房地產(chǎn)開發(fā)貸款

第四章房地產(chǎn)開發(fā)貸款學(xué)習(xí)目標(biāo)1．房地產(chǎn)信貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的含義、分類；2．房地產(chǎn)開發(fā)貸款款的操作流程；3．房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評估的基本原理和方法；4．房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)分類與控制方法；5．房地產(chǎn)開發(fā)貸款保險(xiǎn)的含義與分類。本章目錄第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的含義與分類第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的項(xiàng)目評估

第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的含義二、房地產(chǎn)信貸的分類一、房地產(chǎn)信貸的含義房地產(chǎn)信貸的含義：廣義：指在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)和管理活動(dòng)中涉及的各類貸款。狹義：指與房地產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款和商業(yè)用房貸款。相關(guān)概念——土地儲(chǔ)備及其貸款土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備貸款是指為解決政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)因依法合規(guī)收購、儲(chǔ)備、整理、出讓土地等前期相關(guān)工作時(shí)產(chǎn)生的資金需求而發(fā)放的貸款。土地儲(chǔ)備貸款的主要用途包括支付征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、場地平整費(fèi)等。土地儲(chǔ)備貸款的借款人是政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。二、房地產(chǎn)信貸的分類房地產(chǎn)信貸分類自營性房地產(chǎn)貸款政策性房地產(chǎn)貸款按照貸款的自主權(quán)抵押貸款擔(dān)保貸款按照貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制方式房地產(chǎn)一級市場貸款按照貸款相對應(yīng)的房地產(chǎn)市場級別的分類房地產(chǎn)二級市場貸款房地產(chǎn)三級市場貸款按照貸款的自主權(quán)分類自營性房地產(chǎn)貸款又稱商業(yè)性房地產(chǎn)貸款，是指銀行以自籌資金作為資金來源，自主經(jīng)營的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，包括法人房地產(chǎn)貸款和個(gè)人房地產(chǎn)貸款：具體內(nèi)容參見表4-1所示。政策性房地產(chǎn)貸款

（1）個(gè)人住房公積金貸款。（2）土地開發(fā)貸款。（3）土地儲(chǔ)備貸款。（二）按照貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制方式分類1．抵押貸款抵押貸款是房地產(chǎn)貸款的主要形式，包括房屋開發(fā)和土地開發(fā)抵押貸款、商業(yè)抵押貸款和個(gè)人住房抵押貸款。2．擔(dān)保貸款房地產(chǎn)擔(dān)保貸款一般是基于政府信用而提供的房地產(chǎn)貸款，即以國有獨(dú)資或控股的城市建設(shè)投資公司為主體，以政府信用作為擔(dān)保的貸款。按照貸款相對應(yīng)的房地產(chǎn)市場的級別分類1．房地產(chǎn)一級市場貸款在中國，房地產(chǎn)一級市場專指通過招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的市場。在該市場中，主要的房地產(chǎn)貸款種類包括土地儲(chǔ)備貸款和土地開發(fā)貸款。2．房地產(chǎn)二級市場貸款房地產(chǎn)二級市場是指土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場，這個(gè)市場中的貸款主要是房地產(chǎn)開發(fā)類貸款，該類貸款包括房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)資金貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩種。其中房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)資金貸款是向從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)發(fā)放的用于其生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)的貸款。3．房地產(chǎn)三級市場貸款房地產(chǎn)三級市場是指投入使用后的房地產(chǎn)交易市場，以及抵押、租賃等多種經(jīng)營方式所構(gòu)成的市場，即在房地產(chǎn)二級市場上購得房屋的購房者再次出售所購房屋的市場，如二手房市場。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的含義與分類一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的概念二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的類別三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的分類一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的概念1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的定義房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主體

(1)貸款人——商業(yè)銀行

(2)借款人——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、高?；蛘叱薪▽W(xué)生公寓建設(shè)的企業(yè)。13

相關(guān)概念——商業(yè)銀行商業(yè)銀行是以存貸款為主要業(yè)務(wù)，并以獲取利潤為目的的貨幣經(jīng)營企業(yè)。與專業(yè)銀行(比如投資銀行、政策性銀行、住房儲(chǔ)蓄銀行)相比，商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)更綜合，功能更全面，可以為客戶提供幾乎所有的金融服務(wù)。而專業(yè)銀行只集中經(jīng)營指定范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)和提供專門服務(wù)。二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的類別（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款是向從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)發(fā)放的用于其生產(chǎn)經(jīng)營周轉(zhuǎn)活動(dòng)的貸款。流動(dòng)資金貸款一般分為短期和中長期兩類，其中又以短期流動(dòng)資金貸款最為多見。1.貸款申請條件凡經(jīng)批準(zhǔn)經(jīng)營城鎮(zhèn)土地開發(fā)及商品房建設(shè)的企業(yè)，擁有一定的自有資金，具有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，并經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得了法人資格并按規(guī)定辦理年檢手續(xù)，均可向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。2．貸款用途房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款主要用于墊付城市綜合開發(fā)、商品房開發(fā)、土地開發(fā)以及舊城改造等項(xiàng)目所需的生產(chǎn)性流動(dòng)資金，具體包括：（1）開發(fā)前期所需占用的資金，例如總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、水文地質(zhì)勘察測繪費(fèi)等。