某市商業(yè)項目前期定位報告課件

某市商業(yè)項目前期定位報告課件海南?？谑猩虡I(yè)項目前期定位中原地產(chǎn)︱天津中原物業(yè)顧問有限公司TianJin.02.2011海南海口市商業(yè)項目前期定位中原地產(chǎn)︱天津中原物業(yè)顧問有限項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議報告思路及目錄商鋪推廣策略項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)態(tài)組合定位招商商業(yè)部分概念性報告概要發(fā)展戰(zhàn)略——主力店主題特色可出售性靈活性招商策略——分階段招商重點，對于主力店不惜代價，以面積換單價出售策略——不同位置采用不同出售方式選擇最佳出售時機（確定主力店后）項目定位——中央政務區(qū)·首席體驗式購物中心

海洋主題StreetMall（街區(qū)購物中心）餐飲娛樂型準區(qū)域性以品牌超市為核心的購物中心媒介策略——基本沿用外銷媒介策略，內(nèi)外銷主要是推廣主題不同，以大理和昆明為推廣核心區(qū)域，以現(xiàn)場展示，活動營銷，戶外廣告為主要推廣媒介規(guī)劃創(chuàng)新——垂直空間2+1模式水平空間的全街鋪規(guī)劃模式海洋主題的景觀街區(qū)下沉式廣場主入口及中庭負一層變首層商鋪功能轉(zhuǎn)換的兩種模式（正式與非正式）商業(yè)部分概念性報告概要發(fā)展戰(zhàn)略——主力店主題特色可出售項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議商鋪推廣策略項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合項目分析——經(jīng)濟技術指標各項指標35號地塊36號地塊360136023603占地面積（M2）31491.113976.8715628.2729609.96土地用途商住商住商住二類居住用地使用年限（年）70707070容積率5.62.12.02.0建筑密度≤25%≤25%≤25%≤20%綠地率≥50%≥45%≥45%≥45%建筑限高（≤米）200404050停車位（個）-293312592商業(yè)面積比例（%）30%15%15%

商業(yè)面積（M2）5290544034688

合計商業(yè)面積（M2）619966項目分析——經(jīng)濟技術指標各項指標35號地塊36號地塊3601優(yōu)勢緊鄰未來?？谑姓?、會展中心，片區(qū)發(fā)展前景較好；有西海岸最具規(guī)模的商業(yè)配套；臨濱海大道、長濱路，有利于商業(yè)開發(fā)。西海岸二線海景資源，屬高檔片區(qū)，片區(qū)消費能力較強；劣勢容積率高，建筑密度低地塊分割嚴重，規(guī)劃限制條件多區(qū)域目前人口密度較小,商業(yè)氛圍冷清機會海南國際旅游島-帶來相關政策利好；東環(huán)鐵路開通-拉近消費距離跨海大橋–提升片區(qū)商業(yè)輻射能力南港碼頭-三港合一帶動片區(qū)商業(yè)發(fā)展盈濱半島-與片區(qū)通車，擴大商業(yè)輻射范圍商業(yè)—商業(yè)片區(qū)發(fā)展日益成熟，商業(yè)互動性威脅海甸島美麗沙商圈形成競爭態(tài)勢片區(qū)商業(yè)用地較多，未來招商壓力較大政府政策性風險項目商業(yè)SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅項目商業(yè)SWOT分析項目關鍵問題項目所在商圈未來發(fā)展速度的不確定性較大；項目35號地高容積率商業(yè)部分可出售性較差。（一般規(guī)劃層數(shù)較高）項目關鍵問題項目所在商圈未來發(fā)展速度的不確定性較大；項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議商鋪推廣策略項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合解放大同路商圈國貿(mào)、玉沙路商圈海秀東商圈?？谌笊倘ΑＰ銝|商圈、解放西大同路商圈、國貿(mào)商圈目前，?？谑兄袑儆谑屑壍纳倘τ?個，大小級別依次為：海秀東商圈、解放西大同路商圈、國貿(mào)商圈、。其余的海甸島、秀英、濱海路、龍昆、府城商圈南等都屬于城市片區(qū)級商圈，影響力和輻射力都不及三大商圈。解放大同路商圈國貿(mào)、玉沙路商圈海秀東商圈?？谌笊倘ΑＰ愫Ｐ懵飞倘κ呛？谀酥梁Ｄ鲜∽畲蟮纳倘ι倘Ψ治鲋笜撕Ｐ銝|商圈1.人口規(guī)模及特征分析?？诤诵纳倘?，輻射全市，乃至吸引下屬縣市消費；消費人口年齡22-55歲，教育水平高，收入中上且穩(wěn)定；以公務員、醫(yī)生、律師、商人等職業(yè)居多。2．經(jīng)濟狀況分析處于強勢核心商業(yè)地位，大型商場云集，酒店眾多；從業(yè)人員以從商、政府、服務行業(yè)居多，居民收入兩極化現(xiàn)象明顯，消費能力強弱分化；節(jié)假日消費強、旅游消費多。3．競爭狀況分析同業(yè)競爭激烈，大商場定位雷同，經(jīng)營手段單一，集中在一條街道兩側(cè)，市場相對飽和；專賣店眾多，與商場專柜形成競爭。4．交通條件分析海秀路為?？谑袞|西方向主干道之一，由于規(guī)劃原因，已出現(xiàn)停車場緊缺的現(xiàn)象，各商場相互爭奪車位，車位不足也給消費者驅(qū)車購物帶來不便。5．客流量分析多數(shù)為自身客流，滯留時間較長，目的性強。在節(jié)假日消費相當集中，周末的客流量大過平日，晚上的客流量大過白天。6．環(huán)境分析地理位置為絕對的城市中心、商業(yè)旺區(qū)，區(qū)內(nèi)酒店林立，消費場所眾多。7．自身分析中高檔商品聚集，經(jīng)營品種以珠寶、化妝品、服飾、食品、皮具、超市、電腦、電子、通訊等產(chǎn)品為主；賣場設計布置現(xiàn)代、漂亮，為目前?？谑凶詈?；經(jīng)營方式上充分利用門前廣場和大型顯示屏，活動促銷頻繁，聚集人氣。8．城市規(guī)劃是政府扶持發(fā)展的商業(yè)區(qū)域，也是發(fā)展最成熟的一個區(qū)域；但由于前期規(guī)劃的缺位，出現(xiàn)了諸如車位、同業(yè)競爭等問題。海秀路商圈是?？谀酥梁Ｄ鲜∽畲蟮纳倘?，商品貿(mào)易輻射范圍涉及到整個海南，在海秀東路一帶集中了?？趲讉€最大的shopingmaill，人流車流也是最大的。該商圈由上世紀八十年代起步，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成熟，主力商業(yè)中心有明珠廣場、DC數(shù)碼城、第一百貨、南亞廣場等。11海秀路商圈是?？谀酥梁Ｄ鲜∽畲蟮纳倘ι倘Ψ治鲋笜撕Ｐ銝|商圈海秀路商圈——南亞廣場南亞廣場項目位于?？谑泻８放c和平南路的交匯處，商住綜合樓，總25層占地面積23528平方米建筑面積128392平方容積率3.5商業(yè)面積51977平方米商業(yè)層數(shù)5層所處商圈?？谧畲笊倘Ｐ銝|路、明珠商圈，附近常住人口25萬主力店家樂福，2、3層，營業(yè)面積約2萬停車位地上54，地下及立體停車樓約730，總車位約780狀態(tài)?？谧钤绲拇笮统?，目前經(jīng)營狀況良好租金業(yè)態(tài)套數(shù)營業(yè)方式負一層160-180元/㎡各類服裝、內(nèi)衣、床上用品、家居飾品；75店鋪、柜臺首層200-220元/㎡化妝品珠寶首飾店鋪、柜臺64店鋪、柜臺二層家樂福超市，?？诘谝患壹覙犯Ｈ龑铀膶硬蛷d、娛樂城、影院、美容11店鋪、開放式12海秀路商圈——南亞廣場南亞廣場項目位于?？谑泻８放c和平南解放西大同路商圈分析

