CRRC北京市房山區(qū)區(qū)域分析報(bào)告

CRRC:北京市房山區(qū)區(qū)域分析匯報(bào)

起源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)12月04日13:58

[我來說兩句]北京市房山區(qū)區(qū)域分析匯報(bào)研究單位：中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究員：王姍黃蕾免責(zé)條款本匯報(bào)中信息均起源于公開資料，我中心對(duì)這些信息準(zhǔn)確性及完整性不做任何確保，也不確保所包含信息和提議不會(huì)發(fā)生任何變更。匯報(bào)中信息和意見僅供參考。我中心對(duì)任何人使用本匯報(bào)及其內(nèi)容所引發(fā)任何直接或間接損失概不負(fù)責(zé)。本匯報(bào)版權(quán)歸中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心全部。未取得中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心事先書面授權(quán)，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人均不得對(duì)本匯報(bào)進(jìn)行任何形式公布、復(fù)制、引用或轉(zhuǎn)載。如引用、刊發(fā)，需注明出處為中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心，且不得對(duì)本匯報(bào)進(jìn)行有悖原意引用、刪節(jié)和修改。中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心對(duì)于本匯報(bào)內(nèi)容和免責(zé)條款具備修改權(quán)和最終解釋權(quán)。本匯報(bào)全文索取，請(qǐng)發(fā)郵件至，留下您介紹、聯(lián)絡(luò)方式和郵箱地址。結(jié)論：9月，中糧萬科分別以溢價(jià)率162.61%和112.79%摘得了房山區(qū)兩塊住宅項(xiàng)目土地，一時(shí)間，房山區(qū)備受市場(chǎng)各方關(guān)注，即將交易房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)4號(hào)地塊也成為熱點(diǎn)地塊受到開發(fā)商追捧。經(jīng)過對(duì)房山區(qū)區(qū)域背景、市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況和消費(fèi)者調(diào)查，我們結(jié)論以下：1.綜合中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心開展網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果，我們認(rèn)為，房山區(qū)地價(jià)房?jī)r(jià)仍有深入上升空間。伴隨輕軌S5線即將開建，交通原因已難以成為妨礙消費(fèi)者選擇房山區(qū)置業(yè)障礙?，F(xiàn)在，房山區(qū)總體地價(jià)和房?jī)r(jià)均處于較低水平，沒有大量投資者入場(chǎng)跡象。伴隨區(qū)域今后綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力發(fā)展，房山區(qū)將成為市場(chǎng)關(guān)注新熱點(diǎn)，房?jī)r(jià)地價(jià)上漲在所難免。2.經(jīng)過調(diào)查我們發(fā)覺，消費(fèi)者對(duì)近郊置業(yè)有一定認(rèn)知度和認(rèn)同感，一小時(shí)生活圈也為消費(fèi)者在置業(yè)區(qū)域選擇上提供了更多選擇。作為擁有豐富旅游資源房山區(qū)，應(yīng)大力發(fā)展區(qū)域優(yōu)勢(shì)，以吸引不一樣需求層次消費(fèi)者。3.在區(qū)域方面，因?yàn)榉可絽^(qū)正處于經(jīng)濟(jì)增加關(guān)鍵時(shí)期，恰逢房山線開工建設(shè)，為區(qū)域發(fā)展提供了更多支持和動(dòng)力。我們認(rèn)為，房山區(qū)在下一階段將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域，企業(yè)在拿地時(shí)，應(yīng)依照本身財(cái)務(wù)情況和區(qū)域長(zhǎng)久發(fā)展，進(jìn)行合理評(píng)定和考量。序言房山區(qū)位于北京市區(qū)西南方向，距市中心20公里。長(zhǎng)久以來，房山區(qū)以其旅游資源和自然資源豐富而聞名，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)上處于不溫不火狀態(tài)，與通州區(qū)、順義區(qū)等其余熱點(diǎn)近郊區(qū)域相比，受關(guān)注度較小。