微觀市場經(jīng)濟(jì)管理與財務(wù)知識分析政策

第十一章市場失靈與微觀經(jīng)濟(jì)政策經(jīng)濟(jì)學(xué)原理市場失靈有哪幾種情況？12市場失靈(marketfailure)——指由于完全競爭市場以及一系列理想化假定條件并不現(xiàn)實，市場機(jī)制在很多場合不能正常發(fā)揮作用，導(dǎo)致資源配置缺乏效率，不能到達(dá)帕累托最優(yōu)狀態(tài)的情形。3邊際社會收益是否等于邊際社會本錢帕累托最優(yōu)：任何改變都不可能使至少一個人的狀況變好而又不使任何人的狀況變壞的資源配置狀態(tài)。又稱為帕累托最優(yōu)效率。帕累托改進(jìn)：是指一種變化，在沒有使任何人境況變壞的前提下，使得至少一個人的境況變得更好。4當(dāng)火車駛過農(nóng)田的時候20世紀(jì)初的一天，列車在綠草如茵的英格蘭大地上奔馳。車上坐著英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家庇古。他邊欣賞風(fēng)光，邊對同伴說：列車在田間經(jīng)過，機(jī)車噴出的火花〔當(dāng)時是蒸汽機(jī)車〕飛到麥穗上，給農(nóng)民造成了損失，但鐵路公司并不用向農(nóng)民賠償。這正是市場經(jīng)濟(jì)的無能為力之處，稱為“市場失靈〞。將近70年后，1971年，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格勒和阿爾欽同游日本。在高速列車(這時已是電氣機(jī)車)上他們想起了庇古當(dāng)年的感慨，就問列車員，鐵路附近的農(nóng)田是否受到列車的損害而減產(chǎn)。列車員說，恰恰相反，飛速駛過的列車把吃稻谷的飛鳥嚇走了，農(nóng)民反而收益。當(dāng)然鐵路公司也不能向農(nóng)民收“趕鳥費〞。這同樣是市場經(jīng)濟(jì)無能為力的，也稱為“市場失靈〞。5同樣一件事情在不同的時代與地點結(jié)果不同。兩代經(jīng)濟(jì)學(xué)家的感慨也不同。但從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，火車通過農(nóng)田無論結(jié)果如何，其實說明了同一件事：不管外部經(jīng)濟(jì)或不經(jīng)濟(jì)，從社會的角度看都會導(dǎo)致資源配置的錯誤，即造成市場失靈。導(dǎo)致市場失靈的原因一般是：壟斷、外部性、公共物品和信息不完全。67本章主要內(nèi)容：§1壟斷§2外部性§3公共物品§4非對稱信息§5政府失靈論8第一節(jié)壟斷壟斷與低效率尋租理論政府對壟斷的限制9一、壟斷與低效率

OPmDPQAC=MCQmQ*P*1．效率低下〔P>MC〕2．社會缺乏公平(存在壟斷利潤)3．尋租MRabc純損10二、尋租理論尋租活動：指為獲得和維持壟斷地位從而得到壟斷利潤〔壟斷租金〕的非生產(chǎn)性尋利活動。尋租的代價：不會超過壟斷地位可能帶來的好處。但由于爭奪壟斷地位的競爭十分劇烈，尋租代價常要接近于甚至等于全部壟斷利潤。11尋租案例：康賽集團(tuán)的前身是湖北省黃石市服裝廠，T恤衫?中山裝是該廠當(dāng)年質(zhì)量過硬的名牌產(chǎn)品?當(dāng)時公司開展勢頭很好，總經(jīng)理?黨委書記的共同看法那么是：企業(yè)只有上市才能圈到大量的錢，因此只要能拿來批文，可以不惜血本公關(guān)?于是公司負(fù)責(zé)人從黃石市?湖北省到國家主管部委?證監(jiān)會，以購送內(nèi)部職工股的手段進(jìn)行“資本營運〞?12如此炮制，本來不夠上市條件的康賽公司由于不斷公關(guān)，一路綠燈，終于在北京拿到了上市批文?據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，在康賽集團(tuán)股票案中，受牽連的除了兩名部級干部外,還有黃石市委原書記陳家杰(違規(guī)購置康賽原始股5萬股,獲利35萬元)?