定遠某地塊 項目前期定位研究

編輯課件營銷思考1一座擁有兩千年歷史的泱泱古城——定遠一座欣欣向榮發(fā)展無限的新城——城東新區(qū)安鹽5#地塊，這一次將帶給我們怎樣的變局？編輯課件營銷思考2從三項工程，到安鹽·曲陽國際，定遠的城市發(fā)展已然鐫刻了安徽鹽業(yè)的足跡作為安徽鹽業(yè)在定遠的又一力作，5#地塊的戰(zhàn)略意義是什么？編輯課件營銷設問：設問一：格局——在飛躍發(fā)展的定遠市場，安鹽5#地塊有著怎樣的競爭優(yōu)勢與如何設置更多的優(yōu)勢？設問二：競爭——放眼市場，在大格局下我們面臨什么樣的競爭環(huán)境？處于什么樣的市場地位？設問三：規(guī)劃——面對競爭和環(huán)境，我們如何進行項目的定位、規(guī)劃，建立項目地位，實現(xiàn)利益最大化？編輯課件領導定遠行業(yè)標桿成為當?shù)囟▋r主導實現(xiàn)利潤最大化升級安鹽地產品牌影響定遠房產市場Target項目目標企業(yè)目標營銷目標：編輯課件第一部分市場研究1.研究目的2.研究執(zhí)行第二部分項目定位1.項目基本情況2.項目定位第三部分客群定位1.客群地域分析2.客戶分析3.客戶素描第四部分形象定位詮釋：國際A+生活第五部分規(guī)劃建議第六部分推案策略目錄

CONTENTS編輯課件第一部分市場研究編輯課件研究目的知己知彼，百戰(zhàn)不殆。在本項目的規(guī)劃初始階段，很好地了解市場，分析自身，掌握競品情況及客群心理，對于項目自身定位格調的分析，項目主力產品的研發(fā)，都具有指導性。使得項目開發(fā)的風格及整體產品符合市場的需求，并最終引領市場導向。編輯課件市場分析——宏觀環(huán)境分析機遇：定遠正積極加入合肥經濟圈，融入長江三角洲經濟區(qū)。政府提出白色鹽化之都、紅色旅游勝地、綠色生態(tài)家園“三色定遠”的口號，推動農業(yè)大縣的現(xiàn)代化發(fā)展。定遠縣定城鎮(zhèn)被列為“全國重點鎮(zhèn)”，是當?shù)乜h域經濟的中心，承擔著加快城鎮(zhèn)化進程和帶動周圍農村地區(qū)發(fā)展的任務。區(qū)位：定遠區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。東接滁州，西鄰淮南，南依合肥，北連蚌埠。古有“境連八邑，衢通九省”之譽。又是南京都市圈成員，與經濟最發(fā)達的長江三角洲緊密相連，具有明顯的區(qū)位、交通、資源、成本和市場優(yōu)勢，是投資興業(yè)的理想之地。交通：地理位置優(yōu)越，交通十分方便，京滬速鐵、淮南鐵路、合蚌公路貫穿境內，津滬鐵路緊鄰而過，京臺高速公路橫跨境內。縣城所在地定城距合肥和南京兩機場僅不足兩小時路程，距南京、合肥等周邊大中城市僅1小時左右車程，到上海高鐵僅2個小時。城市環(huán)境編輯課件市場分析——宏觀環(huán)境分析市場分析——宏觀環(huán)境分析城市發(fā)展編輯課件市場分析——宏觀環(huán)境分析定遠縣所轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別為：定城鎮(zhèn)、爐橋鎮(zhèn)、張橋鎮(zhèn)、池河鎮(zhèn)、蔣集鎮(zhèn)、朱灣鎮(zhèn)、七里塘鄉(xiāng)、能仁鄉(xiāng)、二龍鄉(xiāng)、連江鎮(zhèn)、倉鎮(zhèn)、界牌集鎮(zhèn)、拂曉鄉(xiāng)、西卅店鎮(zhèn)、范崗鄉(xiāng)、嚴橋鄉(xiāng)、永康鎮(zhèn)、桑澗鎮(zhèn)、三和集鎮(zhèn)、藕塘鎮(zhèn)、大橋鎮(zhèn)、吳圩鎮(zhèn)。至2011年底，縣城建成區(qū)面積已擴展到20平方公里，城鎮(zhèn)化率達41%。部分目標提前完成.人口規(guī)?？h域總人口：近期至2015年，縣域總人口為96萬人中期至2020年，縣域總人口為100萬人遠期至2030年，縣域總人口為105萬人定遠縣縣城人口：近期至2015年，縣城人口19～21萬人中期至2020年，縣城人口24～26萬人遠期至2030年，縣城人口35～40萬人縣域城鎮(zhèn)化水平近期至2015年，城鎮(zhèn)化水平為45%中期至2020年，城鎮(zhèn)化水平為53%遠期至2030年，城鎮(zhèn)化水平為60%縣城城市建設用地規(guī)模近期至2015年，20平方公里，人均按100m2/人控制中期至2020年，27.5平方公里，人均按110m2/人控制遠期至2030年，40平方公里，人均按100m2/人控制城市人口編輯課件市場分析——宏觀環(huán)境分析戶籍人口每戶人口常住人口男性人口女性人口2010年普查數(shù)據(jù)（人）9815543.367791744052783738962000年普查數(shù)據(jù)（人）8864313.73801966418250383715相比增幅10.7%—-2.8%3.2%2.6%年均增幅1.02%—-0.29%——城市人口編輯課件市場分析——宏觀環(huán)境分析2011年定遠縣第一產業(yè)完成增加值38.8億元，增長4.5%；第二產業(yè)完成增加值31.19億元，增長13.4%；第三產業(yè)完成增加值30.38億元，增長14.5%。