社區(qū)團購系列報告：履約重構(gòu)提效率倉儲物流迎變局

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|零售履約重構(gòu)提效率，倉儲物流迎變局——社區(qū)團購系列報告之四摘要?

核心觀點：社區(qū)團購的核心價值在于基于集中化訂單重構(gòu)履約環(huán)節(jié)提升整體履約效率，因此倉儲物流環(huán)節(jié)是社區(qū)團購的核心業(yè)務模塊，直接影響平臺、消費者、供應商三方利益。社區(qū)團購通過中心倉-網(wǎng)格倉-團長的三級模式進行履約，各平臺模式大同小異，核心差異在于訂單密度與精細化管理能力。目前倉儲物流模式仍在持續(xù)迭代優(yōu)化過程中，建議關注社區(qū)團購平臺方、倉儲物流服務商的投資機會。?

社區(qū)團購的核心價值在于提升全鏈條履約效率，倉儲物流能力直接影響平臺、消費者、供應商三方利益。傳統(tǒng)生鮮電商UE全鏈條履約成本在25%-30%之間，社區(qū)團購通過履約模型優(yōu)化下降為10%左右（若考慮團長端的履約功能為15%左右），同時大幅提升周轉(zhuǎn)速度，實現(xiàn)效率提升。此外，倉儲物流能力對商品品質(zhì)、損耗、退貨率等指標均有重要影響，直接影響消費者體驗與供應商利潤（目前退貨損失基本由供應商承擔）。?

三點兩段高效倉配，網(wǎng)格倉回報率較為可觀。社區(qū)團購的倉配模型為三點兩段，中心倉是供應鏈樞紐，負責收貨、存儲、加工和出貨；網(wǎng)格倉為線路的中轉(zhuǎn)站，負責收貨、到團分揀和出貨；團長負責管理訂單和消費者自提。目前中心倉主要由社區(qū)團購平臺方自營，網(wǎng)格倉主要由服務商運營，測算某代表性網(wǎng)格倉啟動資金約為50萬元，當年投資回報率約33%，現(xiàn)金回收周期約14個月，回報率較為可觀。?

訂單密度是降低履約費用率的最重要因素，預計履約模式仍將持續(xù)優(yōu)化與迭代。社區(qū)團購履約費用中倉儲裝卸成本約占23%，配送成本占60%~75%，二者均存在顯著的規(guī)模效應。各大平臺倉配模式大同小異，競爭力差異主要在于精細化管理能力與經(jīng)驗迭代。目前倉儲物流環(huán)節(jié)仍在持續(xù)迭代優(yōu)化，我們認為行業(yè)未來可能的變化1）履約集中化帶動中心倉需求增長、單倉面積提升、單位面積租金提升；2）專業(yè)的網(wǎng)格倉服務商將出現(xiàn)；3）終端履約走向標準化，自提冷柜或是方向之一。?

投資建議：關注社區(qū)團購平臺方、倉儲物流服務商的投資機會。倉儲物流環(huán)節(jié)需要大量資金投入，同時考驗公司組織管理能力，看好資本實力強、組織管理能力強、快速入局搶占先發(fā)優(yōu)勢（部分區(qū)域倉儲資源有限）的美團、拼多多，關注興盛優(yōu)選與十薈團；同時建議關注倉儲、設備、冷鏈物流等相關產(chǎn)業(yè)鏈機會。?

風險提示

：行業(yè)競爭加劇，

政策監(jiān)管風險。-

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-目錄一、社區(qū)團購的核心價值在于提升全鏈條履約效率二、履約流程詳解：三點兩段高效倉配三、競爭力分析：訂單密度是核心，管理能力存差異四、趨勢判斷：模式仍在迭代，標準化為必然趨勢五、投資建議：關注社區(qū)團購平臺方與倉儲物流服務商-

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-一、社區(qū)團購的核心價值在于提升全鏈條履約效率?社區(qū)團購履約費用率對比其他生鮮電商模型優(yōu)勢明顯?倉儲物流能力直接影響平臺、消費者、供應商三方利益-

