銷售控制工作程序

9-12銷售控制工作程序版本：2第1頁，共30頁C：ISO\\9-12銷售控制工作程序目的對銷售全過程進(jìn)行控制，保證公司房地產(chǎn)銷售工作的規(guī)范及無誤，保證銷售房款的回收。適用范圍本程序適用于公司房地產(chǎn)銷售工作及房款回收工作的管理。引用文件3-1《售樓合同評審程序》GF1-JY-4《認(rèn)購書、合同更名管理辦法》GF1-JY-5《購房違約處罰的管理規(guī)定》GF1-JY-6《銷售樓宇銀行按揭操作規(guī)定》定義無。職責(zé)董事長負(fù)責(zé)審批退房申請、減免滯納金申請；總經(jīng)理負(fù)責(zé)審簽減免滯納金申請、退房申請；主管副總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批購房合同、作廢認(rèn)購/暫緩履約申請、更改申請、文件銷毀審批單；審簽減免滯納金申請、退房申請；市場部經(jīng)理負(fù)責(zé)審簽作廢認(rèn)購/暫緩履約申請、減免滯納金申請、更改申請、退房申請以及購房合同、文件銷毀審批單。項(xiàng)目開發(fā)部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核更改申請以及退房申請。計(jì)劃財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核退房申請以及購房合同。計(jì)劃財(cái)務(wù)部融資人員負(fù)責(zé)審核按揭資料。物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)審核已入伙但未辦證業(yè)主的退房申請。合同管理人員負(fù)責(zé)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)終極信息的控制、作廢認(rèn)購/暫緩履約申請、減免滯納金申請、更改申請、退房申請的填報(bào)，購房合同的制作及審核，為業(yè)主辦理與購樓有關(guān)的手續(xù)以及購樓相關(guān)文件的管理。計(jì)劃財(cái)務(wù)部出納負(fù)責(zé)為業(yè)主辦理與購樓有關(guān)的收取樓款、手續(xù)費(fèi)及開具收據(jù)。計(jì)劃財(cái)務(wù)部會計(jì)負(fù)責(zé)開具發(fā)票及付清樓款證明?？偨?jīng)辦合同章管理人員負(fù)責(zé)認(rèn)購書、購房合同的蓋章。項(xiàng)目開發(fā)部報(bào)建人員負(fù)責(zé)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記工作。資格和培訓(xùn)執(zhí)行本程序無需特別的資格和培訓(xùn)。程序認(rèn)購階段市場部合同管理人員負(fù)責(zé)向中介代理公司現(xiàn)場銷控人員提供已由市場部經(jīng)理簽字、總經(jīng)辦合同章管理人員加蓋合同章的空白認(rèn)購書，并登記認(rèn)購書之編號，請現(xiàn)場銷控人員簽收；合同管理人員回收提供給中介公司的全部認(rèn)購書公司留存聯(lián)(作廢認(rèn)購書須一式三聯(lián)全部回收)，若現(xiàn)場銷控人員未能返還已經(jīng)簽收的全部認(rèn)購書，須請其出具經(jīng)中介公司經(jīng)理簽署的書面說明；合同管理人員向中介公司現(xiàn)場銷控人員提供《收款記錄單》（見9-12-F2）及《辦理購樓手續(xù)說明書》（見9-12-F20），以備簽署認(rèn)購書時(shí)交于客戶；計(jì)劃財(cái)務(wù)部出納根據(jù)現(xiàn)場銷控