房地產(chǎn)知名企業(yè)寶龍地產(chǎn)“3+1”產(chǎn)品線介紹課件

寶龍3+1產(chǎn)品線介紹提升價值 打造品牌中國城市化的推進過程如此快速，以至于大多數(shù)城鎮(zhèn)對于現(xiàn)代城市生活的植入必須采取小步快跑、分步提升成長的模式。城市商業(yè)開發(fā)者必須針對各個階段和各種力量的不同需求，整合各種相關專業(yè)力量，平衡各方利益，導入適合特定消費水平的城市商業(yè)業(yè)態(tài)。前言行業(yè)情況寶龍的市場機會：

體現(xiàn)一個關于“成長”的過程，以中國城市(鎮(zhèn)）化進程為基礎，

并與中國城市共同成長中國城市化進程，以及其獨有的發(fā)展特點寶龍成長基礎：對寶龍的意義什么是中國的城市化進程：大規(guī)?？焖俜蛛A段多樣性爭時間分階段對寶龍品牌戰(zhàn)略的意義：與中國城市化進程相匹配我們并非站在城市化進程的始末，而是在過程中寶龍的存在意義與中國城市化進程一起“成長”密不可分：我們不僅僅是簡單復制城市，而是針對各個城鎮(zhèn)各個階段的特點、采用富有創(chuàng)意的方法，解決無數(shù)特殊的問題，從而使中國快速的城市化過程增加了新的精彩可能。所以，寶龍是推動中國城市商業(yè)進步的力量，是與相關各方分享中國城市成長精彩的城市綜合體運營商。寶龍的城市進入目標——二三線城市即城鎮(zhèn)化發(fā)展勢頭最強勁的城市群體我國城鎮(zhèn)劃分級別指數(shù)：城市級別城鎮(zhèn)居民年均可支配收入城鎮(zhèn)人口數(shù)量目標城市數(shù)量一級 34000元 500萬以上或經(jīng)濟發(fā)達、消費水平較高省會城市或大城市 4二級 32000元 300萬以上或經(jīng)濟發(fā)達、消費水平較高大中城市或一般省會城市 8三級 30000元 100萬以上或經(jīng)濟較發(fā)達、消費水平較高的中小城市 32四級 28000元 30~100萬著名經(jīng)濟城市、重要交通樞紐城市、重點旅游城市

102五級24000元6～12萬縣級國家機關所在地206六級20000元以下3~5萬城鎮(zhèn)范疇、農(nóng)村集鎮(zhèn)2036分類研究指標體系總量指標密度指標屬性指標GDP人均GDP產(chǎn)業(yè)特征消費品零售總額人均消費品零售總額消費特征人口地均GDP城鎮(zhèn)化水平面積地均消費品零售總額相關規(guī)劃寶龍城市綜合體品牌——標準模塊和業(yè)態(tài)組合購物中心產(chǎn)業(yè)交易市場城鎮(zhèn)賣場酒店公寓寫字樓/soho娛樂中心八大標準模塊特色旅游文化設施以上八種業(yè)態(tài)模塊可根據(jù)項目所在城鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點、特色農(nóng)產(chǎn)品、居民消費特征等指標體系進行選擇和自由組合。為更好地服務于中國的城鎮(zhèn)化進程，寶龍把企業(yè)的角色從單純的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市綜合體運營商成熟：2006-未來全業(yè)態(tài)覆蓋模式功能購物、旅游、餐飲、休閑、游樂、娛樂、商務、文化業(yè)態(tài)賣場、風情餐飲、百貨、休閑中心、酒吧、品牌店、影城、運動中心、娛樂、數(shù)碼、家居、家電…發(fā)展：2003-2005購物中心模式功能購物、休閑、餐飲業(yè)態(tài)賣場、風情餐飲街、酒樓、百貨商場起步：1997-2001單一功能模式功能酒店、餐飲業(yè)態(tài)五星級酒店、酒樓也正是基于此角色轉(zhuǎn)變，寶龍的商業(yè)模式從起步的單一的酒店服務功能，經(jīng)歷了購物中心模式，發(fā)展到如今全業(yè)態(tài)巨型商業(yè)航母模式核心 補充商業(yè) 住宅 辦公或其他（60-70%） （30-40%） （少量）購物中心、游樂 風情商街、步行場、賣場、酒店

