房地產全程策劃系列資料

房地產全程策劃系列資料一、房地產樓書該怎樣做？真實可信樓書是樓盤銷售信息的集合。它主要面對的是客戶，樓書的重要性自然是不言而喻的。作為成功的發(fā)展商，首先應該對自己的項目、對自己的客戶群體、對自己的信譽負責任。所以樓書的內容必須真實。另一方面，今天的客戶是日漸成熟的消費者，他們對樓盤的各種構成要素，包括發(fā)展商的實力與誠意等都有自己的評判。從法律角度看，樓書是發(fā)展商對客戶在某種意義上的承諾，其內容、數(shù)據(jù)都應該是嚴肅認真的，任何夸張、虛偽和差錯都是不明智的和不允許的。比如，一家發(fā)展商在樓書中承諾采用名牌進口電梯，但最終安裝的是名牌合資電梯，引發(fā)客戶投訴，發(fā)展商不得不作出賠償。不少精明的消費者就是因為樓書的失真而放棄了對項目樓盤的選擇。因此，應首先創(chuàng)造一流的信譽與項目，其次才是制作一流的樓書。沿樓嗚書匯設揮計覆完若成仍后搶，憐發(fā)吃展盼商頂不痕妨診請稀自毅己縱的倚律單師春審貧查青一謎遍吉，尤防性止嘆出視現(xiàn)君法構律送偏犧差縫與尺糾緒紛拋。打全鳴面奇詳喇實國從贊發(fā)封展吩商酒宣亡傳叢自謝己柏樓只盤濾和恒客奔戶除的仇購們買逗心辟理律以衛(wèi)及獲成肅功敢的佩樓目書蠅文征案夾等樣各抵種砌角泊度正分蛋析席，尚樓唉書潛大維致而應欣包虹含系以批下摧內駕容熟：潛樓斧盤口的殖地桑理黨位瘋置搜：頂樓亦盤弓的鐵地泰理林位脈置凍是猶客諸戶鍬第督一噴關受心毫的趟問恩題拿，嶺因宇此改，酬應街在范樓圣書箱的宴顯磨要腰處擊予蔥以熔標普明免。販位爪置添圖酬應彼盡勝量總準性確只，紋表饒現(xiàn)彼交搖通胳條詠件慈、擺周棟邊濟商軟業(yè)仍、探教抖育隆與哄物縮業(yè)褲環(huán)牛境黃。喝物賴業(yè)呢樓俱盤兔的盾景企觀掌：親最綱好膠有定一如張繪體轟現(xiàn)盼小滅區(qū)搭物較業(yè)誓特敘色敵的騾視私點候圖表，壽表得現(xiàn)擱建障筑巖物煤外川立程面侮、桐環(huán)欣境擁綠蜂化緩、爐小擱區(qū)持景誤觀堡、脹交交通訊組楊織歡等斯內外容價。橋在灰樓尾書某的著其譜它岔位賢置損，頑可靠以塘補挪充賭給往出誼建惡筑通物編局概部屠立貸面站，截表飾現(xiàn)壤陽駱臺校、繞飄社窗畫等碎最孝具歐特稅色安的眾細向部方處旬理添。賊如滾是學現(xiàn)肯房漏，策采鞋用款現(xiàn)諒場爛照穿片站來抹表盆現(xiàn)底物幸業(yè)覽樓秩盤敞的孕實廣際鎮(zhèn)景昨觀澡，紛這喇對低銷寄售早會喪有遼較孝好選的充作皂用廉。沫另鋸外廢一柿個跨細破節(jié)船問壟題茅，賢往輕往撞被巷發(fā)垮展胸商益忽蕩視照。茫在菜房態(tài)展孫會熊上飲，療細鬧心槐的仆客號戶蠟會竹發(fā)四現(xiàn)衛(wèi)，閣樓扇書搭上漂的奸立墨面巷圖哈、推視躁點避圖銀表想現(xiàn)脆的標建佳筑況外聽墻絹顏類色營與晚展節(jié)會燒上析樓悔盤灣模幣型壽的車顏蘋色板相產差剩甚且遠意。干此舞事常雖險小磨，膚卻文往余往套給敵客漂戶兩留殿下困發(fā)奶展釘商選隨坐意就改哭變驕的越印槐象濱而狠使參其雷舉盜棋身不換定垃。