房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告樣本

資料內(nèi)容僅供您學(xué)習(xí)參考，如有不當(dāng)之處，請(qǐng)聯(lián)系改正或者刪除。盛華國(guó)際廣場(chǎng)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章概要 1一、借款人評(píng)價(jià) 1二、項(xiàng)目評(píng)價(jià) 2三、市場(chǎng)評(píng)價(jià) 2四、投資籌資評(píng)價(jià) 2五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 3六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 3七、評(píng)估結(jié)論 3第二章借款人評(píng)價(jià) 5一、借款人概況 5二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平 5三、信用狀況評(píng)價(jià) 5四、企業(yè)前景評(píng)價(jià) 6第三章項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 7一、項(xiàng)目建設(shè)必要性 7二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案 8三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià) 9四、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 9第四章項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 10一、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 10(一)A市經(jīng)濟(jì)格局 10(二)A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 11二、A市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 15(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 15(二)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 17三、市場(chǎng)定位分析 20(一)項(xiàng)目開發(fā)主題定位 20(二)市場(chǎng)定位 20四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析 23(一)項(xiàng)目基本情況 23(二)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式 23(三)銷售期的選定 23(四)實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 24第五章投資估算和籌資評(píng)價(jià) 25一、投資估算 25二、投資來源及籌資評(píng)價(jià) 25三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) 26(一)開發(fā)計(jì)劃擬定的原則 26(二)建設(shè)方式 26(三)進(jìn)度安排 26(四)項(xiàng)目周期設(shè)定 26(五)分段周期設(shè)定 27(六)投資計(jì)劃與資金籌措表 29第六章財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定 30一、項(xiàng)目開發(fā)周期 30二、開發(fā)成本分?jǐn)偣浪?30三、項(xiàng)目銷售價(jià)格估算 31(一)住宅銷售價(jià)格 31(二)商鋪銷售價(jià)格 31(三)車位銷售價(jià)格 31(四)商場(chǎng)銷售價(jià)格 31四、預(yù)期收入測(cè)算結(jié)果 32五、稅金計(jì)算 32第七章財(cái)務(wù)效益評(píng)估 33一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè) 33(一)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取 33(二)靜態(tài)效益指標(biāo) 34(三)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析 35二、利息保障倍數(shù)計(jì)算 37三、貸款償還期計(jì)算 38第八章項(xiàng)目不確定性分析 39一、盈虧平衡分析 39二、單因素敏感性分析 39第九章銀行效益及風(fēng)險(xiǎn)分析防范措施評(píng)估 41一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 41(一)定量分析 41(二)定性分析 41附件:借款人應(yīng)提交的材料清單 43本報(bào)告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。報(bào)告綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)管理、工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí),經(jīng)過對(duì)借款人、項(xiàng)目、市場(chǎng)、籌資、財(cái)務(wù)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)得出項(xiàng)目投資計(jì)劃可行,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求的結(jié)論,并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施,為金融機(jī)構(gòu)貸款提供了參考依據(jù)。該報(bào)告可為其它評(píng)估機(jī)構(gòu)借鑒。第一章概要根據(jù)盛華投資公司開發(fā)”盛華國(guó)際廣場(chǎng)”工程申請(qǐng)貸款的需要,于12月22日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估(評(píng)估基準(zhǔn)日確定為1月2日)。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案,參照”房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求,評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序,經(jīng)過對(duì)借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論,并于12月30日完成評(píng)估工作?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)要概述如下:一、借款人評(píng)價(jià)盛華投資公司(以下簡(jiǎn)稱盛華)成立于11月,是一家以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)銷售為主的現(xiàn)代化企業(yè)。法人代表盛華明,注冊(cè)資本5300萬元人民幣。公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā),具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。截止12月,公司資產(chǎn)總額為17146萬元,負(fù)債總額為5315萬元,所有者權(quán)益為11831萬元。大唐盛華在建設(shè)銀行A市支行開有基本結(jié)算帳戶。截止12月1日,在建設(shè)銀行A市支行存款余額為1500萬元;公司無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄。經(jīng)過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析,得出以下結(jié)論:企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小,有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)”盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目位于A市中心位置,山東路與江蘇路入口處,連通1萬余平方米的文明廣場(chǎng),位于城市中軸黃金核心地段。,地理位置優(yōu)越,交通便利。該項(xiàng)目總占地28804.4平方米(約合43.2畝),建筑總面積222669.90平方米根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo),其中住宅93839.70㎡,商業(yè)部分79553.13㎡(其中商場(chǎng)61553.13平方米),停車場(chǎng)為49277.07項(xiàng)目總建筑面積222669.90㎡,擬建一棟大型商業(yè)廣場(chǎng)和6棟22層的住宅樓。三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)提供的資料,”盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目定位為大型商業(yè)購物廣場(chǎng)及高端住宅,該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越。四、投資籌資評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃方案,參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及A市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),并結(jié)合項(xiàng)目自身情況進(jìn)行計(jì)算。本項(xiàng)目總投資估算為44927.64萬元,單位樓面成本為.68元/平方米。具體見下表:(開發(fā)投資估算表)序號(hào)工程項(xiàng)目(費(fèi)用)名稱造價(jià)或費(fèi)用(元)樓面造價(jià)(元/㎡)百分比(%)1一、征地費(fèi)及土地契稅等511.8425.37%2二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi)2106733294.614.69%3三、建筑安裝工程費(fèi)1110.0055.01%4四、(小區(qū))配套建設(shè)費(fèi)829500037.251.85%5五、管理費(fèi)1326913059.592.95%6六、開發(fā)期稅費(fèi)6726703.020.15%7七、利息(財(cái)務(wù)費(fèi))40932398183.839.11%8八、不可預(yù)見費(fèi)390497217.540.87%合計(jì)總投資造價(jià).68100.00%注:詳細(xì)計(jì)算見附件:成本計(jì)算明細(xì)表本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道:一是自有資金,二是向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款,三是預(yù)售滾動(dòng)收入中用于投資的部分。資金動(dòng)作方式如下:自有資金全部用于投資,共0萬元,(其中包括武漢惠遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司資金10000萬元);銀行貸款15000萬元;銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資,總收入為9928萬元。五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)經(jīng)過評(píng)估測(cè)算,該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下:(詳見評(píng)估主表項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表)1、項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)21392.69萬元;2、內(nèi)部投資收益率(所得稅后):按全部投資計(jì)為31.49%;3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(還原利率10％,所得稅后):按全部投資計(jì)為10245.78萬元;4、動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%):按全部投資計(jì)為3.81年;由以上能夠看出,該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率(設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％),財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零,說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按建設(shè)銀行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)經(jīng)過定性及定量分析,項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。經(jīng)過定量計(jì)算,本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí),貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為0.25,低于風(fēng)險(xiǎn)度0.6的界限值。七、評(píng)估結(jié)論評(píng)估小組經(jīng)過對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算,籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算,認(rèn)為:”盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目建設(shè)條件具備,投資計(jì)劃可行,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求,項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí),具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?對(duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控,做好貸后管理工作。

