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寫(xiě)字樓銷(xiāo)售相關(guān)學(xué)問(wèn)一、電梯么一棟寫(xiě)字樓該配置怎樣的電梯系統(tǒng),搜房博友關(guān)宏做了具體分析。1、轎廂裝飾應(yīng)選擇輕質(zhì)材料,以降低電梯馬達(dá)的啟動(dòng)電流,到達(dá)節(jié)能及延長(zhǎng)設(shè)備的壽命的目的。2、使用溝通電動(dòng)機(jī)的電梯在變頻把握上要特別留意其穩(wěn)定性及平層的把握,特別是超高層建筑。3、每個(gè)樓層應(yīng)加裝電梯運(yùn)行顯示器,以便于乘客理解電梯運(yùn)行狀況,削減心理焦躁感。4、電梯轎箱內(nèi)應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的空調(diào),以便改善轎廂環(huán)境。5、電梯機(jī)房的溫度、濕度的把握必需含在設(shè)計(jì)范圍內(nèi),并必需符合電梯廠家的要求,建議盡可能安裝獨(dú)立空調(diào)。6、電梯把握方面應(yīng)設(shè)置取消選層功能,以便在錯(cuò)誤或惡意制造不正常的電梯選層時(shí),將其取消,以保障電梯運(yùn)行效率不受影響。7、電梯群控應(yīng)考慮在特別狀況下只剩下一臺(tái)電梯運(yùn)行時(shí)〔例如夜間〕,能自動(dòng)切換成單控模式,以保證系統(tǒng)穩(wěn)定并提高效率。8、在保修條款中,保修期內(nèi)不僅應(yīng)履行保修責(zé)任,同時(shí)應(yīng)簽署維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任,并且應(yīng)要求投標(biāo)廠家供給保修期以后三年的每年維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用〔全保及標(biāo)準(zhǔn)?!臣傲闩浼膯蝺r(jià)〔在標(biāo)準(zhǔn)保的狀況下〕。9、在超高層建筑中,由于轎廂晃動(dòng)是在確定的容許范圍內(nèi),因此轎廂晃動(dòng)把握安全裝置應(yīng)考慮在轎廂晃動(dòng)時(shí)不會(huì)引起電梯停頓現(xiàn)象,可在此時(shí)對(duì)電梯減速,1030512.5%11、全部電梯井道應(yīng)留意井道內(nèi)氣流組織的設(shè)計(jì),避開(kāi)氣流噪音對(duì)辦公區(qū)客戶(hù)的影響。12、全部直升電梯應(yīng)具備手動(dòng)把握功能、自動(dòng)平層功能、手動(dòng)平層功能。二、空調(diào)目前,我國(guó)公共建筑總面積大約為45億平方米,其中99%的建筑都屬于高能耗。國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓公建消耗是歐洲國(guó)家寫(xiě)字樓公建消耗的七至八倍,是日本的十倍。把握寫(xiě)字樓的能量消耗,實(shí)現(xiàn)節(jié)能,迫在眉睫。爭(zhēng)論證明,空調(diào)系統(tǒng)所消50%左右。實(shí)現(xiàn)節(jié)能首先就要從樓宇的空調(diào)系統(tǒng)著手。目前,寫(xiě)字樓樓宇內(nèi)的空調(diào)系統(tǒng)主要分三大類(lèi):一般分體式空調(diào)分為室內(nèi)、室外機(jī)兩局部,主要在低品質(zhì)寫(xiě)字樓中應(yīng)用。它易于改造、把握,但外掛機(jī)不美觀,室內(nèi)空氣質(zhì)量差。造成能源鋪張。小型商務(wù)中心空調(diào)適用于較小的或分隔式的辦公空間。它可引入風(fēng)系統(tǒng),易于改造、把握,但投資大、技術(shù)要求高。VAV與VRVVAV(VariableAirVolume量。它設(shè)備初投資少,舒適性好,但冷凍水管線(xiàn)存在冷損失和修理的問(wèn)題。VRV〔VariableRefrigerantVolume〕:把握技術(shù)上按室內(nèi)機(jī)開(kāi)啟的數(shù)量把握室外機(jī)內(nèi)的旋渦式壓縮機(jī)轉(zhuǎn)速,進(jìn)展制冷劑流量的把握。它把握方式先進(jìn),占用空間小且節(jié)能,但是風(fēng)要靠自然的方式補(bǔ)充,浪費(fèi)冷量,初投資高。三、消防一般寫(xiě)字樓的消防系統(tǒng)主要有:①干式消防系統(tǒng):自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng),聯(lián)動(dòng)總把握屏,BTM氣體滅火系統(tǒng)。②濕式消防系統(tǒng):自動(dòng)噴淋系統(tǒng),消防栓系統(tǒng)(消防泵)。③消防聯(lián)動(dòng)機(jī)網(wǎng)站制作構(gòu):消防送風(fēng)和排煙風(fēng)機(jī)的功能和聯(lián)動(dòng)試驗(yàn);空〔包括感溫式火災(zāi)報(bào)警、感煙式火災(zāi)報(bào)警、感光式火災(zāi)報(bào)警,手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)〔包括電鈴報(bào)警、裂開(kāi)玻璃報(bào)警、緊急報(bào)警〕四、各面積區(qū)分建筑面積:建筑物各層面積總和,每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算,包括使用,關(guān)心面積和構(gòu)造面積.