物業(yè)管理法律法規(guī)測試題

物業(yè)管理法律法規(guī)測試題單項選擇題：（共10分）1、現(xiàn)在，狹義物業(yè)管理法律是指（）。A.物業(yè)管理條例B.物權法C.民法通則D.協(xié)議法2、《物業(yè)管理條例》所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主經(jīng)過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由（）按照物業(yè)服務協(xié)議約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動。A.業(yè)主B.物業(yè)服務企業(yè)C.業(yè)主和使用人D.業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)3、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)關系是（）。A.平等法律主體關系B.領導與被領導關系C.管理者與被管理者關系D.法人與法人關系4、在物業(yè)管理法律關系中（）法律關系占大多數(shù)。A.刑事B.民事C.人事D.行政5、業(yè)主是指（）A.物業(yè)使用人B.物業(yè)全部權人C.占有些人D.管理人6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分經(jīng)營性收益屬于（）全部。A.全體業(yè)主B.物業(yè)服務企業(yè)C.開發(fā)建設單位D.居民委員會7、縣級以上地方人民政府（）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動監(jiān)督管理工作。A.房地產(chǎn)行政主管部門B.工商行政主管部門C.小區(qū)管理辦公室D.物業(yè)管理協(xié)會8、在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)，應該訂立書面（）。A.委托協(xié)議書B.暫時委托協(xié)議C.前期物業(yè)服務協(xié)議D.暫時管理委托協(xié)議9、建筑物區(qū)分全部權人就是指在物業(yè)管理活動中（）。A.住戶B.租戶C.業(yè)主D.物業(yè)服務企業(yè)10、業(yè)主委員會權利起源于（）。A.業(yè)主大會授權B.管理規(guī)約C.業(yè)主委員會章程D.政府授權二、多項選擇題：（共20分）1、物業(yè)管理法律法規(guī)調(diào)整對象是（）。A.物業(yè)協(xié)議關系B.物業(yè)財產(chǎn)關系C.物業(yè)管理民事關系D.物業(yè)管理行政關系2、業(yè)主對建筑物區(qū)分全部權專有部分所享受權利為（）。A.占有B.使用C.收益D.相鄰權3、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享受以下權利（）。A.按照協(xié)議約定接收物業(yè)服務企業(yè)提供服務B.監(jiān)督業(yè)主委員會工作C.對物業(yè)共用部位公用設施設備和相關場地使用情況享受知情權和監(jiān)督權D.監(jiān)督專題維修資金管理和使用。4、業(yè)主對建筑物區(qū)分全部權專有部分所應負擔義務為（）。A.按照原來用途和使用目標使用專有部分B.維護建筑物安全和外觀美觀C.不得隨意變更經(jīng)過專有部分用于維持建筑物使用功效各種管線D.獨自負擔修繕自己專有部分費用和責任5、業(yè)主在物業(yè)管理活動中應推行以下義務（）。A.參加業(yè)主大會會議，行使投票權B.恪守管理規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)則C.按要求繳納專題維修資金D.按時交納物業(yè)服務費用6、物業(yè)服務協(xié)議應該對（）等內(nèi)容進行約定。A.服務質(zhì)量B.服務費用C.物業(yè)管理用房D.物業(yè)管理7、管理規(guī)約訂立應遵照（）。A.正當性標準B.整體性標準C.民主標準D.自愿標準8、新建物業(yè)接管驗收應移交資料主要有（）。A.驗收資料B.價格資料C.產(chǎn)權資料D.技術資料9、物業(yè)管理糾紛處理方式主要有（）。A.協(xié)商B.調(diào)解C.行政裁決和行政復議D.仲裁、訴訟10、物業(yè)承接查驗主要內(nèi)容（）。A.移交物業(yè)資料B.查驗物業(yè)共用部位C.查驗物業(yè)公用設施設備D.物業(yè)專有部位三、選擇題：（共10分）1、《物權法》頒布使我國有了一部統(tǒng)一專門物業(yè)管理法。（）2、在我國，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間組成一個管理與被管理關系。（）3物業(yè)管理行為其實就是一個提供物業(yè)公共性服務商品行為（）4、物業(yè)使用人在物業(yè)管理中權利義務有業(yè)主與物業(yè)使用人約定，與物業(yè)服務企業(yè)無關。（）5、業(yè)主委員會作為全體業(yè)主正當權益代表，其權利要大于業(yè)主大會。