南京二手房交易流程全攻略

南京二手房交易流程全攻略

2、交易服務(wù)費：

房改房：100元

存量房：3元/平方米

3、產(chǎn)權(quán)登記費：

房改房：40元

存量房：80元

4、配圖費：

20元

5、共有權(quán)證工本費：

10元/本

三、銀行按揭貸款：

如果購房人（以家庭為單位）第一套購房商業(yè)貸款可享受現(xiàn)銀行利率的7折，

商業(yè)貸款第一套首付30%，第二套首付提高10%。

重要提醒：在貸款前需進(jìn)行個人資信的審核，如銀行有不良記錄（借款不按時還款）可能無法審核通過！

買賣雙方提供的貸款資料：

1.二手房買賣契約原件1份；

2.申請人夫妻雙方身份證復(fù)印件1份；

3.申請人夫妻雙方戶口簿復(fù)印件1份；

4.結(jié)婚證/離婚證復(fù)印件/單身證明原件1份；

5.收入證明原件1份；

6.土地證復(fù)印件1份；

7.賣方身份證復(fù)印件1份；

8.賣方原產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件1份；

9.買方如是外地戶口需提供暫住證.

10.如果公積金貸款需提供公積繳存單.

四、交房的主要內(nèi)容

①內(nèi)部設(shè)施

②清算費用及過戶（包括水、電、煤氣、物管費、有線電視、等）

2、核查房屋的內(nèi)部設(shè)施

3、清算物業(yè)費、水、電、煤氣等欠費

4、物業(yè)處資料更新及水過戶

5、電過戶

6、煤氣過戶

7、有線電視過戶

8、、寬帶過戶（需賣方陪同）

9、鑰匙交接，簽署《物業(yè)交接確認(rèn)書》

五、交易時間表

1、交定金，簽定合同，約定首付款時間，并于當(dāng)日過戶。

2、如原產(chǎn)權(quán)有貸款，過戶前先進(jìn)行還貸解押的手續(xù)，時間3-30天不等，每個銀行不一樣。

3、產(chǎn)權(quán)過戶為七天，同時進(jìn)購房人的貸款申請。（如是全現(xiàn)金購房領(lǐng)證當(dāng)日即將剩余付清同時交房）

4、七天后拿產(chǎn)權(quán)證送到銀行抵押，土地證變更。

5、如是商業(yè)貸款約7-15天下款，公積金或組合貸款約1-2個月下款（下款至房主名下）

6、房主收到銀行貸款同時交付房屋。

（注：現(xiàn)是年底，銀行的貸款申請和放款時間都有延遲現(xiàn)象)二手房買賣九種典型糾紛提前了解免麻煩

糾紛一：逾期支付房款引起的糾紛下家逾期支付房款時，上家可以要求繼續(xù)付款之外，還可以要求下家支付相應(yīng)的利息或合同中約定的逾期付款違約金，上家還要以根據(jù)自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定下家用銀行貸款支付部分房款，而到時由于貸款政策調(diào)整或別的原因銀行未能足額放貸的話，下家仍然要承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。糾紛二：逾期交付房屋引起的糾紛上家在合同約定的交房時間還未交房，除了有一些正當(dāng)?shù)睦碛?，比如下家未按時付款，否則要對下家承擔(dān)違約責(zé)任。糾紛三：逾期辦理過戶手續(xù)引起的糾紛上家或下家都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續(xù)，但下家想毀約時主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不辦過戶手續(xù)，這時，下家如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴，同時為避免上家另將房屋轉(zhuǎn)賣他人，最好將房屋進(jìn)行保全。糾紛四：要求返還定金引起的糾紛按定金的性質(zhì)，可以分為立約定金，違約定金等等，約定哪種定金，關(guān)鍵要看定金合同中是怎么約定。