商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓妹娣e.套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻風(fēng)光積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積.公攤面積:公共門(mén)廳,過(guò)道,電梯井,樓梯間,垃圾道.變電室,設(shè)備房等為整座效勞的公共用房和治理用房的建筑面積.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及及外墻墻體水平投影面積的50%使用面積:建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和,使用面積大于等于地毯面積.五、頂級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)Essentialbusinesslocation(重要的商務(wù)區(qū))豪華、再前衛(wèi)也不能算作頂級(jí)寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓的價(jià)值推斷并不完全取決于寫(xiě)字樓產(chǎn)品本身,寫(xiě)字樓物業(yè)的區(qū)位和地段很大程度上打算了其價(jià)值。Elegantbuilding(有品位的建筑)的企業(yè)通常會(huì)把這一特點(diǎn)作為其自身品牌價(jià)值的建筑載體,并引以為豪。Excellentfacilityandservice(超一流的硬件設(shè)施與效勞)頂級(jí)寫(xiě)字樓的硬件要求其實(shí)格外龐雜,是由很多的細(xì)節(jié)充實(shí)起來(lái)的,有些已經(jīng)依據(jù)時(shí)代的要求漸漸量化。比方電梯,5部德國(guó)原裝蒂森克虜伯高速電梯,速度達(dá)2.5/秒,這主要是充分為客戶(hù)考慮到寫(xiě)字樓垂直交通問(wèn)題,節(jié)約電梯等候的時(shí)間。平衡等等,這些都到達(dá)了當(dāng)前市場(chǎng)所能到達(dá)的最高水平。司為寫(xiě)字樓供給精彩的效勞,這一點(diǎn)毋庸置疑。Extraordinarytenant(出眾的客戶(hù))一流而具備頂級(jí)的內(nèi)涵,這就如同硬幣的兩個(gè)面,形成了頂級(jí)寫(xiě)字樓由外而內(nèi),再由內(nèi)而外的品質(zhì)訴求過(guò)程。力和地位。Exactplaceforbusiness(純商務(wù))辦公就是辦公,購(gòu)物和休閑完全在與寫(xiě)字樓配套的商務(wù)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn),最大限度地實(shí)現(xiàn)功能的專(zhuān)一化。Exceptionofsale(非賣(mài))不但意味著進(jìn)展商的實(shí)力毋庸置疑,同時(shí)也保證了頂級(jí)寫(xiě)字樓軟硬件始終維持在超一流的水平。六、商用公寓與寫(xiě)字樓有什么區(qū)分公寓與寫(xiě)字樓從字面的意義一個(gè)是居住一個(gè)是辦公用樓,但它們也有共同的地方那就是它們都是商品房.它們依據(jù)功用被不同的消費(fèi)者承受.公寓在配套上主要是要到達(dá)居住功能,滿(mǎn)足居住的條件,而且要有確定的周邊配套,例如:菜市場(chǎng),學(xué)校,商場(chǎng)等.而寫(xiě)字樓要求在好的地段,交通便利,周邊有確定的商業(yè)氣氛.固然內(nèi)部配套也是不行無(wú)視的.公寓于寫(xiě)字樓使用人群根本全都,都是企業(yè)白領(lǐng),但購(gòu)置和用途有差異,寫(xiě)字客戶(hù)為企業(yè)購(gòu)置自用及大型投資客戶(hù)。公寓為個(gè)人購(gòu)置自住或小型投資客戶(hù)購(gòu)置。兩者之間有確定互補(bǔ)性,按以后的進(jìn)展形式來(lái)看,不管是物管素來(lái)看。2公寓是以居住為主,但也摻雜的辦公成份,其設(shè)計(jì)類(lèi)型完全區(qū)分于居住小區(qū),有商業(yè)氣氛在其中,可稱(chēng)為商住兩用。寫(xiě)字樓則以商為主,在建筑設(shè)計(jì)時(shí)其配套設(shè)施等就全部承受商用,主要以公司、企業(yè)為消費(fèi)群體。功能:寫(xiě)字樓應(yīng)當(dāng)是純商務(wù)辦公;公寓是可辦公可居住的空間形式人群:寫(xiě)字樓的目標(biāo)客戶(hù)群為投資型買(mǎi)家及辦公企業(yè)公寓的目標(biāo)人群以以往實(shí)際閱歷推斷更多為滿(mǎn)足居住需求人群七、小業(yè)主的寫(xiě)字樓和開(kāi)發(fā)商的寫(xiě)字樓區(qū)分小業(yè)主多的大樓對(duì)物業(yè)治理水平的要求較高,治理難度較大,因此難免影響整幢大廈的品質(zhì),因此在5A甲級(jí)寫(xiě)字樓本無(wú)法在樓內(nèi)擴(kuò)租,而大業(yè)主可調(diào)配的面積多,適合客戶(hù)擴(kuò)租,即使是在合同期內(nèi)擴(kuò)租,很多大樓也可以商量,不算違約。無(wú)疑給客戶(hù)供給了很大的伸展空間。八、辦公樓物業(yè)檔次劃分標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)論寫(xiě)字樓與國(guó)際寫(xiě)字樓。