非地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)涉稅事項(xiàng)分析(老會(huì)計(jì)人的經(jīng)驗(yàn))

從業(yè)二十年的老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)之談，如果覺(jué)得有幫助請(qǐng)您打賞支持，謝謝!非地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)涉稅事項(xiàng)分析（老會(huì)計(jì)人的經(jīng)驗(yàn)）2016年5月1號(hào)營(yíng)改增后,非地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人發(fā)生轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)(本文專指2016年5月1號(hào)后的新項(xiàng)目)的交易行為,涉稅事項(xiàng)如何處理呢?

轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),對(duì)于轉(zhuǎn)讓方來(lái)說(shuō),涉及到增值稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅;對(duì)于受讓方來(lái)說(shuō),涉及到印花稅、契稅.

一、轉(zhuǎn)讓方涉稅事項(xiàng)分析

一、增值稅

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn),只能適用一般計(jì)稅方法,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額,適用稅率為11%.納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅.

二、土地增值稅

2016年5月1日營(yíng)改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)土地增值稅的計(jì)稅方法與營(yíng)改增之前一樣,其應(yīng)納土地增值稅額=增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除數(shù),只是因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅、增值稅是價(jià)外稅,所以在收入確認(rèn)、稅金扣除等方面略有差異.

營(yíng)改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅.計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目中”與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅.

應(yīng)納土地增值稅額=增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除數(shù),因?yàn)樵鲋殿~=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額,所以我們?cè)谟?jì)算土地增值稅時(shí),關(guān)鍵是確定扣除項(xiàng)目金額.

(一)扣除項(xiàng)目包括:

1、房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格.評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn).

提醒:納稅人在轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí),其扣除項(xiàng)目之一為”評(píng)估價(jià)格,即重置成本*成新度”,而不是不動(dòng)產(chǎn)的建筑成本.

2、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款

取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用.

對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的,不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額.

3、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用

4、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金.

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅.

補(bǔ)充:納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除.對(duì)納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用,不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除.

(二)土地增值稅稅率表

(三)核定征收的情形

對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格,又不能提供購(gòu)房發(fā)票的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》(以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定,實(shí)行核定征收.

為了規(guī)范核定工作,核定征收率原則上不得低于5%,各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際,區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率.

三、印花稅

企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),按”產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”繳納0.05%的印花稅,其計(jì)稅依據(jù)為合同價(jià)格.

四、企業(yè)所得稅

非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí),是否繳納企業(yè)所得稅,與企業(yè)的所得稅征收方式有關(guān).如果企業(yè)所得稅是查賬征收,那么針對(duì)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù),所得稅的繳納與整個(gè)企業(yè)的”利潤(rùn)總額”有關(guān),與單筆業(yè)務(wù)無(wú)關(guān).如果企業(yè)所得稅是核定征收,企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額等于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅收入*主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)稅所得率*企業(yè)所得稅稅率.

二、受讓方涉稅事項(xiàng)分析

1、契稅

在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人,所以購(gòu)買者要按照稅法規(guī)定繳納契稅.應(yīng)納契稅=計(jì)稅依據(jù)*稅率(稅率為3%-5%之間,契稅的適用稅率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定,并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案)

提示:計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅.

2、印花稅:企業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn),按”產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”繳納0.05%的印花稅,其計(jì)稅依據(jù)為合同價(jià)格.

3、增值稅:

一般納稅人2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn),其進(jìn)項(xiàng)稅額要分兩期抵扣,60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣.

參考文件:

l(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》)

l(財(cái)稅字【1995】48號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》)

l(財(cái)法字[1995]6號(hào)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》)

l(國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》)

l(財(cái)稅[2006]21號(hào)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》)

l(國(guó)務(wù)院令【1988】11號(hào)《印花稅暫行條例》)

l(國(guó)務(wù)院令【1997】224號(hào)《契稅暫行條例》)

l(國(guó)家稅務(wù)總局【2016】15號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》)

小編寄語(yǔ)：不要指望一張證書(shū)就能使你走向人生巔峰。考試只是檢測(cè)知識(shí)掌握的一個(gè)手段，不是目的。千萬(wàn)不要再考試通過(guò)之后，放松學(xué)習(xí)。財(cái)務(wù)人員需要學(xué)習(xí)的有很多，人際溝通，實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，excel等等等等，都要學(xué)，都要積累。要正確看待考