內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅解讀

內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅講義一、內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅的沿革

國稅發(fā)（2003）83號（

本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進行稅務處理的事項，也按本通知執(zhí)行）★

1

國稅發(fā)〔2006〕31號（本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2003〕83號）同時廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執(zhí)行）

★2

★注1:過渡期政策銜接

1.前期的預收款是否應該補征預繳所得稅?

對2003年12月31日前的預售收入，應按規(guī)定的利潤率計算應納稅所得額，并入2003年應納稅所得額匯算清繳。企業(yè)預售收入2003年12月31日帳面余額應計算出預計營業(yè)利潤額，并入2003年第四季度（或12月份）應納稅所得額。預售收入帳面余額較大，一次性計算并入應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅確有困難的，經(jīng)市、縣地稅局同意，可在2004年內(nèi)平均分攤并入當期應納稅所得額。寧地稅發(fā)[2004]23號

2.前期成本按預計成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本是否按稅法規(guī)定進行追溯?

★注2：31號文過渡期銜接政策蘇地稅發(fā)[2006]120號(國地稅共同簽發(fā),但國稅未轉(zhuǎn)發(fā))1.企業(yè)2005年12月31日賬面預收賬款余額按《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）第二條規(guī)定計算預計營業(yè)利潤額，2006年1月1日以后新增預收賬款按本通知第一條規(guī)定的預計計稅毛利率計算預計毛利額。

二.預售方式銷售收入的確認（31號文）

開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入（★注）先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。即：預交所得稅＝（預售收入＊計稅毛利率－期間費用－營業(yè)稅金及附加）＊適用稅率

營業(yè)稅金及附加

蘇地稅發(fā)[2006]120號：營業(yè)稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和土地增值稅。

住房性質(zhì)所處地區(qū)計稅毛利率經(jīng)濟適用房

—≥3%非經(jīng)濟適用房于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的≥20%地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的≥15%其他地區(qū)的≥10%計稅毛利率的確定

注意“預計利潤率”和“計稅毛利率”兩者的區(qū)別：

營業(yè)利潤=預售收入-計稅成本-營業(yè)稅金及附加-期間費用；

營業(yè)利潤率=營業(yè)利潤/營業(yè)收入；

計稅毛利=營業(yè)收入-計稅成本；

計稅毛利率=計稅毛利/預售收入。

經(jīng)濟適用房項目必須符合建住房〔2004〕77號等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定

必須附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料。不符合上述條件的按非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納所得稅

經(jīng)濟適用房必須報送有關(guān)部門的批準文件，是指國土資源、建設、物價行政主管部門的批準文件；其他相關(guān)證明材料是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》以及稅務機關(guān)要求報送的其他相關(guān)材料。蘇地稅發(fā)[2006]120號筆者評價

引進了預計計稅毛利率的說法，其實質(zhì)還是體現(xiàn)對預收收入征稅，同時考慮到經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，地區(qū)間的差異。同時總局在制定政策的時候充分考慮政策的銜接，在扣除項目上明確了可以扣除的項目，從而在一定程度上減少了預征利潤率提高帶來的一定影響。預售收入的范圍？？

實際操作中除預收房款之外，企業(yè)還會以代收防盜門款、代收有線電視初裝費，代收水電增容費、車庫使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費等方式所謂的代收款項。（會計處理掛“往來款”）這些代收款項除住房維修基金外作為價外費用都并入營業(yè)稅的銷售額中計征。其是否應并入所得稅的預收收入范圍內(nèi)？？

注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其取得的預售收入主要是指購房者交付的預購定金。蘇國稅發(fā)【2003】第195號比較83號文的規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。預計營業(yè)利潤額＝預售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率

三、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理（一）開發(fā)產(chǎn)品完工標準（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務管理（四）銷售收入范圍（五）銷售收入確認原則三、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理

完工開發(fā)產(chǎn)品定義完工開發(fā)產(chǎn)品確認收入的原則完工開發(fā)產(chǎn)品的納稅申報開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認具體規(guī)定開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工標準

符合下列條件之一的，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：

1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；

2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；

3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理預售收入確認為實際銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本計算實際毛利額差異調(diào)整(注意差異調(diào)整時點、口徑、方法（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務管理○開發(fā)企業(yè)報告開發(fā)產(chǎn)品完工情況○開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報時出具稅務鑒定報告其他相關(guān)資料○稅務機關(guān)核定計稅成本權(quán)和稅收處罰權(quán)（四）銷售收入范圍○銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價款現(xiàn)金現(xiàn)金等價物其他經(jīng)濟利益○代收款項以出具發(fā)票單位為標準進行判斷（五）銷售收入確認原則○銷售方式

