第五章成本法課件

第五章

成本法主要內(nèi)容1、成本法的基本原理2、成本法的評估步驟3、成本法應(yīng)用舉例一、成本法的概念含義：成本法是指求取估價對象在估價時點時的重置價格和重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。采用成本法評估出來的不動產(chǎn)價格又稱作積算價格。本質(zhì)：以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來評估房地產(chǎn)價值的方法。例題：成本法是根據(jù)估價對象房地產(chǎn)在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。（）（判斷題）【正確答案】×

【答案解析】應(yīng)為在估價時點的重新購建價格。二、成本法的理論依據(jù)成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定的。具體可以分為從賣方的角度和從買方的角度兩方面來考慮。例題：1.成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括（）等。A.圖書館B.鋼鐵廠C.空置的寫字樓D.單純的建筑物E.加油站例:成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（

）為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。

A.建筑規(guī)模

B.基礎(chǔ)成本

C.重新開發(fā)建設(shè)成本

D.建后利潤

例：某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）A.應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本

B.應(yīng)該采用實際成本而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整求在運(yùn)用成本法估價時注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下三個方面：四、成本法估價的操作步驟運(yùn)用成本法估價一般分為以下4個步驟：

①弄清估價對象的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；

②測算估價對象的重新購建價格；

③測算估價對象的折舊；

④求取估價對象的積算價值。

房地產(chǎn)價格構(gòu)成（七項）房地產(chǎn)價格＝①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦（一）土地取得成本（二）開發(fā)成本（三）管理費用（四）投資利息（五）銷售費用（六）銷售稅費（七）開發(fā)利潤直接成本開發(fā)成本（一）土地取得成本土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。在目前情況下，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：

第一，通過征收集體的土地取得：（七項構(gòu)成）土地征收補(bǔ)償費、土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、相關(guān)稅費、地上物拆除、渣土清運(yùn)和場地平整費。土地征收補(bǔ)償費（四項構(gòu)成）：土地補(bǔ)償費（征收前3年平均產(chǎn)值6-10倍）——對地安置補(bǔ)助費（每人4-6倍，每公頃最高不得超過前三年平均年產(chǎn)值的15倍）——對人地上附著物和青苗補(bǔ)償費——對物安排被征地農(nóng)民的社會保障費用

土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的總和不得超過前三年平均年產(chǎn)值的30倍。（一）土地取得成本第二，通過征收國有土地上房屋的土地取得：土地取得成本包括房屋拆遷補(bǔ)償安置費用、相關(guān)稅費、出讓金等費用。

房屋征收補(bǔ)償費（五項）:被征收房屋補(bǔ)償費+搬遷費+臨時安置費+停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費+補(bǔ)助獎勵

相關(guān)費用：房屋征收評估費+房屋征收服務(wù)費+政府規(guī)定的其它有關(guān)費用

（一）土地取得成本第三，通過市場購置取得：如購買政府出讓或房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地。該情況下土地取得成本一般包括建設(shè)用地使用權(quán)購買價格、買方應(yīng)當(dāng)繳納的稅費。

建設(shè)用地使用權(quán)購買價格（簡稱地價款）：一般是采用市場法求取，也可以采用基準(zhǔn)地價修正法、成本法求取。買方應(yīng)當(dāng)繳納的稅費（土地取得稅費）。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購買價格的一定比例來測算。

例如，某宗面積為5000㎡的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格（樓面地價）為800元/㎡，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為：800×5000×2×（1＋3%）＝824（萬元）

（二）開發(fā)成本開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費用、稅金等。主要包括下列幾項：1、勘察設(shè)計和前期工程費；2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；3、建筑安裝工程費；4、公共配套設(shè)施建設(shè)費；5、其他工程費6、開發(fā)過程中的稅費。1．勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究，工程勘察，規(guī)劃及建筑設(shè)計，施工通水、通電、通路及平整場地等前期費用。2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用。如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。（三）管理費用管理費用是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費用通常可按照土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率（例如5%）來測算。