（）6、物業(yè)服務企業(yè)能夠自行決定向業(yè)主代收業(yè)主應向供水、供電、供氣和有線電視等單位繳納關于費用。（）7、物業(yè)服務協(xié)議主體是物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。（）8、管理規(guī)約應該采取政府物業(yè)主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。（）9、物業(yè)服務企業(yè)應對承接驗收住宅小區(qū)質(zhì)量負最終責任。（）10、只要經(jīng)過完工驗收，開發(fā)建設單位就能夠?qū)⒎课莺完P于設施交付使用。（）四、名詞解釋：（共10分）1、物業(yè)管理法；（3分）2、業(yè)主；（3分）3、物業(yè)服務協(xié)議；（4分）五、簡答題：（共20分）1、業(yè)主在物業(yè)管理活動中義務；（5分）2、《物業(yè)管理條例》中基本制度有哪些？（5分）3、物業(yè)服務協(xié)議內(nèi)容主要有哪幾部分？（5分）4、物業(yè)管理糾紛處理方式有哪些？（5分）六、案例分析題：（共30分）1、某小區(qū)業(yè)主在小區(qū)內(nèi)自家門棟前丟失了一輛自行車，該業(yè)主由此拒絕交納物業(yè)服務費。該業(yè)主認為自己交納物業(yè)服務費中包含保安費，但小區(qū)保安并沒有真正做到確保自己財產(chǎn)安全，所以不交物業(yè)服務費。該業(yè)主做法合理嗎？請簡明說明。(15分)2、某小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)是由開發(fā)商選聘，一戶業(yè)主買房時沒有簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》，業(yè)主入住后以未簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》及物業(yè)服務問題太多為由，不交物業(yè)服務費及園區(qū)共用水電費。（1）該物業(yè)企業(yè)與開發(fā)建設單位訂立物業(yè)服務協(xié)議對該業(yè)主是否有約束力？（5分）（2）因為物業(yè)服務問題能作為不繳納物業(yè)費及公共用水電費理由嗎？請簡述。（10分）答案選擇題：1、A2、D3、A4、B5、B6、A7、A8、C9、C10、A二、多項選擇題：1、ABCD2、ABC3、ABCD4、ABCD5、BCD6、ABCD7、ABC8、CD9、ABCD10、ABC三、選擇題：1、錯2、錯3、對4、錯5、錯6、錯7、錯8、錯9、錯10、錯四、名詞解釋：1、廣義上物業(yè)管理法是指調(diào)整物業(yè)管理關系全部法律總稱；狹義上物業(yè)管理法是指建設部頒布《物業(yè)管理條例》2、業(yè)主是物業(yè)全部權人，業(yè)主能夠分為獨立全部權人和區(qū)分全部權人。3、物業(yè)服務協(xié)議；是指由委托人選定被委托人，被委托人按照雙方約定進行委托管理、被委托人接收服務并支付一定費用協(xié)議。五、簡答題：1、業(yè)主在物業(yè)管理活動中義務；（1）恪守業(yè)主條約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）恪守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出決定；（4）按照國家關于要求交納專題維修資金；（5）按時交納物業(yè)服務費用；（6）法律、法規(guī)要求其余義務。2、《物業(yè)管理條例》中基本制度有哪些？1、業(yè)主大會制度2、管理規(guī)約制度3、業(yè)主委員會立案制度4、招投標制度5、承接與交接制度6、通知制度7、保修責任制度8、資質(zhì)管理制度9、匯報制度10、專題維修資金制度3、物業(yè)服務協(xié)議內(nèi)容主要有哪幾部分？4、物業(yè)管理糾紛處理方式有哪些？六、簡答題：1、不合理。（1）、物業(yè)企業(yè)保安并非保險。1、保安負責園區(qū)公共秩序和安全。2、保安費是對物業(yè)企業(yè)所提供保安服務酬勞和賠償。3、丟車屬于治安或刑事犯罪，應由公安機關破案，由行為人負責賠償。4、保險——投保人依照協(xié)議約定，向保險人支付保險費，保險人對于協(xié)議約定可能發(fā)生事故因其發(fā)生所造成財產(chǎn)損失負擔賠償保險金責任。二、物業(yè)企業(yè)保安并非保管。1、保管——對某個特定財產(chǎn)或物品保護和管理，同時對保管財產(chǎn)或物品損失按保管協(xié)議負有賠償責任。2、該業(yè)主假如與物業(yè)簽定有特定委托保管自行車協(xié)議，則物業(yè)應按照協(xié)議簽定內(nèi)容給予業(yè)主賠償，不然，不予賠償。3、假如業(yè)主將車停放于小區(qū)內(nèi)有些人看管車棚內(nèi)，并辦有交接手續(xù)，在此情況下車輛丟失，可要求物業(yè)企業(yè)賠償。三、自行車丟失或其余財產(chǎn)損失不能成為拒交物業(yè)費理由。1、交納物業(yè)服務費是業(yè)主義務?！段飿I(yè)管理條例》第七條要求：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，推行以下義務：五）、按時交納物業(yè)服務費用。