◎一次性全額收款

◎分期收款◎銀行按揭◎委托銷售◎先出租再出售完工開發(fā)產(chǎn)品確認所得的原則

正常計算應納稅所得：

開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。（收入成本配比）

該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。完工開振發(fā)產(chǎn)品乎確認所艱得的原晨則核定其計層稅成本：凡已完獸工開發(fā)帆產(chǎn)品在時完工年覆度未按嘆規(guī)定結(jié)掀算計稅爽成本，或未對添其實際域銷售收誦入毛利抖額和預柴售收入千毛利額鵝之間的身差額進漠行納稅羅調(diào)整的股，完工開發(fā)輛產(chǎn)品確認渣所得的原彩則筆者注：房地產(chǎn)市訪場的價格遮確定與其鑼成本與一子般商品的雨確立方式巖不同，一疾般與成本例無直接關(guān)王系，如果漁僅從收入巖的角度對縮慧其進行核卷定征收，拖不符合客縫觀實際。絮而實際工換作中，對你于房地產(chǎn)薦的成本確揀實一個公促開可以確幣認的價格蟻，通過核睜定成本的乏方式有效峽的堵塞了過去部冬分企業(yè)懇利用收疏入核定醫(yī)征收進活行變相麻避稅的魄目的，攪實為31號文的芬一個重豬大突破威。完工開鬧發(fā)產(chǎn)品柏確認所誘得的原西則筆者注埋：《城市房地詢產(chǎn)開發(fā)經(jīng)難營管理條示例》（國務院講令第248號）第迎十七條恢規(guī)定：仗房地產(chǎn)仿開發(fā)項扎目竣工綿，經(jīng)驗臟收合格園后，方箱可交付通使用；粒未經(jīng)驗泳收或者毯驗收不榨合格的嬸，不得護交付使?jié)M用。房辜地產(chǎn)開系發(fā)項目我竣工后催，房地頁產(chǎn)開發(fā)惹企業(yè)應四當向項追目所在貝地的縣傭級以上向地方人廈民政府貌房地產(chǎn)蘋開發(fā)主他管部門冶提出竣農(nóng)工驗收吊申請。佩房地產(chǎn)脊開發(fā)主柴管部門黎應當自彩收到竣霞工驗收秩申請之弱日起30日內(nèi)，對詢涉及公共揚安全的內(nèi)現(xiàn)容，組織跳工程質(zhì)量錦監(jiān)督、規(guī)評劃、消防就、人防等未有關(guān)部門室或者單位逐進行驗收圣?！渡唐贩夸N排售管理辦載法》（建設部構(gòu)令第88號）第三威十條規(guī)定罵：房地產(chǎn)認開發(fā)企業(yè)哨應當按照徑合同約定瞞，將符合片交付使用些條件的商淚品房按期讓交付給買暑受人。（三）完伏工開發(fā)產(chǎn)貞品的稅務盯管理1.開發(fā)企玩業(yè)報告染開發(fā)產(chǎn)咳品完工紀情況2.開發(fā)企業(yè)周在年度納手稅申報時狼出具稅務鑒害定報告其他相小關(guān)資料3.稅務機關(guān)壺核定計稅義成本權(quán)和豎稅收處罰撐權(quán)完工開發(fā)照產(chǎn)品的納彩稅申報開發(fā)產(chǎn)品肯完工后，絲式開發(fā)企業(yè)應于年度納廊稅申報出前將其完工情況制報告主管稅招務機關(guān)濃。在年度納份稅申報時鍛，開發(fā)企只業(yè)須出具若有關(guān)機構(gòu)嗎對該項開郊發(fā)產(chǎn)品實際銷售免收入毛利惕額與預售凍收入毛利巴額之間差津異調(diào)整情嚇況的稅務覺鑒定報告以及稅著務機關(guān)籠需要的湊其他相永關(guān)資料派。上述差麻異調(diào)整琴情況鑒善定報告的基本內(nèi)滴容包括：驚開發(fā)項目陵的地理位尺置及概況躍、占地面諒積、開發(fā)阻用途、初溫始開發(fā)時松間、完工忍時間、可榆售面積及失已售面積道、預售收帆入及其毛任利額、實姜際銷售收扭入及其毛繼利額、開宜發(fā)成本及槽其實際銷孤售成本等砌。關(guān)于稅務準鑒定報告琴的規(guī)定1、《通知》第二條第科三款所稱奪稅務鑒定漆報告，是李指稅務師鋪事務所等備具有法定撥資質(zhì)的社宅會中介機聽構(gòu)的經(jīng)濟瞞鑒證證明怪。中介機旬構(gòu)應依據(jù)凈相關(guān)法律拔法規(guī)進行糾經(jīng)濟鑒證賭行為，并粒對其行為偶承擔相應幻玉的法律責俊任。2、中介減機構(gòu)出欲具稅務討鑒定報令告時，捆同時要才提供《開發(fā)產(chǎn)府品計稅爪成本及救毛利額次調(diào)整計缺算明細馬表》（見附表閥）。蘇地稅發(fā)[20盟06]扮120號（四）撓銷售收預入范圍○銷售開發(fā)求產(chǎn)品取得萬的全部價費款現(xiàn)金杰現(xiàn)金等奏價物易其他經(jīng)蒙濟利益○代收款香項以出具發(fā)草票單位為鬼標準進行腦判斷開發(fā)產(chǎn)品輛銷售收入襖的范圍開發(fā)產(chǎn)品館銷售收入陸的范圍為銷售開斗發(fā)產(chǎn)品過掙程中取得道的全部價柳款，包括春現(xiàn)金、現(xiàn)酬金等價物及其他經(jīng)須濟利益。代收款忠的稅務挨處理開發(fā)企播業(yè)代有輕關(guān)部門連、單位奸和企業(yè)框收取的艦各種基后金、費炒用和附狹加等，凡納入腔開發(fā)產(chǎn)賽品價內(nèi)凱或由開缸發(fā)企業(yè)隱開具發(fā)折票的，應按規(guī)染定全部憲確認為頸銷售收愈入；凡止未納入倦開發(fā)產(chǎn)抗品價內(nèi)陪并由開隔發(fā)企業(yè)綠之外的屯其他收蘇取部門底、單位悟開具發(fā)扶票的，可作為代剛收代繳款拘項進行管坑理。注：該擱規(guī)定僅鄭適用于瞞企業(yè)所債得稅，鞠不適用多于營業(yè)預稅。筆者注貢：代收禍代墊款辭項的營等業(yè)稅規(guī)擱定下列代收談的款項不坐包括在銷馳售額中1、住房維暫修基金自國稅億發(fā)[200悲4]69號2、據(jù)蘇犬地稅政家一[200且0]21槍8號《關(guān)于房地上產(chǎn)業(yè)的幾鏡個營業(yè)稅服問題的通鬼知》（2000年9月29日）第冬一條“欣關(guān)于房史地產(chǎn)開慘發(fā)單位給代收費三用的征安稅問題論”：路（1）房地產(chǎn)制開發(fā)單位塘代收的各憲種費用按籌營業(yè)稅細詞則規(guī)定，苗原則上都必應按價外古費用同經(jīng)互營的應稅酬項目一并礦征收營業(yè)敘稅。但對沒符合蘇財濟稅[97兩]55號和蘇財搖稅[98]大7號文件精兇神的行政帖事業(yè)代收矩費用可不疊征收營業(yè)炸稅。星（2）房地宵產(chǎn)開發(fā)佛單位在恢履行各響類代收訂費用時圍，必須搶持有該爛項費用假的代收團授權(quán)書活和使用跌財政部產(chǎn)門核發(fā)而的統(tǒng)一燥票據(jù)，膏并按規(guī)紐奉定解繳破收費主球管部門尺，否則跌一律照遼章征收加營業(yè)稅耀。筆者注：蛋代收代墊懂款項的增閑值稅規(guī)定納稅人代外行政部門灑收取的費偵用是否征睬收增值稅欠問題納稅人版代有關(guān)垮行政管慚理部門巾收取的擾費用，勻凡同時癥符合以掙下條件反的，不賴屬于價錘外費用宇，不征吊收增值競稅。（1）經(jīng)國務贈院、國務像院有關(guān)部飼門或省級聽政府批準辟；（2）開具經(jīng)辣財政部門盆批準使用故的行政事手業(yè)收費專振用票據(jù)（3）所收限款項全翅額上繳舅財政或哀雖不上踢繳財政忘但由政侮府部門知監(jiān)管，舒?？顚?。財政部國家稅務記總局關(guān)于叮增值稅若蔥干政策的礦通知財稅[200沖5]16息5號筆者注驕：公用柏事業(yè)收承費的稅融收規(guī)定管道煤氣托集資費（件初裝費）沃，是用于薪管道煤氣牢工程建設貼和技術(shù)改汪造，在報陽裝環(huán)節(jié)一究次性向用頭戶收取的系費用。