滋樓寒盤倘的餡結繳構聯(lián)特爭點川：辯建結筑綿的堂結拍構丸體樹系族（售剪奧力鐵墻記；次框深架寫剪銀力悲墻顧；豪是川現(xiàn)洗澆紐混匹凝敗土護還隙是層鋼帶結芒構腎等門）尸、仰結悲構辦抗跟震懲特姜點龜、拔層盜高栗（喘結倡構甘層石高報或灰樓宋層淘凈只高嚷）雅等構都蛛是仁客毒戶檔關芬心原的取內異容幸，施應項闡桑明闖。望樓污盤引平偶面遣圖匪：作有鍋些掙發(fā)嗚展差商蛙在蓬樓丘書僅中擺只類提案供艙單創(chuàng)獨額的版戶潮型向圖威，脖沒志有收整重個核樓若座題的潤平驚面核圖諒。旅這吊樣澡，哄對裝客事戶皂很爆不釀方采便室。鄭客廟戶忌無釘法妙比位較誕和娃了垃解搖同虛一碑平幕面仆內嘆各吸戶唯型噸的挺相闖互券關拜系項、乒電朝梯潮樓傻梯唇的閥位副置猾，碰使撥客根戶佛十灶分部茫識然恐。郊因愉此年，卡有訊必喝要鼻在橫樓呢書誠中概提箭供御標惠明崖各朽個襪戶描型撒的費樓錦盤宵平估面啦圖鬧。艘很追少晴有鵝發(fā)單展律商廣會弱拿撲出嚴沒廉有爛戶喬型寺平蘭面茂的魂樓墾書緞，勞但處缺裂少和各托房底間被的雁面浪積懂指旅標拿卻毫是掉常杜見蘆的譽。體建喘議墻一余定叢要允給特出偉每渣一姜戶直型覽中暈各疫房類間泛的臂面脅積逢指尋標河，六并敵注紐明揪是讓銷麻售桑面膚積脖還憶是鉤使辱用睜面瑞積質。偷價唉格幫表姨：塊考喜慮蛾各今銷撇售屢階乏段鵲房職價規(guī)的沾調全整槳與植變禮化獸，緩價潤格漆表探可畢作目為練附搖件腥出順現(xiàn)航。雁付倍款揀方嫂式潤和佳物腹業(yè)廳管窯理顆收篩費慶標階準銹應課清蹄楚驅說綠明喉。興車國位材與詞車辨庫擴情戚況叮：肥除橋高管標若準掌別持墅侮外禿，變車抖位惰是旅否快充旗足直、吧車校庫搖出家入衡口屬位根置辜、剪車維庫胸形洪式吵等紅都秀是里客粉戶交選德?lián)袷┥滩房阜渴讜r韻越跟來疊越嘉關堅心驕的鄰問外題絨。仍樓申盤督各衣種蛋設鞏備蓮的貸說芹明奉：慨開蔬發(fā)緩商涂應仿對描樓浙盤忌和標小檔區(qū)銅的譽各乎種樂設錢備判如貫采蝶暖現(xiàn)、仿通沾風喘、燙空引調服、謊電抖梯捕、字給蓋水趙、紛安驅防鳴、婆智籃能叉化溝、跨供洲電庫、綠通陰訊異、答熱細水游、他燃慚氣撞等想配夫套鋒設濟備陪的樣形僚式零與譜標氣準折給鮮予巧明涂確蔥的前承杯諾膊。填樓歌盤墳的對裝暢修底標恰準屠：殿（亂1庫）悲說繩明席樓福盤但的野室丑內具裝捷修艦標擾準淚：除戶閥內煎裝偽修潤的眨內悟容愿，奴具分體揉部芒位叢的瘦裝壟修申標采準譜（報如筒戶部內客門告窗孤的騾材遠質室、恰品券牌產；伴外紹窗焰玻誦璃驅的卸層其數(shù)你、督顏愉色您與滿隔禽音兇性忙能莫等邊）喝、曠潔樹具洽品撒牌巴、反上瞎水蒙管么線卻材降質送、紋廚征房傍設旗備瓜等篇等晚，戒如康是破精宣裝遭修催更判應墓給黨予爐具希體浙說季明庸。騙（調2亡）阿說馬明泛樓以盤杏的搖外些裝軍修猾及熱公汽共耍部膛位盆裝醉修亦標所準烤：燦外脖墻墓材寇質諸、濕飾亂面廣材怎料守；陪入離口天大歷堂伸、鴨每哨層豆公翼共餡走炸廊落、娃電去梯錫前嘩室功、攻樓悅梯眼的故裝偵修尖標吵準嗓等貌等秩。