新邵湖陽濱水項目產(chǎn)品建議課件

目錄壹、市場概況貳、項目概況叁、SWOT分析肆、項目定位及功能伍、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及定位

壹：市場概況Part1——邵陽的藍圖邵陽宏觀經(jīng)濟環(huán)境理解湖南省各地區(qū)主要經(jīng)濟指標及排名

GDP排名人均可支配收入排名人均消費性支出排名財政收入排名長沙4547.061228141160961506.321岳陽1539.362173124121774139.612常德1491.573156385111457100.96衡陽1420.344156356116545113.334株洲1274.855196432137642130.93郴州1081.766153428103868107.85湘潭894.01718059312211375.677永州767.1681504199945953.510邵陽730.339116981481701451.8511益陽712.271015398711279645.1912婁底680.7211150251093541056.299懷化674.9212125231290131258.028湘西303.4413121151384311332.2313張家界242.4814127051192581121149114邵陽市經(jīng)濟發(fā)展水平排名湖南省各市中后，現(xiàn)狀上來看，整體經(jīng)濟實力相對較弱

邵陽市2010年經(jīng)濟總量達730.33億元，[增長率高達14.6%，為改革開放三十年來的最高點]整個[十一五]期間，邵陽市[GDP年平均增長率12.2%]，比十五期間加快3個百分點

居民收入水平方面，2009年邵陽人均可支配收入突破10000大關(guān)以來，[保持近10%的增長速度]

十一五期間，人均可支配收入年均增長10.9%，比十五期間提升2.3個百分點近年，邵陽市的經(jīng)濟和居民生活水平有了長足的發(fā)展和進步，潛力明顯邵陽宏觀經(jīng)濟環(huán)境理解邵陽城市發(fā)展規(guī)劃理解整個邵陽層面，未來將是湘中中心城市、交通樞紐，城市能級大幅提升在《邵陽市城市總體規(guī)劃2004-2020》中明確提出，處于[長江發(fā)展軸、京廣發(fā)展軸這兩條經(jīng)濟主骨架的邊緣]，以及[上海-瑞麗發(fā)展軸的核心地帶]的邵陽將成為兩大三角洲（珠三角和長三角）[搶占經(jīng)濟腹地的重要區(qū)域]未來，邵陽市將建設(shè)成為省域二級中心城市，以工業(yè)、商貿(mào)為基礎(chǔ)的[湘中南重要的中心城市][滬昆高鐵邵陽段]邵坪高鐵于12月23日開工建設(shè)，預(yù)計2013年建成通車。通車后邵陽即可“一小時至長沙，兩小時到武漢，三小時至廣州，四小時抵上海”。邵東機場、武岡機場均在前期籌備之中，十二五期間將[確保開建一個]邵陽城市發(fā)展規(guī)劃理解邵陽市區(qū)層面，城市規(guī)模不斷擴大，功能不斷完善，湘中地區(qū)的區(qū)域中心城市的雛形初步形成在十一五期間，邵陽市基本確立了“北上、東移”兩條主要城市發(fā)展方向在邵陽市的十二五規(guī)劃中，明確提出，城鎮(zhèn)體系布局將以市區(qū)為中心，[推動新邵、邵東融城]邵陽向北，蔡鍔路以東，北塔新城三期規(guī)劃報批完畢，宜商宜居的生態(tài)新城呼之欲出邵陽向東，沿邵陽大道，三一重工強勢進駐，市政府、市軍區(qū)、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園、演藝中心、會展中心依次排開，未來的行政中心即將形成Part2——新邵的藍圖新邵位于湘中邵陽盆地與新漣盆地之間。東北靠漣源市，東南臨邵東縣，南抵邵陽市、邵陽縣，西接隆回縣，北連新化縣、冷水江市。境內(nèi)寸石鎮(zhèn)花橋村為湖南省地理中心。全縣總面積1763平方公里，耕地面積42.18萬畝，其中水田31.56萬畝，素有“六山半水二分田，分半道路加莊園”之稱