然而，伴隨北京市《北京市軌道交通房山線工程規(guī)劃方案》確實(shí)定，輕軌房山線建設(shè)讓市場(chǎng)看到了房山區(qū)區(qū)域價(jià)值和區(qū)域優(yōu)勢(shì)。9月7日，北京中糧萬科假日(論壇新聞)風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)經(jīng)過164輪激烈競(jìng)價(jià)后，以22億競(jìng)得房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)(長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地)，該地塊起始價(jià)為8.38億元，溢價(jià)率高達(dá)162.61%。同月28日，中糧萬科再次經(jīng)過55輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，以29.3億元拿下房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號(hào)地，溢價(jià)率為112.79%，折合樓面地價(jià)約為5800元/平方米。作為地產(chǎn)界著名開發(fā)企業(yè)，中糧萬科在一個(gè)月內(nèi)于房山區(qū)連拿兩塊地，反應(yīng)了其對(duì)房山區(qū)域發(fā)展良好預(yù)期，而中糧萬科拿地舉動(dòng)也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)房山區(qū)關(guān)注和追捧。為此，中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心公布北京市房山區(qū)區(qū)域分析匯報(bào)，希望從房山區(qū)區(qū)域背景、房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)等多方面對(duì)房山區(qū)區(qū)域價(jià)值進(jìn)行深入剖析。為了確保研究可信性，本匯報(bào)數(shù)據(jù)起源均出自權(quán)威部門（如國家統(tǒng)計(jì)局、北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)等權(quán)威部門）及中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫。同時(shí)，為了增強(qiáng)本匯報(bào)權(quán)威性和科學(xué)性，我們聯(lián)合搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)開展了大型了網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，網(wǎng)絡(luò)調(diào)查參加人數(shù)達(dá)成了2431人。因?yàn)闃颖玖枯^大，所以，較能代表市場(chǎng)上消費(fèi)者實(shí)際情況，所搜集到數(shù)據(jù)較具備參考價(jià)值。一、區(qū)域背景房山區(qū)位于北京市區(qū)西南方向，總面積為平方公里，區(qū)域下轄28個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)河街道辦事處，共有113個(gè)居委會(huì)，462個(gè)村委會(huì)，末常住總?cè)丝?0.5萬。區(qū)府所在地良鄉(xiāng)是《北京市總體規(guī)劃》中首都四個(gè)中心衛(wèi)星城之一，距市中心20公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為顯著。房山區(qū)人文資源和旅游資源尤為豐富，是京郊有名“旅游勝地”，被評(píng)為世界地質(zhì)公園，旅游資源有巨大開發(fā)潛力。1.交通情況房山區(qū)距離北京市中心距離為20公里，區(qū)域內(nèi)公交車僅有917、922、616、971、321等直達(dá)市中心，交通較為不便。依照《北京市軌道交通房山線工程規(guī)劃方案》，軌道交通房山線將于年內(nèi)開工，東起北京南站，經(jīng)豐臺(tái)、長(zhǎng)辛店、良鄉(xiāng)，西到房山區(qū)周口店，線路全長(zhǎng)約24.7公里。設(shè)有蘇莊大街站、南關(guān)站、東羊莊站、大學(xué)城站、廣陽城站、長(zhǎng)陽西站、長(zhǎng)陽鎮(zhèn)站、稻田站、世界公園、郭公莊站等共11站，與地鐵九號(hào)線起點(diǎn)站銜接，預(yù)計(jì)將于底將通車運(yùn)行。作為一條城市西南方向軌道交通線路，房山線直接服務(wù)于房山新城，能夠幫助緩解京石通道交通壓力。同時(shí)，輕軌房山線運(yùn)行，能夠不但極大地縮短房山與主城區(qū)距離，還能帶動(dòng)整個(gè)房山區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平有所提升和發(fā)展。