（2）土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用的資金，包括土地補(bǔ)償費(fèi)，青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和道路、供水、供氣、供電、排水、通訊、照明等建設(shè)資金。（3）建筑安裝工程所需的流動(dòng)資金。（4）公共設(shè)施配套工程所需的資金。（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建設(shè)向市場銷售、出租的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款，包括居住用房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、商品房配套工程貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款是一種中長期項(xiàng)目貸款，貸款對象是注冊的有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的，國有、集體、外資和股份制企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過三年（含三年）。貸款原則上采取抵押擔(dān)?；蚪杩钊擞刑幏謾?quán)的國債、存單及備付信用證質(zhì)押擔(dān)保方式，擔(dān)保能力不足部分可采取保證擔(dān)保方式。1．貸款用途房地產(chǎn)開發(fā)貸款用于所開發(fā)項(xiàng)目的土地使用及拆遷補(bǔ)償、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑安裝以及公共配套設(shè)施等發(fā)生的費(fèi)用支出。2．貸款特點(diǎn)（1）?？顚Ｓ?。借款人只能將貸款用于規(guī)定項(xiàng)目的開發(fā)，不能自行將貸款轉(zhuǎn)移或挪作他用，銀行對貸款的使用負(fù)有監(jiān)督責(zé)任，須密切關(guān)注項(xiàng)目的進(jìn)展。（2）金額巨大。房地產(chǎn)開發(fā)的過程復(fù)雜，涉及規(guī)劃許可、土地征用、拆遷補(bǔ)償、市政配套以及施工建設(shè)等若干環(huán)節(jié)，因此開發(fā)成本高且資金占暑用量大，少則幾千萬元，多則數(shù)十億元。正是基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須借助金融機(jī)構(gòu)的支持，而貸款則成為其主要的融資手段。（3）貸款期長。一方面房地產(chǎn)開發(fā)工作良的環(huán)節(jié)多、經(jīng)營周期長乓且建設(shè)施工易受季節(jié)影響，因此在開發(fā)建設(shè)階段資金的周轉(zhuǎn)速度較慢，必然延長貸款的使用時(shí)呼間。另一方面，在經(jīng)營銷售階段，資金往在往都是分期、分批逐步回日收的，因而貸款資金的歸還速度也比較緩慢。以上兩方面共同決定了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的期限必然是較長的。（4）風(fēng)險(xiǎn)較大。由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的金額大、期限長，且房地產(chǎn)行業(yè)本身也易受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策法規(guī)等因素的影響，所以貸款的償還和抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)都會(huì)面對很多不確定因素，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)也比一般商業(yè)貸款大得多。三、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的分類（一）三商品住三房開發(fā)三貸款（二）三經(jīng)濟(jì)適三用住房三貸款（三）三商業(yè)用三房尹發(fā)三貸款（四）三土地開三發(fā)貸款（一）三商品住三房開發(fā)三貸款商品住三房開發(fā)三貸款是三向房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)發(fā)三放的用三于其所三開發(fā)的三商品房三項(xiàng)目建三設(shè)的貸三款。指三在市場三經(jīng)濟(jì)條三件下，三具有經(jīng)三營資格三的房地三產(chǎn)開發(fā)三公司通三過出讓三方式取三得土地三使用權(quán)三后建設(shè)三和經(jīng)營三并按市三場價(jià)格三出租或三出售的三住宅，三包括新三建商品三住房和三二手商三品住房三（存量三房）等三等。商三品住房三具有完三整產(chǎn)權(quán)三，可辦三理房屋三產(chǎn)權(quán)證三和土地三使用權(quán)三證，因三此能夠三在市場三上自由三交易。（二）三經(jīng)濟(jì)適三用住房三貸款經(jīng)濟(jì)適三用住房三貸款是三向房地三產(chǎn)開發(fā)三單位發(fā)三放的用三于其所三開發(fā)的三經(jīng)濟(jì)適三用房項(xiàng)三目建設(shè)三的貸款三。知識鏈三接：經(jīng)三濟(jì)適用三房199三4年由建三設(shè)部、三國務(wù)院三房改領(lǐng)三導(dǎo)小組三、財(cái)政三部聯(lián)合三發(fā)布的《城鎮(zhèn)經(jīng)三濟(jì)適用三住房建三設(shè)管理三辦法》指出，三經(jīng)濟(jì)適三用住房三是以中三低收入三家庭、三住房困三難戶為三供應(yīng)對三象，并三按國家三住宅建三設(shè)標(biāo)準(zhǔn)三（不含三別墅、三高級公三寓、外三銷住宅三）建設(shè)三的普通三住宅，三該類住三房的價(jià)三格按建三設(shè)成本三確定，三建設(shè)成三本包括三征地拆三遷費(fèi)、三勘察設(shè)三計(jì)及前三期工程三費(fèi)、建三安費(fèi)、三小區(qū)內(nèi)三基礎(chǔ)設(shè)三施配套三建設(shè)費(fèi)三、貸款三利息、三稅金、三物業(yè)的三管理費(fèi)三。經(jīng)濟(jì)三適用房三以微利三出售（三利潤在5%以內(nèi)）三，只售三不租，三其售價(jià)三明顯低三于商品三住房，三因此帶三有明顯三的福利三性質(zhì)。三近些年三來由于三經(jīng)濟(jì)適三用住房三的分配三環(huán)節(jié)不三透明、三對購買三人資格三審核和三監(jiān)督不三到位，三時(shí)常出三現(xiàn)高收三入家庭三占有多三套經(jīng)濟(jì)三適用住三房的現(xiàn)三象，經(jīng)三濟(jì)適用三住房的三存廢也三引來了三大量爭三論。（三）三商業(yè)用三房開發(fā)三貸款是向房三地產(chǎn)開三發(fā)單位三發(fā)放的三用于其三所開發(fā)三的商業(yè)三用房項(xiàng)三目建設(shè)三的貸款三。商業(yè)三用房是三指各類三從事商三業(yè)和為三居民生三活服務(wù)三所用的三房屋，三其中寫三字樓和三商場三是最為三人們熟三悉的商三業(yè)用房三。（四）三土地開三發(fā)貸款土地開三發(fā)貸款三是指銀三行向房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三發(fā)放的三用于土三地開發(fā)三的貸款三。在土三地儲(chǔ)備三制度建三立以前三，房地三產(chǎn)建設(shè)三前期必三須進(jìn)行三的土地三開發(fā)一三般也都三是由房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三承擔(dān)的三，這就三產(chǎn)生對三土地開三發(fā)的融三資需求三，土地三開發(fā)貸三款應(yīng)運(yùn)三而生。三目前，三隨著土三地儲(chǔ)備三制度的三深入推三進(jìn)和土三地整理三儲(chǔ)備中三心的出三現(xiàn)，土三地開發(fā)三貸款己三逐漸被三土地儲(chǔ)三備貸款三所取代三。第三節(jié)三房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的操作三流程一、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的申請二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查三、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的審批四、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的發(fā)放三與財(cái)務(wù)三監(jiān)督開發(fā)貸三款定義房地產(chǎn)三開發(fā)類三貸款是指對三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)發(fā)放三的，用三于房屋建三造、土三地開發(fā)三過程中所需的三貸款。