解放西、大同路商圈是得勝沙、解放路、新華南、博愛路傳統(tǒng)歷史商業(yè)街區(qū)的延伸，是?？谏虡I(yè)的發(fā)源地，海口歷史最古老的商圈，起源于上個世紀初，很多南洋風情的騎樓街具有歷史文化保留意義，如新華南的家電、中山路的交電、博愛路的小商品、得勝沙的服裝，這是我市的商業(yè)文脈和多年商貿(mào)業(yè)的積淀。這里將來將被改造成?？谥饕纳虡I(yè)步行街。該商圈主要的商業(yè)中心有友誼商業(yè)廣場、百貨大樓、泰龍城等。商圈分析指標解放路商圈1．人口規(guī)模及特征分析海口次級商圈，部分商品具有全市壟斷性地位；消費年齡10-60歲，跨度較大；教育水平參差不齊，收入中等或中低水平，穩(wěn)定性差；以個體戶、學生、職員、營業(yè)員等為消費主體。2．經(jīng)濟狀況分析公共文化配套設施密集，吸引了年輕人消費；小商戶云集，政府再就業(yè)安排渠道之一；居民收入狀況一般，消費能力中等。3．競爭狀況分析新華南電器一條街，博愛路小商品一條街、解放西、得勝沙路服裝鞋包一條街，聚集了大批小商戶，各商戶相互依存，形成了專業(yè)市場格局，占據(jù)了?？谑袎艛嘈缘匚?。4．交通條件分析屬于街區(qū)性質(zhì)，道路縱橫、四通八達，公交路線發(fā)達；停車場地有限，僅部分大型商廈有停車場，如多寶利、東方廣場等；區(qū)內(nèi)規(guī)劃有步行街，禁止機動車進入。5．客流量分析客流量大，為自身客流和分享客流；滯留時間長，目的性強，晚上和周末、節(jié)假日相對集中。6．環(huán)境分析歷史悠久的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域，位于城市地理中心，建筑陳舊、配套落后，集中大批中小商戶、手工業(yè)者，若不改造發(fā)展前景被限。7．自身分析電器產(chǎn)品聚集，服裝鞋帽以中低檔產(chǎn)品為主，小商品包羅萬象；傳統(tǒng)街鋪形式居多，少數(shù)大型商場多采用柜臺攤檔形式，密集混亂。除電器產(chǎn)品外，很少采用活動促銷經(jīng)營，以議價經(jīng)營為主。8．城市規(guī)劃政府規(guī)劃改造，現(xiàn)狀已遭遇發(fā)展瓶頸，需要科學的規(guī)劃、建設和引導。海旅集團負責的?？隍T樓老街項目已完成《?？谀涎篁T樓項目示范區(qū)可行性研究報告》。13解放西大同路商圈分析

解放西、大同路商圈是得勝沙、解放路、新解放西大同路商圈——友誼商業(yè)廣場

友誼商業(yè)廣場簡述經(jīng)營樓層7層，停車收費，3元一次，以中高檔物品為主、店面大的以保底聯(lián)營的方式出租所處商圈大同路商圈商業(yè)層數(shù)7層停車收費3元一次業(yè)態(tài)租金營業(yè)方式首層名品店、快餐、銀行、珠寶、化妝品、皮鞋、鐘表480-500元/㎡柜臺、商鋪二層各類女裝服飾美容230-280元/㎡柜臺、商鋪三層運動、休閑服裝、戶外用品運動品樂器皮具180元/㎡柜臺、商鋪四層男裝、童裝、極速樂園開放式五層KTV、咖啡廳、餐廳開放式14解放西大同路商圈——友誼商業(yè)廣場

友誼商業(yè)廣場簡述經(jīng)營樓層7國貿(mào)商圈分析——最新的商圈國貿(mào)商圈是近年隨著?？跒称瑓^(qū)開發(fā)而新型的商圈，也是?？谖ㄒ坏腃BD商圈，起源于九十年代，近年新開張的商業(yè)項目有：宜欣購物廣場、上邦百匯城，本片區(qū)匯集了?？谧疃嗟膴蕵穲鏊?，是?？跁r尚文化集散地。商圈分析指標國貿(mào)商圈1．人口規(guī)模及特征分析消費年齡22—60歲，人口密度比海秀路稍遜，教育水平高、收入穩(wěn)定且位于中上水平，職業(yè)以大中公司職員，銀行、證券金融機構職員、律師、商人、教師等居多。2．經(jīng)濟狀況分析?？贑BD，寫字樓密集（玉沙國際、國貿(mào)中心、深發(fā)展大廈、珠江廣場、南洋大廈等等），辦公人群集中，區(qū)內(nèi)有椰樹集團，居民收入高，消費能力強，外來人口多，有度假季節(jié)性消費特點。3．競爭狀況分析存在市場空白，但由于目前幾家商場定位雷同，仍競爭激烈；區(qū)內(nèi)餐飲娛樂業(yè)和服務業(yè)較發(fā)達，外來人口比較樂于居住在該區(qū)域。4．交通條件分析區(qū)域停車場較多，交通狀況較好，公交線路分布密集。5．客流量分析多為分享客流和派生客流。白天的客流多過晚上、工作日客流多過周末和節(jié)假日，由餐飲娛樂業(yè)和服務業(yè)帶來的客流較多。6．環(huán)境分析海口商務中心區(qū)域，商務氣氛濃厚7．自身分析商品經(jīng)營品種多為服裝、家居、珠寶、化妝品等傳統(tǒng)百貨，中等檔次，價格昂貴，賣場布置一般，經(jīng)營手段單一，幾乎沒有促銷活動。8．城市規(guī)劃政治、文化中心、全市的核心區(qū)15國貿(mào)商圈分析——最新的商圈國貿(mào)商圈是近年隨著海口灣片區(qū)開發(fā)而國貿(mào)商圈——上邦百匯城