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-社區(qū)團購履約費用率對比其他生鮮電商模型優(yōu)勢明顯表：主要生鮮電商的倉配模式對比到家傳統(tǒng)生鮮電商社區(qū)團購平臺模式自營前置倉模式一二線城市為主1-3公里倉店一體布局城市覆蓋范圍配送時長全國布局>10公里1-2天二三四線城市500米-1公里1天1-3公里1-2小時1-3公里30分鐘1小時內(nèi)表：不同生鮮零售模式盈利模型分析某生鮮前置倉某倉店一體某社區(qū)團購某社區(qū)生鮮店某生鮮超市毛利率租金25%1.14%4.24%10%7%0.51%0.91%5%25%1.17%4.06%11.41%1.09%1.56%0.52%-3.44%-23.25%1.75%20%---9%----18%6.25%8.00%-2.00%2.00%2.78%-22.15%2.81%8.58%-1.41%1.54%1.44%2.64%-店內(nèi)員工費用配送成本倉儲物流折舊費用水電費用營銷費用平臺費用團長傭金全鏈條履約成本凈利率----10%9.00%1%-28.80%-3.79%21.03%-3.03%18.42%3.73%最后一公里配送與

最后一公里配送

團長和物流倉儲是前置倉成本居高不

成本與倉內(nèi)居高

主要成本，履約費店面租金和店內(nèi)員店面租金和店內(nèi)員工費用為主要成本工費用為主要成本總結(jié)下不下用率大幅優(yōu)化資料來源：艾媒咨詢，草根調(diào)研，招商證券-

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-倉儲物流能力直接影響平臺、消費者、供應商三方利益?

合理控制履約成本是社區(qū)團購EU跑通的關鍵。此外，倉儲物流能力對商品品質(zhì)、損耗、退貨率等指標均有重要影響，直接影響消費者體驗與供應商利潤（目前退貨損失基本由供應商承擔）。?

以興盛優(yōu)選為例，全國來看，商品均價為10.5元，倉儲的平均成本約為0.95元/單。其中履約成本可以拆分為四個部分：?

倉庫內(nèi)部分揀成本、倉庫內(nèi)部的裝卸和搬運成本?

從倉配送到網(wǎng)格倉、前置分撥倉?

網(wǎng)格倉配送到門店?

配送和履約過程中的損耗圖：某成熟社區(qū)團購平臺履約成本拆解及物流結(jié)構(gòu)分析（以一單商品履約成本為例）中心倉配送前置分撥倉配送門店每個省一個中心倉，一個中心倉大概30萬件商品全國網(wǎng)格倉大概600~700個倉庫內(nèi)部分揀成本0.16元；倉庫內(nèi)部裝卸和搬運成本0.06元從倉庫配送到前置分撥倉（按照150公里配送半徑）0.24元從網(wǎng)格倉配送到門店0.35~0.45元配送和履約過程中的損耗0.095元資料來源：草根調(diào)研，招商證券-

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-二、履約流程詳解：三點兩段高效倉配?中心倉：供應鏈樞紐，負責收貨、存儲、加工和出貨?網(wǎng)格倉：線路的中轉(zhuǎn)站，回報率可觀?團長：身兼數(shù)職，返傭尚未存在激勵競爭-

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-中心倉：供應鏈樞紐，負責收貨、存儲、加工和出貨?

中心倉平臺負責倉儲物流配送的起點，供應商的貨物直接送達中心倉，中心倉的功能包括收貨、存儲、生產(chǎn)加工、冷庫、分撥、出庫。表：中心倉基本信息指標總面積冷庫面積覆蓋范圍標準>1萬平米1500平米/萬平米?

收貨，一種是日進日出的貨；另一種是存儲型、大批量購進的貨，比如代供應商存儲的貨、集采的貨。半徑<200公里平均15件/平米/天，業(yè)務好可總達40~70萬件出貨量?

存儲，分兩部分，一是大批量采購的貨或代供應商存儲的貨，二是每天發(fā)的貨，有一個每天都要調(diào)撥的存儲區(qū)。一二線：40元/平米/月三四線：15元/平米/月租金（含稅）用工量日間加夜間100-150人，水果加工需要另算圖：中心倉主要功能收貨?