2011年全年生產(chǎn)總值達到74.3億元，增長13.6%。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的27.4:38.6:34調(diào)整為27.5:39.9:32.6。實現(xiàn)財政收入5.15億元，增長28.6%，財政收入占GDP的比重達到6.93%。完成固定資產(chǎn)投資60億元，增長33.5%。金融機構(gòu)存款余額80.04億元，貸款余額42.14億元，分別增長21.6%、22.6%，貸存比達52.7%。工業(yè)經(jīng)濟快速增長。完成工業(yè)總產(chǎn)值109.7億元，實現(xiàn)增加值26.1億元，分別增長43.7%、18.8%。規(guī)模工業(yè)企業(yè)發(fā)展到85家，其中產(chǎn)值過億元的企業(yè)32家，稅收過千萬元的企業(yè)6家。新邵經(jīng)濟概況消費群體分析新邵縣客戶的特性，經(jīng)過周密系統(tǒng)的市場調(diào)研，羅列一下幾個核心客戶要素：客戶年齡：30至55歲之間主力消費群職業(yè)：公務(wù)員；教師；企業(yè)高管人員；私營業(yè)主等收入狀況：家庭年總收入約3.8萬至5萬元為主力占56％；恩格爾系數(shù)：48—56％（吃、穿、行及日常開銷等）購房計劃：28—35歲左右在1—3年有購房意向的占34％；3—5年有意向的占29％；

36—40歲左右在1—3年有購房意向的占46％；3—5年有意向的占27％；

41—55歲左右在1—3年有購房意向的占32％；3—5年有意向的占21％；購房面積：28—35歲左右需求90平方米二室二廳一衛(wèi)占58％；110平方米三室二廳二衛(wèi)占21%；

140平方米以上占21％36—40歲左右需求90平方米二室二廳一衛(wèi)占26％；110平方米三室二廳二衛(wèi)占48%；

140平方米以上占26％

41—55歲左右需求90平方米二室二廳一衛(wèi)占36％；110平方米三室二廳二衛(wèi)占35%；

140平方米以上占29％貳：項目概況政府支持大力支持近年來，隨著新邵縣與邵陽市三區(qū)融城政策的提出，安邵高速公路和城市主干道新邵大道的建設(shè)、財興路與七秀路的實施、資江二橋與繞城線的拉通等。新邵縣城市骨架逐步拉開。城市建設(shè)步伐不斷加快，人民生活水平日益提高。根據(jù)新邵縣委政府要求，修建L5將采用BT模式進行開發(fā)建設(shè)。因此，本次規(guī)劃編制《新邵湖陽濱水商業(yè)區(qū)概念規(guī)劃》重點是為政府職能部門做本地開發(fā)研究，為政府部門在土地開發(fā)模式和招商政策上提供相關(guān)參考依據(jù)。市中心區(qū)域大坪開發(fā)區(qū)區(qū)位區(qū)位：項目位于新邵湖陽路與繞城線西南角交匯處，距賽雙清公園1公里，距新邵縣政府約1.5公里。地塊北臨城市主干路湖陽路，西接城市主干路邵西大道，東靠城市主干路繞城線，南與資江毗鄰，交通區(qū)位條件十分優(yōu)越。地段：新邵湖陽路與繞城線西南角交匯處

