XXXX年西安建工路鐵路技校項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議

西安建工路鐵路技校項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議我們都要解決什么問題。一、開發(fā)改造完成后，首先解決學(xué)校每年300多萬的虧損。二、開發(fā)改造過程中如何平衡學(xué)校、開發(fā)商、客戶（以開發(fā)出的產(chǎn)品為代表）三者之間的關(guān)系。三、開發(fā)改造后既要解決學(xué)校職工的安置問題，又能夠給學(xué)校帶來具有長期收入的物業(yè)。四、在平面規(guī)劃上，如何統(tǒng)一協(xié)調(diào)商品房開發(fā)部分與學(xué)校教學(xué)、辦公及商業(yè)之間的建筑關(guān)系。五、如何通過開發(fā)改造將學(xué)校的操場進(jìn)行有效的利用，給予商品房的景觀配套價值加分。六、商品房以何等產(chǎn)品立足于市場，在市場上形成自己特色的產(chǎn)品，贏得后期銷售的勝利。建校50年以來，學(xué)院三個校區(qū)占地17萬平方米，建筑面積18萬平方米?，F(xiàn)有教職工656人，全日制在校生一萬余人。大中專學(xué)歷教育學(xué)員1500余人次。由于建筑年代久遠(yuǎn)，建筑已不能適應(yīng)時代的要求，亟需改善，學(xué)校經(jīng)營狀況目前每年虧損300多萬。

地塊現(xiàn)狀分析通過開發(fā)改造，既要保證學(xué)校建筑煥然一新，又能使得商品房的開發(fā)有水準(zhǔn)，總建筑用地25畝，職工住宅建筑面積12000平米教學(xué)及辦公建筑面積13000平米商業(yè)建筑面積3000平米項目屬性項目總結(jié)區(qū)域?qū)傩允袌龇治稣w戰(zhàn)略與形象定位物業(yè)發(fā)展規(guī)劃建議項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與分析占地面積25畝，容積率為5.4，三棟商品住宅，一棟職工住宅，以及教學(xué)辦公樓，宿舍樓，實驗樓項目地塊位于火炬路與建工路什字東北角地理位置優(yōu)越，屬于鐵路技校的開發(fā)改建工程地塊價值分析本案東二環(huán)項目屬性項目總結(jié)區(qū)域?qū)傩允袌龇治稣w戰(zhàn)略與形象定位物業(yè)發(fā)展規(guī)劃建議區(qū)域?qū)傩苑治鲭S著東二環(huán)以及浐灞區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城東區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)加快了進(jìn)程，處于新舊兩城之間的幸福路區(qū)域也逐漸被帶動起來。建工路居住圈正在不聲不響的悄然興起，隨著周邊環(huán)境與配套的漸漸完善，建工路居住圈慢慢的形成了一個配套較為完善、人居較為密集的居住圈。

建工路，西接?xùn)|二環(huán)與南二環(huán)，東接幸福南路，全長約2公里.建工路居住圈的界定范圍為：咸寧中路以南，東二環(huán)、雁翔路以東，西影路以北，幸福路以西。區(qū)域內(nèi)“東高新區(qū)”、“新城科技產(chǎn)業(yè)園”和“西安交大科技產(chǎn)業(yè)園”，三大核心，啟動建工路騰飛

日益成熟的交通環(huán)境

建工路，原本是條狹窄的單行道路，車輛擁堵不堪，道路管網(wǎng)不完善，一遇雨天道路積水嚴(yán)重，行人無法通行。07年政府開始對其進(jìn)行道路改造，形成了現(xiàn)在與二環(huán)相接，中央景觀綠化的道路風(fēng)景。建工路的改造，更好的連接了東二環(huán)居住圈與幸福路居住圈，目前公交車方面已經(jīng)有700、19、308、717、208、705、528、37、7路區(qū)域?qū)傩苑治錾鐓^(qū)聚集，人氣較旺

等駕坡的陽光小區(qū)，是建工路居住圈最早也最大的社區(qū)，陽光小區(qū)周邊已經(jīng)成熟。鑫龍?zhí)烊痪?，東新城市花園，周邊商店可以滿足居住圈內(nèi)居民的日常生活，除了附近的臨街商鋪之外，稍遠(yuǎn)處還有交大商城，同時位于東二環(huán)南段的立豐國際購物廣場，也將是購物的好去處。目前區(qū)域內(nèi)有郵政儲蓄、中國銀行、交通銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、信合等金融機(jī)構(gòu)，滿足居民的日常理財需求。青龍寺、大唐芙蓉園、曲江南湖、大雁塔廣場、曲江海洋世界等多處人文景觀也坐落在區(qū)域周邊。區(qū)域?qū)傩苑治鰸夂竦奈幕滋N

