建筑業(yè)營改增風(fēng)險防范及典型案例講義

營改增工作推進要點

及風(fēng)險防范

前言：“十二五”全面完成營改增改革目標(biāo)財政部正在會同相關(guān)部門抓緊研究和論證試點方案，按程序報經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)后適時付諸實施，力爭“十二五”期間全面完成營改增的改革目標(biāo)。第十二個五年計劃時間段:2011-2015年實施營業(yè)稅改征增值稅（簡稱營改增）改革是黨的十七屆五中全會作出的重要部署，是“十二五”時期我國財稅體制改革的一項重要任務(wù)，十八屆三中全會決定和《深化財稅體制改革總體方案》都對這項改革提出了明確要求，充分說明營改增的重大意義。尚未改革的行業(yè)包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，據(jù)統(tǒng)計，上述行業(yè)涉及800余萬戶企業(yè)，年營業(yè)稅稅額約1.6萬億元，占全國稅收收入比重約15%。涉及行業(yè)的阻力建筑業(yè)阻力：1、占總成本約20%的人工成本無法取得進項稅票2、砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的進項稅票3、總分包之前抵扣稅金的具體配套政策尚不明朗房地產(chǎn)業(yè)阻力：1、土體出讓金、拆遷補償費、市政配套費不能取得進項稅票2、選擇集中回籠資金維持高周轉(zhuǎn)，還是選擇進銷稅金匹配犧牲資金成本謹(jǐn)慎應(yīng)對“營改增”“營改增”不僅是對財稅體制的變革，更是對所涉及行業(yè)經(jīng)營模式的考驗！公司應(yīng)從全局把控，協(xié)調(diào)各個部門同心協(xié)力，打好這場營改增的應(yīng)對之戰(zhàn)！一、集團整體推進思路

二、不能按節(jié)點推進的風(fēng)險

三、土地增值稅清算項目在營改增推進中的風(fēng)險

四、針對上述風(fēng)險的補救措施

五、稅改后工作推進中的重點風(fēng)險

六、應(yīng)對稅改后重點風(fēng)險的措施目錄營改增前營改增后5一、集團整體推進思路1、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目2、2015年7月1日前已啟動但在2015年7月1日后方完成開發(fā)銷售的項目（跨期項目）3、2015年7月1日后啟動的儲備項目61、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

支出部分為避免營改增后，施工單位轉(zhuǎn)嫁稅負、開發(fā)商成本受損，對已付款未開票部分應(yīng)盡快催收發(fā)票；已開發(fā)完畢未結(jié)算合同應(yīng)盡快結(jié)算并催開發(fā)票。舉例：假設(shè)已付款未開票金額100萬。稅改前施工方開票，承擔(dān)稅金100*3%=3萬元，我公司稅前可抵扣成本100萬。

71、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

支出部分

1、如果施工方在稅改后才開具發(fā)票，含稅價100萬，則我公司可在稅前抵扣的成本只有100/1.11=90.09萬元，較之前相比，下降比例為9.91%。對企業(yè)所得稅和土地增值稅清算有很大影響。

81、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

支出部分

2、如果我公司要求按照不含稅價100萬開具發(fā)票，則施工方稅改后開票總額為100*1.11=111萬元，承擔(dān)稅金上浮至11萬。多承擔(dān)的稅負會轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商。為避免我公司受成本受損、施工方轉(zhuǎn)移稅負的影響，此項工作務(wù)必在2015年6月30日之前完成。91、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

銷售部分為避免多繳納銷項稅金，對已收款未開票部分應(yīng)盡快開票已簽約應(yīng)收未到期部分，結(jié)合公司貼息政策，鼓勵客戶提前還款，并及時開具發(fā)票舉例：假設(shè)已收款未開票金額為100萬。稅改前開票，承擔(dān)稅金100*5.6%=5.6萬101、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

已收款未開票部分1、如果我公司在稅改后按照含稅價100萬開具發(fā)票，確認收入部分為100/1.11=90.09，收入下降9.91%，稅后收入下降4.57%2、如果按照不含稅價100萬開具發(fā)票，承擔(dān)的稅金為100*0.11=11萬為避免我公司收入受損、多承擔(dān)增值稅金的影響，此項工作務(wù)必在2015年6月30日之前完成。111、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

銷售部分措施細節(jié)細節(jié)一：稅改前客戶已匯款必須及時對賬，保證按營業(yè)稅納稅細節(jié)二：已收款開票但已批退款的，務(wù)必在稅改前退款并開紅字發(fā)票細節(jié)三：已收款開票，在稅改后退款的，需扣除已繳納的營業(yè)稅（原因在于稅改后各項目轉(zhuǎn)為增值稅納稅系統(tǒng)，原營業(yè)稅納稅系統(tǒng)停用。即使開具營業(yè)稅紅字發(fā)票亦無從沖減，損失稅金）121、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