2、交納物業(yè)費是商品交換要求。物業(yè)企業(yè)提供服務實質(zhì)上也是一個商品，是一個服務性商品。業(yè)主享受物業(yè)服務，就是購置和消費了物業(yè)服務這種商品，就理應支付對應費用，這么才組成商品交換。而不交費用就是非法占有物業(yè)服務商品，物業(yè)企業(yè)收不到物業(yè)費，其勞動價值得不到賠償，商品再生產(chǎn)就無法進行，物業(yè)服務就無法繼續(xù)提供。3、自行車丟失或其余財產(chǎn)損失賠償與交納物業(yè)費是兩個不一樣民事責任，不能以某一項民事責任來抵消另一項民事責任。2、一、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主雖未簽協(xié)議，但雙方存在實際上協(xié)議關系。1、物業(yè)企業(yè)在前期是受開發(fā)商委托，開發(fā)商是大業(yè)主，物業(yè)企業(yè)與大業(yè)主之間簽定有《前期物業(yè)服務委托協(xié)議》；2、雖業(yè)主個人未簽定此協(xié)議，但并不代表物業(yè)企業(yè)就解除物業(yè)服務，物業(yè)服務并未停頓，該業(yè)主實際上已在享受物業(yè)服務內(nèi)容，已組成了事實協(xié)議關系。二、業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)服務和收費存在異議，可經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主委員會處理，或提起民事訴訟，但不能以此為由不交物業(yè)服務費。1、向業(yè)委會反饋意見，改進服務質(zhì)量；2、對不合格物業(yè)企業(yè)可經(jīng)過業(yè)主大會解聘物業(yè)企業(yè)；3、對物業(yè)企業(yè)服務和收費有異議，可提起訴訟，由法院判決；4、業(yè)主個人，不能以自己對物業(yè)服務優(yōu)劣主觀判斷而拒交費用。三、向業(yè)主解釋共用水電費收取依據(jù)及收取原因：1、依據(jù)與開發(fā)商簽定《前期物業(yè)服務委托協(xié)議》及與小業(yè)主簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》內(nèi)容；2、依據(jù)物業(yè)企業(yè)向物價局立案《物業(yè)服務收費標準》；3、本著“誰受益誰分攤”標準，現(xiàn)在生活水平提升了，業(yè)主不單單只是購置一處住所，而主要是購置園區(qū)環(huán)境及物業(yè)服務。環(huán)境好了，生活在小區(qū)里才能感受到家溫暖，反之，假如沒有園區(qū)各種景觀照明及動態(tài)水景，小區(qū)就失去了靈氣，業(yè)主住在里面也不會感受到舒適。所以，業(yè)主受益了，對應就要分攤園區(qū)共用水電費；4、物業(yè)企業(yè)即使是為業(yè)主服務，但物業(yè)企業(yè)也是一個企業(yè)，也需要贏利，假如單靠物業(yè)費收取來達成收支平衡是不可能，假如業(yè)主再不交納共用水電費，讓物業(yè)來負擔話，物業(yè)是運作不下去，長久這么下去會形成惡性循環(huán)，最終造成物業(yè)服務品質(zhì)下降，業(yè)主不滿，物業(yè)企業(yè)退出對小區(qū)管理；5、物業(yè)企業(yè)在使用園區(qū)共用水電費時，會本著節(jié)約標準，水系水更換時進行二次利用（澆花或洗地），公共照明依照天氣進行隨時調(diào)整，不會浪費使用，假如業(yè)主對園區(qū)水電使用有好提議，物業(yè)會主動采納。目標：讓業(yè)主了解費用收取使用方法及物業(yè)各項工作，讓業(yè)主切身明白物業(yè)是真心站在業(yè)主角度來考慮問題、來開展各項工作。物業(yè)管理法規(guī)考試題一、判斷題：（每小題1分，共21、物業(yè)管理企業(yè)應該服從業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作出一切決議和決定。（Х）2、物業(yè)買受人在與建設單位訂立物業(yè)買賣協(xié)議時，應該對業(yè)主暫時條約給予書面承諾。（√）3、前期物業(yè)管理費用，由物業(yè)建設單位或與其訂立物業(yè)服務協(xié)議物業(yè)管理企業(yè)負擔。（Х）4、業(yè)主是物業(yè)全部權人。（Х）5、業(yè)主享受物業(yè)共用部位、共用設施設備全部權或者使用權，建設單位不得私自處罰。（√）6、《物業(yè)管理條例》不適用建設單位自建自用，不聘請物業(yè)管理企業(yè)情況。(√)7、物業(yè)管理活動內(nèi)容是對房屋、場地、設施設備進行維涵養(yǎng)護管理，以及維護環(huán)境衛(wèi)生和秩序。(√)8、業(yè)主大會應該代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主正當權益。（Х）9、業(yè)主大會會議能夠采取集體討論形式，也能夠采取書面征求意見形式。(√)10、業(yè)主委員會應該向所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門立案。(√)11、物業(yè)管理企業(yè)與居民委員會之間并不存在法律上關系。