三類產業(yè)結構比例逐漸由2005年的45.0：21.1：33.9發(fā)展為2010年的38.8：31.0：30.2。“十二五”期間三次產業(yè)比重調整目標為20：45：35，實現(xiàn)先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)的良性互動。定遠縣產業(yè)結構經濟結構編輯課件市場分析——宏觀環(huán)境分析定遠縣2011年全年全社會固定資產投資完成75億元，前5年年均增長42.4%，是2006年的5.9倍。2011年定遠縣房地產開發(fā)投資額約16億元，開發(fā)商品房110萬平方米，其中新開工建設商品房43萬平方米、銷售商品房35萬平方米，房價持續(xù)上升。2011年定遠財政收入達到8.04億，較上年增加57.7％，5年年均增長34.5%，呈現(xiàn)“總量大、增幅高、質量好”三個特點，增幅位居全市第三位，財政收入總量位居全市第五位，稅收收入占財政收入比重達81.2%。定遠縣農業(yè)人口較多，伴隨著定遠縣城市化的進程，人口逐漸向城鎮(zhèn)集中，房地產剛性居住需求高、投資性比例低、住房空置率較低。市場分析——宏觀環(huán)境分析經濟發(fā)展編輯課件市場分析——宏觀環(huán)境分析政策優(yōu)勢明顯：兩大發(fā)展戰(zhàn)略的刺激，將直接推進城市化進程、刺激第三產業(yè)崛起。區(qū)位優(yōu)勢明顯：安徽第一大縣，全國南北要沖，城市交通便捷，路網發(fā)達。發(fā)展?jié)摿γ黠@：定遠縣加速城市化進程及人口集聚，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來縣城買房的剛性需求刺激定遠縣房地產的發(fā)展，部分住宅項目價格達4800元/平米，縣城未來極具發(fā)展?jié)摿?。收入消費增長：縣內農村居民比重大，整體人均收入低。但考慮產業(yè)結構調整、縣內大量外出經商務工人員資金回流及消費觀念的更新，本地居民收入及消費增長潛力巨大。主要劣勢：工業(yè)基礎較弱，第三產業(yè)發(fā)展緩慢，傳統(tǒng)商業(yè)項目面臨過于集中、產品更新?lián)Q代等問題，并且定遠縣當?shù)厝鄙俅笮蜕虡I(yè)項目來刺激和帶動第三產業(yè)的發(fā)展。未來5年定遠縣主要發(fā)展目標：地區(qū)生產總值年均增長14%以上，財政收入年均增長30%以上，固定資產投資年均增長25%以上，規(guī)模工業(yè)增加值年均增長30%以上，城鎮(zhèn)在崗職工工資年均增長12%以上，農民人均純收入年均增長14%以上。市場分析——宏觀環(huán)境分析宏觀小結編輯課件對手們都在做什么？編輯課件競品樓盤占地面積建筑面積規(guī)劃套數(shù)銷售套數(shù)面積段主力面積主力價格銘仕新城100畝7萬方600套19082-116㎡98.10㎡42萬百合華庭110畝12萬方1100套70085-113㎡95.64㎡40萬南柏灣30畝5萬方168套（一期）15897-191㎡101㎡40萬東郡華府130畝17萬方1500套50080-125㎡93㎡40萬眾舜時代廣場15畝7萬方412套20090-132㎡101㎡40-60萬吉家家園14畝4萬方125套（一期）/90-120㎡102㎡/東園御府321畝40萬方2781/122-131㎡127㎡45萬金山麗景111畝14萬方1000套12074-104㎡96㎡34萬恒瑞城500畝50萬方1100套未開盤80-111㎡111㎡未開盤錦竹園·世家約13畝39011.24262未99-121㎡113.48㎡未開盤本表及其后數(shù)據(jù)為定遠市場11月調研數(shù)據(jù)市場調研編輯課件緊緊依傍定遠中心軸魯肅大道，從合肥進入定遠的南大門，并與城中心相距僅2分鐘車程。小區(qū)一“天人合一”作為規(guī)劃理念，“一主軸、多核心、三次軸、三橫廊”的空間布局讓人各種景觀間錯落有致、樹木、奇石、花草等通過合理的空間營造，這成為了該項目的主要賣點之一.廣告發(fā)布主要以短信、道旗及高炮、電視滾動字幕、墻體廣告、大牌。銘威

名仕新城編輯課件推售狀況：（1）2012年1月1日一期開盤，共推出7棟（多層6棟、一棟小高層）300套，目前在售一期多層、小高層面積段在82-116平米，一期銷售率在100%左右，銷售均價3500-3600元∕㎡，主力總價在42萬左右，貸款銀行為工行和建行首付30%，開盤時交一萬抵兩萬(現(xiàn)無此優(yōu)惠)，一次性付款98折較開盤時上調了1個點（97折），后期優(yōu)惠是總價減15000元。銷售對象主要為縣城以下鄉(xiāng)鎮(zhèn)。（2）車位總數(shù)約300個，車位/庫面積在11-33平米，均價在2500-2700元/平米達60%，開盤前有認籌活動，交1萬送1萬元，開盤當天舉行抽獎活動，三期開盤時間未定，現(xiàn)已銷售30個左右，成交單價約2600元∕㎡。（3）二期開盤是時間2012年9月29日，價格在3800∕㎡，面積從80-120平米，現(xiàn)銷售達60%，開盤前有認籌活動，交1萬送1萬元，開盤當天舉行抽獎活動，三期開盤時間未定。銘威

