佘山璽樾-銷售講授資料

YWGL-111031YWGL-111031普通 PagePAGE136ofNUMPAGES136 佘山璽樾《佘山璽樾》銷售講習(xí)資料目錄第一部分環(huán)境篇1、松江區(qū)概況*區(qū)位歷史*人文特色2、松江新城概況*位置*交通*配套3、區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展第二部分市場(chǎng)篇1、上海聯(lián)排別墅市場(chǎng)回顧2、松江聯(lián)排別墅市場(chǎng)概況3、周邊聯(lián)排別墅板塊介紹4、目前主要競(jìng)品介紹第三部分產(chǎn)品篇1、產(chǎn)品基本信息2、建筑風(fēng)格介紹3、房型面積配比4、房型優(yōu)缺分析5、SWOT分析第四部分答客問1、基礎(chǔ)問答*環(huán)境類*工程類*產(chǎn)品類*售后類2、銷售說辭*模型介紹說辭*裱板介紹說辭*電話接聽說辭*多媒體講解說辭第五部分銷售流程接待流程訂/定房流程簽約流程第六部分政策法規(guī)第七部分案場(chǎng)規(guī)章制度第一部分環(huán)境篇一、松江區(qū)簡(jiǎn)介*地理區(qū)域松江區(qū)位于長(zhǎng)江三角洲內(nèi)上海市西南部，黃浦江中上游，是上海西南的重要門戶。北緯31度，東徑121度45分，扼守黃浦江中上游，距上海市中心30公里，虹橋綜合交通樞紐15公里，浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)50公里，洋山深水港55公里，長(zhǎng)江口35公里，杭州灣30公里，滬杭鐵路、滬杭高速鐵路、滬杭磁懸浮、滬杭高速公路、滬青平高速公路、浦東機(jī)場(chǎng)高速公路、嘉金高速公路、西郊高速公路、同三國(guó)道等干線，形成縱橫交錯(cuò)的道路交通網(wǎng)，是滬杭發(fā)展軸上重要結(jié)點(diǎn)，上海的西南門戶，也是上海連接整個(gè)長(zhǎng)三角、輻射長(zhǎng)江流域的橋頭堡和核心區(qū)域，地理位置特殊而重要。松江區(qū)被青浦區(qū)、閔行區(qū)、金山區(qū)、奉賢區(qū)四個(gè)區(qū)所包圍。松江人口72萬，轄11個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。于1998年撤縣設(shè)區(qū)。整個(gè)區(qū)域南寬北窄，南北長(zhǎng)約45公里，東西寬約50公里，略呈梯形，總面積604.06平方公里，其中陸地面積占87.91%，水域面積占12.09%。松江區(qū)轄4個(gè)街道、11個(gè)鎮(zhèn)：岳陽街道、永豐街道、方松街道、中山街道、泗涇鎮(zhèn)、佘山鎮(zhèn)、車墩鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、洞涇鎮(zhèn)、九亭鎮(zhèn)、泖港鎮(zhèn)、石湖蕩鎮(zhèn)、新浜鎮(zhèn)、葉榭鎮(zhèn)、小昆山鎮(zhèn)；松江工業(yè)區(qū)、佘山度假區(qū)、五厙農(nóng)業(yè)園區(qū)、上海松江科技園區(qū)。松江撤縣建區(qū)后，松江老鎮(zhèn)區(qū)逐漸演變?yōu)樵狸?，永豐，中山三個(gè)街道，加上新城區(qū)的方松街道，組成了現(xiàn)在的松江新城的主要部分，面積約100平方公里，這就是松江目前城市建設(shè)的核心區(qū)域。區(qū)內(nèi)氣候溫和，年降雨量1117.1毫米,年日照1947.1小時(shí),無霜期230天。平均風(fēng)速3.5米/秒,平均相對(duì)濕度83%。年平均雨水調(diào)勻氣溫15.4攝氏度。最高氣溫38.2攝氏度，最低氣溫零下5攝氏度。日照充分，四季分明，屬亞熱帶季風(fēng)氣候。*交通線路松江區(qū)的十分交通便捷，距市中心30公里、虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)70公里，滬杭高速公路（A8）、滬青平高速公路(A9)以及滬杭鐵路貫穿松江全境。新城區(qū)內(nèi)的主干道路方松公路，將滬杭高速公路、滬青平高速公路、318國(guó)道以及滬寧高速公路緊緊連接在一起。區(qū)境內(nèi)有規(guī)劃的市（郊）三環(huán)路，5120國(guó)道南北穿越，沈磚公路、滬松公路、方松公路、徐新公路、車亭公路、北松公路等在境內(nèi)交織成南北東西的方格狀交通公路網(wǎng)，且均為二級(jí)公路以上級(jí)別。滬杭公路、沈磚公路橫貫松江的北部和東西，同時(shí)也是上海中心城區(qū)至佘山國(guó)家及旅游度假區(qū)的重要游覽路線；泖新公路橫貫松江南部地區(qū)的東西；九徐公路、新車公路、320國(guó)道縱貫松江東部的南北；同三國(guó)道縱貫松江西部的南北；嘉松公路縱貫青浦至松江新城，連接滬寧高速公路和滬杭高速公路。輕軌系統(tǒng):軌道交通9號(hào)線“古道時(shí)速”是上海軌道交通體系重要線路，串接起松江新城，大學(xué)城，佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，九亭，七寶現(xiàn)代居住商業(yè)區(qū)，漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)，徐家匯，上海世博會(huì)園區(qū)，豫園老城廂，陸家嘴金融核心區(qū)，金橋出口加工區(qū)，外高橋保稅區(qū)等重要區(qū)域，遠(yuǎn)期西至楓涇古鎮(zhèn)（銜接浙江省軌道交通），向東跨長(zhǎng)江口至崇明島，與規(guī)劃中的上海國(guó)際生態(tài)城等緊緊聯(lián)系起來。

另有軌道交通1號(hào)線，2號(hào)線，5號(hào)線，10號(hào)線，12號(hào)線，22號(hào)線等未來可作線路延伸和銜接。2002年6月20日松江破土動(dòng)工輕軌系統(tǒng)，自上海的宜山路，經(jīng)七寶、九亭、泗涇到佘山、松江新城區(qū)，預(yù)定2004年底建成通車，投資人民幣35億元，屆時(shí)松江新城到上海市中心人民廣場(chǎng)只要20分鐘?？傊?，松江區(qū)內(nèi)的交通條件完全可以輕松地到達(dá)市內(nèi)的任何場(chǎng)所，甚至長(zhǎng)三角和全國(guó)各地。*松江歷史松江是歷史文化名城，古稱華亭，別稱有云間、茸城、谷水等，有著悠久的歷史、深厚的文化底蘊(yùn)和豐富的旅游資源。松江秦時(shí)設(shè)鎮(zhèn)，唐天寶十年（公元751年）置華亭縣，后改稱松江縣，元朝升為松江府。早在明代，松江已成為全國(guó)棉紡織業(yè)的中心，其時(shí)松江的黃道婆、丁娘子名聲鵲起，棉紡織品行銷全國(guó)乃至日本等海外地區(qū)，歷史上曾有"衣被天下"和"蘇（蘇州府）松（松江府）財(cái)賦半天下"之美譽(yù)。松江是上海歷史、文化的發(fā)祥地，上海開埠前，松江是上海地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，有"上海之根"之譽(yù)。

*松江旅游文化環(huán)境松江的史前文化可追溯到6000年前，1999年底，考古者在松江畬山附近挖出了兩件東周時(shí)期的青銅生產(chǎn)工具，證明新石器時(shí)代松江就有人居住了。松江是上海地面文物最為豐富的地區(qū)，有唐代經(jīng)幢、宋代方塔、元代清真寺、明代照壁和清代醉白池等眾多文物，故有"唐宋元明清，從古看到今"之譽(yù)。至今，松江文物古建筑之多居上海各區(qū)縣之首。目前，著名的景點(diǎn)有引人注目的近代建筑--遠(yuǎn)東第一大教堂的天主教堂和佘山天文臺(tái)（中國(guó)最早的天文臺(tái)）；有2處全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位--唐陀羅尼經(jīng)幢（上海最古老的地面建筑）、北宋興圣教士塔（方塔）；西林塔、修道者塔、元清真寺、明照壁、夏允彝夏完淳父子墓、陳子龍。

松江區(qū)人才薈萃，作為千年文化古城的松江，歷來重視發(fā)展教育，注重人才素質(zhì)的培養(yǎng)。目前已擁有一座包括7所大學(xué)的現(xiàn)代化大學(xué)城（其中包括上海外國(guó)語大學(xué)、上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院、上海立信會(huì)計(jì)大學(xué)、東華大學(xué)、華東政法大學(xué)、上海工程技術(shù)大學(xué)、上海視覺藝術(shù)學(xué)院），2所大專院校，31所中學(xué)，7職業(yè)學(xué)校，28所技術(shù)學(xué)校，1所電大。整個(gè)松江區(qū)內(nèi)人力資源相當(dāng)充沛，可以滿足更多的公司、企業(yè)、集團(tuán)對(duì)人才的要求，同時(shí)為松江的發(fā)展提供人才保證。全區(qū)開通旅游交通服務(wù)線4條，共有星級(jí)賓館10家，旅行社30家。2006年全區(qū)旅游總收入16.94億元，增長(zhǎng)13.3%。各旅游景點(diǎn)全年接待國(guó)內(nèi)外游客300.22萬人次，其中，港澳臺(tái)游客4.05萬人次，增長(zhǎng)6%；國(guó)外游客4.62萬次，增長(zhǎng)6.2%。松江享有“唐宋元明清，從古看到今”的美譽(yù)。目前正加大力度，全方位地挖掘和開發(fā)各種旅游資源，使旅游成為松江的特色，服務(wù)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)之一，松江成為上海最大的旅游產(chǎn)業(yè)基地的目標(biāo)已指日可待。（各類產(chǎn)業(yè)投資項(xiàng)目和政策可參看松江旅游網(wǎng)及政府網(wǎng)站）

方塔園北宋熙寧年間，即公元1068年至1094年，建造了聞名江南的興圣教寺塔，1978年，以這座塔為主體景觀，重新建立了方塔園，占地面積173畝。按照秦漢時(shí)代的園林建筑風(fēng)格，整座園林，以石鋪廣場(chǎng)為中心，四周布滿著古建筑古文物，有宋代的方塔、望仙橋，明代的磚雕照壁、楠木廳，清代的天妃宮等。

醉白池醉白池是上海五大古典園林之一，醉白池的前身為宋代松江進(jìn)士朱之純的私家宅園，已有九百余年歷史，公園面積七十六畝。園內(nèi)有四面廳、樂天軒、疑坊、雪海堂、寶成樓、池上草堂等亭臺(tái)樓閣及邦彥畫像石刻、歷史藝術(shù)碑廊、《赤壁賦》真跡石刻等藝術(shù)瑰寶，還有樹齡在三四百年的古銀杏、古樟樹，年齡在百年以上的牡丹。

廣富林遺址廣富林遺址堪稱上海乃至長(zhǎng)三角地區(qū)考古重鎮(zhèn)，在這里出土了一大批上海地區(qū)最古老的史前文明遺物遺跡，據(jù)可靠的考古證實(shí)，松江先民于6000年前就在這片土地活動(dòng)繁衍。松江車墩影視樂園上海影視樂園現(xiàn)已建成的全布景式的“南方街道”和實(shí)景式場(chǎng)地景“30年代南京路”、“上海里弄民居”，為影視創(chuàng)作提供了理想的拍攝場(chǎng)景，也為人們重睹舊上海五光十色的風(fēng)情開辟了全新的途徑，已有30多部影片及數(shù)百集電視劇在這里拍攝。