建工路居住圈內(nèi)聚集了許多學(xué)校，東方小學(xué)、陜西省政法干部學(xué)校、西安鐵路電務(wù)技工學(xué)校、西安東方科技學(xué)院、西安科技技工學(xué)校，不遠(yuǎn)處還有西安建筑科技大學(xué)東校區(qū)，西安理工大學(xué)等高等學(xué)府。區(qū)域?qū)傩苑治鲰椖繉傩皂椖靠偨Y(jié)區(qū)域?qū)傩允袌龇治稣w戰(zhàn)略與形象定位物業(yè)發(fā)展規(guī)劃建議項目所在的區(qū)域擁有城市價值、產(chǎn)品價值和學(xué)校價值三大價值，項目的核心價值是什么？城市價值產(chǎn)品價值學(xué)校價值項目的核心價值是什么？這是一個不能回避的問題。項目核心價值的不同，必然會各產(chǎn)品線的物業(yè)打造方向產(chǎn)生影響。因此，首先要解決的第一個問題，就是確定項目的核心價值。項目價值分析從屬性看，項目為老城區(qū)的“城市更新”項目，它承擔(dān)著完善城市功能，恢復(fù)城市活力的責(zé)任局限于物質(zhì)性改造為主阻止城市物質(zhì)性老化（有形磨損）環(huán)境的改善和城市美化多個城市項目的組合對舊城改造的傳統(tǒng)理解我們的重新詮釋涵蓋了城市結(jié)構(gòu)的更新，功能體系更新等更多層面的內(nèi)容內(nèi)容動因注重內(nèi)涵防止城市功能性和結(jié)構(gòu)性衰退（無形磨損）著眼于區(qū)域的整體發(fā)展，城市的整體更新城市的綜合戰(zhàn)略計劃一個城市的舊城改造不應(yīng)僅站在物質(zhì)形態(tài)改善的層面為改造而改造，而應(yīng)是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、尋求整體效益最優(yōu)的“城市更新計劃”項目價值分析從確定的物業(yè)組合來看，項目為包括住宅、快捷酒店、商業(yè)的多種物業(yè)形態(tài)的城市類綜合體項目本項目作為集住宅、商業(yè)、快捷酒店多種業(yè)態(tài)于一體，將商業(yè)、辦公、居住等連接在一起的建筑集合體，基本屬于城市類綜合體項目。所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。日本六本木項目價值分析本項目最大的整體價值為城市價值區(qū)域價值項目屬性物業(yè)組合包括城市價值、產(chǎn)品價值和學(xué)校價值肩負(fù)著改變城市面貌，恢復(fù)城市活力的“城市更新”項目類綜合體項目，包括住宅、快捷酒店、商業(yè)多種物業(yè)類型基于整體的考慮，項目的最大價值為城市價值項目價值分析住宅、商業(yè)、酒店三條產(chǎn)品線的價值體系構(gòu)成圖城市價值產(chǎn)品和學(xué)校價值住宅快捷酒店商業(yè)111223345序號詮釋1各產(chǎn)品線的打造都要基于項目的類綜合體價值——”城市價值”2商業(yè)和快捷的成功打造能加強(qiáng)項目的整體價值3產(chǎn)品和學(xué)校的價值對住宅、酒店類居住物業(yè)有提升作用4商業(yè)的成功打造給住宅和快捷酒店提供完善的城市配套5住宅和快捷酒店的成功又能帶動商業(yè)的繁榮6學(xué)校和產(chǎn)品為商業(yè)帶來相應(yīng)消費人群45在明確了各產(chǎn)品線的價值關(guān)系之后，分物業(yè)類型進(jìn)行分析，給出項目物業(yè)建議……6項目價值分析項目屬性項目總結(jié)區(qū)域?qū)傩允袌龇治稣w戰(zhàn)略與形象定位物業(yè)發(fā)展規(guī)劃建議問題的提出：住宅的價值是什么？應(yīng)打造怎樣的產(chǎn)品才能承載價值，樹立產(chǎn)品競爭力？項目住宅體量達(dá)8萬平米，是最主要的組成部分。問題：住宅的價值是什么？應(yīng)打造怎樣的產(chǎn)品才能承載價值，樹立產(chǎn)品競爭力？容積率的指標(biāo)約束下，住宅梯戶比普遍高于市場水平。整體戰(zhàn)略與形象定位住宅的價值提煉應(yīng)兼顧城市價值和產(chǎn)品價值，強(qiáng)調(diào)的是“快節(jié)奏，慢生活”本項目的住宅產(chǎn)品不適合追求豪、闊的境界，而是應(yīng)當(dāng)充分利用區(qū)域的東開發(fā)區(qū)，適當(dāng)?shù)囊腴_發(fā)區(qū)元素，打造有自身特色的、契合客戶需求的住宅產(chǎn)品，為后續(xù)的營銷埋下伏筆。本項目住宅產(chǎn)品體系打造的三個原則：原則一：客戶原則。以滿足客戶需求和偏好為優(yōu)先，確定產(chǎn)品打造策略。原則二：控制成本原則。講究資金的投入效率，以較小的成本投入，打造出客戶偏好的產(chǎn)品。原則三：價值嫁接原則。引入部分開發(fā)區(qū)要素，為后續(xù)營銷埋下伏筆。整體戰(zhàn)略與形象定位西安的中高端客戶更關(guān)注建筑立面的品質(zhì)感而非建筑風(fēng)格，因此，我們應(yīng)把立面品質(zhì)感的打造優(yōu)先于建筑風(fēng)格考慮西安中高端消費者對于建筑風(fēng)格的認(rèn)知度低，多數(shù)表示不在意，但是普遍表示對項目的品質(zhì)感有高要求。