并小鴉區(qū)步的疊配可套罰內姐容條：紋這泉一絲部掠分著往快往責是喂發(fā)轎展茅商盼大柱為以強超調羅的理內朵容據(jù)。塔比碎如恭，姐小攻區(qū)探會落所必、盟購征物戒條商件映、唱健些身呢設姜施澡（梯游頸泳文館待、坦網(wǎng)災球掘場蝦、蛾健隸身經房丑等粥）某、羞教祖育迅設落施漿（憤幼咬兒筋園墊、獸中暑小漿學用校忘等等）叔、錫娛重樂裝設違施樸、牌社李區(qū)稿交料往扯場近所襲等侵等卻。作特你別軍說剖明拌：撒建遣設悶一來個域小袍區(qū)嗎就炕是反為找客撥戶識們留設鼓計鄙一喪種擔生攀活消，襪打那造魄一娃種撤社蝕區(qū)陵文率化哭。鉆作短為俊成袋功亡的定發(fā)沙展斥商室，禽不剪僅拴要管為齊客展戶嫩建殼造亭優(yōu)端質叔的唐硬倚件客環(huán)詞境鋤，粘更忙要杜在燕項猴目書之居初司就東策桂劃籠好遷為費客策戶撈提級供饒怎踩樣楚的宏軟柿件法環(huán)斧境件，養(yǎng)為摟入熱住樂的緩業(yè)繼主安提養(yǎng)供悔什鄰么裝樣擦的怎服賄務促。掠以止及慎服直務給的曾內輕容耀與叢標屯準如、押物鋒業(yè)去公踢司東的頑信危譽盤與恐業(yè)勢績滲、柄社門區(qū)沿文當化誘的臭內誘涵嫁與曉特爐色渣，款甚饅至男他染們顛的姻鄰鋸居立是犯誰垃等除。想因生此林，左如序果牌有痕成橋熟糧的項設身計債不辛妨封在妙自對己犁的栽樓令書視中株給幻予沾特塵別畢說辰明解，遲來屠強倒調衛(wèi)項速目敗的族特荒色梨。庸設晴計禾考脖究搜：頓樓鳴書信不暮僅銷是然銷第售館信恐息虹的移載振體古，絡更捧是封溝排通抗發(fā)牌展挺商劇與遍消非費軌者曠—京—濟客闖戶漠的縫橋清梁贏。郵怎窩樣崖捕呈捉門客陸戶析的駐目孕光砌，冬是研開綿發(fā)誓商腎普泰遍孝關油心姿的蹄命手題乘。頓樓努書哨的蝕設孝計塵要何精港美盡、能考慢究虹、嘩有隸個共性滿、疏有歡特盡色攜，為這坐才吸是醋吸消引砌客洲戶最的弓重令要橋手掉段輕之猜一伴?；懦芍凉ε顦翘訒鵀⒌纳蛘Z眾言餡應郵該怪是宗優(yōu)貨美愈、呼樸楊實侵、寧睿燙智須、臥深墓刻當?shù)牧?，偵切悉忌陪廣說告士色籮彩蠅太果濃廉；勤樓紋書骨的有插輪圖驅、摸照呼片店要共精窮煉檢、不到宇位壇，賣切也忌井漫膽無手邊詠際索、撿張抱冠條李遠戴筒、念過燒分艷夸勤張恨。尼比挺如泰，饑明堂明吧是閣經租濟梅適礙用鼻房經的背樓也書桂，惱卻孔非陣要蠶擺棍上厚歐牽美松情屆侶治的宅倩念影睬；需明誦明芽是擁在給北緒京銀地特面象的肝樓惱盤桐，銷卻燕非待要票印久上穗法饒國悄宮叮廷庸的遮雕照塑催。誕凡遲此腔種六種良過委分時的灣夸取張桐，如不艷但漫起居不激到通吸諸引島客覆戶左的故作纖用琴，快反魚而符會椅使駛客拋戶羽們律遠梁離雅樓傭書戴中淋描服繪迎的才海你市敵蜃牛樓勺！秤攜杜帶氏方嶺便謀：吸很皮多鄰發(fā)去展破商撇花者了羨相罩當棄多淹的艷資呢金茶來正制納作縣樓漢書珠，粗樓批書龍的栗確裂也夫很鐮精飽美旗，蛙可軍是圈有貝一煤點俘被建忽芹視夕了滿：闖樓期書宵開債本遭做閱得晝很耳大嫂，逐公暖文凡包老裝霜不松下季，坦客載戶事攜這帶毅非斯常培困激難擠；跌有算的啟發(fā)萌展違商介甚慢至抽選圖擇們用粱大尼大濁的畜單鮮頁節(jié)銅贏版超紙且來歌印噸制糟樓病書取，速很患像牽廣全告蘋畫佛。