（四）銷售費用銷售費用是指預(yù)售未來開發(fā)完成的商品房或銷售已經(jīng)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的費用，包括廣告費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算（例如為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的4%）。4.計息方式。單利：僅對本金計息，利息不計息的增值方式。復(fù)利：指不僅本金計息，以前各期所產(chǎn)生的利息也要計息的一種增值形式，俗稱“利滾利”。5.利率。投資利息計算中一般采用估價時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。假設(shè)民間借貸：甲向乙借本金款100000元，借款20年，按月利息1分計算（每月結(jié)一次利息），20年后本息共多少？100000+100000*1%*12*20=340000假設(shè)銀行貸款：甲向銀行貸款100000元，借款20年，按年利息6.55%計算，20年后一次性還本付息多少？100000*（1+6.55%）20=355687某銀行存款的計息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為5%，為吸引3年期的儲戶，則3年期存款的單利年利率應(yīng)大于：計息期：由于各部分資金的投入和占用時間不同土地取得費（含稅費）——開發(fā)動工前全部付清，直到開發(fā)完成后——計息基數(shù)：整個土地取得費——計息期：整個開發(fā)期土地開發(fā)成本（含開發(fā)中的稅費）——開發(fā)過程中逐步投入，直到開發(fā)完成后——計息基數(shù)：全部開發(fā)費——計息期：開發(fā)期（或資金投入期）的一半。（1）一次性發(fā)生的：從投入日到開發(fā)完成時（估價時點）全部作為計息期。（2）建設(shè)期內(nèi)均勻投入的：計息期取一半。計息期：【2009年真題】某成片荒地面積1k㎡，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是（）元/㎡。

A.310.61

B.321.60

C.477.87

D.494.77

解析：

開發(fā)成本、管理費用、銷售費用3億投資利息3×[（1+7.2%）0.5-1]=1061.23萬元總成本=31061.23萬元單位成本為310.61元/平方米

轉(zhuǎn)讓地塊單位成本=310.61/65%=477.87

例：某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。這塊地的面積是10000平方米。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（）元/㎡。

A.55.20

B.103.22

C.109.63

D.114.82540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.22解析：直接成本利潤率＝投資利潤率＝成本利潤率＝銷售利潤率＝直接成本利潤率最大，其次是投資利潤率，再次是成本利潤率，銷售利潤率最小。

開發(fā)利潤是按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)利潤率來計算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列4種：七、開發(fā)利潤【2010年真題】某商品住宅項目的土地取得費用、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%記憶竅門：投4成5，總共7個項目，女人“頭飾”（頭諧音投，投資利潤率，取成本項目的前4個）、男人“金城武”（城諧音成，成本利潤率，取成本項目的前5個；還一個理解方法:投資的時候利息還沒發(fā)生，所以不在投資成本中）。

解析：先算開發(fā)利潤。

頭飾，開發(fā)利潤=（土地取得費用+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用）×投資利潤率

=（600+900+50+60）×20%=32.2

金城武，成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得費用+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）

=32.2/（600+900+50+60+150）

=18.3%【2009年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/㎡，已知取得土地時樓面地價為1000元/㎡，開發(fā)成本和管理費用為1200元/㎡，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%【答案解析】

土地投資1000萬

開發(fā)成本和管理費用1200萬

投資利息1000×[（1+10%）1.5-1]+1200×[（1+10%）0.75-1]=242.61

銷售費用3000×2%=60

銷售稅費3000×5.5%=165

開發(fā)利潤=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39

銷售利潤率=332.39/3000=11.08%例：某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開發(fā)成本為1500元/㎡，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/㎡，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為（）元/㎡。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000直接成本利潤率＝開發(fā)利潤＝（土地取得成本＋建設(shè)成本）×直接成本利潤率＝（1000＋1500）×6%＝150

