按揭項(xiàng)目授信操作

純按揭項(xiàng)目商業(yè)性貸款授信業(yè)務(wù)操作簡(jiǎn)介２００６年７月第一頁(yè)，共二十五頁(yè)。操作流程圖開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)貸審會(huì)審議經(jīng)營(yíng)行審查經(jīng)營(yíng)行調(diào)查管理行審查管理行調(diào)查貸審會(huì)審議簽訂雙協(xié)議審批行審批檔案管理

客戶客戶部門(mén)信貸部門(mén)管理部門(mén)

第二頁(yè)，共二十五頁(yè)。純按揭項(xiàng)目商業(yè)性貸款授信環(huán)節(jié)１．申請(qǐng)與受理２．調(diào)查３．審查與審批４．批復(fù)后期管理第三頁(yè)，共二十五頁(yè)。申請(qǐng)與受理１．公司資料：書(shū)面申請(qǐng)書(shū)，股東（董事）會(huì)決議，擔(dān)保承諾函，企業(yè)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有關(guān)復(fù)印件，近三年年度報(bào)表，高管個(gè)人資料．２．項(xiàng)目資料：五證一批文一可研，施工合同、付款憑證、效果圖及套型圖、當(dāng)期形象照片．３．上述資料核對(duì)無(wú)誤后做受理登記．第四頁(yè)，共二十五頁(yè)。調(diào)查要素（開(kāi)發(fā)商基本情況）１．公司概況（成立時(shí)間、注冊(cè)資本、實(shí)收資本、股本構(gòu)成結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、業(yè)務(wù)范圍）２．管理體制（經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制、財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算制度）３．高管素質(zhì)（法定代表人、授權(quán)代理人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人基本情況及其主要經(jīng)歷）４．開(kāi)發(fā)經(jīng)歷（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要指標(biāo)、完成時(shí)間、銷(xiāo)售情況等，對(duì)首次開(kāi)發(fā)需特別注明）５．財(cái)務(wù)分析（分析其經(jīng)濟(jì)實(shí)力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力及盈利能力）第五頁(yè)，共二十五頁(yè)。調(diào)查要素（財(cái)務(wù)分析）

１．報(bào)表分析：①近3年和近期主要財(cái)務(wù)指標(biāo)列表，計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率＼流動(dòng)比率＼速動(dòng)比率；②主要財(cái)務(wù)指標(biāo)變動(dòng)金額超過(guò)本次項(xiàng)目總投５％以上的應(yīng)單獨(dú)說(shuō)明變動(dòng)原因；③對(duì)所報(bào)項(xiàng)目影響較大的財(cái)務(wù)指標(biāo)如存貨、應(yīng)收應(yīng)付賬款、其他應(yīng)收應(yīng)付賬款、預(yù)收帳款、長(zhǎng)短期借款等應(yīng)重點(diǎn)說(shuō)明構(gòu)成項(xiàng)目、大額明細(xì)、賬齡等情況，分析有無(wú)其他在建項(xiàng)目占用企業(yè)自有資金，據(jù)此判斷現(xiàn)金流量對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和公司擔(dān)保能力的影響；④單獨(dú)對(duì)近期主要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行重點(diǎn)分析；⑤對(duì)分析結(jié)果要有明確的財(cái)務(wù)綜合結(jié)論．第六頁(yè)，共二十五頁(yè)。調(diào)查要素（財(cái)務(wù)分析）２．公司銀行信用：通過(guò)人民銀行查詢并分析公司與各家銀行合作情況（包括按揭項(xiàng)目合作情況），包括用信種類(lèi)和額度，形態(tài)，擔(dān)保方式等。調(diào)查其他銀行為該樓盤(pán)提供開(kāi)發(fā)貸款的情況，準(zhǔn)確掌握其貸款的到期日，以免在工程建設(shè)中出現(xiàn)新的資金缺口。３．關(guān)聯(lián)情況：公司及其控股股東及高管對(duì)外投資情況和銀行信用情況。如所報(bào)項(xiàng)目為分期開(kāi)發(fā)的后續(xù)項(xiàng)目，必須調(diào)查并介紹前期開(kāi)發(fā)主要情況。第七頁(yè)，共二十五頁(yè)。調(diào)查要素（項(xiàng)目基本情況）

