中堂東港城商業(yè)調(diào)查報(bào)告

中堂東港城商業(yè)市調(diào)報(bào)告中國(guó)·東莞2007年9月——Copyright?2006Taskinworldwide.AllRightsReserved——綜述：中堂鎮(zhèn)中心商業(yè)最繁華地段集中在新興路一帶。尤其以集中型商業(yè)萬(wàn)和廣場(chǎng)和華潤(rùn)超市經(jīng)營(yíng)狀況最正確，已經(jīng)形成一個(gè)穩(wěn)定的商圈氣氛，消費(fèi)人群主要以中堂本地居民為主〔8成以上〕，外來(lái)人口為輔〔主要是周邊鎮(zhèn)區(qū)〕，租金價(jià)格穩(wěn)中趨升。中堂鎮(zhèn)中心商業(yè)格局整體上來(lái)說(shuō)是以集中型商業(yè)〔萬(wàn)和、中新〕，華潤(rùn)超市的兩端為軸心，向四周擴(kuò)散，租金和價(jià)格沿新興路向周邊范圍遞減。而新興路將這兩個(gè)核心有機(jī)連結(jié)了起來(lái)?？梢哉f(shuō)，新興路引導(dǎo)了未來(lái)中堂鎮(zhèn)中心區(qū)商業(yè)的開(kāi)展。總體而言，中堂鎮(zhèn)中心商業(yè)主要以萬(wàn)和廣場(chǎng)和華潤(rùn)超市為核心，形成“兩點(diǎn)一線〞的商業(yè)格局。目前中新廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃齊全，以集中商業(yè)和臨街商鋪為主，只租不售，現(xiàn)正招商中，其商鋪?zhàn)赓U價(jià)格表達(dá)了中堂鎮(zhèn)商業(yè)中心的未來(lái)開(kāi)展走勢(shì)。中堂鎮(zhèn)整體商業(yè)開(kāi)展格局一、中堂鎮(zhèn)中心區(qū)商業(yè)調(diào)查區(qū)域租金（元/月/平方米業(yè)態(tài)面寬/進(jìn)深（米）面積區(qū)間（平方米）層高\(yùn)進(jìn)深（米）經(jīng)營(yíng)狀況中堂市場(chǎng)40-50農(nóng)副產(chǎn)品、皮具、服裝-15000共2層，首層高6米送夾層一般萬(wàn)和廣場(chǎng)120-150真功夫、服飾、皮具、珠寶精品5020000共三層，1層百貨，2層服裝皮具、三層娛樂(lè)城。5米層高一般鴻富商業(yè)街25-30服裝、禮品4.5/1630-455差莞都國(guó)際花城60飲食\隨意4.530-45(剛下調(diào))5*18(大進(jìn)深\小面寬部分經(jīng)營(yíng)南國(guó)雅苑60隨意---目前暫停2、中新廣場(chǎng)：中堂鎮(zhèn)中心區(qū)商住一體的小產(chǎn)業(yè)權(quán)工程，總建筑面積10萬(wàn)，分二期開(kāi)發(fā)，其中一期7.5萬(wàn)平方米，二期2.5萬(wàn)平方米。一期商業(yè)面積體量較大，達(dá)5萬(wàn)平方米，其余是小戶型公寓，二期規(guī)劃中物業(yè)類(lèi)型建筑面積（平方米)租金（元/月/平方米業(yè)態(tài)面寬/進(jìn)深（米）面積區(qū)間（平方米層高（米）免租期（月）商業(yè)7.5萬(wàn)50-223手機(jī)、服裝、珠寶、飲食、娛樂(lè)、健身6/842-645.7一個(gè)月住宅2.5萬(wàn)127302.8二、中興路業(yè)態(tài)：1、1F底商租金情況：實(shí)例：怡寶送水站，面積：約28平方，租金：1500元/月，約53元/平方米/月2、租金平均水平：45—55元/平方/月3、業(yè)態(tài)組合：餐飲類(lèi):牛燕蒸飯、口味雞、雅典娜音樂(lè)西餐扒房、盈豐商務(wù)酒店、東都賓館美容美發(fā)類(lèi)：心儀美容生活館、紫羅蘭美發(fā)美容、中國(guó)平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、中華保險(xiǎn)、傲翔網(wǎng)盟、激情網(wǎng)吧、東泊財(cái)稅咨詢事務(wù)所、茗香閣茶藝、大川藥業(yè)、振興衛(wèi)生站、裝飾建材類(lèi)：金盛商行、長(zhǎng)興鋼材五金、銀行裝飾材料行、廣州雙龍裝飾材料行、中聯(lián)不銹鋼材料行該圖表可以看到裝飾類(lèi)、餐飲類(lèi)占到整體比例的60%，說(shuō)明該街道商業(yè)初步具備成行成市的特性4、主要業(yè)態(tài)描述：中興路主要是以裝飾建材為主、餐飲美容美發(fā)為輔的一條商業(yè)街，1F平均租金水平在45—55元/平方/月左右，主要分布在臨街一些民房樓下的底商，檔次屬于低檔，由于總體商業(yè)氣氛已形成，商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平一般，周邊居民已形成一定的消費(fèi)習(xí)慣。5、未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)：由于中興路的商業(yè)根本在民房樓下，改造前景不樂(lè)觀，但隨著通用五金城的招商工作的推進(jìn)，作為主要以裝飾建材為主的中興街與通用五金城將形成一個(gè)很好的互補(bǔ)。6、中興路商家對(duì)東港城的印象：走訪了近6家商家，普遍對(duì)東港城的認(rèn)識(shí)不夠，認(rèn)為商業(yè)氣氛還未形成，且租金水平過(guò)高，沒(méi)有形成他們的消費(fèi)習(xí)慣，1—2家表示會(huì)過(guò)去了解一下商鋪。三、新興路業(yè)態(tài)〔107國(guó)道以北〕：1、1F底商租金情況：實(shí)例：康力連鎖藥店，兩間打通約60平方租金：2400元/月，約40元/平方/月2、租金平均水平：外街：35—45元/平方米/月內(nèi)街：10—20元/平方米/月3、業(yè)態(tài)組合：小型超市：喜樂(lè)百貨、長(zhǎng)盈百貨、美宜多百貨便利店：美宜佳、小士多店美容美發(fā)：靚都形象沙龍等5家餐飲：富豪西餐、川菜館、牛肉面、圣心蛋糕等6家酒店：東江旅店照相復(fù)印：復(fù)印、照相、快速?zèng)_印網(wǎng)吧：2家銀行：建行通訊：通訊配件、中國(guó)移動(dòng)其它：訂票、涼茶、鴻富實(shí)業(yè)、中堂供銷(xiāo)社、財(cái)政局、文體用品、中堂廣場(chǎng)、家私、國(guó)旅、服裝精品該圖表其他類(lèi)業(yè)態(tài)占到了34%比例說(shuō)明新興路業(yè)態(tài)比較零散百貨、美容美發(fā)、餐飲是其主要業(yè)態(tài)該條街商家普遍經(jīng)營(yíng)時(shí)間比較長(zhǎng)，簽約時(shí)間也較長(zhǎng)，租金增長(zhǎng)比例相對(duì)緩慢4、主要業(yè)態(tài)描述：新興路107國(guó)道以北的商業(yè)主要是一些工廠1F改造而成，且業(yè)態(tài)主要是滿足周邊工人生活需要為主，其中小型百貨及美容美發(fā)餐飲店居多，其它根本上為業(yè)態(tài)的補(bǔ)充，典型的社區(qū)型商業(yè)，檔次偏低，消費(fèi)能力較低5、未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)：新興路整體商業(yè)氣氛較濃，但由于107國(guó)道的穿過(guò)，南北人流不能很好地通過(guò)，導(dǎo)致新興路以北的人流缺失，整體消費(fèi)水平偏低，未來(lái)開(kāi)展仍將以效勞周邊工廠居住人群為主，難以形成區(qū)域性商業(yè)6、新興路商家對(duì)東港城的印象：多數(shù)商家對(duì)東港城的商業(yè)不太了解，經(jīng)介紹后仍不太感興趣，認(rèn)為租金水平太高，近2年難以形成較濃的商業(yè)氣氛四、鴻富商業(yè)街1、鴻富商業(yè)外街租金——以前70元/M2、現(xiàn)在45—53元/M2文體專(zhuān)賣(mài)店、茶莊、青旅、德仔水果店、麗之選、雅芳、美容、剪發(fā)、煙酒、養(yǎng)生堂、煙酒、訂票、茶莊、食品店、服裝專(zhuān)賣(mài)店、電腦、便利店、裝飾店、內(nèi)衣店、服裝專(zhuān)賣(mài)、金蘋(píng)果服裝、老爺車(chē)、駕校、母嬰專(zhuān)線、佐納綺、音響、古士旗服裝、卡娃兒內(nèi)衣、鴻圖畫(huà)廊、云南茶葉、信裕安防、駕校、美容院、寫(xiě)意空間該圖表其他類(lèi)業(yè)態(tài)占到了25%比例說(shuō)明鴻富路業(yè)態(tài)相對(duì)也比較零散但是它具有一個(gè)比較明顯的服裝業(yè)態(tài)外街靠西的局部主要為社區(qū)配套型外街靠東的局部主要為精品服裝綜觀全鎮(zhèn)商業(yè)工程該工程商戶對(duì)本工程參考意義相比照較大2、鴻富商業(yè)街內(nèi)街租金——以前50元/M2、現(xiàn)在26元/M2桔祥娃娃、中國(guó)電信、鞋業(yè)、工作室、、特色店、鞋店、內(nèi)衣、衣服、內(nèi)衣、衣服、內(nèi)衣、精采時(shí)裝、影樓、大頭貼、童裝，目前服裝一條街60%已關(guān)閉精品服裝、一般服裝、內(nèi)衣等占到整個(gè)比例的70%以上，但區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)力并缺乏以支撐商業(yè)步行街；目前中堂的商業(yè)步行街開(kāi)展階段還需要時(shí)間積累目前整個(gè)內(nèi)街60%—70%的鋪面是關(guān)閉的〔白天2—6點(diǎn)〕。只有零散個(gè)別商鋪仍在開(kāi)張，但業(yè)主普遍無(wú)心經(jīng)營(yíng)均聚在一起打牌消磨時(shí)光3、主要業(yè)態(tài)描述：鴻富商業(yè)步行界外街主要的業(yè)態(tài)以正常社區(qū)的根本配套為主，靠東局部的外街品牌服裝店的比例明顯加大，但是目前經(jīng)營(yíng)狀況非常一般，普遍打出的減價(jià)打折的促銷(xiāo)標(biāo)語(yǔ)；而內(nèi)街明顯經(jīng)歷過(guò)一段火暴的招商階段但是在該區(qū)域并不具備相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)聚集力與吸引力來(lái)承載這么大的以服裝、鞋業(yè)為主要業(yè)態(tài)組合形式，因此目前整個(gè)內(nèi)街60%—70%的鋪面是關(guān)閉的〔白天2—6點(diǎn)〕。只有零散個(gè)別商鋪仍在開(kāi)張，但業(yè)主普遍無(wú)心經(jīng)營(yíng)均聚在一起打牌消磨時(shí)光4、未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)：目前整個(gè)外街開(kāi)展趨勢(shì)比較良好，但是承租水平也僅僅維持在45—50元/M2左右，持續(xù)上漲空間比較有限。而內(nèi)街的開(kāi)展前景比較令人擔(dān)憂，從開(kāi)張時(shí)的50元/M2左右到目前的30元/M2左右仍然慘淡經(jīng)營(yíng)的局面可以看出，該區(qū)域中大規(guī)模的常規(guī)商業(yè)步行街根本不具備存活根底，消費(fèi)者購(gòu)置力也是一個(gè)最大的經(jīng)營(yíng)障礙；整體開(kāi)展趨勢(shì)內(nèi)外有別，外街具備很強(qiáng)生命力5、鴻富商家對(duì)東港城的印象：有局部商家曾經(jīng)關(guān)注過(guò)本工程，也曾經(jīng)產(chǎn)生過(guò)購(gòu)置的意識(shí)，但經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的觀望發(fā)現(xiàn)很多在經(jīng)營(yíng)商家不斷退租，而且租金水平與鴻富商業(yè)街有比較大的差距，因此普遍選擇在鴻富商業(yè)街，但也普遍表示如果租金水平降低至45—50元/M2或者稍高會(huì)做考慮，這些會(huì)做考慮的業(yè)態(tài)主要包括——煙酒、美容、食品等社區(qū)根底配套型商業(yè)五、周邊商家租戶深度訪談錄1、青旅老板麥小姐訪談地點(diǎn)：鴻富商業(yè)外街青年旅行社加盟店

