知名地產知名地產項目營銷策略報告

xx新城項目營銷策略報告xx集團商業(yè)事業(yè)部2011年3月7日營銷目標如何達成……1.項目利益最大化2.項目成功經營投資客自營客促進提案思路項目價值自營客戶招商&運營投資客戶提升提升新城核心消費價值崇安新城中心商貿區(qū)，xx未來城市發(fā)展方向之一。政府定位為：長三角最具規(guī)模的家居建材基地。快捷交通錫滬路——最具規(guī)模的家居建材市場核心位置，守住崇安新城和錫山區(qū)交通要道，共享商機、人氣，占領商業(yè)發(fā)展新高地區(qū)域內商業(yè)體量已達到50萬平米，將成為xx核心商圈外規(guī)模第二大的商圈。規(guī)劃價值產品價值資源價值300萬平米住宅區(qū)，35萬常住人口，6萬人中高檔小區(qū)；200萬平方米專業(yè)市場集群，20000余家商戶，可為項目帶來充足客群。2分鐘到城市內環(huán)，5分鐘到錫山行政中心，10分鐘到達錫城中心商圈，距離地鐵站僅1千米。商業(yè)具備一定的規(guī)模，便于打造成區(qū)域標桿專業(yè)市場；街鋪，比市場同類“盒子鋪”更具價值。項目價值客戶利益點區(qū)分經營者投資者崇安新城商貿區(qū)商業(yè)氛圍濃郁；便捷的交通帶來人流；錫滬路商圈商機、人氣；項目周邊消費力巨大；街鋪，吸引更多的客源上門；主力店進駐將引領經銷商購鋪。錫滬路商鋪升值空間大；商鋪的傳承和保持增值的特性；主力店進駐帶來的收益將持續(xù)升值；成功的經營氛圍將使得商鋪升值。自營客戶通過招商&運營手段的運用，結合營銷策略，尋找自營客戶，吸引客戶進駐。招商&運營招商原則招商方式扶持政策主力店導入運營思路運營目標制度建立招商原則以租賃為主的原則按規(guī)劃的功能區(qū)域引進一線特色型品牌商家，以租賃的方式進場經營，最大限度的提高有保障收益。堅持品牌經營的原則旨在突出項目軟裝家居的經營特色，以國內外知名品牌及xx市場暢銷品牌為主，尤其要注意中高檔品牌的引進，xx還未有過的新型換代商品及在xx有良好的消費基礎的傳統(tǒng)品牌等。堅持軟裝類多品種、不交叉、不重復的原則為滿足不同類型消費者的需求，不同店鋪之間形成“差異化”，充分體現商品豐富、品類齊全的“一站式”購物特點。堅持質優(yōu)價廉的原則在保證商品質量、規(guī)格的前提下，價格不能高于同類商品專營店，以提高項目的商品競爭力，因此在招商租賃時，應盡可能的引進廠家、總代理商、總經銷商級商家。招商對象具備一定經營能力和經濟實力的商家；有強烈的經營意識和成功欲望；認同項目的經營模式；看好市場具有發(fā)展?jié)摿υ概浜辖洜I管理中心統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理和各項營銷活動；講求信譽，決心品牌化持續(xù)經營；服從市場各項管理制度。招商方式針對本項目商鋪經營模式的特點，具體的招商方式分述如下：1、品牌、特色商家優(yōu)先，本地最具影響力商家優(yōu)先原則，“獵頭”操作，以點帶面；2、點對點收集洽談，商家推薦會，簽約儀式，內外圍聯合宣傳推廣等，“組合拳”式平行推進；3、本地資源優(yōu)先、異地引進為輔，多渠道互補填充；4、有機利用政府、行業(yè)協(xié)會等第三方資源，擴大影響，造集“大勢”。扶持政策建議向政府申請力度較強的免稅政策（例：2年以上免地方稅收等）；建議在項目周邊增加公交站點或班次，或加設項目名站點等；建議政府發(fā)動相關媒體資源加大對項目的關注度；特許項目在鬧市或主干道加設與使用平面廣告等設備。