海南東線海岸項目樓盤調(diào)研分享報告市場分析總結(jié)

東線海岸樓盤調(diào)研分享報告第一頁，共八十八頁。結(jié)論客戶對區(qū)域的界定越來越模糊，未來有可能取而代之的是“大海南”的概念，各項目要想在激烈的競爭中取勝，不能僅依靠自身的區(qū)域價值來形成有效的競爭區(qū)隔樓盤的綜合素質(zhì)，在市場回歸理性的時代所扮演的角色極其重要。尤其是旅游度假配套設(shè)施的完善和旅游文化的植入，標志著海南旅游地產(chǎn)逐步實現(xiàn)升級市場不確定性風險背景下，競爭聚焦在產(chǎn)品的核心價值上，客戶在產(chǎn)品的“性”與“價”尋求平衡成為市場競爭的最敏感之處第二頁，共八十八頁。321個盤分析典型案例分析專題分析第三頁，共八十八頁。山水匯園中信山欽灣華潤石梅灣石梅山莊子爵公館香水灣1號香水君瀾富力灣清水灣福灣半山半島公主郡西山度第四頁，共八十八頁。1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡第五頁，共八十八頁。屬性：城郊板塊無強勢旅游資源的大型居住項目項目信息開發(fā)商瓊海兆南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地50萬M2地址瓊海市海御東線與新海路交界處建面75萬M2代理商無樓棟數(shù)

64棟建筑類型公寓、洋房總戶數(shù)

10822戶均價6300元/平米產(chǎn)權(quán)住宅起價5800元/平米年限70年裝修標準毛坯綠化率

40％山水匯園1第六頁，共八十八頁。戶型：以小戶型公寓為主打產(chǎn)品，產(chǎn)品以經(jīng)濟實用為主要賣點，總價低，進入風險小戶型配比總套數(shù)套數(shù)比戶型面積A戶型45㎡18720%B戶型65m224026%D戶型67m228531%F戶型40m218823%合計900100%山水匯園一期七棟高層約900套，分為1梯4戶2梯4戶和1梯6戶，2梯6戶多種類型由于項目定位為比較經(jīng)濟型的居住社區(qū)，戶型設(shè)計上也顯得比較保守，結(jié)構(gòu)中規(guī)中矩，比較方正，適合長期居住與養(yǎng)老山水匯園2第七頁，共八十八頁。優(yōu)劣勢：淡市之下，產(chǎn)品的經(jīng)濟實用性與較低的總價控制很好的切合了市場的需求主流，是眾多項目值得借鑒的地方優(yōu)勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）占地50萬畝，規(guī)模大，具備大盤的抗風險效應(yīng)發(fā)展商在當?shù)氐钠放菩?yīng)，前期老客戶資源豐富價格便宜，客戶易接受戶型不方正在瓊海市郊區(qū)板塊，項目周邊無任何配套房屋使用率不高，死角多機會（Opportunities）威脅（Threats）年底輕軌通車在瓊海設(shè)有站點，縮短到海口和三亞的時間低價入市，震撼市場，贏得引領(lǐng)市場的主動權(quán)，也獲得客戶的認可市場環(huán)境的不確定性，導(dǎo)致客戶觀望的心態(tài)加劇，后續(xù)銷售受阻山水匯園3第八頁，共八十八頁。1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡第九頁，共八十八頁。屬性：擁有強勢海景資源的低密度旅游度假項目項目信息開發(fā)商海南海方、中信地產(chǎn)占地936畝地址瓊海市博鰲鎮(zhèn)玉帶灘南側(cè)正門嶺建面

19.26萬M2代理商上海天啟&開啟樓棟數(shù)

5棟建筑類型公寓、別墅總戶數(shù)