上海影視樂園還將建成四座大型和三座小型的攝影棚，以及“上海老城廂”、“大世界游樂場(chǎng)”、“城隍廟”、“卡通世界”、“明星廣場(chǎng)”、“博覽中心”、“銀幕天地”、“特技場(chǎng)”、“碼頭港區(qū)”、“狩獵射擊場(chǎng)”等景點(diǎn)。這些千姿百態(tài)的景點(diǎn)，通過電影藝術(shù)特有的表現(xiàn)手段和現(xiàn)代高科技、新工藝，真實(shí)而藝術(shù)地展現(xiàn)上海以來的歷史風(fēng)貌和人文景觀，是人們理想的休憩娛樂場(chǎng)所，也是人們了解和熟悉上海發(fā)展衍變軌跡的畫廊。

上海勝?gòu)?qiáng)影視基地?fù)碛型耆?dú)立的外景區(qū)、攝影棚和賓館住宿區(qū)?；夭捎脧拿耖g各地收集而來的眾多古建材料和真跡，以大量的明清時(shí)期仿真建筑群為主，其精致、細(xì)膩程度和多視角的場(chǎng)景設(shè)計(jì)大大方便了各個(gè)影視劇組的拍攝與創(chuàng)作，《天下無雙》、《河?xùn)|獅吼》、《楊門虎將》、《鐵齒銅牙紀(jì)曉嵐》、《康熙微服私訪記》等眾多影視劇/片均取景至此。作為目前國(guó)內(nèi)唯一一家不對(duì)社會(huì)民眾開放的專業(yè)影視基地，勝?gòu)?qiáng)基地嚴(yán)格的管理為海內(nèi)外各影視劇組提供最不受干擾的拍攝景區(qū)。

松江老城區(qū)的一磚一瓦都拆沿至此,恢復(fù)了原本的古韻.

古鎮(zhèn)泗涇泗涇——這個(gè)耳熟能詳、與水相連的鎮(zhèn)名。圍繞著鎮(zhèn)子的四汪清流被注入了千年來墨香清雅的纏綿，也成就了這個(gè)古鎮(zhèn)特有的閑適個(gè)性。泗涇是一個(gè)具有豐富文物資源的古鎮(zhèn)，泗涇老街，福田靜寺，福連橋，史量才、馬相伯故居，都是區(qū)級(jí)以上文物保護(hù)單位。踏上古樸的泗涇老街，紅木結(jié)構(gòu)的商鋪在現(xiàn)代商業(yè)中執(zhí)著著傳統(tǒng)；橋下的潺潺溪水訴說著古鎮(zhèn)滄桑的歷史；修葺一新的福田凈寺寄托了泗涇人的一種情愫；不遠(yuǎn)處的方塔，飛檐翹角，豪華莊重，十字脊正中形如金色的寶瓶在陽光下閃閃發(fā)光，把中國(guó)江南建筑的風(fēng)格完美地展現(xiàn)了出來。佘山國(guó)家森林公園(佘山國(guó)家旅游度假區(qū))佘山國(guó)家森林公園分東、西兩園。西佘山林地面積800余畝，海拔高度98.8米。山坡上有秀道者塔，半山腰有中山教堂，山頂有天主教堂，還有探索宇宙奧秘的上海天文臺(tái)佘山觀測(cè)站，上海地震臺(tái)（博物館）。東佘山海拔74米，山地面積800余畝。山上動(dòng)植物資源豐富。建有遂高園、白石山莊、眉公釣魚磯等十景，還有百鳥苑、青少年活動(dòng)中心。上海青青旅游世界上海青青旅游世界-偉盟生態(tài)林占地面積約3600畝，基地水網(wǎng)縱橫交錯(cuò)，有著優(yōu)越的水景資源。園區(qū)內(nèi)擁有一座以四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的上海偉盟生態(tài)林酒店、育有國(guó)家一級(jí)保護(hù)樹種及名貴樹木100多萬棵、有40多個(gè)景點(diǎn)、以及騎馬、燒烤、水上自行車、網(wǎng)球等多種娛樂設(shè)施供您選擇。唐經(jīng)幢

松江唐陀羅尼經(jīng)幢建于唐大中十三年，具有一千多年的歷史，現(xiàn)聳立在中山小學(xué)的校園內(nèi)，上面圖文并茂的精美雕刻更顯示出它在地面文物中高貴的身價(jià)。大倉(cāng)橋

位于松江城西，是一座高10余米，跨度50余米的五孔拱形大石橋，為上海地區(qū)著名的明代大石橋之一。隨著歷史變遷，河道變淺變狹，現(xiàn)該橋兩端兩孔下的河道已淤積成河岸。清真寺

建于元代至正年間，即公元1341年至1367年間，是上海地區(qū)最古老的伊斯蘭教建筑?，F(xiàn)在存在的寺墓合壁是中阿兩族文化交融的建筑，尤其是窯殿，邦克樓和達(dá)魯花赤墓，具有濃郁的時(shí)代特征和珍貴的歷史藝術(shù)價(jià)值。西林禪寺

西林禪寺是江南名剎，始建于宋朝。氣勢(shì)宏偉的大殿，為歇山式單檐建筑風(fēng)格。寺內(nèi)的圓應(yīng)寶塔，塔身七層八面，磚木結(jié)構(gòu)，高46.5米，迄今仍為上海最高的一座寶塔。據(jù)有關(guān)碑記，西林寺與西林塔迄今都已有七百多年歷史。

回顧歷史，展望未來，松江已經(jīng)成為上海著名的大學(xué)城，最大的旅游產(chǎn)業(yè)基地，重要的先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)，領(lǐng)先的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展基地，各項(xiàng)國(guó)際交流的前沿陣地，二十多年來，松江從一個(gè)農(nóng)業(yè)大縣轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，教育高地和旅游勝地，新興城市發(fā)展理念的實(shí)踐地區(qū)，成為上海地區(qū)繼浦東之后又一個(gè)新城區(qū)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，目前各項(xiàng)事業(yè)正快速穩(wěn)定的向前推進(jìn)，同時(shí)承載著厚重歷史復(fù)興涅磐的愿望和不斷發(fā)展攀登進(jìn)取的強(qiáng)烈欲望，松江一定能繼往開來，繼續(xù)奮進(jìn)在新的世紀(jì)。（最新詳細(xì)資料請(qǐng)參看相關(guān)網(wǎng)址或進(jìn)行搜索。）*松江經(jīng)濟(jì)與發(fā)展經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)2010年大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高。積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，穩(wěn)步提升制造業(yè)能級(jí)。確立智能電網(wǎng)、電子信息、新能源(新能源汽車)和先進(jìn)重大裝備四大產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，其中智能電網(wǎng)、新能源（新能源汽車）產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)獲得市認(rèn)定。強(qiáng)化區(qū)區(qū)合作、品牌聯(lián)動(dòng)，漕河涇松江高科技園區(qū)建設(shè)全力推進(jìn)。提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)能級(jí)，推進(jìn)信息化和工業(yè)化融合試點(diǎn)，成為全市首批實(shí)踐區(qū)；啟動(dòng)滬松公路沿線整治和開發(fā)，莘莘學(xué)子創(chuàng)業(yè)園等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)功能提升改造前期準(zhǔn)備有序推進(jìn)。全年主動(dòng)調(diào)整劣勢(shì)企業(yè)266家，騰出土地2826.5畝；五年內(nèi)累計(jì)已調(diào)整820家，騰出土地12012.5畝。制定關(guān)于加快推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化等措施，設(shè)立和爭(zhēng)取科技創(chuàng)新專項(xiàng)資金5000余萬元，企業(yè)技術(shù)改造、新產(chǎn)品研發(fā)全面加速，全區(qū)已有小巨人企業(yè)31家、國(guó)家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)180家。深入開展服務(wù)企業(yè)活動(dòng)，推動(dòng)企業(yè)改制上市，銳奇工具在創(chuàng)業(yè)板上市；全年為中小企業(yè)提供貸款擔(dān)保11.56億元，同比增長(zhǎng)67.9%；小額貸款公司發(fā)放貸款12.45億元，企業(yè)融資難得到有效緩解。

經(jīng)濟(jì)總量2010年全區(qū)經(jīng)濟(jì)在加快轉(zhuǎn)型中保持平穩(wěn)較快發(fā)展。全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值900.48億元，可比增長(zhǎng)15.8%，比“十五”末增長(zhǎng)97.3%；工業(yè)總產(chǎn)值4337.61億元，同比增長(zhǎng)29.3%，比“十五”末增長(zhǎng)103.6%；社會(huì)消費(fèi)品零售額292.16億元，同比增長(zhǎng)16.4%，比“十五”末增長(zhǎng)124.6%。財(cái)政收入財(cái)政總收入233.7億元，同比增長(zhǎng)11.5%，其中地方財(cái)政收入77.33億元，同比增長(zhǎng)14.9%，“十一五”期間年均增幅分別達(dá)到13.5%和15.1%。