街、住宅底商

公寓、別墅 辦公、酒店式公寓（60-70%） （30-40%） （100%） （100%）次核心而其中的代表品牌就是寶龍城市廣場，它的業(yè)態(tài)組合及結(jié)構(gòu)如下：產(chǎn)品篇寶龍商業(yè)3+1產(chǎn)品線休閑步行街城市級購物中心區(qū)域級購物中心社區(qū)級購物中心產(chǎn)品規(guī)劃現(xiàn)代時尚動線清晰流暢環(huán)境優(yōu)美舒適開發(fā)選址要求經(jīng)濟發(fā)達三線城市人口規(guī)模100萬以城市核心商圈?上 ??寶龍城市級購物中心商業(yè)定位時尚、家庭一站式12萬-15萬平米全業(yè)態(tài)、全品類發(fā)展規(guī)劃核心成品5年內(nèi)新增10個產(chǎn)品規(guī)劃潮流動感動線活潑環(huán)境高檔優(yōu)雅開發(fā)選址要求二線城市城市副中心???寶龍區(qū)域級購物中心商業(yè)定位潮流時尚購物中心8-10萬平米中高檔服飾餐飲娛樂發(fā)展規(guī)劃高端物業(yè)提升檔次5年內(nèi)新增5個產(chǎn)品規(guī)劃簡介明快動線順暢環(huán)境大方開發(fā)選址要求一線城市衛(wèi)星城人口增長迅速???寶龍社區(qū)級購物中心商業(yè)定位社區(qū)家庭生活6萬超市為主加生活配套發(fā)展規(guī)劃進駐一線城市的前站5年內(nèi)新增5產(chǎn)品規(guī)劃特色突出建筑優(yōu)美形成景點開發(fā)選址要求擁有景觀資源擁有文化資源擁有歷史資源??色寶龍休閑步行街商業(yè)定位特色風情休閑步行街餐飲為主融入各種特資源發(fā)展規(guī)劃結(jié)合當?shù)刭Y源及寶龍?zhí)厣?年內(nèi)打造10條產(chǎn)品線標準6萬MALL（社區(qū)級配套）10萬MALL(區(qū)域級）12萬MALL（城市家庭生活+時尚）產(chǎn)品線標準：2016-8-13選址策略6萬MALL定位為社區(qū)級配套，選址一二線城市郊區(qū)城鎮(zhèn)或大型集中居住區(qū)一級 34000元 500萬以上或經(jīng)濟發(fā)達、消費水平較高省會城市或大城市

4二級 32000元 300萬以上或經(jīng)濟發(fā)達、消費水平較高大中城市或一般省會城市

8城市級別城鎮(zhèn)居民年均可支配收入城鎮(zhèn)人口數(shù)量目標城市數(shù)量三級30000元100萬以上或經(jīng)濟較發(fā)達、消費水平較高的中小城市32四級28000元30~100萬著名經(jīng)濟城市、重要交通樞紐城市、重點旅游城市102五級24000元6～12萬縣級國家機關所在地206六級20000元以下3~5萬城鎮(zhèn)范疇、農(nóng)村集鎮(zhèn)2036選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合2016-8-13選址策略非區(qū)域核心商業(yè)區(qū)，靠近大型成熟購物中心，一級輻射范圍內(nèi)常住人口10萬人以上，以本地居民及外來務工人員為主，城鎮(zhèn)居民人均年均可支配收入32000元以上。臨近地鐵，地鐵上蓋最佳。選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合非區(qū)域核心商業(yè)非區(qū)域核心商業(yè)區(qū)靠近大型成熟購物中開發(fā)常住人口10萬輻射范圍內(nèi)常住人10萬人以上，以本地民及外來務工人員為臨近地鐵臨近地鐵，地鐵上蓋最不臨近鐵路、河流、湖、山地，四至道路非高架其他快速交通干道人口 ?居 支主6萬MALL（社區(qū)級配套）區(qū)， ?心 佳?泊或均可支配收入3.2w城鎮(zhèn)居民人均年均可配收入30000元以上2016-8-13產(chǎn)品形態(tài)購物中心體量6萬方，地下一層（停車場），地上三層，單層面積2萬方。超市位于1F+2F。地鐵上蓋項目地下兩層，超市位于地下一層。選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合產(chǎn)品形態(tài)體量主力店位置6萬MALL（社區(qū)級配套）購物中心體量6萬方，地下一層（停車場），地上四層，單層面積1.5萬方。超市位于1F+2F地鐵上蓋項目地下兩層，超市位于B1