實際外在表現(xiàn)感最強(qiáng)、最能反映品質(zhì)感的，最主要的方面，來自于立面，即消費者對于立面的認(rèn)識，主要是通過品質(zhì)感的體現(xiàn)來認(rèn)識，而不是一般認(rèn)為的風(fēng)格；因此立面的品質(zhì)感的營造，對于提升消費者對項目的感知價值，是很重要的，需要重點關(guān)注；立面建議產(chǎn)品立面設(shè)計中規(guī)中矩，缺乏創(chuàng)新；建筑細(xì)節(jié)特征不明顯，缺乏標(biāo)識性，難以建立強(qiáng)勢印象。中海國際社區(qū)綠地世紀(jì)城富力城奧林匹克花園目前市場高端項目立面設(shè)計總體中規(guī)中矩，缺乏標(biāo)識性，品質(zhì)感一般，有較大提升空間立面建議本項目建議從四個方面提升建筑立面的品質(zhì)感立面品質(zhì)感打造色系造型材質(zhì)細(xì)節(jié)立面建議整體色系建議：以高檔質(zhì)感的沉穩(wěn)色系為主色，配以深、暖色調(diào)，形成鮮明對比主色系顯示高檔、沉穩(wěn)，而搭配色系增添一抹靈動和跳躍，表現(xiàn)時尚、現(xiàn)代。色彩的選用既符合市場主流又形成適當(dāng)差異化；具有較好的耐污和抗老化能力，有利于項目銷售。黑色主色系示例雅灰搭配色系示例深褐深紫立面建議造型建議：采用簡潔明快的直線條構(gòu)造，體現(xiàn)規(guī)整、硬朗、挺拔向上的精神氣質(zhì)立面建議材質(zhì)建議：選擇高品質(zhì)的外墻瓷磚，底層選用石材，基于客戶敏感點，提升項目品質(zhì)感選擇高品質(zhì)的外墻瓷磚，局部配以部分涂料或原木，提升建筑品質(zhì)感；底層材料可采用高品質(zhì)的石材或仿石瓷磚，提升近距離的觀感和品質(zhì)感；立面建議細(xì)節(jié)建議：細(xì)部處理上加強(qiáng)玻璃與金屬線條的使用，簡單直線的造型，體現(xiàn)現(xiàn)代感選擇金屬（類金屬）質(zhì)感的材料，采用簡潔明快的直線，避免繁瑣復(fù)雜的形態(tài)，與整體風(fēng)格產(chǎn)生沖突；玻璃元素使建筑變得通透、明亮，增強(qiáng)現(xiàn)代感、都市感；注重窗框、欄桿、空調(diào)位等細(xì)部工藝的品質(zhì)，從細(xì)處展示項目的高端形象。細(xì)節(jié)決定品質(zhì)立面建議項目形象攻略立面品質(zhì)感打造色系造型材質(zhì)細(xì)節(jié)建筑風(fēng)格建筑立面以高檔質(zhì)感的沉穩(wěn)色系為主色，配以深、暖色調(diào)，形成鮮明對比采用簡潔明快的直線條構(gòu)造，體現(xiàn)規(guī)整、硬朗、挺拔向上的精神氣質(zhì)選擇高品質(zhì)的外墻瓷磚，底層選用石材細(xì)部處理上加強(qiáng)玻璃與金屬線條的使用，簡單直線的造型，體現(xiàn)現(xiàn)代感ARTDECO建筑風(fēng)格西安當(dāng)前最為流行的建筑風(fēng)格為ARTDECO風(fēng)格，建議本案選擇此種風(fēng)格。ArtDeco最初的盛行伴隨著新一代富裕階層的誕生，這些新貴渴望表達(dá)自己的生活態(tài)度，確立自己的生活方式。建筑風(fēng)格建議本案的客群為三大開發(fā)區(qū)的有購買力的人群，切合新一代富裕階層對于生活品味的追求。以及身份的認(rèn)同感縱三段的立面構(gòu)圖，強(qiáng)調(diào)對稱，營造一種古典秩序感。⊕采用階梯狀層層跌落的造型處理。錯落有致的坡屋頂、屋檐的淺色描邊使得建筑更加精神和雅致。⊕建筑風(fēng)格建議外立面的特色，豎向窗帶增強(qiáng)縱向線條，形象高大挺拔⊕建筑立面用豎向窗帶組織，縱向顏色深淺分明，整體輪廓高聳挺撥，形成建筑高貴內(nèi)斂的藝術(shù)氣質(zhì)。建筑風(fēng)格建議景觀搭配高貴，營造整體高端形象景觀大量運用水系，以噴泉、雕塑、鮮花、名貴樹種、石材等為元素，項目整體抬高6米，營造皇家宮庭式臺地園林。建筑風(fēng)格建議目前西安最具ARTDECO風(fēng)格當(dāng)以萊安逸暉為代表建筑風(fēng)格建議從面積贈送和功能空間優(yōu)化的角度，對市場典型戶型進(jìn)行分析，從而給出本項目的戶型建議贈送實用面積功能空間的優(yōu)化戶型提升分析市場戶型本項目的戶型建議戶型建議根據(jù)本項目住宅產(chǎn)品的客戶定位，選取可參照的項目戶型進(jìn)行分析兩房參照的市場項目：中海國際社區(qū)、鑫龍?zhí)烊痪?、東尚３期、綠地世紀(jì)城三房參照的市場項目：中海國際社區(qū)、天地源蘭亭坊、鑫龍?zhí)烊痪印|尚３期四房參照的市場項目：天地源蘭亭坊、鑫龍?zhí)烊痪?、綠地世紀(jì)城、東尚3期項目的兩房產(chǎn)品主要面對區(qū)域內(nèi)客戶，重點參考東尚和鑫龍?zhí)烊痪?；項目的三房、四房產(chǎn)品主要面對全市高端客戶，重點參考中海國際社區(qū)、蘭亭坊、綠地世紀(jì)城。戶型建議中海國際社區(qū)——兩房中海國際社區(qū)房型----兩房兩廳一衛(wèi)88㎡