2500戶均價待定產(chǎn)權(quán)混合用地綠化率

65％年限55年山欽灣1第十頁，共八十八頁。戶型：戶型結(jié)構(gòu)較傳統(tǒng)，缺乏明確的產(chǎn)品創(chuàng)新和市場競爭力戶型配比總套數(shù)套數(shù)比戶型面積A3-1戶型52㎡55022%A3-2戶型54m2130052％A3-3戶型80m235014％A3-5戶型130m21205%A3-6戶型117m21807%合計2500100%山欽灣一期五棟高層約2500套，分為1梯2戶1梯8戶主力戶型典型的海景公寓設(shè)計，進深長，面寬窄，陽臺大，廳臥合一將廚房設(shè)計簡化成廚吧，弱化居家功能，強化度假的空間感山欽灣2第十一頁，共八十八頁。優(yōu)劣勢：內(nèi)部配套的完善很好的提升了客戶的購買附加值，很好平衡了區(qū)域陌生感所帶來的抗性優(yōu)勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）項目占地936畝，中信地產(chǎn)打造社區(qū)內(nèi)配套齊全海景景觀資源豐富毗鄰世界頂級高爾夫球場五星級酒店由知名品牌喜來登打理頂級球場將舉辦大型賽事交通不便利項目周邊無任何配套項目周邊居民少，安全不受保證機會（Opportunities）威脅（Threats）年底輕軌通車在博鰲設(shè)有站點，縮短到海口和三亞的時間。機場也動工在建博鰲區(qū)內(nèi)競爭樓盤多中信龍?zhí)稁X和千舟灣獨棟別墅即將啟動山欽灣3第十二頁，共八十八頁。1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡第十三頁，共八十八頁。屬性：橫跨幾大灣區(qū)的大型區(qū)域旅游度假綜合體項目神州半島-君臨海1項目信息開發(fā)商海南耀興置業(yè)占地（㎡）9420000M2地址萬寧市神州半島旅游度假區(qū)建面（㎡）

237613M2代理商北京偉業(yè)、易居中國樓棟數(shù)

7棟建筑類型公寓、別墅總戶數(shù)

1725戶均價1.3萬/平米（公寓）產(chǎn)權(quán)住宅起價1.2萬/平米（公寓）年限70年建筑類型公寓、別墅綠化率

49.3％第十四頁，共八十八頁。戶型：空間的通透與闊綽感，大大的提升了客戶的度假體驗感與享受性，產(chǎn)品具有很強的競爭力戶型配比總套數(shù)套數(shù)比戶型面積A戶型144㎡-148m218911%C戶型86㎡-89m2113866%D戶型103m234520%E戶型131m2533%合計1725100%近7米的海景面寬，超大的海景陽臺，極大的提升了景觀資源的享受性臥室面積遠遠大于客廳，倍感闊綽與尊貴，產(chǎn)品特性體現(xiàn)了對度假生活的深刻理解弱化廚房功能，強化浴室空間的闊綽，空間有選擇的進行夸張與縮小，滿足了度假人群的放松、舒適的需求神州半島-君臨海2主力戶型分析第十五頁，共八十八頁。樣板房賞析神州半島-君臨海3第十六頁，共八十八頁。優(yōu)劣勢：性價比是該項目打敗競爭對手的最大亮點，同時對度假旅游生活方式的深刻理解也是該項目才產(chǎn)品上的最大創(chuàng)新優(yōu)勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）政府重點規(guī)劃區(qū)域天然雙海景，6重景觀，自然資源豐富別墅與高層相對獨立，私密性強，景觀視野開闊用材用料選用高檔品牌周邊高端配套較多商業(yè)、生活配套不完善距離生活區(qū)較遠，生活購物完全依靠社區(qū)內(nèi)部解決房屋使用率不高，公攤面積大機會（Opportunities）威脅（Threats）年底輕軌通車在神州半島獨立設(shè)有站點，大大縮短了至?？诤腿齺喌臅r間。各大高端酒店的入主，為區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟增長起到拉動作用并非為神州半島唯一開發(fā)商，中信泰富、保利等知名開發(fā)商在島上均有土地。神州半島-君臨海4第十七頁，共八十八頁。第十八頁，共八十八頁。第十九頁，共八十八頁。1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡第二十頁，共八十八頁。項目位置陵水縣香水灣旅游度假區(qū)8區(qū)南段開發(fā)商海南富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司容積率0.24物業(yè)類型別墅、公寓、酒店式公寓規(guī)模占地面積平米，建筑面積400000平米配套小區(qū)內(nèi)有17000平米的中心商業(yè)街、醫(yī)療會所、康體理療中心、萬豪酒店、美食商業(yè)街、室內(nèi)運動球館等。物管公司及費用海南富力物業(yè)管理公司；4.8元∕平米總戶數(shù)1500戶裝修標準2000元精裝修價格區(qū)間800-1700萬交通情況距三亞市區(qū)66公里，陵水縣城9公里開盤時間2008年8月1日1富力灣屬性：品牌發(fā)展商主導(dǎo)的擁有一線海景資源的大規(guī)模低密度旅游度假物業(yè)第二十一頁，共八十八頁。優(yōu)劣勢：發(fā)展商品牌以及低密度物業(yè)所帶來的度假舒適感是項目的優(yōu)勢所在優(yōu)勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）所處區(qū)域優(yōu)勢，交通便利。品牌開發(fā)商，前期的客戶積累豐富。配套較齊全，超市，餐廳，咖啡館已經(jīng)開始營業(yè)。容積率低，環(huán)境好。因為開發(fā)商團隊，銷售員專業(yè)精神不夠。機會（Opportunities）威脅（Threats）所處區(qū)域未來發(fā)展空間較大。海南富力集團其他項目相繼開盤，將會很大提升開發(fā)商知名度。香水灣度假區(qū)競爭樓盤過多，客戶容易流失。政府對海棠灣的大力推廣和建設(shè)2富力灣第二十二頁，共八十八頁。1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡第二十三頁，共八十八頁。項目信息開發(fā)商海南雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地