層2016-8-13業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合：6萬MALL（社區(qū)級配套）超市2000033.33%55.83%百貨0.00%兒童30005.00%零售小店1050017.50%快時尚0.00%餐飲1200020.00%20.00%大型餐飲影院45007.50%15.83%電玩20003.33%KTV30005.00%服務配套50008.33%8.33%60000100.00%選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合2016-8-13業(yè)態(tài)組合6萬MALL（社區(qū)級配套）業(yè)態(tài)面積占比類別占比（%）（類別/業(yè)態(tài)）類別面積（m2）超市200002000033.33%38.33%超市20000百貨0——0.00%百貨————兒童300030005.00%兒童3000零售小店（服裝）10500300017.50%17.50%男裝30.00%30004500女裝45.00%45003000運動休閑25.00%3000快時尚0——0.00%——————餐飲12000160020.00%20.00%中式正餐（包括中式烤肉，400—1000平）800700中式快餐（200—400平）3501200西式快餐（除中式快餐以外150-400平）400400西餐(包括東南亞系列300—1000平）400800-1200火鍋（包括大鍋，小鍋200-600平）200-600400-500時尚餐飲（茶餐廳等300-500平）400-500300地方小吃（100-200平）300300日本料理（包括日式燒烤200-500平）300500韓國料理（包括韓式燒烤200-500平）500美食廣場（1500-2500）200咖啡（50—200平）20050-100冰激凌（30—100平）50-100200面包（60—200平）200100-120甜點（港式，臺式50—150）100-12050水吧（20—50平）50其他（20—200）大型餐飲00.00%大型餐飲影院450045007.50%15.83%影院4500電玩200020003.33%電玩2000KTV300030005.00%KTV3000服務配套50006008.33%8.33%鞋類箱包內(nèi)衣12.00%600600珠寶飾品12.00%6001300美容護理26.00%13001500教育30.00%1500

21000生活百貨20.00%1000TOTAL60000100.00%選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合016-8-13品牌級次選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合2016-8-136萬MALL（社區(qū)級配套）品牌級次一級店二級店A50%30%B30%40%C20%30%注:不含主力店6萬MALL（社區(qū)級配套）10萬MALL(區(qū)域級）12萬MALL（城市家庭生活+時尚）產(chǎn)品線標準：2016-8-13二級 32000元 300萬以上或經(jīng)濟發(fā)達、消費水平較高大中城市或一般省會城市 8三級 30000元 100萬以上或經(jīng)濟較發(fā)達、消費水平較高的中小城市 32四級 28000元 30~100萬著名經(jīng)濟城市、重要交通樞紐城市、重點旅游城市

102城市級別城鎮(zhèn)居民年均可支配收入城鎮(zhèn)人口數(shù)量目標城市數(shù)量一級34000元500萬以上或經(jīng)濟發(fā)達、消費水平較高省會城市或大城市4五級24000元6～12萬縣級國家機關所在地206六級20000元以下3~5萬城鎮(zhèn)范疇、農(nóng)村集鎮(zhèn)2036選址策略10萬MALL定位為區(qū)域級時尚購物中心，選址二、三四線城市新商圈核心選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合2016-8-13選址策略區(qū)域內(nèi)尚無大型購物中心，以百貨及賣場為主，一級輻射范圍內(nèi)常住人口30萬人以上，以本地居民及外來務工人員為主，城鎮(zhèn)居民人均年均可支配收入28000元以上。兩條城市級交通干道交匯處，公交輻射區(qū)域內(nèi)的主要居住區(qū)。選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合商業(yè)處百貨、賣場區(qū)域內(nèi)尚無大型購中心，以百貨及賣場主，區(qū)域商業(yè)處于向物中心升級的階段開發(fā)常住人口15萬輻射范圍內(nèi)常住人15萬人以上，以本地民及外來務工人員為臨近一條主干道兩條城市級交通干道交處，公交輻射區(qū)域內(nèi)的主居住區(qū)。不臨近鐵路、河流、湖、山地，四至道路非高架或其他快速交通干道人口 ?居 支主10萬MALL（區(qū)域級時尚）階段?物 匯為 要購 ?泊均可支配收入2.8w城鎮(zhèn)居民人均年均可配收入28000元以上2016-8-13產(chǎn)品形態(tài)購物中心體量10萬方，地下一層（停車場），地上三層局部四層，單層面積2.8萬方。超市位于1F+2F，百貨位于1F+2F+3F。選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合產(chǎn)品形態(tài)體量主力店位置10萬MALL（區(qū)域級時尚）購物中心體量10萬方，地下一層（停車場），地上三層局部四層，單層面積2.8萬方。超市位于1F+2F百貨位于1F+2F+3F2016-8-13業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合(

