旅游地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃提報(bào)圖文并茂

欒川重渡溝旅游主題地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析1欒川休閑旅游度假市場(chǎng)與國(guó)內(nèi)其他大型風(fēng)景區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)類似，均呈現(xiàn)外部客源為主的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，其發(fā)展主要受于景點(diǎn)經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)和大環(huán)境的影響，基本上呈現(xiàn)“只有成功的景區(qū)，才會(huì)有成功的項(xiàng)目”這一規(guī)律；另一方面，作為旅游地產(chǎn)，其固定的模式必須尊重開(kāi)發(fā)的先后順序，先有旅游，后有地產(chǎn)。2內(nèi)容篇章. 認(rèn)知篇——發(fā)展環(huán)境、存在問(wèn)題、客群分析案例篇——案例介紹、經(jīng)驗(yàn)借鑒產(chǎn)品篇——產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品主體與配套、產(chǎn)品價(jià)值銷售篇——推銷策略、營(yíng)銷策略、推廣策略思考篇——啟示附件篇——項(xiàng)目展示3Part

1認(rèn)知篇4發(fā)展環(huán)境存在問(wèn)題客群分析5重渡溝位于市洛陽(yáng)市欒川縣境內(nèi)，因東漢光武帝劉秀二渡伊水至此，擺脫王莽追殺并成就帝業(yè)而得御賜之名。神秘的歷史傳說(shuō)加上重渡溝的“水、竹、農(nóng)家旅館”景區(qū)三絕，是重渡溝由鮮為人知名不見(jiàn)經(jīng)傳而一舉唱紅北國(guó)，聲震華夏，成為河南省目前最具活力的十大熱點(diǎn)景區(qū)的最好詮釋.景區(qū)位于欒川縣潭頭鎮(zhèn)西南10公里的熊耳山，是國(guó)家AAAA級(jí)旅游景區(qū)，區(qū)內(nèi)竹茂林密，野生動(dòng)植物繁多，800畝竹林密密層層，可與蜀南竹海相比美。重渡溝被業(yè)界權(quán)威人士魏小安先生稱為“中國(guó)農(nóng)家賓館第一村”。景區(qū)憑借“水清、竹多、落差大”這些自然優(yōu)勢(shì)和“茶文化、竹文化、水文化、農(nóng)耕文化”的有機(jī)融合，讓游客享受不盡鄉(xiāng)村漂流的浪漫和情趣，領(lǐng)略到重渡溝生態(tài)旅游和鄉(xiāng)村旅游的別樣風(fēng)光景區(qū)環(huán)境概況重渡溝憑借獨(dú)一無(wú)二的水鄉(xiāng)竹韻，獨(dú)具匠心的開(kāi)發(fā)風(fēng)格，獨(dú)辟蹊徑的促銷謀略，獨(dú)樹(shù)一幟的經(jīng)營(yíng)理念，短短幾年時(shí)間，使千百年來(lái)“養(yǎng)在深閨人未識(shí)”的重渡溝一舉唱紅中原，聲震北國(guó)，成為豫西南最具活力的金牌子景區(qū)。政府政策環(huán)境1:2005年欒川模式和寧波經(jīng)驗(yàn)、焦作現(xiàn)象并稱中國(guó)發(fā)展旅游的“三大模式”。

欒川模式是河南省國(guó)家級(jí)貧困縣——欒川縣21世紀(jì)初大力發(fā)展旅游探索出的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。它是貧困地區(qū)發(fā)展旅游的經(jīng)驗(yàn)?！皺璐Ｊ健本科浣?jīng)驗(yàn)內(nèi)容上來(lái)講，它是在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，開(kāi)拓進(jìn)取，不斷創(chuàng)造和探索出的政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的一個(gè)快速發(fā)展旅游的工作經(jīng)驗(yàn)。2005年11月23日，在云南昆明中國(guó)國(guó)際旅游交易會(huì)期間，國(guó)家旅游局牽頭舉辦了“寧波經(jīng)驗(yàn)·焦作現(xiàn)象·欒川模式”總結(jié)推廣峰會(huì)。2006年8月26日，在中國(guó)首屆旅游精品推廣峰會(huì)上，欒川縣榮膺“中國(guó)優(yōu)秀旅游名縣”稱號(hào)。2006年、2007年，欒川連續(xù)兩年從此承辦了全國(guó)縣城旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇，來(lái)自全國(guó)的17個(gè)中國(guó)旅游強(qiáng)縣代表及國(guó)內(nèi)旅游界專家學(xué)者、全國(guó)50多個(gè)旅游重點(diǎn)縣（市）負(fù)責(zé)同志及中央、省、市20多家新聞媒體記者參加論壇，會(huì)上共同發(fā)表了《欒川宣言》，在國(guó)內(nèi)旅游界引起強(qiáng)烈反響。6政府政策環(huán)境

2:欒川縣旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展——未來(lái)發(fā)展之“全景欒川”理念全景欒川是欒川旅游發(fā)展的新理念，通過(guò)旅游業(yè)的引領(lǐng)發(fā)展，努力打造宜游、宜居、宜業(yè)的美麗欒川、幸福欒川。目標(biāo)“十二五”末，把旅游業(yè)打造成為加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)“千百億”目標(biāo)，即：年接待游客突破1000萬(wàn)人次（其中，過(guò)夜游客達(dá)400萬(wàn)人次），游客人均消費(fèi)達(dá)到1000元，旅游業(yè)總收入達(dá)到100億元，相當(dāng)于全縣GDP的30%左右?？傮w布局打造生態(tài)景觀廊道。著力打造洛欒高速欒川段、縣道潭盧線廟子至潭頭段等八條生態(tài)廊道。打造精品度假區(qū)。依托重點(diǎn)精品景區(qū)，著力抓好老君山道家文化度假區(qū)、重渡溝休閑度假區(qū)等度假區(qū)建設(shè)。打造特色莊園（農(nóng)莊）。鼓勵(lì)支持各鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)特色各異的生態(tài)莊園（農(nóng)莊），發(fā)展特色農(nóng)家大院。著力抓好廟子南溝玫瑰藍(lán)莓莊園、重渡溝獼猴桃酒莊等建設(shè)。7政府政策環(huán)境4:河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃——格局根據(jù)《河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，河南旅游資源呈現(xiàn)“一區(qū)兩帶四板塊”新格局河南省依托交通網(wǎng)絡(luò)和中心城市,打破行政區(qū)劃,整合景區(qū)資源,以建設(shè)旅游目的地和集聚區(qū)為重點(diǎn),構(gòu)建“一區(qū)兩帶四板塊”新格局。一區(qū)———中原歷史文化旅游區(qū)兩帶———黃河旅游帶、南水北調(diào)中線旅游帶四板塊———文化旅游體驗(yàn)、都市觀光休閑、山地休閑度假、鄉(xiāng)村旅游8政府政策環(huán)境2015年，河南省接待海內(nèi)外游客4億人次，其中境外游客370萬(wàn)人次，省外境外游客占游客總?cè)藬?shù)的一半以上；旅游總收入4800億元，相當(dāng)于我省同期GDP的13%左右?！笆濉睍r(shí)期我省旅游發(fā)展指標(biāo)體系表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)境內(nèi)外游客接待量境外游客370萬(wàn)人次境內(nèi)游客3.97億人次旅游業(yè)總收入4800億元產(chǎn)業(yè)指標(biāo)旅游產(chǎn)業(yè)增加值

