法學(xué)畢業(yè)論文

農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題的法律思索摘要農(nóng)村土地制度改革是保證國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要問題，也是處理“三農(nóng)”問題的關(guān)鍵所在。本文從我國目前農(nóng)村土地承包的現(xiàn)實狀況和發(fā)展入手，從法律、法規(guī)的角度對其進(jìn)行解析，并借鑒目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗,分析土地流轉(zhuǎn)存在的困難，并試圖對土地流轉(zhuǎn)制的建立和完善度提出某些初淺的提議。關(guān)鍵詞:農(nóng)村土地承包現(xiàn)實狀況土地改革土地流轉(zhuǎn)一、土地流轉(zhuǎn)的概念和法律規(guī)定（一）土地流轉(zhuǎn)的概念土地流轉(zhuǎn)是指土地HYPERLINK”。com/view/425391。htm”使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義,是指擁有\(zhòng)t”_blank”土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或HYPERLINK”http：//baike。百度。com/view/7784779.htm”\t”_blank”經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。（二）土地流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定農(nóng)村土地承包法第33條規(guī)定,土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵照如下原則：1。平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強(qiáng)迫或者阻礙土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)。2。不得變化土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途。3.流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。4.受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力。5。在同等條件下,本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)組員享有優(yōu)先權(quán).二、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的類型(一)農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)1.未承包集體的荒山、荒地的流轉(zhuǎn)指本村農(nóng)戶未承包的集體荒山、荒地,由本村村民委員會發(fā)包給本村個別農(nóng)戶或本村以外的人員進(jìn)行農(nóng)業(yè)開發(fā)的。2.已承包的集體荒山、荒地的流轉(zhuǎn)指農(nóng)戶承包本村的集體荒山、荒地后長期無力開發(fā)、經(jīng)營，又將其轉(zhuǎn)包給本村各本村以外有能力開發(fā)經(jīng)營的農(nóng)戶或其他人員進(jìn)行農(nóng)業(yè)開發(fā)的。3。已承包的集體農(nóng)業(yè)用地的流轉(zhuǎn)由于年青勞動力的外出打工或者其他原因,土地承包戶無力所有或部分經(jīng)營其承包的農(nóng)業(yè)用地，如耕地、園地、林地、牧草地和水產(chǎn)用地等，將其轉(zhuǎn)包給本村或本村以外有能力繼續(xù)經(jīng)營的農(nóng)戶或其他人員。（二）農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)長期以來，宅基地所有權(quán)歸集體,使用權(quán)歸個人，《土地管理法》明確規(guī)定：農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后,再申請宅基地的,不得同意。由于《土地管理法》對農(nóng)民宅基地使用權(quán)的描述比較模糊，應(yīng)當(dāng)怎樣行使宅基地使用權(quán)沒有明確規(guī)定?！稕Q定》出臺后,明確了“要加強(qiáng)土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)管理和服務(wù),要依法保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)"。假如農(nóng)民在充足滿足居住權(quán)的條件下，可以通過使用權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，必將對現(xiàn)行宅基地管理機(jī)制是一次革新。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，可以從四方面進(jìn)行探索。1。盡快完善《土地管理法》有關(guān)條款,規(guī)范宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)2.完善農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)通過開展農(nóng)村宅基地權(quán)屬調(diào)查，摸清底子，給符合條件的予以確權(quán)、頒證，完善農(nóng)村宅基地地籍檔案，為宅基地流轉(zhuǎn)打好基礎(chǔ)。3。出臺宅基地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)性政策明確宅基地流轉(zhuǎn)的條件、范圍、形式、年限等,并制定嚴(yán)格的流轉(zhuǎn)程序和管理措施，規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn).4。建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)管理機(jī)制按照“政府主導(dǎo)、部門管理、集體參與、農(nóng)戶收益”的原則，國土資源管理部門要直接指導(dǎo)、規(guī)范和督查宅基地流轉(zhuǎn)工作，鎮(zhèn)、村要建立配套的服務(wù)機(jī)構(gòu),保證宅基地流轉(zhuǎn)依法、規(guī)范進(jìn)行。（三)農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)近幾年來，集體土地市場發(fā)展迅速，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)交易活躍，在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)已具有相稱規(guī)模，在貴州省城鎮(zhèn)結(jié)合部、縣城和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府所在地這種地方流轉(zhuǎn)也是司空見慣.重要體現(xiàn)為：1。農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)一般是伴伴隨房產(chǎn)流轉(zhuǎn)而出現(xiàn)，既波及集體組織，也波及個別農(nóng)民及其土地使用者,其形式重要有轉(zhuǎn)讓和出租等,宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要原由于：一是一戶二宅轉(zhuǎn)讓;二是原有宅基地超占較多，將其中超占部分轉(zhuǎn)讓；三是用以換取城鎮(zhèn)中心地段商品房，四是已進(jìn)城農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓其在農(nóng)村的宅基地使用權(quán)。