上邦百匯城簡述上邦百匯城位于?？谑旋埲A路，與宜欣廣場相距僅500米，項目占地面積47613㎡，建筑面積93713㎡，商業(yè)面積7.7萬㎡，12000㎡中心廣場，1條步行街，3座主建筑，業(yè)態(tài)分布為主題百貨、電影院、大型餐飲娛樂／KTV／酒吧、休閑特色餐飲、時尚精品購物、家樂福、肯德基等。所處商圈國貿(mào)商圈商業(yè)層數(shù)3-5層1條步行街，3座主建筑占地面積47613㎡建筑面積93713㎡商業(yè)面積7.7萬㎡主力店家樂福，地下1層，租賃面積1.6萬平方停車位地上200，地下350，總車位750租金外圍的商業(yè)樓鋪面90-110元/㎡要求簽兩年，第二年加20%租金外場的地面攤位租金277-333元/㎡，9㎡以內(nèi)經(jīng)營狀態(tài)08年7月開業(yè)，不到一年時間，已經(jīng)成為?？谥饕牟惋嫛蕵?、時尚集中地16國貿(mào)商圈——上邦百匯城

上邦百匯城簡述上邦百匯城位于?？谑旋垏Q(mào)商圈——宜欣商業(yè)廣場宜欣商業(yè)廣場簡述該項目占地60畝，總體建筑面積10萬平方米，主體建筑面積8.8萬平方米，分為地上5層和地下2層。5層是電影院；4層是潮州菜館和健身中心；3層是休閑及文化用品等；2層為品牌女裝和休閑品牌等；1層設置銀行、珠寶、化妝品，以及必勝客和肯德基等知名餐飲品牌；負一層為大潤發(fā)超市，及附屬商業(yè)街；負二層為停車場，整個面積達2萬多平方米。所處商圈國貿(mào)商圈商業(yè)層數(shù)6層地下一層，地上5層占地面積60畝建筑面積10萬平方米商業(yè)面積8.8萬平方米主力店大潤發(fā)超市，經(jīng)營于地下一層，營業(yè)面積約2萬停車位地上290，地下170，總車位460業(yè)態(tài)負二層停車場負一層大潤發(fā)超市，及附屬商業(yè)街1層銀行、珠寶、化妝品，以及必勝客和肯德基等知名餐飲品牌2層品牌女裝和休閑品牌等3層休閑及文化用品等4層潮州菜館和健身中心5層電影院經(jīng)營狀態(tài)07年開業(yè)，目前大潤發(fā)宜欣店營業(yè)額排大潤發(fā)華南區(qū)營業(yè)額第一，日每平方營業(yè)額50-60元，年營業(yè)額超過3億國貿(mào)商圈——宜欣商業(yè)廣場宜欣商業(yè)廣場簡述該項目占地60畝，總?？谏倘Ψ治鼋Y(jié)論分析結(jié)論——本項目是潛在的未來市級商圈但5年內(nèi)區(qū)級商圈的可能性較大詳細研究見附件：?？谏倘ρ芯繄蟾?doc?？谏倘Ψ治鼋Y(jié)論分析結(jié)論——項目分析商圈分析國內(nèi)外案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議商鋪推廣策略項目分析商圈分析國內(nèi)外案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)CanalCity日本博多水城CanalCity日本博多水城CanalCity日本博多水城CanalCity日本博多水城CanalCity日本博多水城CanalCity日本博多水城CanalCity日本博多水城CanalCity日本博多水城BluewaterShoppingParkBluewaterShoppingParkBluewaterShoppingParkBluewaterShoppingParkBluewaterShoppingParkBluewaterShoppingPark香港朗豪坊——天空之城的中庭設計，將顧客帶到充滿迷幻色彩的未來世界“天空之城”是日本新一代建筑師的構想，原意是有限的室內(nèi)空間里，創(chuàng)造無限的視覺舒展空間。香港朗豪坊在“通天梯”的頂端，即在購物中心十三樓以上的天幕上，設置了一張巨大的數(shù)碼天幕——全亞洲首創(chuàng)、長達138米的類似美國拉斯維加斯凱撒皇宮的天幕。朗豪坊擁有十三層的商場，這在購物中心的經(jīng)營規(guī)劃中是不多見的。當商場的樓層達到一定的高度如何將顧客吸引上更高的樓層，是一門經(jīng)營的哲學，更是一門經(jīng)營的科學。朗豪坊在中庭營造了“天空之城”，并用“通天梯”吸引人們往上走，達到促進高層商場經(jīng)營，實現(xiàn)整體商業(yè)價值最大化的目標。香港朗豪坊——天空之城香港朗豪坊——天空之城的中庭設計，將顧客帶到充滿迷幻色彩的未香港朗豪坊——天空之城香港朗豪坊——天空之城香港朗豪坊——天空之城香港朗豪坊——天空之城香港朗豪坊——天空之城香港朗豪坊——天空之城香港朗豪坊——天空之城香港朗豪坊——天空之城香港朗豪坊——天空之城香港朗豪坊——天空之城香港青衣城——海洋主題購物中心香港青衣城——海洋主題購物中心香港青衣城——海洋主題購物中心香港青衣城——海洋主題購物中心香港青衣城——海洋主題購物中心香港青衣城——海洋主題購物中心案例:廣州正佳廣場定位：亞洲第一SHOPPINGMALL(大型綜合購物娛樂休閑中心）主題：亞洲首席體驗之都規(guī)模：占地5.7萬m2，總建42萬平方米；裙樓商場30萬平方米（地上七層，地下兩層半），除停車場外純商業(yè)面積為22萬平方米；東塔樓為48層五星級酒店式公寓；西塔樓為30層超甲級寫字樓。實用率：50％配比：零售、餐飲、娛樂產(chǎn)業(yè)為52：18：30案例:廣州正佳廣場定位：亞洲第一SHOPPINGMALLF1時尚都會中庭，日式料理，大型超市F2潮流天地品牌專賣店，百貨飲食、高檔服飾、精品百貨F3多彩生活婦嬰用品專賣服飾、寵物用品專賣、汽車用品專賣F4動感之都潮流家電、IT產(chǎn)品、運動保健用品。匯集各式嶺南特色的嶺南風情街F5繽紛城市家居飾品、文具精品、音像圖書，休閑食品、真冰溜冰場F6美居與美食家具、燈市、主題餐廳F7世紀歡樂城4維電影院電動游戲世界婚紗禮堂規(guī)劃特色：劇場式設計、空間層層遞增，7米高7000平方米園林生態(tài)中庭，拉斯維加斯夢幻天幕，廣交會展廳、大型國際電影城、威尼斯水城餐廳、真冰溜冰場、5-7層間的“空中過山車”及室內(nèi)水族館等。