10005000平米地址位于陵水縣東部沿海，跨越英州，新村兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建面10000000平米建筑設(shè)計美國RTKL國際建筑事務(wù)所商業(yè)30萬平米承建商中天建設(shè)集團、宏潤建設(shè)集團等國家一級資質(zhì)施工單位容積率

0.4物業(yè)管理雅居樂物（業(yè)）管理公司、第一太平戴維斯綠化率

35%總層數(shù)別墅3層、公寓14-26層車位比瀚海銀灘700車位均價泰式別墅均價4.5萬/平米，最低480萬/棟起；歐式別墅均價3.6萬/平米，最低700萬起；公寓均價2.6萬/㎡開盤日期2009年/3月/28日配套高爾夫球場、游艇碼頭、酒吧一條街、五星級球會、休閑會所、影劇院，星級酒店，商業(yè)街1雅居樂清水灣雅居樂清水灣屬性：品牌發(fā)展商主導(dǎo)，擁有強勢海景資源的灣區(qū)大盤第二十四頁，共八十八頁。星海傳說一期星海傳說二期歐式，泰式別墅清水灣整個規(guī)劃布局第二十五頁，共八十八頁。清水灣——星海傳說星海傳說組團距海5分鐘的路程，分為兩期開發(fā)：一期：泰式別墅60套左右歐式別墅60套左右；14套公寓；現(xiàn)已售罄。二期：主要是別墅系列，分為泰式別墅和歐式別墅和11棟公寓，現(xiàn)11棟公寓已經(jīng)售罄，現(xiàn)售的是泰式和歐式別墅泰式別墅歐式別墅2雅居樂清水灣第二十六頁，共八十八頁。瀚海銀灘位于清水灣大道和南海之間，離海有100米的距離，有22棟公寓，123套別墅和一條商業(yè)走廊組成海景別墅商業(yè)街游艇碼頭沙灘區(qū)現(xiàn)售SA3公寓，總共有195套。目前還剩下100套左右分布在SA3洋房、公寓SA33雅居樂清水灣第二十七頁，共八十八頁。豐富的產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)，別墅總價區(qū)間的合理控制是產(chǎn)品暢銷的關(guān)鍵因素戶型類別戶型面積（㎡）總套數(shù)（套）贈送面積（㎡）樓層（層）泰式A2居室1051621052泰式B3居室1591621692泰式C3居室184951632泰式D2居室160191263歐式A13居室230831083歐式D13居室25055824歐式D23居室225161904歐式T12居室216210914公寓A2房2廳10911陽臺一半11

公寓B2房2廳1204陽臺一半11

公寓C1房2廳913陽臺一半11

公寓D單間7719陽臺一半11

公寓E1房2廳9725陽臺一半11

公寓F2房2廳1732陽臺一半11

公寓G2房2廳1661陽臺一半11

“星海傳說”組團別墅總共有947套，其中泰式別墅438套，歐式509套“瀚海銀灘”組團SA3號公寓貨量400多套公寓發(fā)售每層39套公寓現(xiàn)售：現(xiàn)泰式別墅A戶型105㎡已售罄推售方式：分階段分批量推售4雅居樂清水灣第二十八頁，共八十八頁。典型戶型分析：清水灣105㎡泰式小別墅本戶型首層為半地下室，客廳大，空間感強，客廳開闊有吧臺和臺球桌，在室內(nèi)營造娛樂休閑氛圍。地下層平面圖（105㎡）娛樂區(qū)休息區(qū)5雅居樂清水灣第二十九頁，共八十八頁。典型戶型分析：清水灣105㎡泰式小別墅本戶型一層客廳大，陽臺大，浴室大，營造度假奢華氛圍，采光井最有特色，采光度強。休閑區(qū)占面積大，生活區(qū)休息區(qū)采光井停車區(qū)休閑區(qū)6雅居樂清水灣第三十頁，共八十八頁。優(yōu)劣勢：依托品牌實力，大規(guī)模大手筆的開發(fā)，充分的體驗感，極具性價比優(yōu)勢的核心產(chǎn)品是項目最大競爭力優(yōu)勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）地處熱帶氣候依南海而建，海灘景觀資源規(guī)劃配套豐富，酒店，高爾夫，商業(yè)配套完善戶型空間感強，裝修標準全裝品牌影響大開發(fā)周期長，投資升值大項目所在地配套不完善裝修檔次不夠，裝修材質(zhì)不夠明細，裝修標準低無機場開發(fā)周期長享受年限較短機會（Opportunities）威脅（Threats）東線輕軌直接對本項目開通房產(chǎn)項目帶動周邊配套的發(fā)展周邊項目的競爭7雅居樂清水灣第三十一頁，共八十八頁。1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡福灣第三十二頁，共八十八頁。項目信息開發(fā)商重慶東和房地產(chǎn)開發(fā)公司占地（㎡）229333地址陵水自治縣東部沿海土福灣度假區(qū)中部建面（㎡）84570

