某商業(yè)項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位報(bào)告

盛澤舜湖西路商業(yè)項(xiàng)目

前期市場(chǎng)研究定位報(bào)告蘇州策源房地產(chǎn)投資咨詢(xún)有限公司2010-9目錄第一章前沿第二章項(xiàng)目情況特征綜合分析第三章市場(chǎng)調(diào)研和趨勢(shì)分析、預(yù)測(cè)第四章項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議第五章項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議第一章前沿盛澤概況1市場(chǎng)大背景2盛澤－千年絲綢古都盛澤鎮(zhèn)位于江蘇省吳江市，是我國(guó)重要的絲綢紡織品生產(chǎn)基地和產(chǎn)品集散地，歷史上以“日出萬(wàn)綢、衣被天下”聞名于世，有“綢都”的美稱(chēng)。地處太湖流域，沃野平展、湖蕩密布、氣候溫暖、雨量充分，宜稻麥、宜蠶桑，是著名的魚(yú)米之鄉(xiāng)、絲綢之都。全鎮(zhèn)總面積150平方公里，其中城區(qū)面積逾30平方公里。盛澤鎮(zhèn)是吳江市的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)在全市占較大份額。

1、盛澤概況地理位置優(yōu)越盛澤－長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈核心發(fā)展前景廣闊商機(jī)無(wú)限

盛澤鎮(zhèn)位于江蘇省的最南端，富饒的滬寧杭金三角中心，東連上海，西瀕太湖，北依蘇州，南接浙江，地理位置非常優(yōu)越。蘇嘉杭高速公路、227省道和江南大運(yùn)河穿境而過(guò)，與滬寧、滬杭、滬蘇浙高速公路、318、312國(guó)道和太浦河相銜接，交通十分便捷。

1、盛澤概況

紡織業(yè)－盛澤經(jīng)濟(jì)的支柱命脈

盛澤作為中國(guó)最大的紡織產(chǎn)業(yè)基地，其絲綢紡織業(yè)已成為盛澤經(jīng)濟(jì)的支柱，占據(jù)全鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的90%以上，行業(yè)吸納了20萬(wàn)從業(yè)人員。鎮(zhèn)區(qū)30多平方公里集聚了2300多家紡織企業(yè)、5300多家紡織商行。優(yōu)質(zhì)投資環(huán)境

盛澤自古以來(lái)就有重商務(wù)實(shí)的獨(dú)特民風(fēng)，共有30多個(gè)省市區(qū)以及日本、韓國(guó)、香港、臺(tái)灣地區(qū)的上萬(wàn)名紡織客商常駐盛澤經(jīng)商，其中廣東、福建等部分地區(qū)的客商還建立了多個(gè)商會(huì)，他們同時(shí)也是盛澤私營(yíng)企業(yè)主購(gòu)房主力軍。

1、盛澤概況城區(qū)不斷擴(kuò)大人口迅速增長(zhǎng)

盛澤鎮(zhèn)作為世界級(jí)的紡織品加工貿(mào)易中心，也是吳江重要的經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)中心。近年來(lái)，隨著盛澤城市化建設(shè)的快速發(fā)展，盛澤現(xiàn)已發(fā)展成一個(gè)30萬(wàn)人的特大型鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)區(qū)面積已經(jīng)擴(kuò)充到30多平方公里，預(yù)計(jì)在3－5年內(nèi)城區(qū)面積將要擴(kuò)展到50平方公里，發(fā)展成為一座產(chǎn)業(yè)特色明顯、基礎(chǔ)設(shè)施完善、功能配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)美、有水鄉(xiāng)文化特色的現(xiàn)代化中等規(guī)模工業(yè)城市。盛澤截至2009年底，常住人口已經(jīng)超過(guò)30萬(wàn)，其中在冊(cè)人口約13.7萬(wàn)人；外來(lái)經(jīng)商、務(wù)工人員約17萬(wàn)人，在人口的職業(yè)構(gòu)成上，主要為私營(yíng)企業(yè)主、商販、工廠務(wù)工人員、公務(wù)員等,其中年平均收入在12萬(wàn)以上的白領(lǐng)以及私營(yíng)業(yè)主等高收入人群已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)，本地居民以及私營(yíng)企業(yè)主為主要購(gòu)房置業(yè)、投資客源群體。盛澤近年因城市建設(shè)加快，努力重點(diǎn)打造城西開(kāi)發(fā)區(qū)等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，短期內(nèi)城區(qū)擴(kuò)張帶來(lái)新城區(qū)集聚效應(yīng)，創(chuàng)造了新的房地產(chǎn)市場(chǎng)契機(jī)，但同時(shí)造成了樓市短期內(nèi)供給量的大幅增長(zhǎng)、局部區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)集中，使得整體房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。

1、盛澤概況

?嚴(yán)厲政策使得房產(chǎn)市場(chǎng)遭遇“滑鐵盧”今年自3月份以來(lái)，史無(wú)前例的新“國(guó)十條”給全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了不小的風(fēng)波，一系列抑制房?jī)r(jià)的“組合拳”也是將整體房地產(chǎn)市場(chǎng)擊入了一個(gè)低谷。?住宅市場(chǎng)的暴風(fēng)雨過(guò)后迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的彩虹

隨著號(hào)稱(chēng)“史上最有力”的樓市調(diào)控政策的不斷收緊，不少投資者紛紛退出住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而投資其他領(lǐng)域，在建筑行業(yè)，雖然住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售日漸冷清，但是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)瞬成為投資者的“香餑餑”，正可謂牛市之下，一般住宅被人們視之為擁有財(cái)富前景的上品；而逆市下，商業(yè)地產(chǎn)則彰顯出其避開(kāi)國(guó)家政策的優(yōu)越性。

一輪新的商業(yè)置業(yè)風(fēng)潮隨之卷起

在綢都盛澤，一場(chǎng)商業(yè)風(fēng)暴正在醞釀，我們熱切期待！

2、房產(chǎn)市場(chǎng)背景綜述第二章項(xiàng)目情況特征綜合分析1項(xiàng)目地塊條件分析項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析2項(xiàng)目地塊SWOT分析31）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、項(xiàng)目地塊條件分析1、項(xiàng)目地塊條件分析1、項(xiàng)目地塊條件分析2）項(xiàng)目整體規(guī)劃特征－

?項(xiàng)目由東、西2宗地塊組成，因此項(xiàng)目東西較長(zhǎng)、南北較窄，整體形狀為狹長(zhǎng)型；項(xiàng)目容積率較高，達(dá)到4.0，可以規(guī)劃建成為兩幢高層L型圍合，做成透天中庭設(shè)計(jì)，各自有獨(dú)立大堂；項(xiàng)目底層為商鋪。本案處于盛澤鎮(zhèn)區(qū)主干道舜湖西路和西環(huán)路交界處，是新老城區(qū)之間的中心樞紐，地理位置十分優(yōu)越，是未來(lái)新城區(qū)的CBD核心。

?本案將來(lái)可以建設(shè)為集精裝酒店式公寓、5A級(jí)智能化寫(xiě)字樓、國(guó)際化管理公寓式酒店、大型百貨商城、科技影院、高端休閑娛樂(lè)城、大型地下停車(chē)場(chǎng)為一體的綜合性商業(yè)中心，打造為盛澤地區(qū)首席高端城市綜合體。1、項(xiàng)目地塊條件分析新城區(qū)第一站2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析

1）區(qū)域板塊分析項(xiàng)目地塊處在盛澤鎮(zhèn)區(qū)東西向商業(yè)、景觀主軸線－舜湖西路和南北向交通、商業(yè)主干道－西環(huán)路交叉口位置，自舜湖西路城西延伸段開(kāi)通后，城西、城中兩大板塊真正實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫對(duì)接，而本案位置就處在兩鎮(zhèn)區(qū)板塊交接處核心地段，是盛澤城區(qū)要塞樞紐，東連盛澤城中成熟商業(yè)生活區(qū)、西接政府重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃城西新城區(qū)，繁華中心商圈與寧?kù)o高雅住宅生活在這里瞬間轉(zhuǎn)換。地理位置得天獨(dú)厚，發(fā)展前景十分看好。

盛澤城區(qū)空間拓展的方向主要是向西、向南。其中“東整”是整和盛澤舊城區(qū)及沿227省道兩側(cè)雜亂的用地；“西拓”是城區(qū)向西拓展生活用地，并有效整和原壇丘和南麻的建設(shè)用地；“南延”是城區(qū)向南形成工業(yè)發(fā)展空間；“北優(yōu)”是利用城區(qū)北部的湖蕩資源和交通條件形成重要的景觀功能區(qū)和物流集散地。本案為“西拓”城區(qū)發(fā)展規(guī)劃的第一站，所在區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)向新城區(qū)發(fā)展過(guò)渡的重點(diǎn)樞紐，其拓展優(yōu)化進(jìn)程直接影響到城西板塊的發(fā)展，此區(qū)域發(fā)展也受到政府相關(guān)部門(mén)足夠重視。2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析盛澤城區(qū)城區(qū)規(guī)劃布局為“東整、西拓，南延、北優(yōu)”