被訪者根本情況：25歲，原來(lái)在中堂鎮(zhèn)中國(guó)旅行社做了一年多，后來(lái)自己家里購(gòu)置了鴻富商業(yè)街外鋪并掛靠青年旅行社的品牌自己做老板，目前員工有兩名，經(jīng)營(yíng)狀況一般其本人與家人曾經(jīng)來(lái)東港城看過(guò)商鋪，主要因?yàn)樽饨饍r(jià)格過(guò)高因此選擇鴻富商業(yè)街的外鋪次要原因是鴻富工程入伙居民數(shù)量相比照較多，商業(yè)培育期相比照較短但該客戶也沒(méi)有表示出對(duì)本工程完全拒絕之意，并留下號(hào)碼并表示新的招商條件擬訂后可以通知她，但是最好租金在45元/M2左右，如果過(guò)高從目前經(jīng)營(yíng)水平與鎮(zhèn)區(qū)人口數(shù)量來(lái)推算就不劃算了2、訪談對(duì)象:中興路怡寶送水店陳先生根本情況:代理送水已有近兩年時(shí)間訪談內(nèi)容:老板說(shuō)送水范圍根本上是周?chē)用褫^多，其店鋪面積約28平方，租金每月1500元，生意還不錯(cuò)詢問(wèn)其愿不愿意多開(kāi)一間鋪位，他很驚奇地看著我說(shuō)在哪里開(kāi)？我說(shuō)東港城。于是我這才將我介紹了一下，他聽(tīng)了后說(shuō)，在東港城那邊也有一間送水的呀？我說(shuō)但是你這個(gè)品牌的沒(méi)有。我于是將我們商鋪的一些情況、租金、招商優(yōu)惠條件和他介紹了一下，聽(tīng)完后他總體的興趣不大，但是說(shuō)有時(shí)間會(huì)過(guò)去看看了解一下，做些比較招商詢問(wèn)后又將他當(dāng)成一個(gè)普通的消費(fèi)者，問(wèn)他平時(shí)消費(fèi)都喜歡去哪些地方，他沒(méi)加考慮就說(shuō)萬(wàn)和廣場(chǎng)，我問(wèn)其原因，他說(shuō)習(xí)慣了，再就是那里的東西比較齊全，選擇的空間較大，而且價(jià)格比較實(shí)惠3、訪談對(duì)象:新興路中堂肉菜市場(chǎng)鞋店老板吳女士根本情況:中堂本地人，三家鞋店都有是她開(kāi)的訪談內(nèi)容:訪談對(duì)象是女士她開(kāi)這三家店有近4—5年時(shí)間了，一直是賣(mài)鞋的，由于貨源好，品種多，她幾家店的生意還不錯(cuò)，每間店生意好的時(shí)候大約有近1000元/天的營(yíng)業(yè)額，每間店約20平方米，租金是每月1000元有打算開(kāi)分店的意思，但是去問(wèn)了萬(wàn)和廣場(chǎng)，租金要150元/平方米/月，覺(jué)得太高了，難以接受我問(wèn)她去東港城愿不愿意，她說(shuō)之前有去看過(guò)，沒(méi)有適宜的位置，而且租金太高。我問(wèn)她最高愿意出多少租金過(guò)去？如果50元/平方/月可以考慮，但也要好的位置，最后我將我們的商鋪平面圖給了她一份并介紹了根本情況，她說(shuō)過(guò)幾天不忙會(huì)再去看看六、周邊典型商家——臺(tái)灣客戶東莞生活經(jīng)營(yíng)深度采訪訪談地點(diǎn)：通用五金商業(yè)街添添聚源味被訪者：胡女士〔聚源味老板娘〕被訪者根本情況：46歲，前任先生是臺(tái)灣人，自己在臺(tái)灣也開(kāi)過(guò)一家餐廳，現(xiàn)和胞弟在中堂經(jīng)營(yíng)這家連鎖店2月。中堂品牌餐飲連鎖店數(shù)量不多，該店面屬于中高檔次群眾餐飲1、臺(tái)灣生活年輕時(shí)家境尚可，機(jī)緣巧合，外嫁臺(tái)灣。先生在金融系統(tǒng)工作，自己獨(dú)立開(kāi)一家餐飲品牌連鎖店，萬(wàn)事開(kāi)頭難，開(kāi)業(yè)初期，有些辛苦，但是丈夫很支持。后生意漸入佳境況，每年能有30萬(wàn)臺(tái)幣的收入。很有成就感。然而，天有不測(cè)風(fēng)云，人有旦夕禍福，丈夫突然重病入院成為植物人，自己不得不放棄自己多年苦心經(jīng)營(yíng)的生意，全心全意照顧丈夫。后丈夫過(guò)世。2、東莞經(jīng)商為了自己未完成的夢(mèng)，2006同胞弟年來(lái)到東莞，加盟了現(xiàn)在的這家連鎖店。