黃石建行原行長王建華(為康賽籌資托市受賄50萬元)等一大批地方官員?13醫(yī)藥業(yè)的尋租行為據(jù)估計，我國財政收入平均年遞增10％，而公費勞保醫(yī)療支出卻平均年增23％。1992年醫(yī)療費支出約為400億元，有人估計其中存在的租金至少有20億元。另一項更為大膽的測算是，全國醫(yī)療單位每年獲取的藥品回扣讓利即達(dá)70億元，其中大局部當(dāng)屬從租金轉(zhuǎn)化而來，其中也包括正常的沖減購進(jìn)本錢的折扣。一瓶乳酸環(huán)丙沙星，藥廠的出廠價僅3.40元，在濟(jì)南各醫(yī)院，最低價已達(dá)13.30元，最高價為68元，中間價那么為20—50元，其中的差價已非正常的經(jīng)營利潤所能解釋，很大比例應(yīng)視為租金。14三、政府對壟斷的限制1．管制價格管制：本錢加成定價、收益比率定價、最高限價要求企業(yè)按照普遍效勞的原那么進(jìn)行交叉補(bǔ)貼。進(jìn)入管制：實行經(jīng)營許可證制度。15對壟斷的管制：遞增本錢16對壟斷的管制：遞減本錢172．實施托拉斯法例如美國：?謝爾曼法?(1890)?克萊頓法?(1914)?聯(lián)邦貿(mào)易委員會法?(1914)?羅賓遜－帕特曼法?(1936)?惠特－李法?(1938)?塞勒－凱弗維爾法?(1950)3．國有化18我國公用事業(yè)取消壟斷勢在必行對一些壟斷性公用事業(yè)領(lǐng)域如民航、電信、鐵路取消壟斷的改革勢在必行：要實行政企分開。要打破“一花獨放〞的壟斷局面。還必須處理好各種利益關(guān)系。1920第二節(jié)外部性外部性及其分類外部性對資源配置的影響解決外部性的對策科斯定理21一、外部性及其分類外部性：是指生產(chǎn)者或消費者在自己的活動中，并非出于自愿帶給了與之無關(guān)的他人一種有利影響或不利影響，而這種有利影響帶來的利益〔收益〕或有害的影響帶來的損失〔本錢〕都不是消費者或生產(chǎn)者本人所獲得或承擔(dān)的。亦稱外部效應(yīng)或溢出效應(yīng)。22私人收益<社會收益私人本錢>社會本錢外部經(jīng)濟(jì)(正外部性)外部不經(jīng)濟(jì)(負(fù)外部性)私人收益>社會收益私人本錢<社會本錢生產(chǎn)、消費吸煙、半夜放搖滾樂、放牧-莊稼、污水-漁場、廢氣。植樹、種花、遵守交通規(guī)那么養(yǎng)蜂－果園、根底研究。23二、外部性對資源配置的影響外部性造成完全競爭條件下的資源配置偏離帕累托最優(yōu)狀態(tài)。一般而言，外部經(jīng)濟(jì)時，私人活動的水平常常要低于社會所要求的最優(yōu)水平；外部不經(jīng)濟(jì)時，私人活動的水平常常要高于社會所要求的最優(yōu)水平。當(dāng)存在外部經(jīng)濟(jì)效果時，完全競爭的市場不能保證個人追求自身利益最大化的行為，同時能夠使社會福利趨于最大化。24生產(chǎn)的外部不經(jīng)濟(jì)圖示：25外部性的來源：1．產(chǎn)權(quán)不明確。產(chǎn)權(quán)是對一定資源、物品的所有、使用、處置等權(quán)利。

新鮮空氣的產(chǎn)權(quán)？河水的產(chǎn)權(quán)？2．交易本錢。協(xié)調(diào)本錢：免費搭車傾向談判本錢、執(zhí)行本錢等3．市場力量。企業(yè)VS分散的受害者沒有明晰的私人產(chǎn)權(quán)就沒有相應(yīng)的市場。26三、解決外部性的對策1．稅收和補(bǔ)貼〔庇古稅〕〔1920?福利經(jīng)濟(jì)學(xué)?〕企業(yè)合并〔內(nèi)部化〕明確產(chǎn)權(quán)〔科斯定理〕私人本錢＝社會本錢私人收益＝社會收益根本思路27為什么對汽油征高稅？在許多國家，汽油是經(jīng)濟(jì)中收稅最重的物品。為什么？一個可能的答案是，汽油稅是一種旨在糾正與開車相關(guān)的三種負(fù)外部性(擁擠、車禍、污染)的庇古稅。