加工，主要是水果蔬菜的加工，從毛果毛菜變成成品。水果的加工也分兩部分，一部分是在常溫下操作，一部分是在冷庫里操作，冷庫基本上分三部分：冷藏、冷凍、恒溫庫。水果加工按照溫度需求，來選擇不同的區(qū)域加工。日進日出型大量存儲型每日調(diào)撥存儲區(qū)批量采貨存儲區(qū)常溫操作存儲加工出貨?

出貨，與快遞類模式類似，所需要的門越多越好，可以同時做配送貨。冷庫操作多門可提高效率資料來源：草根調(diào)研，招商證券-

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-中心倉內(nèi)分品類物流配送時間圖譜?

中心倉中的產(chǎn)品大致可以分成代管標品、日進日出的標品、冷凍品和需要加工商品四類。每次開團為晚上8點，結(jié)團時間為次日晚上8點，不同品類對于進出貨的要求存在差異。?

代管標品在中心倉內(nèi)有庫存，可以實現(xiàn)隨時配送；?

日進日出標品和冷凍品在下午5點前運送預估總訂單的80%到中心倉；?

需加工的水果在下午3點前即運送80%的量至中心倉。TT+1結(jié)團點20:000:000:00第一個下單周期第二個下單周期代管標品結(jié)團前均可預約送貨中心送

倉網(wǎng)格倉完成卸貨分配分揀分揀運送80%至中心倉運日進日出標品9:0017:00剩余20%至中配送至網(wǎng)格倉運送80%至中心倉冷凍品9:00運送80%至中心倉5:00

15:0017:00心倉需加工商品23:001:00

3:006:00加工分揀-

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-資料來源：草根調(diào)研，招商證券中心倉：單個訂單倉儲分揀成本約0.16元?

一個10000平中心倉的業(yè)務量約為15件每平米每天，倉庫場地租賃及各項物資準備分別約為300萬、50萬，人員需要配置1名站長、1名客服、10名車隊長及95名分揀員，總計人員成本每月約為45萬，同時需配備40臺車配送，車輛成本為28萬。合計來看，一個10000平的中心倉每月可變成本在73.15元左右，平均每單的成本為0.16元。圖：中心倉單個訂單成本計算項目描述數(shù)量單價(元）總計

(萬元)倉庫場地物資準備人員成本300500.60.351034.245.1528站長客服11109560003500100003600車隊長分揀員人員成本總計車輛成本40700073.15月可變成本單個訂單成本0.16元-

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-資料來源：草根調(diào)研，招商證券中心倉—網(wǎng)格倉：一個中心倉輻射40~70個網(wǎng)格倉?

“中心倉—網(wǎng)格倉”配送多采用大車，車輛以外包第三方為主。晚上11點至凌晨1點，由中心倉運至網(wǎng)格倉，一個中心倉的覆蓋范圍約200公里

，因而從中心倉到網(wǎng)格倉需要一般需要兩小時車程。車輛一般為6.8米或者7.6米的大車，特殊冷藏品需要使用冷鏈車。?

單個中心倉會輻射40~70個網(wǎng)格倉，經(jīng)測算可覆蓋6000~10500個小區(qū)。中心倉承載網(wǎng)格倉數(shù)量應根據(jù)覆蓋半徑與出貨量綜合考慮，一般情況下，中心倉每天接受的出貨量約為40~70萬件，單個網(wǎng)格倉每天能承載1萬件左右的出貨量，因而可以得出中心倉與網(wǎng)格倉的對應關系為1:40~70，單個網(wǎng)格倉可覆蓋300個團長150個小區(qū)，即一個中心倉能覆蓋6000~10500個小區(qū)。表：社區(qū)團購中心倉—網(wǎng)格倉調(diào)撥基本情況