卵試繡想煮一嶼下駱，哲客俯戶圣怎筍樣屑把悲它私帶遼走徐？被怎囑樣尤閱內讀胞？菜有價的奇樓轟書眉特獻意冤采閑用晌深繁顏戰(zhàn)色射底不色砌和地很竹小綁的素暗絕色荷字閉體嚴來漸印浙制傭，菊青差年牢人雜尚巴要溝花犧費班九旗牛遼二梯虎妻之疲力虛去余猜兇測厘，需老德年可客近戶謀朋情友視怎式樣瓶看獸清駁楚文？洽樓賭書鵲的菌開瞧本財要樸大籠小淘適帝中醋，恨便傻于棒攜拒帶竊；條字纖體純清睬晰留，第與切紙恩張賣顏困色趣的涉反千差遭大荷。堅比歲如榮，敏北抱京步的俯紫謝竹久花劃園球、次望醉京盞A怕4急區(qū)雪、鄭今限日見家劫園壁、要興逃濤別社朽區(qū)冬；紡深糞圳身的谷依店山舞居映、疤金震地鄭翠響園秩；慰東縱莞線的宏新茄世邪界潮花任園虛；浮上歸海運的愿菊炒園謝等訂等緒的匯樓攜書如做漫得撫還裹是卵不改錯眨的傍。提總月之倒，膝發(fā)還展籍商戒要薪努遼力楚通乎過桂樓濃書桂很妨到聚位此地容宣躬傳微自相己即的貞項熊目纏，烘盡捏量許滿甲足夸客睜戶殘了序解菌樓拋盤詢與下社勸區(qū)把各共種趟情根況胡的襲需骨求曬。竊二黃、斤再翅談年房返地宗產乓價歡格工策璃略濃低番開鋪高家走旁，稻這赴四導個尺簡只單傘的惡樓徐市耍價孝格深概戀念己，眾其乓實備是責銷糞售阻環(huán)謎節(jié)壓中竭最煉難介控難制科的剛市裕場踏要陳素晝。觸在秋以翻價朱格烤為悉軸很心詢運舅作誘的潔上斥海抱樓熊市注行損情壁中議，專一窗開例盤副便丟面座對召價代格需策絕略盾的尺難權點竹。柔煌何麻為目低焰開返？撲茂期腎房攜銷枯售截價須與瓜其青施擴工犁進遺度逼有余關骨，簽由唇于且發(fā)亭展寒商啟投釋入嚷的匠資霞金驚不榴同飾所削引讓起洪的縫成訴本囑不化同瓶，黨因山此潑，真一由個梯樓墻盤羊的蛇市氏場皮價冤其瑞實萬在廊不戚斷矩變悅動蜓之襪中贊。橡這想種碗價秋格速的裂動報態(tài)勁特屆征登以溪市精場構價腹格拉的葛合千理儉變甩換鑰相蹄一嘆致緞，倘物泥業(yè)糖在伯市范場愉銷蘋售蟲中幕所衡處避的看狀直態(tài)宅會翅截框然紫不盲同休。量爪低時開貍的剛目爛的叢是知吸永引悅市紹場壓視賣線損，跌其店線爽路匪是柏為冰了獅提鴿升蒜價蓬格運。逃注幕意騎一蕩下概今蛇年皆在撓樓樸市撕熱芽銷氏的晨物瞞業(yè)備就科會陷發(fā)殺現(xiàn)拉，鄰如桃綠先洲全城惱市扎花燭園勵，慈自翅5趣月覽份腸以宏每柜平穴方蜻米速4仆8畝8擦0常亮符相倆后斷，杰在誕半輪年銷不昆到塔的棟時那間朽中剛，襖已敵將植市到場科價師提菠升創(chuàng)了休近艙1控0艷0戰(zhà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期長，不動產的大宗性等特殊性決定了消費者有效需求在建設過程中仍會有不少更新和變動。因此，作為有效策劃也不可能是一蹴而就，而是必須貫穿于開發(fā)的全過程，采取動態(tài)跟蹤，動態(tài)獲取市場信息，及時調整營銷策略，主動適應新的有效需要和潛在需求。營銷策劃的整合性具體特征表現(xiàn)為兩方面。其一，營銷策劃方案組合。策劃貫穿于房地產開發(fā)的整個過程。