dcjianghu民寧園商業(yè)物業(yè)管理實(shí)施技術(shù)方案

民寧園商業(yè)物業(yè)管理方案第一部分前 言三九物業(yè)管理有限公司為三九企業(yè)集團(tuán)直屬企業(yè)，注冊(cè)資金 6000萬元，是一支高度專業(yè)化、年青化的隊(duì)伍，本公司堅(jiān)持以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、低價(jià)收費(fèi)的經(jīng)營(yíng)方針取信業(yè)主，以信守平凡、無限創(chuàng)新的服務(wù)理念贏得了廣大住戶和社會(huì)各界的一致稱贊與高度信賴。在針對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)的特色而編制物業(yè)管理方案中，本公司從上到下都非常重視，為此專門成立了以總經(jīng)理任組長(zhǎng)的編制小組，組織本公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的骨干，根據(jù)民寧園商業(yè)物業(yè)這一非住宅物業(yè)管理的特點(diǎn)，同時(shí)也為創(chuàng)造良好生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，量體裁衣而制定了完善的物業(yè)管理方案及財(cái)務(wù)運(yùn)作管理方案。我們決心在公司人財(cái)物的大力支持下，使民寧園商業(yè)物業(yè)在兩年內(nèi)達(dá)到國(guó)家優(yōu)秀示范物業(yè)管理小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。為達(dá)到既定的目標(biāo)，我們根據(jù)“沒有最好，只有更好”的管理要求和“全心全意為您”的服務(wù)宗旨，參照《全國(guó)城市優(yōu)秀示范物業(yè)管理小區(qū)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》制定了一系列措施，包括治安消防、清潔綠化、房屋維修維護(hù)、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)、業(yè)主客戶投訴、服務(wù)回訪將在我們的管理工作中予以實(shí)施。我們有理由相信在三九物業(yè)人專業(yè)化、一體化的管理服務(wù)下，民寧園商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作，一定會(huì)成為福田區(qū)商業(yè)物業(yè)管理學(xué)習(xí)觀摩的典范。2、三九物業(yè)公司的運(yùn)行機(jī)制三九物業(yè)公司能在短短的幾年內(nèi)，依托三九集團(tuán)依靠艱苦創(chuàng)業(yè)，自力更生的精神，成為物業(yè)界的一匹黑馬，在近千家物業(yè)公司中脫穎而出，與三九物業(yè)公司的運(yùn)行機(jī)制是分不開的?？傮w而言，三九物業(yè)公司的運(yùn)作機(jī)制包括以下內(nèi)容：1）“人才是企業(yè)的根本 ”沒有百萬打工者，就沒有今天深圳這座一夜城的輝煌，沒有為物業(yè)管理辛勤耕耘的三九物業(yè)人，就沒有三九物業(yè)公司的明天。公司對(duì)人才特別重視，為人才的脫穎而出和健康成長(zhǎng)創(chuàng)造了良好的工作環(huán)境和發(fā)展空間，同時(shí)否定了論資排輩和“排排坐，吃果果”等國(guó)營(yíng)企業(yè)的陳舊觀念，讓員工明白：“是金子，就能讓你閃光”。2）“培訓(xùn)是企業(yè)的發(fā)動(dòng)機(jī)” 物業(yè)管理屬于新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，許多觀念和理論都在不斷探討中，為讓企業(yè)永葆青春活力和斗志，我們把培訓(xùn)當(dāng)作頭等大事來抓，通過培訓(xùn)，讓公司老員工能勝任，通過培訓(xùn)，讓公司新員工能迅速融入這個(gè)學(xué)習(xí)型企業(yè)，通過培訓(xùn)，讓公司能推陳出新，守正出奇。3）“激勵(lì)是企業(yè)的潤(rùn)滑劑” ，一個(gè)企業(yè)，剛開始發(fā)展時(shí)，是靠生存的原動(dòng)力及創(chuàng)業(yè)者的雄心，當(dāng)發(fā)展到一定階段時(shí)，就容易染上官僚主義，效率低下，人浮于事等大企業(yè)病，為讓企業(yè)高速運(yùn)轉(zhuǎn)，就必須有一套完善的激勵(lì)機(jī)制，使公司能做到：“工資能高能低，人員能上能下”，永遠(yuǎn)保持創(chuàng)業(yè)時(shí)高速發(fā)展的雄心與動(dòng)力。4）“ISO9002質(zhì)量體系是企業(yè)的生命線”， 企業(yè)要發(fā)展，就必須走規(guī)范化道路，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，靠什么保持規(guī)范化呢？又靠什么保持服務(wù)水準(zhǔn)不會(huì)參差不齊呢？三九物業(yè)人認(rèn)為，企業(yè)要講規(guī)模，行為就要規(guī)范，不能搞個(gè)人英雄主義，麥當(dāng)勞遍地開花就是靠 ISO9002質(zhì)量體系保持團(tuán)隊(duì)的服務(wù)水準(zhǔn)不降低。物業(yè)管理也是如此，通過實(shí)施嚴(yán)格的 ISO9002質(zhì)量體系來保障員工的行為不能隨意惡化，來保障公司的管理標(biāo)準(zhǔn)整齊劃一，來保障公司能穩(wěn)步發(fā)展并來斷進(jìn)步。第二部分物業(yè)簡(jiǎn)況民寧園商業(yè)物業(yè)位于深圳市福田區(qū)彩田路北地段，占地面積 5000M2，總建筑面積21000M2其中，住宅建筑面積 75000M2，辦公建筑面積 6000M2，集住宅商業(yè)辦公于一體高尚小區(qū)。發(fā)展商：深圳市民寧園商業(yè)物業(yè)有限公司深圳市機(jī)電設(shè)備有限公司承建商：三九工程開發(fā)總公司大廈主要機(jī)電設(shè)備有：5臺(tái)客用電梯、備用發(fā)電機(jī)、供配電系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)及消防樓宇監(jiān)控設(shè)施。管理定位管理服務(wù)定位：堅(jiān)持管理服務(wù)規(guī)范化，落實(shí)崗位職責(zé)制度化；實(shí)行顧客溝通網(wǎng)絡(luò)化，采取財(cái)務(wù)管理透明化；切實(shí)提供完善的配套服務(wù)，盡力滿足業(yè)主要求。管理目的1、2、3、