名仕新城編輯課件百合華庭該項目總體量達12萬方總房源在1100套左右位于嚴橋路上，由金恒祥瑞置業(yè)有限公司開發(fā)，南門第一大盤,打造定城最大的人文社區(qū).小區(qū)配套設施齊全,綠化率高,是定城最適宜居住的小區(qū)之一，由于該案建筑形態(tài)涵蓋：多層（為主）、小高層、以及商業(yè)多元物業(yè)，主力戶型為兩房兩廳一廚一衛(wèi)，周邊擁有民族小學、實驗小學、英華私立學校、定遠一中、百大超市、南門菜市場、客運南站、南門加油站、南門縣醫(yī)院.婦幼保健醫(yī)院、3路可以直達，多層戶型，小區(qū)以成型，大部分戶主已經入住，目前廣告以發(fā)布以單頁（年前發(fā)放）、墻體廣高為主。編輯課件百合華庭推售狀況：該項目一期與2009年開盤，現(xiàn)已交房，二期與2010年11月份開盤，已銷售700套（含一期、二期）左右，推出房源棟為多層為主，主力戶型為（95.64㎡、85.64㎡、105.88㎡、111.67㎡）價格在4100/㎡左右，總價在40萬左右；貸款銀行為中行和工行首付30%，不辦理住房公積金，車庫在30-40面積在30平米左右只對外出租；物業(yè)費為0.38元/平米；三期、四期2012年未直接開盤，就已對外銷售，共推出350多套房源，面積在85-113平米小戶型，現(xiàn)已銷售出300套左右，價格在3288元至4500元之間，銷售率達到80%左右優(yōu)惠方式：現(xiàn)每天推出一套特價房。編輯課件世宏-南泊灣該案位于合蚌路與嚴橋路交匯處，該項目總建筑面積約有5萬方，一期規(guī)劃168套。物業(yè)形態(tài)為商業(yè)住宅，社區(qū)將擁有2000平米生活廣場，建筑形態(tài)由多層、高層、商務酒店，客戶的選擇性空間較大，銷售態(tài)勢良好，整體項目定位為定遠高中檔社區(qū)，就地理位置而言該項目雄踞定城第一大道合蚌路與嚴橋路黃金交匯，扼守定城南第一門戶商業(yè)擁有將強的發(fā)展空間。廣告發(fā)布主要以鄉(xiāng)下派發(fā)單頁、鄉(xiāng)下墻體廣告、馬自達車體廣告等。編輯課件推售狀況：該項目于2010年9月8日開盤，目前一期已經竣工銷售率達100%（132套）6棟多層。部分已交付使用，面積段在97-191平米，主力戶型為三房兩廳面積為101㎡，銷售均價在3800元/㎡，主力總價在40萬左右，銀行貸款為中行，夫妻雙方（婚后）首付30%、未婚40%。二期項目約今年年底開盤（3棟高層約300左右）最主要看后期拆遷情況，具體情況未定。世宏-南泊灣編輯課件東郡華府該項目位于定遠工業(yè)園金山路西（定遠中學南，定遠駕校附近）項目東側緊臨定遠縣工業(yè)園主干道經三路，北依北支路，西側臨城市道路，距城市主動脈定滁路約500米。項目總用地面積84877㎡，總建筑面積168668㎡。項目居定遠中學新校區(qū)隔路相望，毗鄰合蚌路十里商業(yè)示范街。項目整體規(guī)劃設計相對緊湊，戶型以80—90㎡宜居型兩居和100-115㎡舒適型三居為主，兼有125㎡觀景四居室。交通不太方便，目前廣告以發(fā)布金山路道旗、汽車站廣場高炮、短信、電視滾動字幕為主要宣傳。編輯課件東郡華府推售狀況：東郡華府一期以基本銷售完畢約400套，二期與2012年3月2日加推了108套高層，主力戶型（83㎡、90㎡、109㎡），銷售均價在3300--3800元/平米左右，優(yōu)惠活動是交2萬元定金，優(yōu)惠1萬8千元，直接簽合同再優(yōu)惠2000元，5月2日推出三期14號樓1幢高層108套，均價3800元/平米,現(xiàn)已銷售達到75%左右，四期6月22日加推21號樓計104戶，18層高層均價3600/平米，銷售達到50%；每月加推一幢直至結束。優(yōu)惠方式：按揭9.9折，一次性付款9.5折；購房送貸款一年的利息；按協(xié)議7天內簽合同優(yōu)2000元；可以墊付首付款，不需要墊首付的優(yōu)惠5000元一次性付款優(yōu)惠9.5折，按揭9.9折.編輯課件眾舜時代廣場該案地處合蚌路上，屬于定遠打造十里商業(yè)街中心位置。戶型設計采用“偷面積”設計方法，戶戶有室內花房贈送，最大贈送有13㎡之多，戶型面積90-166㎡，但公攤面積較大（20%左右）本地人很難接受，總套數(shù)412戶，品牌太陽能集中供熱水系統(tǒng)。對我項目有一定的影響力。廣告發(fā)布以百事通、戶外墻體廣告、揚子晚報為主要宣傳手段。客源以農村人士較多。