1）區(qū)域板塊分析城市結(jié)構(gòu)形態(tài)：盛澤城區(qū)目前主要為五大片區(qū)：老城片區(qū)、城中片區(qū)、新城片區(qū)、城南片區(qū)、城西片區(qū)。老城片區(qū)作為城區(qū)東北部的居住生活片區(qū)。城中片區(qū)以商貿(mào)市場(chǎng)為主帶動(dòng)周邊發(fā)展。新城片區(qū)規(guī)劃于運(yùn)西路兩側(cè)布置盛澤城區(qū)行政、文化、體育中心。城南片區(qū)是城區(qū)工業(yè)集中片區(qū)。城西片區(qū)作為城區(qū)西部相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)、居住組團(tuán)。城區(qū)用地布局規(guī)劃將盛澤城區(qū)居住用地分為8個(gè)片區(qū)，分別為城東居住片區(qū)、里安居住片區(qū)、城中居住片區(qū)、目瀾居住片區(qū)、郎中居住片區(qū)、新城居住片區(qū)、運(yùn)西居住片區(qū)、南麻居住片區(qū)以及其他分散居住區(qū)。行政辦公用地：于運(yùn)西城西、市場(chǎng)路北，建設(shè)路東規(guī)劃建設(shè)新的盛澤城區(qū)行政中心。

2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析2）項(xiàng)目周邊配套分析：

本案位于舜湖西路與西環(huán)路交叉口，項(xiàng)目前即為剛修建完成的城區(qū)中心主干道－舜湖西路，道路寬闊，一直連接城西新城區(qū)和老城中心商圈，車(chē)流、人流量很大，有著很大的商機(jī)。本案東面接連即為盛澤中心城區(qū)，商業(yè)配套完善、成熟，人群聚集，商業(yè)業(yè)態(tài)較為豐富，以商鋪店面房為主要商業(yè)格局;中心廣場(chǎng)東盛步行街作為城中中心商業(yè)區(qū)已經(jīng)較為成熟，國(guó)際大廈寫(xiě)字樓、學(xué)校、銀行等商業(yè)設(shè)施配套環(huán)伺左右，形成較為成熟、穩(wěn)定的商業(yè)氛圍。

項(xiàng)目地塊西望便是城西工業(yè)、居住板塊，目前是一片新興建設(shè)發(fā)展的蓬勃態(tài)勢(shì)。從本案延舜湖西路向西步行約15分鐘即是城西新興的高端住宅區(qū)，皇家領(lǐng)譽(yù)、東方花園、盛澤財(cái)富中心等大型住宅社區(qū)紛紛集中于此，為城西居住板塊的核心位置，區(qū)域已經(jīng)初步成熟，入住率都達(dá)到60%以上，形成穩(wěn)定的消費(fèi)人群，居住氣氛濃厚。2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析城西核心居住區(qū)咫尺距離鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)、景觀主軸線－舜湖西路提供城中區(qū)域成熟商業(yè)配套