有百貨

)10萬MALL(區(qū)域級時尚）超市2000020.00%67.00%百貨3000030.00%電器/家居30003.00%零售小店90009.00%快時尚50005.00%餐飲1350013.50%18.50%大型餐飲50005.00%影院50005.00%11.50%電玩30003.00%KTV35003.50%服務配套30003.00%3.00%100000100.00%選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合2016-8-13業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合(

無百貨

)10萬MALL(區(qū)域級時尚）超市2000020.00%51.00%集合店40004.00%電器/家居30003.00%零售小店1600016.00%快時尚80008.00%餐飲2100021.00%30.00%大型餐飲90009.00%影院50005.00%11.50%電玩30003.00%KTV35003.50%服務配套75007.50%7.50%100000100.00%選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合2016-8-13業(yè)態(tài)組合選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合10萬MALL（區(qū)域級配套）占比（%）（類別/業(yè)態(tài)）53.00%類別超市類別面積 商戶數(shù)（m2） （家）18000 1業(yè)態(tài) 面積 占比超市

20000

20000

20.00%百貨 30000 30000電器30.00%3000 3000 3.00%百貨電器3000030001114.00%30009000 4000 9.00%男裝女裝33.33%44.45%30004000122222.22%14零售小店（服裝） 2000快時尚 5000 5000 5.00%運動休閑快時尚20005000中式正餐（包括中式烤肉，400—1000平）1500115002000-2400600-8003中式快餐（200—400平）西式快餐（除中式快餐以外150-400700平）35021600西餐(包括東南亞系列300—1000平）4004800火鍋（包括大鍋，小鍋200-600平）40023000-4000時尚餐飲（茶餐廳等300-500平）600-20002餐飲13500800-100013.50%18.50%地方小吃（100-200平）400-5002300日本料理（包括日式燒烤200-500平）3001600韓國料理（包括韓式燒烤200-500平）3002500美食廣場（1500-2500）5001咖啡（50—200平）200冰激凌（30—100平）2001100-200面包（60—200平）50-1002200甜點（港式，臺式50—150）2001100-120水吧（20—50平）100-120150其他（20—200）501大型餐飲500050005.00%大型餐飲5000影院500050005.00%5000電玩300030003.00%11.50%3000KTV350035003.50%3500350鞋類箱包內(nèi)衣11.67%3505350珠寶飾品11.67%350 20164-8服務配套30008003.00%3.00%美容護理26.67%80031000童玩33.33%100010-1310萬MALL（區(qū)域級）品牌級次一級店二級店A50%30%B40%50%C10%20%注:不含主力店品牌級次選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合6萬MALL（社區(qū)級配套）10萬MALL(區(qū)域級）12萬MALL（城市家庭生活+時尚）產(chǎn)品線標準：2016-8-13三級 30000元 100萬以上或經(jīng)濟較發(fā)達、消費水平較高的中小城市 32四級 28000元 30~100萬著名經(jīng)濟城市、重要交通樞紐城市、重點旅游城市