案例:廣州正佳廣場F1時尚都會中庭，日式料理，大型超市F2潮流天地品牌商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模東方廣場的形成時間較晚，所以其商業(yè)業(yè)態(tài)新，類似于上海新天地，屬于streetmall，比較符合城市新銳階層的口味，而其規(guī)模比恒基和新世界要大得多，也符合商業(yè)的聚集原則。主力業(yè)態(tài)：數(shù)十家全部經(jīng)營歐洲高檔名牌的歐洲精品廊以及京城最大、種類最全的體育用品中心，一個歐洲家居用品精品店。案例:北京新東方天地商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模案例:北京新東方天地女士服裝玄色衣裳、MARYMADESIGN、百圖、艾格、淑女屋、KOOKAI、江南布衣、豪曼尼、愛維、東北皮草行、佛羅倫、靖麗丹淑、木真了、上海徐、格格旗袍、七色麻、柯羅蒂雅、EPISODE、JESSICA、MOISELLE、FAGE、MORGAN、KARRAIMPLANT、MARISFROLG、翠貝卡、JOYLAND、ODBO、阿桑娜、掂、TSE、MAXMARA、PORTS、ERICBOMPARD、VOROMODA、APART、法涵詩等男士服裝PYE、JACK&JONES、FAIRWHALE、LAMPO、TONYWEAR、IECOLSITALY、CANALI、ARDMIER、WEIBERY、AUTASON、TREK&TRAVEL休閑服裝COLOR18、ESPRIT、OXYGEN、SISLEY、WEEKENDWORKSHOP、NIKE、KUHLE、LAPARGAY、ONLY、G-STAR等皮具、飾品、禮品OXETTE、西村名物、法藍瓷、銀鎮(zhèn)、TUMASEKPEWTER、PARKER、海盜船、SKAP、星空、NANMOHATS、CLARKS、奧卡索、MIRIAM、接吻貓、BELLE、NARAYA、琉璃坊、SWAROVSKI、TEENMIX、ECCO、SHE‘S、BALLY、PHYMESMUSIC、OLMECSHOP、HUSHPUPPIES等珠寶、鐘表、眼鏡TIMECITY名表城、TITONI、LYNN‘SJEWELLERY、TIANQIJEWELLERY、PLOYPAILIN、ALEXISOPITICAL、ASPIAL、HIERSUNDIMONDPALACE、SWATCH等餐飲麥當勞、哈根達斯、TCBY、天福茗茶、DQ冰淇淋、吉野家、MR。PIZZA、面愛面、元?；剞D(zhuǎn)壽司、巴蜀豆花莊、STARBUCKS、KFC等娛樂、展廳、影音及圖書精彩無限數(shù)碼廣場、高永信攝影器材中心、索尼探夢、愛普生影音坊、ROLLS-ROYCEMOTORCARS、奧迪車苑、大眾車苑、東方新世紀影院、B&W、POGGENPOHL櫥柜百貨、超市晨曦百貨、華潤超市、WATSON‘S、運動100案例:北京新東方天地女士服裝玄色衣裳、MARYMADESIGN、百圖、艾格、淑萬象城——18.8萬平方米的大型綜合性購物及娛樂中心，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費元素，由超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場及各類餐飲等近300家零售店面組成。2003年底，REEL時尚百貨、華潤萬家CITYVALLUE超級廣場、嘉禾電影城及“冰紛萬象”真冰滑冰場等四家主力店簽約入駐萬象城?！鞍胫髁Φ辍卑‥SPRIT時裝旗艦店、以女裝休閑品牌為主的NOVO生活空間、包攬頂級時裝到潮流品牌的i．t、運動休閑為主“運動100”、擁有全國最大商用宴會廳的“王子國宴飯店”以及AZONAA02時裝概念店等，80多個品牌則以國內(nèi)外知名的服裝服飾品牌為主，餐飲包括星巴克，百勝集團屬下的必勝客、塔可鐘、肯德基等?！癛éEL”是一家海外財團投資的百貨公司，位于深圳最大的購物及娛樂中心“華潤中心·萬象城”內(nèi)，共四層，面積達2萬平方米。以玻璃、石材、木材為主要裝飾材料的店面設計創(chuàng)造出清新、優(yōu)雅、浪漫、自由的購物休閑空間。案例:深圳華潤萬象城萬象城——18.8萬平方米的大型綜合性購物及娛樂中心，包含零國內(nèi)外案例分析結(jié)論主力店和主題特色是新興區(qū)域和郊區(qū)購物中心發(fā)展的制勝關鍵因素國內(nèi)外案例分析結(jié)論主力店和主題特色項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議報告思路商鋪推廣策略項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)態(tài)組合定位招商?？谏倘ρ芯拷Y(jié)論——本項目所在商圈是潛在的未來市級商圈，但5年內(nèi)區(qū)級商圈的可能性較大。國內(nèi)外案例經(jīng)驗——主力店和主題特色是新興區(qū)域和郊區(qū)購物中心發(fā)展的制勝關鍵因素。項目分析結(jié)論——可出售性，靈活性是應對商圈成長不確定性及周邊競爭的制勝關鍵因素。項目發(fā)展戰(zhàn)略——項目制勝關鍵主力店靈活性主題特色可出售性本項目商業(yè)成功的4個發(fā)展戰(zhàn)略?？