市規(guī)劃(CBD1、頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫(xiě)字樓)樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流,建筑質(zhì)量到達(dá)或超過(guò)有關(guān)建筑條例或標(biāo)準(zhǔn)的要求;建筑物具有靈活的平面布局和高使用率,到達(dá)70%的使用率;樓層面積大,大堂和走道寬闊,從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少2.6墻等材料;有寬闊的大理石大堂和走廊;公共局部的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯,墻面應(yīng)為大T0T0②配套設(shè)施:應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施,如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等,專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng),停車(chē)位充分,滿(mǎn)足日常生活的商店,適合商務(wù)會(huì)餐的飯店,賓館,午間放松或消遣設(shè)施,其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書(shū)館。③電梯系統(tǒng):良好的電梯系統(tǒng),電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)展分區(qū)。④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):應(yīng)知名牌中心空調(diào),中心空調(diào)系統(tǒng)高效;有樓宇自控;有安全報(bào)警;有綜合布線(xiàn)。50000客戶(hù)進(jìn)駐:國(guó)外知名公司的租戶(hù)組合;知名的跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。物業(yè)效勞:由閱歷豐富且一流的知名品牌公司治理,配備有用的計(jì)算機(jī)物業(yè)治理軟件,實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)治理計(jì)算機(jī)化,建立辦公治理信息系統(tǒng),并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的治理,24交通便利:位于重要地段,極佳的可接近性,接近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。(6)所屬區(qū)位:位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。智能化:3A~5A開(kāi)發(fā)商的背景:閱歷豐富并且資金雄厚。在工程開(kāi)發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性,并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富閱歷,這些開(kāi)發(fā)商或是海外公司如來(lái)自美國(guó)、馬來(lái)西亞、香港、韓國(guó),或者有海外經(jīng)營(yíng)成功閱歷的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)。2、高檔物業(yè)(甲級(jí)寫(xiě)字樓)樓宇品質(zhì):建筑物的物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量到達(dá)或超過(guò)有關(guān)建筑條例或標(biāo)準(zhǔn)的要求;其收益力氣能與建成的辦公樓建筑媲美。①裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面承受大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料;有大堂,大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、自然石材等,墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料,應(yīng)有吊頂,柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料;公共局部的地面TOT0②配套設(shè)施:應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施,如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等,專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng),停車(chē)位充分。③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):應(yīng)知名牌中心空調(diào);有樓宇自控;有安全報(bào)警;有綜合布線(xiàn)。