因此，汽油稅并不像大多數(shù)稅收那樣引起無謂損失，而是實際上使經(jīng)濟(jì)運行得更好。汽油稅意味著較少的交通擁擠、更平安的道路和更清潔的環(huán)境。28一個電腦編程人員游說說：反對對軟件進(jìn)行版權(quán)保護(hù)。他的觀點是：每個人都會從為個人電腦編寫的創(chuàng)新程序中獲益，與各式各樣的電腦程序的接觸甚至?xí)奈枘贻p的編程人員編出更多的創(chuàng)新程序?？紤]到由于他的建議而可能得到的邊際社會收益，你同意該編程人員的主張嗎？即問即答29不同意。電腦編寫的創(chuàng)新程序是一種科學(xué)技術(shù)研究中的創(chuàng)新性成果。這種研究成果的取得要消耗大量精力與資金。但研究帶來的創(chuàng)新常常難以得到保護(hù)，很容易為別人獲得并使用和獲益，這就是研究與開發(fā)中正的外部性。人們從電腦編程創(chuàng)新中獲得的私人收益小于社會收益。如果該創(chuàng)新設(shè)計能申請專利保護(hù)，那么創(chuàng)新者可通過生產(chǎn)和銷售新產(chǎn)品獲得大量利潤，使私人利益接近社會利益，有效鼓勵人們從事創(chuàng)新活動。如果沒有專利保護(hù)，人們創(chuàng)新積極性會受到很大打擊。因此，反對對軟件進(jìn)行版權(quán)保護(hù)的主張不可取。30四、科斯定理科斯定理：只要產(chǎn)權(quán)明確，并且其交易本錢為零或者很小，那么無論在開始時將財產(chǎn)權(quán)賦予誰，市場均衡的最終結(jié)果都是有效率的?？扑苟ɡ磉M(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了“看不見的手〞理論。31科斯定理是如何發(fā)揮作用的？假定張三養(yǎng)了一條狗。狗的狂叫影響了鄰居李四。張三從養(yǎng)狗中得到了收益，但這條狗給李四帶來了負(fù)外部性。私人解決這一問題有兩種方案：第一，假設(shè)張三從養(yǎng)狗中得到收益500元，而李四由于狗的狂叫承擔(dān)了800元的本錢，李四可支付給張三600元使張三放棄養(yǎng)狗。這一結(jié)果使雙方的狀況都比以前好，是有效率的。其交易本錢為零或者很小，那么無論在開始時將財產(chǎn)權(quán)賦予誰，市場均衡的最終結(jié)果都是有效率的。32第二，假設(shè)張三從養(yǎng)狗中得到收益1000元，李四承擔(dān)本錢800元，張三不會接受任何低于1000元的價格，而李四也不會支付任何高于800元的價格，所以，張三繼續(xù)養(yǎng)狗，李四繼續(xù)承受負(fù)外部性。就社會來說，這種結(jié)果也是有效的。當(dāng)然，李四在法律上有權(quán)要求和平與安寧，張三可以向李四付錢，讓李四同意他養(yǎng)狗。不管最初的權(quán)利如何，張三和李四都可以到達(dá)有效率的結(jié)果。科斯定理說明，私人經(jīng)濟(jì)主體可以解決他們之間的外部性問題。無論最初的權(quán)利如何分配，有關(guān)各方總可以達(dá)成一種協(xié)議，在這種協(xié)議中，每個人的狀況都可以變好，而且，結(jié)果是有效率的。33科斯定理實際運用中的難題：資源的財產(chǎn)權(quán)是否總是能夠明確地加以規(guī)定？已經(jīng)明確的財產(chǎn)權(quán)是否總是能夠轉(zhuǎn)讓？明確的財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓是否總能實現(xiàn)資源的最優(yōu)配置？3435第三節(jié)公共物品(publicgoods)私人物品與公共物品公共物品的有效產(chǎn)量搭便車和市場失靈36一、私人物品與公共物品私人物品：是由個人消費的物品。其特征是消費的排他性與競爭性。排他性：對商品支付價格的人才能消費，其他人那么不能。