松江在上海郊區(qū)（縣）的排位近年來，松江經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位于市郊各區(qū)縣前列。2009年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成額在市郊的排名中，出口創(chuàng)匯、商品房銷售面積排在第一位，增加值、工業(yè)總產(chǎn)值、房地產(chǎn)開發(fā)投資額指標(biāo)排在第二位，社會(huì)消費(fèi)品零售額、合同外資、固定資產(chǎn)投資額、財(cái)政總收入、地方財(cái)政收入指標(biāo)排在第三位。2003-2009年，松江先后獲得了下列榮譽(yù)：聯(lián)合國(guó)環(huán)境署頒發(fā)的國(guó)際花園城市、國(guó)家衛(wèi)生區(qū)、全國(guó)綠化模范城市、全國(guó)園林綠化先進(jìn)城區(qū)、國(guó)家生態(tài)水利風(fēng)景區(qū)、中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)、全國(guó)雙擁模范城、全國(guó)科普示范城區(qū)、全國(guó)文物保護(hù)先進(jìn)區(qū)、全國(guó)十大休閑城市。進(jìn)入新世紀(jì)，松江旅游揮寫著歷史的新篇章：上海唯一的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)——佘山國(guó)家旅游度假區(qū)日趨成熟，已成為海內(nèi)外游客體驗(yàn)時(shí)尚、休閑度假的勝地；古城十里長(zhǎng)街延續(xù)著千年的古韻，訴說著昨天和今天的故事；松江新城生態(tài)示范區(qū)水清、天藍(lán)、地綠，正向世人展示著都市新城的魅力；綠色農(nóng)業(yè)園區(qū)以“回歸自然”的理念，構(gòu)筑起休閑度假的新空間；現(xiàn)代化的松江大學(xué)城玉宇恢宏，凸現(xiàn)出上海休學(xué)旅游的新亮點(diǎn)。古文化、宗教文化、現(xiàn)代文化……在這里交融；園林游、生態(tài)游、工業(yè)游……在這里薈萃?！吧虾Ｖ?、都市新城”，一城兩貌，南北聯(lián)動(dòng)，將以融古今中外大觀為一體的雄姿展現(xiàn)在世人面前。松江新城目前已經(jīng)成為國(guó)際花園城市，經(jīng)過數(shù)年奮戰(zhàn)，取得了階段性重大成就，在不久的未來，松江新城將建設(shè)成為上海最大的衛(wèi)星城市（新城），滬杭發(fā)展軸上的中心節(jié)點(diǎn)城市，體現(xiàn)上海郊區(qū)綜合實(shí)力的代表，成為長(zhǎng)三角地區(qū)乃至東部沿海的一顆明珠。3、區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展松江區(qū)位于長(zhǎng)江三角洲內(nèi)上海市西南部，黃浦江中上游。距上海市中心區(qū)40公里，滬杭高速公路和滬杭鐵路貫穿全境，是上海西南的重要門戶，整個(gè)區(qū)域南寬北窄，南北長(zhǎng)約45公里，東西寬約50公里，略呈梯形，總面積604.06平方公里，其中陸地面積占87.91%，水域面積占12.09%。人口約50萬人。松江的主要交通干道滬杭鐵路、滬杭高速公路、橫貫整個(gè)松江的東西，為主軸線；滬青平公路、滬青平高速公路、滬杭高速公路、沈磚公路橫貫松江的北部和東西部，同時(shí)也是上海中心城區(qū)至佘山國(guó)家旅游度假區(qū)的重要游覽路線；泖新公路橫貫松江南部地區(qū)的東西：九徐公路、新車公路、320國(guó)道縱貫松江東部的南北；嘉松路縱貫青浦至松江新城，連接滬寧高速公路和滬杭高速公路。松江是上海郊區(qū)中商業(yè)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，綿延數(shù)里的“中山中路”素有“小南京路”之稱，有上百家的各類百貨商場(chǎng)、超市專業(yè)店匯集于此，構(gòu)成了松江大商業(yè)的格局。近年來，隨著郊區(qū)城市化步伐的不斷加快，松江的商業(yè)又一次掀起了發(fā)展的高峰。各類名特優(yōu)商店、大型家電超市等一批規(guī)模大、檔次高的商業(yè)企業(yè)紛紛搶灘松江市場(chǎng)。松江的文娛生活豐富多彩，影劇院、夜總會(huì)、歌舞廳、保齡球館、高爾夫球場(chǎng)、健身俱樂部等各種形式，構(gòu)成了古鎮(zhèn)新城生活中一道亮麗的風(fēng)景線。松江擁有國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)上海松江出口加工區(qū)、上海首家市級(jí)工業(yè)區(qū)松江工業(yè)區(qū)。松江工業(yè)區(qū)已累計(jì)引進(jìn)外資項(xiàng)目261個(gè)，總投資25.8億美元，合同外資17.8億美元，美國(guó)褔特、日本日立、英國(guó)ICI、法國(guó)依視路、德國(guó)PM等30多家世界500強(qiáng)企業(yè)競(jìng)相投資落戶。松江也是上海市“十五”期間重點(diǎn)建設(shè)的新城，建設(shè)中的松江以滬杭高速公路為軸，北部重點(diǎn)展現(xiàn)歐陸城市風(fēng)貌，南部體現(xiàn)明清建筑風(fēng)格，“一城兩貌”相得益彰。松江大學(xué)城以及“十五”期間實(shí)施的綜合交通、行政中國(guó)心、商務(wù)中心、信息網(wǎng)絡(luò)等十大工程，將努力把松江建設(shè)成為一座體現(xiàn)上海郊區(qū)綜合實(shí)力和水平、居住環(huán)境優(yōu)越、中等規(guī)模的文化旅游園林城市。二、松江新城簡(jiǎn)介*位置規(guī)模松江新城是市政府確定的“一城九鎮(zhèn)”中的“第一城”，也是目前規(guī)模最大的市郊新城開發(fā)項(xiàng)目之一。松江新城位于上海西南，距市中心30km，松江新城范圍：滬松公路—滬杭鐵路—油墩港—辰花公路。規(guī)劃至2020年規(guī)劃期末，松江新城用地規(guī)模由現(xiàn)狀的26.38km2發(fā)展到60km2，其中城市建設(shè)用地約60.66km2，水域約2.8km2。至2020年新城常住人口約60萬人。*規(guī)劃定位新城功能定位為：體現(xiàn)上海郊區(qū)綜合實(shí)力與水平的現(xiàn)代化新城、上海市中心城過度集中人口的主要疏解方向、松江區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心、上海重要的高等教育基地、居住環(huán)境優(yōu)美的園林城區(qū)、具有良好生態(tài)環(huán)境和人文景觀的旅游城市。

松江新城規(guī)劃目標(biāo)：以松江獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)有的城市格局為基礎(chǔ)，以松江富饒的天然資源和人文資源為特色，以松江雄厚的綜合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力為后盾，將松江新城建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、布局合理、功能齊全、設(shè)施先進(jìn)、便捷高效、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城；成為體現(xiàn)上海21世紀(jì)新城風(fēng)采和品位的窗口。松江新城總體建設(shè)規(guī)劃體現(xiàn)了當(dāng)今世界較為先進(jìn)的城市設(shè)計(jì)理念，并與千年古城松江固有的東方城鎮(zhèn)古韻結(jié)合。在尊重歷史形成的基礎(chǔ)上，采用歐洲城市設(shè)計(jì)的理念及風(fēng)格，大膽創(chuàng)新，從歷史的高度，展現(xiàn)松江新城的開放性、包融性，體現(xiàn)民族文化、外來文化、現(xiàn)代文化的共存與發(fā)展。并著力體現(xiàn)一城兩貌，既相對(duì)獨(dú)立又相互融合，使松江新城成為上海市郊衛(wèi)星城的代表作。

規(guī)劃分三期實(shí)施：近期至2007年，中期至2010年，遠(yuǎn)期至2020年。

新城規(guī)劃采用一軸、兩片、雙中心的發(fā)展模式，即以滬杭高速公路為發(fā)展軸，將城市分為南北兩片，北片城區(qū)用地面積約43.1km2，規(guī)劃人口43萬，城區(qū)主要發(fā)展行政文化、商業(yè)金融、教育科研和居住等；南片城區(qū)以松江老城為基礎(chǔ)，用地面積約20.3km2，人口規(guī)模為17萬，城區(qū)的主體功能為傳統(tǒng)的商業(yè)服務(wù)、文化旅游和居住。

松江新城環(huán)境保護(hù)目標(biāo)：大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到二級(jí)，燃?xì)饣?、自來水化、污水集中處理率達(dá)到80%。噪聲控制達(dá)標(biāo)，綠化率達(dá)到35%。

至2007年，松江新城近期規(guī)劃新城由廣富林路—通波塘—滬杭高速公路—滬松公路—滬杭鐵路—三新路—滬杭高速公路—油墩港以及現(xiàn)茸北工業(yè)區(qū)的42km2范圍內(nèi)，人口達(dá)到40萬。松江新城其中位于高速公路北側(cè)的22.4平方公里是全部新建的核心區(qū)。松江新城有著良好的地域條件，上海的黃浦江流經(jīng)這里，滬杭高速公路、滬杭鐵路、同三高速公路把松江新城與市中心、浦東以及江浙兩省緊緊地連在了一起，尤其是已經(jīng)開工的上海輕軌R9線，更為這座新城快速形成提供了重要保證。*解讀新城松江新城將是一座結(jié)構(gòu)嚴(yán)密的城市。直交式的道路網(wǎng)絡(luò)，中間高四周低的城市輻射形態(tài)，體現(xiàn)了現(xiàn)代城市潮流。

松江新城將是一座生態(tài)化的綠色城市。整個(gè)新城區(qū)綠化覆蓋率為46%，人均集中綠化面積為25平方米。

松江新城將是一座校園城市，6所大學(xué)座落于新城內(nèi)，6萬師生在這里學(xué)習(xí)生活，使這里散發(fā)出濃郁的校園氛圍。

松江大學(xué)城，位于新城區(qū)西北角，占地約8,000畝。這是我國(guó)首座由多所大學(xué)抱團(tuán)組成的高校園區(qū)。將在短期內(nèi)導(dǎo)入8萬名大學(xué)生、2萬名教職員工。上海外國(guó)語大學(xué)、上海外貿(mào)學(xué)院、立信會(huì)計(jì)高等?？茖W(xué)校、上海旅游高等?？茖W(xué)校、東華大學(xué)、華東師范大學(xué)、上海政法學(xué)院和上海視覺藝術(shù)大學(xué)在這里落戶，莘莘學(xué)子將在此學(xué)習(xí)生活。

松江新城將是一座現(xiàn)代的城市?，F(xiàn)代化的公共設(shè)施，現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)形態(tài)，現(xiàn)代化的處理手段，使這座城市成為水清、氣凈的現(xiàn)代新城。新城的園林、污水和垃圾處理、大氣指數(shù)、環(huán)境噪聲均以國(guó)際一流城市標(biāo)準(zhǔn)作為參照。松江新城公共綠地８００萬平方米，集中綠地率達(dá)到２２％，人均綠地達(dá)到２７平方米，其中新城示范區(qū)綠化率為４６％。此外，新城北鄰上海畬山國(guó)家旅游度假區(qū)，山城連景，別具風(fēng)格，使綠地青山構(gòu)成松江新城規(guī)劃建設(shè)的最大特色。*建設(shè)目標(biāo)

松江新城規(guī)劃所追求的是：人與自然的最佳和諧、是最適合人居住的城市。整個(gè)規(guī)劃經(jīng)過英國(guó)、法國(guó)等國(guó)際著名設(shè)計(jì)單位的多輪競(jìng)標(biāo)、設(shè)計(jì)，賦予了濃烈的現(xiàn)代化、國(guó)際性、生態(tài)型以及旅游文化氣息。它將體現(xiàn)出一城兩貌特征，南側(cè)老城主要是以舊城改造來體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)，北側(cè)新城將充分展現(xiàn)世界優(yōu)秀建筑特點(diǎn)和城市風(fēng)情。老城區(qū)以歷史文化名鎮(zhèn)為依托，通過恢復(fù)、修繕和保護(hù)歷史文化區(qū)、明清商業(yè)區(qū)、岳廟宗教文化街等歷史遺產(chǎn)，彰顯古城深厚的文化底蘊(yùn)和特色；新城示范區(qū)以歐陸建筑風(fēng)格為主調(diào)，重點(diǎn)建成１平方公里特色風(fēng)貌住宅區(qū)，以凸顯現(xiàn)代化城市特征和魅力。

