物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理的內(nèi)涵及意義

物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理的內(nèi)涵及意義物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理的內(nèi)涵及意義

隨著生產(chǎn)力水平的逐步提高，社會(huì)分工越來越細(xì)，專業(yè)化管理的趨勢(shì)越來越顯著，而這種專業(yè)化管理的對(duì)象不僅僅是針對(duì)某一企業(yè)或行業(yè)，而是面向整個(gè)社會(huì)，物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)化管理的趨勢(shì)也必將隨之深入發(fā)展。通常我們所說的物業(yè)管理的“專業(yè)化”的定義，根據(jù)中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試教材的提法“物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理”。其中要求：有專業(yè)化的人員配備；有專業(yè)化的組織機(jī)構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。其實(shí)這一定義的本質(zhì)內(nèi)容只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的具體專業(yè)分工與協(xié)作，也就是物業(yè)公司多元化基礎(chǔ)上的專業(yè)化，有學(xué)者指出：“多元化基礎(chǔ)上的專業(yè)化其實(shí)就是沒有專業(yè)化?！倍F(xiàn)代意義上的“專業(yè)化”管理是指物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，包括與相關(guān)行業(yè)間的專業(yè)化分工與協(xié)作，它包括物業(yè)職業(yè)經(jīng)理人的選聘以及將管理內(nèi)容細(xì)化后發(fā)包給清潔、綠化、秩序維護(hù)、設(shè)備維修等專業(yè)化公司，然后由物業(yè)服務(wù)公司對(duì)職業(yè)經(jīng)理人以及專業(yè)公司的工作進(jìn)行監(jiān)督驗(yàn)收，從而達(dá)到對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的目的。它的微觀本質(zhì)，也是在于一種人力資本與物質(zhì)資本的最佳組合。

這種專業(yè)化的服務(wù)要求社會(huì)上其他各專業(yè)服務(wù)與之相配套，專業(yè)化管理是當(dāng)今世界的一種發(fā)展趨勢(shì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理的意義就在于：

第一，減少物業(yè)管理和服務(wù)效率低下所占用的時(shí)間。只有通過專業(yè)化的物業(yè)管理和服務(wù)，采用科學(xué)合理的管理和服務(wù)方法和標(biāo)準(zhǔn)，減少了非專業(yè)所帶來的重復(fù)浪費(fèi)、效率低下所耗費(fèi)的時(shí)間，提高了管理和服務(wù)效率和質(zhì)量，從而縮短了管理與服務(wù)所占用的非正常時(shí)間。

第二，降低管理和服務(wù)成本或費(fèi)用的支出。專業(yè)化的管理和服務(wù)因其勞動(dòng)作業(yè)的效率要比非專業(yè)化的高，所以，在生產(chǎn)同量的服務(wù)商品的前提下，所需勞動(dòng)力就會(huì)減少。這樣在同一條件下，專業(yè)化的管理和服務(wù)的勞動(dòng)生產(chǎn)率增加，所需勞動(dòng)力減少，在管理和服務(wù)成本上就要比非專業(yè)化的要低，從而產(chǎn)生節(jié)約管理與服務(wù)費(fèi)用的效果。

第三，提高物業(yè)管理和服務(wù)的效率。因物業(yè)管理和服務(wù)不專業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)長(zhǎng)期處于不完好狀態(tài)，時(shí)好時(shí)壞，加大了各類維修和養(yǎng)護(hù)的工作量，擾亂了物業(yè)管理和服務(wù)的工作秩序，也影響了物業(yè)管理和服務(wù)的效率和質(zhì)量。而專業(yè)化的物業(yè)管理和服務(wù)正好避免了類似問題，提高了物業(yè)管理和服務(wù)的實(shí)際效率和質(zhì)量。

第四，有效地組織并發(fā)揮社會(huì)資源。社會(huì)上各類專營公司能夠提供專業(yè)服務(wù)的供應(yīng)商如：清潔綠化公司、保安公司、家政公司、工程維修公司、電子商務(wù)公司、文化公司、旅游公司、票務(wù)公司等，只要業(yè)主在消費(fèi)過程中需要，物業(yè)管理企業(yè)都可以通過有效地組織并發(fā)揮社會(huì)專業(yè)化資源，以期達(dá)到物業(yè)管理質(zhì)量及業(yè)務(wù)提升的目的。

篇2：物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理的實(shí)現(xiàn)途徑

物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理的實(shí)現(xiàn)途徑

第一，著力打造一批專業(yè)性強(qiáng)、服務(wù)水平高、實(shí)力雄厚的物業(yè)管理企業(yè)