借款主三體經(jīng)房地三產(chǎn)開發(fā)三行業(yè)主三管部門三批準(zhǔn)設(shè)三立，在三工商行三政管理三部門登三記注冊三并已取三得《企業(yè)法三人營業(yè)三執(zhí)照》的房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)。一、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的申請（一）三借款資三格1.借款主三體要求（1）借款三人應(yīng)當(dāng)三是經(jīng)工三商行政三管理機(jī)三關(guān)（或三主管機(jī)三關(guān)）核三準(zhǔn)登記三的法人三企業(yè)，三具備房三地產(chǎn)開三發(fā)資質(zhì)三，信用三等級較三高、沒三有拖欠三工程款三的房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)。（2）借款三人有按三期還本三付息的三能力，三原應(yīng)付三貸款利三息和到三期貸款三已清償三；沒有三清償?shù)娜?，?yīng)做三出貸款三人認(rèn)可三的償還三計(jì)劃。（3）借款三人經(jīng)工三商部門三辦理了三年檢手三續(xù)，并三持有人三民銀行三貸款卡三。（4）借款三人已經(jīng)三開立基三本結(jié)算三賬戶或三一般存三款賬戶三。（5）借款三人具有三三級以三上資質(zhì)三，有豐三富的房三地產(chǎn)開三發(fā)經(jīng)驗(yàn)三，竣工三合格率三達(dá)到100三%，有正三在銷售三的樓盤三項(xiàng)目和三擬建項(xiàng)三目的土三地儲(chǔ)備三。實(shí)力三雄厚的三綜合房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三，為開三發(fā)某一三項(xiàng)目投三資設(shè)立三的獨(dú)資三或控股三項(xiàng)目公三司，項(xiàng)三目投資三比例超三過35%以上、三具有臨三時(shí)開發(fā)三資質(zhì)的三，可視三同滿足三貸款條三件。（一）三借款資三格2．項(xiàng)目三應(yīng)具備三的條件（1）申請三貸款項(xiàng)三目自有三資金比三例已經(jīng)三達(dá)到了三項(xiàng)目總?cè)顿Y的35%或以上三，后續(xù)三建設(shè)資三金來源三落實(shí)，三無長期三拖欠建三筑工程三款的情三況。（2）申請三貸款項(xiàng)三目已經(jīng)三納入國三家或地三方的建三設(shè)開發(fā)三計(jì)劃，三具有相三關(guān)部門三批準(zhǔn)的三項(xiàng)目建三議書、三可行性三研究報(bào)三告等與三貸款項(xiàng)三目有關(guān)三的各種三批復(fù)文三件。（3）申請三貸款的三項(xiàng)目已三經(jīng)取得三“四證三”，即《國有土三地使用三證》、《建設(shè)用三地規(guī)劃三許可證》、《建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證》和《建筑工三程施工三許可證》。對于三期房建三設(shè)項(xiàng)目三還需要三取得《商品房三預(yù)售許三可證》，否則三不能放三款。（4）環(huán)保三手續(xù)齊三備。（5）貸款三項(xiàng)目實(shí)三際用途三與項(xiàng)目三規(guī)劃相三符，且三該項(xiàng)目三應(yīng)是發(fā)三放貸款三的商業(yè)三銀行所三在地區(qū)三的房地三產(chǎn)項(xiàng)目三，貸款三資金嚴(yán)三禁跨地三區(qū)使用三。（6）以在三建工程三抵押或三提供銀三行認(rèn)可三的擔(dān)保三。（7）有限三責(zé)任公三司和股三份有限三公司對三外股本三權(quán)益性三投資累三計(jì)不超三過其凈三資產(chǎn)的50%。一、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的申請（一）三借款資三格3.限制性三條件（1）提供三虛假材三料或故三意隱瞞三重要事三實(shí)，如三提供虛三假的財(cái)三務(wù)報(bào)告（2）連續(xù)3年虧損三或經(jīng)營三性現(xiàn)金三凈流量三為負(fù)（3）騙取三、套現(xiàn)三貸款牟三取非法三收入的（4）違反三國家規(guī)三定將貸三款從事三股本權(quán)三益性投三資的（5）已在三借款銀三行同一三轄區(qū)內(nèi)三的同級三分支機(jī)三構(gòu)取得三貸款的一、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的申請（二）三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)的資三質(zhì)1.一級資三質(zhì)：（1）注冊三資本不三低于500三0萬元；（2）從事三房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營5年以上三；（3）近3年房屋三建筑面三積累計(jì)三竣工30萬平方三米以上三，或者三累計(jì)完三成與此三相當(dāng)?shù)娜康禺a(chǎn)三開發(fā)投三資額；（4）連續(xù)5年建筑三工程質(zhì)三量合格三率達(dá)100％；（5）上一三年房屋三建筑施三工面積15萬平方三米以上三，或者三完成與三此相當(dāng)三的房地三產(chǎn)開發(fā)三投資額三；（6）有職三稱的建三筑、結(jié)三構(gòu)、財(cái)三務(wù)、房三地產(chǎn)及三有關(guān)經(jīng)三濟(jì)類的三專業(yè)管三理人員三不少于40人，其三中具有三中級以三上職稱三的管理三人員不三少于20人，持三有資格三證書的三專職會(huì)三計(jì)人員三不少于4人；（7）工程三技術(shù)、三財(cái)務(wù)、三統(tǒng)計(jì)等三業(yè)務(wù)負(fù)三責(zé)人具三有相應(yīng)三專業(yè)中三級以上三職稱；（8）具有三完善的三質(zhì)量保三證體系三，商品三住宅銷三售中實(shí)三行了《住宅質(zhì)三量保證三書》和《住宅使三用說明三書》制度；（9）未發(fā)三生過重三大工程三質(zhì)量事三故。一、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的申請（二）三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)的資三質(zhì)2.二級資三質(zhì)：（1）注冊三資本不三低于200三0萬元；（2）從事三房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營3年以上三；（3）近3年房屋三建筑面三積累計(jì)三竣工15萬平方三米以上三，或者三累計(jì)完三成與此三相當(dāng)?shù)娜康禺a(chǎn)三開發(fā)投三資額；（4）連續(xù)3年建筑三工程質(zhì)三量合格三率達(dá)100％；（5）上一三年房屋三建筑施三工面積10萬平方三米以上三，或者三完成與三此相當(dāng)三的房地三產(chǎn)開發(fā)三投資額三；（6）有職三稱的建三筑、結(jié)三構(gòu)、財(cái)三務(wù)、房三地產(chǎn)及三有關(guān)經(jīng)三濟(jì)類的三專業(yè)管三理人員三不少于20人，其三中具有三中級以三上職稱三的管理三人員不三少于10人，持三有資格三證書的三專職會(huì)三計(jì)人員三不少于3人；（7）工程三技術(shù)、三財(cái)務(wù)、三統(tǒng)計(jì)等三業(yè)務(wù)負(fù)三責(zé)人具三有相應(yīng)三專業(yè)中三級以上三職稱；（8）具有三完善的三質(zhì)量保三證體系三，商品三住宅銷三售中實(shí)三行了《住宅質(zhì)三量保證三書》和《住宅使三用說明三書》制度；（9）未發(fā)三生過重三大工程三質(zhì)量事三故。一、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的申請一、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的申請（二）三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)的資三質(zhì)3.三級資三質(zhì)：（1）注冊三資本不三低于800萬元；（2）從事三房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營2年以上三；（3）房屋三建筑面三積累計(jì)三竣工5萬平方三米以上三，或者三累計(jì)完三成與此三相當(dāng)?shù)娜康禺a(chǎn)三開發(fā)投三資額；（4）連續(xù)2年建筑三工程質(zhì)三量合格三率達(dá)100％；（5）有職三稱的建三筑、結(jié)三構(gòu)、財(cái)三務(wù)、房三地產(chǎn)及三有關(guān)經(jīng)三濟(jì)類的三專業(yè)管三理人員三不少于10人，其三中具有三中級以三上職稱三的管理三人員不三少于5人，持三有資格三證書的三專職會(huì)三計(jì)人員三不少于2人；（6）工程三技術(shù)、三財(cái)務(wù)等三業(yè)務(wù)負(fù)三責(zé)人具三有相應(yīng)三專業(yè)中三級以上三職稱，三統(tǒng)計(jì)等三其他業(yè)三務(wù)負(fù)責(zé)三人具有三相應(yīng)專三業(yè)初級三以上職三稱；（7）具有三完善的三質(zhì)量保三證體系三，商品三住宅銷三售中實(shí)三行了《住宅質(zhì)三量保證三書》和《住宅使三用說明三書》制度；（8）未發(fā)三生過重三大工程三質(zhì)量事三故。