１．項(xiàng)目概況：地理位置、城市規(guī)劃、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設(shè)施、物業(yè)管理等；了解和掌握項(xiàng)目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、物業(yè)類(lèi)型、樓宇結(jié)構(gòu)和棟數(shù)、戶型設(shè)計(jì)及項(xiàng)目開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、計(jì)劃竣工時(shí)間２．項(xiàng)目合法性第八頁(yè)，共二十五頁(yè)。調(diào)查要素（合法性調(diào)查）證件名稱(chēng)證號(hào)取得時(shí)間面積(平方米)備注＜立項(xiàng)通知＞如有不一致或無(wú)序之處應(yīng)附有權(quán)機(jī)關(guān)證明或合理說(shuō)明《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》項(xiàng)目合法性證件取得情況表第九頁(yè)，共二十五頁(yè)。調(diào)查要素（項(xiàng)目總投資）序號(hào)投資構(gòu)成額度占比單價(jià)備注１土地實(shí)際投入含地價(jià)款和拆遷補(bǔ)償費(fèi)２建安含土建施工＼設(shè)備采購(gòu)＼安裝３前期報(bào)建成都市收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)１４０之內(nèi)４基礎(chǔ)設(shè)施配套紅線內(nèi)主體外管線＼道路工程建設(shè)費(fèi)用５管理費(fèi)５％內(nèi)６財(cái)務(wù)費(fèi)６％內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)借款利息７銷(xiāo)售費(fèi)２－５％８其他費(fèi)用２％內(nèi)工程監(jiān)理＼保險(xiǎn)及臨時(shí)建設(shè)費(fèi)等雜費(fèi)９不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)５％內(nèi)合計(jì)第十頁(yè)，共二十五頁(yè)。調(diào)查要素（投資來(lái)源和到位情況）資金來(lái)源和到位情況表單位:萬(wàn)元項(xiàng)目資金來(lái)源實(shí)際到位占比備注自有資金自有資金=所有者權(quán)益-長(zhǎng)期資金占用自籌資金欠＼借＼墊款等形式投入，含在他行項(xiàng)目貸款銷(xiāo)售轉(zhuǎn)投入純按揭在建項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售轉(zhuǎn)投入比例一般應(yīng)控制在35%以內(nèi)合計(jì)第十一頁(yè)，共二十五頁(yè)。調(diào)查要素（實(shí)際投入和缺口）序號(hào)投資構(gòu)成額度實(shí)際投入占比備注１土地實(shí)際投入①項(xiàng)目資金缺口=項(xiàng)目總投入-實(shí)際已投入。②缺口資金來(lái)源分析：具體為未完工程和未支付款項(xiàng)的主要來(lái)源構(gòu)成，部分資金缺口為“軟缺口”，如管理費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、各項(xiàng)稅費(fèi)等。③在未能按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售資金的情況下，開(kāi)發(fā)商是否有資金籌措的應(yīng)變措施。④因營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)需要或有清收盤(pán)活企業(yè)不良貸款需要提前介入的項(xiàng)目，還應(yīng)分析其自籌資金計(jì)劃是否能確保落實(shí)到位。２建安３前期報(bào)建４基礎(chǔ)設(shè)施配套５管理費(fèi)６財(cái)務(wù)費(fèi)７銷(xiāo)售費(fèi)８其他費(fèi)用９不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)合計(jì)第十二頁(yè)，共二十五頁(yè)。調(diào)查要素（工程進(jìn)度）據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察情況如實(shí)介紹，除客觀介紹其形象進(jìn)度外，應(yīng)分析其開(kāi)工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、資金投入進(jìn)度和目前實(shí)際建設(shè)進(jìn)度是否匹配。一般項(xiàng)目形象進(jìn)度達(dá)到主體全面斷水，資金投入應(yīng)達(dá)到60—70%之間．第十三頁(yè)，共二十五頁(yè)。調(diào)查要素（市場(chǎng)定位及收益預(yù)測(cè)）１．區(qū)位優(yōu)勢(shì)２．設(shè)施配套３．價(jià)格定位４．收益預(yù)測(cè)５．銷(xiāo)售進(jìn)度第十四頁(yè)，共二十五頁(yè)。調(diào)查要素（銷(xiāo)售定價(jià)）周邊同檔次樓盤(pán)定價(jià)比較表本項(xiàng)目ＸＸ花園ＸＸ花園ＸＸ花園住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）地理位置銷(xiāo)售面積均價(jià)銷(xiāo)售率第十五頁(yè)，共二十五頁(yè)。