第二章借款人評(píng)價(jià)一、借款人概況盛華投資公司(以下簡(jiǎn)稱盛華)成立于11月,是一家以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)銷售為主的現(xiàn)代化企業(yè)。法人代表盛華明,注冊(cè)資本5300萬元人民幣。公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng),具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。1月起正式進(jìn)行”紅山新城一期工程”項(xiàng)目開發(fā)。在A市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,”紅山新城一期工程”累計(jì)開發(fā)門面房、倉儲(chǔ)、商品房9.7萬平方米。二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平盛華投資公司產(chǎn)權(quán)明晰,制度完善,對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰,無對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)總師辦、投資發(fā)展部、人力資源部、工程部、項(xiàng)目管理部、物業(yè)管理部、規(guī)劃技術(shù)部、廣告策劃部、市場(chǎng)營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部。公司現(xiàn)有員工30人,其中碩士生2名、本科生9名,大專生15名,高級(jí)工程師2名,工程師5名,助理工程師2名,高級(jí)會(huì)計(jì)師1名,會(huì)計(jì)師1名,經(jīng)濟(jì)師2名,房地產(chǎn)高級(jí)策劃師2名。公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯,素質(zhì)較高,具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。三、信用狀況評(píng)價(jià)該公司在建行開有基本結(jié)算帳戶。截止12月末,該公司在建行存款余額為1520萬元;信用社存款余額為500萬元。公司借款均按時(shí)付息,無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄,經(jīng)省分行審核評(píng)定其信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。在人行查詢系統(tǒng)查詢,盛華投資公司無任何不良記錄,信譽(yù)良好。

附:借款人基本情況表:借款人名稱經(jīng)營(yíng)情況資質(zhì)等級(jí)三級(jí)年開發(fā)規(guī)模年竣工量年銷售量竣工產(chǎn)品合格率100%竣工產(chǎn)品優(yōu)良率100%財(cái)務(wù)情況注冊(cè)資本5300萬元實(shí)收資本5300萬元總資產(chǎn)17146萬元所有者權(quán)益11831萬元資產(chǎn)負(fù)債率31%流動(dòng)比率151%存貨周轉(zhuǎn)率1735.1利潤(rùn)總額11831資產(chǎn)報(bào)酬率10.62%應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率37%利息保障倍數(shù)58.07資本積累率82%信用情況貸款利息實(shí)收率100%貸款不良率0客戶信用評(píng)級(jí)得分88.3信用等級(jí)AA授信控制量我行已提供信用量貸款紀(jì)錄貸款行起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式建設(shè)銀行.5-.5160016006.5315%正常抵押保證記錄被保證人起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式四、企業(yè)前景評(píng)價(jià)盛華投資公司具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn),企業(yè)當(dāng)前已具備一定的規(guī)模,具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。1月起正式進(jìn)行”紅山新城一期工程”項(xiàng)目開發(fā)。在A市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,”紅山新城一期工程”累計(jì)開發(fā)門面房、倉儲(chǔ)、商品房9.7萬平方米。因此大唐盛華自身具備了一定的實(shí)力,公司的發(fā)展前景將極其廣闊。

第三章項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)必要性”盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目位于A市中心位置,人民路與江蘇路入口處,連通1萬余平方米的文明廣場(chǎng),位于城市中軸黃金核心地段。,地理位置優(yōu)越,交通便利。該項(xiàng)目總占地28804.4平方米(約合43.2畝),建筑總面積222669.90平方米根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo),其中住宅93839.70㎡,商業(yè)部分79553.13㎡(其中商場(chǎng)61553.13平方米),停車場(chǎng)為49277.07盛華投資公司多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn),此次推出的”盛華國(guó)際廣場(chǎng)”是A市中心城區(qū)的大規(guī)模大型商業(yè)廣場(chǎng)及精品住宅,也是決心在A市樹立的樣板工程。A市政府經(jīng)過對(duì)舊城改造和新城的開發(fā),確立了向新的發(fā)展戰(zhàn)略,該項(xiàng)目定位符合A市舊城改造的戰(zhàn)略規(guī)劃。隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施,A市作為西部的重要城市,吸引了眾多前來參與投資開發(fā)的公司。該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對(duì)高檔住宅的需求。同時(shí)為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。

二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案(表:項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo))序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)備注1總用地面積(平方米)28804.402總建筑面積(平方米)222669.903地上建筑面積(平方米)127522.37其中商場(chǎng)21378.16高層住宅93839.70車庫12304.514地下建筑面積95147.53其中商場(chǎng)58174.97停車場(chǎng)36972.565建筑層數(shù)地上1-3層,4-22層地下4層6建筑總高80米7建筑層高地上2.8—4米地下4米8總戶數(shù)8369建筑容積率4.0010綠地率30％以上11車位828個(gè)本次評(píng)估計(jì)算項(xiàng)目分為住宅、商業(yè)及車庫三部分,其中考慮商業(yè)和車庫含分類銷售,估算商業(yè)中商鋪(門面)約18000平方米,可銷售車庫約0平方米,具體見下表:編號(hào)項(xiàng)目分類項(xiàng)目總建筑面積(㎡)合計(jì)(㎡)1住宅住宅93839.7093839.702商業(yè)商場(chǎng)61553.1379553.13商鋪18000.003車庫(位)車位(出售)0.0049277.07停車場(chǎng)29277.07合計(jì)222669.90該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由深圳市ABC建筑師事務(wù)所有限公司設(shè)計(jì),并報(bào)A市規(guī)劃局,現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介如下:1、”盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目定位為高檔,由一棟大型商業(yè)廣場(chǎng)和六棟高層及會(huì)所等組成。綠化率達(dá)30%以上。2、配套商業(yè)結(jié)合場(chǎng)地特點(diǎn)在兼顧文明廣場(chǎng)與公園的同時(shí)采用周邊布局,沿東側(cè)與西側(cè)分別布置兩個(gè)單元塔樓,保證了大部分戶型都能坐擁最佳的觀景效果。商業(yè)基本沿市府路與文明廣場(chǎng)布置,最大化利用文明廣場(chǎng)的資源來提升商業(yè)價(jià)值。3、在交通組織上,采用人車分流,在西南與市府路銜接處西側(cè)與人民路銜接處及北側(cè)各設(shè)一個(gè)車庫入口,這樣車輛能直接便捷地進(jìn)出車庫,消減停車對(duì)周圍的影響。人行主入口設(shè)置在南側(cè),次入口設(shè)置在北側(cè),減少商業(yè)及車輛對(duì)人行的干擾。4、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)兩條景觀軸,東西向景觀軸把文明廣場(chǎng)氣氛與山地公園的景色引入小區(qū),使小區(qū)的人隨處可享受商業(yè)文化氣氛與自然景觀。南北景觀軸把小區(qū)內(nèi)不同層次的景觀串聯(lián)起來,制造一種富有動(dòng)態(tài)的空間效果。5、整個(gè)小區(qū)三表出戶,配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),采用防污染管道系統(tǒng),統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置,并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng);充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)略。四、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由深圳市ABC建筑師事務(wù)所有限公司設(shè)計(jì)完成。深圳市ABC建筑師事務(wù)所有限公司匯集了多名美國(guó)、英國(guó)、香港和中國(guó)教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師,其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格,負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。