保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強(qiáng)對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)整體物業(yè)的管理、養(yǎng)護(hù)和為使用人提供一流的管理和服務(wù)。統(tǒng)籌安排民寧園商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施的管理、養(yǎng)護(hù)。通過對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、一體化的管理，使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。以優(yōu)良的服務(wù)建立民寧園商業(yè)物業(yè)品牌形象，以為業(yè)主創(chuàng)造“安全、高效、舒適”的工作、生活環(huán)境為己任，維護(hù)和提高深圳民寧園商業(yè)物業(yè)投資有限公司和本公司的社會(huì)聲譽(yù)。管理原則根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及委托管理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“為顧客創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境”的質(zhì)量方針，實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。管理方式深圳民寧園商業(yè)物業(yè)投資有限公司根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及雙方?jīng)Q定的其他事項(xiàng)，全權(quán)委托深圳市三九物業(yè)管理有限公司對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)，三九物業(yè)管理公司在管理合同期內(nèi)對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)負(fù)責(zé)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)大廈社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。管理內(nèi)容1、 大廈房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等沉重結(jié)構(gòu)部位，外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備機(jī)房等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。2、 大廈房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（中央空調(diào)系統(tǒng)、上下水管道、公共照明、天線、供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等）的維修、保養(yǎng)、管理和運(yùn)行系統(tǒng)。3、 民寧園商業(yè)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政共用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、路燈、停車場(chǎng)等）的維修、保養(yǎng)和管理。4、交通、車輛行駛和停泊管理。5、大廈的安全、保衛(wèi)工作。6、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生。7、大廈綠化及消殺管理。8、大廈文化娛樂活動(dòng)。9、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料?？傮w目標(biāo)在管理合同期內(nèi)把民寧園商業(yè)物業(yè)管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的大廈，根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國(guó)家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，在民寧園商業(yè)物業(yè)達(dá)到硬件指標(biāo)后承諾：管理合同生效后，民寧園商業(yè)物業(yè)所有建筑物及配套設(shè)施完善，全部正式驗(yàn)收交付使用壹年內(nèi)達(dá)到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書；二年內(nèi)達(dá)到省級(jí)或國(guó)家級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書。第三部分實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的保證措施一、 管理體制和人員配備1、管理架構(gòu)我們擬設(shè)民寧園商業(yè)物業(yè)管理處為公司的外派機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)民寧園商業(yè)物業(yè)的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個(gè)大廈內(nèi)外事務(wù)。公司與管理處每年簽訂《管理目標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任合同》，管理處按綜合一體化管理七大服務(wù)即：房管、治安、車輛、清潔、綠化、維修、大廈文化，設(shè)管理部、機(jī)電部、護(hù)衛(wèi)隊(duì)、清潔、綠化隊(duì)，管理設(shè)監(jiān)控中心，實(shí)行二十四小時(shí)值班，管理機(jī)構(gòu)見圖示：管理處組織架構(gòu)管理處經(jīng)理助理經(jīng)理中控室安全組財(cái)務(wù)維修組人事行政組保潔綠化組主管主管出納主管主管（助主管2、人員配備資后大人根據(jù)公司質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和辦民寧園商業(yè)物業(yè)綜合一體料化管理勤的內(nèi)容廈、范圍事、廣電安值安安安公工、、文、腦全班度和深全度，科全學(xué)、合全理設(shè)置機(jī)文構(gòu)和人員，力求程實(shí)現(xiàn)物業(yè)資管理指標(biāo)倉(cāng)的承諾化和公司培制網(wǎng)保綠主員三二一員維產(chǎn)庫(kù)、訓(xùn)絡(luò)潔化管定的管理目標(biāo)，本著“精干、高效、以崗定人”的原則確定人員編制。管理處擬工班班班班班護(hù)管管會(huì)管定設(shè)各類人員51兼班理理所理程人。員員管員師1理管理處經(jīng)理名經(jīng)理助理1名管理員1名文化員（兼客戶投訴）1名出納（兼文員）1名工程技術(shù)人員9名監(jiān)控、消防中心控制人員4名安全員21名清潔、綠化11名3、骨干人員的素質(zhì)要求分職責(zé)現(xiàn)具備條件（擬招條件）備注崗位類管全面負(fù)責(zé)民寧園商業(yè)物業(yè)管理男、30歲以上，機(jī)電專業(yè)，具多年物管理處經(jīng)業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)，熟悉理、經(jīng)理經(jīng)理工作理ISO9002質(zhì)量體系助理由公處協(xié)助經(jīng)理管理機(jī)電、維修、消男、本科文化，具多年基層物業(yè)管理助理經(jīng)防、車輛管理、治安、房管、經(jīng)驗(yàn)，熟悉七大服務(wù)工程操作流程及理綠化、清潔、社區(qū)文化七大服檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，熟悉務(wù)工程ISO9002質(zhì)量體系負(fù)責(zé)房管工作手冊(cè)規(guī)定的工作大專學(xué)歷，土建或工民建專業(yè)，具有管理員內(nèi)容，協(xié)助經(jīng)理做好管理、監(jiān)2年以上基層物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，綜合管督、協(xié)調(diào)、服務(wù)各項(xiàng)工作理協(xié)調(diào)能力和技術(shù)專業(yè)能力均較強(qiáng)出納負(fù)責(zé)管理大廈財(cái)務(wù)收支工作，財(cái)務(wù)專業(yè)，大專文化，懂物業(yè)管理財(cái)房前期水電表抄送，統(tǒng)計(jì)工作務(wù)規(guī)定，3年物業(yè)管理財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)管專職負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù)管理工作，負(fù)責(zé)部倉(cāng)管員進(jìn)行物品分類，擬定物品采購(gòu)正派、廉潔、具多年倉(cāng)庫(kù)管理經(jīng)驗(yàn)計(jì)劃大廈負(fù)責(zé)配合、開展、落實(shí)民寧園商業(yè)物業(yè)文化生活。兼客戶投具多年組織經(jīng)驗(yàn)文化員訴處理。水電、負(fù)責(zé)民寧園商業(yè)物業(yè)供配電，助理工程師以上職稱，熟悉物業(yè)的各空調(diào)、中央空調(diào)、電梯、消防等設(shè)備種配電、消防、空調(diào)、電梯、電腦網(wǎng)機(jī)土建、設(shè)施的正常運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)絡(luò)等的管理運(yùn)作電電梯部負(fù)責(zé)報(bào)警、監(jiān)控中心的值班和初級(jí)以上技術(shù)職稱、工程、電子類專中控員處理各類信息，讓監(jiān)控中心起業(yè)，懂消防知識(shí)到管理“樞紐”的作用安隊(duì)長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)大廈的治安和車輛管高中文化，退伍軍人，軍事素質(zhì)優(yōu)全理工作秀，具多年大廈治安管理經(jīng)驗(yàn)事車輛務(wù)負(fù)責(zé)大廈車輛、車場(chǎng)管理工作熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)用管理員部綠綠化負(fù)責(zé)大廈綠化養(yǎng)護(hù)、整治工作技工、園藝專業(yè)，從事多年小區(qū)綠化組長(zhǎng)養(yǎng)護(hù)和管理工作經(jīng)驗(yàn)化清潔負(fù)責(zé)大廈公共場(chǎng)地，用地清潔責(zé)任心強(qiáng)，具多年物業(yè)管理清潔工作隊(duì)組長(zhǎng)衛(wèi)生經(jīng)驗(yàn)4、管理處職責(zé)A、負(fù)責(zé)對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)實(shí)施綜合一體化管理，在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。B、貫徹執(zhí)行公司制定的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理。