建筑設(shè)計美國DVDA

商業(yè)（㎡）30000承建商重慶四建容積率

0.5物業(yè)管理海南東和酒店管理公司綠化率

52.7%物管費公寓4.8元/㎡；別墅5.8元/㎡入住時間

2011年11月建筑類型別墅、洋房、公寓總戶數(shù)

2200總層數(shù)別墅1層、公寓5-6層車位比

350均價公寓：4.7萬元/㎡別墅：5.7萬元/㎡開盤日期2008年/2月/6日配套總統(tǒng)SPA，私人會所，觀景海倫吧，商業(yè)街，學校，超市，醫(yī)療室，大型泳池屬性：比鄰國家海岸線的小規(guī)模海景度假項目福灣1第三十三頁，共八十八頁。強勢的區(qū)域未來規(guī)劃，項目位于三亞海棠灣鎮(zhèn)藤橋河出?？跂|側(cè)，政府規(guī)劃為國際專業(yè)化休閑旅游度假新城1、750多米的海岸線及沙灘，具有優(yōu)質(zhì)的一線海景2、百年老椰林，為東和福灣的自然綠化加分；3、南向開發(fā)用地，南向海岸線，受海嘯和臺風的影響?。?、南田溫泉（7km)、蜈支洲島（10km）在項目周邊；5、直接由高速路開口抵達的項目平層mini小別墅海景公寓板房項目二期項目一期福灣2第三十四頁，共八十八頁。項目目前處于尾盤銷售階段，在售物業(yè)分布相對比較零散洋房：1號樓90多套30-50㎡一線海景公寓，現(xiàn)售出1套別墅：J組團24套68-137㎡mini泳池別墅，現(xiàn)售出1套公寓：48—138㎡一線海景公寓福灣3第三十五頁，共八十八頁。戶型：別墅以70-130平米的小戶型為主，公寓以40-80平米的中小戶型為主戶型類別戶型面積（㎡）贈送面積樓層（層）L1泳池別墅1居室75.5贈送泳池，庭院平層L2泳池別墅2居室119贈送泳池，庭院平層L3泳池別墅3居室135.5贈送泳池，庭院平層海景公寓1居室42-81陽臺一半6-10A11居室68.57陽臺一半6-10E1居室72陽臺一半6-10D11居室60.7陽臺一半6-10D21居室48.6陽臺一半6-10D31房1廳77陽臺一半6-10