1.2公里半徑輻射成熟生活商圈

本案項(xiàng)目周邊1.5公里輻射范圍內(nèi)各類(lèi)商業(yè)設(shè)施完善成熟、人流量大。城西、城中的交通樞紐位置堪稱(chēng)是盛澤最為稀缺的黃金地段，舜湖西路、西環(huán)路兩大主干道交匯形成絕佳的便利交通；南邊接連成熟的住宅小區(qū)，西接新城區(qū)，皇家領(lǐng)譽(yù)、盛澤財(cái)富中心、東方花園等大型高端住宅社區(qū)也逐步成熟；城中商業(yè)聚集地吸引著巨大的穩(wěn)定消費(fèi)人群，使得自本案為中心步行15分鐘半徑范圍內(nèi)，能有近10萬(wàn)常住人口及消費(fèi)人群，并且形成每天不間斷的巨大人流。2、項(xiàng)目地塊周邊配套與區(qū)域規(guī)劃分析寬闊的三舜湖西三路西延三使得城三西住宅三區(qū)與城三中商區(qū)三無(wú)縫對(duì)三接，成三為盛澤三市東西三向中心三主軸干三道。2、項(xiàng)三目地塊三周邊配三套與區(qū)三域規(guī)劃三分析西環(huán)路三是盛澤三城區(qū)重三要的環(huán)三線道路三，物流三運(yùn)輸集三中、車(chē)三流量大三、交通三密集繁三忙，從三而為本三案區(qū)域三帶來(lái)巨三大商業(yè)三人群消三費(fèi)，商三機(jī)無(wú)限三。2、項(xiàng)三目地塊三周邊配三套與區(qū)三域規(guī)劃三分析3）交三通未來(lái)三規(guī)劃與三區(qū)域未三來(lái)功能三定位：盛澤城三區(qū)規(guī)劃三道路網(wǎng)三絡(luò)為“三方格網(wǎng)三”形式三，形成三“四橫三四縱”三主干路三網(wǎng)，“三四橫”三為市場(chǎng)三路—東三方南路三、南環(huán)三路、三三江路—三南環(huán)二三路和南三三環(huán)西三路—南三三環(huán)路三，“四三縱”為三珠江路三、西環(huán)三二路、三東方北三路—盛三澤路和三東環(huán)路三。舜湖西三路－蘇三州干將三路、上三?；春Ｈ烦菂^(qū)的三商業(yè)、三景觀中三軸線為三：市場(chǎng)三路、舜三湖路、三舜新路三，東方三大道和三城區(qū)環(huán)三路作為三城區(qū)交三通廊道三。舜湖三西路作三為城區(qū)三東西向三主干道三，商業(yè)三業(yè)態(tài)豐三富、成三熟、人三流量聚三集，也三是盛澤三未來(lái)發(fā)三展的高三端中心三商業(yè)街三、景觀三主軸線三，其于三盛澤城三區(qū)的重三要性相三當(dāng)于蘇三州的城三市中心三主干道三－干將三路、上三海的中三心商業(yè)三街－淮三海路。西環(huán)路三－南北三交通主三干道本案東三側(cè)同時(shí)三接連西三環(huán)路，三西環(huán)路三是盛澤三中心城三區(qū)南北三向交通三主干道三，北可三延接2三27省三道、南三可連中三心大道三以及南三環(huán)路，三擁有優(yōu)三越的地三理通達(dá)三優(yōu)勢(shì)。三交通的三便捷性三使得此三區(qū)域地三段物流三、運(yùn)輸三非常發(fā)三達(dá)、保三證了較三大的車(chē)三流量和三人流量三。2、項(xiàng)目三地塊周三邊配套三與區(qū)域三規(guī)劃分三析3）交三通未來(lái)三規(guī)劃與三區(qū)域未三來(lái)功能三定位：本案所三在區(qū)域三依據(jù)盛三澤城市三規(guī)劃發(fā)三展定位三，將來(lái)三將成為三盛澤鎮(zhèn)三城市副三中心，三城西新三城區(qū)的三住宅、三商業(yè)、三辦公一三體化的三CBD三區(qū)域核三心。本區(qū)域三作為盛三澤城西三西拓發(fā)三展的第三一站，三將成為三城中板三塊與城三西板塊三的橋頭三堡要塞三。東西三延舜湖三西路承三接城中三成熟商三圈和城三西新興三高端住三宅綜合三社區(qū)；三南北延三西環(huán)路三承接城三北河道三生態(tài)片三區(qū)和城三南工業(yè)三集中片三區(qū)，同三時(shí)也是三北通蘇三州、東三南接浙三江以及三其他鄉(xiāng)三鎮(zhèn)的省三級(jí)大區(qū)三域主干三道的樞三紐。此區(qū)域三得到盛三澤政府三等相關(guān)三部門(mén)足三夠重視三，一些三破舊倉(cāng)三儲(chǔ)、廠三房以及三老住宅三小區(qū)已三經(jīng)拆遷三，新城三區(qū)的規(guī)三劃逐步三開(kāi)始實(shí)三現(xiàn)，發(fā)三展前景三非常看三好。2、項(xiàng)三目地塊三周邊配三套與區(qū)三域規(guī)劃三分析盛澤新城區(qū)CBD鎮(zhèn)區(qū)副中心3、項(xiàng)目地塊S三WOT分析競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)潛在機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)外部威脅SWOT分析3、項(xiàng)目地塊S三WOT分析黃金地段，奠定衍生財(cái)富基礎(chǔ)便利交通，引發(fā)無(wú)限投資潛力密集人群，提供巨大人氣消費(fèi)1）S三：項(xiàng)目三的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分三析:1）S三：項(xiàng)目三的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分三析:黃金地三段，奠三定衍生三財(cái)富基三礎(chǔ)“第一三是地段三，第二三是地段三，第三三還是地三段！”三在談到三房地產(chǎn)三投資價(jià)三值的因三素時(shí)，三華人地三產(chǎn)大亨三李嘉誠(chéng)三提出過(guò)三這條著三名的理三論。遵三循此條三法則，三無(wú)數(shù)開(kāi)三發(fā)商和三地產(chǎn)投三資者在三這里賺三得盆滿三缽溢。三與住宅三項(xiàng)目更三多講求三環(huán)境、三配套、三房型等三元素不三同，純商業(yè)項(xiàng)目更三加強(qiáng)調(diào)三地段和三人氣。城市的三土地是三具有稀三缺性的三，而位三于臨近三市中心三、處于三交通樞三紐的土三地更是三寸土寸三金，本案地處城西板三塊、城三中板塊交匯核心區(qū)三域，舜湖西三路與西環(huán)路交匯處三，南邊為城三區(qū)成熟三生活住三宅區(qū)，三學(xué)校、三醫(yī)院、三超市等三配套一三應(yīng)俱全三；北邊三連接政三府規(guī)劃三的城北三河道生三態(tài)景觀三片區(qū)，三同時(shí)也三是倉(cāng)儲(chǔ)三物流基三地，物三流運(yùn)輸三非常發(fā)三達(dá)；西邊便是三連接城三西新城三區(qū)，東臨城中三成熟核三心商業(yè)三圈，本案處在真三正的“三黃金十三字路口三”。3、項(xiàng)目地塊S三WOT分析1）S三：項(xiàng)目三的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分三析:便利交三通，引三發(fā)無(wú)限三投資潛三力對(duì)于商三業(yè)發(fā)展三來(lái)說(shuō)，三交通的三便利、三道路的三通暢都三將帶來(lái)三巨大的三投資潛三力與發(fā)三展契機(jī)三，本案處三于盛澤三2條主三干道－三舜湖西三路與西三環(huán)路交三匯處，與城西核三心住宅三區(qū)域只三有步行三15分三鐘距離三，與老三城區(qū)中三心商圈三只隔一條西環(huán)路，舜湖西三路兩邊三的商業(yè)三氛圍和三人流量三直接輻三射到本三案；緊靠西環(huán)路三城區(qū)環(huán)三線主干三道，向北5分鐘車(chē)三程即可上22三7省道，北去蘇三州、南三下浙江三非常方三便。項(xiàng)目向西步三行不需三20分三鐘，也三可輻射三城南核三心工業(yè)三區(qū)和郎三中蕩生三態(tài)區(qū)；三項(xiàng)目周邊有三多條公三交車(chē)線三路，四面出行也非常方三便。本案是連接城西開(kāi)三發(fā)區(qū)與市中三心區(qū)域的核心樞三紐。3、項(xiàng)目地塊S三WOT分析1）S三：項(xiàng)目三的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分三析:密集人三群，提三供巨大三人氣消三費(fèi)稀缺的三黃金地三段，交三通的便三利，城西新三城區(qū)板三塊開(kāi)發(fā)三帶來(lái)的三集聚效三應(yīng)和周邊成三熟的住三宅小區(qū)三等商業(yè)三聚集地都將會(huì)吸三引到巨三大的消三費(fèi)人群。西距三本案1三5分鐘三步行路三程的城三西核心三板塊住宅樓三盤(pán)眾多三，皇家領(lǐng)三譽(yù)、盛澤財(cái)三富中心三、東方三花園、三星月·三翡翠半三島等近70萬(wàn)平三方米高三品質(zhì)居三住小區(qū)三已經(jīng)部三分成功三入住，三社區(qū)日三臻成熟三；項(xiàng)目三的物流運(yùn)三輸通暢三繁忙，老城區(qū)幾萬(wàn)名三常住人三口以及三周邊商三業(yè)店面帶來(lái)的三人氣也三提供了三密集的三消費(fèi)人三群；舜湖西三路商業(yè)三街上云三集國(guó)際三大廈寫(xiě)三字樓、三東盛步三行街商三業(yè)廣場(chǎng)三、星級(jí)大三酒店、高檔三KYV三等高檔休三閑配套三場(chǎng)所，三同時(shí)也三吸引著三巨大的三消費(fèi)人三群；項(xiàng)三目步行三15分三鐘距離三內(nèi)，聚三集近10萬(wàn)人群，形成三每天不三間斷的三巨大人三流。另一方三面，本三案項(xiàng)目三將來(lái)規(guī)三劃有2三萬(wàn)方酒三店式公三寓，項(xiàng)三目本身三的住宅三產(chǎn)品也三提供了三大量的三消費(fèi)人三群，本三案住宅三部分－三將規(guī)劃三為由兩三幢10三－15三層酒店三式公寓三，產(chǎn)品三多為經(jīng)三典的精三裝修小三戶(hù)型公三寓，對(duì)三于年輕三白領(lǐng)的三首次置三業(yè)和投三資都非三常有吸三引力。3、項(xiàng)目地塊S三WOT分析3、項(xiàng)目地塊S三WOT分析一個(gè)城市的發(fā)展到一定的階段，城市副中心的價(jià)值將在未來(lái)整個(gè)城市所體現(xiàn)出來(lái)，而目前，盛澤最具有價(jià)值可靠性的未來(lái)城市CBD是在城西板塊，而本案作為城西板塊第一站，不可懷疑的是其具有的商業(yè)領(lǐng)袖氣勢(shì)和商業(yè)拓展元素，其價(jià)值潛質(zhì)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。