谏倘ρ芯拷Y(jié)論——本項目所在商圈是潛在的未來市級商圈，但5戰(zhàn)略下的行動建議大綱可出售性商業(yè)規(guī)劃的2+1模式（降低總層數(shù)）StreetMall——街區(qū)化購物中心(外街）購物中心室內(nèi)部分街區(qū)化（內(nèi)街）下沉式廣場及中庭——負一層變首層增強可出售性主題特色海洋主題景觀購物中心餐飲mall主題——第一階段以餐飲mall主題吸引外圍商圈的消費靈活性動態(tài)適時的主力業(yè)態(tài)——分階段引進適當主力業(yè)態(tài)，確保每階段都成功萬能小獨棟——部分商業(yè)面積可以靈活的轉(zhuǎn)化為其他功能先租后售——選擇最佳出售時機（主力超市確定后為最佳出售時機）主力店——提前規(guī)劃，提前洽談，不惜代價，以面積換價格20%的面積實現(xiàn)80%的商鋪銷售額，用80%的面積吸引人氣戰(zhàn)略下的行動建議大綱可出售性項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議商鋪推廣策略項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合本項目商業(yè)面積約6萬平方米——屬區(qū)域性級商業(yè)和社區(qū)商業(yè)之間商業(yè)級別市級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)性商業(yè)鄰里性商業(yè)規(guī)模（M2）30萬以上3.6-18萬9000-360001800-9000區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量50萬以上日人流量10萬以上5萬以上居住人口5000以上核心客戶內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪本項目商業(yè)面積約6萬平方米——屬區(qū)域性級商業(yè)和社區(qū)商業(yè)之間商業(yè)態(tài)組合定位——餐飲娛樂型的購物中心主力店+餐飲娛樂型的準區(qū)域性購物中心業(yè)態(tài)組合定位——餐飲娛樂型的購物中心主力店+餐飲娛樂型的準區(qū)區(qū)域型購物中心往往以百貨為核心主力店，社區(qū)型購物中心往往以超市為核心主力店。區(qū)域型購物中心以百貨公司作為核心主力店的現(xiàn)象比較普遍。社區(qū)型購物中心的核心消費群體以周邊消費者為主，往往以超市為核心主力店，以更多地滿足消費者日常消費需要。本購物中心以超市為核心主力店，同時可引進高端百貨。區(qū)域型購物中心往往以百貨為核心主力店，社區(qū)型購物中心往往以超第一階段：餐飲（36號地）第二階段：超市/娛樂（35號地）第三階段：百貨/品牌專賣店/專業(yè)店（35號地）動態(tài)的主力業(yè)態(tài)——不同階段不同的招商重點第一階段：餐飲（36號地）動態(tài)的主力業(yè)態(tài)——不同階段不同的招本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)組合定位建議項目配套功能主要商家類型引進階段餐飲Mall大型餐飲，酒吧、西餐、特色餐飲第一階段大型超市家樂福，沃爾瑪，大潤發(fā)等知名品牌超市第二階段娛樂休閑電影廳，兒童娛樂中心，真冰溜冰場第二階段精品百貨各種品牌服飾第二階段專賣店待定第三階段專業(yè)店待定第三階段*引進品牌知名大型超市和精品百貨是業(yè)態(tài)定位組合的關鍵本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)組合定位建議項目配套功能主要商家類型引進階段?？谑准艺姹锉鶊觯ńㄗh與其他投資方合辦提升購物中心人氣及住宅檔次）?？谑准艺姹锉鶊觯ńㄗh與其他投資方合辦提升購物中心人氣及住某市商業(yè)項目前期定位報告課件某市商業(yè)項目前期定位報告課件將餐飲場所設置于溜冰場上空，推動娛樂觀賞化、餐飲娛樂化推動娛樂觀賞化，餐飲娛樂化，成為購物中心吸引客源的重要手段。真冰溜冰場設置在中央挑空空間的下方，沿溜冰場的邊緣位置配置了餐桌，提供餐飲。將餐飲場所設置于溜冰場上空，推動娛樂觀賞化、餐飲娛樂化推動娛項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議商鋪推廣策略項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合商業(yè)規(guī)劃的垂直方向上的選擇——2+1還是5+0？（35號地）2層地上+1整層地下室5層地上地上每層約1萬平米，地下整層約為3萬平方米。雖然地下的造價要高于地上，但地下一層的可出售性和可規(guī)劃性都要好于地上三四五層，所以我們建議采用2+1的垂直規(guī)劃模式比較商業(yè)規(guī)劃的垂直方向上的選擇——2+1還是5+0？（35號地）商業(yè)規(guī)劃的水平方向上的選擇——室外景觀街區(qū)和室內(nèi)步行街區(qū)（雙街并存的StreetMall）35號地2層地上+1整層地下室地上地下中庭及主通道室內(nèi)步行街區(qū)次通道（通往外街）室外景觀街區(qū)（外圍外街)地上地下中庭及主通道地上全街鋪模式地下街鋪+主力店（StreetMall模式）住宅半圍合布局商業(yè)規(guī)劃的水平方向上的選擇——室外景觀街區(qū)和室內(nèi)步行街區(qū)（雙StreetMall要素及案例StreetMall在英文中的原意指的是購物林蔭道，它提供給顧客閑庭信步、而又不用經(jīng)受雨雪風霜之苦的購物樂趣。StreetMall，意為“中央休憩式商業(yè)街區(qū)”，屬于一種復合型商業(yè)業(yè)態(tài)，是繼連鎖店、專賣店、折扣店、超市、購物中心、shoppingmall之后在商業(yè)流通領域興起的最新業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務等功能于一體，通過設置大型百貨和超市大賣場及各類專賣店、游樂設施、文化廣場、旅游觀光、休閑餐飲以覆蓋各個層次不同類型的顧客，為消費者提供包羅萬有的一站式休閑服務，在建筑上兼有長廊、廣場、庭院的特點。StreetMall要素及案例StreetMall規(guī)劃建議——街道家具/景觀元素項目目前規(guī)劃缺少室外空間，室外空間是進入商業(yè)空間的緩沖地帶，增強商業(yè)的延展性，吸引足夠的商業(yè)人流?？梢钥紤]在湖貝路沿線設置室外休閑長廊。規(guī)劃建議——街道家具/景觀元素項目目前規(guī)劃缺少室外空間，規(guī)劃建議——StreetMall概念設計StreetMall概念設計可以參考QueenStreetMall與建外SOHO商業(yè)街的設計。