一、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的申請（二）三房地產(chǎn)三開發(fā)企三業(yè)的資三質(zhì)4.四級資三質(zhì)：1．注冊三資本不三低于100萬元；2．從事三房地產(chǎn)三開發(fā)經(jīng)三營1年以上三；3．已竣三工的建三筑工程三質(zhì)量合三格率達(dá)100％；4．有職三稱的建三筑、結(jié)三構(gòu)、財(cái)三務(wù)、房三地產(chǎn)及三有關(guān)經(jīng)三濟(jì)類的三專業(yè)管三理人員三不少于5人，持三有資格三證書的三專職會(huì)三計(jì)人員三不少于2人；5．工程三技術(shù)負(fù)三責(zé)人具三有相應(yīng)三專業(yè)中三級以上三職稱，三財(cái)務(wù)負(fù)三責(zé)人具三有相應(yīng)三專業(yè)初三級以上三職稱，三配有專三業(yè)統(tǒng)計(jì)三人員；6．商品三住宅銷三售中實(shí)三行了《住宅質(zhì)三量保證三書》和《住宅使三用說明三書》制度；7．未發(fā)三生過重三大工程三質(zhì)量事三故。一、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的申請（三）三貸款申三請材料1.申請人三資料（1）法人三營業(yè)執(zhí)三照副本三、組織三機(jī)構(gòu)代三碼證復(fù)三印件；（2）國稅三稅務(wù)登三記證復(fù)三印件；（3）公司三章程復(fù)三印件；（4）法人三代表身三份證復(fù)三印件；（5）驗(yàn)資三報(bào)告復(fù)三印件；（6）董三事會(huì)成三員和主三要負(fù)責(zé)三人、財(cái)三務(wù)負(fù)責(zé)三人名單三和簽字三樣本；（7）前三三年財(cái)三務(wù)審計(jì)三報(bào)告及三近期財(cái)三務(wù)報(bào)表三。（8）財(cái)務(wù)三報(bào)表重三要會(huì)計(jì)三科目說三明；（9）貸款三卡復(fù)印三件及密三碼；（10）公司三簡介；（11）公司三組織結(jié)三構(gòu)圖；（12）公司三主要負(fù)三責(zé)人簡三歷；（13）銀行三開戶情三況（開三戶行名三稱，賬三戶性質(zhì)三和賬戶三明細(xì)）（14）借款三申請報(bào)三告；（15）董事三會(huì)同意三申請貸三款及抵三押的決三議。一、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的申請（三）三貸款申三請材料2.項(xiàng)目資三料（1）有關(guān)三借款項(xiàng)三目的批三文、合三同或協(xié)三議復(fù)印三件。（2）項(xiàng)目三建議書（3）項(xiàng)目三立項(xiàng)報(bào)三告及批三復(fù)。（4）項(xiàng)目三預(yù)算報(bào)三告（5）建設(shè)三用地規(guī)三劃許可三證復(fù)印三件、建三設(shè)工程三規(guī)劃許三可證復(fù)三印件、三建筑工三程施工三許可證三復(fù)印件三、國有三土地使三用證復(fù)三印件（6）環(huán)境三評價(jià)報(bào)三告表的三批復(fù)（7）土三地出讓三合同復(fù)三印件（8）房屋三所有權(quán)三證復(fù)印三件（9）施工三合同及三監(jiān)理合三同復(fù)印三件（10）項(xiàng)目三情況介三紹及銷三售計(jì)劃（11）銷售三許可證（12）土三地出讓三金及工三程款支三付發(fā)票三復(fù)印件一、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的申請（三）三貸款申三請材料3.其他資三料抵押物三清單、三抵押物三估價(jià)報(bào)三告、有三關(guān)抵押三物的產(chǎn)三權(quán)文本三以及保三險(xiǎn)單等三。一、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的申請二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查由于房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的單筆三金額一三般都相三當(dāng)大，三如果審三查不嚴(yán)三造成的三損失或三風(fēng)險(xiǎn)特三別巨大三，銀行三的審查三工作都三會(huì)做的三特別仔三細(xì)，開三發(fā)商如三果真的三希望得三到貸款三一般也三會(huì)比較三合作，三提供真三實(shí)情況三，否則三就有欺詐嫌疑。三具體的三調(diào)查包三括如下三內(nèi)容：（一）三貸前調(diào)三查的方三法1.現(xiàn)場調(diào)三研現(xiàn)場會(huì)三談和實(shí)三地考察三?，F(xiàn)場會(huì)三談時(shí)要三盡可能三地約見三包括行三政、財(cái)三務(wù)、市三場、生三產(chǎn)、銷三售等多三個(gè)部門三在內(nèi)的三企業(yè)各三層管理三人員。三會(huì)談應(yīng)三當(dāng)側(cè)重三收集關(guān)三于企業(yè)三經(jīng)營發(fā)三展的思三路和內(nèi)三部管理三的狀況三，從而三獲取對三借款企三業(yè)高層三管理者三的感性三認(rèn)識。在實(shí)地三考察時(shí)三，調(diào)查三人員必三須親自三參觀企三業(yè)的生三產(chǎn)經(jīng)營三場所、三廠房設(shè)三備以及三財(cái)務(wù)會(huì)三計(jì)部門三，著重三調(diào)查企三業(yè)生產(chǎn)三運(yùn)行情三況、實(shí)三際生產(chǎn)三能力、三產(chǎn)品結(jié)三構(gòu)、應(yīng)三收賬款三和存貨三情況，三必要時(shí)三還須審三查企業(yè)三的明細(xì)三賬目。三完成現(xiàn)三場調(diào)研三后，經(jīng)三辦人員三須及時(shí)三撰寫現(xiàn)三場檢查三報(bào)告，三從而為三進(jìn)一步三評估做三好準(zhǔn)備三。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查（一）三貸前調(diào)三查的方三法2.間接調(diào)三查手段靈三活，通三過搜集三各種媒三介中有三價(jià)值的三相關(guān)信三息展開三調(diào)查。三這些媒三介包括三雜志、三書籍、三報(bào)刊、三專著、三網(wǎng)上資三料嗽及三政府部三門的會(huì)三議精神三、政策三法規(guī)等三。在進(jìn)三行間接三調(diào)查時(shí)三應(yīng)當(dāng)注三意信息三來源的三權(quán)威性三、可靠三性和全三面性。三此外，三銀行經(jīng)三辦人員三還可以三向申請三貸款企三業(yè)的上三下游關(guān)三聯(lián)企業(yè)三、競爭三對手、三行業(yè)協(xié)三會(huì)、政三府職能三管理部三門等側(cè)三面了解三其在業(yè)三內(nèi)的口三碑、信三譽(yù)等不三易通過三現(xiàn)場調(diào)三查獲知三的信息三。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查（一）三貸前調(diào)三查的方三法3.委托調(diào)三查委托中三介機(jī)構(gòu)三或銀行三自身的三社會(huì)網(wǎng)三絡(luò)展開三的調(diào)查三。貸款經(jīng)三辦人員三必須把三來自多三種渠道三和調(diào)查三方式的三企業(yè)相三關(guān)信息三魚加以三整合，三使其能三夠相互三印證，三從而全三面客觀三地對企三業(yè)進(jìn)行三評價(jià)。三切忌過三分輕信三貸款申三請人主三動(dòng)提供三的信息三和口頭三承諾，三，避免三被實(shí)地三考察中三的假象三所迷惑三，必要三時(shí)可以三對企業(yè)三進(jìn)行現(xiàn)三場突擊三檢查。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查（二）三貸前調(diào)三查的內(nèi)三容1.貸款合三法合規(guī)三性調(diào)查（1）確認(rèn)三借款人三和擔(dān)保三人的法三人資格三。（2）確認(rèn)三借款人三和擔(dān)保三人的法三定代表三人。（3）確認(rèn)三董事會(huì)三決議。（4）確認(rèn)三抵押物三清單。（5）確認(rèn)三貸款使三用的合三法合規(guī)三性。（6）確認(rèn)三購銷合三同的真三實(shí)性。（7）調(diào)查三去也真三實(shí)借款三目的，三防范貸三款詐騙三。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查（二）三貸前調(diào)三查的內(nèi)三容2.貸款安三全性調(diào)三查（1）對借三款人和三保證人三法定代三表人的三品行、三業(yè)績、三能力、三信譽(yù)等三方面進(jìn)三行深入三調(diào)查，三了解其三經(jīng)營管三理水平三和履約三記錄。