1）S三：項(xiàng)目三的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分三析:3、項(xiàng)目地塊S三WOT分析1）S三：項(xiàng)目三的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分三析:這里未來(lái)是盛澤城市CBD2）W：項(xiàng)目三的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分三析:倉(cāng)儲(chǔ)廠三房低端三凌亂本案地三塊新老三城區(qū)交三接處，三周邊建三筑百拆三待新，三整體區(qū)三域較為三凌亂。三地塊北三面集聚三著普通三民房、三倉(cāng)儲(chǔ)廠三房、物三流中心三，整體三地段凌三亂，管三理也較三為混亂三，造成三區(qū)域自三然環(huán)境三的一定三破壞，三加之項(xiàng)三目臨近三高壓線三，在本三案項(xiàng)目三規(guī)劃打三造的高三端商業(yè)三氛圍和三居住環(huán)三境上也三造成一三定影響三。區(qū)域空三白項(xiàng)三目孤立本案地三塊南邊三新近拆三遷空地三，而本三案西邊三距離城三西住宅三區(qū)尚有三超過(guò)1三公里距三離，這三使得本三區(qū)域版三圖較為三空白，三缺少樓三盤(pán)的集三聚效應(yīng)三，本案三有些孤三立存在三。人流量三有截?cái)嗳至鳜F(xiàn)三象由于本三案區(qū)域三處在剛?cè)齽傞_(kāi)發(fā)三建設(shè)，三目前并三無(wú)形成三一定氣三候和消三費(fèi)導(dǎo)向三，因而三目前西三環(huán)路交三通以及三城中商三業(yè)帶來(lái)三的人流三消費(fèi)到三此會(huì)形三成一個(gè)三斷裂，三人們的三習(xí)慣性三消費(fèi)還三是集中三在舜湖三西路中三心兩側(cè)三地帶。3、項(xiàng)目地塊S三WOT分析3、項(xiàng)目地塊S三WOT分析2）W：項(xiàng)目三的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分三析:3、項(xiàng)目地塊S三WOT分析2）W三：項(xiàng)目三的競(jìng)爭(zhēng)三劣勢(shì)分三析:3、項(xiàng)目地塊S三WOT分析2）W三：項(xiàng)目三的競(jìng)爭(zhēng)三劣勢(shì)分三析:3）O：項(xiàng)目三的潛在機(jī)三會(huì)分析:?尊做三盛澤未三來(lái)的城三市副中三心王者項(xiàng)目的三機(jī)會(huì)在三于對(duì)項(xiàng)三目未來(lái)三發(fā)展的三分析和三預(yù)測(cè)，三項(xiàng)目處三在政府三重點(diǎn)開(kāi)三發(fā)的城三西板塊三與老城三區(qū)銜接三的重要三樞紐，三西環(huán)路三、舜湖三西路兩三大商業(yè)三、交通三主干道三在這里三交匯，三商業(yè)氣三氛濃厚三、交通三便利，三保證了三大量的三人群消三費(fèi)和可三以開(kāi)發(fā)三的商機(jī)三，本案三西向步三行15三分鐘即三可進(jìn)入三城西核三心居住三板塊，三這里樓三盤(pán)集中三、居住三氛圍日三臻濃厚三，可保三證未來(lái)三本區(qū)域三潛在購(gòu)三房居住三以及投三置業(yè)資三需求量三。目前盛三澤還沒(méi)三有一個(gè)三城市核三心高端三CBD三商業(yè)中三心，尤三其是在三城西新三城區(qū)開(kāi)三發(fā)建設(shè)三已經(jīng)出三現(xiàn)端倪三之時(shí)，三更需要三有一個(gè)三華蓋全三城、集三高端物三業(yè)以及三商業(yè)業(yè)三態(tài)為一三體的C三BD核三心商圈三，也成三為盛澤三城東老三城區(qū)衡三悅廣場(chǎng)三之后的三城市副三中心，三也是真三正的城三市CB三D商業(yè)三中心。三本案將三來(lái)的發(fā)三展將填三補(bǔ)這一三空白，三成為領(lǐng)三銜未來(lái)三盛澤城三市CB三D的商三業(yè)王者三之巔。我們期三待，蘇三州獅山三路CB三D商圈三、上海三徐家匯三商圈在三綢都橫三空出世三！3、項(xiàng)目地塊S三WOT分析3、項(xiàng)目地塊S三WOT分析3）O三：項(xiàng)目三的潛在三機(jī)會(huì)分三析:4）T：項(xiàng)目三的外部威三脅分析:土地供三應(yīng)量大三，商業(yè)三樓盤(pán)增三多隨著近三年盛澤三城西新三城區(qū)的三開(kāi)發(fā)建三設(shè)快速三發(fā)展，三房地產(chǎn)三市場(chǎng)的三繁榮紅三火成為三盛澤城三市化建三設(shè)中的三重要方三面。城三西板塊三的土地三供應(yīng)量三逐年加三大，樓三盤(pán)增多三，產(chǎn)品三也是日三漸豐富三，尤其三是商業(yè)三性樓盤(pán)三，其中三僅僅酒三店式公三寓目前三總存量三就達(dá)到三22萬(wàn)三方，大三部分集三中在城三西板塊三，很多三樓盤(pán)商三鋪?zhàn)馐廴闆r都三不佳，三而市場(chǎng)三需求量三有限，三使得目三前商業(yè)三樓盤(pán)的三開(kāi)發(fā)前三景充滿三不確定三性。商業(yè)市三場(chǎng)零散三不集中三缺乏三引導(dǎo)性三消費(fèi)盛澤作三為中國(guó)三的綢都三，一直三以紡織三、絲綢三等相關(guān)三產(chǎn)業(yè)作三為城市三主要商三業(yè)業(yè)態(tài)三構(gòu)成，三面料紡三織產(chǎn)業(yè)三運(yùn)營(yíng)較三為成熟三，但是三其他的三商業(yè)業(yè)三態(tài)缺乏三市場(chǎng)規(guī)三范化、三合理化三的規(guī)劃三管理，三各商業(yè)三樓盤(pán)各三自為戰(zhàn)三，各商三業(yè)市場(chǎng)三各自經(jīng)三營(yíng)，零三散不集三中，缺三乏對(duì)市三場(chǎng)一種三引導(dǎo)性三消費(fèi)。三盛澤作三為鄉(xiāng)鎮(zhèn)三區(qū)小城三，房產(chǎn)三市場(chǎng)本三來(lái)需求三量有限三；而盛三澤同時(shí)三卻有占三到總?cè)巳谝欢ㄈ壤娜叨耸杖肴巳喝?，主要三為本地三的私營(yíng)三業(yè)主和三公務(wù)員三等，盛三澤整體三商業(yè)樓三盤(pán)供應(yīng)三量大而三零散不三集中，三缺乏引三導(dǎo)性消三費(fèi)，這三就會(huì)使三得那一三批高端三人群打三亂本地三消費(fèi)習(xí)三慣，而三選擇異三地高端三消費(fèi)或三者商業(yè)三投資，三而普通三收入人三群無(wú)力三消化較三大體量三商業(yè)，三便會(huì)使三得整個(gè)三商業(yè)房三產(chǎn)市場(chǎng)三陷入困三境。3、項(xiàng)目地塊S三WOT分析4）T：項(xiàng)目三的外部威三脅分析:紡織業(yè)三作為盛三澤第一三大經(jīng)濟(jì)三產(chǎn)業(yè)，三占到整三體經(jīng)濟(jì)三總量的三90%三以上，三紡織、三絲綢店三面隨處三可見(jiàn)。3、項(xiàng)目地塊S三WOT分析3、項(xiàng)目地塊S三WOT分析4）T三：項(xiàng)目三的外部三威脅分三析:第三章三市三場(chǎng)調(diào)研三和趨勢(shì)三分析、三預(yù)測(cè)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析1微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)行情分析21）201三0年上三半年全三國(guó)房地三產(chǎn)市場(chǎng)三運(yùn)行情三況分析三解讀今年7月份三全國(guó)房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)景氣三指數(shù)為三104三．72三,比上三月回落三0．3三4點(diǎn),三比上年三同期提三高6．三71點(diǎn)三。1、宏觀房三地產(chǎn)市三場(chǎng)行情分析房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)完三成情況從開(kāi)發(fā)三投資看三增長(zhǎng)明三顯，新三開(kāi)工增三長(zhǎng)67三.9%三，土地三購(gòu)置增三長(zhǎng)35三.6%三，本年三下半年三和明年三上半年三全國(guó)的三房屋供三應(yīng)總體三增長(zhǎng)應(yīng)三明顯大三于去年三，象2三009三年那樣三供應(yīng)偏三少供不三應(yīng)求的三狀況會(huì)三有極大三改變。1）201三0年上三半年全三國(guó)房地三產(chǎn)市場(chǎng)三運(yùn)行情三況分析三解讀商品房三銷(xiāo)售情三況上半年三，全國(guó)三商品房三銷(xiāo)售面三積3.三94億三平方米三，比去三年同期三增長(zhǎng)1三5.4三%，增三幅比1三-5月三回落7三.1個(gè)三百分點(diǎn)三。其中三，商品三住宅銷(xiāo)三售面積三增長(zhǎng)1三2.7三%，辦三公樓增三長(zhǎng)53三.2%三，商業(yè)三營(yíng)業(yè)用三房增長(zhǎng)三41.三6%。三上半年三，商品三房銷(xiāo)售三額1.三98萬(wàn)三億元，三同比增三長(zhǎng)25三.4%三，增幅三比1-三5月回三落13三.0個(gè)三百分點(diǎn)三。其中三，商品三住宅銷(xiāo)三售額增三長(zhǎng)20三.3%三，辦公三樓和商三業(yè)營(yíng)業(yè)三用房分三別增長(zhǎng)三91.三5%和三57.三1%。從銷(xiāo)售三看，今三年1-三6月銷(xiāo)三售增長(zhǎng)三15.三4%比三新開(kāi)工三的增長(zhǎng)三67.三9%明三顯要低三得多，三預(yù)計(jì)下三半年至三明年市三場(chǎng)總體三可以用三于預(yù)售三的房屋三或存量三應(yīng)明顯三高于去三年，因三而如果三國(guó)家不三放松對(duì)三需求的三調(diào)控，三市場(chǎng)的三供求關(guān)三系可能三從供不三應(yīng)求向三供略大三于求轉(zhuǎn)三變。結(jié)三合供應(yīng)三與銷(xiāo)售三情況政三府如果三繼續(xù)調(diào)三控需求三估計(jì)發(fā)三展商的三庫(kù)存會(huì)三明顯增三加，開(kāi)三發(fā)企業(yè)三下半年三新開(kāi)工三項(xiàng)目應(yīng)三適當(dāng)減三少或通三過(guò)多分三期方式三來(lái)減少三風(fēng)險(xiǎn)。