調(diào)查要素（銷(xiāo)售進(jìn)度）銷(xiāo)售進(jìn)度表單位:平方米、元戶型（物業(yè)類(lèi)型）套數(shù)面積單價(jià)銷(xiāo)售收入住房（分檔次則分列）商鋪（分層則分列）車(chē)庫(kù)（車(chē)位）合計(jì)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售項(xiàng)目的定購(gòu)金、一次性付款、擬按揭的首付款收取戶數(shù)、金額和銷(xiāo)售面積。區(qū)分住宅和商業(yè)用房等業(yè)態(tài)形式測(cè)算其銷(xiāo)售率和按揭占比。第十六頁(yè)，共二十五頁(yè)。調(diào)查要素（提供按揭必要性分析）（1）綜合效益：開(kāi)發(fā)商合作誠(chéng)意；后續(xù)項(xiàng)目情況；我行存款、代收代付、中間業(yè)務(wù)的代理等預(yù)計(jì)產(chǎn)生的綜合效益情況。（2）同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)：其他銀行為該盤(pán)提供按揭情況＼服務(wù)手段等。（3）業(yè)務(wù)發(fā)展：經(jīng)辦行截止報(bào)告期個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展、貸后管理、不良貸款占比和清收情況。（4）特別說(shuō)明：如果按揭貸款介入是為了清收企業(yè)不良貸款的，必須說(shuō)明清收企業(yè)不良貸款的可行性計(jì)劃及進(jìn)行必要性分析，落實(shí)企業(yè)還款承諾。第十七頁(yè)，共二十五頁(yè)。調(diào)查要素（風(fēng)險(xiǎn)綜合分析）結(jié)合具體的項(xiàng)目進(jìn)行整體的風(fēng)險(xiǎn)判斷，制訂切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，提出需要解決的主要問(wèn)題。如：資金缺口是否偏大＼有無(wú)潛在影響投資的糾紛或不確定因素＼資金到位情況是否理想＼后續(xù)資金（含自籌和銷(xiāo)售轉(zhuǎn)投）能否落實(shí)＼物業(yè)類(lèi)型對(duì)銷(xiāo)售的影響等．對(duì)大額投資或借款應(yīng)要求出具在竣工合格前不得抽走資金和分紅的承諾．第十八頁(yè)，共二十五頁(yè)。調(diào)查要素（按揭額度測(cè)算）1．區(qū)別業(yè)態(tài)形式分別測(cè)算按揭額度。2．按揭額度=許可銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售均價(jià)貸款成數(shù)按揭需求比例第十九頁(yè)，共二十五頁(yè)。調(diào)查要素（調(diào)查結(jié)論）通過(guò)調(diào)查，就按揭開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目的合規(guī)合法性、資金落實(shí)情況、市場(chǎng)前景，銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)控制、綜合效益、按揭安排等方面提出調(diào)查結(jié)論第二十頁(yè)，共二十五頁(yè)。調(diào)查要素（最新形象進(jìn)度照片）１．位置圖（能顯示項(xiàng)目所在地理區(qū)域位置）２．模型圖（沙盤(pán)圖）３．實(shí)景圖（不同物業(yè)類(lèi)型和各棟號(hào)＼園區(qū)配套進(jìn)度圖）４．銷(xiāo)售進(jìn)度圖（銷(xiāo)控表）５．周邊同檔次樓盤(pán)圖（含項(xiàng)目四周建設(shè)配套情況）第二十一頁(yè)，共二十五頁(yè)。審查（1）項(xiàng)目資料完整性、有效性審查（2）項(xiàng)目合法性審查（3）項(xiàng)目可行性審查第二十二頁(yè)，共二十五頁(yè)。審批（１）營(yíng)業(yè)部審批：按照今年轉(zhuǎn)授權(quán)權(quán)限，營(yíng)業(yè)部對(duì)５個(gè)城區(qū)行和溫江＼新都＼青白江支行直接審批。（２）省分行審批：按照今年轉(zhuǎn)授權(quán)限，對(duì)其他支行報(bào)省分行審批。（３）支行審批：對(duì)有開(kāi)發(fā)貸款的按揭項(xiàng)目省分行按照開(kāi)發(fā)貸款的2倍或項(xiàng)目銷(xiāo)售收入不超過(guò)５０％直接匹配按揭額度，對(duì)總行級(jí)優(yōu)良客戶純按揭項(xiàng)目支行直接匹配按揭額度，但涉及修改總行制式合作文本的必須報(bào)上級(jí)行審批．第二十三頁(yè)，共二十五頁(yè)。批復(fù)后期管理１．經(jīng)辦行與開(kāi)發(fā)商簽訂《個(gè)人購(gòu)房貸款項(xiàng)目合作協(xié)議》和《預(yù)售房款監(jiān)管協(xié)議》，落實(shí)批復(fù)中限制性條款２．結(jié)算賬戶監(jiān)管３．保證金賬戶監(jiān)管４．檔案管理第二十四頁(yè)，共二十五頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)純按揭項(xiàng)目商業(yè)性貸款授信業(yè)務(wù)。２００６年７月。審批行審批。①近3年和近期主要財(cái)務(wù)指標(biāo)列表，計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率＼流動(dòng)比率＼速動(dòng)比率。３．關(guān)聯(lián)情況：公司及其控股股東及高管對(duì)外投資情況和銀行信用情況。如有不一致或無(wú)序之處應(yīng)附有權(quán)機(jī)關(guān)證明或合理說(shuō)