（2）考察三借款人三、保證三人是否三已建立三良好的三公司治三理機(jī)制三，是否三制定清三晰的發(fā)三展戰(zhàn)略三，是否三具備科三學(xué)的決三策系統(tǒng)三和規(guī)章三制度。（3）對借三款人、三保證人三的財(cái)務(wù)三管理狀三況進(jìn)行三調(diào)查，三對其提三供的財(cái)三務(wù)報(bào)表三真實(shí)性三進(jìn)行審三查，對三重要數(shù)三據(jù)核對三總賬、三明細(xì)賬三，查看三原始憑三證與實(shí)三物是否三相符，三掌握借三款人和三保證人三的償債三指標(biāo)、三盈利指三標(biāo)、資三產(chǎn)運(yùn)營三指標(biāo)和三經(jīng)營增三長指標(biāo)三等重要三財(cái)務(wù)數(shù)三據(jù)。（4）對借三款企業(yè)三尚未結(jié)三算的貸三款情況三進(jìn)行摸三底，若三有不良三貸款記三錄的要三認(rèn)定數(shù)三額及成三因；沒三有不良三記錄的三，要掌三握企業(yè)三總的貸三款數(shù)額三和其他三銀行授三信情況三，防止三貸款被三挪用歸三還其他三銀行的三貸款。（5）對企三業(yè)對外三股本權(quán)三益性投三資情況三進(jìn)行調(diào)三查，尤三其要警三惕借款三人資產(chǎn)三負(fù)債表三中的其三他應(yīng)收三款的具三體流向三。（6）調(diào)查三抵押物三（質(zhì)押三物）的三估價(jià)情三況。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查（二）三貸前調(diào)三查的內(nèi)三容3.貸款效三益性調(diào)三查（1）對借三款人過三去三年三的經(jīng)營三效益進(jìn)三行調(diào)查（2）分析三企業(yè)的三行業(yè)前三景、產(chǎn)三品競爭三力以及三未來發(fā)三展?jié)摿Γ?）調(diào)查三借款企三業(yè)當(dāng)前三的經(jīng)營三情況，三重點(diǎn)合三適其銷三售收入三、利潤三、現(xiàn)金三流量的三真是性三及未來三增長的三可信性三。（4）對該三筆貸款三業(yè)務(wù)能三為商業(yè)三銀行帶三來的各三種收益三以及隨三之而來三的風(fēng)險(xiǎn)三和成本三進(jìn)行全三面的調(diào)三查、分三析和預(yù)三測。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查（三）三貸款調(diào)三查報(bào)告三的撰寫三（十個(gè)三部分）1.貸款概三況調(diào)查2．借款三人資信三情況，3．借款三人財(cái)務(wù)三狀況分三析4．項(xiàng)目三概況5．項(xiàng)目三市場分三析6．投資三估算與三資金籌三措安排7．項(xiàng)目三效益預(yù)三測及還三款能力三分析8．擔(dān)保三情況分三析9．銀行三收益預(yù)三測10．結(jié)論二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查（三）三貸款調(diào)三查報(bào)告三的撰寫三（十個(gè)三部分）1.貸款概三況調(diào)查貸款調(diào)三查報(bào)告三的第一三部分是三對借款三人基本三情況的三介紹，三主要包三括成立三時(shí)間、三組織形三式、產(chǎn)三權(quán)構(gòu)成三、注冊三資本和三資本金三構(gòu)成（三實(shí)物出三資還是三現(xiàn)金出三資）、三主營范三圍、經(jīng)三濟(jì)實(shí)力三、法人三代表、三經(jīng)營管三理機(jī)制三、業(yè)務(wù)三范圍、三資質(zhì)等三級、完三成項(xiàng)目三的能力三、企業(yè)三自身具三備的優(yōu)三勢等。三此外還三應(yīng)當(dāng)介三紹企業(yè)三主要負(fù)三責(zé)人的三工作履三歷、職三業(yè)素質(zhì)三以及學(xué)三歷背景三等方面三的信息三。另外三，在這三部分還三應(yīng)當(dāng)介三紹借款三人所申三請的貸三款額度三、期限三、利率三等情況三。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查（三）三貸款調(diào)三查報(bào)告三的撰寫三（十個(gè)三部分）2.借款人三資信情三況借款人三的資信三情況，三特別是三其在各三家銀行三的貸款三額度、三還款記三錄是十三分重要三的信息三。這些三信息對三于商業(yè)三銀行來三說曾經(jīng)三是比較三難以獲三取的，三因?yàn)楦魅毅y行三之間往三往缺乏三有效的三溝通渠三道?，F(xiàn)三在貸款三經(jīng)辦人三員可以三通過查三詢企業(yè)三的貸款三卡來獲三得這些三信息，三因此貸三款經(jīng)辦三人要經(jīng)三常地關(guān)三注企業(yè)三貸款卡三信息的三變化，三及時(shí)查三看企業(yè)三的信用三報(bào)告，三并在調(diào)三查報(bào)告三中予以三現(xiàn)。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查（三）三貸款調(diào)三查報(bào)告三的撰寫三（十個(gè)三部分）3.借款人三財(cái)務(wù)狀三況分析若借款三人為項(xiàng)三目公司三，并且三屬于新三建項(xiàng)目三的開發(fā)三前期，三可以僅三簡要介三紹其財(cái)三務(wù)狀況三；借款三人以往三有樓盤三開發(fā)項(xiàng)三目，則三可以進(jìn)三一步具三體分析三各種財(cái)三務(wù)指標(biāo)三（這些三指標(biāo)我三們將在三下一節(jié)三中介紹三）。除三此之外三，還要三關(guān)注該三企業(yè)的三財(cái)務(wù)管三理和經(jīng)三濟(jì)核算三制度是三否健全三，特別三是通過三近三年三和最近三一期的三財(cái)務(wù)報(bào)三表估算三其運(yùn)營三能力、三盈利狀三況及還三本付息三能力，三并在此三基礎(chǔ)上三對企業(yè)三進(jìn)行信三用評級三。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查（三）三貸款調(diào)三查報(bào)告三的撰寫三（十個(gè)三部分）4.項(xiàng)目概三況詳細(xì)介三紹項(xiàng)目三的基本三情況，三包括：三是否納三入國家三或地方三的建設(shè)三開發(fā)計(jì)三劃；項(xiàng)三目可行三性研究三報(bào)告批三復(fù)機(jī)關(guān)三、時(shí)間三、批文三文號；三項(xiàng)目總?cè)顿Y、三投資構(gòu)三成及來三源：項(xiàng)三目的地三理位置三、社區(qū)三環(huán)境、三占地面三積、容三積率、三建筑面三積、樓三宇結(jié)構(gòu)三與棟數(shù)三、戶型三設(shè)計(jì)及三工程及三工程進(jìn)三展情況三：項(xiàng)目三的前期三準(zhǔn)備與三可行性三操作方三案、計(jì)三劃開竣三工日期三；詳細(xì)三說明各三項(xiàng)襲批三文手續(xù)三是否齊三備、“三四證”三是否齊三全，對三于證件三尚不齊三備的要三重點(diǎn)說三明原因三并提出三解決方三案；施三工單位三資質(zhì)等三級；配三套工程三、市政三設(shè)施和三物業(yè)管三理的情三況。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查（三）三貸款調(diào)三查報(bào)告三的撰寫三（十個(gè)三部分）5.項(xiàng)目市三場分析這部分三主要包三括對項(xiàng)三目的競?cè)隣幜Ψ秩龊弯N三售前景三分析。項(xiàng)目競?cè)隣幜Ψ秩鲆ǎ喝?）項(xiàng)目三區(qū)域：三介紹項(xiàng)三目所處三地理位三置、周三邊環(huán)境三、所處三地區(qū)的三房地產(chǎn)三開發(fā)狀三況；三（2）建筑三規(guī)劃與三房型設(shè)三計(jì)：介三紹項(xiàng)目三樓盤分三布、建三設(shè)內(nèi)容三、房型三種類等三；三（3）銷售三價(jià)格：三介紹樓三盤銷售三價(jià)格，三以及與三周邊地三區(qū)樓盤三價(jià)格的三比較；三；三（4）結(jié)論三。銷售前三景矢分三析包括三：三（1）目標(biāo)三客戶群三；三（2）銷（三預(yù)）售三方案：三介紹項(xiàng)三項(xiàng)目銷三（預(yù)）三售時(shí)間三表、銷三售方式三和銷售三收入預(yù)三測；三（3）結(jié)論三；二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查（三）三貸款調(diào)三查報(bào)告三的撰寫三（十個(gè)三部分）6.投資估三算與資三金籌措三安排此部分三應(yīng)當(dāng)包三括銀行三對項(xiàng)目三總投資三、投資三構(gòu)成及三來源的三評估結(jié)三果；項(xiàng)三目資本三金的落三實(shí)情況三；在各三家銀行三申請的三貸款金三額、比三重、用三途、期三限、利三率：投三資進(jìn)度三；貸款三的用款三計(jì)劃五三個(gè)部分三。更細(xì)的三安排則三還應(yīng)當(dāng)三介紹項(xiàng)三目各種三費(fèi)用的三投入計(jì)三劃和彳《同渠道三釆逛源三的資金三構(gòu)成，三例如三，土三地出讓三金、拆三遷費(fèi)用三、配套三費(fèi)廂、三建筑安三裝毖費(fèi)三、財(cái)務(wù)三費(fèi)用、三管理費(fèi)三用等的三投入比三例，來三自白有三資金、三銀行貸三款以及三預(yù)售款三和定金三的籌資三結(jié)構(gòu)等三。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查（三）三貸款調(diào)三查報(bào)告三的撰寫三（十個(gè)三部分）7.項(xiàng)目效三益預(yù)測三及還款三能力分三析此部分三通常包三括相關(guān)三財(cái)務(wù)指三標(biāo)分析三、盈虧三平衡點(diǎn)三分析、三敏感性三分務(wù)析三等內(nèi)容三。在此三基礎(chǔ)上三，著重三介紹貸三款的還三款來源三、分析三借款人三是否會(huì)三發(fā)生私三法還貸三的情況三，并制三訂還款三還款計(jì)三劃。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查（三）三貸款調(diào)三查報(bào)告三的撰寫三（十個(gè)三部分）8.擔(dān)保情三況分析屬于保三證擔(dān)保三的，需三要介紹三保證人三的基本三情況，三包括注三冊資本三金、主三營業(yè)務(wù)三、財(cái)務(wù)三狀況、三資產(chǎn)負(fù)三債情況三、保證三能力以三以及與三借款人三之間的三關(guān)系。屬于抵三押擔(dān)保三的，需三要介紹三抵押物三情況、三分析抵三押率并三且評價(jià)三抵押物三的變觀三能力。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查（三）三貸款調(diào)三查報(bào)告三的撰寫三（十個(gè)三部分）9.銀行收三益預(yù)測計(jì)算房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三利息收三入和手三續(xù)費(fèi)收三入，分三析未來三與之相三配套的三住房按三揭貸款三規(guī)模及三收入。三有的還三應(yīng)當(dāng)計(jì)三算貸款三的資金三成本。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查（三）三貸款調(diào)三查報(bào)告三的撰寫三（十個(gè)三部分）10.結(jié)論說明是三否同意三提供貸三款，明三確貸款三金額、三期限和三利率，三最后是三其他附三加條件三。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的調(diào)查三、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的審批（一）三貸款審三批的流三程貸款審三批人在三授權(quán)范三圍內(nèi)審三批貸款三，并決三定貸款三種類、三金額、三期限、三利率和三還款方三式。凡三是要上三報(bào)上級三機(jī)構(gòu)審三批的，三均要由三下級機(jī)三構(gòu)向上三級審批三部門提三交本級三審批機(jī)三構(gòu)的初三審意見三。上級三審批部三門審查三后按照三權(quán)限提三交信貸三委員會(huì)三或有權(quán)三簽批人三批準(zhǔn)。貸款批三準(zhǔn)后，三由調(diào)查三部門辦三理貸款三坎發(fā)放三手續(xù)；三貸款未三獲批準(zhǔn)三的，審三查部門三或簽批三人要說三明理由三，同時(shí)三將有關(guān)三資料退三還給貸三款調(diào)查三部門。三不論貸三款是否三被批準(zhǔn)三，調(diào)查三部門都三須將審三批結(jié)果三通知企三業(yè)并退三還申請三資料。（二）三貸款審三查的主三要內(nèi)容1.貸款初三審在房地三產(chǎn)開發(fā)三貸款的三初審中三，審批三人員需三要完成三如下工三作。（1）負(fù)責(zé)三初審貸三款款資三料的完三整性。（2）負(fù)責(zé)三初審貸三款資料三格式與三內(nèi)容的三準(zhǔn)確性三、合法三性，上三報(bào)材料三中有關(guān)三借款合三同、協(xié)三議填寫三內(nèi)容的三完整性三、準(zhǔn)確三性與合三法性。（3）審查三貸款及三其他授三信信是三否符合三金融政三策與信三貸管理三規(guī)章制三度的要三求。（4）復(fù)測三借款人三的信用三等級和三貸款的三風(fēng)險(xiǎn)度三。（5）對貸三款的合三法性、三效益性三、安全三性進(jìn)行三全面審三審查和三評定芒三，提交三初審報(bào)三告。（6）初審三貸款金三額、用三途、期三限、利三率、擔(dān)三保方式三等是否三合理，三還款來三源是否三有保障三，提出三對貸款三方式、三金額、三期限、三利率的三審核意三見。三、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的審批（二）三貸款審三查的主三要內(nèi)容2.貸款復(fù)三審貸款復(fù)三審人員三在接到三初審意三見和相三關(guān)材料三后需及三時(shí)完成三如下工三作。（1）復(fù)核三貸款資三料的完三整性。（2）復(fù)審三貸款資三料戽的三格式與三內(nèi)容的三準(zhǔn)確性三與合法三性。（3）復(fù)審三貸款及三其健他三授信是三否符合三國家金三融政策三和本行三信貸管三理方面三的規(guī)章三制度要三求。（4）復(fù)測三借款人三的信用三等級和三貸款風(fēng)三險(xiǎn)度。（5）復(fù)審三并全面三評價(jià)貸三款的合三法性、三效益型三以及安三全性。三、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的審批（三）三貸款的三批準(zhǔn)貸款審三批機(jī)構(gòu)三負(fù)責(zé)人三對通過三審查的三貸款申三請需要三進(jìn)行批三準(zhǔn)，這三包括了三三個(gè)方三面的職三責(zé)。（1）審查三貸款是三否符合三國家信三貸政策三及銀行三內(nèi)部的三有關(guān)規(guī)三章制度三，在貸三款審查三委員會(huì)三的審查三意見基三礎(chǔ)上進(jìn)三行決策三。（2）負(fù)責(zé)三信貸審三查二工三作的計(jì)三劃、組三織、實(shí)三施與管三理。（3）按照三授權(quán)和三管理程三序，對三重大問三題和疑三難問題三進(jìn)行決三策。三、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的審批四、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的發(fā)放三與財(cái)務(wù)三監(jiān)督房地產(chǎn)三開發(fā)貸三款的發(fā)三放一般三包括五三個(gè)環(huán)節(jié)三，即落三實(shí)貸款三條件、三簽訂合三同、落三實(shí)用款三條件、三款項(xiàng)發(fā)三放、登三記備案三。具體三流程如三下。第一，三銀行同三借款人三、擔(dān)保三人正式三簽訂貸三款合同三、保證三合同或三抵，（三質(zhì)）押三合同。第二，三按合同三規(guī)定辦三理完畢三相關(guān)的三公證、三抵押登三記等手三續(xù)，其三中房地三產(chǎn)的抵三押登記三一般包三括房屋三抵押登三記和土三地抵押三登記兩三部分，三抵押物三權(quán)屬及三相關(guān)登三記證明三文件交三由貸款三行保管三。第三，三為項(xiàng)目三辦理有三效的建三筑工程三保險(xiǎn)，三以房屋三作為抵三押品的三，在償三清全部三貸款本三本息之三前，應(yīng)三逐年按三不低于三抵押金三額的投三保金額三辦理房三屋意外三災(zāi)害保三險(xiǎn)，且三投保期三至少要三長于借三款期半三年，保三險(xiǎn)合同三中要明三確貸款三人為保三險(xiǎn)第一三受益人三，保險(xiǎn)三單正本三由貸款三行執(zhí)管三。第四，三若屬于三住房開三發(fā)項(xiàng)目三貸款，三有條件三的貸款三行應(yīng)在三發(fā)放貸三款前與三借款人三就該貸三款項(xiàng)目三售后的三一攬子三住房抵三押貸款三業(yè)務(wù)簽三訂合作三協(xié)議。第五，三貸款審三查部門三對貸款三合同、三有關(guān)協(xié)三議等全三部貸款三手續(xù)中三的各種三要素、三簽章等三核實(shí)無三誤后，三由貸款三經(jīng)辦人三員填寫三放款憑三證，經(jīng)三逐級審三批簽發(fā)三后，交三由會(huì)計(jì)三核算部三門審查三各項(xiàng)文三件是否三符合放三款條件三，符合三條件的三根據(jù)項(xiàng)三目進(jìn)度三情況及三有關(guān)約三定條款三，分期三、分批三將款項(xiàng)三直接發(fā)三放至相三關(guān)賬戶三中。第六，三根據(jù)銀三監(jiān)會(huì)200三9年7月發(fā)布三的《固定資三產(chǎn)貸款三管理暫三行辦法》第二十三四條和三第二十三五條的三規(guī)定：三“三貸款人三應(yīng)通過三貸款人三受托支三付或借三款人自三主支付三的方式三對貸款三的支付三進(jìn)行管三理與控三制。貸三款人受三托支付三是指貸三款人根三據(jù)借款三人的提三款申請三和支付三委托，三將貸款三資金支三付給符三合合同三約定用三途的借三款人交三易對手三。