人員開出的《收款記錄單》收取購房訂金，并在《收款記錄單》上簽字；計(jì)劃財(cái)務(wù)部出納為客戶開具訂金收據(jù)，將訂金收據(jù)客戶聯(lián)交客戶，發(fā)票聯(lián)交予現(xiàn)場銷控人員；合同的簽訂合同的制作市場部合同管理人員及時(shí)向中介代理公司現(xiàn)場銷控人員收取已簽署好的認(rèn)購書（須附《收款記錄單》及訂金收據(jù)一聯(lián)）；市場部合同管理人員將認(rèn)購書錄入計(jì)算機(jī)，并根據(jù)認(rèn)購書在預(yù)約合同簽署表上登記；合同管理人員根據(jù)預(yù)約登記記錄打印制作預(yù)約當(dāng)天簽約的合同；合同管理人員填寫好當(dāng)天簽約的客戶的收款記錄單，輸出《付款通知單》（見9-12-F4）。合同簽署普通折扣的購房合同的簽訂業(yè)主攜認(rèn)購書及全部按揭資料（倘有）至市場部辦理購房合同（下稱合同）簽訂手續(xù)。合同管理人員確認(rèn)認(rèn)購書及按揭資料的有效，開具《收取按揭資料回執(zhí)》予業(yè)主。合同管理人員將《收款記錄單》交給業(yè)主，業(yè)主自行持該單至計(jì)劃財(cái)務(wù)部交納首期房款，再將《收款記錄單》及收據(jù)發(fā)票聯(lián)送回市場部,由合同管理人員保存。合同管理人員將合同交給業(yè)主簽章，并告知其簽署要求。合同管理人員檢查合同簽署情況,出具《合同辦理中說明函》（見9-12-F3）交給業(yè)主。合同管理人員將《付款通知單》（見9-12-F4）交業(yè)主留存。合同管理人員將認(rèn)購書、業(yè)主身份證復(fù)印件等置于合同內(nèi)，將合同連同《購房合同審批單》（見GAP9-12-F1）依次送交部門其他合同管理員、部門經(jīng)理、計(jì)劃財(cái)務(wù)部經(jīng)理、主管副總經(jīng)理審批，再由總經(jīng)辦合同章管理人員蓋公司合同章。合同管理人員至總經(jīng)辦取回已蓋章的合同后，將合同放入合同柜保存。特殊折扣的購房合同的簽訂特殊折扣的審批及錄入按照3-1《售樓合同評審程序》執(zhí)行。合同管理人員及時(shí)將審批結(jié)果通知客戶，請其前來辦理合同簽定手續(xù)。合同的簽訂及審核按7.2.2.1.2--7.2.2.1.8執(zhí)行?？铐?xiàng)的交納認(rèn)購階段：如業(yè)主無提前口頭或書面通知欲延期履約，合同管理人員認(rèn)為必要時(shí)可填寫《作廢認(rèn)購/暫緩履約審批單（認(rèn)購階段）》（見9-12-F6），報(bào)部門經(jīng)理于3日內(nèi)簽署書面意見。合同管理人員錄入審批結(jié)果。如業(yè)主提前書面通知欲延期履約，則合同管理人員接到通知后報(bào)部門經(jīng)理于3日內(nèi)簽署書面意見。合同管理人員錄入審批結(jié)果。合同管理人員致電回復(fù)業(yè)主并記錄回復(fù)情況。合同階段：如業(yè)主無事先口頭或書面通知欲延期履約，則計(jì)算機(jī)到期自動按合同規(guī)定計(jì)收滯納金如業(yè)主事先書面通知欲延期履約，則合同管理人員將客戶申請連同＜暫緩履約審批單（合同階段）＞報(bào)部門經(jīng)理、主管副總經(jīng)理于3日內(nèi)簽署書面意見。合同管理人員錄入審批結(jié)果。合同管理人員致電回復(fù)業(yè)主，并在《暫緩履約審批單（合同階段）》上記錄回復(fù)情況。根據(jù)經(jīng)審批的《作廢認(rèn)購/暫緩履約審批單（認(rèn)購階段）》和《暫緩履約審批單（合同階段）》，認(rèn)定客戶違約的，按GF1-JY-5《購房違約處罰的管理規(guī)定》處理。