司內(nèi)部委派管理員、會(huì)計(jì)、出納、大廈文化員、機(jī)電工程技 術(shù) 人員，保安隊(duì)長(zhǎng)、綠化隊(duì)長(zhǎng)由公司從其它管理處調(diào)配普通操作層員工，部 分 保安 、 技工 、 清潔、綠化人員通過招聘，經(jīng)考核、崗前培訓(xùn)、在 崗 培訓(xùn)，合格者予以錄用C、完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。D、合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。E、定期對(duì)房屋，公共配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。F、負(fù)責(zé)開展豐富多彩的大廈文化活動(dòng)。G、負(fù)責(zé)擬定大廈月工作計(jì)劃。H、積極參加創(chuàng)建安全文明大廈、省優(yōu)秀大廈的考評(píng)工作，提高管理服務(wù)水平。I、負(fù)責(zé)民寧園商業(yè)物業(yè)的安全、防火工作。J、協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開展工作。二、擬采取的管理方式深圳民寧園商業(yè)物業(yè)，是完備的信息化設(shè)施及專業(yè)服務(wù)體系為一體的適合商業(yè)發(fā)展和寫字間辦公的高尚環(huán)境，選擇怎樣的管理方式才能達(dá)到最佳效果呢？我們的基本思路是：嚴(yán)格資質(zhì)管理，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；提供全方位專業(yè)化服務(wù)；嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為；運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，提供高質(zhì)、高效的服務(wù)。民寧園商業(yè)物業(yè)管理方式分 組織系統(tǒng)、 運(yùn)作程序系統(tǒng)、 信息反饋系統(tǒng)和激勵(lì)系統(tǒng) 四部分。、組織系統(tǒng)區(qū)政府市政府三九物業(yè)管理有限公司居委、公安、工商、稅務(wù)等市住宅局深圳民寧園商業(yè)物業(yè)有限公司 民寧園商業(yè)物業(yè)管理處 區(qū)住宅局組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精于高效、一專多能。管理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制。1）管理處實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。2）客戶服務(wù)中心是指揮、控制樞紐， 24小時(shí)值班。3） 安全事務(wù)負(fù)責(zé)大廈治安、交通、消防管理，工程技術(shù)負(fù)責(zé)設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)及便于服務(wù)，環(huán)境管理負(fù)責(zé)環(huán)保管理及大廈衛(wèi)生和綠化服務(wù)，大廈文化負(fù)責(zé)大廈文化活動(dòng)，綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)后勤、人事、房管等工作。4）人員素質(zhì)上要求一專多能，員工起點(diǎn)要高，擁有智能化、網(wǎng)絡(luò)知識(shí)，熟悉電腦、懂英語(yǔ)。2、運(yùn)作程序系統(tǒng)B、整體運(yùn)作流程圖超前介入機(jī)構(gòu)組建驗(yàn)收接管裝修管理擬定方案 崗位培訓(xùn)辦理入住 日常管理B、內(nèi)部運(yùn)作流程圖反饋客戶服務(wù)中心監(jiān) 督操作層各部員工指揮在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者、計(jì)劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位。操作層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)，提倡 JIT管理，充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性。3、信息反饋系統(tǒng)信息反饋圖4顧客 監(jiān)控2 5員工 1 上級(jí) 接收 客戶服務(wù)中心 反饋 有關(guān)部門3傳媒其他命令反饋64、激勵(lì)系統(tǒng)工資福利機(jī)制獎(jiǎng)懲機(jī)制激勵(lì)機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制思想工作機(jī)制示意圖說明：激勵(lì)是民寧園商業(yè)物業(yè)人性化管理的主要方式。尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)希望。服務(wù)住戶和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)雙重效益是權(quán)衡考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)。思想工作機(jī)制在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，并針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作。工作方式有談心、座談、家訪等等。獎(jiǎng)罰機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)罰分明。培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價(jià)值。培養(yǎng)員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策。文化活動(dòng)機(jī)制是民寧園商業(yè)物業(yè)的發(fā)展之源，通過文化活動(dòng)的開展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。三、人員的培訓(xùn)1、培訓(xùn)目的：與企業(yè)發(fā)展、員工個(gè)人發(fā)展規(guī)劃緊密結(jié)合，為公司員工提供良好的培訓(xùn)及訓(xùn)練機(jī)會(huì)，從而改善受訓(xùn)者的知識(shí)、技能及態(tài)度，并因此帶來工作效能和效率的提高，以適應(yīng)公司目前和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要。2、培訓(xùn)方式：為適應(yīng)公司專業(yè)化發(fā)展需要，年度培訓(xùn)方式為設(shè)定培訓(xùn)模塊，突出重點(diǎn)、注重實(shí)效，點(diǎn)、線、面相結(jié)合。除了常規(guī)的入職、強(qiáng)化培訓(xùn)外，全年的培訓(xùn)內(nèi)容設(shè)定若干個(gè)主題，根據(jù)主題特點(diǎn)采取集中授課、交流研討和知識(shí)競(jìng)賽等多樣化的培訓(xùn)方式，以深化主題、強(qiáng)化師資、完善教材。每個(gè)模塊培訓(xùn)的方式和內(nèi)容，將邀請(qǐng)相關(guān)專業(yè)人士召開專題會(huì)確定。建立培訓(xùn)積分制并設(shè)立授權(quán)講師，使培訓(xùn)與考核進(jìn)一步相結(jié)合，業(yè)務(wù)部門內(nèi)部培訓(xùn)與公司組織的培訓(xùn)相結(jié)合。由于積分制強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)部門的培訓(xùn)內(nèi)容必須通過試講確認(rèn)后，方能給以相應(yīng)的積分，這將有利于提高業(yè)務(wù)部門的培訓(xùn)質(zhì)量和效果，培養(yǎng)及發(fā)掘培訓(xùn)人力資源。增強(qiáng)信息溝通及資源共享，充分利用現(xiàn)有資源，運(yùn)用多種渠道開展培訓(xùn)，如開展網(wǎng)上培訓(xùn)，并加強(qiáng)業(yè)務(wù)部門行之有效的培訓(xùn)方式、培訓(xùn)技巧的推廣和交流，以提高培訓(xùn)人員的業(yè)務(wù)水平。強(qiáng)化培訓(xùn)跟查和人力資源調(diào)研工作力度，加強(qiáng)與業(yè)務(wù)部門的溝通交流，有的放矢，注重實(shí)際效果。并逐步使之規(guī)范化、制度化。1） 培訓(xùn)對(duì)象：1、入職培訓(xùn)：新入職員工2、強(qiáng)化培訓(xùn)：擬轉(zhuǎn)正員工3、在職（含升職）培訓(xùn)：1） 部門經(jīng)理：各部門經(jīng)理（含助理經(jīng)理）及擬升為部門經(jīng)理（含助理經(jīng)理）人員；2） 主管人員：各部門主管及擬升為主管人員；3） 各專業(yè)人員：培訓(xùn)負(fù)責(zé)人 /入職引導(dǎo)人/文員/采購(gòu)員/倉(cāng)管員/設(shè)備責(zé)任人等；4） 員工班長(zhǎng)：保安班長(zhǎng)、保結(jié)班長(zhǎng)等。5） 外送培訓(xùn)：內(nèi)審員/救生員/物業(yè)管理上崗證；各類專業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)等。4、年度培訓(xùn)內(nèi)容安排：培訓(xùn)模塊 時(shí)間

培訓(xùn)內(nèi)容

預(yù)期達(dá)到效果溝通與禮儀

兩個(gè)月

白領(lǐng)人士形象禮儀實(shí)用溝通技能內(nèi)、外部顧客溝通

提高一線員工溝通能力，基本達(dá)到對(duì)內(nèi)對(duì)外的良好溝通，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力。職員（工）能適應(yīng)工作需要樹立良好個(gè)人形象、工作禮儀，溝通良好。品質(zhì)管理知識(shí) 全年

與品質(zhì)部QC工作計(jì)劃結(jié)合物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)

提高全員品質(zhì)意識(shí)物業(yè)管理系列知識(shí)

全年

物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)房地產(chǎn)知識(shí)等

熟悉業(yè)務(wù)、了解相關(guān)知識(shí)、滿足崗位要求、提高工作質(zhì)量安全管理類

兩個(gè)月

管理人員體能訓(xùn)練安全、治安專業(yè)技能

提高應(yīng)急能力和治安防范能力，增強(qiáng)體質(zhì)、掌握安全消防常識(shí)三個(gè)月設(shè)備管理系列知識(shí)綠化類知識(shí) 兩個(gè)月

組織給排水、供配電、空調(diào)、電梯、泳池等類別系列研討及培訓(xùn)綠化常識(shí)