目前新城區(qū)開發(fā)重點(diǎn)集中在22．4平方公里的"松江新城示范區(qū)"。以中央十字綠化帶為軸，該示范區(qū)北面是初具規(guī)模的松江大學(xué)城（占地４６００畝）及松江軌道交通樞紐站，南面是松江政治文化和行政中心，總占地面積３９萬平方米，其中包括一個(gè)７萬平方米的市民廣場(chǎng)和一個(gè)９萬平方米的開放式公園；西南將建成以１平方公里特色（英國(guó)）風(fēng)貌區(qū)為代表的高檔住宅區(qū)；東面是擁有生態(tài)環(huán)境的綠色景觀區(qū)。根據(jù)總體規(guī)劃，圍繞中央綠帶將興建一批市政、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療、酒店、圖書館、休閑廣場(chǎng)等設(shè)施和項(xiàng)目，使之形成一個(gè)猶如美國(guó)華盛頓中央公園模式的微型綠色城區(qū)。這一切都將展現(xiàn)出一幅既具有海派韻味，又有松江特色的美麗畫卷。佘山板塊概況*位置佘山鎮(zhèn)是松江發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)打中心之一，是松江區(qū)的西北門戶，豐富的土地資源和山林資源，構(gòu)成得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)輻射優(yōu)勢(shì)，佘山區(qū)是上海唯一的山林地區(qū)，12座山峰自南向北，逶迤數(shù)十里，傳稱九峰，為浙江天目山的余脈，自古以來就以風(fēng)光秀麗而著稱。雖然最高點(diǎn)還不足百米，但在上海這個(gè)水源豐富、山脈奇缺的土地上已顯得彌足珍貴。佘山地區(qū)規(guī)劃總面積為64.08平方公里，其中核心面積為10.88平方公里。佘山地區(qū)除了自然秀麗的山脈風(fēng)景外，大手筆的人造景觀也不少見，三座山頭環(huán)抱、水域面積達(dá)456畝的大型人工湖——月湖連接著綠樹成蔭的大道和大面積綠化的高爾夫球場(chǎng)，使整個(gè)地區(qū)呈現(xiàn)出一派宜人的景色。目前來看，佘山地區(qū)是全上海大環(huán)境最好的區(qū)域，大面積的綠化及湖水的生態(tài)調(diào)節(jié)作用使其空氣質(zhì)量、生態(tài)環(huán)境都處于優(yōu)良的健康標(biāo)準(zhǔn)，也是目前一級(jí)空氣質(zhì)量的地區(qū)中別墅項(xiàng)目最多的區(qū)域。*交通主要的交通主干道A．南北干道：嘉松南路、滬松公路與嘉松南路南路相連的北青公路和嘉松公路分別連接著滬寧、滬杭高速。滬松公路，南至松江新城，北連市區(qū)漕寶路。B．東西干道：滬青平高速(A9)、泗陳公路、沈磚公路滬青平高速，東連延安路高架，到市中心較為便利。（具體路線：延安路高架→滬青平高速（A9）→趙巷出口→嘉松公路左轉(zhuǎn)→古樓路1296弄。）泗陳公路、沈磚公路均與滬松公路相連，構(gòu)成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。虹橋機(jī)場(chǎng)距地塊約30分鐘車程。人民廣場(chǎng)距地塊約40分鐘車程。距離松江大學(xué)城約5分鐘車程，有完善的教育和與之相配套的生活設(shè)施。上海市第一人民醫(yī)院松江分院距本案約5分鐘車程。C.軌道交通軌道交通9號(hào)線：位于本案東面約1.5KM左右是軌道交通9號(hào)線（松江新城徐家匯）松江大學(xué)城站。D．公共交通滬凇線(萬體館—松江新城)滬陳線（西區(qū)汽車站—上海法專）上佘線（上海體育館—佘山）*配套醫(yī)療：泗涇人民醫(yī)院、上海市第一人民醫(yī)院（松江分院）教育：宋慶齡國(guó)際學(xué)校、西外外語學(xué)校、松江大學(xué)城（包括：上海外國(guó)語大學(xué)、上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院、華東政法學(xué)院、東華大學(xué)、上海工程技術(shù)大學(xué)、上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院和復(fù)旦大學(xué)上海視覺藝術(shù)學(xué)院）、松江中學(xué)。菜場(chǎng)：龍?jiān)绰纺闲?公里商業(yè)：向南5km左右即達(dá)開元地中海商業(yè)廣場(chǎng)、樂購(gòu)、易初蓮花、大潤(rùn)發(fā)、建行、工行、浦發(fā)銀行等金融服務(wù)機(jī)構(gòu)；向南2km左右到達(dá)松江大學(xué)城休閑廣場(chǎng)，周邊有健身、上島咖啡、KFC、必勝客等餐飲店。向東2km左右即達(dá)三湘四季財(cái)富商業(yè)廣場(chǎng)，該地目前處于在建階段，將來商業(yè)設(shè)施包含餐飲、購(gòu)物。休閑：歡樂谷、辰山植物園、佘山旅游度假區(qū)、北干山國(guó)際藝術(shù)中心、月圓園藝術(shù)園區(qū)、國(guó)際游艇俱樂部、水上旅游集散中心、國(guó)際森林高爾夫、天馬鄉(xiāng)村俱樂部、青青旅游世界、車墩影視基地。酒店：本項(xiàng)目方圓5km范圍內(nèi)擁有索菲特大酒店、佘山艾美酒店、大眾國(guó)際會(huì)議中心，距松江新城的五星級(jí)酒店開元名都等高檔酒店第二部分市場(chǎng)篇上海市別墅市場(chǎng)概述從近十年上海別墅市場(chǎng)的發(fā)展來看，上海別墅市場(chǎng)有三次熱潮：第一次熱潮是九十年代初的開發(fā)熱；第二次熱潮是九十年代中后期少量別墅成功開發(fā)形成的；第三次熱潮是在世紀(jì)之交時(shí)開始的，這次熱潮從開發(fā)規(guī)模、持續(xù)時(shí)間等方面都比前兩次大得多。

隨著上海市政道路的立體化，市區(qū)概念的擴(kuò)延，家庭轎車的普及化，別墅類獨(dú)院住宅成為上海富有的中產(chǎn)階層置業(yè)安家的新選擇。05年開始一些境外投資者本著對(duì)人民幣升值的預(yù)期進(jìn)入上海別墅市場(chǎng)，上海市房地局在05年末又表示2006年將限制別墅用地的審批，這也吸引相當(dāng)部分人對(duì)未來市場(chǎng)看好。盡管2006年國(guó)家將繼續(xù)嚴(yán)控別墅類用地新增土地供應(yīng)，潛在土地供應(yīng)量將逐年減少，但2005年前別墅土地儲(chǔ)備量很大，現(xiàn)存別墅用地足以支撐2006-2007年的項(xiàng)目開發(fā)，因此未來幾年上海別墅市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)開發(fā)量依然較大，上海別墅市場(chǎng)2006年依然屬于買方市場(chǎng)。上海的別墅市場(chǎng)已基本處于一個(gè)穩(wěn)定的局面，2006年沒有針對(duì)別墅市場(chǎng)的抑制性新政策出臺(tái)。區(qū)域方面，預(yù)期莘閔、松江、青浦徐涇、青浦趙巷在2006年上半年的新建樓盤數(shù)量已超過20個(gè)，而其他浦東、南匯等區(qū)域的新建樓盤數(shù)量也都較高，由于別墅項(xiàng)目供應(yīng)體量大，2007年仍是一個(gè)消化存量的過程，無特性低品質(zhì)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將更激烈。南匯區(qū)由于先期聚集別墅區(qū)已初步形成，后期各項(xiàng)規(guī)劃前景優(yōu)越，值得重點(diǎn)關(guān)注。經(jīng)濟(jì)型別墅由于購(gòu)買者大多依賴銀行的按揭貸款政策，其價(jià)格和成交量也會(huì)隨著今年銀行政策變化而上下浮動(dòng)。房?jī)r(jià)租金比成為考量性價(jià)比的重要標(biāo)準(zhǔn)，整體住宅市場(chǎng)低糜，市場(chǎng)觀望氣氛濃重的情況下，一些開發(fā)商推出的近郊經(jīng)濟(jì)型別墅由于較高的性價(jià)比，公寓市場(chǎng)部分改善居住條件的需求將分流到別墅市場(chǎng)，120-160萬價(jià)格范圍將是較好銷售的區(qū)間段。2005年，雖然別墅類開發(fā)貸款仍然是有的銀行的優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目之一，然而上海別墅多建于外環(huán)以外或郊縣地區(qū)，價(jià)格較高，銷售可能遇到瓶頸，因此大多銀行對(duì)這些貸款審批日趨嚴(yán)格并對(duì)部分項(xiàng)目有禁貸傾向，不過由于2006年底金融業(yè)的全面開放，外資銀行或許能向別墅類開發(fā)商打開另一扇融資大門。別墅由于購(gòu)買者有著很強(qiáng)的支付能力，因此受宏觀調(diào)控影響不大，盡管別墅需求有限，但受土地供應(yīng)限制而形成的稀缺性使其抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。單純價(jià)格貴面積大的“貴宅”未必是高端別墅，地點(diǎn)的不可取代性和稀缺性、突出和明確的設(shè)計(jì)風(fēng)格、專業(yè)周到的成熟社區(qū)服務(wù)是至關(guān)重要的三個(gè)條件。目前上海浦東世紀(jì)公園板塊、松江的佘山板塊、青浦的趙巷徐涇板塊、南匯的康橋板塊發(fā)展?jié)摿捎^，而西郊古北別墅區(qū)環(huán)境受中環(huán)建成后嘈雜影響較大。中端別墅150萬－300萬元的產(chǎn)品一直是市場(chǎng)供應(yīng)大戶，在購(gòu)買者呈紡錘型市場(chǎng)需求形態(tài)中，一部分缺乏交通優(yōu)勢(shì)、沒有特色、推廣無力度的別墅，銷售危機(jī)逐漸顯露。如何在2008年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得銷售先機(jī)，盡快貼近客戶口味，適當(dāng)進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，加強(qiáng)戶型設(shè)計(jì)和景觀規(guī)劃，顯然迫在眉睫。上海周邊別墅主要集中在江蘇吳江、昆山和蘇州三個(gè)地區(qū)，它們以環(huán)境優(yōu)越、投資自住兩相宜，正成為“5＋2”生活模式下上海有產(chǎn)者改善生活的新選擇。這些別墅有的是上海開發(fā)商在周邊地區(qū)投資的項(xiàng)目，有的是江浙本地開發(fā)商經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，在上海推廣已經(jīng)成為這些項(xiàng)目的一個(gè)重要營(yíng)銷手段。隨著長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展加速，交通逐漸便利的周邊地區(qū)別墅將勢(shì)必加劇對(duì)上海別墅市場(chǎng)客源的爭(zhēng)奪。上海別墅市場(chǎng)類型及市場(chǎng)份額上海別墅市場(chǎng)樓層要求及市場(chǎng)份額上海別墅市場(chǎng)其他要素分析上海別墅市場(chǎng)其他要素分析整個(gè)松江區(qū)聯(lián)排別墅市場(chǎng)主要可以分為：松江新橋板塊、松江九亭板塊、松江泗涇板塊、松江洞涇板塊、松江新城板塊供求方面：從上圖中可以發(fā)現(xiàn)，整個(gè)2007年松江區(qū)的聯(lián)排別墅市場(chǎng)供應(yīng)與成交起伏較大。需求的高潮與整體上海樓市的需求相重疊，出現(xiàn)在5月－6月份。當(dāng)年9月關(guān)于第二套貸款的“9.27”新政對(duì)市場(chǎng)造成了普遍的影響，在10月樓市黃金期也為出現(xiàn)半年前的高點(diǎn)，隨之成交量發(fā)生逐漸的下滑。盡管在此期間別墅的供應(yīng)量卻在不斷增加，特別是12月集中推出了接近5萬方的量。集中的開盤集中的造勢(shì)，還是沒有實(shí)現(xiàn)我們預(yù)期的熱潮,整個(gè)市場(chǎng)觀望的氣氛比較濃重。成交均價(jià)：在07年的上半年都是十分平穩(wěn)的逐步提高，知道10月黃金周時(shí)大幅拉高2000元左右的單價(jià)。這是最后一個(gè)7天黃金周，市場(chǎng)對(duì)此寄于了很大的期望。單從價(jià)格方面看似乎沒有受到“9.27”新政的影響，但是隨著成交量的不斷下滑，價(jià)格的升高失去了量的支撐，顯得比較虛弱。08年1-5月，整體聯(lián)排別墅市場(chǎng)供需比較平穩(wěn)，價(jià)格在節(jié)后的3月出現(xiàn)攀升。同時(shí)松江新城的東西區(qū)成交情況卻大相徑庭，主要原因是08年以來的新房源供應(yīng)為零，存量房源的銷售完全通過自然去化的方式進(jìn)行，所以不穩(wěn)定性大。但是東西區(qū)的成交價(jià)格基本都保持在7000-9500元之間，與整體聯(lián)排別墅價(jià)格相比依然有一定距離和空間。松江新城位于上海西南，距市中心30公里，是上?！耙怀蔷沛?zhèn)”重點(diǎn)規(guī)劃之一，目前新城區(qū)開發(fā)重點(diǎn)集中在22．4平方公里的“松江新城示范區(qū)”。以中央十字綠化帶為軸，該示范區(qū)北面是初具規(guī)模的松江大學(xué)城（占地4600畝）及松江軌道交通樞紐站，南面是松江政治文化和行政中心，總占地面積39萬平方米，其中包括一個(gè)7萬平方米的市民廣場(chǎng)和一個(gè)9萬平方米的開放式公園；西南將建成以競(jìng)品個(gè)案調(diào)查表調(diào)查日期:2012.01.12調(diào)查人:宮曉燕基本信息案名:金地天境注冊(cè)名:金地天境城投資商:金地集團(tuán)基地位置:青浦區(qū)趙巷嘉松中路6888弄開發(fā)商:金地集團(tuán)售樓處地址：嘉松中路6888弄代理商:易居(中國(guó))-上海房屋銷售有限公司售樓處電話筑設(shè)計(jì):新古典主義建筑樓層:5-7層規(guī)劃用途:住宅工程進(jìn)度::建設(shè)中(2011-06-20)公開日前:2011-06