(√)12、建設單位應該在銷售物業(yè)之后，制訂業(yè)主暫時管理規(guī)約。（√）13、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應該對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。（√）14、憲法是我國根本大法，在國家法律體系中享受最高法律地位和法律效力，自然是物業(yè)管理法律淵源。（√）15、法律是由全國人大及其常委會依法制訂和變動，其法律地位和效力低于憲法而高于其余法，是法形式體系中二級大法。（√）16、行政法規(guī)是由最高國家權力機關依法制訂和變動，關于行政管理和管理行政事項規(guī)范性文件總稱。（√）17、各地方人大及其常委會都能夠頒布物業(yè)管理地方法規(guī)。（Х）18、由國務院頒布、于9月1日實施全國《物業(yè)管理條例》是現(xiàn)在我國物業(yè)管理行業(yè)第一個具備最高法律效力行政規(guī)章。（Х）19、有行為能力人一定有權利能力，有權利能力人一定有行為能力。（Χ）20、物權是指直接支配物并具備排他性民事財產(chǎn)權利。（√）二、單項選擇題：（每小題1分，共20題）1、物業(yè)買受人在與建設單位訂立物業(yè)買賣協(xié)議時，應該對恪守業(yè)主暫時管理規(guī)約給予（A）A、書面承諾B、承諾C、不應承諾D、不予書面承諾2、（D）必須經(jīng)過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。A、全部物業(yè)B、住宅物業(yè)C、住宅規(guī)模較小D、前期管理住宅物業(yè)3、從事物業(yè)管理人員應該按照國家關于要求，取得（D）A、上崗證書B、職稱證書C、執(zhí)業(yè)資格證書D、職業(yè)資格證書4、物業(yè)管理權利基礎起源于（B）A、委托管理B、建筑物區(qū)分全部權C、政府分配D、居民委員會授權5、物業(yè)管理對公共秩序作用是（B），屬于安全防范性質(zhì)。A、保障業(yè)主人身安全B、提供幫助性管理服務C、行使治安管理職能D、業(yè)主自治管理6、建筑物區(qū)分全部權人就是指在物業(yè)管理活動中（C）。A、住戶B、租戶C、業(yè)主D、物業(yè)管理企業(yè)7、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分經(jīng)營性收益屬于（A）全部。A、全體業(yè)主B、物業(yè)管理企業(yè)C、開發(fā)建設單位D、居民委員會E、公安派出所8、業(yè)主（A）變更經(jīng)過專有部分供水、供電、供氣、通訊等維持物業(yè)正常使用各種管線。A、不得隨意B、允許依照自己需要C、能夠任意D、能私自9、業(yè)主或物業(yè)使用人對其余業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)管理企業(yè)合理使用、維護、修繕和改良行為，彼此間（C）相互容忍。A、沒有必要B、依照自己需求C、應該有義務D、沒有義務10、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)過訂立物業(yè)服務協(xié)議，明確與業(yè)主（A）關系。A、權利與義務B、服務與被服務C、管理與被管理D、委托與被委托11、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，具備物業(yè)管理重大事項最終決定權是：（C）A、業(yè)主委員會B、居委會C、業(yè)主大會D、其余組織。12、在物業(yè)管理中，房屋全部權歸業(yè)主，業(yè)主處于（A）地位。A、主導B、次要C、服從D、幫助13、在房屋保修期內(nèi)，完工驗收與交付業(yè)主使用前時間差而產(chǎn)生修繕責任，由（C）負擔。A、施工單位B、物業(yè)管理單位C、建設單位D、業(yè)主14、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)關系是：（A）A、平等法律主體關系B、領導和被領導關系C、管理者與被管理者關系D、法人與法人關系15、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議投票權，按照（D）確定。A、業(yè)主人數(shù)B、入住時間長短C、物業(yè)使用人數(shù)百分比D、業(yè)主擁有物業(yè)建筑面積、住宅套數(shù)16、棄權或投反對票業(yè)主（C）業(yè)主大會做出各項決議。A、能夠不服從也不執(zhí)行B、能夠服從但不執(zhí)行C、應該服從并執(zhí)行D、能夠選擇性服從和執(zhí)行17、業(yè)主更迭、業(yè)主大會以及業(yè)主委員會改選（B）物業(yè)服務協(xié)議以及業(yè)主管理規(guī)約法律效力。A、直接影響著B、都不影響C、部分影響D、減弱了18、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批應由當?shù)兀˙）負責。A、工商部門B、房地產(chǎn)行政主管部門C、稅務部門D、物業(yè)管理協(xié)會19、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、園林綠化保修期為（D）。