建筑規(guī)模:1—5客戶(hù)進(jìn)駐:有知名的國(guó)內(nèi)外大公司,客戶(hù)大多是進(jìn)展研發(fā)、技術(shù)效勞、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。(4)物業(yè)效勞:由閱歷豐富的知名公司治理,完善的物業(yè)治理效勞包括24交通便利:有多種交通工具直達(dá)。所屬區(qū)位:位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。(7)智能化:3A3A3、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫(xiě)字樓)能陳舊因素影響),有自然磨損存在,收益力氣低于落成的同類(lèi)建筑物。①裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面承受面磚或瓷磚;有大堂,大堂地面為地磚,墻面為瓷磚或高級(jí)漆,有吊頂;公共局部的地面為地磚或鋪中檔地毯,墻面刷白;衛(wèi)生間承受合資或國(guó)產(chǎn)中高檔潔具等。②配套設(shè)施:有專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)。③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):有中心空調(diào)系統(tǒng);無(wú)樓宇自控;有安全報(bào)警;無(wú)綜合布線(xiàn)。建筑規(guī)模:無(wú)限制。客戶(hù)進(jìn)駐:客戶(hù)多為國(guó)內(nèi)的中小公司,從事銷(xiāo)售代理、產(chǎn)品研發(fā)。(4)物業(yè)效勞:有物業(yè)公司效勞。(5)交通便利:有交通線(xiàn)路到達(dá),交通較便利。(6)所屬區(qū)位:副都心或較好的城區(qū)位置。4、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫(xiě)字樓)樓宇品質(zhì):物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng),建筑物在某些方面不能滿(mǎn)足的建筑條例或標(biāo)準(zhǔn)的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊,但仍能滿(mǎn)足較低收入承租人的需求。①裝飾標(biāo)準(zhǔn):外立面承受涂料;無(wú)大堂;公共局部的地面為一般地磚或水磨石;衛(wèi)生間承受一般國(guó)產(chǎn)潔具。②配套設(shè)施:無(wú)。③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn):分體空調(diào);無(wú)樓宇自控;無(wú)安全報(bào)警;無(wú)綜合布線(xiàn)。規(guī)模:無(wú)限制??蛻?hù)進(jìn)駐:客戶(hù)根本是小型私企,從事簡(jiǎn)潔的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。(4)物業(yè)效勞:可有一般性的物業(yè)效勞如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。(5)交通便利:有交通線(xiàn)路到達(dá)。(6)所屬區(qū)位:一般城區(qū)位置。九、寫(xiě)字樓分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)與等級(jí)美國(guó)通常把寫(xiě)字樓劃分為A、B、C三個(gè)等級(jí),其中A級(jí)為投資級(jí),該類(lèi)寫(xiě)字樓最適合市場(chǎng)要求,該類(lèi)寫(xiě)字樓最適合市C陳舊,設(shè)計(jì)和功能跟不上現(xiàn)代潮流,局部物業(yè)通過(guò)改造可以上升為A級(jí)。規(guī)模小、構(gòu)造簡(jiǎn)潔、配套設(shè)施缺乏的寫(xiě)字樓從建成起就被列入低級(jí)寫(xiě)字樓行列。由于我國(guó)的寫(xiě)字樓進(jìn)展歷程短,分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)還不成熟。目前,國(guó)內(nèi)關(guān)于寫(xiě)字樓的劃分有如下三種標(biāo)準(zhǔn):“甲”系列分類(lèi)。北京寫(xiě)字樓信息網(wǎng)在2023年第一次全面提出頂級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)的四級(jí)分類(lèi)原則,是最早提倡和應(yīng)用甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)分類(lèi)原則的機(jī)構(gòu)之一。所謂甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)寫(xiě)字樓主要是參照了星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)修標(biāo)準(zhǔn)是否具有超前性,是否到達(dá)5A寫(xiě)字樓水平;設(shè)備設(shè)施如電梯等候時(shí)間、中心空調(diào)管式數(shù)量、停車(chē)位數(shù)量、配套效勞設(shè)施〕電力負(fù)荷、綠化、夜間照明〕等方面是否與世界甲級(jí)寫(xiě)字樓水平同步;軟件方面主要指物業(yè)治理效勞是否到達(dá)星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn),寫(xiě)字樓分為如下四個(gè)類(lèi)別:標(biāo);其次是具有代表性和標(biāo)志性,在建筑規(guī)模、高度、效勞品牌等方面出類(lèi)拔萃、傲視群雄。