Foldedstreet——與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成，使街區(qū)生動活潑觀景平臺——體塊相互錯落，形成了豐富的空間層次，同時營造出生態(tài)觀景平臺規(guī)劃建議——StreetMall概念設計Street規(guī)劃建議——StreetMall概念設計

街道名稱：建外SOHO街16條步行小街，300個沿街店鋪SOHO商鋪全部沿街設立，獨立進出，面積從100平米到600平米不等，設施齊全。目前已有茶館、咖啡館、火鍋店、料理店、音像店、美容院、時裝店等多家商業(yè)單位進住SOHO街，未來的SOHO街將是北京新的時尚集中地規(guī)劃建議——StreetMall概念設計街道名稱：建StreetMalll商業(yè)規(guī)劃案例——深圳萬科城規(guī)劃管理經(jīng)驗借鑒：1、全街鋪規(guī)劃。2、先招商后出售。3、聘請仲量聯(lián)行作為商業(yè)管理的顧問。4、街鋪大部分面積較小。5、引進主力超市店和品牌店提升價值。6、融入風情主題步行街概念。StreetMalll商業(yè)規(guī)劃案例——深圳萬科城規(guī)劃管理經(jīng)驗商業(yè)面積的功能轉(zhuǎn)換——正式的與非正式的兩種方式功能轉(zhuǎn)換方式具體轉(zhuǎn)換步驟報建方式正式的通過關系向政府申請正式的功能轉(zhuǎn)換將商業(yè)功能轉(zhuǎn)換為住宅，商務公寓及酒店公寓。（具體轉(zhuǎn)換面積比例要與政府洽談溝通，從回籠資金的角度看，可以盡可能多的轉(zhuǎn)換）住宅及商務公寓非正式通過建筑規(guī)劃創(chuàng)造后續(xù)使用的靈活性。（比如萬能小獨棟，辦公，商鋪，公寓，酒店，企業(yè)總部皆可使用）商業(yè)63商業(yè)面積的功能轉(zhuǎn)換——正式的與非正式的兩種方式功能轉(zhuǎn)換方式具非正式的商業(yè)規(guī)劃的功能轉(zhuǎn)換——萬能小獨棟（辦公，商鋪，公寓，酒店，企業(yè)總部皆可）2層地上+1整層地下室室外景觀街區(qū)（外圍外街)萬能小獨棟萬能小獨棟提升項目的可出售性非正式的商業(yè)規(guī)劃的功能轉(zhuǎn)換——萬能小獨棟（辦公，商鋪，公寓，主入口設計創(chuàng)新——下沉式廣場，醒目標志，知名商家，使其成為人流集中和各類活動的焦點。在主入口設計醒目的標識，其目的在于形成該購物中心獨有的記憶符號，并促進人流集中，使這里成為人流集中和各類活動的焦點。時代廣場：大鐘、大型電視屏幕海港城：大型電視屏幕朗豪坊：極具抽象藝術氣息的雕塑，象是一位狂放的歡迎者深圳萬象城：下沉式廣場，知名星巴克咖啡主要賣點為：突出了雙首層概念，使商業(yè)的使用更便利，

提高了商業(yè)價值主入口設計創(chuàng)新——下沉式廣場，醒目標志，知名商家，使其成為人主入口案例——香港海港城主入口案例——香港海港城主入口案例——深圳萬象城：下沉式廣場，知名星巴克咖啡，地下一層變首層提升整體商業(yè)價值主入口案例——深圳萬象城：下沉式廣場，知名星巴克咖啡，地下一主入口另類處理案例——Box的建筑形式主入口另類處理案例——Box的建筑形式停車場建議——不把停車場只放在負一層，而是將停車場進行多樓層設置，進行人流引導不把停車場只放在負一層，而是將停車場進行多樓層布置，其目的不僅是在城市中心，寸土寸金的地方創(chuàng)造更多的停車位，而且停車場多樓層設置的結(jié)果更便于人流引導，使購物中心人流的進入途徑和分布更加合理。商場商場負一層停車場交通樞紐停車場建議——不把停車場只放在負一層，而是將停車場進行多樓層不要把熱商（人氣商業(yè)）放在一個區(qū)域，而是要多點多層的設置，通過熱商帶動常規(guī)商業(yè)人氣，提升常規(guī)商業(yè)的價值。購物中心的主力店與娛樂及餐飲設置一般采取集中和分期相結(jié)合的方法，多點多層，讓購物中心的人氣商業(yè)無處不在，這樣也實現(xiàn)了主力店與娛樂/餐飲功能的休閑化。購物中心除了在某一個固定的區(qū)域設置美食廣場，還應考慮到餐飲與娛樂及百貨等業(yè)態(tài)的互動性。不要把熱商（人氣商業(yè)）放在一個區(qū)域，而是要多點多層的設置，通不允許在購物中心內(nèi)部出現(xiàn)任何一條“陰陽街”人流布局方式：主動線、副動線、店內(nèi)動線相結(jié)合。主動線：主要考慮整個商場人流在商場內(nèi)流動的完整對流性，以及客流在商場內(nèi)的平衡流動和到達各個功能區(qū)域，類似人的主動脈。副動線：通過與主動線的連接，使客流在商場平均流動，把顧客盡可能送到每個商鋪前面，維持各商鋪客流的平衡。店內(nèi)動線：展示點，通過展示點把最希望推銷的商品展示出來，從而將顧客引導到陳列區(qū)或交易區(qū)，完成客流的定向引導功能。陰陽街：在某些街道只有一邊有商家在經(jīng)營，另一邊則無任何商業(yè)氣氛。商業(yè)經(jīng)營的實踐表明：在購物中心內(nèi)，“陰陽街”的經(jīng)營幾乎沒有成功的可能。不允許在購物中心內(nèi)部出現(xiàn)任何一條“陰陽街”人流布局方式：主動將主力店設置于購物中心的兩端，將一般商戶設置于購物中心的中部購物中心內(nèi)部的人流動線規(guī)劃是購物中心規(guī)劃的靈魂。內(nèi)部人流動線設計的基本要求是晝引導人流經(jīng)過每一間店鋪，使每一間店鋪都擁有足夠多的人流，使每一平方米的室內(nèi)空間都能為購物者創(chuàng)造愉悅的體驗，使每一間店鋪都創(chuàng)造盡可能多的營業(yè)額。購物中心的人流動線規(guī)劃與地塊形狀有關，與出入口的設置有關，與主力店的位置安排有關。當?shù)貕K形狀為長條形時，購物中心的經(jīng)驗是將主力店設置于兩端，將一般承租商戶設置于中間的方式。將主力店設置于購物中心的兩端，將一般商戶設置于購物中心的中部示意簡圖：

F4影城/兒童世界/電玩/主題餐飲/西餐咖啡（特色商業(yè)、人氣）F3配套商業(yè)F2配套商業(yè)