競爭性：如果某人已消費了某種商品，其他人就無法再消費了。市場機(jī)制只有對私人物品才有效率。37公共物品：既無競爭性又無排他性的物品?；蛘哒f是把它提供給新增加一個人的邊際本錢是嚴(yán)格為零的，而且要阻止人們得到它又是不可能的物品。如國防、路燈。公共資源：有競爭性但無排他性的物品。如海魚。準(zhǔn)公共物品：有排他性而無競爭性的物品?？烧f存在這種物品的自然壟斷。如消防。準(zhǔn)公共物品具有擁擠性，即當(dāng)消費者的數(shù)目增加到一定程度時，超過擁擠點，本錢會增加。因此準(zhǔn)公共物品通過收取一定的費用來實現(xiàn)。38私人物品衣服、蛋糕擁擠的收費道路準(zhǔn)公共物品上網(wǎng)、有線電視、不擁擠的收費道路公共資源海洋的魚、環(huán)境擁擠的不收費的道路公共物品國防、知識、基礎(chǔ)研究、不擁擠的不收費道路非排他性非競爭性競爭性排他性39案例：經(jīng)濟(jì)學(xué)家話燈塔經(jīng)濟(jì)學(xué)家對燈塔一直情有獨鐘。19世紀(jì)英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家穆勒指出，雖然海中的船只可以從燈塔的指引而得益，但假設(shè)要向他們收取費用，就辦不到。除非政府用強(qiáng)迫抽稅的方法，否那么燈塔就會無利可圖，以致無人建造。稍后另一位英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家西奇威克開展了穆勒的觀點，認(rèn)為在像燈塔這種情況下，以市場收費來鼓勵提供效勞的觀點大錯特錯，因為這些效勞為社會需要而又無法收費。20世紀(jì)劍橋?qū)W派代表庇古那么以燈塔說明了市場失靈。薩繆爾森也有類似的觀點。1974年，羅納德·科斯認(rèn)為燈塔可作為準(zhǔn)公共物品對待，在相關(guān)船只經(jīng)過的碼頭收燈塔效勞費。40案例：公地的悲劇一個鄉(xiāng)村有一塊公地，村民在這塊公地上放牧奶?！，F(xiàn)在的問題是：在這塊公地上放牧的最優(yōu)奶牛數(shù)量是多少？實際放牧的奶牛數(shù)量又是多少？由于這塊公地沒有明確的所有權(quán)，如果每一個村民都能夠毫無限制地使用公地，那么實際放牧的奶牛數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過它的最優(yōu)水平。后果是使公地將由于長期的過度放牧而日益衰落。41二、公共物品的有效數(shù)量私人物品的市場需求曲線是個人需求曲線的水平加總。私人物品的最優(yōu)數(shù)量是每個消費者的MR=MC。公共物品的市場需求曲線是個人需求曲線的垂直加總。公共物品的最優(yōu)數(shù)量是每個消費者的邊際利益之和與邊際本錢相等。42(a)私人物品OQPD1D2D0Q1Q2Q0P0Q0=Q1+Q2OQPD1D2D0Q0P0P0=P1+P2SP2P1EE(b)公共物品43三、“搭便車〞和市場失靈搭便車：即免費乘車，指不花錢而進(jìn)行享受。公共物品無法得到市場需求曲線，另外無法防止“搭便車〞，因而造成市場失靈。公共物品的資源配置只好依靠政府進(jìn)行干預(yù)和管理。44政府提供公共物品的決策方法是本錢－收益分析法。如果政府確信總利益大于本錢，它就可以提供公共物品，并用稅收為它支付，這可以使每個人的狀況變好。準(zhǔn)公共產(chǎn)品可以通過設(shè)立排他裝置轉(zhuǎn)化為私人產(chǎn)品再通過市場機(jī)制來運行。4546第四節(jié)非對稱信息非對稱信息逆向選擇道德風(fēng)險委托－代理問題47一、非對稱信息信息不完全：是指經(jīng)濟(jì)活動的主體不能充分了解所需要的一切信息。不對稱信息：是指市場上買賣雙方了解和所掌握的信息不一樣多。一方掌握的信息多些，一方掌握的信息少些。認(rèn)識能力有限掌握信息的本錢太高信息商品特殊原因：48逆向選擇：是指在買賣雙方信息不對稱的情況下，擁有信息少的一方作出不利于另一方的選擇。