贈送----雙層高露臺全部面積3.7*1.3約4.81㎡凸窗全部面積（3.2+1.5）*0.6約2.82㎡合計：贈送7.63㎡所占比例：8%功能空間----1.生活陽臺設(shè)置2.凸窗的最大化設(shè)置優(yōu)勢----主臥客廳均南向設(shè)置劣勢----入戶門與主臥門相對，私密性不好交通空間面積浪費過大戶型建議鑫龍.天然居——兩房鑫龍.天然居房型----兩房兩廳一衛(wèi)85.62㎡

贈送----空中院館全部面積2.8*3.6約10.08㎡凸窗全部面積（2.2+3.2+3.4）*0.6約5.28㎡合計：贈送15.36㎡所占比例：17%功能空間優(yōu)化----無具體體現(xiàn)優(yōu)勢----預(yù)留可改房空間，戶型實用率較高劣勢----戶型朝向不好，客廳西北向設(shè)置戶型建議東尚3期——兩房東尚.3期房型----兩房兩廳一衛(wèi)107㎡

贈送----陽臺一半面積4.2*1.2/2約2.52㎡凸窗全部面積3.0*0.6約1.8㎡合計：贈送4.32㎡所占比例：4%功能空間優(yōu)化----1.生活陽臺設(shè)置2.廚房及衛(wèi)生間集中設(shè)置優(yōu)勢----臥室、客廳均南向采光，且面寬較大劣勢----臥室均對客廳開門，私密性不好

動靜分區(qū)不明確戶型建議綠地世紀(jì)城——兩房綠地世紀(jì)城房型----兩房兩廳一衛(wèi)88.12㎡

贈送----陽臺一半面積3.7*1.7/2約3.14㎡凸窗全部面積（2.4+1.4）*0.8約3.04㎡合計：贈送6.18㎡所占比例：7%功能空間優(yōu)化----1.南向凸窗最大化設(shè)置優(yōu)勢----主臥客廳均南向設(shè)置劣勢----1.入戶門與主臥門相對，私密性不好2.餐廳區(qū)域面積浪費過大戶型建議項目名稱面積贈送空間及面積功能空間優(yōu)化中海國際社區(qū)88㎡露臺4.81㎡；凸窗2.82㎡；合計贈送7.63㎡；所占比例：8%生活陽臺設(shè)計、凸窗最大化設(shè)置鑫龍.天然居85.62㎡空中院館10.08㎡；凸窗約5.28㎡；合計贈送15.36㎡；所占比例：17%——東尚3期107㎡陽臺約2.52㎡；凸窗約1.8㎡；合計贈送4.32㎡；所占比例：4%生活陽臺設(shè)置；廚房及衛(wèi)生間集中設(shè)置綠地世紀(jì)城88.12㎡陽臺約3.14㎡；凸窗約3.04㎡；合計贈送6.18㎡；所占比例：7%凸窗南向最大化設(shè)置兩房產(chǎn)品總結(jié)贈送比例在4%~8%之間，重要的功能空間優(yōu)化表現(xiàn)為凸窗、生活陽臺的設(shè)計，個別現(xiàn)象做了空中院館，以致面積贈送比例達(dá)到17%戶型建議中海國際社區(qū)——三房中海國際社區(qū)房型----三房兩廳兩衛(wèi)138㎡

贈送----內(nèi)庭院一半面積3.0*3.2/2約4.8㎡景觀陽臺一半面積3.0*1.6/2約2.4㎡生活陽臺一半面積3.2*1.2/2約1.92㎡凸窗全部面積（3.8+2.6+2.2）*0.6約5.16㎡合計：贈送14.28㎡所占比例：10%功能空間優(yōu)化----1.生活陽臺空間寬敞實用2.凸窗的最大化設(shè)置3.主臥帶獨立衣帽間，功能細(xì)化4.入戶玄關(guān)設(shè)計優(yōu)勢---主臥功能復(fù)合化設(shè)計劣勢----動靜分區(qū)不明確，交通流線過長面積浪費戶型建議天地源蘭亭坊三房天地源蘭亭坊房型----三房兩廳兩衛(wèi)141.78㎡

贈送----景觀陽臺一半面積4.0*1.7/2約3.4㎡生活陽臺一半面積3.3*1.3/2約2.14㎡凸窗全部面積（2.1+2.1+3.1）*0.7約5.11㎡合計：贈送10.65㎡所占比例：7%功能空間優(yōu)化----1.生活陽臺空間寬敞實用2.凸窗的最大化設(shè)置3.入戶玄關(guān)設(shè)計優(yōu)勢---三臥朝南設(shè)計劣勢----過道空間面積浪費過大戶型建議東尚3期——三房東尚.3期房型----三房兩廳一衛(wèi)112㎡贈送----景觀陽臺一半面積3.9*1.8/2約3.51㎡生活陽臺一半面積1.8*1.2/2約1.08㎡凸窗全部面積（2.1+2.1）*0.7約2.94㎡合計：贈送7.53㎡所占比例：6%功能空間優(yōu)化----1.生活陽臺設(shè)計2.凸窗的最大化設(shè)置3.入戶玄關(guān)設(shè)計4.雙主臥設(shè)計面積均14.85㎡優(yōu)勢---雙主臥、客廳均南向設(shè)置大面寬設(shè)計，且空間寬敞舒適劣勢----衛(wèi)生間無采光，戶型建議項目名稱面積贈送空間及面積功能空間優(yōu)化中海國際社區(qū)138㎡內(nèi)庭院約4.8㎡；景觀陽臺約2.4㎡；生活陽臺約1.92㎡；凸窗約5.16㎡；合計贈送14.28㎡；所占比例：10%生活陽臺；凸窗；主臥功能細(xì)化；入戶玄關(guān)天地源蘭亭坊141.7㎡景觀陽臺約3.4㎡；生活陽臺約2.14㎡；凸窗5.11㎡；合計贈送10.65㎡；所占比例：7%生活陽臺；凸窗；入戶玄關(guān)鑫龍.天然居123.8㎡景觀陽臺約3.69㎡；生活陽臺約2.12㎡；凸窗約2.8㎡；合計贈送8.61㎡；所占比例：6%生活陽臺；凸窗；南向超大景觀陽臺約7.38㎡東尚3期112㎡景觀陽臺3.51㎡；生活陽臺約1.08㎡；凸窗2.94㎡；合計贈送7.53㎡；所占比例：6%生活陽臺；凸窗；入戶玄關(guān)；雙主臥均14.85㎡三房產(chǎn)品總結(jié)贈送比例在6%~10%之間，重要的功能空間優(yōu)化表現(xiàn)為設(shè)置凸窗、生活陽臺、玄關(guān)、主臥功能的細(xì)化這幾方面戶型建議天地源蘭亭坊——四房天地源蘭亭坊房型----四房兩廳兩衛(wèi)161.81㎡