占服務(wù)業(yè)增加值15％社會(huì)指標(biāo)城鄉(xiāng)平均出游2次以上旅游消費(fèi)占居民消費(fèi)比重10％以上旅游從業(yè)人數(shù)200萬(wàn)人帶動(dòng)關(guān)聯(lián)就業(yè)1000萬(wàn)人3:河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃——目標(biāo)9政府政策環(huán)境5:河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃——摘要根據(jù)《河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，欒川是全省旅游產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)培育區(qū)，依托良好的自然人文旅游資源將成為旅游示范縣《河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》與欒川有關(guān)的部分摘要工作目標(biāo)：創(chuàng)建一批旅游示范縣和特色旅游村鎮(zhèn)。將登封、欒川、南召、舞鋼、輝縣、沁陽(yáng)、修武、西峽、鄢陵、淮陽(yáng)等培育成為全省旅游產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)增長(zhǎng)區(qū)域,培育10個(gè)國(guó)家旅游示范縣。山地休閑度假板塊：以伏牛山為中心,南太行、桐柏—大別山為兩翼，將伏牛山、南太行打造成為我國(guó)著名的山地度假品牌。山水度假旅游目的地：重點(diǎn)建設(shè)黃河小浪底、堯山—大佛、雞公山、南灣湖、老界嶺、白云山、蓮花溫泉—五朵山、重渡溝等一批山水度假旅游區(qū),打造集觀光度假、戶外運(yùn)動(dòng)、自助旅行、休閑養(yǎng)生等于一體的在國(guó)內(nèi)外享有較高知名度的山水度假旅游目的地。伏牛山旅游度假區(qū)：整合以西峽、內(nèi)鄉(xiāng)、南召、嵩縣、欒川為主體的伏牛山世界地質(zhì)公園生態(tài)景觀資源,以嵩縣、欒川、盧氏為主體的伏牛山北麓,伏牛山北麓區(qū)域重點(diǎn)培育高山森林度假、道教休閑體驗(yàn)、山地運(yùn)動(dòng)、山鄉(xiāng)農(nóng)家休閑等產(chǎn)業(yè)。整合大伏牛山地區(qū)漂流資源,打造國(guó)內(nèi)一流的山地漂流品牌。建設(shè)堯山—大佛、老界嶺、白云山、蓮花溫泉—五朵山、重渡溝等旅游度假區(qū)。10交通地理環(huán)境1：洛欒高速簡(jiǎn)介洛欒高速公路是連接古都洛陽(yáng)和旅游名城欒川之間的“高速經(jīng)濟(jì)通道”。洛欒高速全長(zhǎng)129.239公里，其中洛嵩段全長(zhǎng)62.699公里，嵩欒段全長(zhǎng)66.54公里。洛欒高速與區(qū)域內(nèi)洛陽(yáng)繞城高速公路、連霍高速公路、鄭少洛高速公路、二廣高速公路互聯(lián)成網(wǎng)，與多條省道、縣道相連接，有效補(bǔ)充和完善了洛陽(yáng)地區(qū)的高速公路網(wǎng)絡(luò)，拉動(dòng)豫西南山區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，對(duì)促進(jìn)豫西南地區(qū)旅游資源、礦產(chǎn)資源等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展以及對(duì)改善和提高沿線人民群眾的生產(chǎn)生活水平都具有重要的意義。洛欒高速沿途經(jīng)過(guò)的主要城市自北至南有：洛陽(yáng)市、洛龍區(qū)、伊川縣、嵩縣、欒川縣等。交通地理環(huán)境2：洛欒高速與旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展一洛欒高速12年底通車之后，欒川旅游也將隨之進(jìn)入“高速時(shí)代”。先前欒川旅游的市場(chǎng)半徑可覆蓋至周圍近600公里，能覆蓋太原、西安、石家莊等省會(huì)城市，每年的游客總?cè)藬?shù)可達(dá)到790余萬(wàn)人次。高速公路通車之后，市場(chǎng)半徑至少會(huì)達(dá)到1000公里，就能覆蓋南京、武漢、合肥等地，省外游客數(shù)量會(huì)大幅度上漲。

拉近與中心城市的距離，也就拉近了欒川與游客的距離。每年欒川的自駕游游客能占到全部游客的60%，“交通條件改善后至少能達(dá)到70%?！比藖?lái)了，欒川的經(jīng)濟(jì)就發(fā)展起來(lái)了。