第四章項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估一、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況(一)A市經(jīng)濟(jì)格局A市第一商圈的形成A市經(jīng)過多年的發(fā)展與歷史的沉淀,當(dāng)前已經(jīng)逐步形成以人民中路、人民路為頂點(diǎn),東西兩翼發(fā)展,以人民路為軸線,人民中路、人民路為中心,各經(jīng)濟(jì)因子點(diǎn)狀散布著城市空間的經(jīng)濟(jì)格局。人民路是A市的商業(yè)中心,由此可見,人民路在A市商圈中占據(jù)重要的地位。在A市5-發(fā)展藍(lán)圖上,將會(huì)形成”雙環(huán)”結(jié)構(gòu)的新商業(yè)中心,即以人民路、人民中路為軸心約10平方公里的地區(qū)將建設(shè)成為A市的中央零售區(qū),與北京路形成的中央商務(wù)區(qū)緊密聯(lián)系,成”雙環(huán)”結(jié)構(gòu)。盛華國(guó)際廣場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟀从?jì)劃盛華國(guó)際廣場(chǎng)、人商擴(kuò)建工程、廣電大樓二期工程、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、建委大樓的原址基礎(chǔ)的開發(fā)等,到,人民路將有實(shí)力成為A市”第一商圈”,發(fā)展?jié)摿o限。盛華國(guó)際廣場(chǎng)處于當(dāng)前A市第一大商圈核心地,位于廣場(chǎng)前的城市主干道人民路車流量日均達(dá)一萬輛以上,人流量在30萬以上,在以其為中心5公里半徑內(nèi)人口達(dá)50余萬人,2公里內(nèi)半徑內(nèi)有20萬人的強(qiáng)大消費(fèi)群體支持。交通成熟——五位一體交通網(wǎng)點(diǎn)盛華國(guó)際廣場(chǎng)位于人民路與江蘇路交匯處,與北京路毗鄰。正對(duì)文明廣場(chǎng),西通人商集團(tuán)、商貿(mào)大廈,距新建的農(nóng)貿(mào)中心隔路相望,具有優(yōu)越的地理位置及交通狀況。廣場(chǎng)集公交車站、巴士站、停車場(chǎng)、的士站、直通火車站站點(diǎn)五大交通功能于一體,瞬間即通達(dá)全城。盛華國(guó)際廣場(chǎng)三面環(huán)路,有5條公交線路在廣場(chǎng)前設(shè)站,公交線路覆蓋A市三大區(qū),在A市的任何地方都能夠輕松到達(dá)廣場(chǎng)。盛華國(guó)際廣場(chǎng)西面是連成一體的大型文明廣場(chǎng)。將與廣場(chǎng)負(fù)五層25米寬的過道相連通。廣場(chǎng)負(fù)五層在商場(chǎng)出口設(shè)有室內(nèi)出租車,并經(jīng)過負(fù)二層完全開放,挑高至負(fù)二層的中庭觀光電梯,為全場(chǎng)人群提供便利的出租車接送服務(wù)。廣場(chǎng)地下二層至負(fù)四層,設(shè)有700個(gè)停車位的大型停車場(chǎng),全面滿足廣場(chǎng)和居住自駕車的停車需求。(二)A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平1、經(jīng)濟(jì)總量水平國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng),GDP年平均增幅超過10%全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值345.3億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長(zhǎng)9.0%。(其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值39.2億元,增長(zhǎng)8.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值160.8億元,增長(zhǎng)5.0%;第三產(chǎn)業(yè)增加值145.3億元,增長(zhǎng)14.0%,是1996年以來最快的一年。)圖:A市歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(數(shù)據(jù)來源:統(tǒng)計(jì)公報(bào))人均GDP達(dá)到1328美元按照聯(lián)合國(guó)對(duì)40多個(gè)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果:人均GDP800美元左右時(shí),住房消費(fèi)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期,1300美元以上時(shí)進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)時(shí)期,達(dá)到8000美元時(shí)增長(zhǎng)速度趨緩。截止末A市人均GDP為9965元即1328美元,現(xiàn)A市的住房消費(fèi)已處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展階段。

2、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)狀況三次產(chǎn)業(yè)以第二產(chǎn)業(yè)為主(46%),第三產(chǎn)業(yè)占42%從國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)看,A市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主,達(dá)到經(jīng)濟(jì)總量的46%,第三產(chǎn)業(yè)為其次,約42%左右,第一產(chǎn)業(yè)僅11%左右。圖:A市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)分布(數(shù)據(jù)來源:統(tǒng)計(jì)公報(bào))第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度大于第二產(chǎn)業(yè),經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)向好從發(fā)展速度來看,隨著各個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)同步持續(xù)增長(zhǎng),A市第二產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重有所下降,而第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)比重卻在上升,這表明A市的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度要高于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。一定程度上反映了A市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在向發(fā)達(dá)城市方向前進(jìn)。3、人民生活水平城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅加快,以后已經(jīng)突破萬元大關(guān)圖:A市歷年城市居民可支配收入(數(shù)據(jù)來源:統(tǒng)計(jì)公報(bào))在以前,A市人均可支配收入都在一萬元以內(nèi),以后開始突破萬元大關(guān)。恩格爾系數(shù)連續(xù)下降,已接近30%～40%的富裕水平圖:A市歷年恩格爾系數(shù)(數(shù)據(jù)來源:統(tǒng)計(jì)公報(bào))從至5年間,A市恩格爾系數(shù)從39.3%降到31.3%,已達(dá)到30%～40%的富裕標(biāo)準(zhǔn)。城市人均居住面積逐年增加緩慢,居民改進(jìn)居住條件愿望強(qiáng)烈圖:A市歷年城市人均居住面積(數(shù)據(jù)來源:統(tǒng)計(jì)公報(bào))從1999年至,A市人均居住面積從13.9平方米增加到了21.2平方米,8年時(shí)間增加了7.3平方米,增長(zhǎng)比較緩慢,居民改進(jìn)居住條件愿望強(qiáng)烈。

