項目可行性分析報告模板

項目可行性分析匯報第一部分：項目總論一、項目概況二、可行性研究結論三、重要技術經濟指標表

四、項目存在問題與提議第二部分項目背景一、項目提出背景二、項目發(fā)展概況三、項目投資的必要性第三部分項目投資所在都市的基本概況一、都市基本發(fā)展狀況二、都市地理位置、交通、三、都市氣候與生態(tài)環(huán)境四、都市的人文環(huán)境五、都市經濟狀況六、都市的人口構造及人均經濟狀況七、都市整體發(fā)展規(guī)劃及功能布局八、都市對項目的影響與提議措施第四部分市場分析一、整體房地產市場發(fā)展狀況分析二、項目區(qū)域市場分析第五部分地塊分析一、地塊概況二、地塊分析三、土地價格四、土地升值潛力初步評估五、項目獲得用地的法律及政策性風險分析六、地塊SWOT分析七、項目評價第六部分項目定位一、項目目的設置二、項目整體定位方略三、項目定位提議第七部分項目整體規(guī)劃分析一、項目規(guī)劃設計可行性分析二、項目規(guī)劃設計的主題及概念第八部分項目開發(fā)建設進度安排與銷售節(jié)點一、項目分期開發(fā)設置二、工程計劃三、銷售節(jié)點第九部分投資估算與資金籌措一、成本預測二、稅務分析三、資金籌措四、資金投放使用計劃第十部分銷售收入測定一、銷售收入測算二、銷售利潤測算第十一部分財務與敏感性分析一、項目盈利能力分析二、項目盈虧平衡分析三、項目敏感性分析第十二部分綜合評價

一、經濟評價（定性）

二、社會評價（定性）

三、環(huán)境評價

四、市場預測五、存在問題與提議

六、總體結論及提議第十三部分競拍和投標方式獲得土地需要增長和完善的內容一、重要指標測算二、競爭對手分析三、制定方略第十四部分附件第一部分：項目總論一、項目概況

1、項目名稱

2、項目建設單位

3、項目位置（四面范圍）

4、項目周圍目前現(xiàn)實狀況

5、項目性質及重要特點

6、項目地塊面積及邊界長

7、研究工作根據

8、研究工作概況

二、可行性研究結論

1、HYPERLINK市場分析預測

2、項目地塊分析

3、項目規(guī)劃方案

4、項目工程進度

5、投資估算及資金籌措

6、項目財務與經濟評價

7、項目綜合評價結論

三、重要技術經濟指標表

四、項目存在問題與提議

第二部分項目背景

一、項目提出背景

1、項目與區(qū)域、都市發(fā)展規(guī)劃之間的關系，如都市交通規(guī)劃、都市功能規(guī)劃布局、重點市政配套項目建設、區(qū)域重點經濟發(fā)展規(guī)劃布局等對本項目、本區(qū)域及都市發(fā)展有重要影響的事件、政策、法規(guī)等。

2、項目所在區(qū)域政策、經濟及產業(yè)環(huán)境，如項目所在區(qū)域對都市的歷史、文化、經濟、戰(zhàn)略等方面的重要作用。

3、項目發(fā)起人及發(fā)起緣由，項目的發(fā)起人的主體是誰，項目所有權的主體是誰，項目因什么原因而進行建設，如舊城改造、市政發(fā)展規(guī)劃需要、市政配套、住宅配套等。二、項目發(fā)展概況