提高設(shè)備保養(yǎng)、維護(hù)能力提高綠化操作技能和大廈綠化質(zhì)量5、民寧園商業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是人才的競(jìng)爭(zhēng)。而人才的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵在于企業(yè)是否能最大限度地開發(fā)人力資源。要實(shí)現(xiàn)管理人員現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈。為了提高管理人員的綜合素質(zhì)，培養(yǎng)一大批復(fù)合型人才，多層次地傳輸新理論、新技術(shù)，我們確立了“全員培訓(xùn)、全過程考核”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實(shí)到實(shí)處。⑴ 培訓(xùn)系統(tǒng)構(gòu)成圖A目標(biāo)計(jì)劃D B崗位應(yīng)用組織安排C考核評(píng)估1．為了使培訓(xùn)有實(shí)效，確定目標(biāo)并擬定計(jì)劃。在此基礎(chǔ)上擬定培訓(xùn)的組織形式、課程設(shè)置、培訓(xùn)方式及時(shí)限等。2．計(jì)劃制定后，根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行落實(shí)，靈活運(yùn)用合適的訓(xùn)練形式和方法，使培訓(xùn)獲得預(yù)期的效果。3．培訓(xùn)的考核評(píng)估是培訓(xùn)工作的一個(gè)極其重要的環(huán)節(jié)，我們籍此充分了解培訓(xùn)功效，掌握員工的接受效果。最后根據(jù)評(píng)估考核，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路，確定今后培訓(xùn)工作重點(diǎn)。并把理論運(yùn)用到實(shí)踐工作之中，使培訓(xùn)工作真正落實(shí)到實(shí)效。培訓(xùn)的組織形式：民寧園商業(yè)物業(yè)憑借公司的人才優(yōu)勢(shì)，在公司的指導(dǎo)下具體落實(shí)執(zhí)行。（2）、培訓(xùn)計(jì)劃入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)計(jì)劃階段時(shí)間培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)地點(diǎn)一八月軍訓(xùn)保安隊(duì)長(zhǎng)全體員工民寧園商業(yè)物業(yè)八月企業(yè)簡(jiǎn)況及經(jīng)營(yíng)方針、企呂總?cè)w員工民寧園商業(yè)業(yè)理念、精神物業(yè)八月民寧園商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)況、管曹雷全體員工民寧園商業(yè)理目標(biāo)及管理規(guī)章制度物業(yè)二八月員工守則、理念行為規(guī)范韓彥中民寧園商業(yè)手冊(cè)、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)物業(yè)八月崗位工種業(yè)務(wù)培訓(xùn)：職責(zé)各部門主管各部門員工民寧園商業(yè)工作流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)八月小區(qū)UI手冊(cè)韓彥中全體員工民寧園商業(yè)環(huán)境手冊(cè)物業(yè)三八月參觀國(guó)優(yōu)小區(qū)韓彥中主管以上人員待定四八月驗(yàn)收移交程序曹雷管理人員民寧園商業(yè)物業(yè)五八月客戶手續(xù)辦理程序曹雷管理人員民寧園商業(yè)物業(yè)六八月裝修管理工作程序執(zhí)行標(biāo)梁方勝主管級(jí)人員及民寧園商業(yè)準(zhǔn)工程部人員物業(yè)七八月消防安全、應(yīng)急常識(shí)外聘主管級(jí)人員及民寧園商業(yè)工程部人員物業(yè)八八月實(shí)習(xí)考核班組長(zhǎng)各部門員工民寧園商業(yè)物業(yè)時(shí)間培訓(xùn)主題培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象八月管理與服務(wù)曹雷管理人員八月智能化設(shè)施簡(jiǎn)易維修知識(shí)吳小奇操作房人員八月物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)方祥管理人員八月崗前培訓(xùn)總結(jié)表彰韓彥中全體員工九月《條例》、《細(xì)則》及有關(guān)法規(guī)曹雷管理人員九月公共關(guān)系原理方祥管理人員九月怎樣接待住戶及處理投訴的藝術(shù)韓彥中全體員工九月機(jī)電設(shè)備的原理與維護(hù)吳小奇管理人員九月住戶心理學(xué)方祥管理人員九月如何切實(shí)提高服務(wù)水準(zhǔn)曹雷管理人員九月如何開好業(yè)務(wù)懇談會(huì)韓彥中管理人員九月內(nèi)務(wù)管理曾強(qiáng)管理人員九月怎樣做好上門服務(wù)工作曹雷操作層員工九月怎樣杜絕違章韓彥中操作層員工一、培訓(xùn)的評(píng)估考核1．培訓(xùn)前考核：了解員工現(xiàn)狀，制訂切實(shí)可行的培訓(xùn)計(jì)劃，確定員工培訓(xùn)的需求。2． 培訓(xùn)中考核：技術(shù)（能）方面的培訓(xùn)，根據(jù)實(shí)際情況，邊培訓(xùn)邊考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)對(duì)沒有按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。3．培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操考評(píng)筆書面考評(píng)兩種，反饋培訓(xùn)績(jī)效，把考評(píng)結(jié)果作為評(píng)核員工綜合培訓(xùn)成績(jī)的主要依據(jù)。四、物質(zhì)裝備計(jì)劃為了確保的民寧園商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化，我們本著高起點(diǎn)一步到位、高水平科學(xué)先進(jìn)、高效益合理實(shí)用的原則，擬定物資裝備計(jì)劃如下：2、管理用房（共計(jì) 120平方M）客戶服務(wù)中心 30 平方MA、電腦化管理配置物業(yè)管理軟件1套6000元B、行政：辦公用品項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)價(jià)格（元）用途備注辦公桌椅25張20000復(fù)印機(jī)1部25000打印機(jī)2部6200空調(diào)機(jī)4部18000電腦3部18000保險(xiǎn)柜1個(gè)500電話3部2000傳真機(jī)1部2500照像機(jī)1部2500社區(qū)文化公司統(tǒng)一購(gòu)置廚房裝備用具1套6000員工服裝94套20000冬裝、夏裝各2套辦公用資料1批5000資料柜6個(gè)3000沙發(fā)、茶幾4套2400C、維修工具75型室內(nèi)疏通機(jī)1部2000元沖擊鉆1部1200元切割機(jī)1部800元電工工具2500元水工工具1500元高空作業(yè)工具1套1000元鋁合金梯3部1500元電焊機(jī)1臺(tái)2500元常用材料備件1批5000元D、清潔綠化工具吸塵吸水機(jī)1臺(tái)7000元打蠟機(jī)18000元垃圾箱80個(gè)4000元手拉車2輛1000元清潔工具3套3000元剪草機(jī)2臺(tái)24000元綠籬修剪機(jī)1臺(tái)2000元鋤、鏟、鎬各10把750元刀、剪各10把300元膠管400M2000元垃圾周轉(zhuǎn)車4臺(tái)3200元噴霧器2臺(tái)400元鐵鏟10把200元掃帚10把100元E、治安、交通、消防管理裝備無線對(duì)講機(jī)10部20000元警示牌30個(gè)300元消防斧頭5把500元專用消防扳手5把150元防毒面具10套2000元消防靴10套800元手提式1211滅火器20支3000元推車式1211滅火器6套6000元消防云梯1把1200元訓(xùn)練器材1套5000元五、民寧園商業(yè)物業(yè)工作計(jì)劃1、正常期的管理工作計(jì)劃序項(xiàng)目?jī)?nèi)容時(shí)間備注號(hào)1．制定房屋及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃；房屋及公共設(shè)2．養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；物業(yè)交付使用一3．維修基金的管理；施的維修保養(yǎng)之日起4．房屋的維修管理；5．房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù)1．設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；二機(jī)電設(shè)備的維2．設(shè)備的運(yùn)行管理；物業(yè)交付使用修保養(yǎng)3．設(shè)備的維修管理；之日起4．設(shè)備能源和安全管理。1．治安管理；物業(yè)交付使用三安全事務(wù)管理2．交通車輛管理；之日起3．消防管理。智能化設(shè)施管1．日常使用操作；物業(yè)交付使用四2．維護(hù)；理之日起3．系統(tǒng)完善。1．綠化管理；物業(yè)交付使用五大廈環(huán)境管理2．清潔衛(wèi)生管理；之日起3．環(huán)保管理。六財(cái)務(wù)管理1．財(cái)務(wù)帳務(wù)物業(yè)交付使用2．費(fèi)用收取。之日起七大廈文化活動(dòng)1．舉辦宣傳；物業(yè)交付使用開展2．舉辦大廈活動(dòng)；之日起3．提供大廈服務(wù)。服務(wù)及完善配物業(yè)交付使用八之日起套2、驗(yàn)收與接管程序接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)單位、承建單位（或個(gè)人托管）的新建房屋（或原有房屋）時(shí)，在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過程中不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。我們?nèi)盼飿I(yè)管理公司不僅要盡早地介入物業(yè)的建設(shè)，而且要充分利用其在接管驗(yàn)收中的地位嚴(yán)格把關(guān)，決不允許馬虎從事，得過且過，避免公司今后遭受損失。成立民寧園商業(yè)物業(yè)驗(yàn)接小制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)接管移交手續(xù)書審查資料、圖紙，親臨現(xiàn)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)簽問訂題，物做業(yè)好記保錄，修督合促整同改鑒定移交 書面手續(xù)，做好遺留工程備 案3、制定物業(yè)驗(yàn)收計(jì)劃及接管手續(xù)書物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組會(huì)同賽博韋爾管理處，根據(jù)物業(yè)管理合同的要求制定相應(yīng)《物業(yè)驗(yàn)收計(jì)劃》，在驗(yàn)收計(jì)劃中明確驗(yàn)收的步驟、驗(yàn)收的工程、驗(yàn)收工程所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收的責(zé)任人員，驗(yàn)收計(jì)劃應(yīng)由驗(yàn)收技術(shù)小組組長(zhǎng)審核，并報(bào)總經(jīng)理審批。驗(yàn)收小組應(yīng)在接管驗(yàn)收前 15天制定出接管驗(yàn)收手續(xù)書。4、資料的接管驗(yàn)收開發(fā)商（大業(yè)主）通知物業(yè)公司接管驗(yàn)收。驗(yàn)收技術(shù)小組會(huì)同民寧園商業(yè)物業(yè)管理處按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行資料的接管驗(yàn)收，認(rèn)真審查驗(yàn)收、移交方提供的產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料，并記錄在《驗(yàn)收交接記錄》中，對(duì)于個(gè)別一時(shí)難以備齊的資料，在不影響整個(gè)接管驗(yàn)收工作的進(jìn)度下，可由交接雙方議定，限期提交并做好記錄備查。5、物業(yè)的預(yù)驗(yàn)收物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組分專業(yè)，按驗(yàn)收計(jì)劃要求依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。驗(yàn)收技術(shù)小組依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)物業(yè)的實(shí)物進(jìn)行驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備和主材的規(guī)格型號(hào)、容量、制造廠一并清查數(shù)量、安裝位置等。在預(yù)驗(yàn)中查出不合格工程，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，返回給移交單位，限定日期由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改，并商定時(shí)間復(fù)核。對(duì)預(yù)驗(yàn)收的單種設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收，主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)。對(duì)不符合的指標(biāo)及時(shí)得出書面意見，要求移交單位組織設(shè)備制造廠家或施工單位進(jìn)行重新調(diào)試，達(dá)到規(guī)定的要求。10、物業(yè)的驗(yàn)收在預(yù)驗(yàn)收的物業(yè)遺留問題統(tǒng)計(jì)表之遺留問題落實(shí)實(shí)施后，物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組進(jìn)行驗(yàn)證并在房屋遺留問題中記錄結(jié)果。整改合格后，按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行正式的物業(yè)驗(yàn)收。樓宇的實(shí)物驗(yàn)收，按驗(yàn)收計(jì)劃進(jìn)行，做到三符合。一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合；二是工程的主要設(shè)備的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；三是設(shè)備包括設(shè)備聯(lián)接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)的功能符合，驗(yàn)收結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄》中。在實(shí)物驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)不合格立即提出書面《遺留問題整改報(bào)告》限期整改，并在《驗(yàn)收交接記錄》中記錄。崗位移交在完成資料交接、鎖匙交接和現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收后，物業(yè)管理處各崗位人員全部進(jìn)駐崗位，配合移交方崗位人員一起履行運(yùn)行職責(zé)，管理處此間不承擔(dān)管理責(zé)任，僅作為責(zé)任移交過程。各崗位移交最高時(shí)限電梯 2 周消防 1 周配電 1 周給排水 1 周供氣半周其余崗位半周在崗位移交完成后，移交方人員工撤離現(xiàn)場(chǎng)，全部管理責(zé)任由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)。至此，物業(yè)接收過程完成，物業(yè)管理處出具驗(yàn)收總結(jié)，物業(yè)進(jìn)入日常管理階段。驗(yàn)收后的工作各專業(yè)工種根據(jù)驗(yàn)收后的情況，填寫《工程驗(yàn)收交接記錄》和《房屋設(shè)備交接表》。驗(yàn)收技術(shù)小組根據(jù)單項(xiàng)《工程驗(yàn)收交接記錄》，作出綜合性驗(yàn)收評(píng)定，并將驗(yàn)收?qǐng)?bào)告呈交公司總經(jīng)理。公司總經(jīng)理代表物業(yè)驗(yàn)收單位，同物業(yè)移交單位辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)驗(yàn)收技術(shù)小組填寫《竣工資料和驗(yàn)收記錄表》，匯總驗(yàn)收的各種資料、報(bào)告。將經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理單位、管理公司等單位簽字生效的全部各類資料報(bào)告存檔。第四部分一、管理經(jīng)費(fèi)來源民寧園商業(yè)物業(yè)管理處收費(fèi)遵循三個(gè)原則：A、按深圳市物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)收??；B、按照管理費(fèi)“收支平衡，略有節(jié)余”的原則收?。籆、定期公布管理費(fèi)收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。1）管理服務(wù)費(fèi)民寧園商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按深圳市政府頒布的《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（寫字樓）》二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，即辦公、寫字樓按人民幣6.5元/平方M·月收取,以后經(jīng)雙方協(xié)商可做適當(dāng)調(diào)整 .管理費(fèi)方面可以根據(jù)發(fā)展商提供的條件，采取一些優(yōu)惠措施如前期收費(fèi)適當(dāng)降低等吸引入住業(yè)主。2）車輛保管費(fèi)、車輛場(chǎng)地使用費(fèi)。3）向入住業(yè)主提供多種有償服務(wù)費(fèi)。4）其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。二、增收節(jié)支措施1、增設(shè)一些入住業(yè)主歡迎的有償服務(wù)工程，以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)。2、 根據(jù)“精干高效”的原則，在保證推進(jìn)公司物業(yè)管理質(zhì)量體系所需人力、物力、財(cái)力資源的同時(shí)，選撥一專多能型管理人才，精簡(jiǎn)人員、提高工作效率。3、 抓好大廈的綜合管理，加強(qiáng)巡視監(jiān)督、杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象，盡量減少維修費(fèi)用的支出，從而降低管理成本。三、經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算1、 依據(jù)1） 根據(jù)開發(fā)商提供的有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行測(cè)算；2） 管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)深圳市物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；3） 人工費(fèi)：參照物業(yè)管理行業(yè)普遍工資水平制訂；4） 水、電、煤氣費(fèi)用按深圳供電公司和自來水公司、煤氣公司公布的價(jià)格支出。2、 經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算表管 理 費(fèi) 用 測(cè) 算 表序工程測(cè)算依據(jù)號(hào)本工程定崗定編配置人員25人，管理處5人（正、副經(jīng)理一人工費(fèi)各1人、管理員1人、財(cái)務(wù)2人），工程部7人，保安部6人，清潔綠化部7人管理處經(jīng)理（港職）1人5000元/月助理經(jīng)理1人3500元/月管理員1人3000元/月會(huì)計(jì)1人3000元/月出納1人2000元/月(1)員工工資工程技術(shù)人員3人2500元/月/人監(jiān)控、消防中心技術(shù)人員4人2500元/月/人保安員6人1600元/月/人清潔、綠化人員7人1100元/月/人按深圳市社會(huì)保險(xiǎn)局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。工資超過2000元的(2)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)員工，計(jì)算繳費(fèi)工資定為1532元（深圳市上年平均工資標(biāo)準(zhǔn)）；工資不足2000元的員工，計(jì)算繳費(fèi)工資定為1000元。暫預(yù)定 6名深圳市戶口， 19名非深圳戶口。(3)福利基金工資總額的14%(4)工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資總額的2%(5)教育經(jīng)費(fèi)工資總額的1.5%(6)辦勞動(dòng)用工手按人均500元/年計(jì)