交房日期:2011-11-01項(xiàng)目信息基地面積:210228平方米貸款銀行:花旗銀行總建筑面積:333464貸款額度:70%貸款額度:70%貸款年限:30年容積率:1.0綠化率:51.9%主力面積：平墅230-550平米得房率:80%主力總價(jià):800-1500萬平均總價(jià):850萬元/套起主力房型:A、A2、B、C、D、E戶型平均單價(jià):50000元單價(jià)范圍:45000-50000元/㎡左右面積范圍:230-490㎡總銷金額:900-3000萬/套規(guī)劃戶數(shù):713戶銷售戶數(shù):171套銷售率:22、22%物業(yè)公司:金地物業(yè)物管費(fèi):5.80元/平方米·月車位售價(jià):未定車位租金:未定車位配比：1:1大環(huán)境分析金地佘山天境位于新佘山國(guó)際別墅區(qū)嘉松中路，西南就是佘山國(guó)家度假區(qū)，往東是正在規(guī)劃的大虹橋國(guó)際商務(wù)區(qū)，“大虹橋”空間范圍確定為虹橋綜合樞紐10公里內(nèi)的商務(wù)產(chǎn)業(yè)相對(duì)聚集的范圍，重點(diǎn)包括長(zhǎng)寧區(qū)及華溏、徐涇、九亭、七寶、虹橋鎮(zhèn)，將成為上?！昂笫啦钡闹匾?jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，將形成上海東有“大浦東”西有“大虹橋”的雙引擎格局。項(xiàng)目周邊高端生活配套環(huán)伺，附近有佘山高爾夫球場(chǎng)、世茂佘山艾美國(guó)際酒店、宋慶齡國(guó)際學(xué)校、奧特萊斯購(gòu)物中心等，在建中的75萬方珠江生活廣場(chǎng)集餐飲，購(gòu)物，超市，娛樂于一體，將充分呈現(xiàn)靜謐中的繁華。項(xiàng)目交通便捷，A9高架趙巷出口轉(zhuǎn)瞬即達(dá)，近距離接壤輕軌9號(hào)線佘山站，30分鐘可至市中心，工作、生活有效結(jié)合。新佘山國(guó)際居住，依托世界級(jí)樞紐-大虹橋樞紐中心，將使上海西部的區(qū)位價(jià)值發(fā)生重要變化，一個(gè)溝通長(zhǎng)三角，面對(duì)全世界的嶄新繁華中心即將呈現(xiàn)。金地佘山天境將是百年佘山新國(guó)際住區(qū)中，自然與人文的完美結(jié)合！周邊配套有：滬青平公路1829號(hào)2樓奧特萊斯直銷廣場(chǎng)——位于A9（滬青平）高速公路趙巷出口處200米，吉盛偉邦綠地國(guó)際家具村——位于嘉松公路以東、盈港路以南，珠江生活廣場(chǎng)，佘山高爾夫球場(chǎng)上海佘山國(guó)家旅游度假區(qū)林蔭新路288弄。歡樂谷松江佘山林湖路888號(hào)，世茂佘山艾美酒店（五星）地址：林蔭新路1288號(hào)，佘山國(guó)家森林公園地址：外青松公路，大潤(rùn)發(fā)超市地址：泗涇鎮(zhèn)橫港路63號(hào)，2010年年底開業(yè)，樂購(gòu)松江店地址：上海市松江區(qū)新松江路1079號(hào)，開元地中海商業(yè)中心地址：上海市松江區(qū)新松江路887號(hào)，卜蜂蓮花地址：上海市松江區(qū)文誠(chéng)路258號(hào)，屈臣氏地址：上海市近郊松江區(qū)樂都路348號(hào)，家樂福徐涇店，上海美國(guó)學(xué)校浦西校址：上海市諸翟鎮(zhèn)金豐路258號(hào)，上海新加坡學(xué)校校址：朱建路301號(hào)；韓國(guó)學(xué)校小學(xué)至高中校址：聯(lián)友路355號(hào)；臺(tái)商子女學(xué)校校址：金輝路888號(hào).交通線路：【軌道交通9號(hào)線】首班車：松江新城05:50，楊高中路05:30，末班車：楊高中路22:30，松江新城22:00，【公交滬朱專線】老成都北路大沽路->徐涇->趙巷->青浦->朱家角汽車站。首班車：朱家角汽車站05:30，老成都路大沽路5:50，末班車：朱家角汽車站18:30，老成都路大沽路18:00，票價(jià):2-9元;間隔:8分鐘小環(huán)境分析：1、特色：“天境”部分房型內(nèi)設(shè)有空中私家游泳池，專屬私家電梯直接入戶。日立手指靜脈門禁系統(tǒng)、AVAYA酒店式一體機(jī)、INNOSIGN浴室鏡面電視等高科技產(chǎn)品的運(yùn)用，使得“天境”實(shí)現(xiàn)了對(duì)時(shí)下眾多豪宅產(chǎn)品的超越。德國(guó)當(dāng)代花灑、FRANKE靜音水槽等配置的融入，令天境品質(zhì)嘆為觀止。2、會(huì)所：巨資5億打造的會(huì)員式圈層會(huì)所，除多功能廳、中西餐廳、SPA、網(wǎng)球場(chǎng)、恒溫泳池等系列配套以外，更強(qiáng)調(diào)私密的圈層氛圍。內(nèi)配備48間總統(tǒng)套房，為您的朋友提供客房，并都配有陽臺(tái)，能享受到一線的河景和佘山遠(yuǎn)景。這樣也為業(yè)主提供了方便，不用在家里準(zhǔn)備客房，增加了業(yè)主的生活私密性而又不會(huì)離得太遠(yuǎn)。中西餐廳為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的早餐服務(wù)，聯(lián)接酒店一體機(jī)終端，訂餐、送餐均可；室內(nèi)恒溫四季泳池，分兒童和成人池，在您想健身、游泳時(shí)都能享受到恒溫泳池的服務(wù)。社區(qū)會(huì)所配有下沉式室外網(wǎng)球場(chǎng)，下沉式的設(shè)計(jì)，避免了對(duì)住宅的干擾，也可以作為景觀，夜晚網(wǎng)球場(chǎng)如果開燈的話，因?yàn)槭窍鲁潦降囊膊粫?huì)給業(yè)主造成影響，節(jié)約了地面面積，大大增加了開發(fā)商對(duì)綠化率的覆蓋。這樣下沉式的網(wǎng)球場(chǎng)設(shè)計(jì)增加基礎(chǔ)成本，采用抗拔樁加檔土墻設(shè)計(jì)，增加了500萬的成本，由此可見金地集團(tuán)從細(xì)節(jié)上想客戶之想，不惜巨資3、物業(yè)：由深圳市金地物業(yè)管理有限公司管理，該公司成立于1993年，作為金地（集團(tuán)）股份有限公司的全資子公司，公司1997年6月，通過ISO9002質(zhì)量保證體系國(guó)際、國(guó)內(nèi)雙重認(rèn)證，是深圳市首批甲級(jí)物業(yè)管理公司和全國(guó)首批一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位，“7×24?365”工作制實(shí)行“7×24?365”工作制的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，啟動(dòng)每周7天工作制，24小時(shí)服務(wù)模式，做好保安隊(duì)伍實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，專業(yè)的隊(duì)伍操練，統(tǒng)一住宿，集中管理，反應(yīng)迅速。人防、技防和物防相結(jié)合，在安全防范中施行多重安全防范系統(tǒng)和固定崗位、巡邏崗位相結(jié)合，提供24小時(shí)安全防范服務(wù)?！?A”全情尊利服務(wù)：Allprocess全過程服務(wù)：物業(yè)從項(xiàng)目論證、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、銷售到后期管理，全過程參與.Atelephone一個(gè)電話服務(wù)：只需一個(gè)電話，物業(yè)馬上趕到，所有問題及時(shí)解決.Anytime無間段服務(wù)：一天24小時(shí)，一年365天，物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)隨時(shí)待命，為業(yè)主保架護(hù)航.Alldetail全細(xì)節(jié)服務(wù)：我們結(jié)合業(yè)主需求，量身訂制家庭秘書，給您生活帶來帶來無微不至的照顧。Agegroup全年齡段服務(wù)：就是說不論是老人還是孩子，我們都會(huì)無一遺漏的將您的需求放在心上，并且在您需要的時(shí)候即時(shí)趕到您身邊．Ａtmosphereculture氛圍文化服務(wù)，物業(yè)每個(gè)月都將組織有著相同興趣愛好的業(yè)主以及業(yè)主的朋友進(jìn)行文化休閑活動(dòng)。4、精裝修：由美國(guó)JWDA執(zhí)掌設(shè)計(jì)，裝修標(biāo)準(zhǔn)1W，采用一線品牌特別定制，完美融合室內(nèi)整體裝修，地下室裝修交房、帶有中央空調(diào)。均采用雙層外墻設(shè)計(jì)，并墊高600MM，引入專業(yè)的除濕體統(tǒng)，大大加強(qiáng)防潮防霉效果，客餐廳等公共空間采用大理石拼花，臥室采用高級(jí)實(shí)木復(fù)合地板。四、產(chǎn)品分析：金地?佘山天境位于中國(guó)?佘山，具體位置在“新佘山國(guó)際住區(qū)”嘉松中路上，近佘山索菲特酒店。金地?佘山天境是金地集團(tuán)首創(chuàng)專利產(chǎn)品，是目前金地集團(tuán)“天”字系列最高端的產(chǎn)品線，也是金地集團(tuán)2011年得登頂之作。對(duì)于居住過別墅的人，他們會(huì)感覺房間上下幾層，老人和孩子都不是很方便，生活在社區(qū)里面也感覺很孤獨(dú)，鄰里沒有來往，會(huì)所均處于閑置狀態(tài)，頻臨倒閉，所以他們會(huì)在佘山買一套別墅，但最后還是住在了市區(qū)，這些富豪名流喜歡享受佘山的環(huán)境但又不喜歡這樣的別墅生活方式。而傳統(tǒng)的大平層公寓舒適度雖然夠了，卻又缺乏了花園，泳池等私家配套設(shè)施，外部環(huán)境也相對(duì)喧嘩，不具備良好的私密性以及尊貴性?？紤]到這些，金地探索了中國(guó)高端人群對(duì)享受的追求，尋找新的豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，打造了一種全新的居住產(chǎn)品：平墅。它結(jié)合了平層與別墅的優(yōu)點(diǎn)，既具備別墅的居住私密性，也兼?zhèn)浯笃綄拥木幼∈孢m性。為給居住者帶來更為享受型的住宅，金地集團(tuán)首創(chuàng)了室內(nèi)私家游泳池、主人專梯入戶等創(chuàng)新性產(chǎn)品設(shè)計(jì)，將住宅與酒店融合，為您創(chuàng)新出一種有別于以往的生活方式平墅生活。五、房型分析金地佘山天境E戶型圖5室4廳5衛(wèi)2廚500.00㎡優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部生活空間寬敞闊綽：15-29米超大面寬，是普通聯(lián)排別墅的數(shù)倍室內(nèi)游泳池為最大亮點(diǎn)：私家空中泳池，6米挑高，巧妙設(shè)計(jì)，絕對(duì)私密。戶型內(nèi)部格局清晰合理：主臥、客廳這些日常使用時(shí)間最長(zhǎng)的功能間朝南，廚房、保姆房這類非重點(diǎn)區(qū)域朝北布置，最大限度的利用了采光及通風(fēng)的先天條件，提升室內(nèi)環(huán)境實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜完全分離設(shè)計(jì)：在戶型內(nèi)部格局設(shè)計(jì)上，廚房、餐廳及起居室等主要活動(dòng)空間與臥室休息區(qū)域自然隔開，動(dòng)區(qū)與景區(qū)分離設(shè)計(jì)，避免了居家生活中的相互干擾，有效保證了高品質(zhì)生活。專門設(shè)置獨(dú)立傭人套房：每個(gè)戶型均設(shè)計(jì)有主傭雙入口，且在廚房區(qū)域都設(shè)置了獨(dú)立的傭人套房，與業(yè)主主要的活動(dòng)區(qū)域隔開，互不干擾全套房和獨(dú)立中西雙廚：主臥為高標(biāo)準(zhǔn)的套房設(shè)計(jì)，均帶獨(dú)立衛(wèi)生間和步入式衣帽間廚房全部為獨(dú)立的中西雙廚，與餐廳和起居室自然過渡，闊綽的生活空間使業(yè)主享受到高品位的居家生活。；附送面積可供有效利用：主衛(wèi)與北向小露臺(tái)相連，增加了衛(wèi)生間的采光度，同時(shí)可以改造為一個(gè)小型休息吧臺(tái)，提升生活情趣感。缺點(diǎn)：該戶型花園太小，和此房面積布局不合理進(jìn)門雙玄關(guān)浪費(fèi)空間游泳池過于狹長(zhǎng)該戶型在整體格局中公共衛(wèi)生間位于房型正中位置部分次臥集中在西側(cè)，采光欠佳。