4、社會(huì)消費(fèi)品零售情況城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速圖:A市歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額(數(shù)據(jù)來源:統(tǒng)計(jì)公報(bào))全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額144.7億元,增長(zhǎng)15.7%,扣除價(jià)格上漲因素,實(shí)際增長(zhǎng)14.4％,是”九五”以來增幅最快的一年。分城鄉(xiāng)看城市市場(chǎng)消費(fèi)品零售額為88.3億元,增長(zhǎng)17.2％,占全部零售額比重達(dá)61.0％;縣及縣以下農(nóng)村消費(fèi)品零售額56.4億元,增長(zhǎng)13.4％。分行業(yè)看批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額121.8億元,增長(zhǎng)16.4%;住宿和餐飲業(yè)零售額達(dá)到22.1億元,增長(zhǎng)12.7%;其它行業(yè)零售額0.8億元,增長(zhǎng)2.6%。連鎖超市等新型業(yè)態(tài)較快發(fā)展,全市限額以上連鎖零售、住宿和餐飲企業(yè)10家,商品銷售額20.9億元,增長(zhǎng)44.0%。全年成交額過億元的市場(chǎng)10家,成交額達(dá)68.4億元,增長(zhǎng)27.9％。在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中,汽車類零售額比上年增長(zhǎng)7.0%,石油及制品類增長(zhǎng)62.8%,書報(bào)雜志類增長(zhǎng)2.7%,電子出版物音像制品類增長(zhǎng)10.2%,家用電器和音像器材類增長(zhǎng)18.8%,日用品類增長(zhǎng)37.8%,家具類增長(zhǎng)65.3%,食品、飲料、煙酒類增長(zhǎng)10.9%,服裝類增長(zhǎng)18.7%,化妝品類增長(zhǎng)10.4%,金銀珠寶類增長(zhǎng)3.7%。4、人均消費(fèi)性支出情況作為西部區(qū)域發(fā)展的一個(gè)重要支點(diǎn),A市的發(fā)展得到省委省政府的高度重視和支持。A市是一個(gè)以汽車產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市,曾位居全國(guó)小康城市第6名、綜合實(shí)力第22名。近年來,由于受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一和外部環(huán)境變化的影響,A市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行波動(dòng)較大。據(jù)統(tǒng)計(jì),全市城市居民可支配收入達(dá)到10944元,同比增長(zhǎng)5.1%,人均消費(fèi)性支出8616元,同比增長(zhǎng)9.05%.今年上半年,城市居民人均可支配收入6506元,支出為4974.74元,居民收入和支出都有較大幅度提高,也逐漸帶動(dòng)了房地產(chǎn)的火爆。由此,A市中心城區(qū)土地的日漸稀少,加之”城中村”的拆遷難度,使得眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛將投資方向轉(zhuǎn)向了地價(jià)相對(duì)便宜,且開發(fā)難度較小的新城區(qū),以及城市組團(tuán)的副中心區(qū)。此舉不但使A市的樓市發(fā)展已由原來的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴(kuò)張,A市樓市發(fā)展已逐步呈現(xiàn)出東突西進(jìn)的態(tài)勢(shì)。而就在”十一五”期間,我市將重點(diǎn)提升中部組團(tuán),在北京路、天津路、東風(fēng)大道等沿線建設(shè)5平方公里城市新區(qū),分散中心城區(qū)人口增長(zhǎng)壓力,同時(shí)要穩(wěn)步發(fā)展東部組團(tuán)。人民路是A市商住密集區(qū),據(jù)了解現(xiàn)總?cè)丝诩s20余萬人,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般大型購物中心市場(chǎng)份額,覆蓋面必須不少于20萬人的固定消費(fèi)群的標(biāo)準(zhǔn)。而且這部分人基本上是中高收入階層,經(jīng)濟(jì)條件比較好。這一居民結(jié)構(gòu),使廣場(chǎng)擁有一個(gè)相當(dāng)數(shù)量的中高收入消費(fèi)群體。二、A市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況1、房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重房地產(chǎn)投資占全市經(jīng)濟(jì)比重明顯提高全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25億元,比上年增長(zhǎng)20%。占全市GDP比重的7.24%,占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的20.64%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資投資逐年提高為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力支持以來,A市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資明顯提高,而且增速逐年加大,其中主要有十漫高速公路和南水北調(diào)工程等。社會(huì)基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展必然為房地產(chǎn)業(yè)帶來良好的機(jī)遇,加上舊城改造等,房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。圖:A市歷年固定資產(chǎn)投資總額(數(shù)據(jù)來源:統(tǒng)計(jì)公報(bào))2、歷年房地產(chǎn)投資狀況A市房地產(chǎn)開發(fā)投資6年時(shí)間保持較高的增長(zhǎng)趨勢(shì)A市房地產(chǎn)市場(chǎng)自后走出低谷,至今已連續(xù)6年保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),6年間全市共完成房地產(chǎn)投資77.37億元,年均增長(zhǎng)超過30%%,當(dāng)前逐漸走穩(wěn)。圖:A市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額(數(shù)據(jù)來源:統(tǒng)計(jì)公報(bào))~房地產(chǎn)投資急劇增加宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅理性回落,與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)進(jìn)入以來,A市土地開發(fā)投資開始減少,同時(shí)在國(guó)家宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政的指導(dǎo)下,房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)入了合理調(diào)整期,主要表現(xiàn)為:房地產(chǎn)投資增幅理性回落,開始低速增長(zhǎng),與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)。3、土地發(fā)展規(guī)劃根據(jù)(1997—)《A市土地利用總體規(guī)劃》和《A市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展”十五”計(jì)劃及遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》確定,從到,我市土地開發(fā)整理總體目標(biāo)為:以提高國(guó)土資源對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的保障能力為根本出發(fā)點(diǎn),在保護(hù)和改進(jìn)生態(tài)環(huán)境的前提下,宜農(nóng)未利用土地資源得到適度開發(fā);土地整理全面、有序開展;土地利用效率和產(chǎn)出率明顯提高,促進(jìn)土地資源集約、合理利用和社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。具體目標(biāo):到,補(bǔ)充耕地11000公頃,其中耕地整理增加耕地4843.4公頃,農(nóng)村居民點(diǎn)新增耕地946.52公頃,土地復(fù)墾新增耕地733.62公頃,土地開發(fā)新增耕地4476.46公頃。在確保劃定的基本農(nóng)田面積178629.8公頃得以實(shí)施的前提下,大力推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè),經(jīng)過對(duì)農(nóng)村山、水、林、田、路的綜合治理,改進(jìn)農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境。計(jì)劃新增灌溉耕地4萬公頃,改造中低產(chǎn)田8萬公頃。規(guī)劃期內(nèi)將實(shí)施7個(gè)重點(diǎn)工程,實(shí)施面積為21664.84公頃,凈增耕地5463.98公頃,工程投資為43063.82萬元;實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目82個(gè),實(shí)施面積為15193.99公頃,凈增耕地3525.37公頃,計(jì)劃投資55401.07萬元。(二)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述自土地使用制度與住房分配制度改革以來,A市房地產(chǎn)業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展,并逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。,全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成25.2億元,,比上年增長(zhǎng)21.7%。具有資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè)121家,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3.7億元,上繳稅金1.2億元。房屋建筑施工面積373.8萬平方米,增長(zhǎng)4.6%。建筑企業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率為15.7萬元/人,增長(zhǎng)18.9%。房屋建筑竣工面積203.7萬平方米,下降43.0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由1993年前中房集團(tuán)A市公司一家發(fā)展到的200多家。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不但有利地推動(dòng)了城市建設(shè)步伐,改進(jìn)了城市面貌與經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境,提高了居民的居住水平,而且?guī)?dòng)和促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)如建筑業(yè)、建材業(yè)、裝飾裝修業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展,同時(shí)也改變了居民的消費(fèi)觀念與投資觀念,影響并推動(dòng)了整個(gè)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況城區(qū)商品房供求逐年擴(kuò)大,總體供求平衡到五年時(shí)間里,城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量逐年增長(zhǎng),增長(zhǎng)幅度較為緩慢平穩(wěn),總體供求關(guān)系基本平衡。