在城市中具有格外強(qiáng)的美譽(yù)度和知名度。例如上海的金茂大廈、北京的國(guó)貿(mào)中心、廣州的中信廣場(chǎng),不但城內(nèi)的百姓知曉,全國(guó)各地的人也略知一二。甲級(jí)寫(xiě)字樓:硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級(jí)酒店,到達(dá)5A級(jí)寫(xiě)字樓水平,設(shè)備設(shè)施根本與世40乙級(jí)寫(xiě)字樓,硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)與甲級(jí)寫(xiě)字樓相比比較差,局部到達(dá)5A級(jí)寫(xiě)字樓水平,設(shè)備設(shè)施40電梯、分體空調(diào)等;軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)治理效勞。甲級(jí)寫(xiě)字樓的As系列分類(lèi),即按寫(xiě)字樓的自動(dòng)化〔automation〕水平分類(lèi),自動(dòng)化水平越高,舒適度增加,辦公的效率也越高,所以在自動(dòng)化被人們廣泛重視的狀況下,As系列分類(lèi)常常被作為寫(xiě)字樓檔次的標(biāo)志。實(shí)踐中,自動(dòng)化被詮釋成智能化,常常以智能化替代自動(dòng)化的稱(chēng)謂。寫(xiě)字樓定級(jí)有3A5A3A3包括樓宇自動(dòng)化〔BuildingAutomationSystem〕、辦公自動(dòng)化〔OfficeAutomationSystem〕和通訊自動(dòng)化〔CommunicationSystem〕〔SafeguardAutomationSystem〕、消防自動(dòng)化系統(tǒng)〔FireAutomationSystem〕,5A5A3A。各系統(tǒng)包含的內(nèi)容主要有:通訊自動(dòng)化系統(tǒng)。包括雙向電視會(huì)議系統(tǒng)、共用天線(xiàn)電視系統(tǒng)、公共播送系統(tǒng)、數(shù)字是用戶(hù)交換機(jī)系統(tǒng)、樓內(nèi)移動(dòng)系統(tǒng)、綜合布線(xiàn)系統(tǒng)。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)。包括冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯治理系統(tǒng)、停車(chē)庫(kù)系統(tǒng)。辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會(huì)議中心系統(tǒng)、門(mén)廳多媒體查詢(xún)系統(tǒng)、物業(yè)治理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。安保自動(dòng)化系統(tǒng)。包括監(jiān)視系統(tǒng)、通道把握系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。消防自動(dòng)化系統(tǒng)。消防聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)噴淋、自動(dòng)報(bào)警等。按功能復(fù)合程度分類(lèi)。分為純寫(xiě)字樓、綜合樓和商務(wù)綜合體。純寫(xiě)字樓是辦公功能占確定優(yōu)勢(shì)的物業(yè)類(lèi)型,底層雖然有商業(yè),但都是為辦公活動(dòng)供給效勞。一般地在底層只有銀行、咖啡店、高級(jí)餐廳、商務(wù)中心、消遣場(chǎng)所、會(huì)議室等。際大廈、萬(wàn)通大廈等。綜合樓的高級(jí)形態(tài)是商務(wù)綜合體。所謂商務(wù)綜合體又稱(chēng)綜合性建筑或復(fù)合型建筑,是集寫(xiě)字樓、公寓、酒店、商場(chǎng)、高檔酒店、會(huì)議、展覽、商業(yè)推廣活動(dòng)、辦公、高級(jí)公寓、專(zhuān)業(yè)時(shí)尚店等有機(jī)融為一體。它是創(chuàng)活動(dòng)基地、文化交流之地、財(cái)寶薈萃之地,是地標(biāo)性建筑,反映城市風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)實(shí)力,有著大批的白領(lǐng)階層和成熟的公司企業(yè),是高檔消費(fèi)活動(dòng)場(chǎng)所。商務(wù)綜合體的配套商業(yè)設(shè)施主要包括餐飲〔高檔飯店、麥當(dāng)勞、比薩店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧〕、特色超市、精品購(gòu)物店〔世界名牌時(shí)裝、飾品、珠寶、藝術(shù)品、民間工藝品〕、銀行、商務(wù)效勞中心〔票務(wù)代理、圖文制作、速遞〕等。