交款:業(yè)主自市場部拿取《收款記錄單》，至計(jì)劃財(cái)務(wù)部交款。計(jì)劃財(cái)務(wù)部出納收取樓款，開具收據(jù)交業(yè)主，錄入收款情況，在《收款記錄單》上簽字。如業(yè)主超過了約定期限前來付款，則計(jì)劃財(cái)務(wù)部出納一并收取當(dāng)期樓款及滯納金，開具收據(jù)交給業(yè)主，錄入收款情況，在《收款記錄單》上記錄收取情況。滯納金的減免經(jīng)市場部經(jīng)理及以上領(lǐng)導(dǎo)口頭指示，合同管理人員可填寫《減免滯納金審批單》（見9-12-F8），依次報(bào)部門經(jīng)理、主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理、董事長簽署書面意見。合同管理人員將審批結(jié)果錄入電腦。合同管理人員致電通知業(yè)主前來交納未減免部分的滯納金。合同管理人員持《減免滯納金審批單》等領(lǐng)業(yè)主至計(jì)劃財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)。計(jì)劃財(cái)務(wù)部出納收取滯納金，即時(shí)錄入收款情況。計(jì)劃財(cái)務(wù)部出納在《減免滯納金審批單》上簽字。合同管理人員將《減免滯納金審批單》及《收款記錄單》分別保存。催款7.3.6.1計(jì)劃財(cái)務(wù)部會計(jì)每月一至三號（如遇休息日順延）通過計(jì)算機(jī)及《收款記錄單》檢查截止至上月25日各業(yè)主的交款情況，輸出交款及滯納金情況清單。7.3.6.2計(jì)劃財(cái)務(wù)部會計(jì)將清單交部門經(jīng)理于當(dāng)日簽字確認(rèn)后，交合同管理人員。7.3.6.3合同管理人員根據(jù)清單通知業(yè)主前來繳交有關(guān)款項(xiàng)，并做記錄；或填寫《交款知會函》（見9-12-F5）。7.3.6.4合同管理人員復(fù)印《交款知會函》（倘有），原件寄給業(yè)主，復(fù)印件保存。開具發(fā)票業(yè)主付清全額樓款及應(yīng)交款項(xiàng)后，持合同及所有樓款收據(jù)至計(jì)劃財(cái)務(wù)部開取發(fā)票及付清樓款證明。計(jì)劃財(cái)務(wù)部會計(jì)對照合同，確認(rèn)業(yè)主已付清全額樓款及滯納金（如有）后，收取業(yè)主的所有樓款收據(jù)，為其開具發(fā)票或相應(yīng)的收據(jù)及付清樓款證明。發(fā)票及付清樓款證明辦證聯(lián)交業(yè)主留存，另一聯(lián)暫由計(jì)劃財(cái)務(wù)部會計(jì)保存，每月一次移交給市場部合同管理人員。付款方式、房號、業(yè)主名更改的辦理付款方式、房號更改的辦理業(yè)主遞交更改申請。合同管理人員填寫《更改呈批單》（見9-12-F9）并附更改申請，依據(jù)GFI-JY-4《認(rèn)購書、合同更名管理辦法》的規(guī)定，將呈批單送交項(xiàng)目開發(fā)部經(jīng)理/物業(yè)管理處主任、市場部經(jīng)理、主管副總經(jīng)理簽署書面意見（付款方式的更改審批由計(jì)劃財(cái)務(wù)部及市場部經(jīng)理聯(lián)簽即可）。合同管理人員將更改申請連同變更前的合同交項(xiàng)目開發(fā)部報(bào)建人員，由其前往國土局作廢原合同。（房號的更改）合同管理人員致電通知業(yè)主帶齊所有購樓文件及手續(xù)費(fèi)，前來辦理手續(xù)。辦理：合同管理人員收回業(yè)主原來的所有購樓文件。