圖:A市城區(qū)歷年商品房供求量(數(shù)據(jù)來源:A市房地產(chǎn)網(wǎng)、估計(jì)值)商品房建設(shè)主要集中在北京路沿線商品房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大,房屋竣工面積略有增長(zhǎng),全市商品房施工面積327.5萬平方米,比去年同期增長(zhǎng)14.7%。其中住宅283.1萬平方米,同比增長(zhǎng)10.8%,占全部商品房施工面積的86.4%。商品房竣工面積114.4萬平方米,比上年同期增長(zhǎng)3.6%,其中住宅104.6萬平方米,同比增長(zhǎng)1.5%,占全部商品房竣工面積的91.7%。3、房地產(chǎn)價(jià)格狀況以前A市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)平緩以前A市區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格緩慢增長(zhǎng),商品住宅平均每季度增幅為1.41%。價(jià)格上漲開始提速,商品住宅均價(jià)突破元/平方米價(jià)格提高的原因主要有2個(gè):一是土地價(jià)格的自然增長(zhǎng)。二是主城區(qū)內(nèi)一些高檔樓盤的大量推出整體上抬高了全市的均價(jià),如錦繡華庭、武當(dāng)國(guó)際園及金地廣場(chǎng)等。當(dāng)前還沒有因?yàn)樾枨笤黾訉?dǎo)致的房?jī)r(jià)提速,但隨著人們改進(jìn)居住環(huán)境的要求越來越強(qiáng)烈,這種局面將隨時(shí)到來產(chǎn)生。屆時(shí)將大大推動(dòng)A市商品房的價(jià)格趨勢(shì)。4、房地產(chǎn)未來發(fā)展空間我市房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間,還將以較快的速度發(fā)展:如今,隨著A市中心城區(qū)土地的日漸稀少,加之”城中村”的拆遷難度,使得眾多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛將投資方向轉(zhuǎn)向了地價(jià)相對(duì)便宜,且開發(fā)難度較小的新城區(qū),以及城市組團(tuán)的副中心區(qū)。此舉不但使A市的樓市發(fā)展已由原來的搶占城中心到呈帶狀向東西兩極擴(kuò)張,同時(shí)也使得北京路以東以及白浪和紅衛(wèi)均成為房產(chǎn)開發(fā)新熱點(diǎn),A市樓市發(fā)展已逐步呈現(xiàn)出東突西進(jìn)的態(tài)勢(shì)。東邊的主要發(fā)展方向,隨著北京路規(guī)劃有18處停車場(chǎng),7處集貿(mào)市場(chǎng),14處活動(dòng)中心,11所學(xué)校,4個(gè)幼兒園,8家社區(qū)醫(yī)院等的開工建設(shè)。根據(jù)即將出臺(tái)的A市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃顯示,北京路將是城區(qū)規(guī)劃的9個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之一,并將在北京路立交橋處建一個(gè)6000平方米以上的百貨店或超市。同時(shí),北京北路將建設(shè)成文化用品和體育器材一條街。西進(jìn)的主要發(fā)展方向,紅衛(wèi)片區(qū)作為車城的西大門,穿境而過的316國(guó)道,使該區(qū)域的交通條件十分便利。三、市場(chǎng)定位分析(一)項(xiàng)目開發(fā)主題定位將盛華國(guó)際廣場(chǎng)定位為”鄂西北首個(gè)體驗(yàn)式購物樂園”,以巨無霸姿態(tài)扛起體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的大旗,強(qiáng)化零售娛樂化和娛樂零售化。盛華國(guó)際廣場(chǎng)是A市地區(qū)規(guī)劃最大的,當(dāng)其它購物中心還停留在以購物為主題的第一代購物中心時(shí),盛華國(guó)際廣場(chǎng)已向前先邁進(jìn)了一步,創(chuàng)新將主題定位為體驗(yàn)式購物樂園,強(qiáng)調(diào)購物中所獲得的休閑與娛樂,真正體驗(yàn)到購物的樂趣。樓盤概念提出的原則:形成樓盤的獨(dú)特的開發(fā)理念,樹立樓盤在消費(fèi)者心目中獨(dú)特而鮮明的形象。切合消費(fèi)者心理為消費(fèi)者營(yíng)造理想的生活方式和居住環(huán)境。使消費(fèi)者對(duì)樓盤理念的形象產(chǎn)生認(rèn)同、欣賞、追捧,激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望,進(jìn)而對(duì)樓盤產(chǎn)生歸宿感、領(lǐng)域感和自豪感?？紤]主題概念的可操作性,使主題概念在產(chǎn)品中得以充分貫徹和實(shí)現(xiàn),進(jìn)而融入到業(yè)主生活中的方方面面。概念作為項(xiàng)目品牌基礎(chǔ)乃至企業(yè)品牌基礎(chǔ)的可延伸性,即概念最終能經(jīng)過品牌積累形成企業(yè)文化。(二)市場(chǎng)定位1、開發(fā)概念的指導(dǎo)思路a、基于消費(fèi)市場(chǎng)引導(dǎo)(自上而下引領(lǐng)競(jìng)爭(zhēng),強(qiáng)調(diào)檔次、功能、個(gè)性、價(jià)值取向和生活方式等)。b、市場(chǎng)差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)空白點(diǎn)的挖掘、項(xiàng)目自身資源審核(自上而下超越競(jìng)爭(zhēng),強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目風(fēng)格、戶型、區(qū)位、配套等具體元素等)。從消費(fèi)者需求出發(fā),綜合本項(xiàng)目的開發(fā)思路,指導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)。整個(gè)推導(dǎo)思路屬于市場(chǎng)導(dǎo)向型。盛華國(guó)際廣場(chǎng)率先引進(jìn)世界先進(jìn)的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)模式,將購物與”體驗(yàn)”融合,并以超前十年的商業(yè)規(guī)劃。2、目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)商戶定位盛華國(guó)際廣場(chǎng)在目標(biāo)商戶定位時(shí)堅(jiān)持招”好租戶”,而不是付最高租金的租戶。因此,在挑選目標(biāo)商戶(經(jīng)營(yíng)商家)時(shí)應(yīng)相當(dāng)嚴(yán)格,所挑選租戶的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是以國(guó)際化為標(biāo)準(zhǔn),均應(yīng)為國(guó)內(nèi)、國(guó)外知名品牌。從當(dāng)前的商戶組合來看,入駐商戶必須是老字號(hào)的品牌商戶,或者是以個(gè)性特色獨(dú)樹一幟的魅力商戶。由于這些優(yōu)秀的商戶有品牌、有形象,因此她們所愿意承受的租金也是很有限的,一般是地主方主動(dòng)邀請(qǐng)她們來為自己的商業(yè)項(xiàng)目增添光彩,提高檔次,她們具備壓低租金入駐的條件。目標(biāo)投資者定位盛華國(guó)際廣場(chǎng)只將位于商業(yè)步行街出售,步行街規(guī)劃為一定面積的商鋪,每個(gè)商鋪的價(jià)位都在百萬元左右,哪些人會(huì)買百萬元以上的商鋪?經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查,得出以下吸引投資的策略。3、目標(biāo)消費(fèi)群定位盛華國(guó)際廣場(chǎng)定位是具有國(guó)際知名度的、以時(shí)尚文化為主題的購物中心。因此,其目標(biāo)消費(fèi)群定位是:主力消費(fèi)層:20-50歲的新時(shí)代家庭次主力消費(fèi)層:A市城區(qū)和來自外省市的消費(fèi)群體。4、規(guī)模定位建筑面積:純商業(yè)面積61000平方米,住宅約11萬平方米,地下車庫約2.5萬平方米。集休閑、娛樂、購物于一體的廣場(chǎng),有最大的室內(nèi)空間及最理想的設(shè)計(jì)讓其有最大發(fā)揮的空間去配置最完美的功能組合,這是其它商場(chǎng)無可替代的。5、檔次定位在定位上,堅(jiān)持以中檔為主,兼顧高檔。購物中心是一個(gè)無差別的消費(fèi)中心,要能夠適合絕大多數(shù)的消費(fèi)群體,如果全部都是面向高端的或者低端的,就不能吸引所有的消費(fèi)者。因此,盛華國(guó)際廣場(chǎng)自然層首層、二層定位為綜合性、大眾化的購物中心。從另一角度分析,作為一個(gè)規(guī)模很大的購物中心是不能全部以高檔次為主,以盛華國(guó)際廣場(chǎng)的規(guī)模,單靠品牌,是容納不了這么大的廣場(chǎng),盛華國(guó)際廣場(chǎng)設(shè)有300多家商鋪,很難找到這么多的品牌商品來支撐,而且也沒有那么多的消費(fèi)者都有能力購買品牌商品。因此,分出一部分來做綜合性、大眾化購物中心。6、經(jīng)營(yíng)功能定位盛華國(guó)際廣場(chǎng)總功能布局在國(guó)外和沿海發(fā)達(dá)地區(qū),購物中心最大的特點(diǎn)就是休閑。商業(yè)建筑面積達(dá)6.1萬平方米的盛華國(guó)際廣場(chǎng),借鑒國(guó)外購物中心成功的經(jīng)驗(yàn),增加了很多休閑配套設(shè)施,其購物設(shè)施的比例只占廣場(chǎng)總面積的60%,剩下的40%為娛樂及餐飲場(chǎng)所。娛樂設(shè)施有5000多平方米的游樂中心,還有電影播放廳,同時(shí)將不少室外的游樂設(shè)施搬進(jìn)了室內(nèi)。餐飲總面積達(dá)5000平方米?？偟膩碚f,廣場(chǎng)由零售、娛樂、餐飲、會(huì)展、康體、休閑六大功能組成。業(yè)態(tài)組合一般認(rèn)為大型購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52:18:30,并稱之為黃金比例,業(yè)內(nèi)人士也都比較認(rèn)同。這個(gè)比例并不是絕正確,但其中隱含的一個(gè)原則必須要遵守,那就是:購物中心首先是一個(gè)賣場(chǎng),購物功能應(yīng)占到50%的比例。如果餐飲占多數(shù),就是飲食中心;娛樂比例太多,就是娛樂中心,就不能稱之為購物中心。過分強(qiáng)調(diào)娛樂功能,對(duì)發(fā)展旅游有好處,但吸引不了回頭客,迪斯尼的娛樂做的最好,但95%的游客只去過一次。因此,購物中心首先應(yīng)當(dāng)是一種零售業(yè)態(tài),能夠吸引顧客重復(fù)消費(fèi)。四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析(一)項(xiàng)目基本情況”盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目位于A市中心位置,人民路與江蘇路入口處,連通1萬余平方米的文明廣場(chǎng),位于城市中軸黃金核心地段。,地理位置優(yōu)越,交通便利。該項(xiàng)目總占地28804.4平方米(約合43.2畝),建筑總面積222669.90平方米根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo),其中住宅93839.70㎡,商業(yè)部分79553.13㎡(其中商場(chǎng)61553.13平方米),車庫為49277.07(二)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式本項(xiàng)目為大型商場(chǎng)與住宅為一體的綜合性樓盤,經(jīng)營(yíng)方式上采用銷售方式。具體數(shù)據(jù)見下表:編號(hào)項(xiàng)目分類項(xiàng)目總建筑面積(㎡)合計(jì)(㎡)1住宅住宅93839.7093839.702商業(yè)商場(chǎng)61553.1379553.13商鋪18000.003車庫(位)車位(出售)0.0049277.07停車場(chǎng)29277.07合計(jì)222669.90(三)銷售期的選定根據(jù)企業(yè)營(yíng)銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況,考慮按揭跟進(jìn)時(shí)間因素,本次按半年測(cè)算銷售期,確定各期銷售比例(按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目具體情況測(cè)算)見下表:銷售比例表:

銷售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入(萬元)合計(jì)(萬元)項(xiàng)目比例銷售面積(㎡)下半年上半年下半年上半年下半年上半年商場(chǎng)(銷售)100%61553.1310006570.849856.2716427.1133854第一批住宅20%18767.944879.664880第二批住宅25%23459.936568.786569第三批住宅35%32843.909853.179853第四批住宅20%18767.946005.746006第一批商鋪20%3600.002880.002880第二批商鋪25%4500.004050.004050第三批商鋪35%6300.006300.006300第一批車位10%.00500.00500第二批車位20%4000.001000.001000第三批車位20%4000.001000.001000第四批車位35%7000.001750.001750186792.83100028801600113869207092418378642累計(jì)銷售收入1000288018881327495345978642累計(jì)銷售進(jìn)度2.23%6.41%42.02%72.89%118.99%注:詳細(xì)計(jì)算見第六章(四)實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)要實(shí)現(xiàn)如上計(jì)劃,首先整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情應(yīng)沒有大的變化,其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計(jì)劃進(jìn)行,再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn),同時(shí)要求企業(yè)作好營(yíng)銷工作,加大促銷力度,實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

第五章投資估算和籌資評(píng)價(jià)一、投資估算(一)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成本項(xiàng)目總投資估算為44927萬元,單位樓面成本為.68元/平方米。具體見下表:開發(fā)投資估算表序號(hào)工程項(xiàng)目(費(fèi)用)名稱造價(jià)或費(fèi)用(元)樓面造價(jià)(元/㎡)百分比(%)1一、征地費(fèi)及土地契稅等511.8425.37%2二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi)2106733294.614.69%3三、建筑安裝工程費(fèi)1110.0055.01%4四、(小區(qū))配套建設(shè)費(fèi)829500037.251.85%5五、管理費(fèi)1326913059.592.95%6六、開發(fā)期稅費(fèi)6726703.020.15%7七、利息(財(cái)務(wù)費(fèi))40932398183.839.11%8八、不可預(yù)見費(fèi)390497217.540.87%合計(jì)總投資造價(jià).68100.00%注:詳細(xì)計(jì)算見附件:成本計(jì)算明細(xì)表二、投資來源及籌資評(píng)價(jià)本項(xiàng)目總投資(含貸款建設(shè)期利息)為44927.64萬元,整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為3年,是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。因此,采用投資的多種組合運(yùn)用,一方面可減低融資的壓力,有助資金的流通;另一方面可相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn),使項(xiàng)目順利開發(fā)。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道:一是自有資金,二是向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款,三是預(yù)售滾動(dòng)收入中用于投資的部分。資金動(dòng)作方式如下:自有資金全部用于投資,共0萬元,(其中包括武漢惠遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司資金10000萬元);銀行貸款15000萬元;銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資,總收入為9928萬元。三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)(一)開發(fā)計(jì)劃擬定的原則①本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高檔住宅項(xiàng)目,在擬定項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí),我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場(chǎng)對(duì)接時(shí)機(jī)與購買力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。②從A市樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及合理的市場(chǎng)占有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間為3年,其中銷售期為2.5年。③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在項(xiàng)目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主,但為了利于資金回收等原因,在施工的過程中,以滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。(二)建設(shè)方式采用公開招標(biāo)方式選擇國(guó)家一級(jí)建筑施工單位,并聘請(qǐng)國(guó)家甲級(jí)工程監(jiān)理公司,從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。(三)進(jìn)度安排項(xiàng)目擬用三年進(jìn)行,根據(jù)A市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力,我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下:A項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備(初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等):6個(gè)月B商業(yè)的主體建筑(基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備):15個(gè)月C住宅主體及室外環(huán)境配套(道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等):15個(gè)月(四)項(xiàng)目周期設(shè)定①開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案經(jīng)過規(guī)劃部門審批時(shí)間,并以此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。②根據(jù)A市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力,我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下。③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期,形成項(xiàng)目整體開發(fā)的形象及市場(chǎng)影響。(五)分段周期設(shè)定①開發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案經(jīng)過規(guī)劃部門審批時(shí),設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開發(fā)周期的起始日。②開發(fā)計(jì)劃安排③根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定,本項(xiàng)目的開發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表(以季度為單位)。(表:項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表)盛華國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目工程計(jì)劃表(季度Q)4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開工準(zhǔn)備■■■■■■初步及施工圖設(shè)計(jì)■■■■■■三通一平■■■■■■報(bào)建■■■招標(biāo)■■■■主體建筑■■■■■■■■■■■■■■■■基礎(chǔ)■■■■■■■■住宅主體■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■外裝及設(shè)備■■■■■■■■■■■■室外環(huán)境配套■■■■■■■■■■■■■■■道路、管網(wǎng)■■■■■■■■■■■■環(huán)藝■■■■■■■■■■■■驗(yàn)收、備案■■■■■■辦大產(chǎn)證■■■■■■本次評(píng)估認(rèn)為該項(xiàng)目的建設(shè)工期適度、分年度投資計(jì)劃合理,該項(xiàng)目投融資可行。