目前，我國物業(yè)管理行業(yè)的總體現(xiàn)狀是：物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量眾多，但單個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模普遍較小；需要管理的物業(yè)總體面積較大，但單個(gè)企業(yè)管理的物業(yè)面積卻較小；物業(yè)管理企業(yè)虧損或保本的較多，贏利的較少；物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員較多，但專業(yè)、技術(shù)人才較少。這種狀況導(dǎo)致的直接結(jié)果是業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)不滿意，政府行政主管部門管理難度大，物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展的后勁不足。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，除了大市場(chǎng)培育專業(yè)化、專業(yè)化創(chuàng)造大市場(chǎng)之外，物管企業(yè)專業(yè)化是規(guī)模經(jīng)濟(jì)經(jīng)營要求，只有規(guī)模才能出效應(yīng)，做大、做強(qiáng)、做透也要靠規(guī)模化的支撐。由于規(guī)模決定了企業(yè)的成本分?jǐn)?，而企業(yè)專業(yè)化的投入相對(duì)來說又格外昂貴，這就需要?jiǎng)?chuàng)造更大的市場(chǎng)來“養(yǎng)活”自己。那么，除了物業(yè)管理市場(chǎng)總量是否形成規(guī)模這一宏觀因素外，行業(yè)中是否擁有一批相當(dāng)規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，也是一大主要因素。物業(yè)管理企業(yè)壯大之后一般的企業(yè)經(jīng)營規(guī)律有兩條：一條是多元化，一條是專業(yè)化。回顧我國過去幾十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，由于改革開放的初期及經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的特殊性，初始階段的市場(chǎng)空間確實(shí)很多，只要有資本，投到哪兒都能發(fā)展起來，所以出現(xiàn)了很多走多元化道路并取得成功的企業(yè)。但從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展來看，隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，過去的多元化搶地盤的初級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，已演變?yōu)檎嬲氖袌?chǎng)化大背景下的專業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)。

面對(duì)這種形勢(shì)，政府行政主管部門理應(yīng)采取強(qiáng)有力的措施，從以下二方面著手以順應(yīng)這種形勢(shì)的發(fā)展。

首先，提高物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入和存在的條件。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取《資質(zhì)證書（暫定）》。有效期滿后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的評(píng)定，未獲通過的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。同時(shí)，對(duì)于三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定在一定的期限內(nèi)根據(jù)其管理的規(guī)模、專業(yè)化的程度、以及業(yè)主的滿意度等綜合指標(biāo)晉升更高一級(jí)的資質(zhì)，未達(dá)標(biāo)的即應(yīng)淘汰。培植、壯大具有一、二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展空間。

其次，通過企業(yè)間的聯(lián)合、重組，兼并等方式，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，發(fā)揮企業(yè)的規(guī)模和群體優(yōu)勢(shì)，形成規(guī)模經(jīng)營，使行業(yè)得到持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。扭轉(zhuǎn)一些物業(yè)管理企業(yè)僅僅管理一、兩個(gè)項(xiàng)目的局面，以規(guī)模實(shí)現(xiàn)效益。對(duì)此，行政主管部門應(yīng)起到積極的推動(dòng)、引導(dǎo)工作，并適時(shí)出臺(tái)一些聯(lián)合、重組，兼并的優(yōu)惠政策，加速推進(jìn)這一工作，這不僅是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。

第二，建立健全完善的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度

所謂專業(yè)化，應(yīng)當(dāng)反映出人力資本的專業(yè)化，即最具專業(yè)知識(shí)和判斷力的人，運(yùn)用最應(yīng)該由他使用的物質(zhì)資本，實(shí)現(xiàn)雙重的最大增值，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源就在這種最佳配置中收獲最大回報(bào)。物業(yè)管理專業(yè)化的構(gòu)成要素中，人的要素是第一位的主要因素，也是最關(guān)鍵的要素?？梢赃@樣說，沒有專業(yè)化的人才，就沒有物業(yè)管理專業(yè)化。

現(xiàn)階段我國物業(yè)管理還處于擴(kuò)張型發(fā)展時(shí)期，與從業(yè)隊(duì)伍在數(shù)量的快速增長(zhǎng)相比，物業(yè)管理從業(yè)人員的整體專業(yè)素質(zhì)卻滯后于行業(yè)的發(fā)展，突出表現(xiàn)在稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺，現(xiàn)有的部分物業(yè)經(jīng)理在法律知識(shí)、職業(yè)道德、業(yè)務(wù)水平和組織協(xié)調(diào)能力等方面都與承擔(dān)的職責(zé)不相適應(yīng)。物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人短缺已成為物業(yè)管理企業(yè)向?qū)I(yè)化管理方向發(fā)展的瓶頸。推行物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度，以制度創(chuàng)新來實(shí)現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，乃是物業(yè)管理行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