宅基地出租重要是在城郊合部將房屋出租給人居住，或者將路邊的房屋出租用于商業(yè).2。鄉(xiāng)(鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地作用權(quán)流轉(zhuǎn)對轉(zhuǎn)制的鄉(xiāng)(鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)重要有如下幾種形式：一是對轉(zhuǎn)制的鄉(xiāng)(鎮(zhèn)）村企業(yè)用地不予評估作價,使個體私營企業(yè)列償使用集體土地。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)改革重要采用企業(yè)發(fā)售的措施，且基本上是發(fā)售給個人.二是某些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在鄉(xiāng)鎮(zhèn)改制是時，私自以出讓方式處置集體土地使用權(quán)。某些農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織借鑒都市土地出讓的做法，以土地所有者的身份，將農(nóng)村集體土地所有權(quán)出讓給土地使用者，收取對應(yīng)的出讓金,并規(guī)定一定的使用年限甚至無有效期限限制。三是轉(zhuǎn)讓鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓的形式包括在集體土地上興建廠房后轉(zhuǎn)讓及企業(yè)間私下變相轉(zhuǎn)讓等。前一種狀況多發(fā)生在城郊結(jié)合部，后一種情形包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn))政府轉(zhuǎn)讓、或征用后轉(zhuǎn)讓和企業(yè)為牟取暴利轉(zhuǎn)讓等多種形式。四是出租鄉(xiāng)(鎮(zhèn)）村企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。有以廠房形式出租的，也有直接出租土地使用權(quán)的。五是以地入股興辦聯(lián)營企業(yè)。這些地方的農(nóng)民集體，通過這種形式壯在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，處理村民勞力出路,或直接受取入股的土地收益。六是名為入股，實為出租。如某些私營企業(yè)，村與企業(yè)簽訂的協(xié)議是土地入股，但實際是按年收取租金。七是農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押.目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押重要用于融資過程中的信用擔(dān)保.既有單獨的土地抵押，又有連同房產(chǎn)的抵押.三、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的法制管理《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；不過，符合土地運(yùn)用總體規(guī)劃并依法獲得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、吞并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。集體土地的自發(fā)流轉(zhuǎn)，多數(shù)還是增進(jìn)了當(dāng)發(fā)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,對農(nóng)村農(nóng)業(yè)和農(nóng)民均有好處。但農(nóng)村集體土地自發(fā)流轉(zhuǎn)也的施工問題，假如不加以引導(dǎo)，就不利于土地市場的有效運(yùn)行，也不利于耕地保護(hù)這一基本國策的貫徹，同步，導(dǎo)致土地收益的不公，損害農(nóng)民的利益，引起許多矛盾，甚至動搖農(nóng)村基本經(jīng)營制度.這些，對“三個代表”重要思想的貫徹和可持續(xù)的土地運(yùn)用都是不利的。因此，必須強(qiáng)化農(nóng)村集體用地的管理，制定對應(yīng)的政策法規(guī)，避害趨利，把農(nóng)村集體建設(shè)用地交易行為納入法制的軌道,使之成為我國土地市場體系的有機(jī)構(gòu)成部分。（一）農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)要在長期穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營責(zé)任制的前提下進(jìn)行以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、充足結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，是我國農(nóng)村的基本經(jīng)營制度，保證這一制度的長期穩(wěn)定，是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本前提。（二）農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須堅持依法、自愿、有償?shù)脑瓌t1.土地流轉(zhuǎn)要按照有關(guān)法律、法規(guī)和中央的政策進(jìn)行在承包期內(nèi)，村集體經(jīng)濟(jì)組織無權(quán)單方面解除土地承包協(xié)議，不準(zhǔn)收回農(nóng)戶的承包地搞招標(biāo)承包；不準(zhǔn)將農(nóng)戶的承包地收回抵頂欠款；不準(zhǔn)借土地流轉(zhuǎn)變化土地所有權(quán)和農(nóng)業(yè)用途；流轉(zhuǎn)期限不得超過農(nóng)戶承包土地的剩余承包期限.2。農(nóng)村承包土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須建立在農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)戶，在承包期間,農(nóng)戶對承包的土地有自主的使用權(quán)、收益權(quán)和流轉(zhuǎn)權(quán)，有權(quán)依法自主決定承包的土地與否需要流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)形式.任何組織和個人不得強(qiáng)迫農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地，也不得阻礙農(nóng)戶依法流轉(zhuǎn)土地。由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村級組織出面租憑農(nóng)戶的承包地再進(jìn)行轉(zhuǎn)租玫發(fā)包的“反租倒包”，不符合家庭承包經(jīng)營制度，應(yīng)矛制止.3.土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)是有償?shù)霓r(nóng)戶的土地收益包括承包土地的直接受益的土地流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)包費、轉(zhuǎn)讓費和租金等流轉(zhuǎn)土地的收益。土地流轉(zhuǎn)的收益應(yīng)當(dāng)由農(nóng)戶與受讓方或承租方協(xié)商確定并歸農(nóng)戶所有，任何組織和個人不得私自截留和扣繳。4。