北京華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)的優(yōu)士閣依據(jù)ShoppingMall的綜合性、符合性和互補(bǔ)特點(diǎn),進(jìn)一步借用以描述商務(wù)綜合體,稱(chēng)為“商務(wù)Mall”,集辦公、酒店、金融、圖書(shū)館、健身等為一體,是成熟的商務(wù)綜合體十、5A寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn),一是甲級(jí)寫(xiě)字樓,一是5A寫(xiě)字樓。所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓,實(shí)為一種通行叫法,并沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn),由于誰(shuí)也不情愿被叫成乙級(jí)寫(xiě)字樓。這樣,恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯、“長(zhǎng)”得高一些的寫(xiě)字樓都自稱(chēng)為甲級(jí)寫(xiě)字樓。相比之下,5A寫(xiě)字樓倒是有確定的標(biāo)準(zhǔn),類(lèi)似于酒店星級(jí)評(píng)定的方法。那么,什么是5A智能化呢?一般是指OA〔辦公智能化〕、BA〔樓宇自動(dòng)化〕、CA〔通訊傳輸智能化〕、FA〔消防智能化〕、SA〔安保智能化〕。5A第一要素:黃金區(qū)位幾乎無(wú)反例,其無(wú)疑是投資和購(gòu)置寫(xiě)字樓的第一要素。其次要素:超大規(guī)模這里所說(shuō)的超大規(guī)模,不僅是指建筑體積本身比較大,而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。一方面,不僅是寫(xiě)字樓建筑本身的規(guī)模要大,而且必需要有強(qiáng)大的綜合配套,經(jīng)營(yíng)成一個(gè)集寫(xiě)字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑消遣及購(gòu)物中心于一體的大空間。建筑體量和規(guī)?;呐涮自O(shè)施,是難以稱(chēng)得上星級(jí)。第三要素:建筑文化文化。無(wú)論西方還是東方,無(wú)論興盛還是落后,一談到寫(xiě)字樓,都有明顯的摩天大樓的情結(jié)。盡管美國(guó)世貿(mào)中心被炸影響了世界各地對(duì)摩天大樓的追求,但估量這是臨時(shí)的。由于從道理上講,低矮的五角大樓也同樣易于被攻擊。第四要素:硬件設(shè)施·蓋茨的科技豪宅與常規(guī)豪宅的區(qū)分,固然,科技豪宅也同樣擁有奢華,只是強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。除此之外,其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、風(fēng)系統(tǒng),以及電梯、智能等,都較酒店更先進(jìn)。但就寫(xiě)字樓的本質(zhì)而言,硬件設(shè)施的最大追求應(yīng)當(dāng)是創(chuàng),主要表達(dá)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)上。第五要素:軟件效勞企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化商務(wù)效勞上。比方,將洗衣送餐這些酒店式效勞改寫(xiě)為衛(wèi)星會(huì)議、活動(dòng)籌劃、會(huì)展中心等效勞。又如,一些型寫(xiě)字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)整假日無(wú)休,而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工月票等方面下功夫。十一、商務(wù)樓、寫(xiě)字樓、商鋪類(lèi)型劃分途。商務(wù)樓、寫(xiě)字樓底商商鋪和住宅底商商鋪有明顯的共同點(diǎn),即都是以上面住戶(hù)、租戶(hù)為目標(biāo)客戶(hù)群;不同點(diǎn)在于,商豐聯(lián)廣場(chǎng)上面是寫(xiě)字樓,下面四層是商業(yè),以高檔專(zhuān)賣(mài)店、知名特色餐飲設(shè)施和銀行為主要租戶(hù)等。商務(wù)樓、寫(xiě)字樓底商商鋪工程的特點(diǎn)建筑形式特點(diǎn)商務(wù)樓、寫(xiě)字樓底商商鋪工程指開(kāi)發(fā)商將酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、寫(xiě)字樓等底層〔可能包括一層、二層、三層和/或地下層〕局部大規(guī)模用做底層商鋪工程的進(jìn)展,規(guī)模大,牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業(yè)組合等問(wèn)題,全部商鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)完整的商業(yè)工程的內(nèi)容而存在。面積規(guī)模比較大,工程本身具有很強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力,其主要客戶(hù)范圍已經(jīng)超越了上面住戶(hù)做將周邊、甚至所在城市的某個(gè)消費(fèi)階層掩蓋進(jìn)來(lái)。底商商鋪工程的特點(diǎn)。鋪面、鋪位類(lèi)型商務(wù)樓、寫(xiě)字樓底商商鋪工程一層會(huì)有不少屬于鋪面形式,其他樓層根本上都是鋪位形式。