根萌據(jù)現(xiàn)行營丸業(yè)稅政策陸規(guī)定，對探管道煤氣幟集資費（矮初裝費）疤，應按“建筑業(yè)”稅目征收澇營業(yè)稅。國稅函［200態(tài)2］105號供電部掀門向用煩戶收取羽的電力死增容費跟自1994年11月1日起暫匆不征收畝增值稅連。摘自蘇國請稅發(fā)（94）107號、蘇地珍稅發(fā)（94）037號對從事熱力、沃電力、念燃氣、漠自來水等公用事肥業(yè)的增值陵稅納稅人雖收取的一次性分費用，凡與貨吉物的銷售蝴數(shù)量有直止接關(guān)系的驗，征收增捎值稅；凡繁與貨物的世銷售數(shù)量訴無直接關(guān)求系的，不挑征收增值程稅。財稅[200摸5]16兄5號開發(fā)產(chǎn)品哨銷售收入愿確認具體愚規(guī)定１．采累取一次性短全額收顫款方式銷售開發(fā)削產(chǎn)品的，堂應于實際哨收訖價款迅或取得索陽取價款憑腸據(jù)（權(quán)利尋）之日，果確認收入扎的實現(xiàn)。２．采取分期收款牙方式銷售開發(fā)旬產(chǎn)品的，線應按銷售浴合同或協(xié)侍議約定的踢價款和付鼠款日確認冶收入的實甚現(xiàn)。付款方參提前付度款的，守在實際疾付款日撇確認收剩入的實沈現(xiàn)。３．采陽取銀行按限揭方式銷售開宴發(fā)產(chǎn)品連的，應壞按銷售唉合同或怨協(xié)議約滑定的價攔款確定怪收入額央，其首付款應于實際收脈到日確認收入念的實現(xiàn)，余款在銀行頓按揭貸麗款辦理轉(zhuǎn)付賬之日確認收貫入的實弓現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品塘銷售收入瞇確認具體棕規(guī)定４．采駛?cè)∥蟹绞戒N售開發(fā)良產(chǎn)品的，壓應按以下凍原則確認糞收入的實性現(xiàn)：（1）采取呆支付手及續(xù)費方沾式委托度銷售開季發(fā)產(chǎn)品尿的，應槽按銷售合餓同或協(xié)聽議中約濁定的價趁款于收到受用托方已銷開踢發(fā)產(chǎn)品濾清單之腥日確認收入命的實現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)于品銷售漂收入確愛認具體比規(guī)定（2）采取視同買裹斷方式委托銷售錄開發(fā)產(chǎn)品隙的，屬于開稱發(fā)企業(yè)積與購買萬方簽訂監(jiān)銷售合虎同或協(xié)膏議，或坑開發(fā)企迫業(yè)、受拉托方、之購買方支三方共嬌同簽訂壘銷售合撲同或協(xié)泰議的，跳如果銷疫售合同銹或協(xié)議世中約定鍛的價格高于買肢斷價格，則應扭按銷售斥合同或膚協(xié)議中聲約定的設價格計伸算的價拖款于收諸到受托唯方已銷機開發(fā)產(chǎn)鞭品清單主之日確御認收入搭的實現(xiàn)束；如果屬津于前兩烤種情況腎中銷售肌合同或嚴協(xié)議中噴約定的仁價格低于買斷梳價格，以及屬蕉于受托方與金購買方簽燦訂銷售合鍬同或協(xié)議籃的，則應按格買斷價暈格計算丘的價款綱于收到桐受托方例已銷開樹發(fā)產(chǎn)品薪清單之卻日確認竭收入的結(jié)實現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)很品銷售證收入確診認具體吧規(guī)定（3）采取基價（弓保底價賓）并實坊行超基勵價雙方摩分成方展式委托銷售寒開發(fā)產(chǎn)品達的，屬于由發(fā)開發(fā)企宿業(yè)與購評買方簽是訂銷售柄合同或野協(xié)議，找或開發(fā)般企業(yè)、伯受托方籍、購買舟方三方響共同簽冬訂銷售有合同或毛協(xié)議的岔，如果冰銷售合取同或協(xié)雜議中約雜定的價妥格高于基價，則應放按銷售躬合同或儲協(xié)議中遍約定的圓價格計強算的價于款于收怖到受托雞方已銷配開發(fā)產(chǎn)鋪品清單襯之日確飾認收入抽的實現(xiàn)嘩，開發(fā)企業(yè)嗓按規(guī)定支父付受托方喪的分成額懷，不得直英接從銷售元收入中減項除；如果銷售夠合同或協(xié)搜議約定的陷價格低于基價療的，則應錦按基價際計算的匙價款于盈收到受芹托方已款銷開發(fā)袋產(chǎn)品清瘦單之日著確認收雄入的實徹現(xiàn)。屬于由受托方蠶與購買愿方直接惜簽訂銷海售合同至的，則應按悠基價加上封按規(guī)定取靜得的分成槳額于收到惜受托方已按銷開發(fā)產(chǎn)健品清單之鬼日確認收血入的實現(xiàn)樓。開發(fā)產(chǎn)品稱銷售收入溝確認具體寨規(guī)定（4）采取包銷方式委托銷售勺開發(fā)產(chǎn)品爹的，包銷勞期內(nèi)可根敏據(jù)包銷合正同的有關(guān)策約定，參或照上述（1）至（3）項規(guī)剩定確認匯收入的摩實現(xiàn)；寒包銷期烈滿后尚雞未出售齊的開發(fā)貨產(chǎn)品，歪開發(fā)企洋業(yè)應根僵據(jù)包銷壞合同或綱協(xié)議約臣定的價筋款和付數(shù)款方式藏確認收伴入的實已現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品民銷售收入辟確認具體炕規(guī)定比較83號文根據(jù)31號文件匪的規(guī)定慶，包銷能期內(nèi)正烤常售出無的開發(fā)繼產(chǎn)品比瞎照前述腦代銷方息式下的疫三種情冊形（視販同買斷智、收取畢手續(xù)費蠢、基價+超基價分便成）確認新收入實現(xiàn)它，包銷期籃滿未正常押售出的開折發(fā)產(chǎn)品的蒸收入確認懲時間取決念于合同約跳定的付領款方式，但最乓早也要駱到包銷銀期滿后叢，因此魔應不存蘇在原83號文件吉規(guī)定的哲“包銷桶方提前抗付款的昌，在實轎際付款酸日確認塘收入的雪實現(xiàn)”銳這一情栗形?！镒?買斷式恢包銷據(jù)國稅函翻（1996）684號199線6年11月22日蘇地稅函葵（199千7）009號199金7年1月20日在合同期確內(nèi)房產(chǎn)企足業(yè)將房產(chǎn)肝交給包銷披商承銷，鴨包銷商是貴代理房產(chǎn)貴開發(fā)企業(yè)暫進行銷售叉，所取得猜的手續(xù)費葛收入或者逝價差應按臣“服務業(yè)——代理業(yè)淡”征收叉營業(yè)稅刑；在合同期磚滿后，房編屋未售出垮，由包銷悠商進行收伙購，其實弱質(zhì)是房產(chǎn)分開發(fā)企業(yè)襖將房屋銷撥售給包銷廟商，對房羨產(chǎn)開發(fā)企鐵業(yè)應按“型銷售不動幅產(chǎn)”征收線營業(yè)稅；包銷商沃將房產(chǎn)殖再次銷染售，對寸包銷商錘也應按技“銷售捐不動產(chǎn)戶”征收擔營業(yè)稅踢。房產(chǎn)開發(fā)運企業(yè)在合悉同期內(nèi)委惰托包銷商括承銷房屋圍，其取得吃的售房款描，均應按宋“銷售不轎動產(chǎn)”計匙征營業(yè)稅油。對其支聽付給包銷付商的手續(xù)蜓費，不得汽從計稅營卷業(yè)額中扣代除。開發(fā)產(chǎn)品寺銷售收入傍確認具體踏規(guī)定已銷開發(fā)樓產(chǎn)品清單已銷開是發(fā)產(chǎn)品猜清單應品載明售拔出開發(fā)則產(chǎn)品的裳名稱、妻地理位弦置、編膊號、數(shù)鳴量、單炸價、金爭額、手匠續(xù)費等彼項內(nèi)容拳，以月求或季為無結(jié)算期獨，定期抹進行結(jié)諒算，并某在規(guī)定線期限內(nèi)欲向稅務夜機關(guān)進篩行納稅舌申報、富預繳稅刮款。對不按鍛規(guī)定定杠期結(jié)算園、納稅柄申報和掛預繳稅責款的，障按《中華人民櫻共和國稅溪收征收管含理法》的有關(guān)規(guī)是定進行處浩理。開發(fā)產(chǎn)冠品銷售種收入確重認具體頑規(guī)定５．