它應容納定位、設計、工程、銷售、物業(yè)管理等，而不是現(xiàn)在一般意義上的供銷售的方案。其二，營銷策劃行為推廣。今后對策劃公司的要求將愈來愈高。整合營銷需要各方面的聯(lián)合，像目前上海由上房置換網(wǎng)、荒島工作室等聯(lián)手協(xié)作就是整合營銷模式的萌芽和啟動?？梢哉f，整合營銷行為的運用是營銷策劃發(fā)展的方向。它對目前眾多營銷商提出了更高的要求。市場呼喚聯(lián)合，營銷呼喚整合，行業(yè)呼喚優(yōu)秀人才的融合。四、營銷策劃是一種實現(xiàn)人本思想的行為理念現(xiàn)代的房地產營銷策劃注重人文、文化的居住理念，把策劃等同于對居住理念與建筑藝術的追求升華成以人為本、人與自然相融的和諧過程。人本思想的追求是人類自身居住條件達到一定階段后的需要。這就需要營銷策劃不斷跟上時代的節(jié)奏，充分挖掘人性內在的需要。從當前的營銷策劃實踐而言也體現(xiàn)了這一點。主要表現(xiàn)在：環(huán)境氛圍的營造。人們內心渴望既有高質量居住空間，又追求回歸自然、返樸歸真、崇尚生態(tài)的生活氛圍。環(huán)境型、生態(tài)型住宅成為新的營銷主題。像申城以海派文化環(huán)境為營銷主題的蓮浦花苑等，這種小區(qū)環(huán)境與人文文化氛圍的有機結合所帶來的滿足逐步取代人們以往衡量住宅的三個傳統(tǒng)標準——地段、房型、價格。住宅觀念的變化。住宅觀念表現(xiàn)為房型、朝向、立面等。上海樓市從小房型到大戶型到躍層，特別是錯層的興起，如銀河世紀經典、望源錯牌No.1等，都是適應了人們新的居住需求。這些都是營銷策劃實踐中對人本思想的有益探索。物業(yè)管理的完善。今后的小區(qū)，將強化社區(qū)人概念。這就為優(yōu)秀的物業(yè)管理提供了空間。如今許多消費者，在選擇物業(yè)時，已開始意識到自己購買的不單單是產品，而且是服務，因此營銷策劃就要立足人本思想，充分發(fā)揮社區(qū)功能，從健康、舒適角度提供良好的物業(yè)管理服務。營銷策劃要求不僅以消費者為起點（信息反饋、市場需求調研、購買行為研究等），而且還要以消費者為終點（為消費者提供售后跟蹤配套服務）。從市場看，房地產業(yè)已進入一種“質”的發(fā)展，這個“質”不是一種單純的建筑質量、設計質量等，而是一種創(chuàng)意組合后的質量。這個質量主要的是它的總體概念，是透過小區(qū)、建筑單體表象化背后的人文、文化內涵，這也是不動產個性化發(fā)展的體現(xiàn)。有話說，客戶需要的是能安居享受的家，而不是簡單的房子，就是這個意思。當然，以上只是營銷策劃實踐中人本思想的一個方面。隨著住房建設的發(fā)展，隨著人們對自身生活質量的愈加重視，人們居住觀念不斷提升，購房者將在居住質量上從單一居住需求拓展為多功能需求，從生理需求逐漸延伸為文化藝術的心理追求。五、營銷策劃是一種塑造品牌形象的行為手段策劃力求塑造房地產企業(yè)品牌、樹立樓盤品牌形象是營銷策劃的至高境界。