逆向選擇是合同簽訂前的信息不對稱所導(dǎo)致的問題。例如二手市場上差的商品總是將好的商品驅(qū)逐出市場。當(dāng)交易中的一方對交易可能出現(xiàn)的風(fēng)險狀態(tài)比另一方知道更多時，便會產(chǎn)生逆向選擇問題，使價格不能真實地反映市場的供求關(guān)系，導(dǎo)致資源配置的低效率。例如：二手車、保險、勞動和資本市場等。二、逆向選擇49“檸檬市場〞：“檸檬〞在美國俚語中表示“次品〞或“不中用的東西〞?！皺幟适袌雳暿谴纹肥袌龅囊馑?。當(dāng)產(chǎn)品質(zhì)量對買賣雙方存在信息不對稱時，或者說當(dāng)產(chǎn)品的賣方對產(chǎn)品質(zhì)量比買方有更多的信息時，檸檬市場就會出現(xiàn)，低質(zhì)量產(chǎn)品會不斷驅(qū)逐高質(zhì)量的產(chǎn)品。。50治理逆向選擇的方法：政府強(qiáng)制認(rèn)證，實行準(zhǔn)入制；強(qiáng)制實行“三包〞制度；政府強(qiáng)制投保，實現(xiàn)無偏選擇。51

許多消費者將著名品牌看作是質(zhì)量的信號，并愿意為名牌產(chǎn)品支付更多的錢。品牌能否成為提供有用的質(zhì)量信號？能。著名品牌的廠商為了保持自己信譽(yù)，保持自己的市場份額，絕不肯把質(zhì)量不合格或低下的產(chǎn)品推向市場，總要把自己的品牌當(dāng)作質(zhì)量的信號，使消費者相信它并愿意為名牌產(chǎn)品多付錢。即問即答52

麥當(dāng)勞以其標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的快餐而聞名全球。如果一個饑餓的旅游者在一個完全陌生的地方發(fā)現(xiàn)麥當(dāng)勞，那么麥當(dāng)勞的聲譽(yù)對旅游者來說很重要。為什么？因為麥當(dāng)勞多年樹立的聲譽(yù)，使旅游者事先知道在麥當(dāng)勞會得到什么樣的產(chǎn)品和效勞，不會存在信息不對稱的問題。因此，不會涉及到太大的風(fēng)險，當(dāng)然也不會有更多的驚喜。即問即答53三、道德風(fēng)險〔敗德行為〕道德風(fēng)險：是指交易雙方在簽訂交易合約后，信息占有居于優(yōu)勢的一方為了最大化自己的收益而損壞另一方，同時也不承擔(dān)后果的一種行為。道德風(fēng)險發(fā)生在交易合同成立之后。道德風(fēng)險的存在不僅使處于信息劣勢的一方受到損失，而且會破壞原有的市場均衡，導(dǎo)致資源配置的低效率。解決的主要方法是風(fēng)險分擔(dān)。54

一所重點大學(xué)禁止給學(xué)生D或F的成績。它解釋說：學(xué)生在沒有因不及格而退學(xué)的壓力時，他們的表現(xiàn)會超過平均水平。該大學(xué)說，它希望所有的學(xué)生都能得到A或B。如果目標(biāo)是把總體成績提高到B或以上水平，這是不是一項好的政策？即問即答55這不是一項好的政策。當(dāng)被保險的人能影響導(dǎo)致賠償?shù)氖录目赡苄曰虺潭葧r，道德風(fēng)險就會發(fā)生?，F(xiàn)在這個學(xué)校如果禁止給學(xué)生D或F的成績，學(xué)生就會以為，反正不管學(xué)習(xí)是否努力，總不會得D或F，因而就有可能不努力學(xué)習(xí)，結(jié)果總體成績就會下降，因而不可能提高到B或以上的水平。56一些美國汽車公司為買主提供廣泛的保證〔如對所有零部件與機(jī)械問題相關(guān)的修理給予7年的保修〕。(1)根據(jù)你對檸檬市場的知識，判斷這是一項合理的政策嗎？(2)這一政策會產(chǎn)生道德風(fēng)險嗎？即問即答57(1)檸檬市場上由于消費者不清楚哪一些汽車售后質(zhì)量有問題，因而不敢輕易購置。在這樣信息不對稱情況下，一些汽車公司為買主提供廣泛的保證，顯然這是一項合理的政策，對推動汽車的銷售大有幫助。(2)