開發(fā)大企業(yè)將開景發(fā)產(chǎn)品先出租再顛出售的：凡將開排發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固販定資產(chǎn)技的，其租賃茅期間取得袖的價款應顫按租金確蒙認收入的缺實現(xiàn)，出乒售時再按坐銷售固定夠資產(chǎn)確認圣收入的實強現(xiàn)；凡未將開全發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定燙資產(chǎn)的，其租籮賃期間剪取得的砌價款應上按租金輕確認收蜘入的實枕現(xiàn)，出售時再仿按銷售開勵發(fā)產(chǎn)品確臘認收入的蔬實現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)世品銷售旁收入確圖認具體序規(guī)定５．開發(fā)韻企業(yè)將開茫發(fā)產(chǎn)品先出租再普出售的：凡將開發(fā)扒產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定鉛資產(chǎn)的，其租賃廉期間取得列的價款應蘋按租金確倦認收入的僅實現(xiàn)，出雀售時再按允銷售固定谷資產(chǎn)確認顛收入的實滿現(xiàn)；凡未將滑開發(fā)產(chǎn)近品轉(zhuǎn)作固定義資產(chǎn)的，其租賃餡期間取得濁的價款應氏按租金確狡認收入的散實現(xiàn)，出售時再惜按銷售開拉發(fā)產(chǎn)品確厭認收入的提實現(xiàn)?！钭ⅰ钭ⅲ洪_發(fā)企賄業(yè)將開甲發(fā)產(chǎn)品宜先出租漏再出售梨的，凡葵將開發(fā)敗產(chǎn)品轉(zhuǎn)宰作固定研資產(chǎn)的堂，必須際按照《通知》第六條規(guī)閥定視同銷患售，其租造賃期間取罩得的價款虛按租金確猴認收入的吐同時，允許按照寫相應的計惑稅成本計描提折舊在塔稅前扣除蹲。未將開發(fā)豈產(chǎn)品轉(zhuǎn)作久固定資產(chǎn)伏的，不作視戶同銷售須處理，其租饅賃期間感取得的束價款按婆租金確吵認收入跡，不再扣劍除相關(guān)協(xié)折舊或沒攤銷費句用，出線售時再岔按銷售爛開發(fā)產(chǎn)獻品確認霜收入的號實現(xiàn)。想蘇地飽稅發(fā)[20盯06]突120號比較83號文31號文件嫁同原83號文件制實質(zhì)一綁致，僅什改變了精以前的雄表述方味式，統(tǒng)形一為“縮慧轉(zhuǎn)作固采定資產(chǎn)某”。但辣是，這眼一規(guī)定獸可能與染新的《企業(yè)會器計準則傲第3號—投資性房特地產(chǎn)》不銜接，臨尤其是如皮果投資性匹房地產(chǎn)采聾用公允價乎值模式進急行會計核繞算時應當伴如何稅務摩處理和納驚稅調(diào)整的錘問題并未齡述及，有拍待今后進買一步發(fā)文宏明確。先租后售盈總結(jié)◎轉(zhuǎn)作固粱定資產(chǎn)視同銷獵售租賃期間坐取得的價貞款按租金西確認收入出售時按輝固定資產(chǎn)傻清理確認撐收入準予計騎提折舊◎不轉(zhuǎn)遙作固定資針產(chǎn)無需視恥同銷售租賃期間塊取得的價?？畎醋饨鹗鄞_認收入出售時按半開發(fā)產(chǎn)品澆確認收入葡的實現(xiàn)不準計提紡折舊問題轉(zhuǎn)作固返定資產(chǎn)嶄是否為斗必做事抬項??四、關(guān)于衣開發(fā)產(chǎn)品預租收入的乳確認問屠題開發(fā)企歪業(yè)新建歸的開發(fā)唉產(chǎn)品在尚未完繳工或辦理貫房地產(chǎn)初碎始登記、弟取得產(chǎn)權(quán)特證前，與承租人它簽訂租賃預約協(xié)議的，自美開發(fā)產(chǎn)升品交付承將租人使呼用之日燦起，出租方銜取得的預翻租價款按傻租金確認辜收入的實雕現(xiàn)，承租鵲方支付的蔽預租費用協(xié)同時按租伶金支出進政行稅前扣磨除。相關(guān)規(guī)抽定：國捕稅發(fā)[199徑7]19英1號★注：本規(guī)定未可區(qū)分經(jīng)營第租賃，融教資租賃相關(guān)文件對具有憐明確租統(tǒng)賃年限補的房屋吳租賃合糠同，無文論租賃耕年限為容多少年紋，均不珍能將該英租賃行盼為認定敲為轉(zhuǎn)讓服不動產(chǎn)蜂永久使棄用權(quán)，疊應按照判“服務巖業(yè)－租恒賃業(yè)”成征收營以業(yè)稅。關(guān)于營業(yè)概稅若干政鞋策問題的打批復參國稅函[20屑05]獄83號酒店產(chǎn)衰權(quán)式經(jīng)衰營業(yè)主隔（以下錢簡稱業(yè)超主）在艱約定的害時間內(nèi)摸提供房各產(chǎn)使用噴權(quán)與酒勉店進行跟合作經(jīng)拼營，如減房產(chǎn)產(chǎn)乖權(quán)并未智歸屬新妙的經(jīng)濟陜實體，紡業(yè)主按爬照約定董取得的允固定收糖入和分垃紅收入荷均應視女為租金私收入，部根據(jù)有嘆關(guān)稅收躲法律、叼行政法寧規(guī)的規(guī)痛定，應辜按照“后服務業(yè)-租賃業(yè)”包征收營業(yè)蓮稅，按照答財產(chǎn)租賃犁所得項目慨征收個人崗所得稅。國家稅務礎總局關(guān)于期酒店產(chǎn)權(quán)觸式經(jīng)營業(yè)綢主稅收問疫題的批復苦國稅岡函[20姜06]淋478號五、關(guān)聲于合作良建造開姓發(fā)產(chǎn)品館的稅務仍處理問對題開發(fā)企業(yè)蜜以本企業(yè)榴為主體聯(lián)越合其他企赤業(yè)、單位蔥、個人合腸作或合資頓開發(fā)房地恰產(chǎn)項目，且該項目會未成立獨在立法人公更司的，按下皺列規(guī)定鬼進行處樸理：（一）凡帥開發(fā)合同卻或協(xié)議中瓜約定向投迎資各方分配開發(fā)妖產(chǎn)品的，開發(fā)抗企業(yè)在首次分晉配開發(fā)趣產(chǎn)品時，如該蝦項目已鈔經(jīng)結(jié)算上計稅成品本，其滅應分配捉給投資罩方（即舒合作、銳合資方惰，下同抱）開發(fā)介產(chǎn)品的計稅成本米與其投資薪額之間的鎖差額計入鑄當期應納圣稅所得額；如未結(jié)算計螺稅成本，則將投蓄資方的純投資額概視同預兩售收入妖進行相狡關(guān)的稅戶務處理。再銷售義計稅成蝴本確定蘇地稅毛發(fā)[200安6]12群0號：開發(fā)蝴合同或協(xié)支議中約定推向投資各獵方分配開糾發(fā)產(chǎn)品的遞，投資方馬取得開發(fā)口產(chǎn)品再銷售早時，無論該作項目在開決發(fā)企業(yè)是沉否已經(jīng)結(jié)磚算計稅成礙本，投資曲方均按照該投資額作灰為分回開軌發(fā)產(chǎn)品的惰計稅成本水。分配開發(fā)翁產(chǎn)品的稅礦務處理○收入坐確認的概時點：首次分配開發(fā)尋產(chǎn)品時○收入確酸認的范圍含：應分開發(fā)產(chǎn)導品○兩種處范理方法已結(jié)算計帆稅成本：衡計稅成本境與投資額復的差額計糾入應納稅猛所得額未結(jié)算滔計稅成牛本：投屋資額轉(zhuǎn)豎作預售篩收入筆者評價勉：分配開發(fā)災產(chǎn)品，實急質(zhì)是將接受的乎投資額視擔同預收款擦（以該投厘資款作為抹價款，向狹投資方出窯售開發(fā)產(chǎn)哪品），按照所得蕉稅不重復貼征稅的原桿則，投資摔方分得的候開發(fā)產(chǎn)品巧，也應當考以原投資殲額確認為綁計稅成本矮，即對于撈開發(fā)企業(yè)森而言，分蘋配開發(fā)產(chǎn)景品時，接堆受投資款代與開發(fā)產(chǎn)把品成本之蓄間的差額寨作為應納灑稅所得額敘；對于投燒資方而言螺，分回開聯(lián)發(fā)產(chǎn)品時楚為投資回駛收，因收捏回的開發(fā)釋產(chǎn)品計稅盯成本與原牛投資額相陶同而不產(chǎn)拿生所得稅跪納稅義務羽，待以后音出售開發(fā)復產(chǎn)品時再添產(chǎn)生納稅孤義務。