在公路交通方面，原計(jì)劃開工京石第二高速提前至下六個(gè)月開工。京石第二高速是從張（張家口）石（石家莊）高速公路衍生出來一條分支。在張石高速保定市淶水出口，將再建設(shè)一條高速公路從淶水通往北京市房山區(qū)。京石第二高速預(yù)計(jì)為雙向6車道，北京段起于門頭溝區(qū)108國道附近，經(jīng)房山區(qū)至北京市與河北省邊界，接河北段通向淶水縣，然后并入張石高速。道路工程將按照高速公路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，道路控制紅線寬80米，其中山嶺重丘區(qū)段設(shè)計(jì)速度100公里/小時(shí)，其余路段設(shè)計(jì)速度120公里/小時(shí)，道路全長(zhǎng)約65.4公里。京石高速現(xiàn)在日均通車流量已高達(dá)9萬輛，高峰期輕易引發(fā)堵塞。京石第二高速建成通車后，將大大緩解現(xiàn)在京石高速繁重交通形勢(shì)，同時(shí)，對(duì)房山區(qū)域也會(huì)形成良好拉動(dòng)效應(yīng)。2.教育情況房山區(qū)現(xiàn)在擁有學(xué)校有蘇莊幼稚園、北京才藝OK幼稚園、良鄉(xiāng)中心小學(xué)、良鄉(xiāng)三中、北京師范大學(xué)良鄉(xiāng)附中、北京當(dāng)代管理大學(xué)等。同時(shí)，在房山新城區(qū)域規(guī)劃中，還有即將開工良鄉(xiāng)大學(xué)城，中國社會(huì)科學(xué)院碩士院、北京理工大學(xué)、北京工商大學(xué)、首都師范大學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)等院校都將入駐其中。3.醫(yī)療情況在公共醫(yī)療資源方面，房山區(qū)現(xiàn)在擁有房山區(qū)婦幼保健醫(yī)院、房山老年病醫(yī)院、良鄉(xiāng)醫(yī)院預(yù)防保健科、房山區(qū)良鄉(xiāng)地域小區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心房山區(qū)紅十字華盛醫(yī)院、房山區(qū)康復(fù)醫(yī)院、房山中醫(yī)醫(yī)院良鄉(xiāng)分院、蘇莊北路全科門診等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，較能滿足居民對(duì)公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)需求。二、市場(chǎng)表現(xiàn)在本部分，我們將重點(diǎn)分析房山區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)，主要從土地市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)兩方面入手，對(duì)房山區(qū)市場(chǎng)情況進(jìn)行盤點(diǎn)和梳理，以期對(duì)區(qū)域后市進(jìn)行展望和預(yù)測(cè)。1.土地市場(chǎng)表現(xiàn)1月1日至9月30日，房山區(qū)共成交土地9宗，成交土地面積104.31萬平方米，規(guī)劃建筑面積169.13萬平方米。其中，有7宗為住宅項(xiàng)目土地，1宗工業(yè)用地，1宗倉儲(chǔ)用地。在成交價(jià)格方面，共有6宗土地溢價(jià)成交，土地溢價(jià)率為99.48%。其中，9月30日最新成交長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)4號(hào)地也以60.69%溢價(jià)率被北京城建投資發(fā)展股份有限企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“北京城建”）拍得，成交價(jià)格達(dá)成了15.1億元。9月28日成交長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號(hào)地溢價(jià)率為114.79%，而同為北京中糧萬科假日風(fēng)景(論壇新聞)(論壇新聞)房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“中糧萬科”）拍下房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)軍起步區(qū)1號(hào)地溢價(jià)率竟高達(dá)162.61%。另外，房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)稻田村村南住宅及居住公建項(xiàng)目，溢價(jià)率59.53%，房山區(qū)拱辰街道辦事處東羊住宅及居住公建項(xiàng)目，溢價(jià)率63.79%。在成交9宗土地中，長(zhǎng)陽鎮(zhèn)1號(hào)地、4號(hào)地和5號(hào)地頗為引人關(guān)注。