編輯課件眾舜時代廣場推售狀況：規(guī)劃30層目前為定遠最高樓戶數(shù)412套住宅，定于2012年5月26日認籌.封頂.開盤，現(xiàn)總共剩余150套房源，目前的銷售價格為4200元∕㎡。大面積的132平米的起步價是3580/平米.商業(yè)是1-4層，室內商鋪，暫未出售，未定價，地下停車位與住宅1:1配比。銷售采取分層開盤，現(xiàn)在銷售的樓層是16-22層，2012年10月開盤一次，100多套房源，價格在4300/㎡，面積90-130平米，采取的優(yōu)惠政策如下：1.交一萬抵兩萬。2.享受銀行利率8.5折。3.指定房源享受一萬元家電基金。（130多平米）4.首付兩萬，即可得房。5.特價房3720起。編輯課件吉家家園吉家旺角自我定位是定遠數(shù)碼時代生活城，項目地址是東城路與幸福路交匯處（原中醫(yī)院住院部），物業(yè)形態(tài)為多層電梯洋房，多陽臺、入戶花園、總建筑面積暫時沒有確定，主流面積90-120㎡，3房變4房，學區(qū)為省級示范高定遠三中、城北小學。建筑風格為簡約歐式，頂層配備閣樓。編輯課件吉家家園推售狀況：根據(jù)我們的調研得知，吉家旺角小區(qū)總共住宅有125套，車位12，達到1:1配比，一期開盤為4月21日，共推出3號樓多層35套，2號樓31套，優(yōu)惠后均價在4500元／㎡，已經銷售達到75%;優(yōu)惠政策是總價減25000元，一個星期之內簽合同從總價里直扣2000元，7月7日加推出1號樓共59套，后來加推1幢樓總計房源125套，價格在4000-4300左右，客戶群體主要是本地人事業(yè)單位的和當?shù)鼐幼「浇娜巳海瑥V告采用墻體、道旗、高炮等?，F(xiàn)在優(yōu)惠政策首付30%減6萬，首付60%減7萬，面積100-120平米，現(xiàn)還有30套房源。編輯課件東園御府東園御府位于定遠永康路與魯肅大道交匯處，小區(qū)配套：80000平米恢弘景觀園林，35000平米歐風情景商業(yè)街，35000平米國際五星級酒店，20000平米師范小學，3000平米國際雙語幼兒園，2000平米國際泛會所，300平米奢派水景，300平米文化活動交流室，打造大定遠新都市高尚生活領地。編輯課件東園御府推售狀況：整個小區(qū)預計總規(guī)劃戶數(shù)2781戶，一期推出213套住宅，都是十一層小高層，均價在3500/平米，最低3100-3600/平米，主力戶型120平米，現(xiàn)已基本售完，部份頂層面積在200平米左右復式樓房，價格在3000元/平米.優(yōu)惠方式：交15萬首付優(yōu)150元/平米，交20萬優(yōu)惠200/平米，交30萬優(yōu)惠300元/平米，現(xiàn)正在小區(qū)物業(yè)形態(tài)多樣，有小高層，高層，多層，親水別墅，特色為頂層送閣樓，客戶來源，主要以事業(yè)單位為主，如房產局，土地局，指揮辦，衛(wèi)生局，學校老師等。二期開盤時間未定，預計在春節(jié)左右。編輯課件金山麗景金山麗景是安徽金水地產在定遠打造的住宅項目，小區(qū)占地面積7.4萬㎡，總建筑面積約14萬㎡，車庫配比1:1，規(guī)劃配置14000㎡商業(yè)街區(qū)，多功能會所，幼兒園等完善的配套，金山麗景銜接行政中心與工業(yè)園區(qū)。項目緊鄰定遠新一中。主力面積段在74-104㎡，主臥、客廳戶戶朝南，超大面積觀景陽臺，闊景空中庭院，將自然滲透到每一個角落。超大面積贈送，兩房得三房；三房得四房。公攤7%—13%，建筑密度為27.5%。廣告發(fā)布主要以短信、道旗及高炮、電視滾動字幕。編輯課件金山麗景推售狀況：規(guī)劃戶數(shù)1000多套住宅，一期1組團對外推出小高層兩棟約160套，銷售價格在3500元∕㎡，2組團推出4幢多層96套現(xiàn)已售95%，部分頂層未售出，銷售均價在3800元∕㎡左右，3組團于7月28日開盤，2幢11層和2幢18層，銷售均價在4000元∕㎡左右，現(xiàn)在優(yōu)惠活動，交2萬抵3萬元房款，一次性9.7折，按揭9.9折。二期開盤時間初定春節(jié)。編輯課件恒瑞城位于定滁南路定城鎮(zhèn)對面，小區(qū)占地500畝，規(guī)劃用途有住宅和商業(yè)，28棟高尚住宅，分多層，高層，小高層，面積從80-111平米，小區(qū)有13萬平米的城市綜合體，配套商業(yè)廣場，步行街，數(shù)碼家電，餐飲美食，星級酒店，小區(qū)有水上會所，景觀湖，人工沙灘及小區(qū)噴泉廣場，五金汽配城等編輯課件恒瑞城推售狀況：住宅預計今年元旦開盤，價格未定?，F(xiàn)商鋪于11月10日開盤，銷售價格在2800-10000元左右，采用劃線購買，購房者回報率3年18%從總款里面扣除，另按揭9.8折，一次性9.5折。編輯課件錦竹園-世家錦竹園.世家位于長征路錦竹園對面，小區(qū)占地13畝，規(guī)劃用途商住兩用房有高層小高層3幢樓房，最高25層2幢2梯3戶，面積從99-121平米，16層1幢1梯1戶，面積在113平米，住宅總共有262戶，地下停車位有267個，小區(qū)周邊配套成熟，屬老城區(qū)地標段，超市.