1、項目既有調查研究及成果。2、項目地塊初勘及初測工作狀況。

三、項目投資的必要性

1、項目投資對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略意義。2、項目投資對企業(yè)未來經營的利潤增長規(guī)定。3、項目投資所帶來的社會影響力、企業(yè)品牌形象提高、對區(qū)域市場的影響力、行業(yè)內的影響力等企業(yè)外在影響力。第三部分項目投資所在都市的基本概況一、都市基本發(fā)展狀況。二、都市地理位置、交通。三、都市氣候與生態(tài)環(huán)境。四、都市的人文環(huán)境。五、都市經濟狀況，如產業(yè)構造、第一、二、三產業(yè)增長狀況，以及都市經濟支柱產業(yè)、重點扶持或重視的行業(yè)等有關都市經濟狀況。六、都市的人口構造及人均經濟狀況。七、都市整體發(fā)展規(guī)劃及功能布局。八、都市對項目的影響與提議措施。第四部分市場分析一、整體房地產市場發(fā)展狀況分析1、整體市場發(fā)展狀況。2、近三至五年整體市場供應量狀況，多種物業(yè)在市場上的供應構造比例（包括所有地產物業(yè)形態(tài)供應狀況闡明與調查闡明）。3、近三至五年整體市場去化量分析、多種物業(yè)的去化量分析，及構造比例。4、近三至五年整體市場價格分析、各個物業(yè)產品價格分析，以及整體市場價格趨勢分析。5、整體市場客戶群分析及未來變化分析，包括階層、年齡、家庭構造、職業(yè)、收入、需求特性等。6、整體市場狀況分析（小結）。7、整體市場發(fā)展及前景預測。8、整體市場狀況對本項目的可行性借鑒意義。二、項目區(qū)域市場分析1、區(qū)域市場界定、狀況概述。2、區(qū)域市場供應分析，包括樓盤規(guī)模、產品組合比（項目產品組合與區(qū)域市場產品組合）、價格、產品亮點、園林特點、物業(yè)服務、小區(qū)配套等。3、區(qū)域市場去化量分析，包函各個樓盤的去化量分析與區(qū)域整體產品去化量分析，以及不一樣產品的去化量分析。4、區(qū)域市場競爭分析，對區(qū)域市場樓盤競爭特點進行描述，如有必要請舉例闡明。5、區(qū)域市場客戶群構成分析，包括客戶區(qū)域、年齡、職業(yè)、家庭、收入、行業(yè)/職業(yè)、需求特性等分析，以及對客戶進行有關的市場調查數(shù)據分析。6、區(qū)域市場經典樓盤個案調查，從樓盤規(guī)模、規(guī)劃方案、物業(yè)形態(tài)、產品組合、合作企業(yè)、企業(yè)實力背景、物業(yè)服務、小區(qū)配套、周圍市政配套、周圍自然資源運用狀況、客戶構成、產品售價、開發(fā)方略、營銷手法、推廣渠道等全方位進行調查、分析（假如區(qū)域外經典樓盤對區(qū)域內市場有影響的，也要進行整體都市經典個案調查分析）。7、區(qū)域市場分析有關結論，重要包括物業(yè)形態(tài)比例、戶型配比、各個戶型價格區(qū)間、戶型面積區(qū)間、市場均價及不一樣物業(yè)產品均價、各個不一樣物業(yè)產品的去化量、項目特色亮點、客戶構成與特性等。8、區(qū)域市場的發(fā)展及前景預測。9、區(qū)域市場對本項目的可行性思索。第五部分地塊分析一、地塊概況1、地塊基本資料，總占地面積、建筑密度、容積率、綠化率、控高等基本規(guī)劃資料。2、項目位置，項目位于都市的哪個區(qū)域、交通位置。3、地塊現(xiàn)實狀況，地塊的自然狀況，與周圍地勢的標高關系。4、項目四至。5、地面現(xiàn)實狀況，包括地塊內與否平整，如有無道路、水溝、池塘、鐵路、高壓線鐵塔等對開發(fā)有重大影響原因存在。6、地面既有居民狀況，包括總體人數(shù)、戶數(shù)，企業(yè)廠礦數(shù)量、規(guī)模、生產產品、企業(yè)經營現(xiàn)實狀況等，并闡明項目拆遷的復雜程度，估計折遷完畢的時間，政府的支持力度等，對項目開發(fā)進度的影響。7、地下狀況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑、構造等，地上地下都要注意有無受保護的歷史文物古跡。8、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等原因分割土地。9、地質狀況，包括地質條件、承載力、地下水位和抗震性規(guī)定。二、地塊分析1、地塊區(qū)位分析，項目與都市中心商圈、區(qū)域中心商圈、市政重大配套設施相對的位置與距離、地段。2、地塊交通分析。3、地塊環(huán)境分析，如空氣質量、噪音污染、自然資源、危險源狀況等自然環(huán)境分析；地塊周圍的都市商業(yè)、文化、治安等方面的社會環(huán)境分析。