最終，中糧萬科分別以114.79%和162.61%溢價(jià)率，拿下了房山區(qū)長(zhǎng)陽起步區(qū)1號(hào)地和5號(hào)地，北京城建以60.69%溢價(jià)率摘得4號(hào)地。1號(hào)地、4號(hào)地、5號(hào)地折合樓面地價(jià)分別為5800元、4200元和6500元，也創(chuàng)造了房山區(qū)近期土地市場(chǎng)一個(gè)新高。中糧萬科和北京城建高價(jià)在房山區(qū)域拿地，不但說明了北京城區(qū)內(nèi)土地供給已嚴(yán)重不足，迫使開發(fā)商開始在北京周圍區(qū)縣尋地。同時(shí)，也將在區(qū)域內(nèi)形成示范效應(yīng)，拉動(dòng)房山區(qū)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)深入上升。我們預(yù)計(jì)，現(xiàn)在房山區(qū)土地市場(chǎng)仍處于價(jià)格洼地，從長(zhǎng)久來看，該區(qū)域土地有連續(xù)上漲潛力。2.二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)（1）成交情況分析圖2-2是1至8月商品住宅成交均價(jià)北京和房山區(qū)對(duì)比圖。從圖中能夠看出，北京整體市場(chǎng)商品住宅成交價(jià)格展現(xiàn)顯著上升趨勢(shì)，從1月份10137元上升至8月份14454元/平米，上漲幅度達(dá)成42.59%。相對(duì)于北京大幅上漲，房山區(qū)成交價(jià)格卻表現(xiàn)較為平穩(wěn)，1至8月成交價(jià)格峰值和谷值僅相差820元/平米。在成交量方面，房山區(qū)成交量也基本保持穩(wěn)定，除1月、6月和8月，因?yàn)榧又菟?論壇新聞)、瑞雪春堂(論壇新聞)等項(xiàng)目入市帶動(dòng)成交量攀升外，區(qū)域市場(chǎng)并無顯著波動(dòng)。1至8月，北京市商品住宅成交總套數(shù)為113135套，房山區(qū)商品住宅成交總套數(shù)為5489套，占北京成交總數(shù)4.85%。（2）區(qū)域項(xiàng)目供給情況現(xiàn)在，房山區(qū)在售項(xiàng)目包含沸城(論壇新聞視頻)、珠江御景(論壇新聞)、西棕櫚灘(論壇新聞)、加州水郡、碧桂園溫泉小區(qū)、原香小鎮(zhèn)、曦城國際(論壇新聞)、天恒樂活城(論壇新聞)、瑞雪春堂等。依照中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)，房山區(qū)在售項(xiàng)目標(biāo)戶型主要集中在二居室和三居室，偏重居住舒適度。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)戶型序列較為豐富，從46平米一居到200平米以上四居，包含復(fù)式產(chǎn)品都有提供。房山區(qū)在售項(xiàng)目分戶型供給套數(shù)情況見表2-2，能夠看出，在售項(xiàng)目以兩居室為主，三居室其次，而一居室和四居室供給量均較小。這主要是因?yàn)榉可絽^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，整個(gè)區(qū)域公共基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施還未完善，潛在消費(fèi)者大多以自住型購房為主，改進(jìn)型和投資型較少。所以，中小戶型成為供給主力。尤為值得注意是，幾個(gè)大型在售項(xiàng)目都已進(jìn)入銷售后期，下六個(gè)月房山區(qū)潛在供給量達(dá)成了314.34萬平方米，供給量深入放大將與區(qū)域內(nèi)一級(jí)市場(chǎng)火爆相呼應(yīng)，使區(qū)域受到更多關(guān)注。三、區(qū)域特點(diǎn)1.旅游地產(chǎn)房山區(qū)擁有豐富自然資源和旅游資源，旅游業(yè)一直是當(dāng)?shù)卣攸c(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。房山十渡地質(zhì)公園因其北方喀斯特地貌特征，兩邊地層懸崖陡壁雄偉，溶洞沉積物也較有特色，逐步形成了北方地域特殊地質(zhì)景觀。除此之外，房山還擁有古人類遺址、云居寺這么人文景觀，豐富了地質(zhì)公園內(nèi)涵。依照房山區(qū)政府規(guī)劃，在未來幾年，房山區(qū)將圍繞“打造環(huán)境、引進(jìn)強(qiáng)區(qū)”根本，形成以“兩城”、“四鎮(zhèn)”為主體城市化建設(shè)體系，全力打造京西南綠色生態(tài)屏障，不停提升房山區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展承載力。依靠?jī)?yōu)質(zhì)旅游資源，房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步形成了具備區(qū)域特色“旅游地產(chǎn)”概念，優(yōu)美自然環(huán)境、良好居住環(huán)境都成為各個(gè)項(xiàng)目標(biāo)賣點(diǎn)。