2T3南端戶型贈送----景觀陽臺一半面積4.5*2.5/2約5.62㎡凸窗全部面積（2.3+1.8+2.1+1.8+2.1）*0.6約6.06㎡合計：贈送11.68㎡所占比例：7.2%功能空間優(yōu)化----1.凸窗的最大化設(shè)置2.入戶花園設(shè)計3.主臥空間寬敞舒適約22.23㎡優(yōu)勢---主臥、客廳均南向設(shè)置大面寬設(shè)計，且空間寬敞舒適劣勢----不明顯缺陷戶型建議鑫龍.天然居——四房鑫龍.天然居房型----四房兩廳兩衛(wèi)161.2㎡

贈送----景觀陽臺一半面積5.9*1.6/2約4.72㎡凸窗全部面積（3.6+2.5+2.2）*0.6約4.98㎡入戶花園一半面積3.6*2.6/2約4.68㎡合計：贈送14.38㎡所占比例：8.9%功能空間優(yōu)化----1.南向陽臺連接客廳及臥室2.凸窗的最大化設(shè)置3.入戶花園設(shè)計引入優(yōu)勢---動靜分區(qū)明確劣勢----無生活陽臺空間，日常使用不方便戶型建議東尚3期——四房東尚3期房型----四房兩廳兩衛(wèi)167.71㎡

贈送----錯層露臺全送，連接景觀陽臺送一半面積2.0*1.6+4.5*1.2/2約5.9㎡凸窗全部面積（3.9+3.6）*0.6約4.5㎡入戶花園一半面積2.5*2.2/2約2.75㎡合計：贈送13.15㎡所占比例：7.9%功能空間優(yōu)化----1.入戶玄關(guān)設(shè)計2.主臥增加獨立衣帽間設(shè)置優(yōu)勢---功能空間細(xì)化劣勢----餐廳空間過小，舒適度不高戶型建議綠地世紀(jì)城——四房綠地世紀(jì)城房型----四房兩廳兩衛(wèi)176.92㎡贈送----陽臺送一半面積｛(4.8+3.3)*2.2+3.0*1.2｝/2約10.71㎡凸窗全部面積（3.0+1.2）*0.7約2.52㎡入戶花園一半面積3.8*2.0/2約3.8㎡合計：贈送17.03㎡所占比例：9.6%功能空間優(yōu)化----1.南向陽臺連接客廳及臥室2.入戶花園設(shè)計3.入戶玄關(guān)設(shè)計4.主臥增加獨立衣帽間設(shè)置優(yōu)勢---功能空間細(xì)化劣勢----餐廳空間過小，舒適度不高戶型建議項目名稱面積贈送空間及面積功能空間優(yōu)化天地源蘭亭坊161.81景觀陽臺約5.62㎡;凸窗約6.06㎡;合計贈送11.68㎡;所占比例：7.2%凸窗;入戶花園設(shè)計;主臥空間寬敞舒適約22.23㎡鑫龍.天然居坊161.2景觀陽臺約4.72㎡；凸窗約4.98㎡；入戶花園約4.68㎡合計贈送14.38㎡；所占比例：8.9%陽臺連接客廳及臥室;凸窗的最大化;入戶花園設(shè)計東尚3期164錯層露臺連接景觀陽臺約5.9㎡；凸窗約4.5㎡；入戶花園約2.75㎡；合計贈送13.15㎡；所占比例：7.9%入戶玄關(guān)設(shè)計；主臥獨立衣帽間綠地世紀(jì)城176.92陽臺約10.71㎡，凸窗約2.52㎡，入戶花園約3.8㎡，合計贈送17.03㎡；所占比例：9.6%陽臺連接客廳及臥室；入戶花園設(shè)計；入戶玄關(guān)設(shè)計；主臥獨立衣帽間設(shè)置四房產(chǎn)品總結(jié)贈送比例在7.2%~9.6%之間，重要的功能空間優(yōu)化表現(xiàn)為設(shè)置凸窗、玄關(guān)、入戶花園、主臥功能的細(xì)化這幾方面戶型建議四房大三房(南端)大三房(兩翼)小三房兩房本項目住宅產(chǎn)品在規(guī)劃布局中的排布情況戶型建議凸窗陽臺入戶花園橫廳兩房凸窗陽臺生活陽臺主衛(wèi)小三房大三房(兩翼)凸窗陽臺入戶花園內(nèi)庭院主臥功能細(xì)化大三房(南端)凸窗陽臺入戶花園入戶玄關(guān)主臥功能細(xì)化四房凸窗內(nèi)庭院入戶玄關(guān)主臥功能細(xì)化贈送：凸窗、陽臺、入戶花園、內(nèi)庭院，功能空間優(yōu)化：入戶玄關(guān)、生活陽臺、主臥功能細(xì)化戶型建議1兩房2小三房3大三房(兩翼)4大三房(南端)5四房案例借鑒：深圳9號院館房型----2房2廳1衛(wèi)80㎡

