房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)xuesheng

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)

中山大學(xué)嶺南學(xué)院方建國(guó)

5/9/2023-2006年11月11日編寫(xiě)1一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本要求與流程

1、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本制度1）土地出讓制度取得土地使用權(quán)的方式有三種：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥a)出讓?zhuān)簢?guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓的特征：土地所有權(quán)與使用權(quán)分離；土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?；土地使用?quán)的出讓是有期限的：居住用地70年、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地40年，其余50年。出讓的方式有拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議3種。5/9/20232b）轉(zhuǎn)讓?zhuān)航?jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為。轉(zhuǎn)讓的方式主要有3種：出售、交換和贈(zèng)予。c）劃撥：經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。5/9/20233房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系三部法律：城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、城市規(guī)劃法行政法規(guī)：城市私有房屋管理暫行條例、土地管理法實(shí)施條例、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例等規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等5/9/202342）房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立制度企業(yè)成立的依據(jù)：《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》5/9/202353）房地產(chǎn)銷(xiāo)售制度房地產(chǎn)銷(xiāo)售交易的概念：

房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門(mén)以及其他部門(mén)以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》明確房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。5/9/20236房地產(chǎn)交易中的基本制度《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定五項(xiàng)基本制度：1）國(guó)有土地有償有限期使用制度2）房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度3）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度4）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度5）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度

5/9/202374）房地產(chǎn)金融制度房地產(chǎn)企業(yè)資金構(gòu)成A、自有資金+銀行貸款B、自有資金+信托計(jì)劃C、股權(quán)融資+銀行貸款D、自有資金+房地產(chǎn)基金5/9/20238房地產(chǎn)金融的職能和作用房地產(chǎn)金融主要承擔(dān)三大職能籌資的職能，即金融機(jī)構(gòu)通過(guò)動(dòng)員、吸引儲(chǔ)蓄，籌集社會(huì)資金，以滿(mǎn)足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的資金支持融資，即金融機(jī)構(gòu)通過(guò)金融市場(chǎng)，將籌集的社會(huì)資金合理靈活地分配、調(diào)度到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)（生產(chǎn)）、流通、消費(fèi)各領(lǐng)域、各類(lèi)房地產(chǎn)和各房地產(chǎn)企業(yè)以及個(gè)人中去，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)運(yùn)用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)需求過(guò)旺、投資過(guò)熱時(shí)，收緊房地產(chǎn)貸款；而當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場(chǎng)疲軟時(shí)，則擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展5/9/20239二、住宅產(chǎn)品規(guī)劃與設(shè)計(jì)1、住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)5要素1)以迂回的設(shè)計(jì)增強(qiáng)空間層次感社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)盡量采用次城區(qū)或郊區(qū)的規(guī)劃手法，區(qū)內(nèi)主干道采取迂回而不是打格子形式，為路面景觀提供變化及驚喜。區(qū)內(nèi)小路則以幽徑為主，以減低汽車(chē)流量、噪音及保持空氣清新。建筑設(shè)計(jì)方面，著重空間層次，令生活小區(qū)具備其特有個(gè)性，居民也因此對(duì)其生活小區(qū)具有特色而感到驕傲和認(rèn)同。

5/9/2023102)采取封閉式保證居民的居住生活優(yōu)越感封閉式小區(qū)當(dāng)然重要考慮的是安全因素。此外加以封閉的另一原因是為了盡量避免小區(qū)內(nèi)提供的綠化及園林環(huán)境、休憩及居民會(huì)所等設(shè)施被外來(lái)居民占用或破壞。