占總費(fèi)備測(cè)算式 測(cè)算結(jié)果 用比例注(%)（1）+ +（6） 65334元/月 38%1 ×5000=5000×3500=3500×3000=30001×3000=30001×2000=2000元/月30%51300×2500=7500×2500=10000×1600=9600×1100=7700小計(jì):51300元/月養(yǎng)老：6×1532×12%=110319×1000×7%=1330醫(yī)療:6×1532×7%=64319×1532×2%=5824015元/月2%工傷:25 ×1532×0.8%=306待業(yè):51300 ×1%=51小計(jì):4015 元/月51300×14%=7182元/月7182元/月4%51300×2%=1026元/月1026元/月6‰51300×1.5%=770元/月770元/月4‰25×500÷12=1041元/月1041元/月6‰續(xù)及暫住證400×2×4=3200按每人每年二套(保安員另加一套作訓(xùn)服)計(jì)算200×2×6=2400管理人員制服:400元/套(350×2+200×1)×7=6300二制服費(fèi)工程技術(shù)部人員制服:200元/套150×2×7=21001167元/月9‰保安員制服:350元/套。作訓(xùn)服200元/套小計(jì):14000元/年清潔及綠化人員制服:150元/套每月攤制服費(fèi):14000÷12=1167元/月三辦公費(fèi)（1）++（6）19987元/月8%1)市內(nèi)交通、其他交通30元/人·月×5人30×5=150(1)交通通訊費(fèi)2)通訊：傳真機(jī)500元/臺(tái)，電話300元/臺(tái)×5臺(tái)500+300×5+300×5=35003650元/月2%小計(jì)：3650元/月(2)低值易耗品人均80元/月計(jì)人均金額×人數(shù)3520元/月1%80×44=3520元/月(3)大廈文化活動(dòng)為大廈客戶免費(fèi)提供書刊、雜志、背景音樂用品及集體活年費(fèi)÷月數(shù)4167元/月1%費(fèi)動(dòng)經(jīng)費(fèi)，預(yù)估5萬元一年50000÷12=4167元/月(4)書報(bào)費(fèi)管理處訂閱報(bào)刊雜志費(fèi)用1800元/年年費(fèi)÷月數(shù)150元/月1‰1800÷12=150元/月(5)業(yè)務(wù)費(fèi)用于各項(xiàng)往來業(yè)務(wù)開支，預(yù)計(jì)2000元/月2000元/月2000元/月7‰★空調(diào)機(jī)3部10000元★復(fù)印機(jī)1部5000元★電腦2部15000元，★物業(yè)管理軟件1套6000元打印機(jī)2部6200元，傳真機(jī)1部2500元照相機(jī)1部2500元，辦公桌椅5張3000萬元固定資產(chǎn)總值÷折舊年限固定資產(chǎn)折舊沙發(fā)、茶幾4套2400元，保險(xiǎn)柜1個(gè)500元6000÷（5×12）=1000元/月費(fèi)、低值易耗資料柜6個(gè)3000元，電話3部2000元(6)其它設(shè)備總值÷攤銷年限6500元/月3%品攤銷、籌建辦公用資料一批5000元，廚房用具1套6000元132000÷（2×12）=5500元/月費(fèi)攤銷75型疏通機(jī)1部2000元，沖擊鉆1部1200元小計(jì)：6500元/月切割機(jī)1部800元，電工工具2500元水工工具1500元，高空作業(yè)工具1套1000元鋁合金梯3部1500元，電焊機(jī)1臺(tái)2500元常用材料備件1批5000元吸塵吸水機(jī)1臺(tái)7000元，打蠟機(jī)1臺(tái)18000元垃圾箱80個(gè)4000元，手拉車2輛1000元清潔工具3套3000元，★剪草機(jī)2臺(tái)24000元，綠籬修剪機(jī)1臺(tái)2000元鋤、鏟、鎬各 10把750元，刀、剪各 10把300元膠管400M2000元，垃圾周轉(zhuǎn)車 4臺(tái)3200元噴霧器2臺(tái)400元，鐵鏟 10把200元掃帚10把100元無線對(duì)講機(jī)10部20000元，警示牌30個(gè)300元消防斧頭5把500元，專用消防扳手5把150元防毒面具10套2000元，消防靴10套800元手提式1211滅火器20支3000元推車式1211滅火器6套6000元（地下車庫(kù)用）消防云梯1把1200元，訓(xùn)練器材1套5000元帶★的設(shè)備按5年計(jì)提折舊，其余設(shè)備按2年攤?cè)氤杀景春?jiǎn)易測(cè)算法計(jì)算本項(xiàng)費(fèi)用：公共設(shè)備建造成本以建筑成建筑面積×每平方建筑成本單價(jià)×公共設(shè)備建造成本占建筑成本的比例÷公共設(shè)備設(shè)施本的25%計(jì)取，折舊按25年計(jì)算，每平方M建筑面積每月四（25年×12個(gè)月）×維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)率維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)應(yīng)分?jǐn)偟墓苍O(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提6000×3500×20%÷（25×12）×?。▎挝幻娣e建筑成本按3500元/平方M估算）40%=5600元/月五清潔衛(wèi)生費(fèi)（1）++（5）1）垃圾站鐵桶，330元/個(gè)，共5個(gè)，每年更換一次