五、關(guān)鍬于合作凳建造開盈發(fā)產(chǎn)品鏈的稅務胞處理問睬題（二）凡蛾開發(fā)合同殘或協(xié)議中約定分配摔項目利潤藥的，應按牧以下規(guī)售定進行帆處理:1.開發(fā)企雪業(yè)應將地該項目惱形成的孟營業(yè)利合潤額并取入當期仔應納稅撤所得額洪統(tǒng)一申印報繳納環(huán)企業(yè)所繳得稅，不得在稅榆前分配該舒項目的利芬潤。同時不能因接貿(mào)受投資方嫩投資額而辯在成本中趴攤銷或在紡稅前扣除榜相關(guān)的利乞息支出。杠2.投資方取渠得該項目候的營業(yè)利味潤應視同拋取得股息、紅佩利，憑開發(fā)企鋸業(yè)的主管欺稅務機關(guān)傳出具的證袖明按規(guī)定復補交企業(yè)萄所得稅。若投資方液是個人的樓，應按規(guī)歇定繳納個巡壽人所得稅圖。分配利他潤的稅窄務處理○開發(fā)企業(yè)煉統(tǒng)一申報喂繳納企業(yè)相所得稅不得在命稅前分啟配該項刪目的利備潤○投資方蝦取得利揀潤視同擦取得股益息、紅暮利○開發(fā)企營業(yè)接受付的投資家額不負壺擔成本賣費用筆者評價獎：分配利潤挑，視同股碌權(quán)投資買的稅后突分利進寨行稅務養(yǎng)處理，暫投資方雪需補交燙稅率差。開發(fā)企覽業(yè)可能服需要對聾該項目袍單獨設撒賬核算目。因此妥，這兩婆種分配荷方式，導對投資哀方來說嫂需注意承權(quán)衡。六、關(guān)于以土樓地使用權(quán)揀投資開發(fā)父項目的稅幟務處理問捎題（一）企業(yè)、拋單位以欠換取開屠發(fā)產(chǎn)品光為目的，將土箱地使用落權(quán)投資求房地產(chǎn)院開發(fā)項酬目的，效按以下膚規(guī)定進用行處理界：1．企業(yè)、態(tài)單位應在首次取得足開發(fā)產(chǎn)品仆時，將其幻玉分解為牛轉(zhuǎn)讓土像地使用脆權(quán)和購炕入開發(fā)衣產(chǎn)品兩獸項經(jīng)濟油業(yè)務進敏行所得陣稅處理案，并按辰應從該項目兵取得的開錦發(fā)產(chǎn)品（疫包括首次票取得的和拘以后應取己得的）的揪市場公允頸價值計算怕確認土地悼使用權(quán)轉(zhuǎn)魯讓所得或麗損失。2．接受土沉地使用權(quán)騾的開發(fā)方鉤應在首次分讓出開發(fā)瘦產(chǎn)品時，將其猾分解為苗按市場公厚允價值銷售該漁項目應喜分出的開發(fā)產(chǎn)旋品（包簡括首次伏分出的韻和以后在應分出冊的）和超購入該蓋項土地頭使用權(quán)渴兩項經(jīng)協(xié)濟業(yè)務欠進行所暢得稅處揮理，并滔將該項貫土地使蜘用權(quán)的演價值計殿入該項刪目的成串本。投出方涉扶及的稅務閣處理◎收入呀確認的礎時點：首次取得窗開發(fā)產(chǎn)品栽時◎收入詠確認的涼范圍：應取得的席開發(fā)產(chǎn)品◎經(jīng)濟云業(yè)務分墳解為兩摧部分：轉(zhuǎn)讓土地獵使用權(quán)嗎、遼購入開尺發(fā)產(chǎn)品接受方涉迷及的稅務向處理◎收入確誓認的時點貞：首次分另出開發(fā)產(chǎn)況品◎收入確舍認的范圍扛：應分出胳的開發(fā)產(chǎn)爬品◎開發(fā)項耕目成本的售確認：購洞入土地使珠用權(quán)價格六、關(guān)于以個土地使晌用權(quán)投沖資開發(fā)誤項目的長稅務處滿理問題（二）企業(yè)、單龍位以股權(quán)臥的形式（筆者注：秤獲取分紅），將土地盒使用權(quán)投豎資房地產(chǎn)詢開發(fā)項目鍋的，按以耳下規(guī)定進質(zhì)行處理：果1．企業(yè)、軌單位在投溝資交易發(fā)士生時，應揉將其分解麗為銷售有左關(guān)非貨幣罩性資產(chǎn)和縫投資兩項璃經(jīng)濟業(yè)務危進行所得塊稅處理，掃并計算確附認資產(chǎn)轉(zhuǎn)速讓所得或區(qū)損失。上述土槍地使用婦權(quán)轉(zhuǎn)讓初所得占皺當年應防納稅所災得額的宣比例如護超過50%，可從昌投資交粗易發(fā)生議年度起往，按5個納稅煩年度均洲攤至各柏年度的弦應納稅逼所得額鳳。2．接受土敬地使用權(quán)極的開發(fā)方宏在投資交售易發(fā)生時院，可按上私述投資交溫易額計算衣確認土地臂使用權(quán)的遠成本，并晃計入開發(fā)漿產(chǎn)品的成興本。投出方的蠢稅務處理◎稅務終處理時序點：投嘩資交易影發(fā)生時◎稅務錫處理原插則：將棄交易分非解為銷拋售非貨許幣性資港產(chǎn)和投脖資兩項訊經(jīng)濟業(yè)毒務接受方的貝稅務處理◎稅務故處理時保點：投頃資交易底發(fā)生時◎稅務處漁理原則：陵按投資交珠易額計算筐土地使用脆權(quán)的成本汽，計開發(fā)帶產(chǎn)品的成殊本筆者注仿：“企業(yè)、布單位首萍次取得倦開發(fā)產(chǎn)名品”的嘩稅務處賀理，與觀國稅發(fā)[20撤00]甜118號文件哨關(guān)于投麗出時即觀應將資督產(chǎn)的公蜂允價值伐和計稅思成本之寺間的差安額計入縣應納稅牽所得額些的規(guī)定頂不一致灘，個人浩理解主僅要是出免于簡化順征收的競考慮，齊因為如間果投出窗時土地畏使用權(quán)省的公允航價值和景計稅成鏟本要計廉入應納沸稅所得葛額，則副取得開凡發(fā)產(chǎn)品膜時開發(fā)炎產(chǎn)品的畝公允價始值和投謹資的計毯稅成本廳（即投慨出時土份地使用握權(quán)的公傅允價值百）之間吩的差額轟同樣要顆計入應鄙納稅所繪得額。娘現(xiàn)在在僑取得開謎發(fā)產(chǎn)品宅時一次慘征收，辟有助于脫降低征娘納成本迷。對投貸資方而圾言，也額可以從彩部分稅批款的延歪遲繳納盞中獲得漂資金的搏時間價防值。這遮里“首算次”強善調(diào)了納智稅義務貌的發(fā)生匙時間，垃即使開兄發(fā)產(chǎn)品疊分次取墾得，轉(zhuǎn)讓土戀地使用胳權(quán)的所毒得也必穿須一次閉確認，相應地源，對于那誦些應當取賓得而尚未喚取得的開冤發(fā)產(chǎn)品，袋其公允價裙值也就只笛能參照納時稅義務發(fā)辨生時同類綿房地產(chǎn)的凈市場公允秒價值推算承。以股權(quán)嫌形式將無土地使逢用權(quán)投友資開發(fā)睜項目的碼稅務處買理規(guī)定檔與國稅傲發(fā)[20頃00]燃118號和國瘡稅發(fā)[20省04]創(chuàng)82號文件論的有關(guān)告規(guī)定一結(jié)致筆者注毅：江蘇填省地方龜規(guī)定合作開折發(fā)房地四產(chǎn)項目寬的征稅久問題。納稅人以商非貨幣性繁資產(chǎn)與房藍地產(chǎn)開發(fā)保企業(yè)合作奔開發(fā)房地悄產(chǎn)項目的胡，如開發(fā)革合同或協(xié)故議約定向返合作各方分配伍開發(fā)產(chǎn)品望的，按非拆貨幣交拼易的有壇關(guān)規(guī)定財進行稅垮務處理蛋；★如合同盟或協(xié)議鍵約定分傭配項目周利潤的私，房地愧產(chǎn)開發(fā)炎企業(yè)不憶得在稅羊前扣除大項目利畢潤，合繁作各方搖分得的膊利潤視隊同投資回收益進呀行稅務到處理?！督K省閉國家稅爺務局關(guān)蟲于企業(yè)惹所得稅聽幾個具僚體問題首的通知》蘇國稅函[200煮5]20講6號七、視象同銷售視同銷淹售的類嘆型視同銷售伙確認收入婆時間視同銷莫售收入觀額的確傲認視同銷健售的后皂續(xù)調(diào)整視同銷售憐的報表填疾列視同銷太售的類仿型開發(fā)企君業(yè)將開發(fā)瞞產(chǎn)品轉(zhuǎn)篇作固定近資產(chǎn)★1或用于捐漿贈、贊助扮、職工福路利、獎勵鍛、對外投筒資★2、分配給嚇股東或投匙資人、抵茫償債務★3、換取其他割企事業(yè)單團位和個人篇的非貨幣賄性資產(chǎn)★4等行為，應視建同銷售柱。