3)注重不同社會(huì)階層居民融合混居

目前內(nèi)地所見(jiàn)到的社區(qū)社群的規(guī)劃，同小區(qū)內(nèi)有各種戶(hù)型住宅，最大的住宅單位面積可以是最小單位的10倍，這種形式發(fā)展與中國(guó)古鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展形式相類(lèi)似。居民階層分布方面，有出入名貴汽車(chē)的富豪名士，也有依靠公用交通工具早出晚歸的小康之家，這規(guī)劃模式令不同階層及財(cái)富家庭在生活中交流認(rèn)識(shí).5/9/2023114)規(guī)劃和設(shè)計(jì)模式注意承接傳統(tǒng)文化中國(guó)的建筑設(shè)計(jì)文化與藝術(shù)明顯受儒家思想影響，中國(guó)歷來(lái)之建筑物都是工整嚴(yán)肅，講究對(duì)稱(chēng)、有條理.但在社會(huì)現(xiàn)代化過(guò)程中，大家庭形式的社會(huì)結(jié)構(gòu)已慢慢被人口較少的小康之家取代，以前傳統(tǒng)規(guī)劃的內(nèi)向空間已在現(xiàn)代生活小區(qū)規(guī)劃中消失，取而代之是以園林綠化為主題的大片室外空間，表現(xiàn)了建筑更外向開(kāi)放的住宅模式。此模式不單改變了居民生活習(xí)慣，居民有更多機(jī)會(huì)相互接觸、認(rèn)識(shí)，令整個(gè)生活社區(qū)顯得友善、有生命力，建筑物層次和外立面的處理也變得更輕松，而且有多種變化，成為現(xiàn)代生活居住場(chǎng)所的特色。5/9/2023125)小區(qū)園林景觀要善于用水景提升居住品質(zhì)和項(xiàng)目?jī)r(jià)值在廣東，由于氣候原因和一般置業(yè)者都相信“水為財(cái)”的意念，以水為主題的園林景觀特別受歡迎。另一方面從發(fā)展商投資回報(bào)角度考慮，一般面對(duì)水景的住宅單位可以提高售價(jià)為發(fā)展商帶來(lái)20％～30％的利潤(rùn)，因此現(xiàn)在的同類(lèi)商品房發(fā)展都會(huì)以此為主題來(lái)吸引置業(yè)人士，促進(jìn)銷(xiāo)售。5/9/2023132、住宅小區(qū)規(guī)劃的環(huán)境影響因素1）生活區(qū)與工業(yè)區(qū)的主導(dǎo)風(fēng)向5/9/2023142)園林綠地對(duì)城市及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響（1）凈化空氣、水體和土壤（2）調(diào)節(jié)小氣候（3）降低噪音5/9/2023153)城市及小區(qū)的綠化布局（1）理想的城市綠化布局城市的北、西北部、東北部以園林綠地為佳（如果有山更好）。城市南、東南部、西南部有水面為佳。城市周邊應(yīng)有環(huán)城綠地。這些綠地、水面應(yīng)能引風(fēng)入市區(qū)。（2）小區(qū)綠化基本準(zhǔn)則盡量做到建筑物之間的園林綠地均衡配置，充分利用小區(qū)邊角及不宜建筑的地段布置綠地。5/9/2023163、項(xiàng)目小區(qū)的規(guī)劃布局1）小區(qū)規(guī)劃布局的基本形式行列式圍合式（3）組團(tuán)式5/9/2023172）目前較好的住宅小區(qū)布置要求（1）小區(qū)位置應(yīng)選上風(fēng)向、地勢(shì)高、無(wú)污染、交通便利處。（2）小區(qū)地塊應(yīng)較為方正，不宜狹長(zhǎng)或三角地。（3）小區(qū)中建筑物布置宜以圍合式或組團(tuán)式，房型設(shè)計(jì)應(yīng)能保證有較好的私密性。（4）小區(qū)道路應(yīng)盡量使到所有建筑物的交通快捷通達(dá)，盡量做到人車(chē)分流。（5）小區(qū)綠地應(yīng)均衡布置，有較好的景觀。5/9/2023184、房地產(chǎn)中介人員如何從建筑功能角度推介房屋1）介紹項(xiàng)目建筑物的外觀特點(diǎn)樓盤(pán)作為無(wú)生命的建筑物,如何擁有生命,擁有生機(jī),需要注入一定的文化含量,使其具有較高的文化品味.事實(shí)上,樓盤(pán)中每一個(gè)組合要素都可以體現(xiàn)文化因素,比如樓的形狀,布局,花草,布局等等2）介紹建筑物的綜合優(yōu)點(diǎn)