通過主力商家導入建立自營商家信心。主力商家建議：主力店導入策略沙發(fā)：米羅；顧家工藝；澳美窗簾布藝:摩力克；出水芙蓉軟裝主力店：剪刀石頭布；美克美家特色餐飲：真鍋咖啡；巴蜀傳香睡眠中心：皇朝；美夢思；穗寶室內軟包:圣露迪亞；圣象壁紙軟裝主力店：剪刀石頭布；美克美家特色餐飲：生活本色；小南國家具：圓方圓；紅蘋果；標卓室內飾品:鮮活植物；擺件工藝品休閑足?。航鹋枳阍?；大唐足浴目標商家建議運營思路籌劃中長期運營思路，堅持特色經營，明確市場發(fā)展走向，讓廣大業(yè)主商家豎立與市場共同發(fā)展的決心。專業(yè)市場日常管理、為商家提供持續(xù)發(fā)展建設性思路；專業(yè)物業(yè)及物業(yè)管理、提升體驗安全、快捷購物新概念；專業(yè)策劃推廣，使市場快速升溫，美名遍四方；專業(yè)營銷服務，結合商家開拓市場，創(chuàng)造新的經濟增長點。運營目標xx最大軟裝市場蘇南最大軟裝市場明天，未來，制度建立制定科學、嚴謹的市場管理制度，提升市場整體美譽度。1、“2-7-1”管理：20%優(yōu)質商家獎勵，70%商家維持，最后10%商家懲罰或淘汰；2、統(tǒng)一經營準則、服務質量、服務標準等；3、制定商戶準入標準、引入原則、操作規(guī)則等；5、建立以消費者為導向的評估制度。4、制定商業(yè)運作守則等；營銷策略：針對自營客銷售方式活動推廣銷售策略：分區(qū)原則：昭示性良好，承擔市場對外形象定位展示；區(qū)塊相對獨立，便于實現差異定價及后期經營管理；區(qū)塊商業(yè)體量約1.2萬方，占整體商業(yè)面積的30%。自營客區(qū)域分區(qū)去化銷售策略：差異定價：銷售過程中，針對自營戶及投資客實行差異化定價策略，吸引經營戶自購；銷售引導差異優(yōu)惠：銷售過程中客戶憑營業(yè)執(zhí)照等證件即可享受一定優(yōu)惠，即經營扶持基金；附加服務：針對自營客戶實行物業(yè)費減免、代辦執(zhí)照、招聘店員等附加服務。注：具體幅度、方式等需銷售前根據實際情況確定！活動推廣-主活動1：新城項目發(fā)布會選擇本項目的“N大理由”

理由一：新城品牌，值得信賴；理由二：家具、建材、家裝、飾品等，一站式購齊；理由三：體驗式賣場，引領家居消費新時尚；理由四：綠色環(huán)保，健康從這里開始；……時間：201祝1年9月形式：企論壇/發(fā)布會/講座（糾聯合媒漿體）主題：xx首屆家裝亦展覽目的：娃聯合當均地知名煩家裝品傻牌、招袋商家裝六品牌，焰同時可禁邀請知膚名影星撿到場，躍舉辦xx國際家居姻博覽節(jié)活類動，樹立師項目區(qū)域薪家居標桿耽地位，同館時為招商捏工作開展盲奠定基礎。主活動2瘋：xx家渠裝展覽節(jié)定向推軌介會，廚針對周領邊建材當，家居走營業(yè)主掙，推介勒項目并毛組織行購業(yè)飯局笨，使項床目迅速炊在建材激圈層內慰引爆，隙會后在吊對商家突進行跟類蹤。禮品直蒜郵：郵怠遞項目哄資料同差時發(fā)送西禮券、眉優(yōu)惠券博、電影切票等。節(jié)日問候倉直郵：重燒要節(jié)日時活郵送邀請窗卡結合項禿目活動、掙優(yōu)惠措施峽。重要節(jié)晚點直郵漂：對于造銷售節(jié)政點、項陷目動態(tài)寨及投資報趨勢報掙告。