借款三人自主三支付是三指貸款三人根據(jù)三借款人三的提款三申請將三貸款資三金發(fā)放三至借款三人賬戶三后，由三借款人三自主支三付給符三合合合三同約定三用途的三借款人三交易對三手?！比皢喂P三金額超三過項(xiàng)目三總投資5%或超過500萬元人三民幣的三貸款資三金支付三，應(yīng)采三用貸款三人受托三支付方三式?！彼摹⒎咳禺a(chǎn)開三發(fā)貸款三的發(fā)放三與財(cái)務(wù)三監(jiān)督第四節(jié)三房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的項(xiàng)目三評估一、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三項(xiàng)目評三估的含三義二、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三資信評三估三、房三地產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)目三非財(cái)務(wù)三評估四、房三地產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)目三的財(cái)務(wù)三分析五、貸三款擔(dān)保三條件評三估一、房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三項(xiàng)目評三估的含三義狹義，三房地產(chǎn)三開發(fā)貸三款的項(xiàng)三目評估三是從項(xiàng)三目自身三的財(cái)務(wù)三效益和三國民經(jīng)三濟(jì)效益三兩個(gè)方三面入手三進(jìn)行的三評估，三其中又三以財(cái)務(wù)三效益評三估為重三點(diǎn)。所三謂財(cái)務(wù)三效益評三估是指三根據(jù)現(xiàn)三行財(cái)稅三制度和三價(jià)格體三系，計(jì)三算房地三產(chǎn)開發(fā)三項(xiàng)目的三財(cái)務(wù)收三入與支三出，分三析該項(xiàng)三目的盈三利能力三、清償三能力和三盈虧平三衡府點(diǎn)三，從而三判斷房三地產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)目三的財(cái)務(wù)三可行性三。廣義，三房地產(chǎn)三開發(fā)貸三款的項(xiàng)三目評估三不僅包三括財(cái)務(wù)三效益評三估和國三民經(jīng)濟(jì)三效益評三估，還三應(yīng)當(dāng)包三括借款三人信用三評估、三抵押評三估以及三貸款項(xiàng)三目風(fēng)險(xiǎn)三評估。三換句話三說，房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的項(xiàng)目三評估應(yīng)三當(dāng)能夠三涵蓋貸三前調(diào)查三報(bào)告里三的絕大三部分內(nèi)三容，而三房地產(chǎn)三開發(fā)貸三款的貸三前調(diào)查三工作是三廣義上三的項(xiàng)目三評估。三借用金三融風(fēng)險(xiǎn)三管理的三術(shù)語，三狹義的三項(xiàng)目評三估像是三一種“三債項(xiàng)評三級”工三作，而三廣義的三項(xiàng)目評三估則還三要包含三“客戶三評級”三的內(nèi)容三。房地產(chǎn)三項(xiàng)目評三估與房三地產(chǎn)開三發(fā)貸款三的項(xiàng)目三評估在三本質(zhì)上三是不同三的。具三體表現(xiàn)三在：首先，三評估主三體不同三。房地三產(chǎn)開發(fā)三貸款的三評估主三體是商三業(yè)銀行三。房地三產(chǎn)項(xiàng)目三評估的三主體則三是開發(fā)三企業(yè)，三其評估三的重點(diǎn)三是項(xiàng)目三的收入三與成本三，建設(shè)三可行性三與銷售三賣點(diǎn)等三。其次，三評估在三房地產(chǎn)三開發(fā)貸三款審批三中的作三用不同三。房地三產(chǎn)項(xiàng)目三評估的三成果——可行性三研究報(bào)三告，是三申請貸三款的必三備材料三之一，三是貸款三調(diào)查人三員與審三批人員三的重要三參考文三件。貸三前調(diào)查三時(shí)，銀三行經(jīng)辦三人員要三以房房三地產(chǎn)項(xiàng)三目評估三的可行三性研究三報(bào)告為三基礎(chǔ)，三結(jié)合自三身的現(xiàn)三場調(diào)查三和間接三調(diào)查成三果對房三地產(chǎn)貸三款項(xiàng)目三自主做三出評估三，并撰三寫貸前三調(diào)查報(bào)三告，而三這正是三廣義上三的房地三產(chǎn)開發(fā)三貸款項(xiàng)三目評估三。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三資信評三估（一）三“5C”原則與三“5P”原則（二）三評估內(nèi)三容（三）三評估手三段二、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三資信評三估（一）三“5C”原則與三“5P”原則“5C”原則是三行業(yè)內(nèi)三通行的三對企業(yè)三守信履三約能力三的總體三評價(jià)原三則，它三包括五三個(gè)方面三的論述三。1品質(zhì)(Ch三ara三cte三r)指顧客三或客戶三努力履三行其償三債義務(wù)三的可能三性，是三評估顧三客信用三品質(zhì)的三首要指三標(biāo)品質(zhì)三是應(yīng)收三賬款的三回收速三度和回三收數(shù)額三的決定三因素。2能力(Ca三pac三ity三)指顧客三或客戶三的償債三能力,即其流三動(dòng)資產(chǎn)三的數(shù)量三和質(zhì)量三以及與三流動(dòng)負(fù)三債的比三例。3資本(Ca三pit三al)指顧客三或客戶三的財(cái)務(wù)三實(shí)力和三財(cái)務(wù)狀三況,表明顧三客可能三償還債三務(wù)的背三景,如負(fù)債三比率、三流動(dòng)比三率、速三動(dòng)比率三、有形三資產(chǎn)凈三值等財(cái)三務(wù)指標(biāo)三等。4抵押(Co三lla三ter三al)指顧客三或客戶三拒付款三項(xiàng)或無三力支付三款項(xiàng)時(shí)三能被用三做抵押三的資產(chǎn),一旦收三不到這三些顧客三的款項(xiàng),便以抵三押品抵三補(bǔ),這對于三首次交三易或信三用狀況三有爭議三的顧客三或客戶三尤為重三要。5條件(Co三ndi三tio三n)指可能三影響顧三客或客三戶付款三能力的三經(jīng)濟(jì)環(huán)三境,如顧客三或客戶三在困難三時(shí)期的三付款歷三史、顧三客或客三戶在經(jīng)三濟(jì)不景三氣情況三下的付三款可能企業(yè)了三解“5C”的三種三途徑1、總結(jié)三企業(yè)以三往跟客三戶交易三的經(jīng)驗(yàn),從主觀三上對客三戶的信三用品質(zhì)三做出判三斷;2、由企三業(yè)管理三人員親三自對客三戶進(jìn)行三調(diào)查,廣泛收三集有關(guān)三情報(bào),上門登三記來取三得直接三信息、三通過專三門的信三息機(jī)構(gòu)三或是從三其他企三業(yè)對該三客戶的三評價(jià)獲三取間接三信息。案例三江蘇某三家大型三物資貿(mào)三易公司三在物資三市場飽三和、以三賒銷為三主的經(jīng)三營狀況三下他們200三0年的銷三售收入4億元,而呆帳三損失只三有400三0多萬元三。這個(gè)三成績來三自于該三企業(yè)的三信用等三級管理三。他們?nèi)鶕?jù)分三析法對三客戶進(jìn)三行評估三后將其三分為三三類A級客戶,公司可三以繼續(xù)三滿足其三賒銷的三要求,B級客戶三即有回三款不及三時(shí)的客三戶,他們提三出的賒三銷要求三公司要三嚴(yán)格調(diào)三查以往三的銷售三記錄和三原始檔三案后決三定C級客戶三即讓公三司出現(xiàn)三呆帳的三公司則三拒絕交三易。通過對三客戶進(jìn)三行信用三等級管三理企業(yè),可以對三不同信三用等級三的客戶三投入不三同的人三力和物三力,采取不三同的服三務(wù)方式三和給予三不同的三信用額三度,促進(jìn)企三業(yè)銷售三額的增三長和信三用風(fēng)險(xiǎn)三的降低,同時(shí)也三為公司三積累了三一批優(yōu)三質(zhì)的客三戶。5P原三則Per三son三sl個(gè)人因三素pur三pos三e資金用三途因素pay三men三t還款來三源因素pro三tec三tio三n保障因三素Per三spe三cti三ve企業(yè)前三景因素二、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三資信評三估（二）三評估內(nèi)三容借款人三資信評三估的原三則與內(nèi)三容是內(nèi)三在統(tǒng)一三的。對三借款人三的資信三評估至三少應(yīng)當(dāng)三包括借三款，企三業(yè)基本三情況調(diào)三查、借三款企業(yè)三素質(zhì)評三估、借三款企業(yè)三經(jīng)濟(jì)實(shí)三力評估三、借款三企業(yè)信三用狀況三評估及三發(fā)展前三景評估三五個(gè)方三面的內(nèi)三容。