第九章-房地產(chǎn)開發(fā)項目管理教學課件

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營2007級資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理專業(yè)2020/12/121第一節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述1.房地產(chǎn)開發(fā)項目及特點房地產(chǎn)開發(fā)項目：又稱為建設工程項目，具體是指在一個總體設計或總預算范圍內，由一個或幾個互有內在聯(lián)系的單項工程所組成，建成后在經(jīng)濟上可以獨立經(jīng)營核算，在行政上又可以統(tǒng)一管理的單位工程。2020/12/1221.房地產(chǎn)開發(fā)項目及特點工程項目可分為單位工程、單項工程、分部工程等。單項工程：在一個工程項目中，具有獨立的設計文件，竣工后具有獨立生產(chǎn)能力或經(jīng)濟效益的一組配套齊全的工程項目。單位工程：具備獨立施工條件并能形成獨立使用功能的建筑物及構筑物。分部工程：單項工程的組成部分，按專業(yè)性質、建筑部位確定。2020/12/123房地產(chǎn)開發(fā)項目特點：知識密集型；組織層次性；系統(tǒng)性；投資額巨大，建設周期長；整體性強。2020/12/1242.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念房地產(chǎn)開發(fā)項目管理：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個工程項目的開發(fā)建設進行的全面管理，是項目開發(fā)建設過程中的一項重要管理內容，它集中體現(xiàn)了項目建設過程中的各項實務操作。包括項目的成本管理、工程管理、質量管理、進度管理、合同管理、工程技術資料管理、施工安全管理以及市政配套協(xié)調管理等內容。其中成本管理、質量管理、進度管理是三大管理核心。2020/12/1252.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念三大管理目標之間的相互關系：（1）三大管理目標之間的對立關系：如果對工程質量要求較高，就需要投入大量資金；如果要搶時間、爭進度，勢必會增加投資或者使工程質量下降；如果要減少投資、節(jié)約費用，勢必會考慮降低項目的功能要求和質量標準。2020/12/1262.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的概念三大管理目標之間的相互關系：（1）三大管理目標之間的統(tǒng)一關系：適當增加投資數(shù)量，即可加快項目建設進度，縮短工期，使項目盡早動工，投資盡早回收，項目全壽命周期經(jīng)濟效益得到提高；適當提高項目功能要求和質量標準，能夠節(jié)約項目動用后的延續(xù)費、周轉費和維修費，從而獲得更好的經(jīng)濟效益；如果項目進度計劃制訂得既科學又合理，使工程進展具有連續(xù)性和均衡性，不但可以縮短建設工期，而且有可能獲得更好的工程質量和較低的工程費用。2020/12/1273.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的層次體系業(yè)主方的項目管理工程總承包方的項目管理監(jiān)理方的項目管理設計方的項目管理施工方的項目管理供貨方的項目管理社會環(huán)境方的項目管理2020/12/128業(yè)主方的管理總承包方的管理監(jiān)理方的管理設計方的管理施工方的管理供貨方的管理房地產(chǎn)開發(fā)項目社會環(huán)境方的管理反饋服務使用2020/12/1294.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的任務施工企業(yè)的施工管理：對合同規(guī)定的標的內容進行工程建筑生產(chǎn)的管理，包括作業(yè)計劃管理、勞動管理、安全管理、現(xiàn)場管理、質量管理、進度管理等，其目的是按時保質地完成承包的施工任務，獲得承包利潤。房地產(chǎn)開發(fā)商對開發(fā)項目的管理：對已發(fā)包建設工程整個施工過程的管理，包括對工程質量、工程進度的控制管理，工程施工隊伍的組織管理，對施工過程中可能出現(xiàn)的各種問題的處理等，目的是確保工程項目按合同計劃完成，保證項目開發(fā)的經(jīng)濟效益。2020/12/1210第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項目質量管理1.工程項目質量管理的特點影響因素多質量波動大質量變異大質量隱蔽性終檢局限大2020/12/12112.質量管理的主要內容施工前的準備階段對施工隊伍及人員質量的控制；對工程所需原材料的質量控制；對施工方案、方法和工藝的控制；對施工用機械、設備的質量控制；對施工環(huán)境與條件方面的質量控制；對測量基準點和參考標高的確認及工程測量放線的質量控制。