主臥浴室靠南窗，私密性不好連接?xùn)|西間過道太長(zhǎng)，很浪費(fèi)空間，朝西兩間臥室西曬金地佘山天境A2戶型圖4室2廳4衛(wèi)2廚265.00㎡優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部生活空間寬敞闊綽：雙電梯入戶、雙入戶玄關(guān)、3.3-6米層高，突破空間極限，擁有普通平層和別墅望塵莫及的大尺度空間。內(nèi)部設(shè)計(jì)合理運(yùn)用空間：陽臺(tái)設(shè)計(jì)以全開啟式多折門，節(jié)約空間戶型內(nèi)部格局清晰合理：戶型采用十字形的布局，體現(xiàn)出該戶型是整齊，布局整體清晰合理實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜完全分離設(shè)計(jì)：在戶型內(nèi)部格局設(shè)計(jì)上，廚房、餐廳及起居室等主要活動(dòng)空間與臥室休息區(qū)域自然隔開，動(dòng)區(qū)與景區(qū)分離設(shè)計(jì)，避免了居家生活中的相互干擾，有效保證了高品質(zhì)生活體清晰合理房間設(shè)計(jì)合理：主臥采用全套房設(shè)計(jì)，帶步入式衣帽間舒適，典雅附送面積可供有效利用：約6.6米雙層調(diào)空書房，附贈(zèng)面積大獨(dú)立中西雙廚：廚房全部為獨(dú)立的中西雙廚，與餐廳和起居室自然過渡，闊綽的生活空間使業(yè)主享受到高品位的居家生活。缺點(diǎn)：1、該戶型花園太小，和此房面積布局不合理2、進(jìn)門雙玄關(guān)浪費(fèi)空間3、連接?xùn)|西間過道太長(zhǎng)，很浪費(fèi)空間4、進(jìn)門主臥走道較長(zhǎng)設(shè)計(jì)浪費(fèi)空間，5、朝北兩間房間都日照不足金地佘山天境C戶型圖3室3廳4衛(wèi)2廚350.00㎡優(yōu)點(diǎn)：1、內(nèi)部生活空間寬敞闊綽：約3.5米的層高，豪宅空間，約22米的超大面寬，超過2、戶型內(nèi)部格局清晰合理：陽臺(tái)設(shè)計(jì)以全開啟式多折門，節(jié)約空間3、室內(nèi)游泳池為最大亮點(diǎn)：私家空中泳池，6米挑高，巧妙設(shè)計(jì)，絕對(duì)私密。泳池布置在主臥與客廳中間位置，方便休息與下水游泳。4、實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜完全分離設(shè)計(jì)：在戶型內(nèi)部格局設(shè)計(jì)上，廚房、餐廳及起居室等主要活動(dòng)空間與臥室休息區(qū)域自然隔開，動(dòng)區(qū)與景區(qū)分離設(shè)計(jì)，避免了居家生活中的相互干擾，有效保證了高品質(zhì)生活5、專門設(shè)置獨(dú)立傭人套房：設(shè)計(jì)有主傭雙入口，且在廚房區(qū)域都設(shè)置了獨(dú)立的傭人套房，與業(yè)主主要的活動(dòng)區(qū)域隔開，互不干擾。6、全套房和獨(dú)立中西雙廚：主臥為高標(biāo)準(zhǔn)的套房設(shè)計(jì)，均帶獨(dú)立衛(wèi)生間和步入式衣帽間；廚房全部為獨(dú)立的中西雙廚，與餐廳和起居室自然過渡，闊綽的生活空間使業(yè)主享受到高品位的居家生活。7、附送面積可供有效利用：空中前庭后院，最大進(jìn)深超過4米，面積近15-30平米缺點(diǎn)：1、進(jìn)門有兩個(gè)玄關(guān)，浪費(fèi)空間，2、空中花園前庭過長(zhǎng)，視線不好，3、連接?xùn)|西間過道太長(zhǎng)，分布不合理4、兩個(gè)房間都朝北，采光通風(fēng)效果不佳5、主臥浴室靠南窗，私密性不好五、現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)與接待過程售樓處進(jìn)門正前方就看到一個(gè)大方正噴水池，右邊有幾位女性銷售人員坐在控臺(tái)笑迎進(jìn)門客戶，門口處的右手邊，有個(gè)小方桌有一接的業(yè)務(wù)員坐在那里，等待進(jìn)門后客戶簽到以及為其介紹，銷售人員很熱情的介紹裱板區(qū)和交通情況以及整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃，之后由銷售人員帶領(lǐng)區(qū)樣板房，從售樓處出來由金地開發(fā)商的客服專員女司機(jī)開樣板車（老爺車）去指定點(diǎn)去參觀樣板房，整個(gè)售樓處的銷售員精神飽滿，服裝整齊。加上熱情的服務(wù)，大理石地面，豪華氣派的大廳，2.1萬平米的超大面積會(huì)所，分割成3個(gè)不同風(fēng)味的接待區(qū)，酒吧式的茶水間服務(wù)員主動(dòng)積極，700平米超大宴會(huì)廳，外加酒店式會(huì)所，再加上現(xiàn)代化的電子視頻展覽區(qū)，更添尊貴豪華現(xiàn)場(chǎng)氛圍。六、企劃宣傳及業(yè)務(wù)執(zhí)行1、在滬青平公路以及A9上都有高炮以做宣傳以及戶外看板，同樣從A9趙巷下口處開始就有羅馬旗引導(dǎo)客戶。2、采用了傳統(tǒng)的報(bào)紙雜志網(wǎng)絡(luò)宣傳短信通知等，3、在上海地區(qū)各大商場(chǎng)設(shè)有展示廳，呈現(xiàn)金地天鏡不同風(fēng)采，4、還有金地佘山天鏡這次同樣采用了一二手聯(lián)動(dòng)的方式促使增加來人量加大成交。5、利用自身豪華會(huì)所定期舉辦各項(xiàng)活動(dòng)，從中宣傳該項(xiàng)目該案業(yè)務(wù)體系主要由易居中國(guó)控股有限公司與開發(fā)商招商聯(lián)合銷售，案場(chǎng)主要由開發(fā)商負(fù)責(zé)易居銷售配合，案場(chǎng)負(fù)責(zé)人為開發(fā)商工作人員七、價(jià)格及銷售情況目前金地佘山天鏡商品房已經(jīng)開始出售，根據(jù)內(nèi)部銷售主管透露目前已經(jīng)銷售了63套房源，主要集中在右270平米的特殊戶型，原因是有大約25平米6米調(diào)高的附贈(zèng)空間，還有就是500平米的豪華超大戶型為現(xiàn)階段主要成交的戶型，目前的折扣優(yōu)惠為92折。而所有的房源只有1層有地下室，所以在相同面積的房源情況下，1層得房源價(jià)格同比其他樓層價(jià)格貴了15%。而目前出售價(jià)格為230平米總價(jià)在850萬左右，270平米總價(jià)在970萬左右，300平米總價(jià)在1200萬左右，360平米總價(jià)在1500-2000萬元，500平米的總價(jià)在2800-3200萬元一套。目前在售的是離會(huì)所最近的4排房源，主要景觀除500平米超大豪華官邸可以看到水景外基本只能開到會(huì)所的景觀，基本無自然景觀，而后期開的房源基本都有天然的資源景觀。八、客層分析成交客戶獲知媒體主要以朋友介紹（金地業(yè)主與易居中國(guó)）和中介（中原、21世紀(jì)）為主，其次戶外媒體也有較好效果。搜房網(wǎng)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào),新民晚報(bào),第一地產(chǎn)電視節(jié)目都有較好的效果。從此次售足情況來看，投資客戶比例明顯，在投資客戶中外籍人士比例較多。在自住客層中較多為上海本地客戶，且傾向于500平米帶游泳池自住客比例達(dá)到80%。成交客戶居住和工作區(qū)域以上海西區(qū)占絕對(duì)主導(dǎo),除長(zhǎng)寧外徐涇本地和青浦區(qū)域占很大比例?？蛻臬@知途徑以朋友介紹和中介為主,口碑傳播對(duì)本案的影響很大，大眾媒體方面以搜房網(wǎng),電視看房節(jié)目,新民晚報(bào),第一財(cái)經(jīng)報(bào)和東方早報(bào)的效果較好，由于本地客戶較多戶外媒體作用很明顯。成交客戶的行業(yè)集中在貿(mào)易制造業(yè)房地產(chǎn)三大行業(yè),其次金融業(yè)建筑裝潢和政府機(jī)關(guān)也占很大比例。成交客戶的年齡結(jié)構(gòu)偏大,主要以40歲左右的中年人士以投資型客戶為主。九、綜合SWOT分析Strength：天境位于新佘山國(guó)際住區(qū)，位于嘉松南路上，開車可以從A9高架趙巷出口出來，左轉(zhuǎn)嘉松南路一公里即到。這塊地是去年上海的地王，當(dāng)時(shí)引起了國(guó)內(nèi)外媒體的關(guān)注，將是金地集團(tuán)在中國(guó)60多個(gè)項(xiàng)目里最頂級(jí)的項(xiàng)目，也將是金地里程碑式的作品。Weakness：所謂的平墅就是公寓樓的一個(gè)樓面，他沒有豪華別墅的那種有天有地有花園的感覺。沒有頂級(jí)豪宅氛圍，平墅其就是大平層，單價(jià)且與周邊獨(dú)棟別墅價(jià)格差異也不大，用獨(dú)棟價(jià)格買商品房，及其不劃算。opportunity：平墅的豪華精裝修，用商品房做出了大豪宅感覺，從豪宅角度出售商品房。該案不僅是豪宅，同時(shí)也是科技住宅，其平墅產(chǎn)品中幾乎囊括了目前市面上所有的住宅科技元素，諸如浮筑樓盤降噪系統(tǒng)、管線夾層技術(shù)、地板水暖系統(tǒng)、吉博力同層排水系統(tǒng)、軟水及凈水系統(tǒng)等。平墅面積同別墅面積相同情況下，且有著精致的豪裝修，與我們的別墅毛坯單價(jià)幾乎相同，甚至更低，省時(shí)省力Treat：一系列購(gòu)房政策出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，隨著市場(chǎng)的蕭條周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng)較激烈。十、相對(duì)劣勢(shì)：（與本案做比較）1.容積率：1.0的容積率導(dǎo)致房屋擁擠，容積率對(duì)于住戶來說，直接涉及到居住的舒適度，如此密集的建筑用來作為享受的高端住宅用房完全沒有了其高貴，以及其私密差。2.得房率：80%的得房率，勢(shì)必減少了實(shí)際使用面積，貢獻(xiàn)部分公攤面積。而獨(dú)棟別墅就不存在此情況，是百分之一百擁有。3.統(tǒng)一精裝交付：相對(duì)高檔住宅來說，每個(gè)業(yè)主都有自己喜好的裝修風(fēng)格，但是統(tǒng)一的裝修，會(huì)導(dǎo)致您和鄰里裝修完全一樣，無法突出您自我的個(gè)性，更無法展現(xiàn)您入住豪宅的優(yōu)越感，千篇一律。所以別墅高端豪宅基本都沒有裝修，完全可以發(fā)揮您自我性格的愛好，自我的喜愛對(duì)自己的豪宅精心設(shè)計(jì)。可以展現(xiàn)自我的豪宅價(jià)值，自我的豪宅品質(zhì)4.獨(dú)棟別墅與平墅的區(qū)別：1、平墅型外帶地下室設(shè)計(jì)，雖然有了立體的別墅感覺，但是還是缺少了獨(dú)棟別墅應(yīng)該擁有的有天有地有花園那種獨(dú)立空間感。2、現(xiàn)在的政策調(diào)控，使獨(dú)棟別墅賣一棟少一棟，體現(xiàn)不出獨(dú)棟別墅的稀有性。競(jìng)品個(gè)案調(diào)查表調(diào)查日期:2012.02.23調(diào)查人:湯金基本信息案名：觀庭注冊(cè)名:四荷藝墅投資商：上海同進(jìn)置業(yè)有限公司基地位置:青浦徐涇聯(lián)民路55弄開發(fā)商:上海博星房產(chǎn)有限公司售樓處地址：青浦徐涇聯(lián)民路55弄代理商:上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司售樓處電話:021—69766600/69766699建筑設(shè)計(jì):萊特草原式風(fēng)格建筑樓層:地下一層，地上三層規(guī)劃用途:聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟別墅工程進(jìn)度:2012.2.16竣工公開日前:2010-09-06交房日期:2012-02-29項(xiàng)目信息基地面積:39437平方米貸款銀行:上海銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、浦發(fā)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行總建筑面積:131458平方米貸款額度:70%貸款額度:70%貸款年限:30年容積率:0.3（三期）綠化率:60%主力面積：200-230平米得房率:100%主力總價(jià):650-850萬元/套平均總價(jià):550萬/套起主力房型:E2、B、D1平均單價(jià):30000元/平方米單價(jià)范圍:以總價(jià)計(jì)算房?jī)r(jià)面積范圍:165-235平米總銷金額:800萬—3500萬規(guī)劃戶數(shù):總戶數(shù)134戶銷售戶數(shù):134戶銷售率:95%物業(yè)公司:上海同進(jìn)物業(yè)服務(wù)有限公司物管費(fèi):5.60元/平方米·月