土地價格＝土地重新取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋開發(fā)利潤

＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000。

例8-1：某成片荒地面積2平方公里，取得荒地的代價是1.2億元，開發(fā)成“五通一平”（通水、通電、通路、通訊、通氣、平整土地）熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積比例為60%。求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價（假設(shè)建設(shè)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費用在開發(fā)完成時投入）?！菊_答案】

該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=該荒地取得總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總銷售費用+總投資利息+總銷售稅費+總開發(fā)利潤

假設(shè)開發(fā)完成后的熟地價值為V

V=120000000×（1＋8%）3＋250000000×（1＋8%）1.5＋V×（2%＋5.5%＋10%）

解得V=523200000元

可轉(zhuǎn)讓面積=2000000×60%=1200000平方米

單價=523200000/1200000=436元/平方米第四節(jié)重新構(gòu)建價格一、收集整理資料二、估計重新購建價格三、建筑物折舊四、求取積算價格成本法的評估步驟一、收集整理資料（一）與待估土地價格相關(guān)的資料主要包括：待估土地的形狀、面積、位置、用途、周圍環(huán)境、征用過程中的費用、各種債券的正常利率、銀行存貸的利率、各行業(yè)的投資回報率，土地使用權(quán)出讓年限及使用年限、當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價評估與修正系數(shù)等資料。（二）與待估建筑物價格相關(guān)的資料主要包括：建筑物面積、結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位、朝向、已使用年數(shù)、新舊程度、耐用年限、殘值率、重置價或重置價格標(biāo)準(zhǔn)等。二、估算重新購建價格（一）重新構(gòu)建價格的概念（二）重新構(gòu)建價格的求取思路（三）建筑物重新構(gòu)建價格的求取方式（四）建筑物重新構(gòu)建價格的求取方法關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有（）?！?011年真題】

A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建價格相當(dāng)于賬面價值

C.重新購建價格是客觀的重新購建價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格例：某醫(yī)院住院部共有300張床位，該類標(biāo)準(zhǔn)住院部的建筑造價最高、平均和最低水平分別為每床位15萬元、12萬元和10萬元，則該建筑物的重新購建價格估算為（

）。A．4500萬元

B．3600萬元

C．3000萬元

D．3700萬元（二）重新購建價格的求取思路思路一：房地合一，模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，采用成本法來求取；思路二：房地分離，分別測算，相加求取。土地價格的求?。杭僭O(shè)地上建筑物不存在，用市場法或基準(zhǔn)地價修正法求重新取得價格或用成本法求重新開發(fā)成本。建筑物價格的求?。杭僭O(shè)土地已取得且為空地，在此空地上重新建造與該建筑物相同

（三）建筑物重新購建價格的求取方式重建成本：相同的材料＋相同的技術(shù)＋估價時點的價格＋與原物相同

——復(fù)制，完全復(fù)原，適用于有歷史或美學(xué)價值的建筑物。重置成本：估價時點材料（新材料）＋估價時點技術(shù)（新技術(shù)）＋估價時點的價格＋同等效用

——替代，適用于一般項目。

一般情況下重置價格低于重建價格。判斷：建筑物重置價格是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。（）（四）建筑物重新購建價格的求取方法建筑物重新購建價格＝建筑安裝工程費＋專業(yè)費用＋管理費用＋銷售費用＋投資利息+銷售稅費＋開發(fā)利求取方法有：單位比較法分部分項法工料測量法指數(shù)調(diào)整法

1、單位比較法單位比較法的實質(zhì)是市場法。即修正：將實際不正常的單位建安工程費修正為正常的單位建安工程費，將建造日期時的建安工程費調(diào)整為估價時點時的建安工程費，將可比實例的狀況調(diào)整到估價對象的狀況。具體有：單位面積法和單位體積法。單位面積法：適用于同一類型的建筑物的單位建筑面積的建筑安裝工程費基本相同的建筑物，如住宅、辦公樓等。單位體積法：適用于同一類型的建筑物的單位體積的建筑安裝工程費基本相同的建筑物，如儲油罐、地下油庫。2、分部分項法分部分項法的實質(zhì)是由部分加總成整體。注意各個部分計價單位可能不一致，既不要漏項也不得重復(fù)計算。