菜場.學校.銀行齊全，工程進度現(xiàn)在基礎上一層，預計春節(jié)開盤，價格在4500平米左右。編輯課件競品小結目前，定遠的樓市成交量正在上升，各大樓盤基本上在售前期尾盤房源，下一期開盤時間大致定在元旦前后，且現(xiàn)在許多樓盤多在拉攏客戶，舉行各式各樣的促銷手段和活動，為后期開盤打好基礎。通過上述競品分析我們可以看出，一方面，定遠樓盤發(fā)展速度很快，建筑品質和生活水平也在逐漸提升；但是，另一方面，定遠的樓盤都還停留在一個水平線上，缺乏領導性、定價性的強勢樓盤，給予強勢的話語權。絕大多數(shù)的樓盤仍然在堅持以消費者為導向的銷售手段，通過小面積的剛需戶型，及大幅度的優(yōu)惠措施，來打動消費者。編輯課件結論定遠期待真正高品質、領導性的代表名盤編輯課件第二部分項目定位編輯課件項目基本情況項目四至東至泉塢山大道景觀綠地,西至靠山路道路紅線,南至長征東路道路紅線,北至規(guī)劃的幸福東路道路紅線。項目用地面積179222㎡建筑性質住宅、附屬商業(yè)、酒店（用地內商業(yè)建筑總面積不超過總建筑的8%，商業(yè)沿靠山路南段和長征東路西段分段設置，規(guī)劃設計方案以城市規(guī)劃委員會審定的為準）。容積率小于2.0建筑密度小于28%綠地率大于30%停車位地面停車率不大于30%，半地下停車庫（位）占總配建車庫數(shù)的比例不大于10%，且半地下車庫面積計入容積率；機動車泊位：商業(yè)部少于1個/100m2，住宅不少于0.6個/戶。配套本地塊須設計一座44個班的標準化小學（含幼兒園），學校用地面積不低于50畝編輯課件項目整體定位高端/人文/健康/社區(qū)編輯課件與定遠體育中心隔路相鄰，健康人文的生活氛圍濃厚項目區(qū)位編輯課件濱水休閑帶蜿蜒而過，打造休閑商務濱水宜居新區(qū)濱水休閑帶項目位于城東新區(qū)永康路與戚繼光大道之間，東至東一路，西至岱山路，總用地面積約600畝，總投資約11億元，規(guī)劃建設五星級酒店、精品商業(yè)綜合區(qū)和濱河商業(yè)住宅區(qū)，以及黎明河河道改造、廣場、綠化等市政公益設施，將進一步改造人居環(huán)境，提升城市品位。項目區(qū)位編輯課件項目開發(fā)商實力實力國企：安徽鹽業(yè)投資有限公司安鹽投資主要致力于定遠縣城東新區(qū)的市政公共設施的建設以及相關的房地產項目開發(fā)，城市發(fā)展的核心和繁華聚集地，周邊配套設施齊全、交通便利。安鹽投資所開發(fā)的定遠知名樓盤安鹽·曲陽國際正火爆熱銷中，代表了定遠一線樓盤開發(fā)水平。安徽鹽業(yè)的品牌形象，已經并逐漸隨著安鹽·曲陽國際的成功銷售，及相應商業(yè)綜合體的隆重推出，而成為定遠人民信賴的房地產建筑品牌。編輯課件安徽鹽業(yè)定位導向項目要求體量大，大規(guī)模人居住區(qū)，標志著項目高人居起點容積率及綠化率要求，體現(xiàn)項目對人居舒適度的高標準，要求項目不僅設置高層，更要注重生活品質。項目區(qū)位項目配套品牌力量位于城東新區(qū)，城市未來發(fā)展的軸心社區(qū)濱水休閑帶緊鄰項目，區(qū)位優(yōu)于安鹽正在開發(fā)的其他項目，格調較高體育中心與項目隔街相鄰，標志著項目適宜主打運動、休閑、健康的整體風格調性安徽鹽業(yè)在定遠成功開發(fā)三項工程項目以及安鹽·曲陽國際項目，在定遠形成了品牌性與口碑，通過本項目將達成品牌引導力體量/容積體育中心城東新區(qū)高端住宅自然生活健康人居品牌保障編輯課件屬性標準氛圍價值品質品牌客戶區(qū)位稀缺地段鉆石區(qū)位服務配套產品硬件水平城市高端標準生態(tài)社區(qū)高尚氛圍景觀優(yōu)勢尊貴身價卓越品質寬敞尺度知名品牌金字塔尖高端客戶高端物業(yè)管家服務高端配套身份體現(xiàn)編輯課件總結定位從項目的用地性質及周邊環(huán)境配套來看，項目建議定位為純住宅項目，以舒適、宜居、健康、運動為主要定位方向，以開發(fā)商實力作為支撐的高檔人文住宅。定遠首席高端人文美宅編輯課件第三部分客群定位編輯課件城市發(fā)展方向老城區(qū)的發(fā)展不足以支撐城市日新月異的增長需求，城東新區(qū)正在成為城市的核心發(fā)力點，商業(yè)業(yè)態(tài)也逐漸以城東新區(qū)為軸心靠攏并發(fā)散式成長。城東新區(qū)作為定遠主城區(qū)的發(fā)展軸線日漸明朗。編輯課件分類