占地：項目總占地面積12.39公頃

配套：生活商業(yè)，以及大型休閑廣場，健身娛樂設(shè)施配套完整，小區(qū)內(nèi)部池塘景觀

特色：資江相伴，全方面景觀環(huán)線，專屬休閑廣場。兩大公園環(huán)繞全景180度江景

布局：規(guī)劃以點、線、面相結(jié)合

的方式進行布局，總體形成“一心，一帶、一廊，三片區(qū)的空間格局自身條件優(yōu)越叁：SWOT分析優(yōu)勢（S）項目地處湖陽路與繞城線交匯處，南臨資江，北臨城市主干道湖陽路，西接邵西大道，東靠繞城線，地段優(yōu)勢得天獨厚；項目距賽雙清公園1000米，地塊規(guī)劃有湖陽廣場、玫瑰主題公園、資江風(fēng)光帶等市民休閑場所，并擁有稀缺的資江水景資源，可滿足城市居民親近自然、休閑游憩的需求，人文景觀資源豐富；項目緊鄰湖陽路這條新邵交通東西大動脈，西接邵坪高速新邵互通，東至蔡鍔大道，交通優(yōu)勢明顯；市場的稀缺性和唯一性，目前市場上沒有同類型、同檔次、同規(guī)模的綜合型江景項目。劣勢（W）缺乏居住氛圍城市配套缺少公園與道路都在建設(shè)當中，尚未全面實施，人氣不足地塊尚屬前期開發(fā)階段，市場陌生威脅（T）項目的主要威脅來自現(xiàn)階段將要上市的同質(zhì)物業(yè)對潛在客戶的分流。從市場空白點出發(fā)，打造城市引領(lǐng)性物業(yè)，差異化營銷，全面拔高形象，以運營者、領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)面向市場，著力打造小區(qū)品質(zhì)，即對外圍產(chǎn)品的營造，加強項目自身優(yōu)勢，突破現(xiàn)有價格體系，合理安排各種物業(yè)綜合比例，提高產(chǎn)品附加值，特別休閑廣場、資江風(fēng)光帶和玫瑰主題園等市民休閑場所的景觀塑造。機會（O）隨著新邵與邵陽市三區(qū)融城政策的提出，邵坪高速和新邵大道的建設(shè)，財興路與七秀路的實施，資江二橋與繞城線的拉通等，新邵縣城市骨架已逐步拉開，隨著城市化進程逐步推進，同時區(qū)位地位的變化必將帶來人口的增加，投資的增大，住房需求的旺盛，從而形成對高檔商住樓盤的具大需求。隨著資江風(fēng)光帶和玫瑰主題公園的修建、使用，必將為地塊高端商業(yè)樓盤的開發(fā)帶來稀缺性的資源優(yōu)勢；新邵縣目前沒有集購物、休閑、娛樂、餐飲、辦公、商業(yè)、住宅于一體的綜合型項目，而隨著城市的發(fā)展和市民生活水平的提高，傳統(tǒng)的項目開發(fā)已無法滿足市場需求，這為項目的開發(fā)和定位提供了有力的支撐，也為項目打造一個依山傍水的城市綜合體提供了良好的機會。肆：項目定位及功能根據(jù)市場和項目實際情況，產(chǎn)品定位思考如下：新邵處于高速發(fā)展的階段，市場需求高端酒店、公寓、購物中心和住宅的出現(xiàn)，項目所在地位置條件優(yōu)越，完全適合以高品質(zhì)的形象出現(xiàn)；本項目所在地景觀資源豐富，適合打造星級酒店和大型商業(yè)中心形象，利于獲取更高的營業(yè)收益，利于帶動餐飲、客房、會議、娛樂、康體等的整體經(jīng)營，創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益；高速發(fā)展的新邵吸引著大量知名開發(fā)商涌入。高檔住宅和大型居住區(qū)林立，城市別墅、花園洋房、景觀公寓隨處可見，濱河景觀帶的大尺度綠化、現(xiàn)代時尚的建筑群、生態(tài)化標準的基礎(chǔ)設(shè)施，造就一座布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的活力新城。定位思考1：城市新區(qū)、未來核心區(qū)域2：一線景觀、優(yōu)質(zhì)資源3：中等規(guī)模、中高密度

項目屬性：新區(qū)資源型中高端濱江物業(yè)小結(jié)：濱江新城必然是這個城市最真實的未來。讓世人銘記的濱水建筑，無不肩負著一座城市的理想與未來。全新的都市印象：自然、開闊，顛覆以往的所有誤解。屬于明天的第一縷陽光。城市之上的，時尚、活力、生機勃勃的城市人文……湖陽濱江新城，建立這個城市的自信心新邵縣首席濱江商業(yè)綜合體一個集酒店、購物、觀光、娛樂、休閑、餐飲、辦公、居家于一體的高端購物廣場產(chǎn)品定位?