加盟品牌費(fèi)8萬(wàn)，每月上交5000元的品牌使用費(fèi)。店內(nèi)餐具、桌椅、裝飾由天天品牌商提供，但價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)貴一倍不止。雖然有些貴,且店內(nèi)裝修也不能完全令自己滿意，但是好的品牌確實(shí)能吸引客戶上門(mén)消費(fèi)。自己認(rèn)為做餐飲最講究的是狠抓衛(wèi)生，讓客戶有一個(gè)好的消費(fèi)環(huán)境。自己在連鎖店選址上沒(méi)有花太多的時(shí)間考慮，對(duì)中堂東港城的商業(yè)也不了解。3、購(gòu)物習(xí)慣日常消費(fèi)一般會(huì)去華潤(rùn)超市購(gòu)物，價(jià)格雖說(shuō)廉價(jià)不了多少，但是比較近，走地下通道就可以，也方便許多；評(píng)價(jià)華潤(rùn)的品類(lèi)不夠，難以長(zhǎng)時(shí)間留住客戶。4、住宅在中堂東港城2號(hào)樓租了一間三房,1500多塊錢(qián).由于只隔了一條國(guó)道,在房間里就能看到自己的餐館。感覺(jué)中堂東港城小區(qū)內(nèi)環(huán)境很好，特別是園林，做的很不錯(cuò)。但是自己租的三房有西曬，這點(diǎn)是感到的唯一缺乏。5、情感自己的前任先生成植物人時(shí)，兒女不孝順，很少到醫(yī)院看望。一直到先生重病時(shí)，兒女們還只惦記著前夫的遺產(chǎn)，要和自己打官司。自己悲憤之下將所有錢(qián)放在給前夫的治療費(fèi)上，給前夫請(qǐng)最好的醫(yī)生，吃最好的藥。到最后錢(qián)也花了，可病情依然沒(méi)有好轉(zhuǎn)。自己也因?yàn)檎疹櫹壬牧︺俱?，窮途末路時(shí)甚至有和先生抱在一起跳下醫(yī)院大樓自殺的想法。后前夫病逝，自己傷心欲絕，只好離開(kāi)臺(tái)灣回到大陸。該客戶在一定程度上代表了臺(tái)灣人在大陸的生活與工作狀態(tài)，并比較細(xì)致的說(shuō)明了這個(gè)群體的生活根本特性與方式——在她周邊一定存在著很多與她同樣生活方式的人，他們也將是我們的目標(biāo)客戶、我們也可以邀請(qǐng)他們來(lái)給我們的潛在投資客戶做實(shí)實(shí)在在的投資講座。七、商業(yè)調(diào)查結(jié)論1、老業(yè)主對(duì)本工程的業(yè)態(tài)建議結(jié)論普遍會(huì)在東莞城區(qū)消費(fèi)，工程周邊娛樂(lè)性、便利性的商業(yè)業(yè)態(tài)比較少2、周邊商戶對(duì)本工程的業(yè)態(tài)與租金建議結(jié)論中興路商家普遍認(rèn)為商業(yè)氣氛還未形成，且租金水平過(guò)高，45—50元/M2為接受的租金區(qū)間,沒(méi)有形本錢(qián)地市場(chǎng)固定消費(fèi)習(xí)慣新興路多數(shù)商家經(jīng)介紹后仍不太感興趣，認(rèn)為租金水平太高，不愿搬遷轉(zhuǎn)移鴻富商家有局部客戶曾經(jīng)關(guān)注過(guò)本工程，但也普遍表示如果租金水平降低至45—50元/M2或者稍高會(huì)做考慮以上在經(jīng)營(yíng)商家考慮業(yè)態(tài)主要包括——煙酒、美容、食品等社區(qū)根底配套型商業(yè)3、目前周邊缺乏業(yè)態(tài)從此次商業(yè)市調(diào)整體結(jié)果來(lái)看，目前本工程周邊普遍缺乏大型社區(qū)配套型商業(yè)業(yè)態(tài)中高檔餐飲與夜間經(jīng)營(yíng)商業(yè)、目的性業(yè)態(tài)〔目前白天業(yè)態(tài)與非目的性業(yè)態(tài)均不理想頻頻退租〕營(yíng)養(yǎng)湯類(lèi)、小規(guī)模休閑沐足、特色粥類(lèi)、酒吧、KTV、娛樂(lè)性鴻富商業(yè)街鴻富商業(yè)外街租金以前70元/M2、現(xiàn)在45—53元/M2鴻富商業(yè)內(nèi)街租金以前50元/M2、現(xiàn)在26元/M2東港城商業(yè)街東港城商業(yè)外街租金110元/M2東