A、2年B、5年C、D、協(xié)議約定時間20、在物業(yè)管理活動中，以協(xié)議格式條款侵害業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)正當權益（C）。A、協(xié)議整體無效B、協(xié)議格式條款有效C、協(xié)議格式條款無效D、協(xié)議應撤消。三、多項選擇題：（每小題2分，共10題）1、我國物業(yè)管理法淵源有憲法、法律、行政法規(guī)（ABD）以及國際條約。A.地方性法規(guī)B.行政規(guī)章C.宗教戒律D.司法解釋2、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享受（ABC）權利A．按照物業(yè)服務協(xié)議約定，接收物業(yè)管理企業(yè)提供服務B．參加業(yè)主大會會議，行使投票權C．監(jiān)督業(yè)主委員會工作D．按時交納物業(yè)服務費用E．恪守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則3、業(yè)主大會職責是：（ABD）A.制訂、修改業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則B.選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作C.與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)服務協(xié)議D.決定專題維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施4、有權組織業(yè)主成立業(yè)主大會有（ACD）A.物業(yè)建設單位B.物業(yè)管理企業(yè)C.房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處D.業(yè)主代表5、業(yè)主委員會委員應該符合以下（BDE）條件。A.本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主B.熱心共益事業(yè)、責任心強C.經(jīng)濟實力雄厚D.具備一定組織能力E．具備必要工作時間6、業(yè)主委員會委員有以下（ACDE）情形之一，經(jīng)業(yè)主大會會議經(jīng)過，其業(yè)主委員會委員資格終止。A.因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主B.無故缺席業(yè)主委員會會議累計三次以上C.有犯罪行為D．拒不推行業(yè)主義務E．因疾病等原因喪失推行職責能力7、有以下（BCD）情況，業(yè)主委員會應該及時組織召開業(yè)主大會暫時會議。A.物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)持有20%以上投票權業(yè)主提議B.20%以上業(yè)主提議C.發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理D.業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主條約要求其余情況8、建筑物區(qū)分全部權是由區(qū)分全部建筑物（AC）所組成。A．專有部分全部權B．房地產(chǎn)產(chǎn)權C．共用部分持分權D．人身權和人格權9、業(yè)主對建筑物區(qū)分全部權專有部分所享受權利為（ABCD）。A.占有B.使用C.收益D．處罰10、業(yè)主對建筑物區(qū)分全部權專有部分所應負擔義務為（ABCDE）。A.按照原來用途和使用目標使用專有部分B.維護建筑物安全和外觀美觀C.不得隨意變更經(jīng)過專有部分用于維持建筑物使用功效各種管線D.獨自負擔修繕自己專有部分費用和責任E.對他人合理行為應相互容忍四、闡述題：1、試述《物業(yè)管理條例》頒布實施意義?（8分）答：第一，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于促進經(jīng)濟增加。住房消費是今后相當長一段時期居民消費熱點，住宅與房地產(chǎn)業(yè)是全方面建設小康社會時期國民經(jīng)濟增加連續(xù)推進力。所以物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房主動性，其本身也對擴大消費拉動經(jīng)濟增加有主要作用。伴隨我國城市化進程加緊，物業(yè)管理所創(chuàng)造國內(nèi)生產(chǎn)總值將會越來越多。第二，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于提升人民群眾居住質(zhì)量。經(jīng)濟發(fā)展根本目標是提升人民生活水平，伴隨第一步和第二步戰(zhàn)略目標順利實現(xiàn)，人民生活實現(xiàn)了處理溫飽和從溫飽到小康兩大歷史性跨越，居民消費由追求基本生活資料滿足向重視生活質(zhì)量轉變。第三，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。