102五級 24000元 6～12萬縣級國家機關所在地

206城市級別城鎮(zhèn)居民年均可支配收入城鎮(zhèn)人口數(shù)量目標城市數(shù)量一級34000元500萬以上或經(jīng)濟發(fā)達、消費水平較高省會城市或大城市4二級32000元300萬以上或經(jīng)濟發(fā)達、消費水平較高大中城市或一般省會城市8六級20000元以下3~5萬城鎮(zhèn)范疇、農(nóng)村集鎮(zhèn)2036選址策略12萬MALL定位為城市家庭生活+時尚購物中心，選址三四線城市核心區(qū)或者經(jīng)濟發(fā)達有產(chǎn)業(yè)支撐的縣級市選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合2016-8-13選址策略城市中尚無大型購物中心，以百貨及賣場為主，一級輻射范圍內(nèi)常住人口50萬人以上。城鎮(zhèn)居民人均年均可支配收入24000元以上。兩條城市級交通干道交匯處，公交輻射主要居住區(qū)。選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合商業(yè)處百貨、賣場城市中尚無大型購中心，以百貨及賣場主，城市商業(yè)處于向物中心升級的階段開發(fā)常住人口20萬輻射范圍內(nèi)常住人20萬人以上臨近一條主干道兩條城市級交通干道交處，公交輻射主要居住區(qū)不臨近鐵路、河流、湖、山地，四至道路非高架其他快速交通干道人口 ?支12萬MALL（城市家庭生活+階段 時尚）物 ?為 匯購 ?泊或均可支配收入2.4w城鎮(zhèn)居民人均年均可配收入24000元以上2016-8-13產(chǎn)品形態(tài)購物中心體量12萬方，地下一層（停車場），地上三層局部四層，單層面積3.5萬方。超市位于1F+2F，百貨位于1F+2F+3F。選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合產(chǎn)品形態(tài)體量主力店位置12萬MALL（城市家庭生活+時尚）購物中心體量12萬方，地下一層（停車場），地上三層局部四層，單層面積3.5萬方。超市位于1F+2F百貨位于1F+2F+3F2016-8-13業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合(

有百貨

)

：12萬MALL（城市家庭生活+時尚）超市2000016.67%65.00%百貨4000033.33%電器/家居30002.50%零售小店100008.33%快時尚50004.17%餐飲1950016.25%22.08%大型餐飲70005.83%影院50004.17%9.58%電玩30002.50%KTV35002.92%服務配套40003.33%3.33%120000100.00%選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合2016-8-13業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合(

無百貨

)選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合2016-8-1312萬MALL（城市家庭生活+時尚）超市2000016.67%51.67%集合店70005.83%電器/家居30002.50%零售小店2200018.33%快時尚100008.33%餐飲2700022.50%30.83%大型餐飲100008.33%影院50004.17%9.58%電玩30002.50%KTV35002.92%服務配套95007.92%7.92%120000100.00%業(yè)態(tài)組合選址策略產(chǎn)品形態(tài)業(yè)態(tài)組合12萬MALL（城市家庭生活+時尚）業(yè)態(tài)面積占比類別占比（%）（類別/業(yè)態(tài)）類別面積 商戶數(shù)（m2） （家）超市200002000016.67%超市200001百貨400004000033.33%52.50%百貨400001電器300030002.50%電器300013000男裝30.00%300012零售小店（服裝）1000045008.33%12.50%女裝45.00%4500222500運動休閑25.00%250014快時尚500050004.17%快時尚5000餐飲

1950016.25%22.08%32001050中式正餐（包括中式烤肉，400—1000平）中式快餐（200—400平）80035043西式快餐（除中式快餐以外150-40016001200800-1200800-10003006005002000400100-200400200-250100大型餐飲7000

7000

5.83%平）4004西餐(包括東南亞系列300—1000平）4003火鍋（包括大鍋，小鍋200-600平）200-6002時尚餐飲（茶餐廳等300-500平）400-5002地方小吃（100-200平）3001日本料理（包括日式燒烤200-500平）3002韓國料理（包括韓式燒烤200-500平）5001美食廣場（1500-2500）20001咖啡（50—200平）2002冰激凌（30—100平）50-1002面包（60—200平）2002甜點（港式，臺式50—150）100-1202水吧（20—50平）502其他（20—200）大型餐飲30002影院 500050004.17% 影院5000電玩 300030002.50% 9.58% 電玩3000KTV 350035002.92%

KTV3500400鞋類箱包內(nèi)衣10.00%4006400珠寶飾品10.00%4005服務配套 40008003.33% 3.33% 美容護理20.00%80031500童玩37.50%1500115