D41房1廳49陽臺一半6-10

F2房2廳166.8陽臺一半6-10

G1房2廳85陽臺一半6-10

5號樓戶型1房2廳42陽臺一半6-10

B21房2廳104陽臺一半6-10

C11房2廳100陽臺一半6-10

一期包含：度假酒店式一線海景公寓和度假獨院泳池平層別墅；二期包含：五星級酒店、商業(yè)街。度假酒店式公寓，占地約100000㎡

，建筑面積約100000㎡，共約1700套，每套面積約48—104㎡度假獨院泳池平層別墅，占地270000㎡，建筑面積約65000㎡.聯(lián)排別墅共約570套，每套別墅包括私家院落和私家泳池，每套面積約68—137㎡福灣4第三十六頁，共八十八頁。典型戶型分析，MINI平層小別墅75㎡劣勢：產(chǎn)品為平層作為別墅無法打破人們傳統(tǒng)觀點，單層結(jié)構(gòu)，缺乏空間層次感；空間格局緊湊，門教小臥室的擺放格局出現(xiàn)問題，休息區(qū)的床擺在房屋正中間，門對著床頭，在開在床頭優(yōu)勢：休閑區(qū)空間大，有泡池，和私人泳池，度假氛圍濃休閑區(qū)生活區(qū)休閑區(qū)休息區(qū)福灣5第三十七頁，共八十八頁。典型戶型分析，MINI平層小別墅135㎡劣勢：產(chǎn)品為平層作為別墅無法打破人們傳統(tǒng)觀點；空間格局緊湊，門教小S型戶型拐角多休息區(qū)的床擺在房屋正中間，門對著床頭，在開在床頭休閑區(qū)的面積過于浪費優(yōu)勢：休閑區(qū)空間打，有泡池，和私人泳池，度假氛圍濃休閑區(qū)休閑區(qū)休息區(qū)休息區(qū)生活區(qū)福灣6第三十八頁，共八十八頁。典型戶型分析：四星級酒店式公寓E戶型73㎡劣勢：戶型空間感較差，開間窄，進深太長休閑區(qū)所占面積過于浪費優(yōu)勢：休閑區(qū)空間打，有泡池和空中庭院休息區(qū)休閑區(qū)休閑區(qū)生活區(qū)福灣7第三十九頁，共八十八頁。優(yōu)劣勢：強勢的區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃是該項目的最大競爭點，但產(chǎn)品缺乏明顯的競爭力成為該項目的軟肋福灣8優(yōu)勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）熱帶氣候優(yōu)勢建筑風格，園林做的很好商業(yè)、生活配套不完善戶型空間不好裝修標準低項目現(xiàn)場包裝不完善，無售樓處樣板房物品陳舊別墅樓層只有一層，看海效果不好機會（Opportunities）威脅（Threats）地處規(guī)劃核心地帶，交通便利產(chǎn)品本身打造的特點清水灣，海棠灣，富力灣周邊配套不完善第四十頁，共八十八頁。1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡福灣第四十一頁，共八十八頁。項目位置三亞市鹿嶺路27號（鹿回頭公園旁）開發(fā)商三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司容積率1.73

物業(yè)類型住宅、海景公寓、臨海別墅規(guī)模占地面積2066多畝，建筑面積100多萬平方米配套小區(qū)內(nèi)有洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會;臨近配套有:悅榕山莊酒店，洲際酒店六星級亞洲旗艦店，鹿回頭高爾夫球場（以及夏日百貨、大東海美食一條街、銀行等。物管公司及費用世邦魏理仕物業(yè)公司；4.5元∕平米總戶數(shù)在售4期共700套公寓左右裝修標準5000元精裝修全套硬裝部分軟裝價格區(qū)間均價52000元/平方米交通情況距市區(qū)和大東海僅3分鐘車程開盤時間2008年10月1日1半山半島屬性：資源最稀缺的大規(guī)模旅游度假豪宅項目第四十二頁，共八十八頁。一期三期四期（在售8棟高層公寓）二期五期（規(guī)劃中）2半山半島半島海上音樂廳半島藝術(shù)館教育中心項目物業(yè)類型豐富，包括高層公寓、洋房、別墅、復(fù)式配套極其完善，檔次較高，配備有教育中心、半島藝術(shù)館、海上音樂會所、游艇碼頭目前在售產(chǎn)品為4期8棟高層，包括4棟板式高層和4棟塔式高層規(guī)劃：項目規(guī)劃為5期開發(fā)，目前現(xiàn)售為4期，項目各種旅游休閑配套已初具規(guī)模，不斷成熟第四十三頁，共八十八頁。戶型：空間的闊綽感和景觀視野的開闊大大提升了產(chǎn)品的核心價值，同時也提升了豪宅的檔次感3半山半島長達22米面寬，極大的提升了海景景觀面，提升了居住的品質(zhì)感和尊貴感多達100平米的海景陽臺，所有的臥室和客廳圍繞其分布，提升了濱海度假的享受性超大客廳面寬，采光效果好，彰顯主人尊榮風范第四十四頁，共八十八頁。先天性的稀缺地理景觀資源決定了項目領(lǐng)跑市場的豪宅屬性，產(chǎn)品的奢侈感與尊貴感營造更是錦上添花優(yōu)勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）獨一無二的優(yōu)勢區(qū)域，天然雙海灣，靠龍首山及鹿回頭嶺，自然資源豐富。豪宅定位明確，戶型打造奢侈的度假空間。商業(yè)、生活配套不完善開發(fā)周期較長，先入住業(yè)主居住質(zhì)量不受保證房屋面積使用率較低機會（Opportunities）威脅（Threats）冠名贊助“第一美差”的機會，有效的整合世界資源。國內(nèi)為數(shù)不多的大型濱海復(fù)合地產(chǎn)價格昂貴，在如今市場及政策不利的情況下，容易被其他高性價比產(chǎn)品打壓。產(chǎn)品的“高端性”鎖定了客戶群體，有一定的局限性。4半山半島第四十五頁，共八十八頁。1個盤分析山水匯園中信山欽灣神州半島-君臨海富力灣清水灣半山半島公主郡福灣第四十六頁，共八十八頁。項目信息開發(fā)商中糧集團占地（㎡）