所謂職業(yè)經(jīng)理人是指擁有較高專業(yè)技能和管理水平，以合同為依據(jù)，接受投資者聘用，運(yùn)用管理和經(jīng)營等手段，使企業(yè)盈利，同時(shí)自己也獲得較豐厚回報(bào)的人。中國物業(yè)管理行業(yè)至今還沒有嚴(yán)格意義上的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人，而建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度對(duì)于物業(yè)管理專業(yè)化實(shí)現(xiàn)的重大意義就在于：

首先，它有助于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理隊(duì)伍職業(yè)化，從而提高行業(yè)社會(huì)地位。建立職業(yè)經(jīng)理人制度，一方面，有利于調(diào)動(dòng)經(jīng)營者積極性，提高企業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益增長(zhǎng)，進(jìn)而達(dá)到提升行業(yè)地位的目標(biāo)，另一方面，使從業(yè)人員有了一個(gè)現(xiàn)實(shí)的期望值和奮斗目標(biāo)，有助于穩(wěn)定員工隊(duì)伍，激勵(lì)并培養(yǎng)專業(yè)人才，最終在從業(yè)人員中形成職業(yè)化氛圍。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，物業(yè)管理行業(yè)基本都建立了職業(yè)經(jīng)理人制度，而且這一制度在西方物業(yè)管理職業(yè)化進(jìn)程中的確起到了極大的推動(dòng)作用。

其次，它有利于物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)專業(yè)化，能夠有效提高社會(huì)資源利用率，增強(qiáng)企業(yè)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。推行嚴(yán)格的職業(yè)經(jīng)理人制度，進(jìn)行職業(yè)化隊(duì)伍培養(yǎng)，通過長(zhǎng)期地、嚴(yán)格的系統(tǒng)的培養(yǎng)職業(yè)化管理骨干，逐步培養(yǎng)出一批有眼光、有能力、敢冒險(xiǎn)、勇于創(chuàng)新的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人，這樣，通過人才的專業(yè)化逐步實(shí)現(xiàn)行業(yè)管理的專業(yè)化，進(jìn)而達(dá)到提升行業(yè)整體的競(jìng)爭(zhēng)能力的目的。要真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度從現(xiàn)在起就應(yīng)從以下幾方面著手落實(shí)：

第一，以立法方式確立職業(yè)經(jīng)理人制度，以保障職業(yè)經(jīng)理人利益，約束職業(yè)經(jīng)理人的行為。全面建立物業(yè)管理職業(yè)資格準(zhǔn)入制度，明確所有者與職業(yè)經(jīng)理人的權(quán)利和義務(wù)；建立職業(yè)經(jīng)理人從業(yè)經(jīng)歷披露制度，通過建立對(duì)職業(yè)經(jīng)理人從業(yè)經(jīng)歷檔案，使企業(yè)在選擇自己的職業(yè)經(jīng)理人時(shí)，有可靠的依據(jù)，依次也可形成完善的職業(yè)經(jīng)理人的職業(yè)操守和行為規(guī)范。

第二，充分利用行業(yè)協(xié)會(huì)的影響來實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人制度。實(shí)行職業(yè)經(jīng)理人制度，最重要的是要有一套科學(xué)規(guī)范的職業(yè)經(jīng)理人資質(zhì)評(píng)審制度并嚴(yán)格執(zhí)行，以保證整個(gè)職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的素質(zhì)，這就要求行業(yè)協(xié)會(huì)加強(qiáng)行業(yè)自律，制定一套科學(xué)可行的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范，為建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度作機(jī)制上的完善。

第三，要通過市場(chǎng)手段，完善職業(yè)經(jīng)理人的聘任機(jī)制和其評(píng)價(jià)體系，促進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人制度健康發(fā)展。建立職業(yè)經(jīng)理人制度的方向是形成經(jīng)理人市場(chǎng)，因此，要在物業(yè)管理行業(yè)引入職業(yè)經(jīng)理人制度，就必須實(shí)現(xiàn)物業(yè)行業(yè)職業(yè)經(jīng)理就業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作，包括選擇的市場(chǎng)化，流動(dòng)的市場(chǎng)化，評(píng)價(jià)的市場(chǎng)化，收入的市場(chǎng)化，約束的市場(chǎng)化一切由市場(chǎng)決定職業(yè)經(jīng)理人的價(jià)值，以市場(chǎng)化手段來催生職業(yè)經(jīng)理人制度。這其中，有兩個(gè)方面的問題需要解決，一是聘任機(jī)制的建立，二是業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系的完善。