交通地理環(huán)境13洛欒高速有著指標(biāo)性的意義，洛欒高速將帶動(dòng)更多的中遠(yuǎn)途游客進(jìn)入，自駕游客群覆蓋華中、華北、華東地區(qū)。配合以洛陽(yáng)機(jī)場(chǎng)，客群覆蓋范圍延伸至全國(guó)，港澳臺(tái)，乃至海外。2：洛欒高速與旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展二交通環(huán)境設(shè)施3：本項(xiàng)目的地理交通區(qū)位一本項(xiàng)目屬于重渡溝風(fēng)景區(qū)景觀帶和必經(jīng)之地本項(xiàng)目本項(xiàng)目地處洛欒高速重渡溝站高速出入口往西500米處，宗地南側(cè)緊鄰洛欒高速（西至縣城方向），宗地往東區(qū)域有一處小山嶺，形似鯉魚(yú)，俗稱“魚(yú)嶺”，宗地以北一路之隔則是幾百戶民居組成的村落，往北至重渡溝風(fēng)景區(qū)（距離重渡溝風(fēng)景區(qū)約10分鐘車程）。14交通環(huán)境設(shè)施3：本項(xiàng)目的地理交通區(qū)位二本項(xiàng)目輻射八大省會(huì)城市依托良好的交通，本項(xiàng)目憑借重渡溝豐富的景觀資源，可以輻射八大省會(huì)城市，分別是：鄭州、西安、太原、北京、濟(jì)南、南京、合肥、武漢。15交通環(huán)境設(shè)施3：本項(xiàng)目的地理交通區(qū)位三洛欒高速、連霍高速及國(guó)省縣級(jí)公路，形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)16旅游市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)業(yè)正在順應(yīng)這種歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變特點(diǎn)是旅游產(chǎn)品的升級(jí)觀光旅游→休閑旅游→度假旅游背景資料：國(guó)際慣例表明，一國(guó)人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，就進(jìn)入國(guó)內(nèi)旅游的需求增長(zhǎng)期，此時(shí)的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000—3000美元，旅游形態(tài)開(kāi)始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國(guó)旅游的增長(zhǎng)期；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000—5000美元，旅游形態(tài)開(kāi)始向度假旅游升級(jí)；達(dá)到5000美元以上則開(kāi)始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期。1:國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展——旅游渡假地產(chǎn)，下一個(gè)增長(zhǎng)期17旅游市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2:河南省旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展河南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入的增加，促進(jìn)了旅游業(yè)的大發(fā)展發(fā)繁榮。河南省旅游業(yè)增長(zhǎng)迅速，高于全國(guó)水平。2011年—2013年接待游客以每年0.5億次增長(zhǎng)，旅游收入以每年500億元增長(zhǎng)。2011—2013年河南省GDP與居民收入時(shí)間GDP（億元）城鎮(zhèn)居民收入（元）農(nóng)村居民收入（元）2011年272321800065002012年298102044375252013年332502228382022011—2013年河南省接待游客與旅游收入時(shí)間接待游客（億人次）旅游收入（億元）2011年3.072802.062012年3.633283.552013年4.1386318旅游三市場(chǎng)三經(jīng)濟(jì)三環(huán)境3:洛陽(yáng)三旅游三經(jīng)濟(jì)三發(fā)展洛陽(yáng)三經(jīng)濟(jì)三發(fā)展三和居三民收三入的三增加三，促三進(jìn)了三旅游三業(yè)的三大發(fā)三展發(fā)三繁榮三。20三11三--三20三13年接待三游客以每三年近10三00萬(wàn)人三次增三長(zhǎng)。20三11三--三20三13年的旅游三收入比20三11年的三旅游三收入增加三了13三7.三02億元。2011—2013年洛陽(yáng)市GDP與居民收入時(shí)間GDP（億元）城鎮(zhèn)居民收入（元）農(nóng)村居民收入（元）2011年27172016368222012年30012263677772013年33312490085552011—2013年洛陽(yáng)市接待游客與旅游收入時(shí)間接待游客（萬(wàn)人次）入境游客（萬(wàn)人次）國(guó)內(nèi)游客（萬(wàn)人次）旅游收入（億元）2011年68705368173482012年776561.287703.72402.742013年8608.0570.058538485.0219旅游三市場(chǎng)三經(jīng)濟(jì)三環(huán)境4:欒川三縣旅三游經(jīng)三濟(jì)發(fā)三展--三--三20三11至20三13年旅三游發(fā)三展情三況欒川三經(jīng)濟(jì)三發(fā)展三和居三民收三入的三增加三，促三進(jìn)了三旅游三業(yè)的三快速三發(fā)展三。20三11三--三20三13年接三待游三客數(shù)三量和三收入三呈現(xiàn)三雙增三長(zhǎng)趨三勢(shì)。20三11三--三20三13年接待三游客以每三年近10三0萬(wàn)人三次增三長(zhǎng)。20三11三--三20三13年旅游三收入以每三年5億元三增加。2010—2012年欒川縣GDP與居民收入時(shí)間GDP（億元）城鎮(zhèn)居民收入（元）農(nóng)村居民收入（元）2010年1421442547002011年1691676257382012年1591877567702011—2013年欒川縣接待游客與旅游收入時(shí)間接待游客（萬(wàn)人次）旅游收入（億元）2011年68125.92012年79030.72013年87837.15202120三12年底三洛欒三高速三全線三通車三以來(lái)三，欒三川游三客人三數(shù)同三比有三較大三幅度三的提三高。20三13年一三季度三游人三數(shù)同三比增三長(zhǎng)了26三%，旅三游人三數(shù)的三增加三帶動(dòng)三了各三項(xiàng)業(yè)三務(wù)收三入的三快速三增長(zhǎng)三，從三而使三得營(yíng)三業(yè)收三入達(dá)三到了28三60萬(wàn)元三，同三比增三幅達(dá)三到37三.2三%旅游三市場(chǎng)三經(jīng)濟(jì)三環(huán)境5:交通三的發(fā)三展與三旅游三經(jīng)濟(jì)三的相三互扶三持22旅游三市場(chǎng)三經(jīng)濟(jì)三環(huán)境6:國(guó)內(nèi)三旅游三地產(chǎn)三的發(fā)三展--三--旅游三地產(chǎn)是未三來(lái)發(fā)三展的熱點(diǎn)在時(shí)三下住三宅地三產(chǎn)被三調(diào)控三，商三業(yè)地三產(chǎn)仍三處于三“商三住倒三掛”三的泥三潭之三際，旅游三地產(chǎn)或是三調(diào)控三背景三下地三產(chǎn)商三們另三一個(gè)可選三之路任志三強(qiáng)曾三直言三：“三隨著三中國(guó)三旅游三從觀三光旅三游向度假三旅游發(fā)展三，繼三住宅三、商三業(yè)地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)熱三潮之三后，三旅游三地產(chǎn)三將會(huì)三成為三市場(chǎng)三下一三個(gè)熱點(diǎn)?！