特征老城區(qū)城東新區(qū)定遠周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)安徽省其它區(qū)域購買原因改善性/投資改善性/首套房首套房/改善性投資/首套房原屬區(qū)域老城區(qū)城東新區(qū)定遠周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)定遠周邊縣市信息獲取渠道紙媒、戶外、電視、短信、人際紙媒、戶外、電視、短信、人際電視、人際電視、人際備注老城區(qū)是定遠縣商業(yè)最繁華的區(qū)域，定遠電視臺、短信、交通要道戶外為主要媒介。城東新區(qū)政府重點開發(fā)區(qū)域，主要以投資為主、經營相對次之，報紙、電視臺、短信、交通要道戶外為主要媒介。定遠縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要以一般性投資人為主，報紙、定遠電視臺、短信、交通要道戶外為主要媒介。安徽省其它區(qū)域主要是職業(yè)投資人以及與定遠有生意往來的人員，安徽電視臺、衛(wèi)星頻道、安徽日報、人際傳播是主要推廣方式?？蛻魠^(qū)位分析編輯課件根據(jù)賽睿顧問的前期調查以及定性研究，鎖定住宅目標客群主要來源1、主力客群鎖定在老城區(qū)、城東新區(qū)兩區(qū)2、核心客群定位為兩區(qū)改善性需求為主的“30-45歲中產階級”3、輻射客群是以兩區(qū)為基礎面向周邊22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，首次置業(yè)的“25-35歲剛性需求客群”30-45歲中產階級特征25-35歲剛性需求特征標桿客戶為一汽產業(yè)中層、中級公務員、私營小業(yè)主、高校教師等兩區(qū)內以及整個定遠縣一些高收入、追求大品牌高性價比、高投資回報的樓盤的中青年城市中堅階層主力家庭收入在8-20萬之間，大部分擁有私家車年收入6-12萬元左右，一半左右擁有私家車核心家庭結構為三口之家，但大部分客戶希望預留一間老人房（次臥）一般為結婚用房或兩口之家，置業(yè)結構主要選擇兩房一廳到兩房兩廳品質居住結構客戶多偏好低密產品，但存在明顯總價門檻，30-40萬為一般承受上限，一般首付能力在10萬之內購房一般需要家庭支付一部分資金，但是擁有較強的還貸能力，月收入較高，生活消費也較高。多層、洋房等包括小高層的底層或帶花園的產品是“去化明星”對交通和基本生活配套敏感，環(huán)境需求也較高對地段和建筑類型無明顯抗性，首次改善和二次以上改善客戶數(shù)量幾乎相當一般以首置為主，少量屬于首改。客戶分析編輯課件細化需求首次改善型二次/多次改善型首次置業(yè)型房間要求3房2廳1衛(wèi)/3房2廳2衛(wèi)/2房2廳1衛(wèi)2+2兩代居/大3房/4房/緊湊2房是主流、緊湊3房為補充樓層要求小高層或高層均能接受小高層或高層均能接受無社區(qū)要求景觀標志和大型物業(yè)配套品牌需求極強，對教育、文化、運動和健康敏感對交通和商業(yè)配套敏感總價能力一般承受能力為25——40萬偏愛低密產品，有一定承受能力總價承受能力有限，一般上限為30萬以下喜好點喜愛創(chuàng)新產品體驗，如入戶花園、飄窗、露臺、挑空等喜愛自然環(huán)境與彰顯品質、身份的附加值，名牌主材、品牌物業(yè)、高尚會所等生活配套設施居住便利性，具有一定投資升值潛力客戶分析編輯課件中高收入人群，擁有有一定社會地位及財富的人群；處于事業(yè)達巔峰狀態(tài)，因社會地位的逐漸增高而自信、理性成熟、主觀；收入較穩(wěn)定、積蓄豐厚，社會交往關系發(fā)達；受過高等教育或有進修培訓經歷，非首次置業(yè)，改善居住環(huán)境以享受人生；兩三代人同居，私家車，期望住所能夠有一些圈層感，關注景觀、配套；有一定購房經驗，要求功能分布合理，舒適，能充分體現(xiàn)出主人身份……主力客戶素描編輯課件第四部分形象理念定位編輯課件宣傳理念形象國際A+生活[1]編輯課件宜居之城宜居板塊宜居社區(qū)定位方向地緣屬性產品規(guī)劃大環(huán)境—城東新區(qū)小環(huán)境—運動社區(qū)與生態(tài)自然和諧共生必須賦予項目全新的生活概念編輯課件緊貼于項目優(yōu)勢，順應市場趨勢，區(qū)別于競爭對手區(qū)別于競爭對手又吻合目標客戶品味的訴求方式，建立項目獨特的銷售主張，樹立本案個性鮮明的主題定位形象定位國際A+生活——您的全面A+生活解決方案新城區(qū)新生活空氣的新鮮，空間格局的通透，在這里，綠色、自然都是這樣的親近，放縱天性，與自然融為一體。A+空氣小區(qū)內外水系環(huán)繞相得益彰健康的生活，離不開水。因而居住應懂得“水生活”的重要，不僅要“傍水而居”，還要因地制宜，針對項目所在地區(qū)降水量較多的特點，采用雨水收集，中水回用技術。A+水陽光滿室溫暖人居東方比較重視人居和陽光的關系，全明設計是南北都推崇的方式。當然，陽光還影響到人在小區(qū)內的休息和聚集，綠化和景色。同時，光線是建筑美學的重要雕刻者。A+陽光編輯課件A+配套運動社區(qū)人文社區(qū)小區(qū)內外享有成熟配套設施（體育館、超市、醫(yī)院、學校、休閑運動中心等），內部則“一切從實用出發(fā)”，為業(yè)主提供完善的貼身服務編輯課件A+景觀六百畝濱水休閑帶天然水系縈繞、中央水景如畫，在這里，綠色、自然都是這樣的親近，放縱天性，與自然融為一體高品質好生活無論從空間與尺度、材料與技術、軟件與管理等各項衡量，嘉景不僅帶來高品質項目，更帶來一種平淡清靜而又從容不迫的品質生活。