職業(yè)經(jīng)理人作為專業(yè)的企業(yè)管理者，是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的源泉，對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來說，建立職業(yè)經(jīng)理人制度是大勢(shì)所趨，是提升物業(yè)管理行業(yè)整體實(shí)力的必然選擇。職業(yè)經(jīng)理人作為一種制度引入物業(yè)管理行業(yè)后，必將引發(fā)業(yè)內(nèi)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的變化，過去那種以企業(yè)的所有者和經(jīng)營者的關(guān)系界定為中心內(nèi)容的治理結(jié)構(gòu)，將轉(zhuǎn)向以貨幣資本與人力資本的相互關(guān)系界定為主要內(nèi)容的新的治理結(jié)構(gòu)，對(duì)于物業(yè)企業(yè)按照市場(chǎng)規(guī)律和現(xiàn)代企業(yè)制度自主經(jīng)營、自主決策、自我發(fā)展都將產(chǎn)生良好的促進(jìn)作用。

篇3：物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理的意義

物業(yè)管理專業(yè)化就是將物業(yè)管理企業(yè)從勞動(dòng)密集型向技術(shù)知識(shí)型轉(zhuǎn)變，從根本上提高企業(yè)生存和競(jìng)爭(zhēng)能力，這是值得借鑒的模式，也應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)模式的發(fā)展趨勢(shì)，其優(yōu)勢(shì)就在于：

第一，專業(yè)性強(qiáng)。專業(yè)服務(wù)公司大都是產(chǎn)品供貨公司的連鎖機(jī)構(gòu)，其技術(shù)人員非常熟悉其產(chǎn)品的性能和特點(diǎn)，維修起來得心應(yīng)手。特別是一些需政府有關(guān)部門認(rèn)可的行業(yè)，其工作人員還必須具有相應(yīng)的認(rèn)證資格。

第二，設(shè)備完善。由于專業(yè)的需要，這些公司都配備有專用設(shè)備或工具，品種齊全，有些是市場(chǎng)上不易購得或根本買不到的自制工具，這些設(shè)備和工具是物業(yè)公司無力或無需配置的。

第三，服務(wù)周到。由于市場(chǎng)機(jī)制的因素，買賣雙方市場(chǎng)非常明確，要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得勝利，就必須提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。先進(jìn)的通訊設(shè)施，也為這一要求創(chuàng)造了條件。

因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該逐步發(fā)展成為管理服務(wù)的系統(tǒng)集成商，物業(yè)管理企業(yè)只是一個(gè)、"集成者'、"組織者'，因自身專業(yè)化的組織管理結(jié)構(gòu)和判斷合格供應(yīng)商的專業(yè)管理水平而發(fā)展得更專業(yè)，管理更集中在集成、研究、實(shí)施、監(jiān)控、評(píng)價(jià)專業(yè)公司的能力上，并幫助客戶設(shè)定管理方案，尋找、評(píng)價(jià)各類分包服務(wù)公司。

在確定分包服務(wù)企業(yè)和與分包服務(wù)企業(yè)合作的過程中，物業(yè)管理公司的管理職能和專業(yè)化程度需要更加強(qiáng)化，監(jiān)督機(jī)制需要更加完善。通過與各類分包服務(wù)企業(yè)的合作完成管理服務(wù)目標(biāo)，一方面，物業(yè)管理企業(yè)需要提高管理服務(wù)過程的把控能力及對(duì)局部細(xì)節(jié)的關(guān)注能力，另一方面，應(yīng)與分包服務(wù)企業(yè)進(jìn)行全方位的溝通，將管理要求及管理理念準(zhǔn)確傳遞，在保證管理效果的同時(shí)幫助分包服務(wù)企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)造更多價(jià)值。同時(shí)，物業(yè)管理公司需要定期向物業(yè)管理委托方遞交管理報(bào)告、費(fèi)用開支報(bào)告、各類服務(wù)供應(yīng)商服務(wù)評(píng)估報(bào)告、年度費(fèi)用預(yù)算報(bào)告等。