對借款三企業(yè)基三本情況三調(diào)查的三內(nèi)容包三括：借三款人的三名稱、三地址、三經(jīng)營范三圍、資三質(zhì)、規(guī)三模、所三有制類三別、組三織結(jié)構(gòu)三、歷史三沿革、三注冊資三本金等三。對借款三企業(yè)素三質(zhì)評估三主要是三調(diào)查、三了解借三款企業(yè)三的法人三代表及三公司領(lǐng)三導(dǎo)班子三成員經(jīng)三歷、業(yè)三績、信三譽(yù)和能三力，并三對其經(jīng)三營管理三水平加三以評價(jià)三。對借款三企業(yè)經(jīng)三濟(jì)實(shí)力三評估主三要是調(diào)三查、了三解借款三企業(yè)的三資產(chǎn)規(guī)三模、人三員構(gòu)成三、職工三素質(zhì)、三開發(fā)總?cè)考敖ㄈO(shè)情況三，以及三近年來三已完工三開發(fā)項(xiàng)三目的建三設(shè)、銷三售和運(yùn)三營等業(yè)三績情況三。對借款三企業(yè)信三用狀況三評估的三內(nèi)容有三：調(diào)查三借款企三業(yè)的開三戶情況三、存貸三款情況三、信用三等級等三信息，三計(jì)算企三業(yè)的存三貸比，三在綜合三考慮各三項(xiàng)財(cái)務(wù)三信息的三情況下三，全面三評價(jià)借三款企業(yè)三信用狀三況。對借款三企業(yè)發(fā)三展前景三評估的三內(nèi)容有三：調(diào)查三企業(yè)的三業(yè)務(wù)發(fā)三展方向三，在行三業(yè)中所三處層次三，了解三企業(yè)的三發(fā)展思三路和戰(zhàn)三略規(guī)劃三，深入三分析借三款企業(yè)三及其所三處行業(yè)三的發(fā)展三前景。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三資信評三估（三）三評估手三段項(xiàng)目評三估的資三信評估三手段是三指銀行三等金融三機(jī)構(gòu)對三申請借三款企業(yè)三進(jìn)行的三客戶信三用評級三。這種三評級工三作同后三面要介三紹的項(xiàng)三目財(cái)務(wù)三評估不三同，需三要進(jìn)行三認(rèn)真區(qū)三分。1．客戶三信用評三級與項(xiàng)三目財(cái)務(wù)三評估的三區(qū)別首先，客戶信三用評級三在銀行三風(fēng)險(xiǎn)管三理童工三作中屬三于客戶三評級的三范疇，三而項(xiàng)目三財(cái)務(wù)評三估則類三似于債三項(xiàng)評級三，只不三過是發(fā)三生在債三務(wù)形成三之前。其次，客戶信三用評級三的依據(jù)三主要是三財(cái)務(wù)因三素，通三常貸款三銀行要三根據(jù)借三款申請三人前三三個(gè)完整三會(huì)計(jì)年三度的財(cái)三務(wù)報(bào)表三以及最三近一期三報(bào)表對三企業(yè)整三體的運(yùn)三營情況三、盈利三情況以三及償債三能力做三出判斷三。而項(xiàng)三目財(cái)務(wù)三評估則三是主要三針對項(xiàng)三目本身三進(jìn)行的三評估與三預(yù)測，三如通過三對項(xiàng)目三本身的三開發(fā)經(jīng)三營成本三、租售三收入、三投資期三限、租三售期限三等因素三的綜合三測算，三得出項(xiàng)三目本身三的總投三資利潤三率、自三有資金三利潤率三、內(nèi)部三收益率三、投資三回收期三等經(jīng)濟(jì)三指標(biāo)；三根據(jù)償三還貸款三的資金三來源和三還款方三式，對三項(xiàng)目回三收期及三還款能三力做出三預(yù)測。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三資信評三估（三）三評估手三段再次，客戶三信用評三級所依三賴的信三息不僅三限于財(cái)三務(wù)信息三，還包三括其他三一些指三標(biāo)，如三管理層三的學(xué)歷三與能力三、企業(yè)三過往還三貸記錄三、所處三的行業(yè)三地位等三，因此三客戶信三用評級三是一個(gè)三全面而三綜合地三考察借三款人的三過程。三相比較三來說項(xiàng)三目財(cái)務(wù)三評估的三過程則三顯得單三一。最后，由于三借款客三戶可以三有多個(gè)三項(xiàng)目同三時(shí)在運(yùn)三作，對三于一個(gè)三借款人三來說商三業(yè)銀行三可能要三做出多三個(gè)項(xiàng)目三（財(cái)務(wù)三）評估三。而貸三款客戶三的信用三評級一三般只有三一個(gè)，三也就是三說借款三企業(yè)與三其在貸三款銀行三內(nèi)的信三用評級三是一一三對應(yīng)的三。（三）三評估手三段2．信用三評級方三法商業(yè)銀三行客戶三信用評三級主要三包括定三性分析三法和定三量分析三法兩類三方法。(1)定性分三析方法定性分三析方法三主要指三專家判三斷法。三專家判三斷法是三商業(yè)銀三行在長三期經(jīng)營三信貸業(yè)三務(wù)、承三擔(dān)信用三風(fēng)險(xiǎn)過三程中逐三步發(fā)展三并完善三起來的三傳統(tǒng)信三用分析三法。專三家系統(tǒng)三是依賴三高級信三貸人員三和信貸三專家家三自身的三專業(yè)知三識、技三能和豐三富經(jīng)驗(yàn)三，運(yùn)用三各種專三業(yè)性分三析工具三，在分三析評價(jià)三各種關(guān)三鍵要素三的基礎(chǔ)三上依據(jù)三主觀判三斷來綜三合評定三信用風(fēng)三險(xiǎn)的分三析系統(tǒng)三。行業(yè)內(nèi)三最為人三熟知的三分析系三統(tǒng)是駱三駝(CA三MEL三)分析系三統(tǒng)，它三包括：三資本充三足率(Ca三pit三al三Ade三qua三cy)、資產(chǎn)三質(zhì)量(As三set三sQ三ual三ity三)、管理三能力(M三ana三gem三ent三)、盈利三性(Ea三rni三ng)和流動(dòng)三性(Li三qui三dit三y)五個(gè)評三價(jià)考察三因素。二、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三資信評三估定性分三析方法三的突出三特點(diǎn)在三于將信貸專三家的經(jīng)三驗(yàn)和判三斷作為信三用分析三和決策三的主要三基礎(chǔ)，三這種主三觀性很三強(qiáng)的方三法帶來三的一個(gè)三突出問三題是對三信用風(fēng)三險(xiǎn)的評三估缺乏三一致性三，不同三的貸款三專家對三同一個(gè)三客戶可三能會(huì)產(chǎn)三生不同三的評價(jià)三結(jié)果，三從而造三成不同三的授信三決策。(2)定量分三析方法較常見三的定量三分析方三法主要三包括信三用評分三模型和三各類違三約概率三模型分三析法。三信用評三分模型三是一種三傳統(tǒng)的三信用風(fēng)三險(xiǎn)量化三模型，三利用可三觀察到三的借款三人特征三變量計(jì)三算出一三個(gè)得分三來代表三債務(wù)人三的信用三風(fēng)險(xiǎn)，三并將借三款人歸三類于不三同的風(fēng)三險(xiǎn)等級三。(3)財(cái)務(wù)指三標(biāo)P99在進(jìn)行三企業(yè)信三用評級三的過程三中不可三避免地三要用到三各類財(cái)三務(wù)指標(biāo)三來進(jìn)行三分析，三并根據(jù)三這些指三標(biāo)計(jì)算三相應(yīng)的三得分。三這些指三標(biāo)包括三：①償債三能力指三標(biāo)②獲利三能力指三標(biāo)③營運(yùn)三能力指三標(biāo)(4)信用評三級指標(biāo)三打分表在實(shí)際三操作中三，客戶三信用評三級往往三以各種三打分表三的形式三出現(xiàn)，三表中各三項(xiàng)目得三分的計(jì)三算方式三依賴于三上面介三紹的各三種模型三公式，三商業(yè)銀三行會(huì)根三據(jù)自身三情況選三擇適合三的模型三。表4-3展示的三就是一三種被商三業(yè)銀行三實(shí)際應(yīng)三用的針三對房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)的三信用評三級指標(biāo)三打分表三。P10三0三、房三地產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)目三非財(cái)務(wù)三評估房地產(chǎn)三開發(fā)貸三款的項(xiàng)三目評估三包括了三兩個(gè)方三面的內(nèi)三容，一是房三地產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)目三非財(cái)務(wù)三評估二是房三地產(chǎn)開三發(fā)項(xiàng)目三財(cái)務(wù)分三析房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目非財(cái)三務(wù)評估三包括：項(xiàng)目建三設(shè)條件三評估、項(xiàng)目市三場評估、資金來三源籌措三評估、項(xiàng)目組三織與人三力資源三分析四個(gè)方三面。（一）三項(xiàng)目建三設(shè)條件三評估首先要三調(diào)查房三地產(chǎn)項(xiàng)三目的建設(shè)背三景，綜合三項(xiàng)目所三在地區(qū)三房地產(chǎn)三開發(fā)的三政策環(huán)三境、城三市建設(shè)三規(guī)劃，三分析該三項(xiàng)目的三潛在經(jīng)三濟(jì)效益三和社會(huì)三效益，三評價(jià)其