1、宏觀房三地產(chǎn)市三場(chǎng)行情分析2）“史上三最有力三”的樓三市新政迎三來(lái)商業(yè)三地產(chǎn)的三春天隨著號(hào)三稱(chēng)“史三上最有三力”的三樓市調(diào)三控政策三的不斷三收緊，三不少投三資者紛三紛退出三住宅市三場(chǎng)，轉(zhuǎn)三而投資三其他領(lǐng)三域，在三建筑行三業(yè)，雖三然住宅三地產(chǎn)銷(xiāo)三售日漸三冷清，三但是商三業(yè)地產(chǎn)三轉(zhuǎn)瞬成三為投資三者的“三香餑餑三”，三正可謂三牛市之三下，一三般住宅三被人們?nèi)曋疄槿龘碛胸?cái)三富前景三的上品三；而逆三市下，三商業(yè)地三產(chǎn)則彰三顯出其三避開(kāi)國(guó)三家政策三的優(yōu)越三性。一三輪新的三商業(yè)置三業(yè)風(fēng)潮三隨之卷三起，關(guān)三于蘇州三商業(yè)地三產(chǎn)，又三會(huì)給我三們帶來(lái)三驚喜不三斷。商業(yè)地三產(chǎn)成調(diào)三控“孤三島”新政中三規(guī)定“三二套房三首付不三低于五三成，利三率為基三準(zhǔn)利率三的1.三1倍”三、“暫三停第三三套房貸三款”、三“限制三異地購(gòu)三房”等三，這些三方面對(duì)三于商鋪三和寫(xiě)字三樓的貸三款申請(qǐng)三并未有三影響，三投資者三仍然可三以異地三購(gòu)買(mǎi)或三者一次三性購(gòu)買(mǎi)三多套商三用房。三顯然，三本次調(diào)三控針對(duì)三的主要三是住宅三價(jià)格上三漲過(guò)快三。因此三，當(dāng)住三宅原有三的優(yōu)惠三政策紛三紛取消三，二套三房提至三首付五三成、1三.1倍三利率時(shí)三，三套三房不能三貸款，三投資者三必然會(huì)三重新考三慮投資三方向，三執(zhí)行同三樣貸款三條件但三存在價(jià)三值洼地三的商業(yè)三地產(chǎn)就三勢(shì)必會(huì)三吸引部三分投資三。在住三宅遭遇三嚴(yán)厲調(diào)三控時(shí)，三一向信三貸條件三嚴(yán)格的三商業(yè)地三產(chǎn)，原三本的短三板不再三明顯，三“商住三倒掛”三局面有三望加速三改寫(xiě)，三這將進(jìn)三一步加三大商業(yè)三地產(chǎn)的三升值空三間。新三政反倒三成了商三業(yè)地產(chǎn)三利好的三催化劑三。1、宏觀房三地產(chǎn)市三場(chǎng)行情分析2）“史上三最有力三”的樓三市新政迎三來(lái)商業(yè)三地產(chǎn)的三春天住宅市三場(chǎng)瞬間三由火熱三轉(zhuǎn)為清三淡，住三宅市場(chǎng)三受到擠三壓，將三對(duì)商業(yè)三地產(chǎn)產(chǎn)三生促進(jìn)三作用。三從而促三進(jìn)商業(yè)三的繁榮三，使得三商業(yè)地三產(chǎn)的租三金和投三資回報(bào)三得到提三升。隨三著越來(lái)三越多的三人關(guān)注三商業(yè)地三產(chǎn)，近三期在蘇三州許多三商業(yè)項(xiàng)三目均開(kāi)三盤(pán)熱銷(xiāo)三，優(yōu)勢(shì)三地段的三商鋪一三開(kāi)盤(pán)即三遭到搶三購(gòu)，幾三個(gè)有代三表性的三商業(yè)樓三盤(pán)：蘇三州位于三市區(qū)南三環(huán)路的三億象城三、南門(mén)三商圈核三心的蘇三綸場(chǎng)，三都是開(kāi)三盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)三驚現(xiàn)“三數(shù)千人三強(qiáng)購(gòu)數(shù)三百套鋪三源”的三火爆情三景。但三從整個(gè)三商業(yè)地三產(chǎn)市場(chǎng)三運(yùn)行來(lái)三看，商三業(yè)地產(chǎn)三的“春三天”似三乎剛剛?cè)恕靶氯钡饺齺?lái)。201三0年下三半年，三商業(yè)地三產(chǎn)將迎三來(lái)量?jī)r(jià)三齊升的三時(shí)期，三大批大三型商業(yè)三綜合體三項(xiàng)目的三面市，三將為投三資客帶三來(lái)新的三投資渠三道，下三半年大三蘇州地三區(qū)將有三887三3套房三源入市三，總供三應(yīng)量高三達(dá)29三737三97.三87萬(wàn)三平米，三商鋪總?cè)看蠹s三為41三65套三，占總?cè)壤娜?7%三；酒店三式公寓三總量大三約為4三162三套，4三7%；三寫(xiě)字樓三總量大三約為5三16套三，占總?cè)壤娜?%；三盛澤地三區(qū)也有三大量商三鋪與酒三店式公三寓入市三，可見(jiàn)三酒店式三公寓和三商鋪下三半年將三成商業(yè)三地產(chǎn)的三主力軍三。1、宏觀房三地產(chǎn)市三場(chǎng)行情分析1、宏觀房三地產(chǎn)市三場(chǎng)行情分析商業(yè)地產(chǎn)投資則傾向于長(zhǎng)線、穩(wěn)定、投資的特點(diǎn)，在回報(bào)模式上與住宅投資有著本質(zhì)不同，受政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響要小，是長(zhǎng)期以來(lái)最為穩(wěn)定的投資產(chǎn)品。盛澤商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)為住宅供應(yīng)量的三分之一左右，而伴隨著盛澤新城區(qū)開(kāi)發(fā)的加速，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的不斷增加，打造未來(lái)城市CBD中心順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，不斷滿足消費(fèi)者的需求。在有限的商業(yè)空間里，購(gòu)物中心、商業(yè)街這類(lèi)“大商業(yè)”已無(wú)法滿足市場(chǎng)階梯型需求，“大商業(yè)”的火爆又會(huì)傳導(dǎo)到“小商業(yè)”，爭(zhēng)奪寶貴的高性?xún)r(jià)比商鋪或者小戶(hù)型公寓房成為眾多企業(yè)家提升利潤(rùn)的首要考慮因素。國(guó)家“新政”借來(lái)商業(yè)地產(chǎn)“東風(fēng)”盛澤商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)黃金時(shí)期2、微觀房三地產(chǎn)市三場(chǎng)行情分析1）盛三澤商業(yè)三市場(chǎng)概三述：盛澤，三中國(guó)第三一綢都三，其中三絲綢、三紡織印三染為主三要支柱三型產(chǎn)業(yè)三經(jīng)濟(jì)，三百年傳三承的紡三織交易三造就了三盛澤雄三厚的消三費(fèi)力，三聚集了三江浙滬三三省市三眾多知三名商家三。根據(jù)盛三澤鎮(zhèn)城三市發(fā)展三規(guī)劃，三將發(fā)展三成一個(gè)三花園式三、生態(tài)三型、有三水鄉(xiāng)文三化特色三、可持三續(xù)發(fā)展三的現(xiàn)代三化中等三規(guī)模工三業(yè)城市三，作為三一座開(kāi)三放的城三市，盛三澤將逐三漸成為三一個(gè)國(guó)三際化程三度越來(lái)三越高的三貿(mào)易中三心。隨著世三界級(jí)商三家的加三入，近三幾年的三盛澤商三業(yè)格局三雖然有三所改觀三，但近三百年來(lái)三其傳統(tǒng)三的商業(yè)三模式一三直沒(méi)有三根本性三的改變?nèi)??？v觀三目前盛三澤地區(qū)三，整體三商業(yè)發(fā)三展相對(duì)三低檔化三、零散三化，專(zhuān)三業(yè)化，三業(yè)態(tài)不三夠成熟三和完善三，缺少三品質(zhì)化三、多元三化的檔三次提升三，其中三專(zhuān)業(yè)市三場(chǎng)以門(mén)三面店形三式為主三要格局三，且分三布相對(duì)三零散，三也缺少三較高檔三次的規(guī)三劃化專(zhuān)三業(yè)市場(chǎng)三，目前三商業(yè)房三地產(chǎn)市三場(chǎng)板塊三化、局三部區(qū)域三扎堆化三較為明三顯。這三種“低三、小、三散”的三沿街經(jīng)三營(yíng)格局三為主的三傳統(tǒng)商三貿(mào)業(yè)，三也缺少三統(tǒng)一的三規(guī)劃和三引導(dǎo)，三與盛澤三地區(qū)強(qiáng)三大的絲三綢紡織三貿(mào)易市三場(chǎng)相比三，明顯三落后于三其他中三小城市三。2、微觀房三地產(chǎn)市三場(chǎng)行情分析1）盛三澤商業(yè)三市場(chǎng)概三述：盡管近三年來(lái)，三隨著盛三澤城市三化建設(shè)三加快，三商業(yè)形三態(tài)開(kāi)始三多元化三發(fā)展，三高檔商三業(yè)形態(tài)三，規(guī)模三型商業(yè)三中心已三經(jīng)初具三雛形，三但是缺三少一個(gè)三瓶頸突三破。除三紡織、三絲綢為三主的專(zhuān)三業(yè)型市三場(chǎng)發(fā)展三外，綜三合型的三商業(yè)經(jīng)三過(guò)數(shù)年三發(fā)展，三目前形三態(tài)表現(xiàn)三也日臻三成熟，三綜合商三業(yè)目前三仍然是三以門(mén)面三房形式三為主體三部分，三以空中三步行街三為主要三格局?！靶∩先！逼谌龒湫氯w躍與吳江三其他鄉(xiāng)三鎮(zhèn)鎮(zhèn)相三比，盛三澤素有三“不夜三城”、三“小上三海”的三美譽(yù)，三盛澤城三市夜市三較為繁三華，城三東衡悅?cè)龔V場(chǎng)、三人民商三場(chǎng)、舜三新西路三商業(yè)街三等主要三商圈夜三市燈紅三酒綠、三璀璨繁三華，夜三晚到十三點(diǎn)以后三的時(shí)候三，人流三、車(chē)流三量還是三很多的三，做一三個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級(jí)小城三，盛澤三的消費(fèi)三水平和三經(jīng)濟(jì)實(shí)三力還是三較強(qiáng)勁三的，商三業(yè)市場(chǎng)三的可拓三展空間三非常大三。2、微觀房三地產(chǎn)市三場(chǎng)行情分析盛澤商業(yè)市場(chǎng)主要格局城西板塊城中板塊城東板塊正在重點(diǎn)建設(shè)的新城區(qū)，是盛澤商業(yè)發(fā)展新方向，目前紡織專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集聚成熟，其他商業(yè)業(yè)態(tài)缺乏，以零散的住宅底層店面商鋪為主，商業(yè)氣氛不濃。盛澤傳統(tǒng)老城區(qū)核心商圈，商業(yè)配套完善、成熟，人流量大，但停車(chē)設(shè)施的嚴(yán)重缺乏，商業(yè)功能單一等問(wèn)題，人流量過(guò)于飽造成此區(qū)域局限性。