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國(guó)際診所、消遣工程等,其定位通常為中高檔消費(fèi)者,而且國(guó)際品牌在當(dāng)中占很大的比重。投資回收形態(tài)2力足夠,為了確保對(duì)整個(gè)底商商鋪工程整體運(yùn)營(yíng)的有效引導(dǎo),建議開(kāi)發(fā)商只要實(shí)行出租的方式,即使出售,也應(yīng)當(dāng)主要以投資機(jī)構(gòu)為銷(xiāo)售對(duì)象。投資策略?xún)r(jià)格或租金的洽商。商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪的規(guī)模相比照較小,但投資風(fēng)險(xiǎn)并不高,比較適合個(gè)人投資者投資。商務(wù)樓、寫(xiě)字樓零散商鋪的特點(diǎn)建筑形式特點(diǎn)該類(lèi)商鋪所屬的商務(wù)樓、寫(xiě)字樓,商業(yè)功能不是其主要功能,里面的商鋪僅僅是為了滿(mǎn)足住戶(hù)、租戶(hù)等的需要,鑒于上述緣由,這些零散商鋪主要集中在這些建筑的一層,數(shù)量少,規(guī)模也不大。鋪面、鋪位類(lèi)型商務(wù)樓、寫(xiě)字樓零散商鋪主要屬于鋪位形式,但鑒于這些建筑客戶(hù)的特定光臨方式,無(wú)論是寫(xiě)字樓、飯店,其住戶(hù)、租戶(hù)都會(huì)從這些商鋪的門(mén)前走過(guò),所以這些零散商鋪具有確定的鋪面的價(jià)值。十二、寫(xiě)字樓構(gòu)造分類(lèi)解析Essentialbusinesslocation(重要的商務(wù)區(qū))豪華、再前衛(wèi)也不能算作頂級(jí)寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓的價(jià)值推斷并不完全取決于寫(xiě)字樓產(chǎn)品本身,寫(xiě)字樓物業(yè)的區(qū)位和地段很大程度上打算了其價(jià)值。Elegantbuilding(有品位的建筑)的企業(yè)通常會(huì)把這一特點(diǎn)作為其自身品牌價(jià)值的建筑載體,并引以為豪。Excellentfacilityandservice(超一流的硬件設(shè)施與效勞)頂級(jí)寫(xiě)字樓的硬件要求其實(shí)格外龐雜,是由很多的細(xì)節(jié)充實(shí)起來(lái)的,有些已經(jīng)依據(jù)時(shí)代的要求漸漸量化。比方電梯,5部德國(guó)原裝蒂森克虜伯高速電梯,速度達(dá)2.5/秒,這主要是充分為客戶(hù)考慮到寫(xiě)字樓垂直交通問(wèn)題,節(jié)約電梯等候的時(shí)間。平衡等等,這些都到達(dá)了當(dāng)前市場(chǎng)所能到達(dá)的最高水平。司為寫(xiě)字樓供給精彩的效勞,這一點(diǎn)毋庸置疑。Extraordinarytenant(出眾的客戶(hù))一流而具備頂級(jí)的內(nèi)涵,這就如同硬幣的兩個(gè)面,形成了頂級(jí)寫(xiě)字樓由外而內(nèi),再由內(nèi)而外的品質(zhì)訴求過(guò)程。力和地位。Exactplaceforbusiness(純商務(wù))辦公就是辦公,購(gòu)物和休閑完全在與寫(xiě)字樓配套的商務(wù)區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn),最大限度地實(shí)現(xiàn)功能的專(zhuān)一化。Exceptionofsale(非賣(mài))不但意味著進(jìn)展商的實(shí)力毋庸置疑,同時(shí)也保證了頂級(jí)寫(xiě)字樓軟硬件始終維持在超一流的水平。十三、商業(yè)地產(chǎn)概念與解析商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、消遣、健身效勞、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于一般住宅、公寓、寫(xiě)字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。在一些國(guó)際興盛地區(qū),一般來(lái)講他們都會(huì)將商業(yè)地產(chǎn)分為六類(lèi)1.商業(yè)和住宅混合地帶2.店面商業(yè)地帶3.一般商業(yè)地點(diǎn)4.中心商業(yè)地點(diǎn)5.接近商業(yè)地點(diǎn)6.辦公商業(yè)地點(diǎn)心、三級(jí)中心。一級(jí)中心包括零售業(yè),一般都是高級(jí)百貨公司、大型超市、高級(jí)時(shí)裝店、高檔電器零售店等等。另外是餐飲業(yè),全部都是高級(jí)酒店、高級(jí)餐廳、飯店;還有消遣休閑,并且是全面配套,以高檔為主。二級(jí)中心一樣有零售業(yè)、餐飲業(yè),但是屬于中檔的檔次。還有效勞業(yè)、商務(wù)金融、文化溝通、消遣休閑等等。三級(jí)中心就是一般的百貨公司、餐飲業(yè)、服裝店、效勞業(yè)、休閑等等。所以,我們要了解打算商業(yè)地產(chǎn)形成的因素,GMALL,或者是大型的百貨公司。應(yīng)當(dāng)計(jì)算該區(qū)域里的人均收入是多少,居民可以花費(fèi)的收入是多少工程的開(kāi)發(fā)確定要重視有沒(méi)有客源,能不能賺錢(qián),不愿定高檔、不愿定大就能夠賺錢(qián),而是要看這個(gè)城市,看這個(gè)地政府的公共投入和城市規(guī)劃的協(xié)作等,都是打算一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程能否取得成功的重要因素。