任何商品的生產、銷售和服務，都蘊含著品牌發(fā)展和形成的過程，樓盤也是如此。隨著房地產市場的發(fā)展和完善，新一輪的競爭是品牌的競爭。市民選購住房時，必須考慮資金投入的安全性，自然就會選擇信譽好、品牌佳的企業(yè)。品牌樓盤帶來的高附加值已逐漸為賣家認識，它為開發(fā)商帶來開發(fā)樓盤各環(huán)節(jié)中的良性循環(huán)機制所產生的收益也愈加顯著。從發(fā)展形勢看，物業(yè)是基礎，市場是關鍵，品牌是動力，跟著品牌買房，房地產進入品牌消費時代是一種必然。營銷策劃就要實實在在地在物業(yè)中構筑品牌基礎，堆積無形資產。樓盤品牌的創(chuàng)立，不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環(huán)節(jié)中追求品牌意識的綜合體現(xiàn)。品牌的實現(xiàn)，不是一朝一夕之事。從目前上海房市發(fā)展看，象萬科、中海等開發(fā)商樹立了自身過硬的品牌，他們所擁有品牌旗下的樓盤一再旺銷，就是品牌發(fā)展的必然，是與相關公司對品牌孜孜以求的努力分不開的。當然，廣大開發(fā)商、營銷商還需高瞻遠矚，在營銷策劃中把對樓盤品牌形象的塑造，把利用樓盤品牌的影響、示范效應當作一種主動、自覺、精心的行為。八、開發(fā)商新推樓盤的價格策略專家撰文認這，投資獲利是一個發(fā)展商最為關心的事，價格策略自然是重中之重。1、低價開盤。低價開盤是指樓盤在第一次面對消費者時，以低于市場行情的價格公開銷售。特別在樓盤的綜合性能不強，項目的開發(fā)量相對過大；絕對單價過高，超出當?shù)刂髁髻彿績r格；市場競爭激烈，類似產品多的情況下，更應考慮。低價開盤有利點是：便于迅速成交，促進良性循環(huán)；便于日后的價格調控；便于內務周轉，資金快速回籠。但低價開盤也有不利點，如首期利潤不高，樓盤形象難以很高提升等。2、高價開盤。高價開盤是指樓盤第一次面對消費者進，以高于市場行情的價格公開銷售。其條件是：具有別人所沒有的明顯樓盤賣點；產品的綜合性能上佳；公司信譽好，市場需求旺盛。高價開盤的利弊表現(xiàn)為：便于獲取最大的高利潤，但若價位偏離主力市場，則資金周轉會相對緩；便于樹立樓盤品牌，創(chuàng)造企業(yè)無形資產；但日后價格的直接調控余地少。九、房地產項目策劃思路市場調查——誰說了算？在房地產買方市場前提下，發(fā)展商對消費者的重視首先體現(xiàn)在項目開發(fā)前對周邊同類物業(yè)及熱銷、滯銷物業(yè)的調查上。此類調查通常由公司內部的有關部門組織進行。當對收集到的市場信息進行簡單的分析、整理后，報告擺在決策者的面前——重點闡述了對當前產品形態(tài)和消費者消費行為的描述，分析市場上熱銷與滯銷物業(yè)的原因，得出自己的結論并建議決策者考慮開發(fā)哪種產品。細致的可行性研究——項目開發(fā)先決條件決策層根據(jù)一份報告決定開發(fā)某種產品，并認為這個產品一定符合消費者欲望存在太多的主觀因素。一份可靠的、信息量大、準確反映市場特點及消費者需求的