總之，實(shí)現(xiàn)真正意義上的物業(yè)服務(wù)專業(yè)化管理，這是物業(yè)管理市場(chǎng)化發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)未雨綢繆，積極努力地去順應(yīng)這一市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的內(nèi)在要求

篇4：物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理的意義及實(shí)現(xiàn)途徑

物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理的意義及實(shí)現(xiàn)途徑

隨著物業(yè)管理水平的提高，人們逐漸認(rèn)識(shí)到，物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)工程，要真正掌握并實(shí)現(xiàn)這項(xiàng)系統(tǒng)工程絕非易事。此外，社會(huì)的進(jìn)步，也使得整個(gè)社會(huì)的分工越來越細(xì)化。因此，物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理、提高經(jīng)濟(jì)效益、保持物業(yè)高品位的目的，并得到可持續(xù)的快速發(fā)展，走專業(yè)管理的道路是其發(fā)展的必由之路。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理的內(nèi)涵及意義

隨著生產(chǎn)力水平的逐步提高，社會(huì)分工越來越細(xì)，專業(yè)化管理的趨勢(shì)越來越顯著，而這種專業(yè)化管理的對(duì)象不僅僅是針對(duì)某一企業(yè)或行業(yè)，而是面向整個(gè)社會(huì)，物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)化管理的趨勢(shì)也必將隨之深入發(fā)展。通常我們所說的物業(yè)管理的"專業(yè)化'的定義，根據(jù)中國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試教材的提法"物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理'。其中要求：有專業(yè)化的人員配備;有專業(yè)化的組織機(jī)構(gòu);有專門的管理工具設(shè)備;有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序;運(yùn)用現(xiàn)代化管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。其實(shí)這一定義的本質(zhì)內(nèi)容只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的具體專業(yè)分工與協(xié)作，也就是物業(yè)公司多元化基礎(chǔ)上的專業(yè)化，有學(xué)者指出："多元化基礎(chǔ)上的專業(yè)化其實(shí)就是沒有專業(yè)化。'而現(xiàn)代意義上的"專業(yè)化'管理是指物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，包括與相關(guān)行業(yè)間的專業(yè)化分工與協(xié)作，它包括物業(yè)職業(yè)經(jīng)理人的選聘以及將管理內(nèi)容細(xì)化后發(fā)包給清潔、綠化、秩序維護(hù)、設(shè)備維修等專業(yè)化公司，然后由物業(yè)服務(wù)公司對(duì)職業(yè)經(jīng)理人以及專業(yè)公司的工作進(jìn)行監(jiān)督驗(yàn)收，從而達(dá)到對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的目的。它的微觀本質(zhì)，也是在于一種人力資本與物質(zhì)資本的最佳組合。

這種專業(yè)化的服務(wù)要求社會(huì)上其他各專業(yè)服務(wù)與之相配套，專業(yè)化管理是當(dāng)今世界的一種發(fā)展趨勢(shì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理的意義就在于：

第一，減少物業(yè)管理和服務(wù)效率低下所占用的時(shí)間。只有通過專業(yè)化的物業(yè)管理和服務(wù)，采用科學(xué)合理的管理和服務(wù)方法和標(biāo)準(zhǔn)，減少了非專業(yè)所帶來的重復(fù)浪費(fèi)、效率低下所耗費(fèi)的時(shí)間，提高了管理和服務(wù)效率和質(zhì)量，從而縮短了管理與服務(wù)所占用的非正常時(shí)間。

第二，降低管理和服務(wù)成本或費(fèi)用的支出。專業(yè)化的管理和服務(wù)因其勞動(dòng)作業(yè)的效率要比非專業(yè)化的高，所以，在生產(chǎn)同量的服務(wù)商品的前提下，所需勞動(dòng)力就會(huì)減少。這樣在同一條件下，專業(yè)化的管理和服務(wù)的勞動(dòng)生產(chǎn)率增加，所需勞動(dòng)力減少，在管理和服務(wù)成本上就要比非專業(yè)化的要低，從而產(chǎn)生節(jié)約管理與服務(wù)費(fèi)用的效果。

第三，提高物業(yè)管理和服務(wù)的效率。因物業(yè)管理和服務(wù)不專業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)長(zhǎng)期處于不完好狀態(tài)，時(shí)好時(shí)壞，加大了各類維修和養(yǎng)護(hù)的工作量，擾亂了物業(yè)管理和服務(wù)的工作秩序，也影響了物業(yè)管理和服務(wù)的效率和質(zhì)量。而專業(yè)化的物業(yè)管理和服務(wù)正好避免了類似問題，提高了物業(yè)管理和服務(wù)的實(shí)際效率和質(zhì)量。