薄爸袊?guó)目前三已經(jīng)進(jìn)入三休閑三旅游三地產(chǎn)三時(shí)代?！比本┤髮W(xué)三旅游三研究三與規(guī)三劃中三心主三任、三教授三吳必三虎稱三，根三據(jù)專三家預(yù)三測(cè)，20三15年人三類將三會(huì)進(jìn)三入到三一個(gè)三休閑三時(shí)代三。中國(guó)三房地三產(chǎn)協(xié)三會(huì)副三會(huì)長(zhǎng)三朱中三一表三示：三在一三些省三市制三訂的三“十三二五三”規(guī)三劃中三，已三經(jīng)有27個(gè)省三區(qū)市三把旅三游業(yè)三作為三支柱三產(chǎn)業(yè)三或者三第三三產(chǎn)業(yè)三當(dāng)中三的領(lǐng)三頭產(chǎn)三業(yè)，三這說(shuō)三明各三地對(duì)三這項(xiàng)三工作三非常三重視三。本章三總結(jié)中國(guó)三旅游三地產(chǎn)三處于三起步三階段三，河三南省三旅游三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三迅猛三，欒川三旅游三產(chǎn)業(yè)三發(fā)展三潛力三巨大經(jīng)濟(jì)三的快三速發(fā)三展，三為旅三游業(yè)三發(fā)展三提供三了動(dòng)三力；三旅游三業(yè)也三促進(jìn)三了經(jīng)三濟(jì)發(fā)三展。河南三省旅三游產(chǎn)三業(yè)發(fā)三展迅三猛，三高于三全國(guó)三水平三。洛三陽(yáng)作三為旅三游大三市，三是河三南省三乃至三全國(guó)三著名三旅游三勝地三。“欒三川模三式”三一改三傳統(tǒng)三思維三模式三，用三科學(xué)三的發(fā)三展觀三，重三新主三導(dǎo)欒三川經(jīng)三濟(jì)發(fā)三展的三方向三。欒川三擁有三豐富三的旅三游資三源，三“全三景欒三川”三的提三出讓三欒川三旅游三經(jīng)濟(jì)三未來(lái)三發(fā)展三潛力三巨大三?！逗幽先　叭濉比糜稳a(chǎn)業(yè)三發(fā)展三規(guī)劃》為全三省旅三游產(chǎn)三業(yè)發(fā)三展提三供了三政策三支持三，也三為欒三川旅三游業(yè)三大發(fā)三展提三供了三新動(dòng)三力。本項(xiàng)三目作三為欒三川重三渡溝三景區(qū)三，依三托國(guó)三內(nèi)旅三游業(yè)三良好三形勢(shì)三，未三來(lái)發(fā)三展?jié)撊Σ蝗上奕俊?3Pa三rt1認(rèn)知三篇發(fā)展三環(huán)境存在三問(wèn)題客群三分析24項(xiàng)目三存在三問(wèn)題1：項(xiàng)三目現(xiàn)三狀：高低三不平三、存三在林三木、三民房三、耕三地等25項(xiàng)目三存在三問(wèn)題2:項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)三難點(diǎn)三一難點(diǎn)1：區(qū)三域荒三涼，三認(rèn)知三度低本項(xiàng)三目距三離重三渡溝三景區(qū)10分鐘三車程三，目三前該三區(qū)域三較荒三涼，三短時(shí)三間內(nèi)三難在三消費(fèi)三者心三中激三起置三業(yè)熱三情。難點(diǎn)2：不三是凈三地，三拆遷三麻煩地塊三上存三在建三筑物三、林三木等三，加三上村三民受三其他三富裕三起來(lái)三村莊三影響三及村三民素三質(zhì)高三低，三拆遷三存在三一定三難度三。難點(diǎn)3：原三始資三源，三利用三困難地塊三周邊三存在三廟宇三、古三樹(shù)等三，如三何將三地塊三的原三始資三源、三植被三、生三態(tài)等三于項(xiàng)三目互三利共三存，三并且三與重三渡溝三風(fēng)景三區(qū)相三協(xié)調(diào)三，從三而實(shí)三現(xiàn)可三持續(xù)三發(fā)展難點(diǎn)4：淡三季經(jīng)三營(yíng)，三存在三難度度假三地產(chǎn)三（尤三其是三遠(yuǎn)離三城市三的區(qū)三域）三的物三業(yè)是三需要三經(jīng)營(yíng)三的，三如何三保證三經(jīng)營(yíng)三業(yè)績(jī)?nèi)亲钊蟮娜y題三，經(jīng)三營(yíng)的三難度三最終三都表三現(xiàn)在三淡季三經(jīng)營(yíng)三上。三所以三，在三項(xiàng)目三之初三，就三必須三充分三考慮三到淡三季的三經(jīng)營(yíng)三問(wèn)題三，尤三其在三旅游三設(shè)施三的規(guī)三劃上三，要三有足三夠的三設(shè)施三和投三入，三讓淡三季不三淡。26項(xiàng)目三存在三問(wèn)題3:項(xiàng)目三周邊三競(jìng)爭(zhēng)三對(duì)手競(jìng)品三：目三前欒三川已三有九龍三山溫三泉、三老君三山、三雞冠三洞等景三區(qū)度三假地三產(chǎn)的三開(kāi)發(fā)三會(huì)影三響本三項(xiàng)目三的銷三售27項(xiàng)目三存在三問(wèn)題3:問(wèn)題三解決三之道三一本項(xiàng)三目難三點(diǎn)開(kāi)三發(fā)的三實(shí)質(zhì)三是：旅游三區(qū)非三成熟三景觀三區(qū)項(xiàng)三目如三何開(kāi)三發(fā)？開(kāi)發(fā)三難點(diǎn)三的解三決之三道借勢(shì)三：借政三府之三手，三借百三姓之三力，三借重三渡溝三之景三，通過(guò)三產(chǎn)品三規(guī)劃三及景三觀打三造，三融于三當(dāng)?shù)厝?，融三于景三區(qū)造景三：利用三古樹(shù)三、古三廟、三魚(yú)嶺三等制三造人三文景三觀，三吸引三關(guān)注三度，三提高三知名三度。創(chuàng)新三：解決三淡季三經(jīng)營(yíng)三的主三要方三式有三：大三型活三動(dòng)、三會(huì)議三和培三訓(xùn)。28項(xiàng)目三存在三問(wèn)題3:問(wèn)題三解決三之道三二五大三開(kāi)發(fā)三策略實(shí)現(xiàn)三本項(xiàng)三目的三成功三開(kāi)發(fā)策略1：景三區(qū)借三勢(shì)項(xiàng)目三屬于三重渡三溝景三區(qū)邊三緣，三要積三極向三重渡三溝景三區(qū)三“靠三”，三分享三其成三熟區(qū)三品牌三價(jià)值策略2：資三源嫁三接深入三挖掘三重渡三溝農(nóng)三耕文三化、三自然三景觀三的價(jià)三值，三將文三化價(jià)三值嫁三接到三項(xiàng)目三，吸三引游三客。策略3：巧三用地三貌項(xiàng)目三具有三山地三景觀三資源三，統(tǒng)三籌規(guī)三劃合三理布三局，三保護(hù)三資源三和項(xiàng)三目創(chuàng)三新結(jié)三合，三項(xiàng)目三易產(chǎn)三生層三次感三。策略4：規(guī)三劃上三更多三功能賦予三住宅三的旅三游性三、休三閑性三，使三業(yè)主三的生三活更三加豐三富多三彩，三使住三宅成三為多三功能三的生三活載三體。策略5：較三高的三附加三值創(chuàng)新三產(chǎn)品三、提三高附三加值三，提三供一三站式三生態(tài)三旅居三功能三，強(qiáng)三化產(chǎn)三品的三私密三性、三尊崇三性。29機(jī)會(huì)：河南省十二五旅游規(guī)劃提出大力發(fā)展欒川和重渡溝。政策：欒川政府提出全景欒川理念，有利于重渡溝景區(qū)的發(fā)展產(chǎn)品：市場(chǎng)上缺乏合理的度假產(chǎn)品，存在市場(chǎng)空白點(diǎn)機(jī)遇Opportunity資金：旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，前期需要大量資金競(jìng)品：九龍山、老君山、雞冠洞等景區(qū)度假地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)會(huì)影響本項(xiàng)目的銷售威脅Threat優(yōu)勢(shì)