糾紛五：因中介行為引起的糾紛如上家或下家在與中介公司簽訂居間合同后，由于避開中介公司進(jìn)行交易或簽訂買賣合同后毀約，造成中介公司中介費的損失，中介公司可以根據(jù)居間合同追究其責(zé)任。又如中介公司在進(jìn)行居間和代理時，不規(guī)范不盡責(zé)而造成的糾紛。糾紛六：要求解除房屋買賣合同或確認(rèn)房屋買賣合同無效引起的糾紛要求解除合同或確認(rèn)合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發(fā)生的，這類案件一般還會伴隨著賠償損失的請求，法院在審理這類案件時會根據(jù)雙方的過錯程度的不同，來判定各方承擔(dān)的責(zé)任。糾紛七：因房屋質(zhì)量引起的糾紛逢由于沿上家黑交付淺的房殲屋存費在質(zhì)原量問灑題，瓜遭到擇下家蓬索賠芳或要覽求解稠除合摟同。匹根據(jù)登有關(guān)才規(guī)定轎，如第果上平家故雄意隱敵瞞房俘屋質(zhì)臣量瑕誼疵應(yīng)浙承擔(dān)稱賠償閑責(zé)任紗，如揚果上置家已到就房部屋質(zhì)本量的常問題沖明確頁告知莖下家傘的，儀那上濤家不筆承擔(dān)稠責(zé)任姥。梅糾紛劇八：勺因“續(xù)黑白披合同多”引修起的間糾紛擠“黑思白合涌同”刑指的縫是在蹄二手扮房買暴賣過谷程中戶，買鎖賣雙謊方就渾同一宇房屋立買賣馬簽訂生的數(shù)娘份不詢同價孝格的雅合同乓。送買至房檢產(chǎn)交悉易中練心登饑記的夫叫“慘白合壩同”遇，只叉供登吉記用旨。雙汗方私膊下留同存的沙叫“茂黑合換同”側(cè)，作挽為交猴易的猶真實方成交啞價格遮。燭糾紛體九：襖因戶潔口遷遷移引迫起的司糾紛曉房屋蹈交付挪后，上下家中才發(fā)烈現(xiàn)房茶內(nèi)有緒上家宮的戶早口或皂他人窗的戶描口，崖即使斜合同手中約賊定上施家應(yīng)場當(dāng)保黑證戶晶口遷播走，粗但這找類糾圖紛訴席至法嚼院還就是不芒會被防受理潤。所偉以此遷類糾棚紛暫課時不世能通易過法情律途鬼徑解較決。隨著各地住房制度改革進(jìn)程的加快，二級市場的開放力度不斷加大，二手房買賣日漸紅火，二手房由于具有位置好、價格低的優(yōu)勢，被眾多的消費者青睞，但是，舊房買賣畢竟不像新房那樣一目了然，購買二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度要比新商品房難得多。因此，在選購二手房時，要特別注意產(chǎn)權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)等問題。

★一、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況

在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，價值量巨大，法律對房屋的保護(hù)主要是對有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定："國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。"瞧因此停，購凱買二窄手房材時，伍一定盤要弄例清楚正房屋搏的權(quán)跡屬，遠(yuǎn)凡是蛋產(chǎn)權(quán)其有糾防紛的慶，或甘是部青分產(chǎn)狂權(quán)（浩如以披標(biāo)準(zhǔn)德價購增買的搬公有衫住房傭）、套共有風(fēng)產(chǎn)權(quán)捉、產(chǎn)牙權(quán)不凈清、謠無產(chǎn)躲權(quán)的獨房子白，即厲使房崗子再族合適請都不走要購鑄買，量以免趣成交是后拿晴不到印房屋聯(lián)產(chǎn)權(quán)溫證，淋同時依也會匪引起烤許多瑞不必芝要的雖麻煩帥。另賞外，債要特刻別注數(shù)意產(chǎn)版權(quán)證首上的殺房主廣是否攔與賣紡房人附是同派一個伙人。嫩在驗姥看產(chǎn)準(zhǔn)權(quán)證篇時，鞏一定葵要查鋒看正仍本并獸且要盼到房焦地產(chǎn)乓管理膛部門壺查詢粗此產(chǎn)斤權(quán)的盒真實偉性。訪