〔commercialproperty〕2023清這個(gè)概念:商鋪確定不應(yīng)當(dāng)是商業(yè)地產(chǎn)的全部,一個(gè)成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式必定是包括商鋪、餐飲、寫(xiě)字樓、消遣休閑場(chǎng)所、公寓,甚至工廠園區(qū)等非住宅形態(tài)在內(nèi)的極為廣泛的概念。義上的房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí),這三方面的特性既相互獨(dú)立又相互作用,形成了商業(yè)地產(chǎn)較為明顯的特征——環(huán)環(huán)相扣,系統(tǒng)性極強(qiáng)。簡(jiǎn)潔地說(shuō),商業(yè)地產(chǎn)是一種結(jié)合體。首先它是地產(chǎn)與商業(yè)的結(jié)合體名連鎖超市來(lái)帶動(dòng)其它小商業(yè)零售店的這種商業(yè)運(yùn)作模式目前為世界各國(guó)普遍承受;關(guān)重要,沒(méi)有支撐后期的治理和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是致命的;最終它是旅游、休閑、消遣的結(jié)合體,一站式的生活配套滿(mǎn)足了地產(chǎn)推廣中的投資特點(diǎn)和商業(yè)特點(diǎn)表現(xiàn)較為明顯,更多地針對(duì)投資者為受眾。護(hù)本錢(qián)及單價(jià)較之住宅要高出很多。在商業(yè)進(jìn)展成熟地區(qū),一般來(lái)講商鋪?zhàn)≌瑑r(jià)格比維持在4:15:1分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的局面,因此其相關(guān)的利益主體較之住宅類(lèi)產(chǎn)品明顯要多。在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中,最根本的利益主體將由進(jìn)展商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者等構(gòu)成;各個(gè)利益主體都有其明顯的利益要求,因此,商業(yè)地產(chǎn)在推廣中必需要依據(jù)各個(gè)利益主體的不同關(guān)注側(cè)重點(diǎn),選擇主訴求點(diǎn)。求。租金,或出售賺取差價(jià),博取更多收益。地租給主流租客。投資倉(cāng)庫(kù)或工業(yè)樓的優(yōu)點(diǎn)是:首先,業(yè)主只須負(fù)有限責(zé)任,通常只負(fù)責(zé)大樓構(gòu)造和屋頂之修理的修理等事宜;其次,業(yè)主只須支付大樓立體構(gòu)造的保險(xiǎn)費(fèi)用,而租戶(hù)則須支付其他全部開(kāi)銷(xiāo);最終,購(gòu)置倉(cāng)庫(kù)或工〔包括頭期款而獲得最高的利潤(rùn),這是一切投資者遵循的守則。此外,假設(shè)分割成小塊空間出租給分散的租客,通常簽署租約不會(huì)太長(zhǎng),租客流淌性大,導(dǎo)致費(fèi)用增加,也簡(jiǎn)潔產(chǎn)生100%空置。商鋪投資的要素對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)主要形態(tài)的商鋪,投資者該如何推想及評(píng)估其投資的潛在價(jià)值呢第一、在投資返租式商鋪時(shí),投資者的風(fēng)險(xiǎn)取決于經(jīng)營(yíng)治理者是否具有長(zhǎng)期、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的力氣,所以選擇有實(shí)力的開(kāi)權(quán)經(jīng)營(yíng),而商業(yè)治理方再依靠自己的商業(yè)治理優(yōu)勢(shì)組織商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。因此產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)在權(quán)屬構(gòu)造上變得更加合理:資回報(bào)的保證。第三、副商圈商鋪投資有保障。城市商業(yè)地產(chǎn)中除去那些進(jìn)展多年、商業(yè)成熟、具有大區(qū)輻射力的中心一級(jí)商圈,就建筑。第四、消費(fèi)群體、消費(fèi)力量、消費(fèi)觀念、消費(fèi)習(xí)慣對(duì)商業(yè)前景的重要性。在投資商業(yè)地產(chǎn)中,“人”,也就是所投資的消費(fèi)構(gòu)造對(duì)區(qū)域的消費(fèi)市場(chǎng)的富強(qiáng)起著極其重要的作用,對(duì)投資者來(lái)說(shuō),把握住這一因素,才能更好地進(jìn)展投資。第五、交通設(shè)施、道路狀況對(duì)提升商業(yè)的人流量、商業(yè)人氣至關(guān)重要?,F(xiàn)代社會(huì)交通是城市的動(dòng)脈,便利的交通根底及物業(yè)具有不斷增值的巨大潛力,值得引起投資者的充分
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