圖：中心倉輻射網(wǎng)格倉示意圖一個網(wǎng)格倉承載300名團長，而一個500~1000戶的小區(qū)需由2名團長負責，因此一個網(wǎng)格倉覆蓋150個小區(qū)倉配階段中心倉—網(wǎng)格倉40~70個輻射網(wǎng)格站數(shù)一般為6.8米至7.6米大車，特殊冷藏品使用冷鏈車網(wǎng)格倉車輛類型網(wǎng)格倉車輛性質(zhì)車輛數(shù)外包給第三方公司30輛中心倉與網(wǎng)格倉比例為1:40~70，也就是說一個中心倉可覆蓋6000~10500個小區(qū)網(wǎng)格倉日訂單量40~70萬件中心倉截止結(jié)團時間(如21點)前24小時的所有訂單訂單類型網(wǎng)格倉每車日訂單量線路1.1~2萬件就近規(guī)劃第二日凌晨1點-2點送達網(wǎng)格站網(wǎng)格倉調(diào)撥(配送)時間資料來源：草根調(diào)研，招商證券-

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-網(wǎng)格倉：線路的中轉(zhuǎn)站，負責收貨、到團分揀和出貨?

網(wǎng)格倉是鏈接平臺大倉和線下服務門店的中轉(zhuǎn)站。網(wǎng)格倉一般是通過加盟方式運營，

在網(wǎng)格倉內(nèi)負責產(chǎn)品的分揀和進一步運送到團。單個網(wǎng)格倉面積一般達到500~1000平米，配有冷庫用于短期存儲。單個網(wǎng)格倉約覆蓋300~500個團，日出貨量約為0.5~2萬件/天。表：網(wǎng)格倉信息項目總面積冷庫面積覆蓋范圍團長量出貨量人效指標500~1000平米100平米半徑<20公里300~500個0.5~2萬件/天人均1000~2000件周轉(zhuǎn)框日均約600~1000站長一名，倉庫管理員一名，車隊管理員1名，司機N名，分揀工（到團分揀20~30人，到線分揀7~10人）周轉(zhuǎn)框和保溫泡沫箱（冰板）箱式面包車，小貨車；自有或者合作85%以上用工量容器車輛類型車輛滿載率車輛配送單車服務10~30個團點圖：網(wǎng)格倉內(nèi)部布局冷庫倉庫辦公室中轉(zhuǎn)標品分揀區(qū)直接入庫通道標品入庫通道生鮮分揀區(qū)過秤驗收到線分揀/到線分揀核驗裝車區(qū)出貨區(qū)

出貨區(qū)進貨區(qū)進貨區(qū)資料來源：草根調(diào)研，招商證券-

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-網(wǎng)格倉：分揀流程詳解?

網(wǎng)格倉的重要作用就是按照不同的線路/團來進行分揀，該過程發(fā)生在凌晨3:00到6:00，在其中發(fā)生的流程包括商品匯總、沿線揀貨、復核裝車。?

商品匯總：從倉儲區(qū)將該波次所需貨物全部揀出，送到拆零分揀區(qū)，逐個放到分揀臺上。?

沿線揀貨：分揀臺分揀打包完畢，分揀人員（司機）取貨，放入團長筐內(nèi)。?

復核裝車：統(tǒng)一進行復核、裝箱，把已經(jīng)復核裝箱完畢的團長箱送到發(fā)貨區(qū)裝車。圖：社區(qū)團購分揀模式圖團A團C團B團D線路一按單品分揀至線路團分揀臺商品A商品B商品C商品D核驗設置團長筐，標注：地址、貨點號、線路及線路負責人商品擺放區(qū)裝車分揀臺團A團C團B團D線路二分揀臺*N線路團*N生鮮分揀區(qū)二次分揀區(qū)資料來源：草根調(diào)研，招商證券-

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-網(wǎng)格倉：到團效率優(yōu)于到線?

網(wǎng)格倉—團長配送具體可按分揀方式分為到團模式和到線模式，到團效率優(yōu)于到線。?

到團模式：分揀以“團”為基準，基本操作模式是網(wǎng)格倉將貨品直接分揀成各個團長所訂貨物，配送依照區(qū)域規(guī)劃路線將相應貨物送達各個團長處。?