注：包括竹拆遷安置血房★1注:房地產(chǎn)開示發(fā)企業(yè)在瘦開發(fā)項目企立項時作為自用俗或經(jīng)營性階的資產(chǎn)，可作器為自建羅固定資繩產(chǎn)，按實際撞發(fā)生的博成本計俱價，不視同蔽銷售。蘇國稅發(fā)【200稅3】第195號★2注:同國稅發(fā)【20屆00】即118號被投資企壞業(yè)向投資述方分配非墊貨幣性資掛產(chǎn)，在所炸得稅處理淋上應視為慰以公允價鞠值銷售有鑒關(guān)非貨幣諒性資產(chǎn)和窗分配兩項惠經(jīng)濟業(yè)務視，并按規(guī)撿定計算財棵產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所責得或損失舟?！?注：同《企業(yè)債技務重組縫業(yè)務所伍得稅處香理辦法》債務人咬（企業(yè)沈）以非庭現(xiàn)金資念產(chǎn)清償呆債務，麥除企業(yè)丈改組或丙者清算高另有規(guī)鉤定外，覆應當分棉解為按叨公允價劇值轉(zhuǎn)讓食非現(xiàn)金竟資產(chǎn)，毅再以與寸非現(xiàn)金鞏資產(chǎn)公偏允價值量相當?shù)幕萁痤~償妹還債務腰兩項經(jīng)踩濟業(yè)務員進行所毫得稅處禍理，債迅務人（弦企業(yè)）咬應當確希認有關(guān)染資產(chǎn)的軋轉(zhuǎn)讓所異得（或電損失）澡?！?注：同昆前述獲仰得非現(xiàn)宏金收益樓的處理舒是一致肆的納稅人秘取得的匠收入為靈非貨幣任資產(chǎn)或修者權(quán)益情的，其隨收入額鈴應當參慈照當時榜的市場鮮價格計鴿算或估晴定?！镀髽I(yè)所得牽稅暫行條葡例實施細坐則》第五十君八條筆者注波：拆遷倡安置房所得稅：房地產(chǎn)豆開發(fā)企業(yè)康以房屋抵撲頂?shù)貎r款旋賠償給原濫住戶的，鉛在計算繳判納企業(yè)所賓得稅時，盯對賠償?shù)膬A房屋應視縣同對外銷顛售，銷售尤收入按其插公允價值妄或參照同幼期同類房廳屋的市場閉價格確定駕。國稅函[20飯02]短172號營業(yè)稅：納稅人在丙房地產(chǎn)開設發(fā)過程中焰給予拆遷霧戶補償或料安置的房扎屋，不論擋其以何種眨方式結(jié)算福價款，以伙及拆遷人循取得房屋梳作何用途跑，均應屬快于營業(yè)稅梅的征稅范喝圍，應按侄“銷售不遵動產(chǎn)”稅懲目繳納營齒業(yè)稅。蘇撓地稅函[20扔00]捷309號筆者注：犧與營業(yè)稅扯視同銷售溜的區(qū)別此處的庭視同銷伴售僅為河計算所嚴得稅的顫依據(jù)，究同樣不勉是計算斤營業(yè)稅字的依據(jù)句。根據(jù)營業(yè)練稅暫行條魯例及實施菌細則的規(guī)吸定，只有劈燕兩種情況獄為視同銷蜜售要繳納配營業(yè)稅，童一是單位亦將不動產(chǎn)焦無償贈與笛他人；二棵是以轉(zhuǎn)讓仿有限產(chǎn)權(quán)背或永久使井用權(quán)的方貪式銷售建斜筑物要視湖同銷售。視同銷者售征收基所得稅充的情況闊要比視昆同銷售暑征收營蠶業(yè)稅的煮情況要番多得多搜，這一矩點應該怖引起注軋意。視同銷售墳確認收入撿時間開發(fā)產(chǎn)音品所有錯權(quán)或使版用權(quán)轉(zhuǎn)榨移，或懲于實際出取得利路益權(quán)利迫時確認兆收入（層或利潤相）的實毒現(xiàn)。實務操氣作？？視同銷芬售收入掠額的確則認確認收入咱（或利潤腐）的方法動和順序為喊：（一）按鋪本企業(yè)近庸期或本年或度最近月梅份同類開姿發(fā)產(chǎn)品市僑場銷售價蘋格確定；公（二）由無主管稅務訴機關(guān)參照熄當?shù)赝惙伍_發(fā)產(chǎn)品鼻市場公允撞價值確定城；★1（三）覆按開發(fā)韻產(chǎn)品的由成本利婆潤率確晉定。開發(fā)產(chǎn)糕品的成肯本利潤昂率不得居低于15%,具體比削例由主護管稅務歷機關(guān)確補定?！?注：江蘇的規(guī)容定？？計算公拼式，成侍本利潤鞠率與計建稅毛利珍率的差滔異★1注：區(qū)別企業(yè)將懲自己生征產(chǎn)的產(chǎn)野品用于鉆在建工蠶程、管脾理部門非、非生局產(chǎn)性機百構(gòu)、捐持贈、集勞資、廣黑告、樣句品、職恒工福利盾獎勵等專方面時板，應視鴿同對外破銷售處哥理。其箱產(chǎn)品的壘銷售價辛格，應刷參照同貝期同類伯產(chǎn)品的痛市場銷隙售價格漂；沒有魚參照價栽格的，暈應按成筒本加合植理利潤從的方法胖組成計霸稅價格欠。（摘自財愛稅字(199茶6)79號）★2注：計算公匹式為：宿銷售收嶄入=開發(fā)產(chǎn)駝品成本產(chǎn)*（1+成本利潤炊率）/（1-營業(yè)稅儉稅率）蘇國稅發(fā)【20券03】第195號，蘇地柄稅發(fā)[20雙03]隔258號(同營業(yè)攏稅調(diào)整證規(guī)定)視同銷卷售的后師續(xù)調(diào)整非貨幣性昨交易其中換姓取其他乎企事業(yè)先單位和章個人的索非貨幣詳性資產(chǎn)武等行為茄有個價梯格確認滋的問題冶，一般匪企業(yè)以瓦成本，擺所以這區(qū)里就存跳在著時宇間差異雖，需要夕納稅調(diào)悠整。注意在轉(zhuǎn)日固的時候摸，企業(yè)一杰般只是將第成本的數(shù)懸額轉(zhuǎn)為固據(jù)定資產(chǎn)，慰但在所得靈稅調(diào)整時妨，主管稅政務機關(guān)一仙般會根據(jù)依平均銷售揮單價調(diào)整氏應稅所得借，這樣計老稅的依據(jù)千往往會比腹賬面上的鉗固定資產(chǎn)研原值要大濕，此時要瘋注意的是定計提折舊麻的依據(jù)可馬以是計稅鞠的依據(jù)，獲而不依據(jù)飛賬面原值莊，但需要好單獨設置頁臺賬進行摘管理。視同銷攜售的報房誠表填列？？？八、關(guān)夢于代建考工程和損提供勞桌務的稅睜務處理過問題（一）開勤發(fā)企業(yè)代賄建工程和輕提供勞務陵不超過12個月的，鴿可按合同須約定的價艇款結(jié)算日稱或在合同裝完工之日釣確認收入宗的實現(xiàn)；懷持續(xù)時間謎超過12個月的，但可采用完傻工百分比尤法按季確必認收入的郵實現(xiàn)。完工百分層比法即是滾根據(jù)合同惠完工進度擾同比例確岔認收入和胞費用。完工進度傘可按累計賤實際發(fā)生紗的合同成尾本占合同挨預計總成屆本的比例樸、已經(jīng)完否成的合同戴工作量占誤合同預計滴總工作量疾的比例、遵測量已完憐成合同工堪作量等方悄法確定。燥（3種）八、關(guān)然于代建現(xiàn)工程和敲提供勞畝務的稅丘務處理鄙問題（二）且開發(fā)企件業(yè)在代啟建工程孩、提供撈勞務過杜程中節(jié)窄省的材頃料、下射腳料、畏報廢工嘗程或產(chǎn)心品的殘勉料等，炭如按合蓬同規(guī)定都留歸開米發(fā)企業(yè)底所有的喘，應于實際取得呼時按市場蠶公平成交掃價確認收爭入的實現(xiàn)?！镒?關(guān)于代建約行為的認便定:關(guān)于房歲屋開發(fā)淡公司代做承建的務房屋征法稅問題房屋開賞發(fā)公司太承辦國下家機關(guān)詢、企事劉業(yè)單位慕的統(tǒng)建冊房，如委托建厲房的單位飼能提供土傲地使用權(quán)芽證書和有逼關(guān)部門的員建設項目潔批準書以嘗及基建計充劃，且房傲屋開發(fā)公工司(即受托想方)不墊付命資金，倍并同時湖符合本《通知》第三條中秀“其他代方理服務”遍條件的，則對房調(diào)屋開發(fā)公偶司實際取辯得的手續(xù)平費收入按脫“服務業(yè)乒”稅目計賺征營業(yè)稅辣。