以后現(xiàn)代建筑風(fēng)格，線條感與跳躍性建筑風(fēng)格，提升小高層及高層建筑高貴氣質(zhì)，體驗高瞻遠矚心懷?將時尚簡約環(huán)藝與歐式現(xiàn)代建筑相融合，形成與區(qū)域建筑的差異化?選擇一流的物業(yè)管理整個社區(qū)，彰顯品質(zhì)生活領(lǐng)地?以中價位，高品質(zhì)項目入市，展現(xiàn)物業(yè)的保值增值?注重產(chǎn)品細節(jié)處理和設(shè)計，用足南向大跨度優(yōu)勢，全力滿足室內(nèi)通透，展示大視野?鎖定新邵縣高段客戶群項目主題引領(lǐng)水墨人居理念，打造活性體驗社區(qū)生態(tài)江景社區(qū)新邵首席品質(zhì)代言樓盤規(guī)劃設(shè)計1、利用資江，規(guī)劃上引入江景資源，提高整個社區(qū)的檔次。2、臨近江景景觀優(yōu)勢最強區(qū)域設(shè)置大戶型景觀房，建筑錯落排布，保證江景景觀視野最大化。3、入口結(jié)合中央景觀及到達會所的路線，形成景觀通道，組團間通過廊道呼應(yīng)整體生態(tài)步道。4、社區(qū)完全人車分流。車行主入口層林包圍，營造生態(tài)氛圍，同時將活動交往空間和交通空間相隔離。5、提高園林綠化率，關(guān)注垂直綠化、遮陽、園林景觀，一步一景，予人柳暗花明，豁然開朗之感。建筑設(shè)計1、外立面風(fēng)格選用新古典主義風(fēng)格，色彩上，整體暖灰色，底部基座色系加深，增強穩(wěn)重感，上部色彩統(tǒng)一，營造大氣、穩(wěn)重感2、建筑單元間錯落扭轉(zhuǎn)布置，增強建筑天際線視覺感和建筑圍合感，保證地面景觀視野最大化3、建筑立面選用新古典主義風(fēng)格，注重“三橫三縱”空間層次、建筑對稱布置，縱深感強錯落扭轉(zhuǎn)布置新古典主義大氣、穩(wěn)重感建筑材料石材貼面真石漆鐵藝細節(jié)燈柱細節(jié)新古典主義建筑底部干掛石材+中部段優(yōu)質(zhì)真石漆1、每3層建筑南向設(shè)置空中花園，聯(lián)同外部生態(tài)綠色空間，形成立體景觀。2、建筑底層架空，選用木質(zhì)地板、種植紅綠相間植物，布置新古典陽傘亭，營造泛會所氛圍。4、臨近江景一側(cè)主臥或客廳位置選用八角窗設(shè)計，保證270°觀景視覺享受。5、會所采用石材、玻璃相間的材質(zhì)，以石材體現(xiàn)奢華，以玻璃襯托奢華的感覺。建筑細節(jié)底層架空結(jié)合歐式景觀營造泛會所八角窗景觀營造：1、全灌移植、硬質(zhì)鋪地低于20%，以樹木、鮮花為主、整個小區(qū)四季常綠、不同季節(jié)不同色彩2、通過主入口景觀、圍合空間（樓宇間節(jié)點小廣場）、開放空間（中央景觀），特別是主題水景等多重空間的組合，營造高低差、立體園林景觀，提供不同層次和具有不同趣味的交流空間3、雕塑、路燈、水景、景觀小品等建筑材料按照建筑本來的規(guī)則量身定制，與建筑融為一體，突顯品質(zhì)4、建議開闊中庭增加水景，如噴泉、跌水坡地等，作為景觀亮點，動靜結(jié)合，使景觀更為靈動社區(qū)景觀營造社區(qū)強識別性標識社區(qū)雕塑、景觀小品、內(nèi)部裝飾等用吉祥的動物做為標志，反復(fù)使用1、小區(qū)入口抬高1.5米，采用遞進式人行方案，歸家儀式空間，將世間喧器置于腳下，實現(xiàn)“脫穎”的必然2、宅間組團：開敞草坪結(jié)合多層次自然式樹叢，建筑隱于樹叢之間，大隱隱于市，小隱隱于野的意境3、強調(diào)明顯的區(qū)域種植特色，分別以春花、夏花、秋葉、聞果等主題營造季相色相明顯的區(qū)域特色。強調(diào)塔形樹種在宅間組團的運用，營造富于特色的林冠線。公共部位營造（小區(qū)入口）-0.31.51.5-4.5logo入口剖面入口正面入口平面公共部位營造（單元入口大堂）大堂挑空：雙大堂設(shè)計，挑空6米以上裝修風(fēng)格：新古典風(fēng)格的豪華裝修，星級酒店標準裝修材料：地面、封面大理石，頂部造型石膏頂，歐式吊燈入口處理：結(jié)合建筑風(fēng)格，以石材為主走道處理：大理石墻面結(jié)合壁紙功能設(shè)置：信報投遞箱，休息區(qū)，電梯廳等，同時配備大堂經(jīng)理或管家24小時接待服務(wù)作用：提升回家的心情，擁有休閑、會客、候車等多重功能公共部位營造（地下車庫）項目整體開挖，設(shè)置全地下車庫，達到徹底的人車分流；地下車庫層高凈高3米以上，同時注意與小區(qū)整體的和諧統(tǒng)一；將地下車庫“地面化”、“開敞化”、“精裝化”、“大堂化”；部分位置采用半封閉式，設(shè)置自然敞開式采光，結(jié)合景觀綠化處理；地下車庫作為公共客廳，通道及出入口大堂精裝修；車庫人行通道裝飾材質(zhì)與地上大堂一致，從車庫直接入戶也能享受唯美的歸家通道；附加值贈送通過步入式飄窗，可以使業(yè)主獲得更多的有效使用空間。其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，不做窗臺而與樓面平齊。相關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定：層高2.2米以下的空間不計入建筑面積，因此只要飄窗部分層高不超過2.2米，便可有效增加有效使用空間而不占用建筑面積。步入式飄窗的設(shè)計，給業(yè)主提供了額外增加的可利用空間，同時也使戶內(nèi)空間更明亮、舒適。方式一：運用步入式飄窗高度小于2.2米由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，我們可以通過做入戶花園和陽臺，增加住宅有效使用空間，同時改善住家環(huán)境，提高舒適度。入戶花園和大陽臺作為私人空間，增加了實際面積，提高舒適度。考慮到部分業(yè)主可能會將入戶花園封閉起來使用，在設(shè)計中應(yīng)考慮相應(yīng)的保溫措施，將墊層里面預(yù)先埋上地暖管，待業(yè)主入住以后接通供熱管線就能作為一個正常的房間使用。方式二：入戶花園和大陽臺由于露臺不計入建筑面積，我們可以通過贈送大露臺增大使用空間。在奇數(shù)層或偶數(shù)層將陽臺設(shè)計為不算面積的大露臺，贈送客戶。建議在高層設(shè)計中應(yīng)用。方式三：贈送大露臺90平米120平米140平米200平米300平米堅持從市場主流產(chǎn)品出發(fā)，又要突破現(xiàn)有高端市場“豪宅不豪”的現(xiàn)狀；抓取主流市場基礎(chǔ)端（150m2）和頂峰端（200m2），同時增加戶型尺度；戶型定位原則面積段定位2R:110~120m23R:140~180m24R:180~200m2少量200m2以上大戶型戶型面積段建議伍：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及定位Part1——產(chǎn)品組成大型商業(yè)配套