例題：某建筑物建筑面積430㎡，基礎(chǔ)工程、墻體工程、樓地面工程、屋面工程分別為200㎡、300㎡、400㎡、400㎡，單位直接成本分別為240元、500元、200元、300元，管線工程直接成本為16萬元，稅費、利息、管理費為全部直接成本的25％，則該建筑物的重新購建價格為（

）。A．398000元

B．558000元

C．697500元D．744000元【例】估算某舊辦公樓2009年6月30目的建筑物重置價格。房地產(chǎn)估價師經(jīng)實地查勘、查閱有關(guān)圖紙等資料，得知該辦公樓共10層，總建筑面積為8247m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查到估算該重置價格所需要的有關(guān)數(shù)據(jù)如下：

1.建筑安裝工程費：

（1）土建工程直接費：

①基礎(chǔ)工程：99.54元／m2

②墻體工程：80.11元／m2

③梁板柱工程：282.37元／m2

④墻混凝土（電梯井壁、混凝土剪力墻）工程：73.65元／m2

⑤樓梯混凝土工程：31.82元／m2

⑥零星混凝土工程：25.32元／m2

⑦屋面工程：20.42元／m2

⑧腳手架工程：25.54元／m2

⑨室外配套工程：l42.67元／m2

小計：781.44元／m2

（2）安裝工程直接費：

①電梯工程：l30.O0元／m2（其中：人工費9.O0元／m2）

②給排水工程：85.22元／m2（其中：人工費l2.32元／m2）

③采暖通風(fēng)工程：70.34元／m2（其中：人工費9.83元／m2）

④電氣工程：ll2.65元／m2（其中：人工費7.59元／m2）

⑤消防工程：l6.62元／m2（其中：人工費2.58元／m2）

⑥綜合布線工程：30.45元／m2（其中：人工費4.85元／m2）

小計：445.28元／m2（其中：人工費46.17元／m2）

（3）裝飾裝修工程直接費：

①門窗工程：l35.O0元／m2（一次性包死承包價）

②內(nèi)部裝飾工程：455.50元／m2（其中：人工費45.16元／m2）

③外墻玻璃幕等工程：311.O0元／m2（一次性包死承包價）

小計：901.50元／m2（其中：人工費45.16元／m2）

（4）土建工程綜合費率為土建工程直接費的14.25%，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的79.08%，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的75.90%，稅金為3.445%。2.專業(yè)費用：建筑安裝工程費的6%。

3.管理費用：建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3%。

4.銷售費用：售價的3%。

5.投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為2年；費用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率為5.76%。

6.銷售稅費：售價的5.53%。

7.開發(fā)利潤：投資利潤率為20%。

【解】設(shè)該舊辦公樓的建筑物重置總價為VB，估算如下：

1.建筑安裝工程費：

（1）土建工程費＝[781.44×（1+14.25%）]×（1+3.445%）

＝923.55（元／m2）

（2）安裝工程費＝（445.28+46.17×79.08%）×（1+3.445%）

＝498.39（元／m2）

（3）裝飾裝修工程費＝（901.50+45.16×75.90%）×（1+3.445%）

＝968.01（元／m2）

（4）單位建筑安裝工程費＝923.55+498.39+968.0l

＝2389.95（元／m2）

建筑安裝工程費總額＝2389.95×8247

＝1970.99（萬元）

2.專業(yè)費用＝l970.99×6%

＝118.26（萬元）

3.管理費用＝（1970.99+118.26）×3%

＝62.68（萬元）

4.銷售費用＝VB×3%

＝0.03VB（萬元）

以上l至4項費用之和＝2151.93+0.03VB（萬元）

5.投資利息＝（2151.93+0.03VB）×[60%（1+5.76%）1.5+40%（1+5.76%）0.5-1]