商業(yè)業(yè)三態(tài)豐富三、成熟三，初具三多元化三，一些三較為高三端商業(yè)三形態(tài)達(dá)三到一定三的規(guī)模三型，但三是主要三還是以三傳統(tǒng)的三沿街經(jīng)三營(yíng)格局三為主2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析2）盛三澤商業(yè)三市場(chǎng)新三格局分三析：盛澤目三前的主三要商業(yè)三市場(chǎng)格三局可以三用“五三點(diǎn)、五三線、三三面”來(lái)三概括；三同時(shí)，三“五點(diǎn)三”帶動(dòng)三“五線三”，“三五線”三形成“三三面”三。五線（道路）標(biāo)題五點(diǎn)（商圈）標(biāo)題單擊輸入文字內(nèi)容單擊輸入文字內(nèi)容單擊輸入文字內(nèi)容三面（板塊）標(biāo)題2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析2）盛三澤商業(yè)三市場(chǎng)新三格局分三析：“五點(diǎn)三”為盛三澤五個(gè)三主要商三業(yè)圈：①盛澤鎮(zhèn)三鎮(zhèn)政府三地區(qū)作三為政治三、文化三中心，三是傳統(tǒng)三老城區(qū)三商業(yè)點(diǎn)三，周邊三主要為三行政機(jī)三關(guān)、醫(yī)三療服務(wù)三商業(yè)點(diǎn)三，緊鄰三城東成三熟的老三住宅區(qū)三。②③城三東舜新三路上兩三個(gè)商業(yè)三點(diǎn)：衡三悅廣場(chǎng)三商圈和三盛澤人三民廣場(chǎng)三城市交三通島商三圈，是三城東區(qū)三域發(fā)展三最為成三熟、經(jīng)三營(yíng)時(shí)間三最長(zhǎng)的三盛澤傳三統(tǒng)商業(yè)三中心，三各類(lèi)商三業(yè)配套三成熟、三完善，三有著巨三大而穩(wěn)三定的消三費(fèi)人群三，是盛三澤本地三居民習(xí)三慣性消三費(fèi)的傳三統(tǒng)商圈三，盛澤三最繁華三的地區(qū)三。④城中三核心－三東盛步三行街商三圈是繼三城東商三業(yè)市場(chǎng)三后，近三幾年重三點(diǎn)開(kāi)發(fā)三打造的三都市精三華商業(yè)三區(qū)，是三盛澤歷三史上第三一條商三業(yè)步行三街，規(guī)三劃理念三較為高三檔化和三前瞻性三，由于三經(jīng)營(yíng)管三理方面三略有偏三頗，使三得該商三圈人氣三不足。⑤中國(guó)三東方絲三綢市場(chǎng)三是城中三又一重三要商圈三，是一三個(gè)以紡三織、絲三綢、印三染門(mén)面三為主要三商業(yè)業(yè)三態(tài)的專(zhuān)三業(yè)市場(chǎng)三。2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析2）盛三澤商業(yè)三市場(chǎng)新三格局分三析：“五線三”為“三三縱、三二橫”三五條主三干道：①東方三南路作三為城東三老城區(qū)三重要主三干道，三匯集了鎮(zhèn)政府三、法院三等行政三機(jī)關(guān)、三醫(yī)療服三務(wù)商業(yè)三點(diǎn)，道三路兩旁三都是成三熟的老三住宅區(qū)三。道路三的向西三延?xùn)|方三中路可三以連接三市區(qū)重三要環(huán)線三干道－三西環(huán)路三以及2三27省三道，成三為盛澤三重要的三交通主三干道。②舜新三路是盛三澤老城三區(qū)最主三要的一三條商業(yè)三交通干三道，南三北貫通三整個(gè)盛三澤城區(qū)三，各類(lèi)三服務(wù)型三商業(yè)業(yè)三態(tài)非常三完善、三成熟，三盛澤最三為繁華三的傳統(tǒng)三商業(yè)中三心－衡三悅廣場(chǎng)三商圈和三盛澤人三民廣場(chǎng)三城市交三通島商三圈都位三于道路三的核心三位置，三交通通三暢，老三城區(qū)成三熟的住三宅區(qū)帶三來(lái)巨大三而穩(wěn)定三的消費(fèi)三人群。三與蘇州三的城市三主干道三人民路三非常類(lèi)三似。③西環(huán)三路作為三盛澤城三區(qū)重要三的環(huán)線三交通要三道，隨三著城西三新城區(qū)三的開(kāi)發(fā)三，已經(jīng)三成為連三接城西三、城中三板塊的三“黃金三之路”三。道路三東面便三是繁華三成熟的三老城區(qū)三，西面三便是生三氣勃勃三、商機(jī)三無(wú)限的三城西新三城區(qū)。三西環(huán)路三車(chē)流量三、人流三量巨大三，交通三、物流三運(yùn)輸十三分發(fā)達(dá)三，也帶三來(lái)了巨三大的商三機(jī)。2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析2）盛三澤商業(yè)三市場(chǎng)新三格局分三析：“五線三”為“三三縱、三二橫”三五條主三干道：④舜湖三路一直三是貫穿三老城區(qū)三的商業(yè)三、景觀三主要道三路，而三東西向三舜湖路三與南北三向的舜三新路形三成立體三交叉，三是構(gòu)成三盛澤城三區(qū)的骨三干脈絡(luò)三。舜湖三路兩邊三商業(yè)發(fā)三展規(guī)劃三已經(jīng)逐三步成熟三，局部三已經(jīng)具三有規(guī)劃三化、多三元化、三高端化三的特點(diǎn)三；同時(shí)三，舜湖三路是盛三澤未來(lái)三城市發(fā)三展中最三具潛力三價(jià)值的三重要商三業(yè)大道三，城西三新城區(qū)三的快速三開(kāi)發(fā)建三設(shè)使得三舜湖路三“一路三飛架東三、西，三城市變?nèi)ㄍ尽比?，由于三舜湖西三路的西三延，新三城區(qū)與三老城區(qū)三已經(jīng)實(shí)三現(xiàn)了無(wú)三縫對(duì)接三，這樣三一來(lái)，三舜湖路三從東到三西，將三城東、三城中核三心商圈三與城西三核心高三端住宅三區(qū)緊密三相連，三成為新三城區(qū)、三老城區(qū)三相互融三合的最三有力助三推器。⑤盛澤三作為中三國(guó)的第三一綢都三布市，三絲綢、三紡織是三這個(gè)城三市的重三要經(jīng)濟(jì)三支柱，三市場(chǎng)路三則是綢三都的“三經(jīng)濟(jì)支三柱心臟三”，市三場(chǎng)路發(fā)三展較早三和成熟三，以專(zhuān)三業(yè)市場(chǎng)三為主，三道路兩三旁全部三是以紡三織、絲三綢、印三染門(mén)面三為主要三商業(yè)業(yè)三態(tài)。2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析2）盛三澤商業(yè)三市場(chǎng)格三局分析三：“三面三”即為三盛澤主三要三個(gè)三區(qū)域板三塊：城三東板塊三、城中三板塊、三城西板三塊①衡悅?cè)龔V場(chǎng)商三圈、人三民商場(chǎng)三交通島三商圈，三這“二三點(diǎn)”與三舜新路三、東方三路這“三二線”三構(gòu)成了三城東主三要商業(yè)三板塊。城東三板塊是三盛澤傳三統(tǒng)老城三區(qū)，是三商業(yè)最三為繁榮三、完善三的區(qū)域三。然而三，隨著三城市的三不斷擴(kuò)三張發(fā)展三，該區(qū)三域的局三限性也三日益凸三顯，停三車(chē)設(shè)施三的嚴(yán)重三缺乏，三商業(yè)功三能單一三等問(wèn)題三已成為三這一區(qū)三域發(fā)展三的硬傷三，致使三城東老三商業(yè)圈三人流的三容納已三超飽和三狀態(tài)，三在區(qū)域三商業(yè)發(fā)三展上到三了瓶頸三，而突三破口就三是不斷三向西發(fā)三展。②東盛三步行街三中心廣三場(chǎng)、東三方絲綢三市場(chǎng)這三“二點(diǎn)三”和舜三湖西路三和市場(chǎng)三路這兩三條商業(yè)三主干道三構(gòu)成了三城中板三塊主要三商業(yè)格三局。城三中商業(yè)三雖然氣三氛很濃三、業(yè)態(tài)三也豐富三，人流三量很大三，但是三主要還三是以專(zhuān)三業(yè)市場(chǎng)三和沿街三店面為三主要商三業(yè)格局三，整體三商業(yè)點(diǎn)三較多，三但是零三散不集三中，沒(méi)三有突出三的主體三商業(yè)中三心。各三商業(yè)樓三盤(pán)都是三各自為三營(yíng)；市三場(chǎng)路以三紡織、三絲綢為三主，業(yè)三態(tài)單一三；舜湖三西路盡三管是商三業(yè)主干三道，都三以店面三形式存三在。2、微觀三房地產(chǎn)三市場(chǎng)行三情分析2）盛三澤商業(yè)三市場(chǎng)格三局分析三：“三面三”即為三盛澤主三要三個(gè)三區(qū)域板三塊：城三東板塊三、城中三板塊、三城西板三塊③城三西板塊三是盛澤三地區(qū)重三點(diǎn)開(kāi)發(fā)三的新城三區(qū)，無(wú)三大型商三業(yè)中心三，商業(yè)三配套也三是較為三欠缺，三多以少三數(shù)幾個(gè)三樓盤(pán)底三層商業(yè)三為主，三零散不三集中，三沒(méi)有形三成規(guī)劃三化、區(qū)三域化，三并且租三售率較三低，沒(méi)三有形成三穩(wěn)定消三費(fèi)人群三。盛澤具三有高端三消費(fèi)能三力，商三業(yè)業(yè)態(tài)三不夠完三善和規(guī)三模話，三而盛澤三的人口三、整體三消費(fèi)力三又不具三備支撐三多個(gè)較三為分散三的商業(yè)三圈，這三就需要三有個(gè)城三市城市三商業(yè)綜三合體，三真正C三BD商三業(yè)中心三。2、微觀三房地產(chǎn)三市場(chǎng)行三情分析3）區(qū)三域商業(yè)三市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)格局三分析：城東板三塊的商三業(yè)主要三為板塊三型商圈三，是盛三澤最早三商業(yè)區(qū)三，主要三城市干三道保證三交通四三通八達(dá)三、動(dòng)線三非常活三躍，最三易圈攏三人氣，三形成人三流的循三環(huán)往復(fù)三。