Strength交通：緊鄰洛欒高速重渡溝站出入口，交通便利地段：地處洛欒高速重渡溝站高速出入口往西500米處，是來(lái)往欒川縣城和重渡溝風(fēng)景區(qū)的必經(jīng)之地，區(qū)域地理位置十分優(yōu)越景區(qū)：距離重渡溝景區(qū)10分鐘車程地塊：地塊只有百畝，面積不大拆遷：地塊內(nèi)部存在大量民房、菜地、樹(shù)林，拆遷

不方便地差：地塊有高低落差，平整土地成本增加區(qū)域：距離重渡溝風(fēng)景區(qū)步行距離較遠(yuǎn)，客戶存在認(rèn)知抗性劣勢(shì)

Weakness30項(xiàng)目SW三OT分析Pa三rt1認(rèn)知三篇發(fā)展三環(huán)境存在三問(wèn)題客群三分析31項(xiàng)目客群分析買它三，能三代表三什么三？身份三和地三位的三象征人生三價(jià)值三體現(xiàn)少數(shù)三的高三富人三士所三占有去那三玩，三能代三表什三么？中高三檔消三費(fèi)場(chǎng)三所，三富人三行為度假三與養(yǎng)三生結(jié)三合可以三休閑,可以三私有一誰(shuí)會(huì)三買本三項(xiàng)目三的產(chǎn)三品？32項(xiàng)目客群分析二三客群三來(lái)源本項(xiàng)三目的三目標(biāo)三客群三主要三來(lái)自三以欒川三為中三心的三周邊三縣市。如三欒川三、盧三氏、三靈寶三、洛三寧、三嵩縣三等縣三級(jí)市三以及三三門三峽、三南陽(yáng)三、平三頂山三、洛三陽(yáng)、三鄭州三等地三級(jí)市三。33項(xiàng)目客群分析非體三力勞三動(dòng)者三，主三要是:大中三型私三營(yíng)業(yè)三主，三公司三高層三管理三者大學(xué)三教授三、藝三術(shù)從三業(yè)者三、律三師、三醫(yī)生三等知三識(shí)分三子政府三機(jī)關(guān)三的高三級(jí)領(lǐng)三導(dǎo)三三客群三職業(yè)34項(xiàng)目客群分析四三客群三消費(fèi)三特征不講三究性三價(jià)比三，講三究性三能比。區(qū)三域中三消費(fèi)三者一三般不三很關(guān)三心價(jià)三格，三但很三關(guān)三心產(chǎn)三品品三質(zhì)及三功能三。需要三絕對(duì)私密三性。消三費(fèi)者三非常三獨(dú)立三，所三以對(duì)三產(chǎn)品三的私三密性三要求三很高三，其三較注三重產(chǎn)三品的三個(gè)性三，喜三歡獨(dú)三一無(wú)三二、三惟我三獨(dú)尊三的感三覺(jué)。不一三定都三懂行三，但三一定三懂時(shí)三尚；三不一三定都三有品三位，三但一三定都追求三品位。崇尚三自然三、原三生態(tài)三，追三求靜三雅。追求三健康三，懂三得享三受生三活。35項(xiàng)目客群分析五三客群三心理三需求享受恬靜、舒適、高尚的居住生活對(duì)獨(dú)特、稀缺的自然財(cái)富的領(lǐng)先占有安逸性、私密性高度的私人家庭享受和社交需求對(duì)生理、心理健康、安全的注重與要求獨(dú)特的價(jià)值觀及生活哲學(xué)的高度契合客群心理36六三客群三置業(yè)三需求休閑三度假三型心三理：中產(chǎn)三階層三的壓三力越三來(lái)越三大，三傳統(tǒng)三的觀三光旅三游必三然被三度假三旅游三所取三代。投資三型心三理：旅游三地產(chǎn)三依賴三優(yōu)美三的自三然環(huán)三境和三土地三，而三這些三自然三環(huán)境三和土三地隨三著知三名度三的升三高會(huì)三升值三。炫耀三型心三理：通過(guò)三入住三這些三稀缺三不可三再生三的環(huán)三境中三，獲三得一三種炫三耀性三的滿三足感三。未來(lái)三養(yǎng)老三型心三理：退休三后居三住在三風(fēng)景三優(yōu)美三的小三鎮(zhèn)比三大都三市更三能保三證健三康。商務(wù)三交際三型心三理：商務(wù)三談判三如果三放在三風(fēng)景三優(yōu)美三的別三墅更三能使三談判三雙方三放松三，達(dá)三到增三加成三功機(jī)三遇的三目的三。禮品三型心三理：隨著三經(jīng)濟(jì)三的發(fā)三展，三旅游三度假三成為三一種三時(shí)尚三，旅三游房三產(chǎn)也三將成三為一三種禮三品?？腿喝脴I(yè)三需求三主要三用于三投資三和自三住項(xiàng)目客群分析37項(xiàng)目客群分析七三客群三度假三習(xí)慣5+三2模式三：5天工三作在三市區(qū)三，2天大三休在三郊區(qū)三。11三+1模式三：11個(gè)月三在大三城市三工作三，1個(gè)月三的長(zhǎng)三假（三元旦三、春三節(jié)、三“五三一”三、國(guó)三慶這三四周三加起三來(lái)，三差不三多一三個(gè)月三）跑三到另三外一三個(gè)城三市休三閑。38七三客群三定位他們?nèi)释貧w三自然三的理三念健康三的生三活方三式放松三心靈三的屬三地自由三的居三住體三驗(yàn)有錢三、有三閑的三上層三消費(fèi)三者項(xiàng)目客群分析39Pa三rt2案例三篇40案例三介紹經(jīng)驗(yàn)三借鑒【1三】中國(guó)三最美三最奢三華的三休閑三度假三酒店麗江三悅榕三莊以全三球高三端人三群為三目標(biāo)三客戶三，提三供集三休閑三、度三假、三商務(wù)三、體三驗(yàn)為三一體三的中三國(guó)最三美最三奢華三的休三閑度三假酒三店案例三介紹41案例三介紹發(fā)展三條件麗江三悅榕三莊麗江三悅榕三莊主三要發(fā)三展條三件休閑三產(chǎn)業(yè)三快速三增長(zhǎng)旅游三形式三從觀三光型三向休三閑、三度假三、商三務(wù)型三轉(zhuǎn)變麗江三高端三客群三的增三多中國(guó)三成為三世界三舞臺(tái)三的中三心，三受到三全球三關(guān)注三，國(guó)三外游三客對(duì)三中國(guó)三越發(fā)三感興三趣豐富三的旅三游、三人文三資源項(xiàng)目三周邊三香格三里拉三、玉三龍雪三山的三美景三和麗三江風(fēng)三情的三為項(xiàng)三目提三供了三豐富三的文三化內(nèi)三涵麗江三旅游三資源三基本三能適三應(yīng)客三人來(lái)三休閑三、度三假、三商務(wù)三、旅三游和三探險(xiǎn)三需求三的條三件成功三的度三假品三牌悅榕三莊作三為悅?cè)偶龍F(tuán)頂三級(jí)度三假酒三店品三牌已三得到三世界三認(rèn)可馬爾三代夫三、普三吉島三等海三濱度三假勝三地的三悅榕三莊酒三店為三麗江三酒店三作了三品質(zhì)三保障悅榕三莊客三戶會(huì)三為項(xiàng)三目提三供了三豐富三的客三源政府三的大三力支三持麗江三市政三府全三力支三持旅三游產(chǎn)三業(yè)發(fā)三展、三升級(jí)在政三府的三支持三發(fā)展三下，三麗江三已成三為中三國(guó)休三閑旅三游度三假的三理想三之地三，產(chǎn)三業(yè)基三礎(chǔ)雄三厚，三城市三發(fā)展三需要三提升三品位42案例三介紹規(guī)劃三理念以麗三江古三城的三建筑三風(fēng)格三融合三五星三級(jí)的三現(xiàn)代三化酒三店設(shè)三施，三營(yíng)造三優(yōu)雅三浪漫三的度三假風(fēng)三格，三讓客三人沉三浸在三歡愉三中，三離開(kāi)三的時(shí)三候確三保得三到“三元?dú)馊钡娜a(bǔ)充三。麗江三悅榕三莊43案例介紹運(yùn)作模式頂級(jí)度假酒店品牌導(dǎo)入，占領(lǐng)中國(guó)頂級(jí)休閑度假酒店地位，形成品牌影響力，后期開(kāi)發(fā)推出產(chǎn)權(quán)式酒店。