到線模式：分揀以“SKU”為基準，基本操作模式是網(wǎng)格倉將貨品以SKU分類，每一輛運輸車仍負責相應數(shù)量團長，送達團長處由司機分揀或團長自行提取每種SKU的貨物。表：到團與到線模式對比配送方式分揀基準到團到線以“團”為單位，按照團長以“SKU”為單位，每車仍承載15個團長的貨物所訂的貨物進行分揀，每車打包15個團長包裹用工量分揀難度20~30人難7~10人易投入設備、耗材、場地實際分揀發(fā)生多少網(wǎng)格倉內(nèi)配送途中司機送達至團長處，按照團司機直接將相應貨物包裹送達每位團長處配送環(huán)節(jié)配送效率長訂單由司機分揀或團長自行提取相應SKU的貨高低-

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-資料來源：草根調(diào)研，招商證券網(wǎng)格倉：投資回報周期約14個月?

網(wǎng)格倉啟動資金約為50萬元，回報周期約14個月，當年投資回報率約32.71%。?

倉庫場地租賃及各項物資準備分別約為每年18萬、15萬；?

人員需要配置站長、客服、車隊長各1名及10名分揀員，總計人員成本約為每月5萬；?

網(wǎng)格倉需配置10輛外包車輛運輸?shù)綀F，費用約為每年84萬元；?

網(wǎng)格倉每日訂單約1萬件，年收入約200萬表：網(wǎng)格倉單倉模型項目倉庫場地描述數(shù)量1000平單價(元)15元/平米/月總計(元)180,000152,9336,000物資準備人員成本站長116000350050003600客服3,500車隊長分揀員15,0001036,00050,50070,000120,50044,500201,067614,76914人員成本總計車輛月成本月可變成本月收益金杯車型1070000.5510000年收益初始投資現(xiàn)金回收周期投資回報率32.71%資料來源：草根調(diào)研，招商證券-15-網(wǎng)格倉—團長：單個網(wǎng)格倉覆蓋300個團?

“網(wǎng)格站—團長”配送多用外保形式，車輛多采用小型面包車。網(wǎng)格倉到團長的配送一般發(fā)生在早上10點到下午4點，單個網(wǎng)格倉一般能夠覆蓋300個團，約150個小區(qū)。二級倉配所用車輛基本采用外包公司形式，配20輛小面包車或者廂式貨車，

單車每日訂單量約為500~750件。圖：網(wǎng)格倉—團長配送車輛信息倉配階段覆蓋范圍車輛類型車輛性質(zhì)車輛數(shù)配送：網(wǎng)格倉—團長20公里小型面包車或廂式貨車基本為外包第三方公司20輛左右車輛滿載率日訂單量每車日訂單量線路一般為85%1~1.5萬件500~750件就近規(guī)劃配送時間覆蓋小區(qū)第二日早上10點至下午4點送達50~200個資料來源：草根調(diào)研，招商證券-

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-團長：身兼數(shù)職，返傭尚未存在激勵競爭?

團長是連接C端與供貨商的核心渠道，主要負責建群運營、發(fā)起團購、對接自提、處理售后等。該環(huán)節(jié)絕大多數(shù)以自提方式開展，團長的招募依賴BD團隊。?

標準程度下1個小區(qū)2個團長，大部分團長兼任多個平臺。目前多家平臺均需要招募團長來開拓小區(qū)，因而出現(xiàn)了小區(qū)內(nèi)多個團長存在的局面，90%的團長兼任多個平臺。以美團為例，一個500~1000戶的小區(qū)可能2個團長足夠，但是目前有5~10個，初期將在一個小區(qū)招募多個團長，最終以優(yōu)勝劣汰的方式留存2個左右。?

團長返傭?qū)用嫔形创嬖诩罡偁帯Ｓ捎诩媛毈F(xiàn)象較多，大部分團長能夠接受的黃金兼職比例大概在3家，目前團長返傭?qū)用娓偁幉⒉患ち?，各家的返傭水平均?%~11%。單個團長在單個平臺的月收入約為1500元。圖：團長收入計算客單價10元+/天銷售額1500元+/天付費率25%訂單50+筆/天群人數(shù)200+傭金率10%團長預估收益1500元/月資料來源：草根調(diào)研，招商證券-

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-三、競爭力分析：訂單密度是核心，管理能力存差異?訂單密度是決定履約費用率的最重要因素?模式大同小異，差異在精細化管理能力與經(jīng)驗迭代?部分倉儲有限城市存在先發(fā)優(yōu)勢-

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-訂單密度是決定履約費用率的最重要因素?