＝137.59+0.0019VB（萬元）

6.銷售稅費＝VB×5.53%

＝0.0553VB（萬元）

7.開發(fā)利潤＝（2151.93+0.03VB）×20%

＝430.39+0.006VB（萬元）

8.VB＝2151.93+0.O3VB+137.59+0.0019VB+0.0553VB+430.39+0.006VB

VB＝2999.46（萬元）

建筑物重置單價＝2999.46÷0.8247

＝3637.03（元／m2）

3、工料測量法優(yōu)點：詳細(xì)、準(zhǔn)確。缺點：比較費時，需專業(yè)技術(shù)，用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格。4、指數(shù)調(diào)整法也稱為成本指數(shù)趨勢法，即利用指數(shù)或成本變動率，將歷史成本調(diào)整為重新購建成本。

關(guān)于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是（）。

A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費

B.分部分項法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位

C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格

D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有（）。

A.單位比較法B.市場提取法C.分解法D.工料測量法E.指數(shù)調(diào)整法【例】某棟房屋的建筑面積為300m2,該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的建筑安裝工程費用為1200元/m2,專業(yè)費用為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用為重新購建價格的4%，建設(shè)期為6個月，所有費用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為15%，銷售稅費為重新購建價格的6%。請計算該房屋的重新購建價格。

【解】設(shè)該房屋單位建筑面積的重新購建價格為VB，計算如下：

（1）建筑安裝工程費=1200（元/m2）

（2）專業(yè)費用=1200×8%

=96（元/m2）

（3）管理費用=（1200+96）×3%

=38.88（元/m2）

（4）銷售費用=VB×4%

=0.04VB（元/m2）

（5）投資利息=（1200+96+38.88+0.04VB）×[（1+6%）0.25-1]=19.59+0.0006VB（元/m2）

（6）銷售稅費=VB×6%=0.06VB（元/m2）

（7）開發(fā)利潤=（1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB）×15%

=203.17+0.0061VB（元m2）（8）VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VB

VB=1743.69（元/m2）

重新構(gòu)建總價=1743.69×300

=52.31（元/m2）

1.建筑物折舊

是指各種原因造成的建筑物價值的實際減損。其金額為建筑物在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。

建筑物折舊＝建筑物重新購建價格－建筑物市場價值

2.建筑物折舊的原因

折舊總額＝物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊

物質(zhì)折舊，也稱為有形損耗，是建筑物因?qū)嶓w老化、磨損、損壞造成的建筑物價值減損。功能折舊，也稱為無形損耗，是指建筑物因功能缺乏、落后或過剩造成的建筑物價值的減損。如：功能缺乏、功能落后、功能過剩。導(dǎo)致功能折舊的原因有：建筑設(shè)計上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們消費觀念的改變以及建筑技術(shù)進(jìn)步。外部折舊，也稱為經(jīng)濟(jì)折舊，是指建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。外部不利因素有：區(qū)位因素、經(jīng)濟(jì)因素、其它因素。區(qū)分功能折舊和外部折舊。區(qū)分要點：就是看造成減值的因素是否和建筑物有關(guān)，有的就是功能折舊，沒有的就是外部折舊。例：引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。

A.地震

B.電梯數(shù)量不夠

C.酸雨

D.單行道

E.門窗的自然破損某舊住宅的重置價格為40萬元，門窗、墻面、地面等破損引起的物質(zhì)折舊為2萬元，戶型設(shè)計不好、沒有獨用衛(wèi)生間、燃?xì)夂凸灿秒娨曁炀€引起的功能折舊為6萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為3萬元。請求取該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值?！菊_答案】

（1）該舊住宅的折舊總額求取如下：

該舊住宅的折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊=2+6+3=11（萬元）

（2）該舊住宅的現(xiàn)值求取如下：

該舊住宅的現(xiàn)值=重置價格-折舊=40-11=29（萬元）3.折舊求取方法——年限法年限法及年限的相關(guān)概念

年限法，也稱為年齡—壽命法，是根據(jù)建筑物的預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法。相關(guān)概念