A+品質遠離喧囂憂慮、緊張和情緒不安時，惟一的解決辦法就是放松、再放松。充足的睡眠是身體健康的保證，在這里，尊重每個人休息的空間、時間，放慢生活的節(jié)奏，體會“慢生活”的美境。A+休憩編輯課件優(yōu)質管理物業(yè)品質服務能提高產品附加值，以更誠實的服務態(tài)度、更可靠的服務保障為業(yè)主提供更便利的A+級服務A+服務A+空氣國際A+生活A+陽光A+配套A+景觀更通透的格局，更新鮮的空氣A+品質A+水今天，安鹽將在城東新區(qū)開啟一種生活新時尚，帶來更健康、更宜居的生活方式——A+服務A+休憩更健康的“水生活”更科學的全明設計更成熟的周邊配套更天然原生態(tài)景觀更優(yōu)生活品質帶來更多享受更“慢生活”宜居純美境地更貼心的全面服務國際A+生活，對客戶而言,我們?yōu)樗麄冏非蟾咂焚|生活制定了一個級別,規(guī)范了一種生活。國際A+生活您的理想生活空間國際A+生活生活不只是空間享受,更是品讀和回味生活中的每一種樂趣。選擇“國際A+”品質的人居生活，離塵不離城，讀書、談心、靜臥、曬日、小飲、音樂、書畫、散步您的理想空間，難以拒絕的品質生活國際A+生活，樹立項目鮮明形象國際A+生活，提升定遠居住理念國際A+生活，滿足客戶對于理想居住的追求“國際A+生活”這一定位建立獨特的市場占位，有效區(qū)隔競品，確保項目整體脫穎而出，突出項目優(yōu)越的品位和卓越的產品品質。2012年，國際A+生活首現(xiàn)定遠國際A+生活項目案名建議運動/休閑/健康/人文[2]編輯課件品牌延續(xù)實力強勁與安鹽·曲陽國際保持延續(xù)利用安鹽品牌的成熟性案名擬定要素國際A+格調高雅介于項目定位與形象宣傳調性案名需要符合國際A+的風格與品質感運動特色親水自然墅式生活編輯課件安鹽·左岸康城人文的左岸，似水流年奔騰的塞納河把巴黎分成兩個區(qū)域：河之北為右岸，河之南為左岸。巴黎的導游總是這樣概括：“右岸到處是銀行，左岸到處是咖啡館。”據(jù)說，在左岸，你隨便走進一家咖啡館，一不留神就會坐在海明威坐過的椅子上、薩特寫作的燈下，或靠在畢加索發(fā)過呆的窗口旁。健康的城市，生活的真諦案名備選安鹽·丹桂花園綠色自然的人文氣息，綠意盎然的生活法則，以花園凸顯品質其他案名安鹽·曲陽公館注重延續(xù)曲陽國際風格，以公館突出項目高端限定的品質第五部分規(guī)劃建議編輯課件為了匹配“國際A+生活”理念我們在項目的規(guī)劃設計上，提出建議以提高項目國際品質增加A+賣點編輯課件項目類別建議A+宜居[1]編輯課件項目類別建議A+宜居[1]編輯課件基于上述整體定位方向，根據(jù)項目體量及容積率不得高于2.0的要求，以及項目沿濱水休閑帶的特典，我們決定項目類別：高層、小高層（9+11）、多層及雙拼別墅形態(tài)多合一的綜合性高品質社區(qū)編輯課件容積率2.0及17萬方占地面積高層、小高層、多層合理分配濱水休閑帶設置雙拼別墅，提升項目品位高端項目定位以純正別墅，提升項目格調引領定遠人居典范編輯課件項目別墅部分建議A+生活|雙拼臨水別墅[2]編輯課件介于純別墅對市場壓力過大，我們建議，沿濱水休閑帶部分設計“類別墅”，既減輕壓力，又享有原汁原味的別墅品質：臨水雙拼別墅以定遠從未有過的真正“別墅”概念，帶動整個項目的品質感。編輯課件雙拼別墅展示編輯課件打造

臨水溪墅

概念別墅里，看見溪水過窗前流動感，一水盤活整座城編輯課件在別墅窗前，聽溪水潺潺，緩緩流過森林，洗盡心靈的塵埃臨水溪墅，腳步放緩編輯課件溪水畔，一步一景沿著濱水休閑景觀帶做文章，結合小區(qū)自身的水流景觀，利用水流的坡地差，做出曲水流觴的景致感注重細節(jié)與景觀小品的設置編輯課件編輯課件利用坡地和小廣場，水景階梯錯落，水流靈動移步換景，處處水景不同編輯課件細節(jié)決定品質，水景配合景觀小品賦予生活更多自然樸拙的趣味性編輯課件項目建筑風格建議A+品牌[3]編輯課件兩大核心要素品質感延續(xù)性在建筑風格上著重體現(xiàn)兩點品牌延續(xù)保持風格基本統(tǒng)一高端定位不會被時代淘汰的品質感編輯課件新古典主義風格新古典主義的設計風格其實就是經過改良的古典主義風格。一方面保留了材質、色彩的大致風格，仍然可以很強烈地感受傳統(tǒng)的歷史痕跡與渾厚的文化底蘊，同時又摒棄了過于復雜的機理和裝飾，簡化了線條。將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結合，兼容華貴典雅與時尚現(xiàn)代，反映出后工業(yè)時代個性化的美學觀念和文化品位。編輯課件新古典主義派的設計特征一、講究風格，在造型設計時不是仿古，也不是復古，而是追求神似。二、用現(xiàn)代材料和加工技術追求傳統(tǒng)樣式的大的輪廓特點。三、對歷史樣式用簡化的手法。四、注重裝飾效果，用室內陳設藝術品。來增強歷史文脈特色，往往會去照搬古代設施、家具及陳設藝術品來烘托室內壞境氣氛。