社區(qū)團購在成本方面存在一定的規(guī)模效應，其主要體現(xiàn)在配送和倉儲兩方面。一個成熟的社區(qū)團購模型中，倉庫內(nèi)部分揀裝卸和搬運成本約占23%，而配送成本占60%~75%。規(guī)模效應在單倉模型和配送效率上均有一定的體現(xiàn)：?

訂單在區(qū)域上是否集中對于效率的影響較為顯著。車輛數(shù)目不僅受訂單量的影響，而且還受到區(qū)域分散程度的影響。如果訂單足夠密集，能夠?qū)崿F(xiàn)單車效率的顯著提升。目前在新開拓區(qū)域，新車的裝載率大概30%。?

中心倉每日業(yè)務量約為15單每日每平米，平均每單可變成本為0.16元，中心倉每天業(yè)務量由12變化至18，每單成本將由0.2032元降低至0.1355元，每天業(yè)務量每增加一單位，單個訂單成本減小0.01元左右。?

網(wǎng)格倉每日訂單正常值約為1萬件，回收期約為14個月，投資回報率約為31.27%。樂觀預期下，網(wǎng)格倉內(nèi)每日訂單量增加200萬至10200萬件，投資回收周期可縮短1個月，當年的投資回報率提升約2%。表：網(wǎng)格倉單個訂單成本對訂單量的敏感性分析訂單量（單/平米/天）12131415161718單個訂單成本（元）0.20320.18760.17420.16260.15240.14340.1355表：網(wǎng)格倉投資回報率對訂單量的敏感性分析訂單量現(xiàn)金回收周期（月）投資回報率80001736.01%90001534.28%100001432.71%110001331.27%120001229.96%130001128.75%140001027.64%15000926.61%資料來源：草根調(diào)研，招商證券-19-模式大同小異，差異在精細化管理能力與經(jīng)驗迭代?

各巨頭倉配模式大同小異，差別不大。目前多多買菜、美團優(yōu)選、橙心優(yōu)選、興盛優(yōu)選、十薈團等巨頭均為中心倉—網(wǎng)格倉—團長三級倉配，其中橙心優(yōu)選部分中心倉通過代運營商進行運營（重慶橙心倉由發(fā)網(wǎng)代運營），其他公司以自營居多；十薈團部分網(wǎng)格倉自營，而其他公司以外包居多，但整體模式差別不大。?

訂單密度之外，精細化管理能力與經(jīng)驗迭代是造成物流效率差異的主要原因。以興盛優(yōu)選為例，興盛優(yōu)選起家于芙蓉興盛便利店，傳統(tǒng)零售業(yè)本身具備很強的成本管控意識與精細化管理能力；同時興盛對于配送路線進行不斷試錯與優(yōu)化，線路全部跑熟，同時進行運營經(jīng)驗的持續(xù)迭代，其全鏈條履約費用率顯著低于競對。表：全國性社區(qū)團購平臺履約對比社團企業(yè)全國平臺X全國平臺S網(wǎng)格倉到店物流成本3%+；其中物流成本綜合0.4元/單6%+采用總部運營模式，客服和人事都在總部，地方人員較少，人員成本較低每個省份都有人事等部門，部門分類多，人員成本高。人員管理開店模式合并方式開發(fā)門店，成本較高，需6-10個月去消化原先體系門店開發(fā)成本很低，僅為1%-

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-資料來源：草根調(diào)研，招商證券部分倉儲有限城市存在先發(fā)優(yōu)勢?

從新開拓城市和成熟區(qū)的成本結(jié)構(gòu)對比來看，目前成本結(jié)構(gòu)的差異主要來源于前臺毛利的差異以及倉配的差異。?

對于新開城市而言，前臺毛利約比成熟區(qū)低約5%?

新開城市倉配比成熟區(qū)高約2%?