世界三頂級(jí)三酒店三品牌三導(dǎo)入打造三中國(guó)三頂級(jí)三休閑三度假三酒店地產(chǎn)三項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)悅榕三莊國(guó)三際頂三級(jí)度三假酒三店品三牌馬爾三代夫三、普三吉島三等海三濱度三假勝三地的三悅榕三莊酒三店形三象招三牌中國(guó)三國(guó)內(nèi)三頂級(jí)三度假三酒店花園三式別三墅酒三店室外三溫水三按摩三浴池三、私三人泳三池、三護(hù)療三亭麗江三悅榕Sp三a會(huì)所三等二期三產(chǎn)權(quán)三式酒三店別三墅開(kāi)三發(fā)（麗三江悅?cè)徘f三二期三將推三出產(chǎn)三權(quán)式三酒店三）麗江三悅榕三莊44案例介紹【2三】長(zhǎng)三三角地三區(qū)綜三合性三純休三閑度三假社三區(qū)項(xiàng)目三區(qū)位溫泉18三58，位三于蘇三州市三太湖三國(guó)家三旅游三度假三區(qū)，三處于三太湖20三06年新三規(guī)劃三的核三心區(qū)三域，三緊鄰三太湖三湖岸三，是三蘇州三乃至三長(zhǎng)三三角地三區(qū)最三理想三的休三閑旅三游的三區(qū)域三之一三。溫泉18三5845案例介紹溫泉18三58整體三規(guī)劃項(xiàng)目三整體三建筑三風(fēng)格三以中三式為三主，三規(guī)劃三開(kāi)發(fā)三度假三別墅三、酒三店式三公寓三、產(chǎn)三權(quán)式三酒店三、五三星級(jí)三度假三酒店三以及三水上三運(yùn)動(dòng)三項(xiàng)目三，打三造休三閑度三假社三區(qū)。項(xiàng)目三經(jīng)濟(jì)三指標(biāo)總占三地：12萬(wàn)平三方米總建三筑面三積：三約9.三6萬(wàn)綜合三容積三率：0.三8度假三別墅酒店三式公三寓產(chǎn)權(quán)三式酒三店五星三級(jí)度三假酒三店46案例介紹溫泉18三58建筑三設(shè)計(jì)規(guī)劃三－文三化與三建筑三的結(jié)三合，三是溫三泉18三58的核三心規(guī)三劃理三念。利用三“合三院”三和“三天井三”空三間形三態(tài)，三將江三南獨(dú)三特的三蘇派三建筑三、院三落文三化、三傳統(tǒng)三村落三，都三融入三到整三個(gè)社三區(qū)規(guī)三劃中三，讓三生活三回歸三本質(zhì)三。47案例介紹功能三設(shè)置度假三村主三要設(shè)三施周邊三配套三設(shè)施五星三級(jí)度三假酒三店溫泉水上三運(yùn)動(dòng)度假三居所五星三級(jí)度三假酒三店溫泉三度假商業(yè)三水街太湖三國(guó)際三高爾三夫俱三樂(lè)部水星三游艇三俱樂(lè)三部太湖三、新三天地三生態(tài)三公園吳宮三校戰(zhàn)三紀(jì)念三園主題三娛樂(lè)三中心中信三文化三論壇休閑三度假健康三度假娛樂(lè)三運(yùn)動(dòng)居住三體驗(yàn)休閑三度假健康三度假娛樂(lè)三運(yùn)動(dòng)文化三體驗(yàn)自然三體驗(yàn)生態(tài)三體驗(yàn)商務(wù)三度假功能三匹配純休三閑度三假社三區(qū)休閑三度假三群獨(dú)享尊貴分享太湖溫泉18三5848案例介紹【3三】千島三湖內(nèi)三頂級(jí)三大型三度假三酒店三公寓三群總體三定位以為三消費(fèi)三者提三供“三享受三另一三種人三生”三為目三標(biāo)，三在目三前國(guó)三家最三大的三森林三公園三千島三湖內(nèi)三，打三造一三個(gè)真三正頂三級(jí)的三大型三度假三酒店三公寓三群綠城三千島三湖度三假公三寓49案例介紹項(xiàng)目三區(qū)位綠城?千島三湖度三假公三寓位三于淳三安千三島湖三鎮(zhèn)東三北部三，是三千島三湖景三區(qū)內(nèi)三極具三稀缺三性的三西、三北、三南三三面臨三湖的三優(yōu)質(zhì)三地塊三。千三島湖三位于三浙江三省杭三州西三郊淳三安縣三境內(nèi)三，地三處長(zhǎng)三江三三角洲三的腹三地，三被稱三為是三上海三和杭三州的三“后三花園三”。綠城三千島三湖度三假公三寓50案例介紹整體三規(guī)劃項(xiàng)目三占地13三.8萬(wàn)平三方米三，總?cè)ㄖ娣e三近30萬(wàn)平三方米三，由三八座三小高三層、三高層三建筑三組成三，建三成后三將是三華東三地區(qū)三，乃三至全三國(guó)首三屈一三指的三世界三級(jí)大三型休三閑度三假物三業(yè)集三合體三。與國(guó)三際頂三尖的三度假三酒店三管理三集團(tuán)三喜來(lái)三登聯(lián)三手打三造精三裝修三度假三公寓三；整個(gè)三度假三建筑三群更三包括三了超三過(guò)30三00三0平方三米的三度假三配套三區(qū)以三及大三面積三的水三上運(yùn)三動(dòng)區(qū)三；整合三了游三艇俱三樂(lè)部三等多三項(xiàng)頂三級(jí)度三假設(shè)三施。房型三設(shè)置三：一三房70三-1三20平方三米二房17三5-三20三0平方三米三房35三0-三43三0平方三米少量三帶私三家游三泳池三的豪三華別三墅戶三型綠城三千島三湖度三假公三寓51案例介紹功能三設(shè)置五星三級(jí)度三假酒三店度假三公寓游艇三俱樂(lè)三部水上三娛樂(lè)三區(qū)休閑三娛樂(lè)三中心-健身三中心三、醫(yī)三療保三健、三乒乓三球室三、桌三球室三、棋三牌室三、室三內(nèi)游三泳池三、水三療(S三PA三)、足三療等三等設(shè)三施精品三商業(yè)三街千島三湖國(guó)三家森三林公三園項(xiàng)目三主要三設(shè)施休閑三度假健康三度假娛樂(lè)三運(yùn)動(dòng)文化三體驗(yàn)自然三體驗(yàn)生態(tài)三體驗(yàn)商務(wù)三度假居住三體驗(yàn)功能三匹配功能三豐富三、自三成體三系的三大型三休閑三度假三綜合三體綠城三千島三湖度三假公三寓52Pa三rt2案例三篇53案例三介紹經(jīng)驗(yàn)三借鑒經(jīng)驗(yàn)借鑒項(xiàng)目名稱深圳華僑城產(chǎn)品特點(diǎn)主題公園、酒店、商業(yè)、休閑度假、高尚居住等配套設(shè)施.對(duì)于本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)1.主題公園帶動(dòng)人氣.2.項(xiàng)目設(shè)置威尼斯水景主題酒店3.高尚居住區(qū)成為利潤(rùn)收益爆發(fā)點(diǎn)項(xiàng)目名稱芙蓉古城產(chǎn)品特點(diǎn)以川西文化為靈魂，開(kāi)發(fā)休閑度假旅游，進(jìn)而開(kāi)發(fā)高檔旅游地產(chǎn)對(duì)于本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)1.特色休閑餐飲街、手工藝品街、商業(yè)購(gòu)物街2.生態(tài)豪華會(huì)所、星級(jí)賓館、博物館3.打造中國(guó)各地民居風(fēng)格形式高端物業(yè)項(xiàng)目名稱李公堤產(chǎn)品特色依托國(guó)內(nèi)最大城市內(nèi)陸湖——金雞湖、打造國(guó)際風(fēng)情商業(yè)水街、濱湖休閑娛樂(lè)時(shí)尚特區(qū)、休閑商務(wù)領(lǐng)地等高尚休閑娛樂(lè)配套對(duì)于本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)1.開(kāi)放式的商業(yè)休閑水街2..依托金雞湖資源打造休閑度假區(qū)3.項(xiàng)目設(shè)置精英企業(yè)會(huì)所、商務(wù)會(huì)館，精品酒店突出商務(wù)休閑功能4.針對(duì)青年白領(lǐng)的特色業(yè)態(tài)（如豪華KTV、迪廳）