否則，凝對房屋開技發(fā)公司承塑辦建設的或各種房屋凝，均應全道額按“銷昏售不動產(chǎn)哄”計征營點業(yè)稅。江蘇省液地方稅闖務局關(guān)喉于營業(yè)上稅若干照征稅問探題的補品充通知(二)蘇地稅發(fā)(19叛96)輕074號筆者注凡：其他添有關(guān)銷似售收入暮規(guī)定1.3年應付未勒付款企業(yè)應鍵付施工他單位的志工程尾劣款、質(zhì)量保證勇金，超過闊合同或協(xié)俘議規(guī)定的適支付時間魯三年以上摔尚未付出混的，應作性為收入處故理，以后摘實際支付諸時可稅前孟扣除。2.標書費3.選號費4.違約金5.代收代墊也款項6.各項稅收濤返還7.各項政曾府補助九、開謠發(fā)產(chǎn)品服成本、鞭費用開發(fā)企滋業(yè)在進渾行成本收、費用喝的核算展與扣除裕時，必余須按規(guī)御定區(qū)分期間費用瘦和開發(fā)產(chǎn)她品成本、托開發(fā)產(chǎn)品泡會計成本規(guī)與計稅成屈本、已銷誼開發(fā)產(chǎn)品神計稅成本悟與未銷開斬發(fā)產(chǎn)品計餃稅成本的界限區(qū)。開發(fā)產(chǎn)品討的計稅成胖本1．開發(fā)組產(chǎn)品建杜造過程梢中發(fā)生既的各項畝支出，當期實際繩發(fā)生的，應按權(quán)脅責發(fā)生制霧的原則計挽入成本對刮象；當期尚璃未發(fā)生汽但應由束當期負雷擔的，除稅收規(guī)返定可以計饑入當期成部本對象的果外，一律不塔得計入當材期成本對沫象。？？映？2．開發(fā)蜜產(chǎn)品必正須按一般經(jīng)營能常規(guī)和會對計慣例合理地劃抖分成本囑對象，漂同時還推應將各跡項支出塘合理地左劃分為直接成本稿、間接成靈本和共同南成本。83號文：直接成本可根據(jù)有沖關(guān)會計憑鞏證、記錄榨直接計入望成本對象凳中。間接成本能分清負抹擔成本對乎象的，直俱接計入有元關(guān)成本對背象中；因擇多個項目布同時開發(fā)赤或先后滾僻動開發(fā)而繁不能分清駕負擔對象描的，則應掩根據(jù)配比叛的原則按各項功目占地食面積、呈建筑面詳積或工按程概算等方法配槳比計入有千關(guān)開發(fā)項沉目的成本屠。開發(fā)產(chǎn)品態(tài)的計稅成紡本3．開發(fā)秋產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成減本、間接勾成本和共吸同成本，應按配比遺原則將其連分配至各騰成本對象。其中，直接成本和能夠分豎清成本負器擔對象的間接成本，直接役計入成雞本對象神中；共同成賠本以及因多周個項目同刃時開發(fā)或創(chuàng)先后滾動寸開發(fā)而不基能分清負申擔對象的面間接成本始，應按各個成本鋸對象（項擋目）占地嗽面積、建機筑面積或糞工程概算高等方法計榜算分配。4．計入開盈發(fā)產(chǎn)品典成本的子費用必須是真實發(fā)生組的，除稅丹收另有顆規(guī)定外墊，各項預提貿(mào)（或應付泛）費用不得計入余開發(fā)產(chǎn)品囑成本?！锻ㄖ返诎藯l拐第一款掀中，開比發(fā)企業(yè)螞發(fā)生的割各項預屋提（應宅付）費稍用，除肚稅收另個有規(guī)定踩外，必須憑合效法憑證計入開發(fā)院產(chǎn)品計稅蝦成本或稅銜前扣除。達蘇地稅發(fā)[200渾6]12硬0號開發(fā)產(chǎn)肅品的計撿稅成本5．計入開再發(fā)產(chǎn)品趴成本的音費用必須符合國家芳稅收規(guī)定。與稅僵收規(guī)定納不一致?lián)频?，應仰以稅收誕規(guī)定為偶準進行白調(diào)整。戰(zhàn)6．開發(fā)筍產(chǎn)品完吵工后應盒在規(guī)定梯的時限旱內(nèi)及時擾結(jié)算其虎計稅成形本，不得提孫前或滯蠢后。如結(jié)算了怠會計成本，則應按智稅收規(guī)定刑將其調(diào)整肢為計稅成悼本。注：相關(guān)舉概念（土可地增值稅齡規(guī)定）(1)取得土地芬使用權(quán)所匹支付的金晃額；納稅人為鏡取得土地丑使用權(quán)所盼支付的地頑價款和按夾國家統(tǒng)一念規(guī)定交納乓的有關(guān)費患用。(2)開發(fā)土地開的成本、昏費用；納稅人斧房地產(chǎn)蓄開發(fā)項翻目實際伏發(fā)生的巧成本（技以下簡疏稱房地紙產(chǎn)開發(fā)介成本）主，包括域土地征堡用及拆蹦遷補償?shù)唾M、前悠期工程然費、建畫筑安裝戶工程費友、基礎影設施費退、公共囑配套設原施、開奔發(fā)間接曠費用。①土地征蠻用及拆遷局補償費，包括土靠地征用費澡、耕地占顛用稅、勞嘴動力安置際費及有關(guān)廉地上、地她下附著物貧拆遷補償魔的凈支出特、安置動侍遷用房支龜出等。②前期范工程費，包括規(guī)卡劃、設計揚、項目可弦行性研究孟和水文、聞地質(zhì)、勘冊察、測繪驢、“三通隙一平”等宴支出。③建筑安班裝工程單費，是指從以出包戲方式支借付給承條包單位蒸的建筑筑安裝工幕程費，升以自營扶方式發(fā)售生的建泊筑安裝菜工程費海。④基礎沒設施費，包括開毅發(fā)小區(qū)內(nèi)瘋道路、供糠水、供電愚、供氣、豈排污、排鄙洪、通訊棟、照明、品環(huán)衛(wèi)、綠微化等工程事發(fā)生的支浩出。⑤公共裕配套設樂施費，包括不伏能有償轉(zhuǎn)誰讓的開發(fā)殺小區(qū)內(nèi)公叫共配套設曲施發(fā)生的窯支出。⑥開發(fā)間狀接費用，是指域直接組點織、管炸理開發(fā)撥項目發(fā)載生的費裝用，包現(xiàn)括工資捐、職工昌福利費膽、折舊斷費、修澡理費、統(tǒng)辦公費燒、水電刺費、勞債動保護懲費、周坑轉(zhuǎn)房攤立銷等。（3）借款費狐用的特殊迫規(guī)定（土代地增值稅份）財務費慮用中的嚷利息支倚出，凡名能夠按貧轉(zhuǎn)讓房肺地產(chǎn)項晶目計算邪分攤并患提供金犬融機構(gòu)乓證明的河，允許輔據(jù)實扣耽除，但漆最高不怒能超過敗按商業(yè)芝銀行同慢類同期隙貸款利晌率計算散的金額斧?！都殑t》關(guān)于扣除程項目金額騎中的利息旱支出如何先計算問題a.利息的響上浮幅泊度按國鍵家的有撞關(guān)規(guī)定址執(zhí)行，殲超過上深浮幅度幫的部分袖不允許梢扣除；b.對于超案過貸款校期限的爽利息部貨分和加鞠罰的利虧息不允許扣姐除?！蛾P(guān)于土藏地增值塞稅一些額具體問另題規(guī)定禿的通知》財稅字(199竹5)48號準予扣除疊項目已銷開發(fā)并產(chǎn)品的計悼稅成本。應計入開晚發(fā)產(chǎn)品成團本中的費御用應付費用維修費用共用部位姑、共用設墻施設備維革修基金配套設施郵電通訊贊、學校、憤醫(yī)療設施準予扣態(tài)除項目售房部橫（接待艇處）和按樣板房保證金廣告費、旱業(yè)務宣傳與費、業(yè)務母招待費利息土地閑置穗費成本對象梢報廢和毀緞?chuàng)p損失折舊1、已銷膽開發(fā)產(chǎn)機品的計賣稅成本唱。當期準予思扣除的已患銷開發(fā)產(chǎn)頭品的計稅成本，按當期殃已實現(xiàn)銷婆售的可售姥面積和可尼售面積單露位工程成催本確認?？墒勖鎻姺e單位慢工程成碑本和已喊銷開發(fā)唯產(chǎn)品的騎計稅成卵本按下東列公式姥計算確塌定：可售面禮積單位融工程成阻本=成本對象她總成本÷總可售面盈積已銷開發(fā)禽產(chǎn)品的計拋稅成本=已實現(xiàn)銷評售的可售砌面積×可售面杠積單位影工程成很本問題：可碰售面積如貴何確定？詞已實現(xiàn)銷繡售面積如廟何確定？樹按建筑面漢積計算，受不按套內(nèi)榴面積。國稅發(fā)[200芳5]17學2號，由譯技術(shù)監(jiān)鎖督部門屑的測量著數(shù)據(jù)為猾準。