2T4贈送----入戶花園面積2.2*3.4/2約3.74㎡凸窗全部面積（2.5+1.2+2.7+2.1）*0.6約5.1㎡陽臺2.5*1.4/2約1.75㎡合計：贈送10.59㎡所占比例：13%功能空間優(yōu)化：1.入戶花園，作為室內(nèi)外過度空間，既保證私密性，同時可滿足收納空間需求；2.凸窗的最大化設(shè)置，擴(kuò)展室內(nèi)空間；3.橫廳設(shè)計，提供后期改房需求的可能通過入戶花園、凸窗、陽臺面積贈送及橫廳可改房設(shè)計，充分體現(xiàn)兩房戶型的實用性實用空間贈送面積可改房入戶花園凸窗陽臺1兩房2小三房3大三房(兩翼)4大三房(南端)5四房實用空間贈送面積主衛(wèi)主臥衣帽間生活陽臺通過凸窗、陽臺進(jìn)行面積贈送；入戶玄關(guān)、生活陽臺預(yù)留收納空間；主臥獨立衛(wèi)生間、衣帽間提升舒適度；體現(xiàn)小三房的緊湊實用案例借鑒：萬科金色家園房型----3房2廳2衛(wèi)88㎡

2T4南端戶型贈送----景觀陽臺一半面積3.8*1.4/2約2.61㎡生活陽臺面積3.6*0.8/2約1.38㎡凸窗全部面積（2.8+3.5）*0.6約3.78㎡合計：贈送7.77㎡所占比例：8%功能空間優(yōu)化：1.主臥增加獨立衛(wèi)生間、步入式衣帽間設(shè)計2.轉(zhuǎn)角凸窗的最大化設(shè)置，擴(kuò)展室內(nèi)空間及采光面；3.廚房連接生活陽臺1兩房2小三房3大三房(兩翼)4大三房(南端)5四房實用空間贈送面積案例借鑒：宏發(fā)領(lǐng)域房型----3房2廳2衛(wèi)127.74㎡2T4兩翼戶型贈送----南向陽臺一半面積4.5*1.4/2約3.15㎡雙層高入戶花園面積2.8*4.0約11.2㎡凸窗全部面積（2.2+3.3+3.6+3.9）*0.6約7.8㎡內(nèi)庭院一半面積3.4*2.4/2約4.08㎡合計：贈送26.23㎡所占比例：20%功能空間優(yōu)化：1.入戶花園方正設(shè)計，提供可改房空間；2.凸窗的最大化設(shè)置，擴(kuò)展室內(nèi)空間；3.主臥功能細(xì)化，增加衣帽間等功能；次臥通過凸窗最大化設(shè)置、陽臺、雙層高入戶花園、內(nèi)庭院進(jìn)行面積最大化贈送；花園方正可改房、主臥功能細(xì)化、多處收納空間預(yù)留設(shè)計，大三房兩翼戶型向外延伸展；打造產(chǎn)品的實用性及舒適空間1兩房2小三房3大三房(兩翼)4大三房(南端)5四房實用空間贈送面積通過凸窗、陽臺、入戶花園進(jìn)行面積贈送；主臥功能細(xì)化、多處收納空間預(yù)留設(shè)計；大三房南端戶型南北向外延伸展；打造產(chǎn)品的實用性及舒適空間入戶花園玄關(guān)衣柜案例借鑒：深圳萬科城房型----3房2廳2衛(wèi)125㎡