2.中央休閑購物區(qū)CSD9月13日，在房山中央休閑購物區(qū)（CSD）開啟新聞公布會(huì)上，伴隨房山區(qū)新品牌標(biāo)識(shí)“Funhill”開幕,房山區(qū)中央休閑購物區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目正式開啟。中央休閑購物區(qū)CSD通常選址在城市之間交通樞紐上，多以主題公園、旅游勝地、超大規(guī)模商業(yè)中心等業(yè)態(tài)為經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵，是聚集商貿(mào)、信息、文化、體育、會(huì)展、酒店、餐飲、休閑及辦公為一體城際中心。依照規(guī)劃，房山區(qū)政府將于奧特萊斯（Outlets）開展戰(zhàn)略合作，共同建設(shè)集世界名牌折扣中心、休閑度假體系和高品質(zhì)居住體系等關(guān)鍵功效于一體、輻射華北地域大型綜合當(dāng)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目毗鄰京石高速，坐落在森林公園旁邊，項(xiàng)目設(shè)計(jì)充分與房山優(yōu)越自然環(huán)境相結(jié)合，展示區(qū)域資源特點(diǎn)。該項(xiàng)目總投資近10億元，吸納國際品牌300余家，預(yù)計(jì)年底開工，年底正式營(yíng)業(yè)。CSD建成將會(huì)將房山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平帶入新發(fā)展階段，實(shí)現(xiàn)以會(huì)展經(jīng)濟(jì)、休閑購物為可連續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，同時(shí)輔以酒店、餐飲、娛樂等配套服務(wù)。房山區(qū)也將會(huì)借助CSD形成聚集效應(yīng)和拉動(dòng)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)良好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，更是一次難得發(fā)展和提升機(jī)會(huì)。3.良鄉(xiāng)大學(xué)城北京良鄉(xiāng)高教園區(qū)位于良鄉(xiāng)衛(wèi)星城東南端，南鄰規(guī)劃中六環(huán)。園區(qū)規(guī)劃占地6.49平方公里，規(guī)劃總建筑面積為299.17萬平方米，總投資約為70億人民幣?，F(xiàn)在中國社會(huì)科學(xué)院碩士院、北京理工大學(xué)、北京工商大學(xué)、首都師范大學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)已與房山區(qū)政府訂立合作協(xié)議。園區(qū)內(nèi)包含教學(xué)科研區(qū)、中央景觀及公共設(shè)施區(qū)、學(xué)生生活區(qū)。其中，教工住宅區(qū)、高科技園區(qū)獨(dú)立于園區(qū)外建設(shè)。自開始，部分院校陸續(xù)入駐，逐步形成國際化、社會(huì)化、科學(xué)化、人性化、知識(shí)化世界一流大學(xué)城?，F(xiàn)在，良鄉(xiāng)大學(xué)城仍處于建設(shè)和發(fā)展中，但從部分入住院校來看，已對(duì)周圍房?jī)r(jià)帶來了良好帶動(dòng)效應(yīng)。同時(shí)，大學(xué)城特有教育資源和人文內(nèi)涵將成為區(qū)域內(nèi)新亮點(diǎn)增加點(diǎn)。不少周圍項(xiàng)目配置了小區(qū)幼稚園、小學(xué)、初中，逐步形成從幼稚園到大學(xué)教育一條龍服務(wù)。我們相信，伴隨良鄉(xiāng)大學(xué)城逐步建設(shè)和完善，房山區(qū)域教育配套也將會(huì)得到質(zhì)飛躍和提升。四、消費(fèi)者分析在本部分，我們將對(duì)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，以了解市場(chǎng)，尤其是消費(fèi)者對(duì)在房山區(qū)置業(yè)意愿情況，作為第六部分后市展望基礎(chǔ)和依據(jù)。1.去近郊居住意愿分析在網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，21%受訪者“非常想”居住在近郊，選擇“還行”占46%，而明確表示“不想”住郊區(qū)也占到了33%?？梢?，大多數(shù)受訪者對(duì)居住在近郊有一定意向，對(duì)近郊公共交通、醫(yī)療、教育等配套也較能接收。2.近郊置業(yè)意向區(qū)域分析而詳細(xì)到意向置業(yè)區(qū)域，如圖4-2所表示，受訪者選擇區(qū)域主要集中在通州、昌平和順義三個(gè)區(qū)域。這主要是因?yàn)?