4、地塊人流分析，對地塊周圍人流動態(tài)狀況分析。5、地塊周圍規(guī)劃，近期或未來規(guī)劃對項目與否有重大影響。如重大市政工程，大型商業(yè)中心建設等利好消息，以及對項目不利的消息，如建設火力發(fā)電廠、鐵路等。6、周圍生活配套，包括銀行、商場、醫(yī)院、郵局、文化中心等生活配套設施與項目的距離闡明，并配地圖標注。7、地塊七通評估（均需闡明到地塊的距離、成本、接入的也許性），包括道路現(xiàn)實狀況與發(fā)展規(guī)劃、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、通電、供氣、供熱狀況。三、土地價格土地價格計算的措施，若有代征地要闡明代征地價格，根據購置價格計算總地價、樓面地價。四、土地升值潛力初步評估1、從地理位置、土地供應、周圍環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、都市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2、近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。五、項目獲得用地的法律及政策性風險分析1、項目用地獲得土地使用權的法律手續(xù)現(xiàn)實狀況描述1）項目用地現(xiàn)實狀況A、土地所有權歸屬B、土地使用權歸屬C、土地的用途D、有關項目用地現(xiàn)實狀況的政府文獻（寫明批號或重要內容，復印件作為附件，并索引）2、項目用地規(guī)劃A、規(guī)劃用地所有權歸屬B、規(guī)劃用地使用權歸屬C、規(guī)劃用地用途D、有關項目用地規(guī)劃的政府文獻（寫明批號或重要內容，復印件作為附件，并索引）3、項目用地獲得土地使用權程序評估A、獲得土地使用權的程序描述B、獲得土地使用權需要的工作日C、獲得土地使用權的風險及控制（獲得土地使用權存在的不確定原因及處理）4、項目用地土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）A、土地性質變更的程序描述和理由B、土地性質變更的政策支持或障礙C、土地性質變更需要的工作日5、政策性風險評估1）政府資源運用的評估：A、當?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度；B、當?shù)卣毮懿块T的辦事作風；C、當?shù)卣畬υ擁椖康年P注程度；D、地塊周圍已經有開發(fā)商項目成敗的政府原因；E、與政府合作關系。2）政策變更對項目開發(fā)的影響：A、都市規(guī)劃限制或更改；B、突發(fā)性政策等政府原因導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完畢、項目開發(fā)期間土地性質變更受挫，從而導致前期投入所有或部分損失的也許性判斷。6、合作方式及風險評估1）合作方基本狀況：名稱、重要股東投資狀況、注冊資本、成立時間、特殊背景等。2）合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設置企業(yè)等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定可以提供正規(guī)稅務發(fā)票，對分房、分收入要明確合作方與否有承擔營業(yè)稅的義務。重要合作條件，合作風險評估：A、通過其他有關渠道理解項目背景資料：如土地方轉讓的原因、曾經或正在洽談的企業(yè)；B、土地使用年限；C、土地權屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；D、土地方的信用；E、付款進度及與土地出讓（轉讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；F、其他與合作方式有關的當?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。7、總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約協(xié)議中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或所有條款存在的不確定性原因的控制；不利、不確定條款也許遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。六、地塊SWOT分析1、地塊SWOT分析