五、白色、金色、黃色、暗紅色是歐式風格中常見的主色調，少量白色糅合，使顏色看起來明亮。編輯課件新古典主義的設計樣式示意：編輯課件編輯課件風格建議堅持從安鹽·曲陽國際上延續(xù)下來的新古典主義建筑風格，使得項目外觀上更加統(tǒng)一，并更注重細節(jié)的建設，凸顯人文氣息與高端品質。保持新古典主義建筑風格編輯課件項目戶型面積段建議A+戶型|平層大戶|奢景人居[4]編輯課件注重生活品質的定城領導者城市中心、上流生活，輔以優(yōu)渥的城市綜合體設施及周邊配套，必然只有城市上流頂點人群方能尊享生活。這是一群在定城擁有穩(wěn)定而優(yōu)越的階層地位的、注重生活品位、品質與話語權的，城市領導者?？蛻羧悍治鼍庉嬚n件項目定位衍生說明項目定位衍生說明12345整體定位高端住宅體育中心|濱水休閑帶健康住宅有氧人居定遠住宅品質領導者定遠最純正的美景別墅目標消費人群定遠領導階層身份人士戶型要求別墅|類別墅中到大面積戶型編輯課件戶型設計是成交客戶做出購房意向的重要依據(jù)。在戶型面積段合理的情況下，建議本案戶型設計吸取競品項目熱銷戶型的優(yōu)勢。競品熱銷戶型設計特點包含：功能分區(qū)比較合理，并通過贈送設備平臺、空中花園等方式提高附加值。為了在戶型設計上超越競爭項目，增加產品對客戶的吸引力，建議本案在戶型設計方面不僅要注重功能分區(qū)的合理性，而且在戶型贈送空間比例上超越競品項目。啟示編輯課件住宅產品一般分為生活品、投資品和奢侈品，從本案項目的產品特征和總價構成來看，作為奢侈品和生活品相結合的復合型需求滿足，將成為本案客戶主要的購買動機和決策要素。整體定位于城市軸心階層并包括部分準富豪人士多層面積段分布90~120平方米客戶范圍廣泛多層總價段分布?花園洋房總價段?類別墅總價段?核心客戶范圍客層構成編輯課件高端階層生理需求安全需求社交需求尊重需求自我實現(xiàn)從馬斯洛需求模型來看，高端階層屬于其需求理論的最高一級：自我實現(xiàn)景觀區(qū)客層構成編輯課件新富階層生理需求安全需求社交需求尊重需求自我實現(xiàn)內庭區(qū)產品客戶構成從馬斯洛需求模型來看，新富階層屬于其需求理論的第三、四級：尊重需求、享受需求編輯課件戶型要求根據(jù)項目特性及定位，分析得出項目的目標消費群體，而得出他們對于戶型面積段的需求：平層大戶，低調內斂編輯課件利用各種方法可使部分空間不計入面積或計入一半面積，在規(guī)避市場風險的同時也巧妙地提高了容積率，使其樓面地價被攤薄，有效降低開發(fā)成本獲取高額利潤；由于高效采用“灰空間”，其得房率將大大提高，即使單價提高，與同板塊樓盤溢價比仍然可達到較高水準，開發(fā)商與客戶得到雙贏，攤薄地價的同時達到整體溢價的大幅度提升。附加值空間功能分類表附加手法建筑面積計算普通凸窗/轉角凸窗不計入建筑面積落地凸窗不計入建筑面積可局部拆卸內凸窗不計入建筑面積設備平臺不計入建筑面積隱蔽式儲藏空間不計入建筑面積花架形式構架不計入建筑面積大進深陽臺計一半建筑面積入戶花園計一半建筑面積另外，還可以用以下方法增大本案戶型的附加值巧妙運用“灰空間”，攤薄地價，提升產品整體溢價編輯課件項目配套及小品建議A+社區(qū)|品牌人文氣度[5]編輯課件兩大核心要素品牌調性人文細節(jié)在配套及景觀上著重體現(xiàn)兩點以細節(jié)展現(xiàn)品質感凸顯高端定位以品牌帶動項目體現(xiàn)整體性編輯課件運動運動與健康，是我們的主力賣點之一。不僅要在宣傳上，更要在設計細節(jié)上體現(xiàn)這一點，從而增強項目的品質感。編輯課件室外泳池既可以作為小區(qū)水景的一部分，又可以在夏天時作為泳池，成為定遠唯一自帶泳池的高端社區(qū)，體現(xiàn)項目運動、健康、人文、休閑的特性。小區(qū)內部配套設施建議設置于臨近小區(qū)會所的位置編輯課件室內健身館體現(xiàn)項目高端定位、社區(qū)居民白領身份的同時，更符合項目自身運動社區(qū)的定位，也豐富了會所活動，便于管理及宣傳。小區(qū)內部配套設施建議設置于小區(qū)會所內編輯課件小區(qū)景觀小品設計建議中央廣場活動休憩與景觀交互場所寬闊的中央廣場為居民廣場舞、鄰里活動等提供了寬闊的平臺，并成為小區(qū)內一道亮麗的風景線，供居民于此休憩放松、盡享天倫之樂。編輯課件小區(qū)景觀小品設計建議形象雕塑以安鹽品牌形象LOGO制成景觀雕塑經過數(shù)年根植定遠、三項工程與曲陽國際的浸淫與口碑傳播，安鹽品牌之于定遠，已經樹立了一個知名、實力強勁、值得信賴的品牌形象。凸顯展示并確立安鹽品牌的實力，使得居住于此的居民獲得認同感與榮譽感，并為安鹽其他地塊發(fā)展做好準備。編輯課件小區(qū)景觀小品設計建議形象草坪以項目形象LOGO制成草坪圖案于細節(jié)處展現(xiàn)安鹽品牌的精細入微、項目的格調高端、與人文主義情懷。并讓居住于此的居民們獲得更高的認同感與自豪感。編輯課件周邊競品均有天然水系河道貫穿項目，且分別對于沿岸景觀進行了重點打造，以烘托出項目整體的生活氛圍。本案擁有大面積的中央景觀湖泊以及眾多河道貫穿，水系