從由于我我國尸房改鎖政策偵在房拿改進(jìn)構(gòu)程的校不同恩發(fā)展贏階段址實行余不同聚的政瘦策，遺因此拍，如糾果是乘以標(biāo)供準(zhǔn)價山購買者的公叛有住茄房，銳要注屆意是攪否已聞經(jīng)按嶄成本加價補(bǔ)搜足費士用，恨或者恭已與孝原單戰(zhàn)位確篇定了伴如何懇按比困例分枝成。協(xié)另外蘭，有茄些單依位在晝向職糧工售原房時捧，為預(yù)了維蘿持單狠位人從員的皂穩(wěn)定庸，與治職工蝕簽訂扮有服床務(wù)合界同，健原單稼位還點有優(yōu)掘先購熄回權(quán)圖。因替此，華要確劍認(rèn)原稱單位趴是否么同意脂該房燙子的準(zhǔn)出售添。

痕當(dāng)前仁對于眉軍隊四、醫(yī)滔院、廟學(xué)校哪的公衣有住喂房一躍般還垂不允附許上斷市出悉售，由因此項對這飲類房尾子一福定要薯確認(rèn)盟有原溉單位版公蓋鼻同意癥出售喇才能穗放心自購買塘。

適★二投、了性解二捕手房胃的房死屋結(jié)桌構(gòu)

燙二手姨房的葛房屋前結(jié)構(gòu)遮比較礦復(fù)雜美，有駁些房證子還單經(jīng)過囑多次科改造葡，結(jié)直構(gòu)一律般較緩差。本因此馳，購?fù)顿I二睛手房座時，戒不僅涼要了驗解房蠟屋建誠成的閥年代幸、建飛筑面賓積和啄使用襲面積拋是否獻(xiàn)與產(chǎn)援權(quán)證朝上標(biāo)帆明的贈相一莊致、叢房屋略布局久是否達(dá)合理庫、設(shè)映施設(shè)嘉備是真否齊彼全完儲好等否情況滅，更系要詳冰細(xì)考暢察房柳屋的參結(jié)構(gòu)林情況僚，了追解房司屋有玻無破杏壞結(jié)拐構(gòu)的線裝修域，有駝無私法搭、鳴改建鏟造成拘主體生結(jié)構(gòu)嚇損壞嘩隱患底的情芳況。印

疾另外鏡，購賊買二孤手房逆還要靠對房結(jié)屋進(jìn)杰行實仔地考肥察，存了解艙戶型護(hù)是否罰合理匯，有辰?jīng)]有吉特別悔不適矩合居熄住的它缺點期，天我花板申是否松有滲永水的或跡象征，墻熱壁是全否有諸裂紋縱或脫激皮等域明顯暮問題封。

血如果息存在博上述僚問題爺，則陜不要巡購買歉，以餃免購添買后豎既要六加大虛維修諸費用驢，又團(tuán)時刻距面臨撫不安散全的娃危險怪。

揪★三勿、實診地看催看二豬手房斑的周譯邊環(huán)垃境和煩配套牧設(shè)施萍

恢隨著銷人們滾生活駐水平鏈的提階高，吃對居鍵住區(qū)其環(huán)境談及配肆套設(shè)腫施設(shè)沾備的芹要求必也越刺來越耍高。糟新建墨房屋非會隨偵著房榮屋竣呆工和撲入住心的完逝成，場逐步拔改善紗住區(qū)染環(huán)境賄，一制般會權(quán)向更跟好的這方向鵝發(fā)展上。而葛舊房奪子的袍周邊繪環(huán)境豈已經(jīng)山形成悅多年慌，一寫般很睬難改亡變。公因此布，購濕買舊饅房時弓，要順認(rèn)真起考察儲房屋笑周圍疊有無技污染蜜源，賴如噪蛇音、止有害板氣體其、水著污染香、垃應(yīng)圾等步，另喬外還學(xué)有房靈屋周需邊環(huán)蹄境、絮小區(qū)縮安全角保衛(wèi)蓬、衛(wèi)蹄生清妥潔等亭方面燥情況不。

雨對房睛屋配旗套設(shè)戶施設(shè)射備的乓考察姿主要膛有：建水質(zhì)北、水認(rèn)壓，涼供電泡容量甩，燃冷氣供瘋應(yīng)，稅暖氣憑供應(yīng)周情況寸及收平費標(biāo)定準(zhǔn)，眼電視碎接收丙的清扛晰度脫等。或另外惡還要抬觀察溝電梯魔的品逃牌、母速度樸和管借理方緞式，泉是否碌安全冤、便里捷并克提供道24大小時廈服務(wù)兇。如遵有機(jī)屑會最租好走赴訪一陸些老賀鄰居彎，對倆房屋吐及周削圍環(huán)卸境設(shè)棍施做柔更多矩的深饞入了替解。異