2、地塊優(yōu)勢與機會對策分析

3、地塊劣勢與威脅對策分析

七、項目評價

1、從企業(yè)發(fā)展角度評價2、從整體市場角度評價3、從項目機會點角度評價4、問題點提議與規(guī)避第六部分項目定位一、項目目的設置1、項目定位目的（根據）分析從整體市場、區(qū)域市場、個案分析總結，客戶需求分析總結，項目分析總結，企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)定四大方面進行定位目的（根據）分析。2、項目目的設置，包括項目最終要到達什么目的，以及從重要目的延伸出來的有關分目的，它們將是項目定位方略的目的與根據。二、項目整體定位方略1、產品開發(fā)市場定位方略項目采用哪種市場競爭方略定位，如市場領導者型、市場跟進型、新市場開拓型、市場挑戰(zhàn)者型（市場差異化）。2、產品開發(fā)檔次定位方略項目將開發(fā)什么價位、檔次的產品。3、產品開發(fā)的功能定位方略項目產品開發(fā)以住宅為主，是第一居所還是第二居；以商業(yè)為主，是投資型，還是自營型；或者復合功能定位。4、產品開發(fā)的價值定位方略產品的價值重要體目前哪里，居住、渡假、休閑、商業(yè)、辦公等，或者是復合價值。5、產品開發(fā)的市場總體定位方略項目將以什么的思緒、手段、措施進行項目整體操作。三、項目定位提議1、項目總體定位設想1）市場形象定位2）區(qū)位屬性定位3）項目開發(fā)理念定位4）項目產品概念定位5）項目綜合定位2、項目客戶定位1）客戶區(qū)域劃分2）客戶群構成3）客戶群類別的選擇，哪些客戶類別是項目的潛在關鍵客戶與重要客戶。4）細分客戶類別，如職業(yè)、年齡、區(qū)域、家庭人員、收入、置業(yè)特點等等，以及消費共性描述、敏感點梳理。5）項目主力客戶群梳理，包括客戶類別、需求特性、需求檔次、需求戶型類別、敏感點需求、客戶功能需求等。6）項目客戶定位提議A、客戶需求功能定位B、客戶群定位，包括關鍵客戶、重要客戶、其他客戶，以及其職業(yè)、階層、區(qū)域、置業(yè)特性等共性描述。3、產品定位提議1）物業(yè)組合的優(yōu)化比較A、戶型類別提議B、戶型面積提議C、物業(yè)類型組合提議，根據地塊規(guī)劃指表、市場各個物業(yè)均價，企業(yè)發(fā)展目的、項目的定位原則、市場狀況進行產品物業(yè)類型的不一樣組合的經濟測算與可行性研究。2）產品定位及物業(yè)組合，包括不一樣物業(yè)形態(tài)的面積配比及總面積比、戶型類別配比及總戶型套數(shù)比、戶型面積區(qū)間、戶型套數(shù)等。第七部分項目整體規(guī)劃分析一、項目規(guī)劃設計可行性分析1、項目建筑規(guī)劃布局提議根據項目規(guī)劃指表，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不一樣比例分派的假設狀況，進行建筑規(guī)劃布局示意；假如沒有容積率、建筑密度、控高等指表限制時，可以依最理想的數(shù)據進行項目建筑規(guī)劃布局提議。2、針對地塊不利于規(guī)劃設計的原因（如山地、深坑、地下水系等），提出對應的規(guī)劃思緒。3、針對地塊有利的自然環(huán)境、地形，提出對應的合理化運用提議。4、項目周圍有噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣狀況、危險源等，對規(guī)劃與后來有影響的狀況，要提出規(guī)劃設計的處理措施。5、市政配套設施對規(guī)劃設計的影響。如：道路狀況（也許與小區(qū)重要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規(guī)劃設計的影響及處理措施。6、周圍生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與與否開通業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現(xiàn)實狀況、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。二、項目規(guī)劃設計的主題及概念1、設計概念：體現(xiàn)項目的個性價值與市場差異化。2、規(guī)劃概念：體現(xiàn)產品的差異化開發(fā)理念，也許使產品概念與主題的外在延伸與風格塑造。3、園林概念：與項目的市場形象、產品檔資定位一致，也許使產品概念與主題的外在延伸與體驗的支持點。第八部分項目開發(fā)建設進度安排與銷售節(jié)點一、項目分期開發(fā)設置二、工程計劃1、進地時間、動工時間、出地平面時間、開竣工時間、交房時間及各期開發(fā)時間次序的施工橫道圖。2、有關工程計劃闡明。三、銷售節(jié)點1、開盤時間、加推時間、清盤時間。以圖表形式表達，要闡明銷售的總面積、主力戶型、價格，以及去化量的可行性分析。第九部分投資估算與資金籌措一、成本預測闡明測算假設和重要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建導致本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。二、稅務分析1、營業(yè)稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅種的基本稅率，可以享有的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項目自身合用的稅率，若享有地方政府的優(yōu)惠政策，要尤其闡明該項優(yōu)惠與國家政策與否有沖突，以及怎樣處理，詳細的操作的過程是什么。三、資金籌措闡明投資資金的來源，重要分為哪幾部分，以表圖格式表達。序號籌措資金來源籌措資金數(shù)額(萬元)籌措資金比例(%)1自有資金2銀行貸款3銷售回款4其他項目總投資額四、資金投放使用計劃進行項目各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。第十部分銷售