2T4南端戶型贈送----南向陽臺一半面積4.0*2.2/2約4.4㎡入戶花園面積2.75*1.6約4.4㎡凸窗全部面積（2.4+2.5）*0.6約2.94㎡合計：贈送11.74㎡所占比例：9%功能空間優(yōu)化：1.入戶玄關(guān)設(shè)計1.7m面寬，充分考慮收納空間的合理預(yù)留，滿足居住功能的多元化；2.入戶花園設(shè)計，增加室內(nèi)景觀空間；3.凸窗的最大化設(shè)置，擴(kuò)展室內(nèi)空間；4.主臥功能細(xì)化，增加獨立衣帽間、書房功能空間。項目屬性項目總結(jié)區(qū)域?qū)傩允袌龇治稣w戰(zhàn)略與形象定位物業(yè)發(fā)展規(guī)劃建議社區(qū)園林成為校園的有機(jī)延展，使鐵路學(xué)院成為本案的后花園校園里的家物業(yè)建議兒時的童話王國靜謐的冥想空間情感互動的平臺居住空間的延伸林中漫步借校園元素，打造項目園林園林承載了小空間里無法滿足所有的功能根據(jù)校園主題景觀園林打造原則，確定園林的打造點園林打造原則校園要素引入原則可參與性原則局部細(xì)致原則運動設(shè)施主題園林水樹雕塑小品車庫公園的特點：可參與性強(qiáng)，注重對水、樹、小品等要素的處理。物業(yè)建議元素:水局部細(xì)致原則元素一：水利用集中水景打造具有視覺沖擊力的水體景觀方式一：水結(jié)合入口及會所，在客戶最易感知的敏感地帶布置集中水景，迎合客戶的親水性駐留空間集中水景局部細(xì)致原則元素一：水立體化景觀體系---采用層次豐富的植被，體現(xiàn)整體園林層次感方式二：樹濃密的喬木既體現(xiàn)小區(qū)的檔次，同時也可以緩解高層的壓抑感。喬灌草植被合理搭配,錯落的立體綠化可以有效的緩解高層建筑帶來的壓力感,；通過坡度的變化、外設(shè)樓梯通道等方式實現(xiàn)園林的層次感；漫步空間元素:水局部細(xì)致原則元素一：水設(shè)計標(biāo)志性的中央雕塑方式三：雕塑體現(xiàn)公園文化中心廣場，設(shè)計展示項目形象的雕塑，體現(xiàn)簡潔.大氣的設(shè)計風(fēng)格中央雕塑局部細(xì)致原則方式四：小品可設(shè)置樹葉、樹枝指示系統(tǒng)，與園林生態(tài)主題切合，整體突出主題；設(shè)置自然主題的室外座椅、路燈、小品，整體強(qiáng)化綠色生態(tài)宜居主題，增強(qiáng)整個社區(qū)的宜居感趣味空間元素一：水突出生態(tài)主題的圍墻與導(dǎo)視、標(biāo)識系統(tǒng)元素:水局部細(xì)致原則元素一：水停車與園林相結(jié)合，設(shè)置園林地下車庫利用場地現(xiàn)有高差，將車庫設(shè)置在地下，實現(xiàn)完全人車分流，同時通過設(shè)置天井，將園林引入地下，改善地下停車庫環(huán)境的同時，增強(qiáng)園林的層次感、空間感方式五：車庫立體綠化空間元素:水可參與性原則元素一：水園林內(nèi)部，注重校園內(nèi)可參與性園林主題打造主題園林運動公園－－讓生命永遠(yuǎn)年輕集中的體育形式，內(nèi)設(shè)滿足年輕人的活動設(shè)施，如露天籃球區(qū)等；兒童公園－－孩子的游樂天堂將兒童游戲場.戲水池.滿足兒童豐富多樣的活動需求；休閑公園－－每一天都是新生滿足老年人喜靜，交往的需求，可以矮墻圍合一些半開放小空間，老人們可以下棋.打太極.觀賞花木.有限度過一天的美好時光參與空間休閑運動學(xué)習(xí)兒童天地游戲校園體育設(shè)施建設(shè)物業(yè)建議西安物業(yè)管理水平較差，問題較多，本項目物管存在較大的提升空間普遍欠缺服務(wù)意識：由于物業(yè)管理普遍存在專業(yè)化程度不高、從業(yè)人員素質(zhì)較低的問題，導(dǎo)致服務(wù)無法滿足業(yè)主要求，糾紛頻繁發(fā)生；收費不透明：目前西安物業(yè)收費透明度低，收費項目不公示、收費標(biāo)準(zhǔn)混亂；與業(yè)主溝通少：目前西安93％的小區(qū)物業(yè)部門沒有及時召開業(yè)主大會向業(yè)主通報相關(guān)的收費政策及管理制度，物業(yè)管理通過業(yè)主公開選聘的僅占2％。物業(yè)建議以業(yè)主健康生活為目的，在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上提出，采用現(xiàn)代化的、復(fù)合型的管理手段，結(jié)合社會各方面的資源，全面保障業(yè)主生活質(zhì)量的、全新的物業(yè)管理模式。

項目要建立西安一流物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)——“新都市健康主義”綠色社區(qū)，健康物業(yè)物業(yè)建議“新都市健康主義”——社區(qū)健康中心“硬件”常規(guī)醫(yī)療服務(wù)，滿足業(yè)主日常醫(yī)療需求“軟件”

提供社區(qū)常規(guī)醫(yī)療服務(wù)之外，增加24小時醫(yī)療急救援助/定期舉辦體檢和健康知識講座/私人陪護(hù)服務(wù)“心理健康”的真正健康社區(qū)

提供心理咨詢，對業(yè)主身心健康進(jìn)行全方位的呵護(hù)和諧健康的社區(qū)文化物業(yè)建議“新都市健康主義”——貼心的健康服務(wù)1、開展社區(qū)健身活動。通過定期組織開展各種切實可行的社區(qū)健身項目,例如羽毛球大賽、乒乓球大賽等,為業(yè)主提供一個鍛煉、交流的機(jī)會。６、提供心理咨詢服務(wù)。設(shè)立心理咨詢點,安排導(dǎo)師提供心理咨詢等服務(wù),同時根據(jù)時節(jié)制作不同的心理指導(dǎo)柬言發(fā)放給業(yè)主。４、舉辦輔導(dǎo)講座和培訓(xùn)活動。普及健康知識，豐富業(yè)主的健康生活常識，提倡和引導(dǎo)科學(xué)健康的生活方式．２、開展健康會員行。通過區(qū)健康物業(yè)開展健康會員行活動,為業(yè)主辦理健康會員卡,為會員建立個人健康檔案，安排定期的身體健康檢查和建議,既免去了上醫(yī)院檢查的麻煩,同時又能提供有效的健康咨詢服務(wù)。貼心的健康服務(wù)豐富社區(qū)健康中心功能，提升項目檔次，突出項目特色．５、提供家庭營養(yǎng)和健康顧問。關(guān)注業(yè)主生活細(xì)節(jié)，提供因人而宜的個性化服務(wù)，量身訂制營養(yǎng)食譜，家庭健康方案，青少年視力健康方案等．物業(yè)建議“新都市健康主義”——保證社區(qū)健康的環(huán)境管理環(huán)境質(zhì)量打造保健園林，建立衛(wèi)生評價標(biāo)準(zhǔn)，營造綠化優(yōu)美，空氣清新，生態(tài)宜人的社區(qū)環(huán)境社區(qū)文化將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新．首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過引導(dǎo)和感化來實現(xiàn)管理有序，同時營造社區(qū)尊貴和諧氛圍和高尚氣質(zhì)保健型園林打造內(nèi)外環(huán)境優(yōu)良的健康的社區(qū)環(huán)境，同時和諧高尚的社區(qū)文化為業(yè)主創(chuàng)造一個“心理健康”的軟環(huán)境，一個良好輕松的生活氛圍，讓他們走進(jìn)小區(qū)，住在家里，就仿佛回到一個安全輕松的港灣。物業(yè)建議“新都市健康主義”——現(xiàn)代化智能的安全管理系統(tǒng)出入口控制系統(tǒng)家庭防盜和事故處理報警系統(tǒng)保安巡邏簽到系統(tǒng)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)樓宇可視對講系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)快速干道接口水電煤氣自動抄表計費系統(tǒng)社區(qū)衛(wèi)士經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊/護(hù)衛(wèi)儀仗隊物業(yè)建議“新都市健康主義”——完善的客戶管理體系服務(wù)理念：關(guān)心、耐心、細(xì)心、熱心、誠心的“五心服務(wù)”