規(guī)范企事業(yè)單位城鎮(zhèn)居民租憑農(nóng)戶承包地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)重要在農(nóng)戶間進(jìn)行，中央不倡導(dǎo)工商企業(yè)和城鎮(zhèn)居民隨意到農(nóng)村長時間、大面積租憑和經(jīng)營農(nóng)戶承包地。工商企業(yè)投資開發(fā)農(nóng)業(yè)，應(yīng)當(dāng)重要從事產(chǎn)前、產(chǎn)后服務(wù)和“四荒”資源開發(fā)。農(nóng)產(chǎn)品加工、流通企業(yè)和農(nóng)業(yè)科技單位假如城建需要建立種苗繁育、示范推廣基地，也可以小范圍農(nóng)戶租憑承包地。外商除農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工企業(yè)或農(nóng)業(yè)科研推廣單位，其他企業(yè)和單位不準(zhǔn)租憑經(jīng)營農(nóng)戶承包地；已經(jīng)租憑承包地的,要進(jìn)行清理規(guī)范。5.加強(qiáng)對農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)困局工作（1）土地問題是農(nóng)村和農(nóng)村工作的關(guān)鍵,是農(nóng)村穩(wěn)定的基礎(chǔ)。地方各級黨委和政府要按照“三個代表"的規(guī)定，對的引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，保護(hù)農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益。（2）地方各級政府的農(nóng)業(yè)行政主管部門要切實履行職責(zé)，做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和管理工作要加強(qiáng)對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)狀況的調(diào)查研究，掌握動態(tài)；指導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)協(xié)議簽訂，及時辦理困土地流轉(zhuǎn)引起的協(xié)議變更、解除、重訂以及協(xié)議鑒證；建立流轉(zhuǎn)協(xié)議檔案，妥善調(diào)解的處理土地流轉(zhuǎn)糾紛。（3）土地管理部門要加強(qiáng)對農(nóng)村土地征占用的管理，防止以土地流轉(zhuǎn)為名，私自變化土地農(nóng)業(yè)用途。6.農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵照《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)的規(guī)定在通過縣有人民政府同意后，由同級土地管理部門辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)，進(jìn)行土地使用要變更登記；土地流轉(zhuǎn)過程中,假如波及土地用途的變化，必須符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地運(yùn)用總體規(guī)劃規(guī)定的土地運(yùn)用方向，不破壞環(huán)境,不損壞土地。四、本論題的法律意義農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對于新農(nóng)村建設(shè)、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造高速和現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)建設(shè)都具有十分重要的意義.新農(nóng)村、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造高速、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化主線目的就是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民的增收致富，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定性原因就是農(nóng)村土地問題，處理農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的問題，加緊農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，有助于處理農(nóng)村人地矛盾和耕地拋荒問題,有效改善土地資源配置效率,激活農(nóng)業(yè)剩余勞動力的轉(zhuǎn)移,保持農(nóng)村土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定；有助于提高土地運(yùn)用率,增進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)構(gòu)造調(diào)整和穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；有助于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，為農(nóng)業(yè)規(guī)?；⒓s化、高效化經(jīng)營提供廣闊空間，加緊農(nóng)業(yè)發(fā)展，并增進(jìn)農(nóng)民增收.構(gòu)建和規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)機(jī)制，可以使農(nóng)民更充足地參與分享都市化、工業(yè)化的成果,顯示集體土地資產(chǎn)價值，增進(jìn)農(nóng)民獲得財產(chǎn)性增收。同步，它規(guī)范了集體建設(shè)用地市場秩序,隱性交易行為大大減少,政府對集體土地市場的調(diào)控和監(jiān)管得以加強(qiáng)。此外,這一政策尚有助于緩和經(jīng)濟(jì)建設(shè)對國有土地的需求壓力，減少建設(shè)占用農(nóng)用地的沖動。土地流轉(zhuǎn)將啟動城鎮(zhèn)一體化的新途徑。首先通過合適的集中與合理的土地置換，可以防止農(nóng)村居民點過于分散的住房方式所導(dǎo)致的土地?fù)]霍,推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)并化解耕地紅線失守的尷尬;另首先“宅基地?fù)Q住房,承包地?fù)Q社保"，有助于提高農(nóng)民非農(nóng)轉(zhuǎn)移的穩(wěn)定性,從而有助于弱化城鎮(zhèn)二元體制并推進(jìn)城鎮(zhèn)一體化進(jìn)程。此外,目前新農(nóng)村建設(shè)與發(fā)展的一種重要瓶頸是農(nóng)村金融服務(wù)嚴(yán)重滯后,而宅基地及其建筑物的流轉(zhuǎn)和抵押,無疑會有力推進(jìn)農(nóng)村金融及農(nóng)村土地的資本化與市場化，融資渠道的擴(kuò)寬,必然為新農(nóng)村建設(shè)提供資金保障。參照文獻(xiàn)[1］熊毅。多視野中的新農(nóng)村建設(shè)重點問題探析[J］。廣東經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院學(xué)報，，（8。）：26一30;[2］梅付春。欠發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村勞動力過度轉(zhuǎn)移問題探析［J].河南農(nóng)業(yè)”現(xiàn)代農(nóng)業(yè),(7)：52。［4］張建軍,程詩惠.成都錦江農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的重要做法及啟示[J].H