37萬地址亞龍灣國家旅游度假區(qū)建面（㎡）15萬建筑設(shè)計美國豪斯泰勒張思圖德設(shè)計事務(wù)所設(shè)計商業(yè)（㎡）承建商中天建設(shè)集團、宏潤建設(shè)集團等國家一級資質(zhì)施工單位容積率

0.4物業(yè)管理北京凱萊物業(yè)有限公司綠化率

50%物管費公寓4.5元/月/平米別墅：6.5元/月/平米覆蓋率N/A

建筑類型別墅、洋房、公寓總戶數(shù)

1103總層數(shù)別墅3層、公寓11層車位比私家停車位均價獨棟別墅：3.5萬元/㎡；公寓：2.3萬元/㎡開盤日期預(yù)計11月低開三期配套項目擁有四大會所和兩大商業(yè)街區(qū)，生活配套非常完善1公主郡屬性：擁有成熟旅游配套的灣區(qū)度假項目第四十七頁，共八十八頁。三期預(yù)計2010年11月底開盤，將推出4層洋房80㎡一居室120㎡二居室及150-500平方米別墅別墅起價：5萬/㎡均價：6萬多/㎡;公寓均價：3-4萬/㎡三期一期二期公主郡2規(guī)劃：項目分三期開發(fā)，待售物業(yè)為洋房和別墅產(chǎn)品第四十八頁，共八十八頁。成熟的區(qū)域旅游配套與酒店集群、品牌發(fā)展商大手筆的投入是項目立足市場的核心競爭點公主郡3優(yōu)勢（Strengths）