施工過程中的質量管理對施工承包單位的質量控制自檢系統(tǒng)進行監(jiān)督；在施工過程中進行質量跟蹤監(jiān)控；會同建設監(jiān)理單位審查設計或承包方提出的工程變更或圖紙修改；對重要的承重結構進行檢測驗收；參加給排水、電器安裝的試通水、試運轉等工作；參加工程質量的評定和竣工驗收工作；認真做好施工日記；對沉降有觀測要求的定期觀察；監(jiān)督和協(xié)調施工企業(yè)做好文明施工、安全施工2020/12/1212承包單位開工準備承包商提交開工報審表項目監(jiān)理機構審查開工條件批準？分項分部工程施工承包單位自檢（上面所列）承包單位提交報驗申請表項目監(jiān)理機構檢查質量合格？項目監(jiān)理機構簽署報驗申請表承包單位完成單位工程或分部分項工程承包單位提交報驗申請表項目監(jiān)理機構檢查驗收合格？項目監(jiān)理機構簽署報驗申請表返工否返工否整改是否是是進行下道工序2020/12/12133.項目工程質量管理的主要途徑和方法3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工階段進行質量控制三種途徑審核有關技術文件、報告或報表現(xiàn)場質量監(jiān)督現(xiàn)場質量檢驗2020/12/12143.2房地產(chǎn)開發(fā)項目工程質量控制常用方法排列圖法：若干個直方圖分別表示質量影響因素的項目，直方圖的高度則表示影響因素的大小程度，按大小順序從左向右排列，曲線表示各影響因素大小的累計百分數(shù)。P256圖9-3。因果分析圖法樹枝圖、魚刺圖、石川圖，把問題標在“魚頭”，再劃出質量過程階段主干線（“魚骨”）。P257圖9-4。直方圖法SPC圖法2020/12/12154.施工階段質量監(jiān)督控制手段旁站監(jiān)督測量試驗指令文件規(guī)定質量監(jiān)控工作程序利用支付控制手段2020/12/12165.房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收5.1竣工驗收的范圍及依據(jù)范圍：凡房地產(chǎn)開發(fā)項目必須按批準的設計文件和合同規(guī)定的內容建成，還應驗收土地使用情況，以及單項工程、市政、綠化及公用設施等配套設施項目等。依據(jù)：批準的設計任務書、初步設計方案、技術設計文件、施工圖、設備技術說明書、有關開發(fā)建設的文件、現(xiàn)行的施工技術驗收規(guī)范、施工承包合同等。2020/12/12175.2竣工驗收的要求所有建設項目按批準的小區(qū)規(guī)劃和有關專業(yè)管理及設計要求全部建成，并滿足使用要求。住宅及公共配套設施、市政公用基礎設施等單項工程全部驗收合格，并保證驗收資料齊全。各類建筑物的平面位置、立面造型、裝飾色調等符合批準的規(guī)劃設計要求。施工機具、臨時工程、建筑余土、剩余構件全部拆除運走，達到場清地平，有綠化要求的項目，要按綠化設計要求，做到樹活草清。2020/12/12185.3竣工驗收程序及內容驗收程序：驗收準備、初步驗收、正式驗收?？⒐を炇請蟾鏁案郊嚎⒐を炇請蟾鏁?、附件?？⒐を炇砧b定證書。2020/12/12195.4竣工驗收的組織一般由地市級主管部門——工程質量監(jiān)督站組織驗收。驗收委員會或驗收小組通常由開發(fā)商、施工單位、設計單位、物業(yè)管理公司及購房客戶參加，還有計劃、建設、銀行、環(huán)保、消防等有關部門人員。2020/12/1220第三節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理1.項目進度管理的概念房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理：對開發(fā)項目各建設階段的工作內容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關系編制計劃，并將該計劃付諸實施，且在實施過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補救措施或調整、修改原計劃，直至項目竣工、交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理有三個階段：項目可行性研究及立項階段、項目建設階段、項目交付使用后的適用階段，其核心內容是項目建設階段的進度管理。2020/12/12212.影響項目進度的因素分析人的因素、技術因素、材料設備與構配件因素、施工機械設備因素、資金因素、水文地質氣象與自然災害等自然環(huán)境因素、政治經(jīng)濟等社會環(huán)境因素、其他不確定因素等。2020/12/12223.項目進度管理的主要任務設計前的準備階段進度管理任務：確定工期總目標；編制項目總進度計劃；編制準備階段詳細工作計劃，并控制該計劃的執(zhí)行；施工現(xiàn)場條件調研和分析等。