貼息政策解釋前提：必須保證售出的單位或提前回籠的樓款（不包含按揭款）在2015年6月30日前（預(yù)計營改增時點）成功收款開票才可執(zhí)行。措施：針對已簽約未到期樓款（2015年7月1日以后才到期的樓款），建議采用金融貼息等手段引導(dǎo)客戶提前回籠資金。如客戶將以上未到期樓款提前于2015年6月30日前繳納并開票，根據(jù)相應(yīng)時間段獲得一次性返還利息。131、2015年7月1日前已開發(fā)銷售完畢項目

銷售貼息政策解釋返還利息視同現(xiàn)金折扣，按財務(wù)費用入賬。應(yīng)收取利息發(fā)票，可由項目人員集中到稅局代開。稅金由客戶承擔(dān)，從返還利息中直接扣掉開具發(fā)票需提供的資料以及稅金起征點具體情況，由各項目向當(dāng)?shù)刂鞴芏惥肿稍?42、跨期項目支出部分為避免稅負轉(zhuǎn)嫁，與乙方談判不加價而取得專票。付款收票在與銷項匹配、不會形成留抵的情況下盡可能延后以取得專票。152、跨期項目銷售部分收入提價以轉(zhuǎn)嫁稅負。不能提價項目爭取快賣快收快結(jié)算。163、2015年7月1日后啟動的儲備項目篩選供應(yīng)商，選擇具有一般納稅人資格的供應(yīng)商以取得專票。付款收票進項應(yīng)與收款開票銷項匹配，避免稅金浪費。支出部分173、2015年7月1日后啟動的儲備項目收入提價以轉(zhuǎn)嫁稅負。銷售部分18二、不能按節(jié)點推進的風(fēng)險1、乙方可能提價，將稅負轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商2、已完成銷售的項目，如果工程結(jié)算拖延至稅改后，將導(dǎo)致大量的進項稅額無法抵扣，形成浪費3、已收款未及時開票的項目，收入承擔(dān)的稅金將會由5.6%提升至11%，增加稅負4、土增稅、企業(yè)所得稅稅前抵扣成本縮水，增值額上升，應(yīng)交稅金同步上升19三、土增稅清算在營改增中的風(fēng)險1、目前安徽達到清算條件的項目有五個，任務(wù)重，壓力大！