業(yè)內(nèi)倉庫競爭呈現(xiàn)地區(qū)差異化，企業(yè)應爭先取得三線及以下城市倉庫以獲下沉優(yōu)勢。倉庫的競爭激烈程度因城市而異，目前在倉庫資源相對稀缺的城市建立倉庫會面臨競對強烈競爭，南昌等城市先進入者已占有大部分倉庫，具備優(yōu)質(zhì)區(qū)位的倉庫具備一定稀缺性。表：某老牌社區(qū)團購平臺成熟區(qū)和新開城市成本結(jié)構(gòu)與互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)團購平臺對比成熟區(qū)22%~23%10%新開城市某互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)團購前臺毛利團長傭金大標品本地商品倉配17%~18%15%~16%10%10%-2%~3%12%~13%7%~8%1%~2%---9%~10%1%26%未知售后-

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-資料來源：草根調(diào)研，招商證券四、趨勢判斷：模式仍在迭代，標準化為必然趨勢?中心倉：履約集中化帶動中心倉需求增長面積提升?網(wǎng)格倉：專業(yè)的網(wǎng)格倉服務商將出現(xiàn)?團長端：履約標準化，自提冷柜或是方向之一-

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-中心倉：履約集中化帶動中心倉需求增長面積提升?

社區(qū)團購模式降低電商（尤其是生鮮電商）履約成本，帶動電商整體滲透率上行，中心倉需求將迎來增長，倉儲租金或?qū)⑻嵘?。同時，社區(qū)團購帶動電商履約集中化發(fā)展，未來中心倉單倉面積將有所提升。例如，東百集團物流項目數(shù)在19年迎來猛增，新簽約數(shù)同比增長458%，體現(xiàn)中心倉的建設的強烈需求增長；根據(jù)普洛斯中國區(qū)物流倉儲變化，2017年物流倉儲面積增長到7.5百萬平米，總量將帶動單體上漲，預計未來中心倉單倉面積也將有所提升。圖

：普洛斯中國區(qū)物流倉儲租金變化趨勢圖

：普洛斯中國區(qū)物流倉儲面積變化（百萬平方米）中國7.58765432108.00%6.00%4.00%2.00%0.00%-2.00%-4.00%-6.00%-8.00%43.93.21.31.12011

2012

2013

2014

2015

2017-

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-資料來源：公司公告，招商證券網(wǎng)格倉：專業(yè)的網(wǎng)格倉服務商將出現(xiàn)?

網(wǎng)格倉作為社區(qū)團購的中間環(huán)節(jié)，具備承上啟下的重要作用。目前平臺主要將網(wǎng)格倉外包給當?shù)刂行∩碳?，這些網(wǎng)格倉服務商大多具備自己的倉庫，但倉庫質(zhì)量不一，商戶管理能力不一，整體標準化程度、經(jīng)營效率提升空間較大。未來類似中心倉的專業(yè)的網(wǎng)格倉服務商（包括網(wǎng)格倉建設+網(wǎng)格代運營）有望迎來發(fā)展。圖

：社區(qū)團購網(wǎng)格倉-

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-資料來源：招商證券團長端：履約標準化，自提冷柜或是方向之一?

團長同時具備獲客和終端履約的功能。巨頭通過社區(qū)團購模式提升行業(yè)效率的前提在于前端具備足夠多的訂單量，通過集約化模式降低履約成本，因而平臺方前期需要利用眾多團長的私域流量為平臺進行導流，但隨著消費者對社區(qū)團購的消費模式形成心智和習慣，團長的銷售作用將逐漸弱化。另一方面，目前團長終端履約的標準化程度還非常低，消費者提貨體驗差異較大，而巨頭更希望將社區(qū)團購發(fā)展為標準化程度高、人為因素少、可快速復制的模式，因此終端團長履約的標準化將是未來的必然趨勢。?

終端自提冷柜或是未來發(fā)展方向之一。以蘇州食行生鮮為例，食行通過在小區(qū)內(nèi)自建自提冷柜、消費者到冷柜自提的模式進行終端履約，自提柜履約成本（包含折舊+租金+電費）費用率約為2%，公司蘇州地區(qū)已實現(xiàn)盈利。圖：食行生鮮自提冷柜表：食行生鮮自提