F1主力商家-----熱商（人氣）

P-停車

交通樞紐主力店與一般承租戶的動線安排，其基本原則在于利用主力店與一般承租商有戶的不同位置，吸引消費者在購物中心內(nèi)做雙向流動，這樣才能獲得最大的消費效果。73示意簡圖：F4影城/兒童世界/電玩/主題餐飲/案例介紹：香港又一城又一城的LG1層平面當中，其兩端分別是香港唱片旗艦店和AMC電影院，而一般的承租商戶則分布于中間。這樣在兩大主力店的拉動下，中間的一般承租戶就能享受更多的人流，實現(xiàn)資源互動，人流共享的目的。AMC電影院主力店一般商戶Esprit主力店香港唱片主力店一般商戶案例介紹：香港又一城AMC電影院一般商戶Esprit香港唱片規(guī)劃前與主力店的初步溝通——了解主力店的需求超市主力店初步要求沃爾瑪家樂福易初蓮花商圈區(qū)位1.5公里范圍10萬以上，2公里12--15萬臨交通主干道，至少雙向四車道，無明顯阻隔；以中青年為主，收入水平高；無經(jīng)營面積超過5000平方米同類業(yè)態(tài)交通方便（私家車、公交車、地鐵、輕軌）；人口密度相對集中，兩條馬路交叉口，其一為主干道交通便利；社區(qū)密集區(qū)物業(yè)要求面積15000平方米以上，不超過兩層，總建筑面積2萬－4萬平方米2萬平米左右建筑物縱深40--50米以上；臨街面大于70米長寬比例10：7或10：6臨街面不少于80米、矩形或梯形地塊層高5米賣場凈高5.3-5.5;后倉6.8-7.5柱距8--9米10.8*10.8樓板承重賣場800kg/平米,后倉冷庫1000~1200停車場300個以上顧客免費停車位，20個以上免費貨車停車位免費提供至少600個機動車停車位，非機動車停車場地2000平米400～600車位(上海,北京,廣州)150～300車位(其他);600～1000自行車位相關配套電動扶梯；電源穩(wěn)定，配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨立給排水接駁口并安裝獨立水表貨梯兩層2部5噸;三層加1部3噸貨梯。如有地下室，必有貨梯直達供水200～250噸/天;供氣排水通道\通風\發(fā)電機\消防\環(huán)保其他2個主出入口；外立面廣告3個；廣場轉(zhuǎn)租租戶由家樂福負責管理免費廣告牌：高炮2個；門頭2個合作方式租賃期限20年或20年以上租金較低、長期的租賃合同（一般是20年－30年）75規(guī)劃前與主力店的初步溝通——了解主力店的需求超市主力店初步要規(guī)劃前的對餐飲等商家需求的了解連鎖快餐店普通餐飲火鍋店商圈選擇繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，及消費水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市商務型餐廳:以商務酬賓為銷售對象，選址于商務區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市大眾餐廳:以家庭\個人消費為主位于社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。以大眾消費為主，選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈立店障礙經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生治安等行政管理部門會審；污染源１０米外；周邊無異議同右；大餐廳，設置疏散通道；門前禁忌有有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化及電線桿同普通餐飲物業(yè)要求建筑要求200-500平米框架結(jié)構;層高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個樓面商務型150~1000平方米、大眾型80~200平方米；除剪力墻或承重墻擋門、擋窗外，各建筑結(jié)構形式均適合；餐廳門前須有相應的停車場120~500平方米、廚房可小于營業(yè)面積的三分之一；框架式建筑；樓上商鋪亦可；其余同餐廳配套設施電力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自來水供應;有油煙氣排放通道，污水排放、生化處理裝置，廚房污水排放的生化處理裝置及油煙氣排放的通道同普通餐飲規(guī)劃前的對餐飲等商家需求的了解連鎖快餐店普通餐飲火鍋店商圈選規(guī)劃前的對餐飲等商家需求的了解茶坊、酒吧、咖啡