19600元/月 7%3790元/月 2%2）不銹鋼吐痰桶，200元/個(gè)，每層樓二個(gè)，二年更換材料費(fèi)用÷更換時(shí)間(1)工具費(fèi)一次330×5÷12+5×10×200÷24+2×10÷640元/月2‰3）塑料桶，每層2個(gè)，40元/個(gè)，一年更換一次12+5×2×10×0.45×30=390元/月4）日常塑料袋，每層2個(gè)/天，0.45元/個(gè)(2)消殺費(fèi)每月消殺3次,每次為500元消殺次數(shù)×單價(jià)1500元/月1%3×500=1500元/月(3)清理化糞池每月估計(jì)100元，100元/月100元/月(4)清潔用料按目前各物業(yè)管理公司實(shí)際支出平衡800元/月800元/月800元/月3‰(5)垃圾清運(yùn)費(fèi)設(shè)5個(gè)垃圾桶，每月每桶150元清運(yùn)費(fèi)計(jì)算垃圾桶數(shù)×每桶清費(fèi)單價(jià)5×150=750元/月六綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)綠化面積10575平方M，大堂花卉擺設(shè)(1)++（4）(1)工具費(fèi)常備易損小件工具，按每百平M綠化面積5元估算綠化面積÷100×5300÷100×5=150元/月(2)農(nóng)藥、化肥、按每平M綠化面積0.3元計(jì)綠化面積×0.3補(bǔ)苗費(fèi)300×0.3=90元/月用水量/平方M·月×水單價(jià)/噸×綠(3)綠化用水按0.3噸/平方M·月，每噸3.5元計(jì)地面積0.3×3.5×300=315元/月(4)大堂、辦公擺按年支出租費(fèi)5000元/年計(jì)金額/年÷月數(shù)花5000÷12=416元/月七不可預(yù)見費(fèi)一至六項(xiàng)之和的5%計(jì)提110849×5%=5542元/月八企業(yè)管理費(fèi)一至七項(xiàng)之和的10%的計(jì)提116391×10%=11639元/月九稅前利潤(rùn)一至八項(xiàng)之和的10%計(jì)提128030×10%=12803元/月十稅收一至九項(xiàng)之和的5%計(jì)提140833×5%=11325元/月十一設(shè)備保險(xiǎn)按設(shè)施設(shè)備原值500萬元計(jì)，保費(fèi)0.3%設(shè)備原值之和×0.3%÷12個(gè)月2000000×0.3%÷12=500元/月十二折舊費(fèi)按10年折舊計(jì)原值÷年限÷122000000÷10÷12=16667元/月十三公用水電費(fèi)含電梯、公共地方、線、變損、供排表、消防等用電用水,建筑面積×單位面積費(fèi)用平均值按行業(yè)寫字樓單位面積公用水電費(fèi)平均值預(yù)計(jì)6000×0.8=4800元/月++