崗總之甲，要謠充分據(jù)了解的售房趨人售觸房的稿真實圣目的饅，避謹(jǐn)免接俘手一均個垃鼠圾房那。購澇買二胸手房造的目姥的本漢是想葬改善晉一下乖居住褲條件尋，但重是如煎果對勉二手鵝房了值解不跑全面損，卻漸會給革日后悠生活陰帶來持更多能煩惱耽。

芽★四敏、考均察一愁下二鍛手房昂的物蘿業(yè)管疲理

垂購買魔房屋轎是一爭次性憂的消育費支脈出，拳而物燕業(yè)管療理水間平的嶺高低瞎則直攀接影特響到產(chǎn)日后于長期搞的居位住生軍活質(zhì)鵲量。我因此諷，人呀們不鋪論購滔買新瞞房還稱是舊屆房，除都越烘來越耳關(guān)注柔房屋薦的管腰理水動平。臂良好倚的物潤業(yè)管憤理不旗僅可驅(qū)以彌餐補(bǔ)房狐子的掏一些咽不足思，還產(chǎn)能給蘋生活競、工毒作帶捆來更炭多的員便利仗。

估對物幼業(yè)管格理的賞考察撕，主辰要是指考察霉物業(yè)縮管理剝企業(yè)潛的信屬譽(yù)情貫況，多要對察其管禽理的型物業(yè)參進(jìn)行梁走訪城，看撤保安怨人員紛的基曾本素緊質(zhì)、粥保安許裝備孔，管迫理人貸員的擔(dān)專業(yè)令水平炊和服籌務(wù)態(tài)擊度，予小區(qū)策環(huán)境計衛(wèi)生叫、綠桃化等貨是否禿清潔骨、舒雀適，哀各項旦設(shè)施攔設(shè)備使是否兔完好馬、運竭行正腿常等恭，由涉此可蹄以大抵致看交出一放個企緞業(yè)的牙管理釋水平艇，最運終評組價是例以質(zhì)峽優(yōu)價賺廉為績好。誤

英還要裕了解使物業(yè)者管理招費用斥標(biāo)準(zhǔn)蜻，水滋、電看、氣蘇、暖挖的價路格以義及停錯車位根的收貌費標(biāo)菌準(zhǔn)等蓮，了披解是瓶否建租立了飽公共浸設(shè)施姓設(shè)備沾維修截養(yǎng)護(hù)點專項齊基金抵，以農(nóng)免日深后支類付龐觀大的腫維修龜養(yǎng)護(hù)錢費用槐，出檔現(xiàn)買優(yōu)得起辨房住候不起旗房的埋情況訂發(fā)生狀。

型★五廊、買快二手脅房選謀個安珠全中材介

帶目前僵在許瘦多城恩市，革雖然豆已放福開了貼住房右二級突市場援，但書**汪職能鴿一般青只是情在兩肌頭把默關(guān)，掉即審私批入稅市資董格和鉛辦理神產(chǎn)權(quán)壤轉(zhuǎn)移它登記朗手續(xù)紡，而廢中間宮的交偏易過甩程則我完全瓦由買吧賣雙亮方自夸行操趙作。桂而二祖手房富的買燕賣要隆比商嚴(yán)品房咱復(fù)雜撈得多傷，因蜜此，悼買賣在雙方港都需司要中緩介機(jī)懲構(gòu)幫徹助代虛為辦咽理交世易手從續(xù)?；ツ壳捌逯薪闈O服務(wù)相機(jī)構(gòu)道的操煮作還釘不完膠善，挖良莠袖不齊未，經(jīng)鑼常發(fā)寸生中叨介機(jī)濁構(gòu)與業(yè)委托舊人發(fā)品生矛仗盾、筆沖突化的事成情。掙因此尺，中搬介機(jī)版構(gòu)的香選擇軟就顯簡得尤品為重歌要?？?/p>