面館面包、面點房商圈選擇選址多高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境；以文化、情調(diào)、特色，以及舒適和愉悅來吸引消費者；消費對象具有一定的消費能力和文化修養(yǎng)滿足人們速食的要求；宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過10人次的區(qū)域各種商圈均可開設；品牌企業(yè)多開設在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上立店障礙須經(jīng)消防、治安、食品衛(wèi)生等行政管理部門會審同意；國家對酒吧課以重稅與普通餐廳相同立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門會審核準，方可經(jīng)營；離污染源10米以上物業(yè)要求建筑要求50~400平方米；對建筑結(jié)構形式無特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設想而異；層高不低于2.8米；如與居民相鄰，設置隔音層80-200平米；其余與普通餐廳相同60~120平方米；框架式結(jié)構；層高不低于2.8米；門面寬度6米以上，櫥窗開闊配套設施電力按每100平米10千瓦配置自來水供應與普通餐廳相同與普通餐廳相同77規(guī)劃前的對餐飲等商家需求的了解茶坊、酒吧、咖啡面館面包、面規(guī)劃創(chuàng)新——無處不在的海洋主題規(guī)劃創(chuàng)新——無處不在的海洋主題建筑設計商業(yè)街區(qū)在設計上可協(xié)調(diào)海洋主題，以生態(tài)的結(jié)構、柔和舒展的線條打造親近自然的建筑空間，形成獨特的空間體驗。結(jié)合水岸資源，與場地相呼應，形成自然舒展的室外遮蔽空間，提供住戶在水岸豐富的空間感受。建筑設計結(jié)合水岸資源，與場地相呼應，形成自然舒展的室外遮蔽空項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議商鋪推廣策略項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理通過推廣實現(xiàn)良好的市場品牌度和知名度，將有助于項目整體租金水平的提高。樹立品牌的另一個含義就是通過先進的商業(yè)經(jīng)營管理模式和良好的服務理念爭服顧客，贏得市場，最終保障整個商業(yè)獲得長期的租金收益和經(jīng)營收益。項目的總體招商思路——分階段動態(tài)的主力業(yè)態(tài)，主力超市提前招商后期進場樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理通過推廣實現(xiàn)良好的樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理項目進行整體招商。項目的總體招商思路樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理項目進行整體招商。樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理是指統(tǒng)一商業(yè)的整體，包括內(nèi)部店鋪的裝修風格、統(tǒng)一商業(yè)服務人員的著裝，統(tǒng)一進行宣傳推廣，這樣能夠很大程度上提高商場的物業(yè)檔次，從而滿足高檔的商業(yè)定位，同時也能大大改善項目的購物和經(jīng)營環(huán)境，有利于提升項目的品牌知名度，構筑核心競爭力；統(tǒng)一培訓管理，以此提高整體服務水平，降低營銷成本。項目的總體招商思路樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理是指統(tǒng)一商業(yè)的整體先招主力餐飲和主力超市，超市可以在后期幾年內(nèi)進場，也可以考慮超市的社區(qū)店先進場；項目的總體招商策略——分階段動態(tài)的主力業(yè)態(tài)，主力超市提前招商后期進場主力餐飲和超市在招商條件上給予最大程度的優(yōu)惠。主力超市店和餐飲娛樂店的要保留功能上的預留，并且保證一定的靈活性；分三階段招商，分階段開業(yè)確保每一階段成功；在品牌和鋪位的選擇上要堅持檔次相似的原則。先招主力餐飲和主力超市，超市可以在后期幾年內(nèi)進場，也可以考慮項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議商鋪推廣策略項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合項目售賣模式分析銷售方式特征優(yōu)劣勢適用性直接銷售將商鋪分割銷售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經(jīng)營。優(yōu)勢：發(fā)展商沒有后顧之憂；但對于有租有售的商業(yè)來說將會影響整體的經(jīng)營和形象適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷售帶租約銷售開發(fā)商引進主力商家或經(jīng)營管理者主力商家或經(jīng)營管理者在一定年限內(nèi)享有經(jīng)營權和收益權，發(fā)展商一次或每年返還客戶收益。有利于實現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營，但會在租約期滿后產(chǎn)生一些后續(xù)問題。對于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪目前市場上常用的商鋪銷售方式86項目售賣模式分析銷售方式特征優(yōu)劣勢適用性直接銷售將商鋪分割銷目前項目所在區(qū)域還不能給到市場信心，還需要一定的培育期，且項目要實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營，所以主力店位置的商鋪采用帶租約銷售的方式，既能在培育期給到客戶信心，又能將項目良好的形象建立起來。項目出售策略分析——不同的位置采用不同的出售方式主力店及主題娛樂-----帶租約銷售方式精品商鋪-----業(yè)態(tài)限制性銷售目前項目所在區(qū)域還不能給到市場信心，還需要一定的培育期，且項“核心售賣”與銀行無關，操作簡單，可以做為一種銷售方式。發(fā)展商某經(jīng)營公司統(tǒng)一管理投資客戶銷售關系確定銷售價格主力店進駐/招商投資客戶與發(fā)展商簽定銷售合同同時，簽定“委托經(jīng)營協(xié)議書”，同意將10年收益權抵付尾款。投資客戶只付首期，不需月供，即可享有物業(yè)升值的好處?！昂诵氖圪u”與銀行無關，操作簡單，可以做為一種銷售方式。發(fā)展項目出售策略分析結(jié)論——不同位置采用不同的出售方式直接銷售+帶租約銷售+核心售賣模式位置建議主要的出售方式臨街鋪面（實現(xiàn)主要商業(yè)價值）直接銷售（主要銷售方式）內(nèi)步行街直接銷售+帶核心售賣模式主力店及主題休閑娛樂帶租約銷售89項目出售策略分析結(jié)論——不同位置采用不同的出售方式位置建議主項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合定位招商策略建議規(guī)劃創(chuàng)新建議出售策略建議商鋪推廣策略項目分析商圈分析案例分析項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略報告思路業(yè)態(tài)組合項目推廣—商鋪入市策略1）商鋪銷售時機：商業(yè)街區(qū)展示區(qū)全實景展示，已簽約1-2家主力大商家；2）先預熱先展示再認籌：主體部分的外裝修及街區(qū)環(huán)境完成之后再登記咨詢；3）推售節(jié)奏：商鋪分3批銷售，每批單位分次推出，每次推出即售完；4）制造營銷熱點，持續(xù)舉行活動：不斷制造營銷熱點，持續(xù)舉辦體驗式營銷活動，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會關注度。91項目推廣—商鋪入市策略1）商鋪銷售時機：商業(yè)街區(qū)展示區(qū)全實景事件營銷1：招商推介新聞發(fā)布會某五星級賓館（暫未定）地點:項目預熱，項目整體推介目的:主題：項目商業(yè)價值，項目推介邀請嘉賓：

各報社、電視臺和網(wǎng)絡媒體記者開發(fā)公司領導政府部門領導中建投領導有號召力的品牌商家中建投會員時間:未定項目推廣—事件營銷事件營銷1：招商推介新聞發(fā)布會某五星級賓館（暫未定）地點:項事件營銷2：投資論壇形式：論壇/發(fā)布會/講座主題：中國商業(yè)經(jīng)營發(fā)展模式探討邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡媒體記開發(fā)公司領導中建投公司領導商業(yè)投資分析專家、權威人士中建投全國商業(yè)網(wǎng)絡客戶與財經(jīng)雜志聯(lián)合舉行投資論壇項目推廣—事件營銷事件營銷2：投資論壇形式：論壇/發(fā)布會/講座與財經(jīng)雜志聯(lián)合舉事件營銷3：主力店簽約儀式暨招商推介會主力店確定關鍵工作:某五星級酒店地點:展示項目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對項目的信心，促進后續(xù)招商，促進商鋪銷售目的:邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡媒體記者邀請/開發(fā)公司領導邀請/業(yè)內(nèi)人士邀請/中建投商業(yè)部會員主力店簽約儀式暨招商推介會視招商進展情況具體確定具體時間:后續(xù)新聞及軟文報道在媒體的運用上，本項目將更多的運用時尚的媒體項目推廣—事件營銷事件營銷3：主力店簽約儀式暨招商推介會主力店確定關鍵工作:某事件營銷4：對開發(fā)公司的住宅業(yè)主的產(chǎn)品商業(yè)價值推介會時間：待定事件營銷5：對海南高爾夫球會的產(chǎn)品商業(yè)價值推介會事件營銷6：對各銀行業(yè)金卡網(wǎng)絡產(chǎn)品商業(yè)價值推介會主題：產(chǎn)品商業(yè)價值推介邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡媒體記者邀請/開發(fā)公司領導業(yè)內(nèi)人士邀請/各銀行業(yè)金卡會員（具體銀行待協(xié)商）項目推廣—事件營銷事件營銷4：對開發(fā)公司的住宅業(yè)主的產(chǎn)品商業(yè)價值推介會時間：待鋪王拍賣會鋪王選擇規(guī)律——一、商鋪價值全體現(xiàn)。二、唯一性。制造高潮的利劍；吸引眼球的法寶。三、總價最高商鋪及單價最高商鋪事件營銷7：鋪王拍賣鋪王拍賣目的：提升項目形象，形成價值標竿鋪位：選擇1個外街鋪和1個大鋪項目推廣—事件營銷鋪王拍賣會鋪王選擇規(guī)律——事件營銷7：鋪王拍賣鋪王拍賣目的：事件營銷8：商業(yè)開盤慶典活動開盤慶典事件建議：1、邀請某知名財經(jīng)人士參與開盤慶典；2、知名品牌店開業(yè)發(fā)布會；3、某珠寶首飾的新品發(fā)布會；4、邀請時尚媒體參加新聞發(fā)布會。項目推廣—事件營銷事件營銷8：商業(yè)開盤慶典活動開盤慶典事件建議：項目推廣—事件事件營銷9：主力店開店慶典主力店開