借鑒三價(jià)值1、開(kāi)三放式三的商三業(yè)休三閑風(fēng)三情街三（包三括特三色餐三飲、三商業(yè)三購(gòu)物三等）2、配三套精三英會(huì)三所、三商務(wù)三會(huì)館三突出三商務(wù)三休閑三功能3、特三色民三俗文三化社三區(qū)，三農(nóng)家三樂(lè)果三園采三摘，三魚(yú)塘三釣魚(yú)三等以三積聚三人氣旅游三休閑三地產(chǎn)三，產(chǎn)三品價(jià)三值借三鑒54經(jīng)驗(yàn)借鑒項(xiàng)目名稱綠城千島湖度假公寓產(chǎn)品特色內(nèi)部高爾夫果嶺島,三座主題會(huì)所,一對(duì)一英式管家服務(wù).對(duì)于本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)1.大面積的水上休閑區(qū)；整合了游艇俱樂(lè)部等多項(xiàng)頂級(jí)度假設(shè)施2.喜來(lái)登酒店管理公司+精裝修酒店公寓項(xiàng)目名稱溫泉1858(蘇州環(huán)太湖)產(chǎn)品特點(diǎn)中式風(fēng)格聯(lián)排別墅,溫泉入戶,豪華酒店配套.大型水上運(yùn)動(dòng)等對(duì)于本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)1.項(xiàng)目設(shè)置國(guó)際豪華酒店,2.依托陽(yáng)澄湖資源打造休閑度假區(qū)項(xiàng)目名稱富春山居產(chǎn)品特色依托度假酒店、私人別墅、高爾夫球俱樂(lè)部、富春閣周邊等高尚休閑娛樂(lè)配套對(duì)于本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)

1.與高爾夫球場(chǎng)聯(lián)動(dòng)形成高擋別墅區(qū).2..專屬設(shè)計(jì)師

Jean-

Michel

Gathy

規(guī)劃重現(xiàn)中國(guó)南宋建筑風(fēng)格3.項(xiàng)目設(shè)置國(guó)際豪華酒店,產(chǎn)品三價(jià)值三借鑒1、精三品酒三店公三寓2、打三造濱三湖休三閑區(qū)3、打三造高三檔別三墅區(qū)度假三產(chǎn)品三，價(jià)三值借三鑒成功三項(xiàng)目三經(jīng)驗(yàn)三的一三致趨三同都三說(shuō)明三本項(xiàng)三目前三期酒三店公三寓及三別墅三的先三行是三正確三的選三擇，三但旅三游地三產(chǎn)其三基礎(chǔ)三依然三在于三當(dāng)?shù)厝糜稳龢I(yè)的三發(fā)達(dá)三與認(rèn)三可55Pa三rt3產(chǎn)品三篇56產(chǎn)品三開(kāi)發(fā)產(chǎn)品三主體三與配三套價(jià)值三提升產(chǎn)品三開(kāi)發(fā)【1三】根據(jù)三旅游三地產(chǎn)三的功能三開(kāi)發(fā)三模式本項(xiàng)三目屬三于旅游三度假三地產(chǎn)三和旅三游住三宅地三產(chǎn)類型概念描述特點(diǎn)典型案例是否適合本項(xiàng)目旅游景點(diǎn)地產(chǎn)在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅行活動(dòng)提供的各種觀光、體閑娛樂(lè)的非住宿型建筑物及關(guān)聯(lián)空間。增加景區(qū)的游覽內(nèi)容，提高游客的游覽興趣，進(jìn)而間接提升其它旅游地產(chǎn)的價(jià)值。上海新天地、宋城集團(tuán)的宋城主題公園等×旅游商務(wù)地產(chǎn)在旅游區(qū)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè)城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒(飯)店以及與旅游相關(guān)的寫字樓等均屬此類。海南博鏊等×旅游度假地產(chǎn)為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。依托現(xiàn)有旅游資源，投入休閑度假設(shè)施建設(shè)，大力營(yíng)造旅游度假氛圍。佘山高爾夫別墅、三亞碧海藍(lán)天、千島度假村√旅游住宅地產(chǎn)與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各種住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。提供“第二居所”為主要目的，依靠旅游資源、提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高生活質(zhì)量。杭州宋城的山地別墅等√產(chǎn)品三開(kāi)發(fā)資源類型核心產(chǎn)品典型案例是否適合本項(xiàng)目濱湖類酒店、別墅、公寓、游艇千島湖開(kāi)元度假村、綠城千島湖度假公寓√濱海類酒店、別墅、公寓、高爾夫、游艇半山半島、雅居樂(lè)清水灣×溫泉類酒店、別墅、公寓、休閑養(yǎng)生項(xiàng)目九華山莊溫泉度假酒店、中山溫泉賓館×高爾夫高爾夫球場(chǎng)、酒店、別墅等深圳觀瀾湖高爾夫社區(qū)、南京中山國(guó)際高爾夫×【1三】根據(jù)三旅游三地產(chǎn)三的功能三開(kāi)發(fā)三模式本項(xiàng)三目屬三于旅游三度假三地產(chǎn)三和旅三游住三宅地三產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)【2三】開(kāi)發(fā)三理念城市三新休三閑主三義Ur三ba三n三Ne三w三Le三is三ur三e三Do三ct三ri三ne當(dāng)中三國(guó)人三均Ｇ三ＤＰ三已超三過(guò)了三１０三００三美元三時(shí)當(dāng)一三個(gè)城三市的三私人三汽車三擁有三量突三破２三００三萬(wàn)輛三的時(shí)三候休閑早已三經(jīng)成三為城三市主三流人三群的一種三生活三狀態(tài)，一種三方式，一個(gè)三追求三目標(biāo)主張——舊生三活倒三塌，三新主三義竣三工風(fēng)范——與休三閑互三動(dòng)的三優(yōu)生三哲學(xué)氣質(zhì)——描摹三生活三的細(xì)三節(jié)之三美高度——一座三城市三超越三與升三華境界——其終三結(jié)，三是將三不同三趨于三一致59欒川三重渡三溝墅三苑休三閑度三假山三莊六星三級(jí)度三假區(qū)三內(nèi)，三服務(wù)三于峰三層人三群的集居三住·旅游·休閑·度假三、療三養(yǎng)為三一體三的高三尚地三產(chǎn)60產(chǎn)品三開(kāi)發(fā)【2三】開(kāi)發(fā)三理念Pa三rt3產(chǎn)品三篇61產(chǎn)品三開(kāi)發(fā)產(chǎn)品三主體三與配三套建三議產(chǎn)品三價(jià)值三提升產(chǎn)品三主體三與配三套建三議【1三】建筑三風(fēng)格三建議三：與三自然三相融三，體三現(xiàn)休三閑特三色風(fēng)格三一：三北美三風(fēng)格北美三地處三溫帶三，北三美森三林瀑三布雄三偉壯三麗，三北美三風(fēng)格三也體三現(xiàn)了三北美三風(fēng)格三別墅三色彩三豐富三，線三條流三暢，三簡(jiǎn)單三大方三，處三處體三現(xiàn)著三美國(guó)三文化三追求三活力三和力三量的三自由三性和三開(kāi)放三性，三更加三充分三地表三現(xiàn)了三對(duì)自三然和三人性三的尊三重，風(fēng)格三二：三托斯三卡納三風(fēng)格低錯(cuò)三落的三層面三，凹三凸有三致的三墻體三，以三及用三天然三材料三，如三石灰三、木三頭和三灰泥三勾勒三出來(lái)三的外三墻是三這類三建筑三的典三型特三征，三斑駁三不勻三的墻三壁，三深綠三色的三百葉三窗，三褐紅三色的三陶瓦三屋頂三也是三這類三建筑三的標(biāo)三志。風(fēng)格三三：三中式三古典三風(fēng)格制式三門樓三、帶三有傳三統(tǒng)花三窗的三圍墻三、傳三統(tǒng)民三居屋三頂、三略帶三弧度三的屋三脊、三灰色三為主三的墻三面等三傳統(tǒng)三住宅三的經(jīng)三典符三號(hào)，三明確三體現(xiàn)三著中三式宅三院的三風(fēng)格三。三中三式古三典風(fēng)三格主三要特三征：【特征】三1、北三京四三合院三式的三灰色三坡屋三頂。2、筒三子瓦三及一三定高三度的三院墻三圍合三方式三。3、院三落式三或園三林式三布局三。4、材三質(zhì)多三選用三地域三色彩三濃厚三的灰三磚。三。從資三源特三點(diǎn)出三發(fā)，三演繹三建筑三風(fēng)格從項(xiàng)三目環(huán)三境三自然三資源三為出三發(fā)點(diǎn)三，強(qiáng)三調(diào)風(fēng)三格與三森林三、氣三候、三景觀三相融三合，三使項(xiàng)三目建三筑風(fēng)三格與三自然三和諧三共生。本項(xiàng)三目旅三游度三假、三山景三坡地三兩大三特征三，周三邊森三林貌三密、三湖水三清澈三。產(chǎn)品主體與配套建議【2三】產(chǎn)品三建議三：度假三物業(yè)三與普三通居三家物三業(yè)的三不同三特征三體現(xiàn)度假三物業(yè)三和居三家物三業(yè)的三戶型三沒(méi)有三絕對(duì)三嚴(yán)格三意義三上的三區(qū)分三，度三假物三業(yè)只三是需三要在三一些三關(guān)鍵三節(jié)點(diǎn)三上強(qiáng)三化即三可。區(qū)別三于傳三統(tǒng)物三業(yè)的三使用三上的三特異三化舒三適性三提升三，與三外部三景觀三的搭三接與三可達(dá)三性，三是度三假物三業(yè)追三求的三基本三性原三則空間尺度感大松散空間，少隔斷；強(qiáng)調(diào)灰空間的利用功能分區(qū)明顯，空間區(qū)隔多；灰空間較少利用空間布局注重公共空間與臥室的區(qū)隔，強(qiáng)調(diào)多套間和私密性強(qiáng)調(diào)主臥的套間設(shè)計(jì)動(dòng)線設(shè)計(jì)開(kāi)放共享，動(dòng)線豐富動(dòng)靜分區(qū)，互不干擾功能導(dǎo)向弱化部分生活功能，別墅尤其強(qiáng)調(diào)室外功能突出居家使用的空間趣點(diǎn)營(yíng)造強(qiáng)調(diào)景觀與采光：觀景陽(yáng)臺(tái)，大面積窗戶弱于度假物業(yè)要求度假三物業(yè)居家三物業(yè)63產(chǎn)品主體與配套建議【2三】產(chǎn)品三建議三：四大三原則產(chǎn)品三建議三原則1：豐富三產(chǎn)品三線，三追求三產(chǎn)品三多樣三化，三滿足三中上三層人三士多三元需三求產(chǎn)品三建議三原則2：控制三戶型三面積三，保三持市三場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)力產(chǎn)品三建議三原則3：戶型三強(qiáng)調(diào)三舒適三休閑三、突三顯個(gè)三人空三間，三追求三高價(jià)三值產(chǎn)品三建議三原則4：面積三適中三，不三宜過(guò)三大，三總價(jià)三得到三合理三控制三，適三當(dāng)提三高單三價(jià)，三提升三銷售三利潤(rùn)三。主體三類產(chǎn)三品度假三別墅電梯三洋房（小三高層三）酒店三公寓產(chǎn)品三建議配套三類產(chǎn)三品商業(yè)三街商務(wù)三會(huì)所旅游三接待三中心民俗三特色三農(nóng)家三樂(lè)64產(chǎn)品主體與配套建議產(chǎn)品構(gòu)思產(chǎn)品形態(tài)單位面積（㎡）比例主體多層洋房電梯小高層80-12050%別墅獨(dú)棟200-26010%聯(lián)排180-20010%度假公寓高層酒店式公寓40-7030%總計(jì)40-260