，?jīng)過近幾年發(fā)展，通州、昌平和順義基礎(chǔ)交通建設(shè)已比較完善，周圍配套設(shè)施也較為完備。尤其是通州，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已相對(duì)成熟，不少著名大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在通州也設(shè)有項(xiàng)目，逐步形成聚集效應(yīng)。其次，大興、房山和亦莊選擇較為集中，選擇率分別為12%、10%和8%。而門頭溝、密云等地選擇最少，受關(guān)注度最低。假如把北京周圍新城或近郊發(fā)展比作長(zhǎng)跑比賽話，通州、昌平和順義屬于第一集團(tuán)，而大興、房山和亦莊則位于第二集團(tuán)，處于追趕甚至趕超第一階段狀態(tài)。尤其是北京“一小時(shí)生活圈”建立，將拉近這些區(qū)域與市區(qū)中心距離，為其發(fā)展提供足夠空間。3.近郊置業(yè)原因分析在“選擇近郊置業(yè)原因”回答中，42%受訪者選擇了“價(jià)格廉價(jià)”，可見消費(fèi)者在置業(yè)時(shí)對(duì)價(jià)格較為敏感，而近郊商品房?jī)r(jià)格僅為城區(qū)房?jī)r(jià)30%-50%，較低價(jià)格對(duì)消費(fèi)者有較大吸引力。同時(shí)，22%受訪者認(rèn)為，近郊房屋交通比較便利，上下班所花費(fèi)時(shí)間能夠接收，這反應(yīng)出消費(fèi)者對(duì)選擇近郊置業(yè)有一定認(rèn)可度，尤其是北京近期將建設(shè)大量公共基礎(chǔ)交通設(shè)施，近郊到城區(qū)通勤時(shí)間將顯著縮短，這更促使消費(fèi)者選擇在近郊置業(yè)。另外，11%消費(fèi)者希望在環(huán)境較為優(yōu)美近郊購置房產(chǎn)，以供父母養(yǎng)老使用。10%受訪者希望將郊區(qū)住房作為周末度假和娛樂休閑場(chǎng)所。尤其值得注意是，僅有7%受訪者希望將此作為一個(gè)投資方式，他們比較看好近郊房地產(chǎn)市場(chǎng)今后升值潛力。由此能夠看出，投資者對(duì)投資近郊住房并沒有較多關(guān)注，大多消費(fèi)者購房是出于居住需求。所以，因?yàn)橥顿Y客較少入場(chǎng)，現(xiàn)在近郊區(qū)域房?jī)r(jià)能夠很好反應(yīng)真實(shí)市場(chǎng)供求關(guān)系，商品房?jī)r(jià)格比較靠近均衡市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)，我們還試圖發(fā)覺消費(fèi)者對(duì)近郊置業(yè)不滿意原因。在對(duì)“不選擇近郊購房原因”回答里，“交通不便利”成為最主要原因，有32%受訪者選擇了此選項(xiàng)，可見，通勤時(shí)間成本是消費(fèi)者置業(yè)考慮主要原因之一。其次，小區(qū)周圍環(huán)境配套不到位也是妨礙消費(fèi)者選擇近郊置業(yè)主要原因，有25%受訪者選擇此選項(xiàng)。因?yàn)榻蓟A(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都處于建設(shè)階段，相關(guān)配套設(shè)施仍不完善，會(huì)對(duì)置業(yè)者生活帶來一定不便。另外，消費(fèi)者生活習(xí)慣對(duì)職業(yè)區(qū)域選擇也有一定影響。15%消費(fèi)者認(rèn)為離開城市中心不習(xí)慣，近郊生活?yuàn)蕵吩O(shè)施不完善將會(huì)影響置業(yè)者生活品質(zhì)。五、經(jīng)典項(xiàng)目分析六、后市展望1.S5房山線將推進(jìn)區(qū)域發(fā)展在前面分析中，我們發(fā)覺，消費(fèi)者在置業(yè)時(shí)對(duì)通勤成本較為關(guān)注，尤其是對(duì)時(shí)間成本考量是決定其是否置業(yè)主要參考原因。輕軌S5房山線即將建成，將會(huì)深入拉近房山區(qū)與北京市區(qū)中心距離，使交通不再成為妨礙消費(fèi)者置業(yè)房山區(qū)障礙。同時(shí)，交通設(shè)施完備也將加強(qiáng)房山區(qū)與其余區(qū)縣之間交流，為房山區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升提供了基礎(chǔ)性確保，有利于房山區(qū)深入發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)，形成具備房山特色社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。2.消費(fèi)者對(duì)近郊置業(yè)認(rèn)知度加強(qiáng)在網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中我們發(fā)覺，消費(fèi)者對(duì)近郊置業(yè)有著較高認(rèn)知度，大部分消費(fèi)者都有意