衛(wèi)首先掙要選諒擇經(jīng)歸**歌行業(yè)氏主管還部門揀批準(zhǔn)冊、已特取得即執(zhí)業(yè)朋資質(zhì)銹的中穗介公馳司。喚要親防自到啦中介液機(jī)構(gòu)俱辦公玉場所另進(jìn)行牲考察輛，根蓄據(jù)人案員素劍質(zhì)，古辦公仙設(shè)施齒現(xiàn)代旱化程淡度，火信息睡量和雹人氣違等現(xiàn)黃象可館初步椒判斷脾該公務(wù)司處年在何輔種檔測次上割。同努時，售在委呢托中挺介機(jī)桐構(gòu)代盛理之芒前，芹還要薯詳細(xì)南詢問毀中介流公司忠都能鵝確切輔地提鄙供哪述些服嘗務(wù)項跌目，光如何軌收費營？如總果未到能如煩愿成池交，源如何渣退款醒？如夏果買跡賣雙顛方發(fā)同生糾予紛，剝中介凱公司往有無泊能力絡(luò)負(fù)責(zé)帆賠償念損失簽等。梁

閘中介均機(jī)構(gòu)勤提供跟的另膠一項債重要喊服務(wù)萌就是展房屋陷作價捧評估滔。由籃于住叼房二粗級市魂場剛嚇剛起騙步，狡成交奴量少偶，沒搬有多它少可急供選醫(yī)擇對撓比的拔實例剝，對友于一尖般居盼民來臘說，長準(zhǔn)確懇地對秧房屋代進(jìn)行俘估價范就顯悼得非奔常困叨難。駁因此偵，也帥要委寬托取譯得資出質(zhì)的捷中介勿評估毒機(jī)構(gòu)瞇對房臭屋進(jìn)形行基鍛本客話觀的義估價納，使昂買賣運雙方所都能稿感覺辭物有干所值父，皆慣大歡或喜。陰

丘另外趁，如雄果對沉二手編房買眨賣沒偶有把手握，夾最好霧能聘學(xué)請房鑒地產(chǎn)挖方面艇的專庫業(yè)律姨師做車顧問忙，特聲別是伙對產(chǎn)否權(quán)等頸關(guān)鍵舍問題罪進(jìn)行殖把關(guān)問，以護(hù)免上示當(dāng)受掃騙。挪當(dāng)前縣在住香房二灑級市混場上遮的律稿師收啊費還皆沒有觸統(tǒng)一疏標(biāo)準(zhǔn)佳，因仿此，交要事享先了守解律吃師的備收費哭和提藝供的川相應(yīng)革服務(wù)沈都有曠哪些鑒。

凳★六夫、二象手房變的交屠易手清續(xù)要坦在交仙易場媽所完攏成

皂購買啊二手叉房時割要親弦自到陳交易統(tǒng)場所螞辦理趴轉(zhuǎn)讓臨手續(xù)中。有妄些人植購房訊時，卵一怕祖麻煩鍛，二宮容易舌輕信攔別人搭，三膽為了冊節(jié)省費一點橋交易易手續(xù)近費，會在售播房人刮的花表言巧泄語下奮，由稼售房待人全厘權(quán)代營辦交攏易手吐續(xù)，交結(jié)果林拿到貢手的晶產(chǎn)權(quán)賣證有隸可能逆是假徑的，警房屋給所有睜權(quán)得出不到高應(yīng)有倆的法神律保療護(hù)，提引起扒糾紛鏟；或乒是在捕多年咬之后煤再轉(zhuǎn)梅讓房角產(chǎn)時筐，才棟知上患當(dāng)受華騙，半這方渡面的吹案例見即使慶在法浙律制睡度比從較健系全的血香港伴也都斷時有管發(fā)生滲。因擊此，部購買站二房時槐，買憶賣雙擴(kuò)方一錢定要靈到*騾*指旺定的拆房地糞產(chǎn)交弄易場傭所辦厲理產(chǎn)盆權(quán)轉(zhuǎn)掠讓手岔續(xù)，忍按國獸家規(guī)拿定交頃納各窯種交斑易費咐用，暈領(lǐng)取炕**僑頒發(fā)圖的產(chǎn)漲權(quán)證狡，最騰好買玩賣雙漢方能踩一手奮交錢押一手尖交房凝（指臨產(chǎn)權(quán)屬證）研。切監(jiān)不可雄因小譜而失及大。啞只有