100.00%65【2三】產(chǎn)品三建議三：主體三類別因此三在各三類產(chǎn)三品的三面積三段控三制上三，其三實(shí)也三可以三是多三樣化三的靈三活組三合滿三足不三同需三求產(chǎn)品主體與配套建議【2三】產(chǎn)品三建議三：度假三別墅度假三別墅三建議尺度三舒適三感私密三性觀景三性灰空三間的三利用交錯(cuò)三排布分區(qū)三設(shè)置贈(zèng)送三庭院三、露三臺(tái)大面三積落三地窗挑空三處理大尺三度開(kāi)三放空三間豪華三主衛(wèi)三系統(tǒng)大橫三廳設(shè)三計(jì)多套三間設(shè)三計(jì)66項(xiàng)目定位置身三大自三然中三享受三空氣三、陽(yáng)三光、三流水三、鄉(xiāng)三村、三原野三所帶三來(lái)氣三息單位三面積三：18三0－26三0平方三米/套建筑三立面三：歐三式或三中式三風(fēng)格定三位：三奢華三享受三，融三于自三然67【2三】產(chǎn)品三建議三：度三假別三墅產(chǎn)品主體與配套建議【2三】產(chǎn)品三建議三度假三別墅:A尺度三舒適三感盡量三不用三隔墻三，部三分室三內(nèi)功三能空三間融三合或三簡(jiǎn)化三，增三強(qiáng)空三間尺三度感局部三采用三挑空三處理三增強(qiáng)三了空三間尺三度的三變化三感，三強(qiáng)化三的采三光性三能，三增添三了情三趣性68產(chǎn)品主體與配套建議【2三】產(chǎn)品三建議三度假三別墅:A尺度三舒適三感起居三廳、三餐廳三及廚三房并三排布三置，三兩層三通高三，空三間恢三宏69產(chǎn)品主體與配套建議【2三】產(chǎn)品三建議三度假三別墅:B私密三性多套三間設(shè)三計(jì)和三豪華三舒適三的主三臥共三同組三成的三生活三空間三，極三大的三體現(xiàn)三度假三生活三舒適三享受麓山三國(guó)際三別墅三二層三層步入三三層下至三花園次臥1次臥3次臥3主臥觀瀾三高爾三夫別三墅二三層生活三空間三多套三件設(shè)三計(jì)，三保證三了生三活的三私密三和便三利；每個(gè)三套間三均有三步入三式露三臺(tái)或三陽(yáng)臺(tái)三，增三添舒三適度三和情三趣性三；放大三主臥三的衛(wèi)三浴空三間，三景觀三浴室三和衛(wèi)三生間三是對(duì)三度假三生活三舒適三度的三提升三。70產(chǎn)品主體與配套建議【2三】產(chǎn)品三建議三度假三別墅:B私密三性建筑三主體三采用三分離三式設(shè)三計(jì)，三相互三之間三通過(guò)三連廊三或泳三池相三互連三接，三保證三主、三客、三傭人三活動(dòng)三空間三相互三不干三擾，三實(shí)現(xiàn)三完全三的主三客分三區(qū)、三動(dòng)靜三分區(qū)主人三活動(dòng)三區(qū)客人三活動(dòng)三區(qū)公共三活動(dòng)三區(qū)保姆三活動(dòng)三區(qū)一層二層一層二層71產(chǎn)品主體與配套建議【2三】產(chǎn)品三建議三度假三別墅:C觀景三性贈(zèng)送三大露三臺(tái)，三整合三戶外三景觀三資源三增加三度假三情趣三，同三時(shí)增三加采三光、三通風(fēng)三性大面三積的三觀景三露臺(tái)三，滿三足景三觀觀三賞的三要求三，放三大產(chǎn)三品優(yōu)三勢(shì)大露三臺(tái)可三以增三加情三趣的三觀景三活動(dòng)三空間露臺(tái)三、陽(yáng)三臺(tái)實(shí)三現(xiàn)觀三景的三同時(shí)三，也三是贈(zèng)三送面三積的三常用三手段三，有三助于三提升三項(xiàng)目三性價(jià)三比72產(chǎn)品主體與配套建議【2三】產(chǎn)品三建議三度假三別墅:C觀景三性以大三面積三的落三地窗三，強(qiáng)三調(diào)景三觀視三野開(kāi)三放，三滿足三采光三與空三間通三透的三要求充分三利用三落地三窗的三開(kāi)放三式空三間營(yíng)三造感三、同三時(shí)增三加采三光與三通透利用三大面三積落三地窗三，增三大景三觀面三，最三大化三實(shí)現(xiàn)三與景三觀連三接73產(chǎn)品主體與配套建議【2三】產(chǎn)品三建議三度假三別墅:D亮點(diǎn)三設(shè)計(jì)1、無(wú)三界限三，越三奢華三越簡(jiǎn)三單——大開(kāi)三間、三大尺三度、三大面三寬、三大贈(zèng)三送空三間2、通三透留三白，三超大三陽(yáng)臺(tái)三創(chuàng)造三“空三間之三肺”3、圍三合環(huán)三視，三空中三花園三，屋三頂泳三池，三戶戶三不同三的觀三景角三度74項(xiàng)目定位面向三大眾三的快三速去三化物三業(yè)——墅景三度假三酒店三公寓單位三面積三：40－70平方三米/套建筑三立面三：簡(jiǎn)三潔明三快定三位：三便捷三，舒三適75【2三】產(chǎn)品三建議三酒店三公寓:A格局產(chǎn)品主體與配套建議【2三】產(chǎn)品三建議三酒店三公寓:A格局戶型三以精三裝修三為主三，設(shè)三計(jì)酒三店化三，弱三化功三能的三齊備三，強(qiáng)三化空三間的三舒適三，增三加景三觀的三視野購(gòu)房三者以三投資三為主三，一三般不三會(huì)在三公寓三中長(zhǎng)三期居三住，三所以三一般三開(kāi)發(fā)三商都三會(huì)選三擇以三精裝三的形三式把三房子三交給三購(gòu)房三者，三做到三拎包三入住三，并三便于三后期三經(jīng)營(yíng)三出租三。酒店三公寓三是給三人們?nèi)诙热俾萌螘r(shí)三提供三居住三服務(wù)三的項(xiàng)三目，三則舒三適度三是產(chǎn)三品首三先要三考慮三到的三。所三以一三般的三酒店三公寓三在戶三型設(shè)三計(jì)上三采用三酒店三化的三設(shè)計(jì)三，弱三化廚三房、三儲(chǔ)藏三空間三，強(qiáng)三調(diào)臥三室客三廳的三舒適三度和三增加三景觀三視野76產(chǎn)品主體與配套建議【2三】產(chǎn)品三建議三酒店三公寓:B寬景三觀景觀三視野三最佳三的位三置可三設(shè)少三量觀三景套三房戶三型，三強(qiáng)化三舒適三度，三弧形三設(shè)計(jì)三，彰三顯度三假氛三圍設(shè)計(jì)三上盡三量增三大景三觀面三，減三小進(jìn)三深，三此外三，盡三量減三少空三間的三分割三，74平米三的一三方一三廳兩三衛(wèi)，三充分三體現(xiàn)三度假三產(chǎn)品三的舒三適要三求大面三積的三觀景三露臺(tái)三，主三臥與三客廳三直接三與觀三景臺(tái)三連通三，采三光很三好開(kāi)放三式西三廚結(jié)三合餐三廳干濕三分離三的洗三手間強(qiáng)化三臥房三的舒三適與三奢侈三，強(qiáng)三化主三臥衛(wèi)三生間三的景三觀大浴室觀景臺(tái)觀景臺(tái)77產(chǎn)品主體與配套建議【3三】產(chǎn)品三建議三酒店三公寓:C便利三于私三密兩房三產(chǎn)品三雙入三口、三全套三間設(shè)三計(jì)保三證了三各自三生活三的便三利性三與私三密性臥室三套間三設(shè)計(jì)三，既三方便三度假三生活三，也三保證三臥室三的私三密性主臥次臥主臥次臥雙鎖三設(shè)計(jì)臥室1臥室2連廊主/次臥三雙入三口設(shè)三計(jì)、三臥室三間用三連廊三連接三，保三持各三自私三密性78產(chǎn)品主體與配套建議【2三】產(chǎn)品三建議三酒店三公寓:D度假三性衛(wèi)生三間可三與洗三浴分三開(kāi)，三使浴三室、三陽(yáng)臺(tái)三全部三觀海三或酒三店園三林，三增強(qiáng)三度假三氛圍露臺(tái)浴室衛(wèi)生三間79產(chǎn)品主體與配套建議【2三】產(chǎn)品三建議三酒店三公寓:E公寓三返租三銷售三模式酒店三公寓三采用三公寓三返租三銷售三模式針對(duì)三小戶三型不三長(zhǎng)期三居住三的客三群特三性，三在客三戶自三愿的三條件三下，三可以三引入三酒店三式公三寓的三銷售三模式三，將三公寓三返租三給酒三店，三每年三可享三受30天免三費(fèi)入三住外三，還三可擁三有每三年超三高的三經(jīng)營(yíng)三紅利目的--三--給到三更多三豐厚三條件三，吸三引投三資客好處--三--可以三大幅三增提三升開(kāi)三發(fā)商三利潤(rùn)三。可三以達(dá)三成快三速銷三售，三大大三縮短三銷售三周期三，降三低開(kāi)三發(fā)成三本，三是目三前旅三游地三產(chǎn)營(yíng)三銷的三黃金三模式三。舉例三：以三戶型三面積三為50平米三的公三寓為三例，三售價(jià)三為30三00元/㎡，總?cè)度肴秊?5萬(wàn)元三，每三年三返租三總房三款的10三-1三2%三%作為三固定三回報(bào)三，則8-三10年時(shí)三間就三可收三回全三部投三資后三坐享三收益三。80產(chǎn)品主體與配套建議【2三】產(chǎn)品三建議三酒店三公寓:E公寓三返租三銷售三模式公寓三面積三在40三-7三0平米三，低三總價(jià)三，超三高利三用率三，每三套公三寓售三出后三，若三不長(zhǎng)三期居三住，三則可三交回三度假三酒店三管理三，用三作客三房，三業(yè)主三每年三還可三享受三部分三分紅三收益三。81產(chǎn)品主體與配套建議【2三】產(chǎn)品三建議三多層三電梯三洋房:格局82單位三面積三：80－12三0平方三米/套建筑三立面三：歐三式風(fēng)三格定三位：三低密三度，三高品三質(zhì)產(chǎn)品主體與配套建議【2三】產(chǎn)品三建議三多層三電梯三洋房83內(nèi)部三的格三局分三布，三及投三資理三念與三酒店三公寓三相同產(chǎn)品主體與配套建議會(huì)館三主要三功能三：企業(yè)三家總?cè)客氯龁T工三聚會(huì)三、同三鄉(xiāng)會(huì)三、商三業(yè)聯(lián)三盟聚三會(huì)、三名校三校友三、名三流聚三會(huì)場(chǎng)三所商務(wù)三合作三交流三場(chǎng)所會(huì)議三召開(kāi)84【3三】配套三建議三：A商務(wù)三會(huì)館產(chǎn)品主體與配套建議總體三規(guī)劃三面積三在20三00三M2;分布三項(xiàng)目三入口;人工三湖邊每個(gè)三單位三面積三控制三在80三0-三10三00三M2;可臨三時(shí)出三租，三亦可三長(zhǎng)期三包租85【3三】配套三建議三：A商務(wù)三會(huì)館產(chǎn)品主體與配套建議會(huì)館三外圍三民俗三文化三主題三景觀三；內(nèi)部三庭院三，突三出中三式水三景營(yíng)三造特三色；會(huì)館三內(nèi)部三設(shè)置三溫泉三泳池三，桑三拿區(qū)三等，三滿足三商務(wù)三，會(huì)三談，三休閑三功能三；86【3三】配套三建議三：A商務(wù)三會(huì)館產(chǎn)品主體與配套建議重渡三溝民三俗文三化商三業(yè)街三區(qū)；從洛三欒高三速下三來(lái)至三項(xiàng)目50三0米,商業(yè)三街呈三兩端三布局.局部三建筑三拔高,突出三建筑三的標(biāo)三志性三；參照三豫西三民俗三風(fēng)情三建筑三為主三題,商業(yè)三與景三觀相三結(jié)合,設(shè)置三各類三民俗三商品三、旅三游紀(jì)三念品三、餐三飲等三。87【3三】配套三建議三：B重渡三溝民三俗文三化商三業(yè)街產(chǎn)品主體與配套建議“欒川三豫西三”窗三口——民俗三文化三商業(yè)總建三筑面三積：50三00平方三米商業(yè)三單體三面積50－20三0平方三米不三定氛圍三營(yíng)造三：欒三川重三渡溝三新天三地，三熱鬧三的氛三圍凸三現(xiàn)業(yè)態(tài)三建議三：小型三精品三零售三：當(dāng)三地土三特產(chǎn)三店、三古玩三店、三書畫三店等生活三服務(wù)三類：三私房三菜館三、小三吃等88【3三】配套三建議三：B重渡三溝民三俗文三化商三