建筑物的年齡（實際年齡、有效年齡）

實際年齡：建筑物自竣工日期起至估價時點止的年數(shù)，類似于人的實際年齡。有效年齡：是指估價時點的建筑物狀況和效用所顯示的年齡，類似于人看上去的年齡，或者生理年齡、心理年齡等有效年齡可能小于也可能等于或大于實際年齡。當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)為正常時，有效年齡＝實際年齡；當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)比正常好，有效年齡＜實際年齡；當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)比正常差，有效年齡＞實際年齡。建筑物的壽命（自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命）自然壽命：建筑物竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時間。經(jīng)濟(jì)壽命：建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)之日止，即產(chǎn)生的收入大于經(jīng)營費用，使用凈收益大于零的持續(xù)時間。一般經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命。

剩余壽命（剩余自然壽命、剩余經(jīng)濟(jì)壽命）

剩余自然壽命=自然壽命-實際年齡

剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡

利用年限法求建筑物折舊時，壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（）。

A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日止的時間

B.在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間

C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時間

D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實際年齡之和的時間3.折舊求取方法——直線法

殘值=重新構(gòu)建價格×殘值率

年折舊率=年折舊額÷重新構(gòu)建價格

有效年齡為t年的建筑物的折舊總額＝年折舊率×有效年齡

建筑物現(xiàn)值＝重新購建價格－t年的折舊總額＝重新購建價格（1－年折舊率×t）

折舊求取時，有綜合折舊法、分類折舊加總法和個別折舊加總法。

先判定出成新率，再用重新購建價格與成新率的乘積來求取建筑物的現(xiàn)值。

成新率可以根據(jù)經(jīng)驗直接判斷，也可以根據(jù)壽命概念求取。

這種方法比較粗略，適用于初步估價，以及同時需要對大量建筑物進(jìn)行估價的場合。

建筑物現(xiàn)值＝建筑物的重新購建價格×成新率

成新率＝1－年折舊率×有效年齡t

當(dāng)殘值率為0時成新率＝剩余經(jīng)濟(jì)壽命/（有效年齡+剩余經(jīng)濟(jì)壽命）

3.折舊求取方法——成新折扣法某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）?！?011年真題】

A.70.00%

B.83.33%

C.84.O0%

D.86.67%【正確答案】B

【答案解析】剩余使用年限=40年

建筑物已經(jīng)使用年限=8年

成新率=40/48=83.33%

4.市場提取法

利用含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，來求取估價對象中建筑物折舊的方法。知道舊房價值，再根據(jù)重新構(gòu)建價格倒推折舊。本質(zhì)上屬于市場法。

公式

建筑物折舊＝土地重新購建價格+建筑物重新購建價格－舊的房地產(chǎn)價值＝建筑物重新購建價格－（舊的房地產(chǎn)價值－土地重新購建價格）＝建筑物重新購建價格－建筑物折舊后價值

市場提取法的步驟

1.搜集交易實例。

2.選取可比實例（3個以上）。

3.對可比實例進(jìn)行換算、修正與調(diào)整（注意：不進(jìn)行市場狀況調(diào)整），得出可比實例價值。

4.用其它方法求出建筑物重新購建價格，減去可比實例價值。4.分解法

先把建筑物折舊分成三種類型的折舊，分別進(jìn)行測算，再相加來求取建筑物折舊的方法。是最詳細(xì)、最復(fù)雜的方法。

分解法求取建筑物折舊的思路5.求取建筑物折舊應(yīng)注意2個問題區(qū)別項目會計估價C原始價值為資產(chǎn)原始價值，不隨時間流逝而變化為資產(chǎn)的重新購建價格，估價時點不同，C可能不同V市場價值資產(chǎn)的賬面價值，無需與市場價值一致資產(chǎn)的實際價值，必須與市場價值一致目的為了原始價值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收市場價值的減損估價上折舊與會計折舊的區(qū)別

[重要考點]土地使用期限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

住宅按照經(jīng)濟(jì)壽