750元/月 3‰971/4%150元/月2‰90/月1%315元/月2%2084元/月7‰5542/3%11639/6%12803/7%7042/4%500/4‰16667/14%4800/6%158042/100%第五部分物業(yè)檔案建立與管理科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為民寧園商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。我們擬采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的手段，配備專職檔案管理人員，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)現(xiàn)有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格、科學(xué)、集中的管理。1、 檔案資料的分類簡(jiǎn)索1） 開發(fā)建設(shè)單位移交檔案資料產(chǎn)權(quán)資料A、工程批準(zhǔn)文件B、用地批準(zhǔn)文件C、投資許可證D、規(guī)劃許可證E、開工許可證F、拆遷安置資料技術(shù)資料A、物業(yè)規(guī)劃圖B、建筑施工圖C、竣工圖a）總平面圖b）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖c）消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖D、地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告E、工程合同F(xiàn)、開、竣工報(bào)告G、工程預(yù)決算H、圖紙會(huì)審記錄I、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）J、隱蔽工程驗(yàn)收簽證K、沉降觀察驗(yàn)收簽證L、竣工驗(yàn)收證明書M、鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書N、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書O、水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書P、砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告Q、供水的試壓報(bào)告R、綠化工程竣工圖紙及相關(guān)資料S、消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明T、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料U、公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明V、機(jī)電設(shè)備使用說明書W、用水、用電、用氣指標(biāo)批文X、水、電、氣表、校驗(yàn)報(bào)告Y、智能系統(tǒng)、通訊、電視等交驗(yàn)證明及相關(guān)資料物業(yè)資料A、大廈基本資料B、分區(qū)資料2） 管理單位自建檔案資料（1）顧客資料A、入住業(yè)主資料a）入住業(yè)主通知書b）入住業(yè)主協(xié)議書c）顧客公約d）其它B、人員檔案a）企業(yè)情況登記表b）身份證（2）日常管理資料A、環(huán)境管理記錄a）日常巡查記錄b）垃圾清運(yùn)記錄c）消殺記錄d）噪音檢測(cè)記錄B、保安管理記錄a）日常巡查記錄b）交接班記錄c）值班記錄d）物資搬運(yùn)放行記錄e）緊急事件處理記錄f）車輛管理記錄g）夜間查崗記錄h）閉路監(jiān)控系統(tǒng)錄相帶B、出租檔案a）入住認(rèn)定書b）承租人員資料D、車輛檔案a）車輛詳細(xì)資料b）車位使用協(xié)議C、裝修管理檔案a）裝修申請(qǐng)表b）裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書c）臨時(shí)施工人員登記表d）施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照e）消防審批資料D、維修服務(wù)檔案a）維修委托單b）維修服務(wù)回訪記錄E、收費(fèi)管理檔案a）月收費(fèi)明細(xì)表及匯總表b）管理費(fèi)收支公布表c）管理處與外單位簽訂的各類合同d）其它F、設(shè)備管理檔案a）公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄b）機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄c）設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄d）智能系統(tǒng)值班記錄e）設(shè)備設(shè)施巡視檢查記錄f）水箱清洗記錄g）二次供水設(shè)施衛(wèi)生合格證h）水質(zhì)抽樣檢查報(bào)告i）設(shè)備臺(tái)帳G、大廈文化檔案a）各項(xiàng)活動(dòng)計(jì)劃及實(shí)施記錄b）圖片及錄像c）新聞媒介報(bào)導(dǎo)剪集d）大廈文化活動(dòng)總結(jié)H、顧客意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄I、顧客訪問記錄J、顧客投訴及處理記錄K、員工管理檔案a）員工個(gè)人詳細(xì)資料b）員工培訓(xùn)考核記錄c）員工業(yè)績(jī)考核記錄d）員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄L、培訓(xùn)檔案a）培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄b）培訓(xùn)考核及跟查記錄c）軍事訓(xùn)練及消防演習(xí)記錄M、行政文件a）政府部門文件b）函件c）物業(yè)公司及集團(tuán)公司文件d）管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件e）管理處榮譽(yù)資料N、其它2、 檔案、資料的管理辦法1）檔案、資料建立及管理運(yùn)作流程示意圖民寧園商業(yè)物業(yè) 管理處提供的資料 建立的資料民寧園商業(yè)物業(yè)管理處檔案管理室2）檔案資料收、發(fā)管理程序A、 管理處重要資料（如開發(fā)商提供的資料）接收必須經(jīng)過管理處經(jīng)理或其指定借閱文件復(fù)印文件張貼文件作廢文件負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。B、管理處日常管理文件按照本公司制定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放及接收，并分卷歸檔。3、 檔案資料管理要求1） 采用各種形式的文檔儲(chǔ)存方式，如電腦磁盤、光盤、錄像帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應(yīng)的保管、儲(chǔ)存方法。2）盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和利用。3）電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理，并定期清除過期失效文件。4） 原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄。當(dāng)文件狀況有所變動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù)，以保證查閱者及時(shí)找到有效的文件。5） 檔案的鑒定必須由管理處主任或其指定人員負(fù)責(zé)，對(duì)檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，其他未經(jīng)授權(quán)人士無權(quán)決定。6） 檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，逐一編號(hào)，登記造冊(cè)，編輯目錄，最好按不同業(yè)務(wù)部門分柜保存。為工作方便可設(shè)置部門開架檔案。7） 檔案保管必須有專人負(fù)責(zé)，以達(dá)到文件管理要求，必須做到檔案標(biāo)識(shí)清晰，分類明確，易查找；檔案出室必須由具備資格的人員經(jīng)過登記后方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究相關(guān)責(zé)任；檔案入室時(shí)必須經(jīng)過檢查，如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ)，損壞嚴(yán)重需追究借閱人員的責(zé)任。檔案管理人員需按時(shí)檢查檔案借閱情況，以便及時(shí)收回在外文件，防止管理疏忽所導(dǎo)致的文件流失和泄密。檔案室內(nèi)保管環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)等，配置有效的滅火器材，潮濕天氣需放置生石灰等物質(zhì)，檔案管理人員需及時(shí)進(jìn)行檢查和清理，保證文檔保管條件符合公司文件管理要求。二、管理指標(biāo)承諾對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾，不僅是我們對(duì)客戶的莊嚴(yán)責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)也是我們?cè)谄髽I(yè)內(nèi)部推行目標(biāo)責(zé)任管理和量化考核的基礎(chǔ)和標(biāo)尺。我們將通過推行各級(jí)目標(biāo)責(zé)任管理，實(shí)現(xiàn)量化考核，實(shí)現(xiàn)人人身上有指標(biāo)，個(gè)個(gè)肩頭擔(dān)責(zé)任，爭(zhēng)取在接管民寧園商業(yè)物業(yè)二年內(nèi)達(dá)到省市或國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)水平，各項(xiàng)管理指標(biāo)達(dá)到“國(guó)優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)新保輝大廈各類指標(biāo)做以下承諾，請(qǐng)考評(píng)和監(jiān)督實(shí)施。各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾及措施序號(hào)指標(biāo)各稱國(guó)家承諾完成承諾指標(biāo)的措施標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采用分工負(fù)責(zé)、責(zé)任到人。建立完善的巡查1房屋及配套設(shè)施完好率98%99%以上制度，嚴(yán)格管理，健全檔案記錄，每半年進(jìn)行一次房屋完好率檢查。維修人員24小時(shí)待命，接到維修通知立即2房屋零修、急修及時(shí)率98%99%以上組織維修，十五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄。保潔員十二小時(shí)保潔工作，按保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行3保潔率99%100%操作，保潔工作落實(shí)到人，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核，實(shí)行10%淘汰率。4維修工程質(zhì)量合格率100%100%維修工程師全程控制，部長(zhǎng)監(jiān)督檢查，并按5公共照明完好率95%99%6停車場(chǎng)完好率95%99%7大廈內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰以下08摩托車、汽車被盜率1‰以下09火災(zāi)發(fā)生率1‰以下010違章發(fā)生率1‰以下0.5‰以下11違章處理率90%以上100%12業(yè)戶有效投訴率2‰以下1‰以下13投訴處理率95%以上100%14維修服務(wù)以及投訴回訪95%100%率15物業(yè)管理服務(wù)滿意率95%99%16綠化完好率95%99%17大型及重要機(jī)電設(shè)備完95%99%好率18管理費(fèi)收繳率90%95%19管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格98%100%率（注：支持性程序文件或作業(yè)指導(dǎo)書符后）