(六)投資計(jì)劃與資金籌措表表:投資計(jì)劃與資金籌措表(單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額44928270192071287659426857313142131.1建設(shè)投資3905027019013114215655494328452471.641．1．1土地成本113972279569934191．1．2斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi)21074218434214211．1．3建安工程費(fèi)247162472741549434943247224721．1．5公建配套設(shè)施費(fèi)8301662903731.2管理費(fèi)13271293262082872081691．2．1建設(shè)管理費(fèi)3906565656565651．2．2辦公費(fèi)用1502525252525251．2．3銷售推廣與管理費(fèi)78639236118197118791.3開發(fā)期間稅費(fèi)6713131313131.4不可預(yù)見費(fèi)3906565656565651.5財(cái)務(wù)費(fèi)用40931051154914941.5.1利息13105244593281.5.2貸款利息2782.94527109011661.6流動(dòng)資金2資金籌措4492810000135009500696449642.1自有資金01000060002.2其它融資2.3借款15000750075002.4銷售收入再投入992849644964第六章財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定一、項(xiàng)目開發(fā)周期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期3年。二、開發(fā)成本分?jǐn)偣浪惚?投資成本費(fèi)用估算分?jǐn)倕R總表成本項(xiàng)目總額(元)得房成本(元/平方米)高層住宅商鋪車位一、征地費(fèi)及土地契稅等364.36931.22115.64二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi)2106733267.35172.1321.38三、建筑安裝工程費(fèi)790.17.48250.79四、(小區(qū))配套建設(shè)費(fèi)829500026.5267.788.42五、管理費(fèi)1326913042.42108.4213.46六、稅費(fèi)6726702.155.500.68七、利息(財(cái)務(wù)費(fèi))40932398130.86334.4441.53八、不可預(yù)見費(fèi)390497212.4831.913.96總投資造價(jià)1436.313670.88455.87注:投資分?jǐn)偟脑瓌t:總原則:所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒?可租)的面積中去;商業(yè)與住宅用地價(jià)格分別計(jì)算分?jǐn)?。?xì)則:(1)按計(jì)算投資的各項(xiàng)成原來分?jǐn)?2)各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)?3)若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)?則按各功能的面積比例來分?jǐn)?4)各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?同工程無關(guān)按功能面積比例分?jǐn)?5)與工程無關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)?/p>

三、項(xiàng)目銷售價(jià)格估算本次項(xiàng)目評(píng)估預(yù)期售價(jià)的確定,采用房地產(chǎn)估價(jià)的方法進(jìn)行分析,得出其公開市場(chǎng)價(jià)格,結(jié)合企業(yè)實(shí)際營(yíng)銷策略,本著謹(jǐn)慎原則確定測(cè)算價(jià)格。(一)住宅銷售價(jià)格根據(jù)當(dāng)前A市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè),當(dāng)前市場(chǎng)上同類住宅價(jià)格在2500-3000元/平方米之間,考慮價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì),未來本項(xiàng)目住宅商品房?jī)r(jià)格可達(dá)到3000元/平方米以上。為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額,同時(shí)按照最低保守原則,我們以2600元/平方米起價(jià),最高為3200元/平方米。住宅分期銷售分別為20%、25%、35%、20%,價(jià)格分別為:2600、2800、3000、3200,銷售率100%;經(jīng)計(jì)算,平均銷售價(jià)格為2910元/平方米。(二)商鋪銷售價(jià)格商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開始出售,整個(gè)銷售過程分三批進(jìn)行,保守銷售率為80%,分別為:20%、25%,35%,價(jià)格分別為:8000、9000,10000;平均價(jià)格為9188元/平方米。(三)車位銷售價(jià)格車位部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開始出售,整個(gè)銷售過程分四批進(jìn)行(與住宅基本同步)車位部分分別為:10%,20%,20%、35%,平均價(jià)格為:2500元/平方米,銷售率85%。(四)商場(chǎng)銷售價(jià)格商場(chǎng)按整體出售計(jì)算,按成本加利潤(rùn)法計(jì)算保守銷售價(jià)格為5500元/平方米,銷售面積為61553.13平方米