主活動吃3：家勞居建材肢名仕酒爆會——著飯局營餓銷投資客細戶招商&運誤營策略導不入自營客前，為投資崇客建立信惰心，同時巷通過銷售體策略、活汽動推廣等閑手段吸引告投資客，壞提升自營泳客的經營汽信心。營銷策邀略：針間對投資反客銷售方式活動推廣銷售策哲略：銷售方店式直接銷售她（部分帶眨租約）：漂根據位置勻、樓層、濾面積、動辣線等差異盆合理定價健，直接銷灣售；針對披部分鋪位渴先行招商泰帶租約銷攝售，位置茅較好鋪位葬定位業(yè)態(tài)摔并樹立價聚格標桿，殃位置較差普鋪位實現爐銷售帶動吵；附加服件務：簽撐訂協(xié)助載招商協(xié)耀議，根據其允出租意辰向，進燭行商家聞匹配，協(xié)助店曲鋪出租剛開業(yè)。銷售策牢略：銷售方斥式返租銷售帥：通過與娛品牌主力礦商家洽談縮慧，由其掛睜牌統(tǒng)一經掌營（或專湖業(yè)運營管震理公司）校，充分利陳用其影響守力及資源同整合能力牛帶動品牌慈商家、合挽作商家進胸駐，針對亦投資客戶咐實行返租斯銷售。注：需與豆品牌主力銹商家溝通周洽談可行姐性。剪刀押石頭布經影初步了解借有此意向贈，需進一吩步深入溝床通。主題：白一座城盤市的家畏居盛宴目的：巡壽為項目攪造勢，邀請xx當地業(yè)伏內、媒姻體知名鋼人士，陵縱論xx樓市格秘局，由晚崇安區(qū)殊的市場痰影響結掠合樓市伐政策導賠出崇安或區(qū)商業(yè)繼發(fā)展前為景及戰(zhàn)揭略地位回，引出絡項目的揭投資價冒值?；顒油破鋸V：主碗活動1誤——錫貢滬路產要業(yè)升級郊論壇主活動2森——新城渡會導入，袖全市覆蓋宣式居民投谷資調查居民投資律狀況調查白糖皮書201痰1.寬4投資調查撇同時新城蓮會會員招飼募，擴大勵品牌滲透川力度！活動主題屈：居民投慮資調查活動方式系：請Part駐tim喪e在xx的大型刺商圈、項酒店、繩寫字樓薄進行居縱民投資癢狀況調蛋查；身著項擁目統(tǒng)一控服裝，晨對于參栽與調查洗的人士獨，給予撞禮品相丸贈，同來時邀請魄加入新斗城會會際；媒體、報羨紙、短信政宣傳配合燦。主活動3第：主力商錄家的炒作址，展現升盞值潛力。大眾媒險體——凡選擇廣府電、晚勞報等x田x大眾撥媒體，降廣告與念軟文的要結合，鏡將本項目=馬品牌商家蹈=升值潛壟力在xx慢夜慢上演，動成為輿論漿焦點作為區(qū)決域的領讓導者姿促態(tài)重新散定義項社目價值蘋！投資客必微殺主活動4責：“鑒寶咱節(jié)目專家逝鑒寶&商俊鋪及稀貴答藝術品拍汁賣”活動邀請鑒絞寶節(jié)目肆專家到完參加x柱x公益聞鑒寶，誰同時進番行項目汽大面積勾鋪位集草中拍賣渡活動，變及其現習場珍貴夜藝術品倡拍賣活拳動。主活動根5：“家鋪王公衫開拍賣鹿及購鋪呼贈金活掘動將項目浸大面積田的商鋪鵲作為樓稀王舉行賴公開拍誓賣會；部客戶競臂拍成功岸后獲送照金元寶蓬一個。商業(yè)地長產發(fā)展單趨勢及帽投資講膊座：邀請商那界人士家、投資英客、業(yè)頌內人士進行xx擁商業(yè)樓市追場發(fā)展及敞投資講座妨引起共鳴輔助活擴動1區(qū)域發(fā)展故論壇：邀請權威錄人士對區(qū)盛域發(fā)展，豎未來升值擊潛力提出門專題性解忠讀，輔助活填動2利用重要刑營銷節(jié)點譜在城區(qū)人醫(yī)流密集商臥業(yè)中心（枝舉辦大型巴路演，同涼時派發(fā)項用目資料，慈公開項目額信息，吸疼引路人眼豬球，媒體宏輔助跟進千報導，引迅起關注。中心地段災路演輔助活動映3定向推圈介，團楚體銷售佳。面向全市浮范圍內的男中、大型賢機關團體拉、銀行、訊醫(yī)院、各超行業(yè)的商升會或者俱宏樂部等機火構，開展瞞專