設計階段進度管理的任務：編制設計階段工作進度計劃，控制其執(zhí)行；編制詳細的出土計劃，并控制執(zhí)行。施工階段進度管理的任務：編制施工總進度設計并控制其執(zhí)行；編制施工年、季、月實施計劃，并控制其執(zhí)行。2020/12/12234.項目進度管理措施組織措施技術措施合同措施經(jīng)濟措施信息管理措施2020/12/12245.項目進度管理控制方法—網(wǎng)絡圖法基本原理：將項目的全部建設過程分解成若干個施工項目，按照各項工作的展開程序和相互制約、相互依賴的關系，將其繪制成網(wǎng)絡形式。通過網(wǎng)絡圖時間參數(shù)的計算，找出關鍵線路，即可以根據(jù)繪制的網(wǎng)絡圖計算出工程中各項工作的最早和最遲開始時間，從而可以找出項目的關鍵線路。2020/12/12255.項目進度管理控制方法—網(wǎng)絡圖法基本原理：利用最優(yōu)化原理，不斷改進網(wǎng)絡計劃方案，并尋求其最優(yōu)方案。網(wǎng)絡圖可以根據(jù)項目進度中遇到的實際情況，調整計劃，使得網(wǎng)絡圖滾動起來，即與實際環(huán)境緊密結合，以保證項目時間效益和經(jīng)濟效益。2020/12/1226橫道圖表示進度計劃2020/12/1227網(wǎng)絡圖2020/12/12286.房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理系統(tǒng)

建設單位進度控制設計單位進度控制施工單位進度控制施工總進度計劃單位工程施工進度計劃分部分項工程作業(yè)計劃任務單或承包任務書作業(yè)進度實施監(jiān)理單位進行控制2020/12/1229第四節(jié)：房地產(chǎn)項目成本管理1.概念房地產(chǎn)項目成本管理：具體來說就是在投資決策階段、設計階段、開發(fā)項目發(fā)包階段和建設實施階段，把開發(fā)項目的投資控制在批準的投資限額以內，隨時糾正發(fā)生的偏差，確保開發(fā)項目投資管理目標的實現(xiàn)，力求在開發(fā)項目中合理使用人力、財力、物力，以獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。2020/12/1230第四節(jié)：房地產(chǎn)項目成本管理1.概念房地產(chǎn)開發(fā)項目成本：是指項目建設、銷售過程中所花費的全部費用，包括開發(fā)成本和銷售成本。開發(fā)成本主要包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費、財務費用等。銷售成本主要包括銷售房屋的廣告、代理等費用的支出，一般為總銷售額的2～4%。2020/12/12312.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理原則設置科學的成本管理目標設計階段投資控制是重點變被動控制為主動控制經(jīng)濟與技術結合是成本管理的高效手段2020/12/12323.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的主要內容策劃、設計階段的成本管理：策劃階段（尋找項目、市場調查和投資評估）、設計階段（重視設計前的投資估算、重視方案的選擇）。發(fā)包、施工階段的成本管理：發(fā)包（項目總發(fā)包、建安工程及設備采購發(fā)包）、施工階段。銷售階段的成本管理：房地產(chǎn)銷售廣告支出費用。2020/12/1233第五節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)項目其他管理1.開發(fā)項目合同管理項目合同的特點：合同標的物的特殊性；合同執(zhí)行周期長；合同內容多，涉及范圍廣；合同風險大。項目合同的作用：明確開發(fā)商和承包方在項目實施中的權利和義務、項目實施階段實行社會監(jiān)理的依據(jù)、項目實施的法律依據(jù)。2020/12/12341.開發(fā)項目合同管理項目合同的分類：如按簽約各方的關系可以分為工程總承包合同、工程分包合同、轉包合同、勞務分包合同與聯(lián)合承包合同等；按計價方式分類又可分為固定總價合同、計量估價合同、單價合同、成本加酬金合同形式等。項目合同管理的內容：檢查合同執(zhí)行情況、督促施工企業(yè)執(zhí)行合同條款、根據(jù)工程實際進度與施工單位商議更改或取消合同中的某些條款等。2020/12/12352.項目協(xié)調管理做好市政配套的協(xié)調管理工作；協(xié)調各承包合同中有關進度、技術配合、現(xiàn)場協(xié)作、公共設施使用等問題，解決他們之間產(chǎn)生的矛盾；定期召開有各承包單位參加的項目經(jīng)理協(xié)調會議，并檢查會議決定事項的執(zhí)行情況；參加總包單位或重要分包單位的現(xiàn)場協(xié)調會、調度會等；協(xié)調各單位之間的矛盾、爭議，正確處理其經(jīng)濟上的紛爭。2020/12/12363.項