2、開發(fā)企題業(yè)發(fā)生的囑應計入開發(fā)產(chǎn)品竄成本中的費用包括前期工程蒼費、基礎識設施建設誰費、公共蠟配套設施帶費、土地辣征用及拆弓遷費、建魚筑安裝工需程費、開樸發(fā)間接費懇用等，應根羞據(jù)實際對發(fā)生額業(yè)按以下兄規(guī)定進秧行分攤構(gòu)：（1）屬于拔成本對胸象完工癢前發(fā)生肆的，應芽按計稅削成本結(jié)孕算的規(guī)卻定和其謠他有關(guān)揭規(guī)定直安接計入蛇成本對破象。（2）屬于版成本對耍象完工游后發(fā)生他的，應世按計稅問成本結(jié)餡算的規(guī)浸定和其離他有關(guān)糕規(guī)定，咽首先在恒已完工讀成本對誼象和未重完工成等本對象映之間進園行分攤購，然后極再將應姜由已完氣工成本犯對象負情擔的部助分，在型已銷開石發(fā)產(chǎn)品勾和未銷胃開發(fā)產(chǎn)宮品之間從進行分譽攤。開發(fā)成巡壽本較83號文范圍慨更明確，誦共6項3．應付費優(yōu)用開發(fā)企業(yè)長發(fā)生的各鞏項應付費年用，可以憑是合法憑納證計入開痕發(fā)產(chǎn)品某計稅成熟本或進閉行稅前宅扣除，其預提壁費用除案稅收另斯有規(guī)定權(quán)外，不得在稅帆前扣除?！饝{合法憑返證計算扣恐除外部憑柜證：發(fā)窗票、合屢同、司孔法部門那的判決內(nèi)部憑環(huán)證：自潤制憑證○預提費撤用除稅共收另有箏規(guī)定外錫，不得書在稅前規(guī)扣除對企業(yè)瞇當年提笑取并實獲際使用月的職工子教育經(jīng)珠費，在街不超過遲計稅工量資總額2.5％以內(nèi)的位部分，可點在企業(yè)所工得稅前扣綱除。財稅[20搭06]屯88號4.維修費泡用開發(fā)企業(yè)細對尚未出緩售的開激發(fā)產(chǎn)品和按照有嚇關(guān)法律據(jù)、法規(guī)正或合同銹規(guī)定對詢已售開情發(fā)產(chǎn)品（包括共制用部位、嶼共用設施貧設備）進吳行日常維開護、保養(yǎng)鬼、修理等實際發(fā)生穿的費用，準予在畫當期扣除挎。注：較83號文涵蓋設的范圍擴歷大。檢查題中應注意漢一般房地壯產(chǎn)企業(yè)都謊有相關(guān)聯(lián)岸的物業(yè)公蠻司，此中負有轉(zhuǎn)移利扣潤之可能參（物業(yè)公夾司可以核屬定征收或淘者享受一孤免，或者用三免兩減叉半）標準暫罪參照國翻稅發(fā)[200浴0]84號文第三勤十一的規(guī)主定執(zhí)行5．共用部裂位、共用駝設施設備恢維修基金開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)將已計入銷售收入的共用岸部位、蔥共用設燈施設備汁維修基躁金按規(guī)鉆定移交兔給有關(guān)覽部門、它單位的凝，應于移交時扣劣除。代收威代繳的印維修基臺金和預提的維酷修基金不輪得扣除。房地產(chǎn)開惹發(fā)企業(yè)按駱規(guī)定以銷磨售收入的樸一定比例淹向房產(chǎn)局糧上繳的公用部位觸、共用設梅施的維修基斑金，據(jù)實圣扣除。覽蘇國稅樂發(fā)【200愿3】第195號對代收歡代繳的蒙住房專設項維修?；?，宰國稅發(fā)[20辣04]猶69號已明腦確規(guī)定幫不計征計營業(yè)稅已計入鞠銷售收因入的維翼修基金瓶于實際型移交時碰扣系除代收代吸繳的維脖修基金耳和預提洲的維修而基金枝不得暮扣除6.會所等孫配套設忍施建造菠費用按公共配爛套設施處少理非營利獸性且產(chǎn)快權(quán)屬于拴全體業(yè)找主無償贈與嚼地方政府耀、公用事似業(yè)單位按建造固售定資產(chǎn)處炒理按建造開勝發(fā)產(chǎn)品處訊理6、配套設橫施開發(fā)企間業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)賽建造的會究所、停車咳場庫、物多業(yè)管理場螺所、電站旗、熱力站糊、水廠、拜文體場館前、幼兒園競等配套設勵施，按以下孩規(guī)定進詳行處理康：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬舟于全體奪業(yè)主的，或無償贈立與地方政牌府、公用下事業(yè)單位差的，可將其貴視為公錦共配套宿設施，其建造述費用按撥公共配傷套設施情費的有立關(guān)規(guī)定幼進行處券理。（2）屬于營利性跟的，或產(chǎn)權(quán)納歸開發(fā)箭企業(yè)所曲有的，懲或未明聾確產(chǎn)權(quán)濾歸屬的寧，或無頓償贈與撓地方政邪府、公顛用事業(yè)莫單位以鋸外其他降單位的打，應當鬼單獨核銳算其成舞本。除開發(fā)護企業(yè)自充用應按建造固定優(yōu)資產(chǎn)進行處楊理外，忘其他一者律按建腦造開發(fā)冬產(chǎn)品進袋行處理暴。郵電通訊扶、學校、兔醫(yī)療設施出售的，按銷售漸開發(fā)產(chǎn)品泳處理出租的，按固盟定資產(chǎn)尿處理無償贈詢與國家肌有關(guān)業(yè)停務管理貝部門的，按配舌套設施哨進行處休理有償移交翅國家有關(guān)取業(yè)務管理葉部門，取得續(xù)補償?shù)墓?，直接掛抵扣建做設成本7、郵電例通訊、扒學校、曾醫(yī)療設慕施開發(fā)企亭業(yè)在開昌發(fā)區(qū)內(nèi)懷建造的郵電通煮訊、學辦校、醫(yī)貨療設施種應單獨簡核算成竹本，按以述下規(guī)定臨進行處熟理：攔（1）由開發(fā)賢企業(yè)投資煤建設完工狡后，出售的，按建造開額發(fā)產(chǎn)品進挎行處理；出租的，按建造段固定資印產(chǎn)進行哈處理；無償贈與國家有關(guān)遞業(yè)務管理哄部門、單桶位的，按建造公趴共配套設朱施進行處鈔理。（2）由開腿發(fā)企業(yè)窄與國家艇有關(guān)業(yè)隸務管理為部門、溫單位合純資建設裳，完工儉后有償綱移交的馬，國家奸有關(guān)業(yè)恒務管理隊部門、賣單位給晝予的經(jīng)濟補幫償可直拘接抵扣災該項目婚的建造體成本，抵扣的島差額應覺計入當銳期應納饑稅所得呆額。售房部、房誠接待處、繳樣板房建互設及裝修能夠單址獨核算共成本，主按建造末固定資午產(chǎn)處理不能單獨疾核算成本碑，按建造暮開發(fā)產(chǎn)品8、售房強部（接示待處）協(xié)、樣板響房的裝修費馬用開發(fā)企紋業(yè)建造的售房部（削接待處）愈和樣板房瞧，凡能夠饞單獨作為藏成本對象央進行核算清的，可按自建輩固定資產(chǎn)丟進行處理，其他伸一律按帶建造開扮發(fā)產(chǎn)品北進行處裹理。售房部?。ń哟馓帲?、概樣板房悅的裝修費用恰，無論數(shù)煙額大小，占均應計入隸其建造成貝本。筆者注：扇對于承租廢的售房部崗的裝修費右用，按照她承租期長授短進行攤癥銷。對于自建扒的文件有間了新規(guī)定德，實際操撤作中主要濾還是針對泳其裝修費跌用有不同臟的處理，順部分企業(yè)款前期已經(jīng)槽銷售費用械。尚未結(jié)屈轉(zhuǎn)的余額過應按相關(guān)編規(guī)定計入擠建造成本蠅。9．保證金刮。（指賣方返擔保）開發(fā)企物業(yè)采取銀行出按揭方式向銷售開發(fā)輸產(chǎn)品的，仰凡約定開罷發(fā)企業(yè)為繁購買方的膀按揭貸款提供擔保耽的，其銷售訓開發(fā)產(chǎn)品生時向銀行茶提供的保己證金（擔故保金）不妹得從銷售棍收入中減夸除，也不銷得作為費擾用在當期稅前扣敬除，但實還際發(fā)生損杯失時可據(jù)敬實扣除。注：開競發(fā)企業(yè)妙為購買崇方的按船揭貸款膛提供擔判保實際鳥發(fā)生損段失時，鉤按照《財產(chǎn)損失初稅前扣除急管理辦法》（國家