而從三功能上三看，城三東商業(yè)三集中了三衣、食三、住、三行各種三業(yè)態(tài)，三向消費(fèi)三者提供三了“一三站式”三服務(wù)，三在為市三民帶來(lái)三便利的三同時(shí)也三更好地三圈攏了三商氣。三但是由三于區(qū)域三的局限三性，以三及人群三消費(fèi)的三增多，三板塊達(dá)三到一個(gè)三飽和狀三態(tài)。城東區(qū)域2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析金銀島三內(nèi)街商三鋪金銀島三外面臨三街商鋪2、微觀三房地產(chǎn)三市場(chǎng)行三情分析3）區(qū)三域商業(yè)三市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)格局三分析：城中區(qū)域2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析東盛步三行街酒三店式公三寓2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析喬頓商三務(wù)公寓2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析雅都S三OHO三商業(yè)廣三場(chǎng)效果三圖2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析雅都S三OHO三商業(yè)廣三場(chǎng)售樓三處2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析盛澤城三市廣場(chǎng)三效果圖2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析盛澤城三市廣場(chǎng)三沙盤(pán)模三型圖盛澤城三市廣場(chǎng)三寫(xiě)字樓三部分外三立面實(shí)三景圖2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析金城商三業(yè)中心三效果圖2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析金百盛三家紡廣三場(chǎng)2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析商鋪2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析公寓2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析外立面三實(shí)景圖2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析外立面三與寫(xiě)字三樓內(nèi)部三圖2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析盛澤主三要商業(yè)三干道沿三街型商三業(yè)租金三情況2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析盛澤主三要商業(yè)三干道沿三街型商三業(yè)租金三情況對(duì)于靠三近城西三新城區(qū)三的沿街三店面，三相比較三城中和三城東老三城區(qū)成三熟街鋪三租金較三低，有三很大的三上漲空三間2、微觀三房地產(chǎn)三市場(chǎng)行三情分析3）區(qū)三域商業(yè)三市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)格局三分析：城西區(qū)域2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析德?tīng)枴と龂?guó)際絲三綢廣場(chǎng)三效果圖2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析實(shí)景圖2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析東方花三園外立三面實(shí)景2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析皇家領(lǐng)三譽(yù)酒店三式公寓三外立面三實(shí)景2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析正在建三設(shè)中的三大型商三場(chǎng)和酒三店式公三寓2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析財(cái)富中三心廣場(chǎng)三外立面三實(shí)景2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析2、微三觀房地三產(chǎn)市場(chǎng)三行情分三析天鴻國(guó)三際花園三鳥(niǎo)瞰效三果圖目前盛三澤的商三業(yè)市場(chǎng)三發(fā)展空三間很大三，但是三還處于三基礎(chǔ)的三雛形，三未有一三個(gè)質(zhì)的三突破。三商業(yè)產(chǎn)三品業(yè)態(tài)三是比較三豐富，三但“散三、亂”三，缺少三品質(zhì)化三的規(guī)劃三。2、微觀三房地產(chǎn)三市場(chǎng)行三情分析商業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型寫(xiě)字樓酒店式公寓商鋪2、微觀房三地產(chǎn)市三場(chǎng)行情分析盛澤商鋪產(chǎn)品類(lèi)型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)商鋪：主要為專(zhuān)業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)的單層多層建筑。市場(chǎng)需求對(duì)商鋪經(jīng)營(yíng)影響很大住宅社區(qū)商鋪：多為1-3層商業(yè)樓或住宅建筑底層商鋪，住宅社區(qū)的位置和入住率對(duì)商鋪影響較大大型賣(mài)場(chǎng)商鋪：百貨商場(chǎng)、大型購(gòu)物中心里的鋪位，經(jīng)營(yíng)狀況受到整個(gè)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)好壞的重要影響商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪：主要酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫(xiě)字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間沿街型商鋪：主要包括商業(yè)步行街、專(zhuān)業(yè)精品商業(yè)街、道路兩側(cè)普通中小商鋪，可以獨(dú)立運(yùn)營(yíng)2、微觀房三地產(chǎn)市三場(chǎng)行情分析酒店式公寓精裝修單層公寓毛坯loft復(fù)式挑高公寓精裝修loft復(fù)式挑高公寓2、微觀房三地產(chǎn)市三場(chǎng)行情分析第四章三項(xiàng)三目市場(chǎng)三定位建三議1市場(chǎng)定位潛力分析市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)分析2市場(chǎng)定位的可行性評(píng)價(jià)3項(xiàng)目市場(chǎng)定位41、市三場(chǎng)定位三潛力分三析目前盛澤的商鋪規(guī)劃較為豐富，涵蓋各種類(lèi)型1、組團(tuán)式三板塊商三業(yè)2、特色商三業(yè)街3、一站式三購(gòu)物商三城、城三市綜合三體4、專(zhuān)業(yè)型三商業(yè)市三場(chǎng)東盛步三行街為代表，主要是三生活配三套型體三驗(yàn)型商三業(yè)街5、社三區(qū)建筑三底層商三鋪東方絲三綢市場(chǎng)三、金百三盛家紡三廣場(chǎng)，單一商三業(yè)業(yè)態(tài)三的商業(yè)三中心，三盛澤地三區(qū)特有三的為紡三織、絲三綢。衡悅廣三場(chǎng)－金三銀島商三圈，老城三區(qū)成熟三商圈，三處在發(fā)三展瓶頸三，高端三業(yè)態(tài)不三突出盛澤城三市廣場(chǎng)、金城商三業(yè)中心三，這些以三自身項(xiàng)三目的特三點(diǎn)，打三造大型三一站式三sho三ppi三ngm三all衡悅廣三場(chǎng)－金三銀島商三圈，老城區(qū)三成熟商三圈，處三在發(fā)展三瓶頸，三高端業(yè)三態(tài)不突三出城市綜三合體英三文縮寫(xiě)三為HO三PSC三A。是三集酒店三（Ho三tel三）、寫(xiě)三字樓（三Off三ice三）、公三園（P三ark三）、購(gòu)三物中心三（Sh三opp三ing三ma三ll）三、娛樂(lè)三中心（三Con三ven三tio三n）和三公寓（三Apa三rtm三ent三）等于三一體的三大型公三共商業(yè)三設(shè)施。城市綜三合體是三將城市三中的商三業(yè)、辦三公、居三住、旅三店、展三覽、餐三飲、會(huì)三議、文三娛和交三通等城三市生活三空間的三三項(xiàng)以三上進(jìn)行三組合，三并在各三部分間三建立一三種相互三依存、三助益的三能動(dòng)關(guān)三系，從三而形成三一個(gè)多三功能、三高效率三的綜合三體。大三型城市三綜合體三適合經(jīng)三濟(jì)發(fā)達(dá)三的大城三市，在三功能選三擇上要三根據(jù)城三市經(jīng)濟(jì)三特點(diǎn)有三所側(cè)重三，一般三來(lái)說(shuō)，三酒店、三寫(xiě)字樓三、購(gòu)物三中心三三大功能三是城市三綜合體三最基本三的業(yè)態(tài)三組合。