四、預(yù)期收入測(cè)算結(jié)果根據(jù)有關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為測(cè)算依據(jù)及實(shí)際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測(cè)全部銷售收入為78641.57萬元。經(jīng)過計(jì)算匯總得出評(píng)估對(duì)象各平均銷售單價(jià)、面積、收入如下:銷售項(xiàng)目名稱單價(jià)(元/㎡)建筑面積(㎡)可售比例可售面積(㎡)實(shí)際銷售比例實(shí)際銷售面積銷售收入(元)住宅291093839.70100%93839.70100%93840商場(chǎng)550061553.13100%61553.13100%61553車庫250049277.0741%0.0085%1700042500000商鋪918818000.00100%18000.0080%14400合計(jì)4210.10222669.90193392.83186792.83五、稅金計(jì)算土地增值稅、銷售稅金及附加估算:表:銷售稅金及附加估算表(單位:萬元)稅金計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)備注費(fèi)率1收入1000.0018880.5134578.2124182.8578641.571.1銷售收入1000.0018880.5134578.2124182.8578641.572銷售稅金及附加56.001057.311936.381354.244403.932.1營(yíng)業(yè)稅(5%)5.00%50.00944.031728.911209.143932.08按出售房屋總價(jià)款的5%2.2城市維護(hù)建設(shè)稅7.00%3.5066.08121.0284.64275.25營(yíng)業(yè)稅的7%2.3教育附加稅3.00%1.5028.3251.8736.27117.96營(yíng)業(yè)稅的3%2.4印花稅(0.1%)0.10%1.0018.8834.5824.1878.64銷售額的1‰3土地增值稅(1%)1.00%10.00188.81345.78241.83786.42銷售額的1%稅金合計(jì)66.001246.112282.161596.075190.34

第七章財(cái)務(wù)效益評(píng)估一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系,分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用,編制財(cái)務(wù)報(bào)表,計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo),考察項(xiàng)目的盈利能力,據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。(一)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取參照中國(guó)的財(cái)會(huì)制度,結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況,在進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)時(shí),所選取的財(cái)務(wù)指標(biāo)為:1、內(nèi)部收益率(IRR)內(nèi)部收益率(IRR)是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率,它反映項(xiàng)目自身的盈利能力,是項(xiàng)目占用的尚未回收資金的獲利率,是考察項(xiàng)目自身的盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí),則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。本項(xiàng)目選定的基準(zhǔn)收益率為10%。2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)凈現(xiàn)值(NPV)是按設(shè)定的貼現(xiàn)率,將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo),凈現(xiàn)值大于或等于0時(shí)的項(xiàng)目是能夠考慮接受的。貼現(xiàn)率是計(jì)算凈現(xiàn)值的主要參數(shù),其大小取決于銀行利率的高低、項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和要求,一般趨于選取”稍大于銀行同期貸款利率”作為貼現(xiàn)率。本項(xiàng)目的貼現(xiàn)率選定為10%。3、投資收益率項(xiàng)目靜態(tài)資本收益率是以項(xiàng)目計(jì)算時(shí)點(diǎn)的利潤(rùn)除以全部投資而得出的指標(biāo),它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素,是一個(gè)簡(jiǎn)單表示盈利情況的指標(biāo)。4、開發(fā)投資成本利潤(rùn)率項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)(所得稅前)與項(xiàng)目總開發(fā)成本的比值,它反映開發(fā)商所承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。(二)靜態(tài)效益指標(biāo)1、項(xiàng)目投資損益表(表:損益表(單位:萬元)損益表(靜態(tài)投資)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期上半年1總收入78641.571000.0018880.5134578.2124182.852總成本費(fèi)用44927.642700.7722083.8412798.597344.443銷售稅金及附加4403.9356.001057.311936.381354.244土地增值稅786.4210.00188.81345.78241.835所得稅(6*25%)7130.901484.205646.706利潤(rùn)總額28523.59-2700.77-21149.844835.8124951.6122586.787稅后利潤(rùn)21392.69-2700.77-21149.844835.8123467.4116940.098盈余公積金(7*10%)2139.27-270.08-2114.98483.582346.741694.019可分配利潤(rùn)(7-8)19253.42-2430.70-19034.864352.2321120.6715246.08投資利潤(rùn)率(6/2)63.49%投資利稅率(3+4+6)/275.04%資金本利潤(rùn)率(6/0)142.6%2、靜態(tài)盈利分析結(jié)論本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較,項(xiàng)目有較為強(qiáng)的盈利能力能夠接受,故項(xiàng)目可行。

(三)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》,參照中國(guó)新的財(cái)會(huì)制度,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況,分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目,因此要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià),主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有:財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表。注:①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率,即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí),則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。②財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo),凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是能夠考慮接受的。建議選取”稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率,本項(xiàng)目貸款利率為7.02%,基準(zhǔn)收益率Ic取為10%。項(xiàng)目期望收益率Ia取20%。1、住宅全部投資現(xiàn)金流量表表:全部投資現(xiàn)金流量表(單位:萬元)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)貼現(xiàn)率i1234510.00%合計(jì)(上半年)1現(xiàn)金流人78641.571000.0018880.5134578.2124182.851.1銷售收入78641.571000.0018880.5134578.2124182.851.2其它收入2現(xiàn)金流出57248.882700.7722149.8414044.7011110.807242.762.1開發(fā)產(chǎn)品投資44927.642700.7722083.8412798.597344.442.2銷售稅金及附加4403.9356.001057.311936.381354.242.3土地增值稅786.4210.00188.81345.78241.832.4所得稅7130.901484.205646.703凈現(xiàn)金流量(1-2)21392.69-2700.77-21149.844835.8123467.4116940.09累計(jì)凈現(xiàn)金流量-2700.77-23850.61-19014.804452.6021392.694所得稅前凈現(xiàn)金流量28523.59-2700.77-21149.844835.8124951.6122586.78累計(jì)所得稅前凈流量-2700.77-23850.61-19014.805936.8128523.59計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后備注內(nèi)部收益率(FIRR)38.76%31.49%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)14765.6610245.78動(dòng)態(tài)投資回收期(年)3.763.81期望收益率(Ic)20%20%2、動(dòng)態(tài)盈利分析結(jié)論經(jīng)過評(píng)估測(cè)算,該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下:內(nèi)部投資收益率:按全部投資計(jì)為31.49%(所得稅后);財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(還原利率10%):按全部投資計(jì)為10245.78萬元(所得稅后);動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%):按全部投資計(jì)為3.81年(所得稅后);由以上能夠看出,該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零,說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。二、利息保障倍數(shù)計(jì)算利息保障倍數(shù)＝(利潤(rùn)總額+利息費(fèi)用)/利息費(fèi)用＝(28523.59+2782.94)/2782.94＝11.25利息保障倍數(shù)遠(yuǎn)大于1,因此,項(xiàng)目貸款償還能力較強(qiáng)。

三、貸款償還期計(jì)算