便捷的生活配套，現(xiàn)代生活的追求臨江商業(yè)街區(qū)，城市外空間無限延展商業(yè)布局考慮與城市的開放性與交融性，既形成不同私密組團空間，又最大化匯集人流，實現(xiàn)商業(yè)的價值項目會所“以人為本”始終是尊重消費者終結(jié)塑造開發(fā)企業(yè)市場品牌及口碑小高層及高層住宅現(xiàn)代時尚建筑，引領(lǐng)新邵建筑新概念高端休閑場所與沿江風(fēng)光帶沿江風(fēng)光帶延續(xù)

根據(jù)項目本身擁有的進行改造，防洪堤改造為新邵縣文化藝術(shù)墻，把新邵縣歷史進行闡述星級酒店提升項目整體品質(zhì)環(huán)藝及地下停車場

以現(xiàn)代歐式簡約精美的環(huán)藝與現(xiàn)代時尚建筑相匹配地面無車輛停放小區(qū)，體現(xiàn)文明現(xiàn)代化高層次社區(qū)引進星級物業(yè)管理

滿意的物業(yè)管理服務(wù)，才能體會高品質(zhì)生活高級濱江物業(yè)體系總結(jié)：精神理念硬件軟性服務(wù)規(guī)劃：整體資源價值最大化≥一線資源價值最