車位售價(jià):未定車位租金:未定車位配比：1:1環(huán)境分析大環(huán)境分析：觀庭別墅位于青浦徐涇國(guó)際別墅社區(qū)，周邊交通便利，有A9、318國(guó)道、A5等主要線路，距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅6公里，距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)40公里。南傍淀浦河，與松江區(qū)九亭鎮(zhèn)、泗涇鎮(zhèn)交界；西與本區(qū)趙巷鎮(zhèn)相連；北與本區(qū)華新鎮(zhèn)及閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)接壤。其中觀庭項(xiàng)目地塊東至聯(lián)民路，西至西向陽河，南至A9高速公路。觀庭社區(qū)呈東西狹長(zhǎng)狀，總用地面積24.55公頃，其中，總建設(shè)用地22.40公頃。項(xiàng)目的主入口設(shè)在基地東側(cè)的聯(lián)民路，入口處布置會(huì)所及入口廣場(chǎng)。會(huì)所包括一層、二層及地下室，內(nèi)設(shè)小超市、門房、廁所、強(qiáng)弱電控制室、物業(yè)辦公室、居委會(huì)、及人防等。入口廣場(chǎng)是整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的先導(dǎo)，作為居住的入口節(jié)點(diǎn)，在空間上通過弧線型的道路系統(tǒng)與天然河道將基地分為一期、二期和三期地塊。觀庭別墅均為賴特草原式建筑風(fēng)格，以聯(lián)排別墅為主，兼有雙拼與獨(dú)棟。觀庭三期產(chǎn)品涵蓋了114套聯(lián)排、12套雙拼和8套小獨(dú)棟別墅，其中80%以上的房源臨水，環(huán)境優(yōu)雅。觀庭周邊娛樂配套成熟，有銀濤高爾夫、永業(yè)購(gòu)物中心（含家樂福、迪卡儂等）、尊尚會(huì)等，且國(guó)際學(xué)校眾多，如西華國(guó)際學(xué)校、德法學(xué)校以及附近金豐國(guó)際社區(qū)內(nèi)的美國(guó)、英國(guó)學(xué)校等。但美中不足的并不是所有國(guó)際學(xué)校都可以就讀，附近并無成熟大型的菜場(chǎng)可供業(yè)主選擇。小環(huán)境分析：該案自身配備一個(gè)２000平米的會(huì)所，會(huì)所及入口廣場(chǎng)。會(huì)所包括一層、二層及地下室，內(nèi)設(shè)小超市、門房、廁所、強(qiáng)弱電控制室、物業(yè)辦公室、居委會(huì)、及人防。會(huì)所在設(shè)計(jì)上做到了功能齊全，動(dòng)靜分離的概念，北會(huì)所設(shè)有溫水游泳池和健身房，以運(yùn)動(dòng)休閑為主，南會(huì)所以棋牌室，兒童音樂室和視聽室等商務(wù)社交為主。二、產(chǎn)品分析觀庭別墅總用地面積24.55公頃，其中，總建設(shè)用地22.40公頃。觀庭別墅均為賴特草原式建筑風(fēng)格，以聯(lián)排別墅為主，兼有雙拼與獨(dú)棟。觀庭三期產(chǎn)品涵蓋了114套聯(lián)排、12套雙拼和8套小獨(dú)棟別墅，聯(lián)排端套額外的附送空間在70-100平方米，中套則帶有采光天井，其中80%以上的房源臨水。觀庭在別墅建筑的立面設(shè)計(jì)上，外墻采用淺色彈性涂料和土黃色、深紅色面磚相結(jié)合。淺灰色的色帶將整個(gè)立面色系分為三塊，屋面瓦片也呈現(xiàn)橫向延展的風(fēng)格。下沉式庭院、花壇、露臺(tái)構(gòu)成了整個(gè)立體綠化景觀。觀庭項(xiàng)目將美式生活理念結(jié)合東方建筑元素，構(gòu)思了四合一、二合一組團(tuán)設(shè)計(jì)。從建筑本身到景觀規(guī)劃再到細(xì)節(jié)處理，觀庭不僅秉承了賴特經(jīng)典的建筑風(fēng)格又有其獨(dú)特的別墅韻味。綠化總面積近8萬方，小區(qū)的主入口由一條南北走向的水系分隔，水系南接漕涇港形成了整個(gè)觀庭西面積水，在入口的南面設(shè)有一個(gè)疊水區(qū)域，在提供觀賞的同時(shí)給人以優(yōu)雅清澈的心境，并在兩旁種植了上百種名貴的花草，果樹及灌木喬木，使整個(gè)景觀更為和諧，強(qiáng)調(diào)了整體協(xié)調(diào)。小區(qū)北側(cè)的一個(gè)次入口，則在功能上體現(xiàn)了人與車分流的效果，這也是本案設(shè)計(jì)師為每一位業(yè)主精心考慮的更為人性化的一面。三、房型分析觀庭別墅目前處于尾盤，所剩房源在5%左右，主推200－230平米的聯(lián)排。主要戶型有D1、E2、D2。先就主推戶型做以下分析。（一）、D1戶型：地上建筑面積228平米，地下約60平4房2廳4衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)：該套為聯(lián)排別墅邊套，采光較好，每個(gè)樓層功能布局清晰完整。一層功能布局完整，南向老人套房，沐浴陽光，挑高客廳，高度彰顯身份。二層雙露臺(tái)，挑空靈動(dòng)空間可按所需自由分割，充分享受別墅生活之美三層超大主人房，套間格局完美，享受南北兩大露臺(tái)，獨(dú)享尊貴身份感的主人空間。客廳和餐廳分開，動(dòng)靜分明。近8米室內(nèi)挑空，呈現(xiàn)出古典宮堡般的宏偉氣象。車庫(kù)可以直接入戶，方便自駕車業(yè)主往返進(jìn)出。各功能區(qū)分布合理，充分利用空間。缺點(diǎn)：二層臥室位于北面，光照不足、且不是套房設(shè)計(jì)。公共衛(wèi)生間離廚房餐廳較近，易串味。附贈(zèng)的地下室面積較小，且無大面積采光井，較為黑暗?；▓@面積較小，利用率不高。樓梯道較窄，行走不是很方便，存在安全隱患。（二）、Ｄ２型：地上建筑面積200平米，地下約109平4房2廳4衛(wèi)優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)庭院三層挑高，為室內(nèi)其他空間提供了良好的采光和通風(fēng)條件。庭院面積較大，庭院與景觀的附加，大大提升了空間的內(nèi)涵與美感。客廳8米挑空，增加生活空間的情趣美，而且有效延伸了二樓臥室的空間感。二層三層自帶的露臺(tái)均為贈(zèng)送空間，可作多種用途。地下室可以多樣化利用。獨(dú)立車庫(kù)直接入戶，非常方便。缺點(diǎn)：開放式廚房油煙影響餐廳及客廳。餐廳區(qū)域面積較小。附贈(zèng)地下室、露臺(tái)面積不大，與別墅該有的檔次不符。過道狹長(zhǎng)，空間利用率不高。一層公共衛(wèi)生間較小。四、客源客層分析１、觀庭別墅緊貼大虹橋板塊，會(huì)吸引大量在該區(qū)域上班的高層或外籍人士。２、據(jù)現(xiàn)場(chǎng)售樓員介紹，成交客戶以在40歲以上的投資客為主，其中大部分處于事業(yè)頂峰的貿(mào)易、金融、建筑裝潢行業(yè)的高端收入高管高層，或是生意紅火的富商占主體部分。３、受大虹橋板塊的規(guī)劃影響，大部分客戶還是看中了這一板塊未來的發(fā)展?jié)摿?，有了至少一次以上的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以別墅置換別墅的居多。４、客戶獲知途徑以中介、搜房網(wǎng)、報(bào)紙、朋友介紹為主，戶外媒體對(duì)本地客戶的效果較為明顯，成交客中外籍人士也占較大比例，本地成交客以居住在長(zhǎng)寧、松江、徐涇、青浦較多。五、價(jià)格分析觀庭分三期開盤，早從２００６年開盤至今，觀庭的價(jià)格一直有波動(dòng)，房?jī)r(jià)走勢(shì)也時(shí)高時(shí)低，觀庭別墅聯(lián)排總價(jià)在650-850萬/套，雙拼1000萬/套，小獨(dú)棟1240萬/套。因該案已處于尾盤，所剩房源也不足５％，日前又處于交房時(shí)期，所以該案現(xiàn)在已無任何折扣對(duì)外釋放，若置業(yè)目標(biāo)明確的話，價(jià)格可與案場(chǎng)銷售領(lǐng)導(dǎo)在再談。六、去化分析：觀庭別墅分三期開盤，一期、二期已經(jīng)售罄，分別于2008年、2010年交房。三期2010年9月18日開盤，推出134套房源，其中114套聯(lián)排別墅，12套雙拼，8套獨(dú)棟，日前三期也開始交房，所剩房源不到5％，主推以200－230平米的聯(lián)排為主。七、企劃及業(yè)務(wù)執(zhí)行：觀庭除網(wǎng)絡(luò)的廣告外，其余基本以平面廣告和條幅、戶外看板刀旗、高炮、傳統(tǒng)報(bào)紙、及一定量的網(wǎng)絡(luò)媒體軟文介紹，定點(diǎn)短信投放導(dǎo)入來電及來人為主，以及客戶所拿房型資料及單片，及該案開發(fā)時(shí)間較早，具有較強(qiáng)的品牌知名度。該案同時(shí)采取與中介合作，一二手聯(lián)動(dòng)的營(yíng)銷模式，由第一別墅、中原、德佑、21世紀(jì)等幾家中介構(gòu)成，以保證每周相應(yīng)的客戶量，從而促成成交。該案是由同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司代理，開發(fā)商不參與銷售。售樓處是一個(gè)２０００平米的會(huì)所，以其獨(dú)特的裝修風(fēng)格，為客戶提供一個(gè)優(yōu)雅的參觀、洽談空間。各位銷售人員個(gè)個(gè)精神抖擻，衣著整潔大方，很熱情的為我們沙盤、裱板區(qū)和交通情況以及整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃，之后由銷售人員帶領(lǐng)區(qū)樣板房，小區(qū)不僅秉承了賴特經(jīng)典的建筑風(fēng)格又有其獨(dú)特的別墅韻味，給人以優(yōu)雅清澈的心境，同時(shí)，業(yè)務(wù)員也是為我們一一介紹，更顯其產(chǎn)品的優(yōu)越之處。八、綜述：SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、開發(fā)商在業(yè)內(nèi)樹立了較高的知名度。2、觀庭位于青浦徐涇國(guó)際別墅區(qū)，緊貼大虹橋板塊，未來發(fā)展?jié)摿o限。3、戶型較多可滿足不同客戶的需求。4、觀庭別墅均為賴特草原式建筑風(fēng)格，市場(chǎng)較為稀缺。 劣勢(shì)：觀庭周邊日常的商業(yè)生活配套較少，對(duì)于非自駕購(gòu)房者，公交交通比較匱乏。在徐涇別墅間有著大量的房產(chǎn)中介，可以看出其自住率并不高，不少別墅也是租借給華裔或外籍人士居住。機(jī)會(huì)：大虹橋的整體規(guī)劃及對(duì)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)文化的提升與影響。靠近２號(hào)線、９號(hào)線的便利條件。以及知名開發(fā)商的吸引力，都將成為其吸引客戶的重要方面。本項(xiàng)目銷售之際，整個(gè)大虹橋板塊作為上海的頂級(jí)富人區(qū)的情形日益成熟，世人將為更為關(guān)注。威脅：1、賴特草原式建筑風(fēng)格并不能被所有客戶接受和喜愛。2、價(jià)格與周邊價(jià)格差不多，性價(jià)比不高。3、一系列購(gòu)房政策出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，尤其是對(duì)豪宅市場(chǎng)產(chǎn)生的沖擊更大。4、徐涇別墅針對(duì)在滬工作、生活的金字塔頂層富豪度身訂造，該客層數(shù)量的稀缺，銷售速度緩慢，成為本項(xiàng)目乃至整個(gè)大虹橋板塊別墅區(qū)銷售的通病。5、隨著市場(chǎng)的蕭條周邊樓盤內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)較激烈。競(jìng)品個(gè)案調(diào)查表調(diào)查日期:2012.01.15調(diào)查人:湯金基本信息案名:長(zhǎng)泰西郊別墅三期注冊(cè)名:長(zhǎng)泰西郊別墅投資商:上海長(zhǎng)甲置業(yè)（集團(tuán)）有限公司基地位置:泗磚公路、陳涇路開發(fā)商:上海德基置業(yè)有限公司售樓處地址：泗磚南路1500弄代理商:自銷售樓處電話:576-99888建筑設(shè)計(jì):獨(dú)棟別墅建筑樓層:長(zhǎng)泰西郊別墅一、二期共121套，共地上3層規(guī)劃用途:住宅工程進(jìn)度:在建中公開日前:2011年5月中下旬；2011年10月底交房日期:2012年.3月項(xiàng)目信息基地面積:40萬方貸款銀行:中國(guó)工商銀行,中國(guó)建設(shè)銀行,中國(guó)銀行,中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行,中國(guó)民生銀行,招商銀行,中信銀行,交通銀行總建筑面積:36萬方貸款額度:70%貸款額度:70%貸款年限:30年容積率:0.38綠化率:46.5%主力面積：220-260350-550平米獨(dú)棟別墅得房率:100%主力總價(jià):800萬/套左右平均總價(jià):800萬/套起，最高總價(jià)2100萬/套主力房型:220-260平平均單價(jià):4.5萬元單價(jià)范圍:4.5萬-5.0萬面積范圍:220平米-267平米總銷金額:800萬—2100萬左右規(guī)劃戶數(shù):150套銷售戶數(shù):70銷售率:46%物業(yè)公司:上海金晨物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司物管費(fèi):6元/平米/月車位售價(jià):未定車位租金:未定車位數(shù)量:490個(gè)一、環(huán)境分析大環(huán)境：長(zhǎng)泰西郊別墅位于松江泗磚南路1500弄，地處位上海西郊成熟別墅板塊核心。其別墅外圍有莘磚公路、莘松公路、滬松公路、嘉松公路等交通主干道聯(lián)通長(zhǎng)泰別墅與周邊的主要市鎮(zhèn)。而距離社區(qū)約1公里的A5高速公路（嘉金高速）。長(zhǎng)泰西郊別墅是徐家匯西城市純獨(dú)棟別墅。項(xiàng)目占地600畝，緊鄰A5高速莘磚公路出口。景觀設(shè)計(jì)以西班牙風(fēng)情為主線，打造西班牙式海派情調(diào)。預(yù)計(jì)分四期開發(fā)。一期30幢獨(dú)立別墅由意大利風(fēng)格豪宅和北美經(jīng)典豪宅兩種風(fēng)格組成、二期為91幢經(jīng)典西班牙風(fēng)格的小獨(dú)棟別墅。目前在售三期別墅。長(zhǎng)泰西郊別墅交通便捷，A5高速公路就在小區(qū)旁，上A5之后可以直接并道A8和A9，其中A8滬杭高速公路向東便是滬閔路高架可直通徐家匯，而反向去往杭州也非常便利；A9滬青平高速公路向東則可直達(dá)古北、虹橋。此外，軌道交通9號(hào)線洞涇站距離社區(qū)約1公里。不僅如此，左近的佘山地區(qū)更有艾美五星級(jí)酒店，國(guó)際高爾夫等高端配套。但長(zhǎng)泰西郊別墅周邊公共交通很不方便，出行多需要依靠自駕。而且目前長(zhǎng)泰西郊別墅周邊缺少基礎(chǔ)配套設(shè)施，業(yè)主主要生活都需要前往九亭、松江新城或者閔行七寶等地區(qū)。但別墅業(yè)主都有車，因此抗性并不是很大。小環(huán)境分析：長(zhǎng)泰西郊采用的是西班牙歐式建筑外立面以淡黃色和紅瓦墻相結(jié)合的質(zhì)樸溫暖色彩，既體現(xiàn)了陽光和活力，又使建筑外立面色彩明快，體現(xiàn)了質(zhì)樸的內(nèi)涵與和奮發(fā)向上的精神面貌。