合同管理人員持《更改呈批單》，領(lǐng)業(yè)主前往計(jì)劃財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)。計(jì)劃財(cái)務(wù)部出納根據(jù)呈批單收取手續(xù)費(fèi)，開具收據(jù)交給業(yè)主（如房號更改，須修改收據(jù)或收回原收據(jù)作廢，并重開收據(jù)），即時(shí)將由更改引起的款項(xiàng)轉(zhuǎn)移或變更錄入計(jì)算機(jī)，在《更改呈批單》上簽字。合同管理人員將《更改呈批單》保存，作廢并留存原購樓文件。合同管理人員參照7.2.1.2--7.2.1.8為業(yè)主辦理重簽合同的手續(xù)。更名的辦理業(yè)主遞交更改申請（更改申請上須寫明新業(yè)主姓名及身份證號碼）。合同管理人員填寫《更改呈批單》并附更改申請，依據(jù)GFI-JY-4《認(rèn)購書、合同更名管理辦法的規(guī)定》，將呈批單送交項(xiàng)目開發(fā)部經(jīng)理/物業(yè)管理處主任、市場部經(jīng)理，非包容性更名須送主管副總經(jīng)理簽署書面意見。合同管理人員將更改申請連同變更前的合同交項(xiàng)目開發(fā)部報(bào)建人員，由其前往國土局作廢原合同。合同管理人員致電通知原業(yè)主偕同新業(yè)主帶齊所有購樓文件及手續(xù)費(fèi)，前來辦理手續(xù)。辦理：合同管理人員收回原業(yè)主所有購樓文件及樓款收據(jù)或發(fā)票及付清樓款證明。合同管理人員開具《收取購樓文件的證明》（見9-12-F11）給新業(yè)主過目后，交給原業(yè)主。合同管理人員持《更改呈批單》，領(lǐng)原業(yè)主或新業(yè)主前往計(jì)劃財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)。計(jì)劃財(cái)務(wù)部出納根據(jù)呈批單收取手續(xù)費(fèi)，開具收據(jù)交給交款業(yè)主，即時(shí)將由更改引起的款項(xiàng)轉(zhuǎn)移或變更錄入計(jì)算機(jī)，在《更改呈批單》上簽字。合同管理人員將《更改呈批單》保存，作廢并留存原購樓文件。合同管理人員參照7.2.1.2--7.2.1.8為新業(yè)主辦理簽定合同的手續(xù)，并告之其須持《合同辦理中說明函》及有原業(yè)主簽字的《收取購樓文件的證明》前來領(lǐng)取合同。合同管理人員將經(jīng)審批的合同交給新業(yè)主的同時(shí)，攜留存的《更改呈批單》及原業(yè)主的所有樓款收據(jù)或發(fā)票及付清樓款證明，領(lǐng)新業(yè)主前往計(jì)劃財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)。計(jì)劃財(cái)務(wù)部會計(jì)收回并保存原業(yè)主的所有樓款收據(jù)或發(fā)票及付清樓款證明，為新業(yè)主開具相應(yīng)票據(jù)，并保存《更改呈批單》復(fù)印件。如原業(yè)主已入伙，則新業(yè)主辦完更名所有手續(xù)后，合同管理人員致函物業(yè)管理處，請管理處為新業(yè)主辦理入伙手續(xù)。退房的辦理業(yè)主遞交退房申請。合同管理人員填寫《退房呈批單》（見9-12-F10）并附退房申請，將呈批單依次送交項(xiàng)目開發(fā)部經(jīng)理、市場部經(jīng)理、計(jì)劃財(cái)務(wù)部經(jīng)理、主管副總經(jīng)理、總經(jīng)理、董事長簽署書面意見。對已入伙但未辦證業(yè)主的《退房呈批單》合同管理人員還須遞交物業(yè)管理公司簽署書面意見。合同管理人員錄入審批結(jié)果。合同管理人員致電通知業(yè)主帶齊購樓所有文件、樓款收據(jù)及手續(xù)費(fèi)，前來辦理手續(xù)。