但這一政策會產(chǎn)生道德風(fēng)險，因為一旦汽車公司為買主提供了廣泛的保證，買主就會不注意保養(yǎng)自己的汽車，從而提高汽車的返修率。58四、委托－代理問題委托人委托代理人處理與自己有關(guān)的一些事務(wù)、支付相應(yīng)的報酬。但是，由于委托代理雙方之間存在著信息不對稱、契約不完備、目標(biāo)不一致等問題，往往會產(chǎn)生代理人的道德風(fēng)險和逆向選擇問題，使其不能完全按照委托人的利益要求開展業(yè)務(wù)。導(dǎo)致的效率損失不可能通過政府的干預(yù)解決，但可以建立鼓勵機(jī)制協(xié)調(diào)委托人與代理人的目標(biāo)。59李教授剛被一家私立大學(xué)的經(jīng)濟(jì)系聘用。董事會主席聲明：該大學(xué)要為本科生提供最高質(zhì)量的教育。開學(xué)2個月后，李教授還沒有為學(xué)生在教師上課。他把所有時間都用于經(jīng)濟(jì)研究而不是教學(xué)。他還說，他的研究會給系和大學(xué)帶來更多聲譽(yù)。應(yīng)該允許他繼續(xù)只搞研究嗎？即問即答60

委托－代理問題在經(jīng)理人不惜以所有者獲得較低利潤為代價來追求自己的目標(biāo)時產(chǎn)生的。私立大學(xué)經(jīng)濟(jì)系聘請李教授是要為本科生提供最高質(zhì)量的教育，但李教授卻把時間用于經(jīng)濟(jì)研究而不是教學(xué)，實際上是為了追求自己的目標(biāo)而犧牲委托人的利益，因而從學(xué)校的利益考慮，不應(yīng)允許他繼續(xù)只搞研究。6162第五節(jié)政府失靈論政府失靈：指用政府取代市場并不能保證消除市場失靈，實現(xiàn)資源配置最優(yōu)化。原因：選民是理性而無知的政府與選民之間信息是不對稱的現(xiàn)代社會的民主是代議制民主63公共選擇理論：公共選擇理論用經(jīng)濟(jì)學(xué)方法分析政治領(lǐng)域中的決策行為。這種理論把決定政策的政治領(lǐng)域看作是和物品市場一樣的市場。在這個市場上，政策的供給者是官員和政治家，需求者是選民，選民手足的選票相當(dāng)于消費者的貨幣。某種政策的的產(chǎn)生是政治市場上的均衡的結(jié)果。64一致同意原那么多數(shù)同意原那么加權(quán)原那么否決原那么集體選擇的規(guī)那么65最優(yōu)的集體選擇規(guī)那么本錢模型：理性的經(jīng)濟(jì)人將按最低相互依賴本錢來決定集體選擇的規(guī)那么。決策本錢：在一定規(guī)那么下通過某項集體行動方案所花費的時間與精力。外部本錢：在一定規(guī)那么下通過的某項集體行動方案與某些參加者的意愿不一致而給他們帶來的損失。相互依賴本錢：決策本錢和外部本錢之和。概率模型：力圖使集體決策的結(jié)果偏離個人意愿的可能性到達(dá)最小的規(guī)那么。集體選擇規(guī)那么是理想的規(guī)那么。66政府官員制度的效率政府官員制度政府官員制度效率低下的原因缺乏競爭、機(jī)構(gòu)龐大、本錢昂貴。提高政府官員制度的途徑權(quán)力分散化；允許私人部門進(jìn)入公共效勞領(lǐng)域；加強(qiáng)地方政府間的競爭。6768房地產(chǎn)的七個“市場失靈〞現(xiàn)象一、住宅社會性形成的公共物品住宅具有商品性和社會性的雙重屬性。住宅產(chǎn)業(yè)既表現(xiàn)出私人品的某些特征，又顯露出公共品的假設(shè)干性質(zhì)。公共性表現(xiàn)在房屋的公共部位和公用設(shè)施上，雖然在買房時通過公攤系數(shù)已經(jīng)將樓道、通道、花園、鍋爐房及其它公共用房攤?cè)敕績r，理論上歸業(yè)主私有了，但是由于在使用特征中掛有“公共〞二字，它們絕非真正的私有品，而是不折不扣的由私人掏錢買單、物業(yè)管理部門參與管理的公共品。正因為住宅社會性形成的公共品的一面，所以世界上沒有一個國家實行住宅的純商品政策。69