我國正處于城市化高速發(fā)展時期，農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉移，加之我國正處于經(jīng)濟調(diào)整時期，就業(yè)結構處于調(diào)整期中，大量下崗失業(yè)問題，就業(yè)形勢極為嚴峻和復雜，必須增加就業(yè)機會，物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)有主要作用。第四，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理有利于維護小區(qū)穩(wěn)定，維護社會安定是全國建設小康社會主要確保。伴隨社會經(jīng)濟體制轉形，小區(qū)建設越來越受到各界關注，成為城市建設與管理基礎性工作，物業(yè)管理是小區(qū)服務主要組成部分，對于維護小區(qū)環(huán)境和秩序具備主要作用。2、為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理當事人正當權益，《條例》突出建章立制主要作用，確立了哪七項物業(yè)管理基本制度？并就其中一項制度進行詳細闡述。（14分）答：一是，業(yè)主大會制度。各地在物業(yè)管理實踐中，大多采取業(yè)主委員會制度，即由業(yè)主召開會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使關于物業(yè)管理權利。從實踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展起到過一定促進作用。但因為該制度集決議和執(zhí)行于一體，缺乏有效監(jiān)督機制，難以表現(xiàn)全體業(yè)主意愿，有違權責一致標準。在實踐中，有少數(shù)業(yè)主委員會組員侵害大多數(shù)業(yè)主利益，也有住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會作出換聘物業(yè)管理企業(yè)或同意利用公共設施經(jīng)營決定，但遭到大多數(shù)業(yè)主反對，造成矛盾產(chǎn)生。鑒于以上認識，《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決議、業(yè)主委員會執(zhí)行制度。要求物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主正當權益。同時，明確了業(yè)主大會成立方式、職責、會議形式、表決標準以及議事規(guī)則主要事項，要求了業(yè)主委員會產(chǎn)生方式、委員條件、職責、立案等。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會執(zhí)行機構，能夠在業(yè)主大會授權范圍內(nèi)就一些物業(yè)管理事項作出決定，但重大物業(yè)管理事項決定只能由業(yè)主大會作出。這一制度有利于維護大多數(shù)業(yè)主正當權益，保障物業(yè)管理活動順利進行。為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作，加強監(jiān)督管理，《條例》要求業(yè)主大會和業(yè)主委員會應該依法推行職責，不得作出與物業(yè)管理無關決定，不得從事與物業(yè)管理無關活動。二是，業(yè)主規(guī)約制度。物業(yè)管理往往包括到多個業(yè)主，業(yè)主之間現(xiàn)有個體利益，也有共同利益。在單個業(yè)主個體利益與業(yè)主之間共同利益發(fā)生沖突時，個體利益應該服從整體利益，單個業(yè)主應該恪守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)包括到公共秩序和公共利益關于要求。鑒于業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生關系屬于民事關系，不宜采取行政伎倆進行管理，《條例》對各地實施物業(yè)管理中已具備一定實踐基礎業(yè)主管理規(guī)約制度進行了確認，要求業(yè)主管理規(guī)約對全體業(yè)主具備約束力。要求建設單位應該在銷售物業(yè)之前，制訂業(yè)主暫時管理規(guī)約，對關于物業(yè)使用、維護、管理，業(yè)主公共利益，業(yè)主應該推行義務，違反條約應該負擔責任等依法作出約定。建設單位制訂業(yè)主暫時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人正當權益。業(yè)主大會有權起草、討論和修訂業(yè)主管理規(guī)約，業(yè)主大會制訂業(yè)主管理規(guī)約生效時暫時管理規(guī)約終止。業(yè)主管理規(guī)約是多個業(yè)主之間形成共同意志，是業(yè)主共同訂立并恪守行為準則。實施業(yè)主管理規(guī)約制度，有利于提升業(yè)主自律意識，預防和降低物業(yè)管理糾紛。三是，物業(yè)管理招投標制度。物業(yè)管理是市場經(jīng)濟產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟基本特征。