劣勢（Weaknesses）地處亞龍灣核心地帶依山建筑，一海一灣一山，資源豐富別墅與高層相對獨立，私密性強，景觀視野開闊用材用料選用高檔品牌園林景觀打造完美中糧品牌亞龍灣酒店客群服務(wù)質(zhì)量差銷售團隊差銷售推廣力度不夠社區(qū)商業(yè)配套差機會（Opportunities）威脅（Threats）亞龍灣區(qū)域拙見成熟本項目周邊項目的營銷措施第四十九頁，共八十八頁。321個盤分析典型案例分析專題分析第五十頁，共八十八頁。2專題分析客戶分析價格分析展示與包裝分析第五十一頁，共八十八頁?？蛻舴治?樓盤山水匯園山欽灣神州半島富力灣福灣清水灣香水灣1號半山半島公主郡30-3535-4040-4545-50>50各大樓盤的客戶年齡因產(chǎn)品屬性和價位不同會有所區(qū)別，但大多數(shù)都集中在40-50歲之間第五十二頁，共八十八頁。項目名稱客戶主要來源置業(yè)目的成交原因未成交原因山水匯園東北、江浙、西南東北、西南自住，江浙投資價位優(yōu)勢，折扣空間大戶型位置不佳山欽灣北京、江浙投資為主暫未開盤暫未開盤君臨海東北、西南、華東、萬寧本地客戶投資、度假自住暫未開盤暫未開盤香水灣一號北京居多度假自住體現(xiàn)客戶尊貴感價位偏高富力灣華北、江浙投資、度假對產(chǎn)品本身喜愛價位偏高清水灣華北、江浙、東北自住、投資、度假區(qū)域的認可，產(chǎn)品的喜愛周邊配套不齊全福灣東北、江浙度假，自住認可區(qū)域，認可產(chǎn)品戶型，布局不合理半山半島北京、江浙及演藝圈明星自住度假居多認可產(chǎn)品，認可區(qū)域價位高公主郡北京、江浙、東北度假為主認可產(chǎn)品，認可區(qū)域生活配套不齊全客戶分析2購房大多帶有投資目的，豪宅項目以度假居多，中低端項目以度假養(yǎng)老兼投資居多?？蛻魜碓粗饕性跂|北、江浙、華北以及西南區(qū)域第五十三頁，共八十八頁。2專題分析客戶分析價格分析展示與包裝分析第五十四頁，共八十八頁。價格分析1公寓：競爭激烈主要體現(xiàn)在70-200萬的總價區(qū)間，客戶選擇余地大，只能以性價比取勝，這也是目前市場走量較好的價格區(qū)間面積區(qū)間（㎡）50100150200250300501001502002503003504004505005506001500圖例山水匯園千洲灣長灘雨林寶蓮城博鰲灣子爵公館神州半島-君臨海富力灣清水灣福灣神州半島-朝陽海岸半山半島從圖表可看出：目前公寓市場主要面積區(qū)間集中在50-130平米之間，為1房和2房價格方面：總價集中在70-200萬之間從各項目價格競爭來看：山水匯園、博鰲灣占據(jù)了低端價位市場，這也是目前市場上走量比較樂觀的兩個樓盤高端市場如半山半島總價明顯高于其他樓盤，在淡市之下面臨很大的價格壓力中端市場神州半島-君臨海以其極高的性價比優(yōu)勢，在價格方面掌握充分的制勝主動權(quán)清水灣：產(chǎn)品線長，總價區(qū)間大，在低價區(qū)間，以其性價比制勝第五十五頁，共八十八頁。價格分析2別墅：競爭激烈主要體現(xiàn)在300-600萬的總價區(qū)間，客戶選擇余地大，只能以性價比取勝，這也是目前市場走量較好的價格區(qū)間面積區(qū)間（㎡）10020030040050060020030040050060070080090010002000400060008000圖例香水灣1號千洲灣長灘雨林子爵公館富力灣清水灣福灣7001200100西山度石梅山莊博鰲亞洲灣從圖表可看出：目前別墅市場主要面積區(qū)間集中在100-250平米之間，均為小戶型度假別墅價格方面：總價集中在300-1000萬之間從各項目價格競爭來看：別墅并不像公寓那樣，價位越低越好賣，走量較好的集中在中端價位400-800萬之間，如清水灣高端市場如香水灣1號總價明顯高于其他樓盤，在淡市之下面臨很大的價格壓力清水灣：產(chǎn)品線長，總價區(qū)間大，在低價區(qū)間，以其性價比制勝，成為市場的暢銷產(chǎn)品第五十六頁，共八十八頁。2專題分析客戶分析價格分析展示與包裝分析第五十七頁，共八十八頁。親海園林：最大限度的拉近與海的距離，打造看海、親海、近海的園林體系1園林風格海邊的浪漫氣息香水郡瀾，無邊際泳池，讓你涌向大海清水灣東南亞園林水系與海的結(jié)合拉近人與海的距離福灣——私家泳池第五十八頁，共八十八頁。異域風情園林—福灣西班牙風情園林將西班牙建筑風格的渾厚與熱帶園林的結(jié)合暖色調(diào)與綠顏色的搭配，獨具風趣的園林小品等營造出一個輝煌豐富的環(huán)境，在這里始于自然歸于自然。園林風格1第五十九頁，共八十八頁。異域風情園林與當?shù)匚幕Y(jié)合—亞龍灣5號巴厘島風情園林園林風格1第六十頁，共八十八頁。異域風情園林與當?shù)匚幕Y(jié)合—亞龍灣5號巴厘島風情園林園林風格1第六十一頁，共八十八頁。異域風情園林與當?shù)匚幕Y(jié)合—亞龍灣5號巴厘島風情園林（園林標示）園林風格1第六十二頁，共八十八頁。特色園林小品給園林點綴園林風格1第六十三頁，共八十八頁。仿古中式風格——香水灣1號、香水君瀾建筑風格2在海邊營造中國風，將北方絲竹，與海南的椰樹搭配在一起別有一番風味，在椰樹中尋找古韻第六十四頁，共八十八頁。巴厘島建筑風格——亞龍灣5號2建筑風格第六十五頁，共八十八頁。西班牙風格建筑——福灣2建筑風格第六十六頁，共八十八頁。現(xiàn)代簡約是風格——富力灣、半山半島2建筑風格第六十七頁，共八十八頁。售樓處的展示與包裝，在彰顯樓盤氣質(zhì)，營造銷售氛圍方面起著重大的意義3售樓處第六十八頁，共八十八頁。半山半島：最大的亮點是分區(qū)明確，動線分明，裝修高檔售樓處3吧臺接待區(qū)接待臺區(qū)位講解客戶恰談區(qū)客戶恰談區(qū)接待臺雕塑懸空層空間懸空層空間懸空層空間沙盤集中在人流動線交匯處有利益吸引客戶觀摩洽談區(qū)雕塑小品入口第六十九頁，共八十八頁。半山半島售樓處展示效果售樓處3第七十頁，共八十八頁。半山半島售樓處展示效果售樓處3第七十一頁，共八十八頁。清水灣：最大的亮點是體驗感強，同時空間開闊，很好的做到了空間的延展性辦公區(qū)沙盤洽談休息區(qū)接待處洽談區(qū)觀海臺看樓通道水系景觀入口出口吧臺售樓處3第七十二頁，共八十八頁。清水灣售樓處展示效果售樓處3第七十三頁，共八十八頁。清水灣售樓處展示效果售樓處3第七十四頁，共八十八頁。典型戶型：半山半島復(fù)式戶型樣板房，空間布局合理，全落地窗，視野性開闊，裝修細節(jié)處理的很好復(fù)式復(fù)式戶型二室一廳二衛(wèi)一廚