小區(qū)各樓棟專設(shè)的“樓棟管家”社區(qū)貨運服務(wù)，免費上門取件專線票務(wù)服務(wù)，免費送票上門針對老人和兒童的社區(qū)活動和組團(tuán)旅游服務(wù)……貼身細(xì)致的增值服務(wù)物業(yè)私人助理提供私人助理服務(wù)，24小時在線，包括生活顧問、出游安排、代為繳費、房屋代管等全方位服務(wù)前置服務(wù)設(shè)立溝通大使/收樓大使/裝修大使等，在購樓過程中提供全程服務(wù)個性化服務(wù)私人隨護(hù)/四點鐘學(xué)校/愛心服務(wù)/物業(yè)理財/保姆培訓(xùn)/家居服務(wù)/代辦服務(wù)……物業(yè)建議“新都市健康主義”——人性化的社區(qū)健康設(shè)備體系健身設(shè)施以完善的健身設(shè)施和相關(guān)配套引導(dǎo)科學(xué)健康的生活方式健康管網(wǎng)從生活細(xì)節(jié)關(guān)注業(yè)主健康物業(yè)建議“新都市健康主義”的核心精神：尊重生命，生態(tài)與人文的和諧和互補,全面提高人居環(huán)境品質(zhì)充分導(dǎo)入“健康生活”理念，將“健康、綠色生態(tài)”融入物業(yè)管理服務(wù)之中．序號健康物業(yè)產(chǎn)品組成市場情況價值增加點1社區(qū)健康中心現(xiàn)有方式缺乏創(chuàng)新健康服務(wù)提升項目檔次，突出項目特色2社區(qū)健康環(huán)境管理市場稀缺增加價值點，體系完善，感知度提升3社區(qū)健康安全管理服務(wù)方式較為低端標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)先4社區(qū)健康客戶管理市場服務(wù)意識差，客戶較被動帶給客戶體貼周到的服務(wù)和身份感5社區(qū)健康設(shè)備管理市場較普遍形式創(chuàng)新，時刻替客戶著想，充分體現(xiàn)項目人性化物業(yè)建議產(chǎn)品攻略方向立面從中高端客戶需求出發(fā)，注重立面品質(zhì)感的打造戶型把握住西安客戶實用主義的本質(zhì),從贈送實用面積和功能空間的優(yōu)化上吸引客戶。園林在社區(qū)園林的中融入校園的元素，把園林和學(xué)校有機(jī)結(jié)合起來。服務(wù)打造“都市健康物管”，體現(xiàn)校園綠色健康意向。小結(jié)：住宅產(chǎn)品攻略物業(yè)建議小結(jié)：住宅產(chǎn)品打造體系住宅立面戶型物管色系造型材質(zhì)細(xì)節(jié)以高檔質(zhì)感的沉穩(wěn)色系為主色，配以深、暖色調(diào)，形成鮮明對比采用簡潔明快的直線條構(gòu)造，體現(xiàn)規(guī)整、硬朗、挺拔向上的精神氣質(zhì)選擇高品質(zhì)的外墻瓷磚，底層選用石材細(xì)部處理上加強(qiáng)玻璃與金屬線條的使用，簡單直線的造型，體現(xiàn)現(xiàn)代感贈送面積空間優(yōu)化凸窗、陽臺、入戶花園、內(nèi)庭院入戶玄關(guān)、生活陽臺、主臥功能細(xì)化校園要素引入原則可參與性原則局部細(xì)致原則園林水、樹、雕塑、小品、車庫主題園林運動設(shè)施新都市健康主義社區(qū)健康中心、安全管理、環(huán)境管理、客戶管理、設(shè)備管理物業(yè)建議問題的提出：商業(yè)應(yīng)怎樣做才能提升項目整體價值，有利后期銷售，降低開發(fā)風(fēng)險？商業(yè)規(guī)劃體量超過1萬平米，是項目城市價值的重要載體，也是項目利潤實現(xiàn)的敏感點。問題：商業(yè)應(yīng)怎樣做才能提升項目整體價值，有利后期銷售，降低開發(fā)風(fēng)險？離項目五分鐘車程就是西安最大的一站式購物中心立豐國際。物業(yè)建議