什么是城市綜合體：1、市三場(chǎng)定位三潛力分三析城市綜三合體對(duì)三于城市三商業(yè)地三產(chǎn)發(fā)展三的意義三重大，三城市綜三合體不三僅僅只三是建筑三集群，三在空間三形態(tài)上三立體復(fù)三合了城三市的各三種功能三，不但三復(fù)興了三城市的三街區(qū)，三而且激三活了城三市的空三間形態(tài)三，使之三充滿活三力和魅三力。規(guī)三劃平衡三、業(yè)態(tài)三組合具三備“唯三一性”三的城市三綜合體三必將成三為刺激三消費(fèi)、三帶動(dòng)投三資的發(fā)三動(dòng)機(jī)。蘇州城三市綜合三體體量三龐大，三物業(yè)類(lèi)三型豐富三，將在三未來(lái)的三發(fā)展中三既成為三商家和三住宅的三引力核三心，也三將對(duì)普三通商業(yè)三地產(chǎn)項(xiàng)三目形成三強(qiáng)勢(shì)競(jìng)?cè)隣?zhēng)。在國(guó)外三和我國(guó)三的大城三市，城三市綜合三體已經(jīng)三是一個(gè)三相對(duì)成三熟的產(chǎn)三業(yè)，但三對(duì)于中三小城市三來(lái)說(shuō)，三尚處于三摸索階三段，不三能完全三照搬大三城市模三式。開(kāi)三發(fā)大型三綜合體三，需在三項(xiàng)目的前期定三位、業(yè)三態(tài)布局三、建筑三規(guī)劃設(shè)三計(jì)、招三商引資三、經(jīng)營(yíng)三管理、三資本介三入等多方三面進(jìn)行三全盤(pán)考三慮。蘇州城市綜合體才剛起步，盛澤城市綜合體更是雛形階段1、市三場(chǎng)定位三潛力分三析鑒于目三前盛澤三市場(chǎng)上三這種類(lèi)三高端城三市商業(yè)三綜合體三已經(jīng)有三一些，三目前市三場(chǎng)認(rèn)知三度不高三；而且三有過(guò)如三東盛步三行街這三種較為三前瞻性三規(guī)劃的三商業(yè)失三敗的前三例，可三以看出三，盛澤三這種鄉(xiāng)三鎮(zhèn)級(jí)規(guī)三模的城三市，其三人口消三費(fèi)習(xí)慣三不能完三全達(dá)到三這種較三高端的三商業(yè)業(yè)三態(tài)，消三費(fèi)力也三不能支三撐起盛三澤多個(gè)三分散的三商圈。而目前三，盛澤三的酒店三式商務(wù)三公寓存三量房有三22萬(wàn)三方，寫(xiě)三字樓的三租售市三場(chǎng)非常三慘淡，三一個(gè)盛三澤廣場(chǎng)三國(guó)際大三廈就占三去了盛三澤寫(xiě)字三樓市場(chǎng)三需求量三的大半三壁江山市場(chǎng)已有類(lèi)似產(chǎn)品、盛澤城市消費(fèi)力恐難以支撐我們?nèi)绾瓮黄疲?、市三場(chǎng)定位三風(fēng)險(xiǎn)分三析但是，三本案項(xiàng)三目具備三的優(yōu)勢(shì)三，在合三理化的三規(guī)劃和三商業(yè)業(yè)三態(tài)的招三商引進(jìn)三上，可三以完全三減弱諸三多風(fēng)險(xiǎn)三因素，三乃至消三除！盛澤目三前市場(chǎng)三上已經(jīng)三幾個(gè)類(lèi)三城市綜三合體，三目前市三場(chǎng)情況三都不是三很理想三，這也三是和項(xiàng)三目的規(guī)三劃在規(guī)三劃打造三上，沒(méi)三有進(jìn)行三針對(duì)性三和合理三化的運(yùn)三營(yíng)。盲目立三項(xiàng)、龐三大但隨三意復(fù)制三大中城三市、運(yùn)三營(yíng)管理三不規(guī)范三、開(kāi)發(fā)三商后勁三不足，這四點(diǎn)三是盛澤三市場(chǎng)城三市綜合三體運(yùn)營(yíng)三失敗主三要原因而我們?nèi)龅娜牵横槍?duì)盛三澤的消三費(fèi)群體三，以高、中三、低商業(yè)類(lèi)三型相結(jié)三合，滿三足不同三人群消三費(fèi)理念三。在商三業(yè)業(yè)態(tài)三的定位三上，以三稀缺和三特色為三主要規(guī)三劃理念三。3、市三場(chǎng)定位三可行性三評(píng)價(jià)分三析一個(gè)成三功的城三市綜合三體除了三前期的三規(guī)劃、三定位要三合理外三，后期三的運(yùn)營(yíng)三和物業(yè)三管理也三很關(guān)鍵三。城市三綜合體三開(kāi)發(fā)不三僅是一三個(gè)地產(chǎn)三模式，三更是一三個(gè)城市三發(fā)展和三運(yùn)營(yíng)的三問(wèn)題，三城市綜三合體的三引進(jìn)與三發(fā)展必三須與城三市經(jīng)濟(jì)三、產(chǎn)業(yè)三氛圍、三消費(fèi)能三力等和三諧、合三拍、互三動(dòng)。董三利建議三，在城三市綜合三體中，三一定要三重點(diǎn)做三好商業(yè)、三酒店（三酒店式三公寓）這兩部三分，這三是保證三城市綜三合體成三功的關(guān)三鍵。目前盛三澤市場(chǎng)三商場(chǎng)有三哪些：百貨商三店：盛澤三人民商三場(chǎng)大型超三市賣(mài)場(chǎng)（8三000三平米以三上）：三大潤(rùn)發(fā)三、世紀(jì)三聯(lián)華旗三艦店、三歐尚超三市（在三建）家電賣(mài)三場(chǎng)：G三OME三、蘇三寧電器三、五星三電器電影院：盧米三埃影城三盛澤財(cái)三富中心三店(建三設(shè)中)西式快三餐：肯德三基3、市三場(chǎng)定位三可行性三評(píng)價(jià)分三析盛澤缺少的是不成熟的商場(chǎng)類(lèi)型和商業(yè)業(yè)態(tài)就是我們需要引進(jìn)和打造的：我們可三以做以三電腦、三數(shù)碼、三信息相三關(guān)器械三的大型三科技城三，如蘇三州的友三通數(shù)碼三港，滿三足盛澤三中、青三年輕白三領(lǐng)及高三端專(zhuān)業(yè)三人士的三生活休三閑需要三；引進(jìn)三大型高三檔娛樂(lè)三中心，三如KT三V，咖三啡廳；三迎合盛三澤私營(yíng)三老板等三高端商三務(wù)人士三消費(fèi)，三同時(shí)也三充分利三用地理三交通帶三來(lái)的巨三大人氣三；打造三如美羅三商城世三界名品三匯集的三大型S三hop三pin三gM三all三和以大三洋百貨三為主的三年輕人三喜愛(ài)的三流行時(shí)三尚為主三的購(gòu)物三中心，三還有以三中年老三年顧客三喜愛(ài)的三中檔購(gòu)三物百貨三。盛澤的三高端數(shù)三字影院三還幾近三空白，三我們要三抓住時(shí)三機(jī)，同三時(shí)引進(jìn)三高端科三技影院三，豐富三項(xiàng)目的三文化內(nèi)三涵。3、市三場(chǎng)定位三可行性三評(píng)價(jià)分三析商務(wù)型三酒店式三公寓在三盛澤還三是較為三新穎的三產(chǎn)品類(lèi)三型，今三年來(lái)供三應(yīng)量也三是不斷三提升，三但是發(fā)三展不成三功，市三場(chǎng)整體三去化不三理想，三但是從三當(dāng)年0三5年喬三頓商務(wù)三公寓一三經(jīng)推出三就遭搶三購(gòu)售罄三的事情三來(lái)看，三盛澤對(duì)三于這種三投資性三很強(qiáng)的三商務(wù)小三戶(hù)型公三寓還有三具有一三定潛在三消費(fèi)能三力的，三關(guān)鍵是三一個(gè)人三群的消三費(fèi)導(dǎo)向三?？v觀蘇三州地區(qū)三的商務(wù)三型酒店三公寓市三場(chǎng)銷(xiāo)售三，其火三爆無(wú)一三不和所三處在的三區(qū)域的三發(fā)展有三關(guān)系，三位于市三中心（三如觀前三街上的三“觀前三一號(hào)”三）和區(qū)三域的C三BD中三心（如三新區(qū)C三BD的三“新地三國(guó)際公三寓”、三園區(qū)湖三西CB三D的“三環(huán)球1三88”三）這些三區(qū)域的三商務(wù)型三酒店式三公寓的三投資回三報(bào)率、三關(guān)注度三都很高三，保證三了非常三好的市三場(chǎng)銷(xiāo)售三情況。本案處三在聚集三大量人三流量的三主干道三交叉口三，新、三老城區(qū)三銜接處三，主要三的是盛三澤城市三未來(lái)的三CBD三中心，三這樣的三位置將三保證高三而且穩(wěn)三定的投三資商業(yè)三動(dòng)線。三同時(shí)。三本案項(xiàng)三目本身三也將吸三引巨大三的消費(fèi)三人氣，三綜上，三酒店式三公寓是三具有市三場(chǎng)空間三的。3、市三場(chǎng)定位三可行性三評(píng)價(jià)分三析本案規(guī)三劃一部三分5A三級(jí)智能三化寫(xiě)字三樓，是三為項(xiàng)目三的整體三形象考三慮，結(jié)三合目前三盛澤地三區(qū)寫(xiě)字三樓市場(chǎng)三較為冷三清的租三售情況三，寫(xiě)字三樓不做三主要銷(xiāo)三售目標(biāo)三，定位三上可商三可?。ㄈ勺杂扇指睿┤?，可以三根據(jù)推三廣時(shí)市三場(chǎng)情況三，自由三轉(zhuǎn)換。在東主三樓上頂三層層規(guī)三劃品牌酒三店或商三務(wù)連鎖三經(jīng)濟(jì)型三酒店，對(duì)外三經(jīng)營(yíng)。三可提升三整個(gè)項(xiàng)三目層次三，也可三促進(jìn)低三樓層銷(xiāo)三售。在商業(yè)三綜合體三中建造三酒店式三公寓優(yōu)三點(diǎn)很多三：其一三，它類(lèi)三似于公三寓，有三居家的三格局和三良好的三居住功三能，有三廳、臥三室、廚三房和衛(wèi)三生間；三其二，三它配有三全套家三具與家三電，能三夠?yàn)榭腿颂峁┤频甑娜龑?zhuān)業(yè)服三務(wù)，如三室內(nèi)打三掃、床三單更換三及一些三商務(wù)服三務(wù)等等三。公寓三式酒店三既有公三寓的私三密性和三居住氛三圍，又三有高檔