合同管理人員致函通知中介公司所退房之房號，由中介公司安排重新出售。辦理：合同管理人員收回業(yè)主原來的所有購樓文件。合同管理人員持《退房呈批單》領(lǐng)業(yè)主前住計(jì)劃財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)。計(jì)劃財(cái)務(wù)部出納根據(jù)呈批單收取手續(xù)費(fèi)，開具收據(jù)交給業(yè)主，收回業(yè)主原有的收款收據(jù)或發(fā)票，開具退款支票，即時(shí)將由退房引起的款項(xiàng)變更錄入計(jì)算機(jī)。計(jì)劃財(cái)務(wù)部出納在《退房呈批單》簽字。合同管理人員將《退房呈批單》填寫“落實(shí)情況”欄后存檔，作廢并留存原購樓文件。公證的辦理按揭業(yè)主的合同公證在進(jìn)行按揭聯(lián)合辦公的同時(shí)辦理；合同管理人員不定期統(tǒng)計(jì)非按揭付款的、需辦理公證的業(yè)主名單。合同管理人員與公證處經(jīng)辦人商定辦理公證的時(shí)間、地點(diǎn)。合同管理人員通知業(yè)主集中辦理公證的時(shí)間、地點(diǎn)、所需文件及費(fèi)用。公證后，由合同管理人員收回業(yè)主手中的《合同辦理中說明函》及認(rèn)購書（如有），將合同正本一份交給業(yè)主（非銀行按揭業(yè)主）。合同管理人員將公證辦理情況錄入計(jì)算機(jī)。按揭的辦理普通按揭的辦理：樓宇預(yù)售許可證領(lǐng)取之日起十日內(nèi)，計(jì)劃財(cái)務(wù)部經(jīng)理以書面形式告知市場部經(jīng)理有關(guān)按揭銀行的名稱、按揭成數(shù)、年限、利率、月供系數(shù)、還款方式、有關(guān)費(fèi)用、銀行聯(lián)系人、聯(lián)系電話以及辦理按揭所需文件等。按揭情況如有任何變動，計(jì)劃財(cái)務(wù)部經(jīng)理即時(shí)以書面形式告知市場部經(jīng)理。按揭資料的催收合同管理人員定期清查未交齊按揭資料的業(yè)主，并致電通知其繳交有關(guān)資料；合同管理人員認(rèn)為必要時(shí)，可填寫《銀行按揭催辦函》（見9-12-F21），蓋部門章后，原件寄給業(yè)主，并保存復(fù)印件。合同管理人員及時(shí)將收集的按揭業(yè)主按揭資料報(bào)計(jì)劃財(cái)務(wù)部。計(jì)劃財(cái)務(wù)部與銀行商定集中辦理按揭手續(xù)的地點(diǎn)及時(shí)間，并至少提前三天通知市場部。合同管理人員按計(jì)劃財(cái)務(wù)部提供的已經(jīng)銀行審批同意的按揭業(yè)主名單，通知業(yè)主攜帶有關(guān)資料及費(fèi)用在指定時(shí)間及地點(diǎn)辦理按揭。合同管理人員按計(jì)劃財(cái)務(wù)部取得的銀行按揭合同及提供的已放款業(yè)主名單，通知業(yè)主開始供款及領(lǐng)取銀行按揭合同。具體參照公司GF1-JY-6《銷售樓宇銀行按揭操作規(guī)定》執(zhí)行。入伙的辦理計(jì)劃財(cái)務(wù)部將到期入伙的付清樓款證明移交給市場部。合同規(guī)定入伙日前五至十日內(nèi)，計(jì)劃財(cái)務(wù)部會計(jì)通過計(jì)算機(jī)及《收款記錄單》檢查截止至當(dāng)日各業(yè)主的交款情況，輸出交款及滯納金情況清單。計(jì)劃財(cái)務(wù)部會計(jì)將清單交部門經(jīng)理于當(dāng)日簽字確認(rèn)后，交合同管理人員。合同管理人員根據(jù)清單打印《入伙通知書》（見9-12-F12）。