規(guī)定及時(shí)回訪。落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)公共照明及停車場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由工程技術(shù)部監(jiān)督執(zhí)行，并健全檔案記錄。建立閉路監(jiān)控、報(bào)警，巡更監(jiān)控等治安技防系統(tǒng)，實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以人防和技防相結(jié)合。全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由保安員進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理確保院區(qū)安全。建立以交叉巡視制度,跟蹤管理,及時(shí)發(fā)現(xiàn),及時(shí)處理加強(qiáng)宣傳,杜絕違章發(fā)生,并建立相應(yīng)的回訪記錄采取措施，加強(qiáng)與顧客溝通，定期走訪，設(shè)立接待日，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，做到投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。實(shí)行人性化管理，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，增進(jìn)與業(yè)戶的溝通，在日常工作中注意收集業(yè)戶的廣泛意見，完善小區(qū)服務(wù)。劃定責(zé)任區(qū)域，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)修復(fù)。制定嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實(shí)崗位責(zé)任制，實(shí)行巡查制度，建立設(shè)備檔案，制定預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃。按規(guī)定定期公布管理費(fèi)收支帳目，接受業(yè)戶查詢，公布及查詢帳目以法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的工程及費(fèi)用為準(zhǔn)，人員培訓(xùn)有計(jì)劃，有考核、有記錄，制度落實(shí)，各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責(zé)任制，考核標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)意識(shí)和態(tài)度好，敬業(yè)精神強(qiáng)。三、三九物業(yè)管理民寧園商業(yè)物業(yè)的優(yōu)勢(shì)雄厚的實(shí)力三九物業(yè)管理有限公司是國(guó)家經(jīng)貿(mào)委直屬三九集團(tuán)下屬公司，注冊(cè)資金 6000萬元，是一家具有獨(dú)立法人資格，以發(fā)展物業(yè)管理及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主的股份制有限公司，公司經(jīng)過多年的發(fā)展，管理面積以達(dá) 130萬平方M、八個(gè)管理處，擁有一批高素質(zhì)的專業(yè)管理人員，其中大、中專畢業(yè)生占 80%以上，有專業(yè)技術(shù)職稱的占60%以上，是深圳市物業(yè)管理甲級(jí)資質(zhì)的企業(yè)。完善的質(zhì)量體系三九物業(yè)管理有限公司具有ISO9002物業(yè)管理質(zhì)量體系認(rèn)證?！罢f到、做到、行之有效”以規(guī)范的管理體系，嚴(yán)格的監(jiān)督檢查制度，保證管理工作水準(zhǔn)保持一致。物業(yè)管理一條龍服務(wù)三九物業(yè)積累了多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)各類物業(yè)基本設(shè)施從電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水措施、保安系統(tǒng)、大樓中央控制系統(tǒng)直至停車場(chǎng)管理、衛(wèi)生、綠化工程等均有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)，從而可以按大樓的設(shè)計(jì)、實(shí)用需求，安排、規(guī)劃出一個(gè)最經(jīng)濟(jì)而實(shí)用的物業(yè)管理方案，并確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常，維修及時(shí)，使業(yè)主、客戶享受更完善的服務(wù)。具有管理高科技智能大廈的成熟管理經(jīng)驗(yàn)公司承接了聚友集團(tuán)旗下產(chǎn)業(yè)——聚友大廈的物業(yè)管理工作，該大廈聚集了聚友視訊公司、研發(fā)高科技公司等一批高科技產(chǎn)業(yè)公司。在物業(yè)管理上開創(chuàng)和積累了管理現(xiàn)代化智能大廈的充足經(jīng)驗(yàn)，配合網(wǎng)絡(luò)的管理與維護(hù)，采取自己獨(dú)特的方式和專業(yè)技術(shù)，擁有行業(yè)的科技含量和本公司的技術(shù)實(shí)力，與此同時(shí)也帶出了一大批專家型的技術(shù)和管理人才。四、物業(yè)管理服務(wù)工程1、 安全保衛(wèi)服務(wù)：提供 24小時(shí)安全保衛(wèi)服務(wù)，對(duì)重點(diǎn)防范區(qū)域采用 24小時(shí)錄象和安全人員巡察服務(wù)，對(duì)來訪人員實(shí)現(xiàn)核實(shí)登記制度。安全管理人員必須熟悉大廈情況，規(guī)范安全保衛(wèi)程序，文明服務(wù)、禮貌執(zhí)勤。2、 清潔綠化服務(wù)：清潔衛(wèi)生實(shí)行一體化管理；環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊備完好，整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施隨時(shí)保持清潔。綠化管理集中為對(duì)大廈的環(huán)境綠化實(shí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及日常護(hù)理，保證物業(yè)的自然環(huán)境優(yōu)美與完好。3、維修服務(wù)：為客戶提供及時(shí)準(zhǔn)確的服務(wù)。4、停車管理服務(wù)：大廈建有停車場(chǎng)，保證 24小時(shí)為住戶開放，并實(shí)行智能化監(jiān)控管理。5、 大廈文化活動(dòng)：為加強(qiáng)顧客與顧客之間，顧客與管理處之間的相互交流和溝通渠道，管理處將利用節(jié)日和假期，組織各種大廈文化活動(dòng)和郊游活動(dòng)，以促進(jìn)客戶間的友好、和睦的關(guān)系，形成良好的大廈新風(fēng)尚。6、代理、代辦服務(wù)：代購(gòu)飛機(jī)、車船票，代租車輛，代訂報(bào)刊、雜志、鮮花、禮品，代辦電話、互聯(lián)網(wǎng)、等服務(wù)五、對(duì)民寧園商業(yè)物業(yè)管理的整體設(shè)想和策