從房屋使用上講，周末舞會盡管是在自家居室里舉行，也會給隔壁帶來不必要的干擾；底層房屋開飯館等行為，將使鄰層房屋的價格大打折扣；鄰里行為的不檢點，會給孩子帶來潛移默化的精神污染；裝修的私拆亂改，將大大損害整個樓體的壽命。這就是人們在買房時，除了關(guān)心房屋本身的質(zhì)量，還特別注意未來鄰里的職業(yè)、階層、文化、種族，甚至宗教背景的原因。二、物業(yè)〔土地〕權(quán)關(guān)聯(lián)引起的外部經(jīng)濟(jì)70從房屋開發(fā)上講，用于建設(shè)房屋所取得的土地使用權(quán)是非絕對的。工程位于老區(qū)，它會影響已有建筑環(huán)境和社會生活環(huán)境；位于新區(qū)，它將對未來的區(qū)域發(fā)生多種影響；位于耕地中，會使原有的自然生活根底發(fā)生變化。從更根本的意義上說，開發(fā)就是“消費環(huán)境〞。這就是風(fēng)景名勝區(qū)高檔別墅多年來開發(fā)屢禁不止的產(chǎn)權(quán)方面原因。當(dāng)行為人不能承擔(dān)自身行為的全部本錢，即個人〔企業(yè)〕本錢與社會本錢不一致時，外部效應(yīng)就會發(fā)生?，F(xiàn)代城市住宅〔樓房〕的連體性，加劇了這一外部效應(yīng)。外部經(jīng)濟(jì)的存在，說明了市場在住宅領(lǐng)域的局部低效率，即失靈。71不動產(chǎn)的產(chǎn)出能力是以住址特征、物業(yè)特征和法律特征的綜合因素為根底的。房屋單件昂貴、耐用，加上土地不滅性，與金融構(gòu)成虛擬經(jīng)濟(jì)的根底。虛擬性使得即使同一套房在不同經(jīng)濟(jì)景氣下，價格也會相差甚遠(yuǎn)。房地產(chǎn)市場信息的獲取比證券市場困難得多、費用高得多。搜尋和反映房地產(chǎn)市場時機(jī)的信息費用進(jìn)一步導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的無效率。三、價格不確定帶來的信息偏差72市場專家認(rèn)為，房地產(chǎn)交易是典型的買賣雙方信息不對稱?，F(xiàn)實房屋買賣中，眾多買房消費者并不具備關(guān)于市場上所出售樓盤及其后物業(yè)效勞的市場價格、工程質(zhì)量、材質(zhì)品種、地基處理、管線埋設(shè)、房屋特性、功能效用等一系列方面的充分知識。相反，開發(fā)商以及內(nèi)行的代理商對此卻了如指掌。這種信息不對稱下的談判和交易，使市場所要求的公平〔等價交換〕打了埋伏，產(chǎn)生市場失靈。73房屋空間上的排他性和位置上的獨占性，使得開發(fā)商每建成一個小區(qū)或大廈都實質(zhì)上成為該物業(yè)的壟斷者。物業(yè)的不可移動性，決定了房屋的流轉(zhuǎn)只能是權(quán)益上的，房子本身并沒有動，只是權(quán)利主體變更了。所以，房屋和土地才被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)是惟一的生產(chǎn)〔開發(fā)〕，流通〔交換〕和消費〔使用〕要在同一空間進(jìn)行的產(chǎn)品。因此說，房地產(chǎn)是一個地方性市場，只受當(dāng)?shù)毓┣箨P(guān)系調(diào)節(jié)。四、不可移動性造成的自然壟斷74即使外地人來買房，他的置業(yè)行為也要納入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求關(guān)系。他的有效需求在該地形成購置力，他購置的房子是在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的，未來他要在該地使用本房屋。房地產(chǎn)的不可移動性，使它不能在市場自由競爭，故而形成永遠(yuǎn)固定在某個位置與空間的自然壟斷，由此削弱了市場機(jī)制的發(fā)揮。75一套房子，在生命周