合同管理人員復(fù)印《入伙通知書》，原件寄給業(yè)主，復(fù)印件保存。業(yè)主前來辦理入伙手續(xù)時(shí)，合同管理人員核驗(yàn)業(yè)主身份證，查對付清樓款證明，為業(yè)主開具《物業(yè)交付使用通知》（見9-12-F18）,并留存《物業(yè)交付使用通知》復(fù)印件，同時(shí)提供《住宅使用說明書》及《住宅質(zhì)量保證書》予業(yè)主。合同管理人員即時(shí)將入伙辦理情況錄入計(jì)算機(jī)。業(yè)主持《物業(yè)交付使用通知》至物業(yè)管理處辦理入伙。房產(chǎn)證的辦理入伙辦證時(shí)，合同管理人員收齊業(yè)主的辦證資料，請業(yè)主簽署《房地產(chǎn)證辦理委托書》（見9-12-F13），并至計(jì)劃財(cái)務(wù)部繳納契稅等費(fèi)用。如業(yè)主為兩人或以上時(shí)，合同管理人員需請業(yè)主簽署《房地產(chǎn)權(quán)份額聲明》（見9-12-F14）。合同管理人員出具《收取合同證明》（見9-12-F15）給業(yè)主。計(jì)劃財(cái)務(wù)部出納收取契稅等費(fèi)用，在《收款記錄單》上記錄收款情況，開具《房產(chǎn)證費(fèi)用付清證明》（見9-12-F16），并請業(yè)主將其交予合同管理人員。如業(yè)主欲暫緩辦證，合同管理人員需請其書面聲明暫緩辦證，業(yè)主聲明暫緩辦證推遲1個(gè)月以上（含1個(gè)月）時(shí)，需征得市場部經(jīng)理書面同意。合同管理人員輸出合同清單報(bào)部門經(jīng)理簽署上報(bào)意見。合同管理人員根據(jù)部門經(jīng)理意見，報(bào)送辦證清單。合同管理人員逐戶登記產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請資料，并移交給項(xiàng)目開發(fā)部報(bào)建人員。項(xiàng)目開發(fā)部報(bào)建人員將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請資料上報(bào)主管部門，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》。《房地產(chǎn)證》取回后，項(xiàng)目開發(fā)部報(bào)建人員將其移交給合同管理人員。合同管理人員致電通知業(yè)主憑《收取合同證明》、本人身份證及辦證費(fèi)用（倘有）前來領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》。合同管理人員收取《收取合同證明》，并請業(yè)主在《房產(chǎn)證費(fèi)用付清證明》上作領(lǐng)證簽收。核驗(yàn)業(yè)主身份證，發(fā)放《房地產(chǎn)證》。合同管理人員將《房地產(chǎn)證》領(lǐng)取情況錄入計(jì)算機(jī)。委托的辦理如業(yè)主欲委托他人辦理購樓有關(guān)手續(xù)，合同管理人員告之業(yè)主受委托人需攜業(yè)主親筆委托書、業(yè)主身份證原件及復(fù)印件、受委托人身份證原件及復(fù)印件等前來辦理。7.11購樓文件的銷毀1合同管理人員不定期清理購樓文件，對房地產(chǎn)證已發(fā)放的業(yè)主，將其相應(yīng)的認(rèn)購書、《收款記錄單》、《收取購樓文件的證明》、《房地產(chǎn)證辦理委托書》、《房地產(chǎn)權(quán)份額聲明》、《購房合同審批單》、《合同辦理中說明函》、《作廢認(rèn)購/暫緩履約審批單（認(rèn)購階段）》、《暫緩履約審批單（合同階段）》、《減免滯納金呈批單》、《更改