139平米塑料質(zhì)的單骨架樓梯，展現(xiàn)出設(shè)計者獨具匠心大量采用實木裝飾是南亞熱帶裝修的一大特色超大衛(wèi)浴，給客戶展示出度假想象空間，也營造出度假奢華的私享空間樣板房賞析4第七十五頁，共八十八頁。清水灣的泰式別墅的精裝修細節(jié)做的很好，對客戶有較強的感染力（分為配飾，地漏，度假戶型三類來介紹）本樣板房的空間分布合理，臥室的細節(jié)做的很好，處理的很具有人性化，浴室給人的享受感很強，讓人一種一看到就想擁有的感覺樣板房賞析4樣板房采用半地下四周環(huán)繞采光，將采光度最大化，給顧客營造處一種很強的視覺效果清水灣的樣板區(qū)材質(zhì)一般優(yōu)點在于細節(jié)之處，和空間的搭配做到了極致，很好的營造了樣板體驗感本樣板區(qū)顏色的搭配和區(qū)域的規(guī)劃在加上擺上去的配件具有較強的感染力。泰式的輕紗幔帳多用于室外或者寬大的空間，用于一般空間內(nèi)會將空間分割得較為凌亂。再加上暖色調(diào)影響，讓臥室更顯狹窄第七十六頁，共八十八頁。321個盤分析典型案例分析專題分析第七十七頁，共八十八頁。今年7月，泰式別墅開盤當天銷售50套，半月之內(nèi)銷售100套

9月11日開售的酒店式公寓，銷售再次飄紅，開盤當月熱銷200余套

前10個月實現(xiàn)銷售額65億

十一國慶期間，海南因洪災(zāi)各樓盤陷入滯銷狀態(tài)，清水灣卻勁銷6個億

清水灣是怎樣煉成的？

第七十八頁，共八十八頁。清水灣成功密碼解讀導(dǎo)圖核心價值體系分期增值點產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)后期營銷系統(tǒng)展示面銷售力推廣策略渠道拓展定位第七十九頁，共八十八頁。清水灣最大的成功就是為客戶構(gòu)建了一套非常完善的核心價值體系并很好的進行落地，引導(dǎo)了客戶的需求價值體系1365天度假新國度開發(fā)主題核心價值旅游價值打造度假元素苗彝文化村海洋展覽館12公里海岸線54棟高爾夫球會溫泉養(yǎng)生圣地游艇俱樂部國際商業(yè)配套萊佛士朱美拉超五星級酒店萬豪國際名品商業(yè)街產(chǎn)品打造核心度假產(chǎn)品海景別墅、公寓、洋房高爾夫別墅、洋房園景別墅、洋房、公寓第八十頁，共八十八頁。結(jié)合分期推售節(jié)點，不斷給到客戶新的增值點，在清水灣鞏固老客戶，開拓新的客源起了很大的作用分期增值點2時間推售產(chǎn)品增值因素2010-3-28推售金色果嶺、蔚藍海岸、瀚海銀灘組團清水灣景觀大道展示面海景營銷中心展示面2009-12推售蔚藍海岸、金色果嶺洋房、別墅品牌商業(yè)街、高爾夫球會、會所投入使用2010年底推售高爾夫組團別墅國際名品商業(yè)街（免費購物）正式營業(yè)2011年初預(yù)計推售高爾夫組團產(chǎn)品6星級酒店正式營業(yè)開放后續(xù)推售產(chǎn)品待定2個貴族游艇碼頭、海洋展覽館將陸續(xù)開放第八十一頁，共八十八頁。以市場領(lǐng)導(dǎo)者的競爭角色，設(shè)計豐富的產(chǎn)品線進行市場需求的全面覆蓋是清水灣進可攻，退可守的制勝法寶產(chǎn)品線3劃分類別產(chǎn)品線劃分依據(jù)景觀資源高爾夫物業(yè)、海景物業(yè)、園景物業(yè)項目規(guī)模大，分區(qū)明確，景觀資源各不相同物業(yè)類型高爾夫別墅、高爾夫洋房、海景公寓、海景洋房、海景別墅、園景別墅、公寓、洋房依據(jù)內(nèi)部土地價值層級與客戶細分不同面積區(qū)間別墅：105平米的泰式小院別墅到1415的一線海景別墅均有分布根據(jù)競爭市場，制定