2、以上待清算項目銷售已滿足清算條件，對應(yīng)的工程結(jié)算開票工作需在預(yù)計的營改增時點前完成。要求更高、時間更緊！如果在營改增后才取得成本發(fā)票，可抵扣開發(fā)成本將面臨縮水，項目承擔(dān)的土地增值稅會增高20三、土增稅葛清算在營耐改增中的誓風(fēng)險假設(shè)：祥清算項俱目已銷何售完畢謀，土地及拆屆遷補償、瓦開發(fā)間接絡(luò)費無進項舟；利息支瓜出已按開獻發(fā)成本5%計提；收入異已開具膜營業(yè)稅久發(fā)票；姻營業(yè)稅包金及附災(zāi)加已繳汪納；開發(fā)成本驢其余部分在稅改后騎結(jié)算取票鋸比例為30%。21三、土增胡稅清算剃在營改卷增中的倘風(fēng)險例一：營業(yè)稅融口徑拜營改降增口徑22三、土增稅備清算在營餡改增中的嘴風(fēng)險例二：營業(yè)稅口盞徑根營改增口覆徑23三、土增叔稅清算傻在營改培增中的睬風(fēng)險例三：營業(yè)稅口食徑劉營池改增口徑24三、土增惑稅清算遵在營改驕增中的溝風(fēng)險測算結(jié)果三個例子奪中應(yīng)納土蠅地增值稅欄分別上浮16.婦40%、24.0寶3%、21.0爽6%,增長率加幻玉權(quán)平均數(shù)毛為19.步48%。意味著蒙土地增值晃稅會多交20%左右。如將工牢程在稅綱改后結(jié)槐算取票遞比例降樹為20%，土地拖增值稅拒分別上土浮10.屠93%、16.0告2%、14.目04%,增長率加痰權(quán)平均數(shù)陪為12.皆99%。意味著掙土地增值悶稅會多交13%左右。25四、針柔對上述米風(fēng)險的披補救措角施1、土地增基值稅待清珠算項目加范緊成本發(fā)藍票的催開慘工作，務(wù)必敞在預(yù)計椅營改增秘推進時袋點前完現(xiàn)成。要膊求項目生根據(jù)具姻體情況劫，排出給土增稅易清算工肌作節(jié)點預(yù)，嚴(yán)格誓執(zhí)行并戚定期反攔饋。2、如果中稅局規(guī)性定，由脂某期項目取得酒的進項稅刑只能用于濾抵扣該項洪目的銷項霜稅額，應(yīng)扛與稅局溝醉通，該項擦目土地增澤值稅在清肥算過程中超收取的專并票不做進騰項抵扣，惕開發(fā)成本港仍按含稅烈金額處理3、與業(yè)主黎協(xié)商，稅禽改后開票鄉(xiāng)豐盡量提價4、跨期項險目，付款收嘉票在與鴉銷項匹迷配、不會螺形成留峽抵的情況下膜盡可能惹延后以造取得專嘩票。26五、稅雕改后工騎作推進效中的重點風(fēng)正險1、施工方敞資格風(fēng)閱險2、銷項、進項時際間節(jié)點奧不匹配風(fēng)險3、三流不妻一致風(fēng)險271、施工方資些格風(fēng)險項目●施工方牽非增值稅一般納這稅人，柳無法取拉得與合同業(yè)務(wù)匹配澡的進項稅少額。例如：某工程史由小規(guī)興模納稅替人施工僻，含稅益合同價渣為100萬。本應(yīng)取得進項稅羽額為100福/1.膜11*銳0.1墊1=9庫.91萬的建筑業(yè)專票。因其為小排規(guī)模納稅割人，只能聰按照3%稅率代開絡(luò)，只能取亞得進項稅震額100/妄1.03龍*0.0假3=2.格92萬元。282、銷項進率項時間節(jié)柱點不匹配風(fēng)險●前期集兆中銷售蒼，繳納遇大量銷擺項稅金迷，后期則收取成本費形用發(fā)票，直形成大連量進項悶留抵。293、三流不州一致風(fēng)險●三流：資金流、土發(fā)票流、此業(yè)務(wù)流。樹即銀行收線付憑證、約交易合同嫂和發(fā)票上靈的收款人頸、付款人盛和金額必米須一致。務(wù)必杜怠絕委托星支付現(xiàn)少象！《國家稅供務(wù)總局關(guān)克于加強增淘值稅征收捉管理若干黃問題的通上知》（國稅發(fā)近【199賠5】192號）第勸一條第(三)項規(guī)定診：納稅人餐購進貨譯物或應(yīng)折稅勞務(wù)財，支付虧運輸費法用，所井支付款兼項的對修象，必友須與開求具抵扣弱憑證的真銷貨單折位、提架供勞務(wù)掠的單位佩一致，啦才能夠周申報抵愛扣進項謝稅額，響否則不秘予抵扣。30六、應(yīng)對稅改后重點風(fēng)險的楊措施1、避免進叛項銷項不喂匹配，規(guī)詠劃工程付聞款和銷售鍵節(jié)點，避貼免集中銷售在縫前，集中結(jié)算在否后，建椅議改集成中開盤舉為分批起分步驟深銷售，同時在掩建安合姑同中提澇前開票躬節(jié)點，鹽推動施觸工方盡支早開票，避免丹在取得較議少進項稅噸額的情況悄下，產(chǎn)生向大量銷項美稅額。31六、應(yīng)對稅改后重點風(fēng)險的措黑施2、降低銷蘆項稅為避免無謂多繳稅款招，銷售合獻同中不得業(yè)使用“無帥償”、“棗贈送”字肥眼。合同筋中包含的寺家具家電等應(yīng)分開列叛明金額，艦避免在混至合銷售中湯不能劃分胃各自收入控，導(dǎo)致適偵用高稅率剩納稅。舉例：房產(chǎn)公禁司銷售許一套總凝額100萬的商香品房，包含1萬元的連家具禮敏包。分三摸種情況策解讀。32六、應(yīng)對稅改后重點風(fēng)險的魄措施例一：購房合同明確無償贈送逃價值1萬元的家才具禮包。邁合同標(biāo)明據(jù)房款100萬。家具禮包視同銷茂售，總增值灘稅銷項為泉：100x蟻11%+惑1x17溉%=11呢.17《增值稅留暫行條駛例實施離細則》規(guī)定，擴以下8種行為植視同銷匯售：⑧將自卸產(chǎn)、委熔托加工閥或購買的貨物無償贈送他人。33六、應(yīng)對稅改后重點風(fēng)險的措久施例二：購房合同只明瞎確銷售一套耕總額為100萬的商品蠟房，包含家具協(xié)。沒有分別列磨明房屋喂與家具播的價格?？傇鲋凳亩愪N項崖為：100明x17絞%=1樓7《中華人悼民共和國階增值稅暫莖行條例》肯第三條，瀉納稅人兼肝營不同稅浮率的貨物亮或者應(yīng)稅復(fù)勞務(wù)，應(yīng)唱當(dāng)分別核孩算不同稅鍛率貨物或想者應(yīng)稅勞鍬務(wù)的銷售走額；未分別衡核算銷豎售額的初，從高登適用稅縫率。34六、應(yīng)對稅改后重點風(fēng)險的雙措施例三：購房合同明恥確銷售一碼套總額軌為99萬的商浴品房和1萬元的家具。叔分別列取明房屋彩與家具凡的價格，總價100萬元?？傇鲋档讯愪N項肝為：99x纖11%繞+1x攪17%暫=11扭.06三者分別申納稅11.1特7萬、17萬、11.0追6萬，第唉三種情捷況交稅聯(lián)最少。35六