小區(qū)自身配備了一個(gè)4000平米豪華會(huì)所，會(huì)所包括室內(nèi)恒溫游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身中心、SPA中心、咖啡廳、桌球室、便利店等配套。泗涇公園、新橋公園也在小區(qū)附近，是傍晚散步的理想去處。松江區(qū)洞涇學(xué)校、洞涇中心小學(xué)在小區(qū)一公里處，解決小孩的上學(xué)問題。二、產(chǎn)品分析：

長(zhǎng)泰西郊別墅，占地600畝，地處位上海西郊成熟別墅板塊核心。預(yù)計(jì)分四期開發(fā)。一期30幢獨(dú)立別墅由意大利風(fēng)格豪宅和北美經(jīng)典豪宅兩種風(fēng)格組成，二期為91幢經(jīng)典西班牙風(fēng)格的小獨(dú)棟別墅。目前在售三期別墅，三期150套房源的景觀設(shè)計(jì)仍以西班牙風(fēng)情為主線，打造西班牙式海派情調(diào)。小區(qū)利用原生態(tài)的河流湖泊成就了一個(gè)處處有景，戶戶臨水的生態(tài)級(jí)社區(qū)。房型分析：長(zhǎng)泰西郊目前在售突出房源為220-270平米小戶型，現(xiàn)就該類戶型作相對(duì)分析。S戶型：220平米一層二層地下室優(yōu)點(diǎn)：該戶型精巧布局，南北通透，多項(xiàng)采光，享受更多陽光和采光。朝南老人房套間設(shè)計(jì)，避免了老人上下樓的不便。南北雙面景觀，身處中心位置，獨(dú)享開闊視野。獨(dú)創(chuàng)大景觀花園，彰顯寫意人生，閑情逸致盡享與此。豪華主臥，獨(dú)立衛(wèi)生間，步入式衣帽間，盡顯人性化設(shè)計(jì)。大尺度開間與挑高客廳，盡顯豪宅風(fēng)范，滿足業(yè)主生活各方面需要。地下室配有下沉式庭院與車庫(kù)，功能性強(qiáng)。缺點(diǎn)：地下室樓梯較窄，存在安全隱患。二樓陽臺(tái)較小，無法做大面積落地窗，利用率不高。地下室采光井面積較小，采光不好。主人房較小，不夠大氣，無法展現(xiàn)主人的生活的檔次。B—N戶型（5室2廳3衛(wèi)2廚，268平方）地下一層一層二層優(yōu)點(diǎn)：一層南北雙客廳，整體空間南北通透，在兼顧通風(fēng)效果的同時(shí)也保證了室內(nèi)采光的明亮；朝南老人房套間設(shè)計(jì)，方便日常起居的同時(shí)也避免了樓上樓下生活的相互干套。二層的挑空部分業(yè)主也可以根據(jù)自身的喜愛和需要將這部分空間單獨(dú)分割出來用作臥室、書房或者兒童活動(dòng)室等個(gè)性化空間，以此來滿足不同生活時(shí)期的空間所需。二層主人房，主臥將書房與衣帽間融為一體，加上雙臺(tái)盆設(shè)計(jì)的主衛(wèi)，整體功能上更加完備，給主人提供一個(gè)絕佳的私密空間，避免業(yè)主生活中的相互干擾。進(jìn)地下室旋轉(zhuǎn)客廳，顯示整個(gè)地下戶型大氣，高雅無壓抑感較為人性化設(shè)計(jì)。地下室?guī)鲁潦酵ピ?，擴(kuò)大了主人休閑愉快的空