為了扭轉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多被動局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)權利，同時也為物業(yè)管理企業(yè)參加平等競爭創(chuàng)造機會，《條例》突出了推行招投標對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展主要作用，提倡業(yè)主經(jīng)過公平、公開、公正市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。激勵建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離標準，經(jīng)過招投標方式選聘具備對應資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。并對住宅物業(yè)建設單位，應該經(jīng)過招投標方式選聘具備對應資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)作了明確要求。四是，物業(yè)承接驗收制度。物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理基礎工作?，F(xiàn)在，在物業(yè)管理過程中，老百姓反應強烈質(zhì)量缺點、配套設施不完善等熱點問題，多數(shù)是在開發(fā)建設階段遺留下來。因為建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)往往無法進行嚴格物業(yè)承接驗收。還有一些物業(yè)管理企業(yè)一味偏重市場份額擴大，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事。對業(yè)主投訴，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)相互推諉。為了明確開發(fā)建設單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)責、權、利，降低物業(yè)管理矛盾和糾紛，并促使開發(fā)建設單位提升建設質(zhì)量，加強物業(yè)建設與管理銜接，《條例》要求物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應該對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，應該與建設單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時要求建設單位、業(yè)主委員會應該向物業(yè)管理企業(yè)移交關于資料。五是，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理具備一定特殊性。物業(yè)管理服務實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務進行管理一個活動，帶有公共產(chǎn)品性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主授權，約束個別業(yè)主不妥行為，如阻止違章搭建及違章裝修、阻止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等，以維護全體業(yè)主利益和社會公共利益。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主長時間保持親密聯(lián)絡特點，企業(yè)素質(zhì)及其管理水平高低，直接影響到業(yè)主生活環(huán)境和工作質(zhì)量。物業(yè)管理具備一定專業(yè)性，伴隨經(jīng)濟發(fā)展和科技進步，新技術、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)建設中被廣泛采取，物業(yè)智能化程度越來越高，這也要求物業(yè)管理企業(yè)具備一定數(shù)量高素質(zhì)管理和技術人員，具備先進工具及設備，建立科學、規(guī)范工作程序，對價值量巨大物業(yè)資產(chǎn)實施良好管理與維護?；谝陨险J識，并為了有利于整理和規(guī)范物業(yè)管理市場，《條例》要求：國家對從事物業(yè)管理活動企業(yè)實施資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對物業(yè)管理行業(yè)實施市場準入制度，嚴格審查物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，是加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效處理群眾投訴、改進物業(yè)管理市場環(huán)境必要伎倆。六是，物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。物業(yè)管理活動特殊性、經(jīng)營管理專業(yè)性以及包括學科多、管理復雜等特點，決定了應對物業(yè)管理專業(yè)人員