第四，有效地組織并發(fā)揮社會(huì)資源。社會(huì)上各類專營公司能夠提供專業(yè)服務(wù)的供應(yīng)商如：清潔綠化公司、保安公司、家政公司、工程維修公司、電子商務(wù)公司、文化公司、旅游公司、票務(wù)公司等，只要業(yè)主在消費(fèi)過程中需要，物業(yè)管理企業(yè)都可以通過有效地組織并發(fā)揮社會(huì)專業(yè)化資源，以期達(dá)到物業(yè)管理質(zhì)量及業(yè)務(wù)提升的目的。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化管理的實(shí)現(xiàn)途徑

第一，著力打造一批專業(yè)性強(qiáng)、服務(wù)水平高、實(shí)力雄厚的物業(yè)管理企業(yè)

目前，我國物業(yè)管理行業(yè)的總體現(xiàn)狀是：物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量眾多，但單個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模普遍較小;需要管理的物業(yè)總體面積較大，但單個(gè)企業(yè)管理的物業(yè)面積卻較小;物業(yè)管理企業(yè)虧損或保本的較多，贏利的較少;物業(yè)企業(yè)從業(yè)人員較多，但專業(yè)、技術(shù)人才較少。這種狀況導(dǎo)致的直接結(jié)果是業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)不滿意，政府行政主管部門管理難度大，物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展的后勁不足。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，除了大市場(chǎng)培育專業(yè)化、專業(yè)化創(chuàng)造大市場(chǎng)之外，物管企業(yè)專業(yè)化是規(guī)模經(jīng)濟(jì)經(jīng)營要求，只有規(guī)模才能出效應(yīng)，做大、做強(qiáng)、做透也要靠規(guī)?；闹?。由于規(guī)模決定了企業(yè)的成本分?jǐn)偅髽I(yè)專業(yè)化的投入相對(duì)來說又格外昂貴，這就需要?jiǎng)?chuàng)造更大的市場(chǎng)來"養(yǎng)活'自己。那么，除了物業(yè)管理市場(chǎng)總量是否形成規(guī)模這一宏觀因素外，行業(yè)中是否擁有一批相當(dāng)規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，也是一大主要因素。物業(yè)管理企業(yè)壯大之后一般的企業(yè)經(jīng)營規(guī)律有兩條：一條是多元化，一條是專業(yè)化?；仡櫸覈^去幾十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，由于改革開放的初期及經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的特殊性，初始階段的市場(chǎng)空間確實(shí)很多，只要有資本，投到哪兒都能發(fā)展起來，所以出現(xiàn)了很多走多元化道路并取得成功的企業(yè)。但從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展來看，隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，過去的多元化搶地盤的初級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，已演變?yōu)檎嬲氖袌?chǎng)化大背景下的專業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)。

面對(duì)這種形勢(shì)，政府行政主管部門理應(yīng)采取強(qiáng)有力的措施，從以下二方面著手以順應(yīng)這種形勢(shì)的發(fā)展。

首先，提高物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入和存在的條件。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取《資質(zhì)證書(暫定)》。有效期滿后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的評(píng)定，未獲通過的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。同時(shí)，對(duì)于三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定在一定的期限內(nèi)根據(jù)其管理的規(guī)模、專業(yè)化的程度、以及業(yè)主的滿意度等綜合指標(biāo)晉升更高一級(jí)的資質(zhì)，未達(dá)標(biāo)的即應(yīng)淘汰。培植、壯大具有一、二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展空間。

其次，通過企業(yè)間的聯(lián)合、重組，兼并等方式，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，發(fā)揮企業(yè)的規(guī)模和群體優(yōu)勢(shì)，形成規(guī)模經(jīng)營，使行業(yè)得到持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。扭轉(zhuǎn)一些物業(yè)管理企業(yè)僅僅管理一、兩個(gè)項(xiàng)目的局面，以規(guī)模實(shí)現(xiàn)效益。對(duì)此，行政主管部門應(yīng)起到積極的推動(dòng)、引導(dǎo)工作，并適時(shí)出臺(tái)一些聯(lián)合、重組，兼并的優(yōu)惠政策，加速推進(jìn)這一工作，這不僅是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。

第二，建立健全完善的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度

所謂專業(yè)化，應(yīng)當(dāng)反映出人力資本的專業(yè)化，即最具專業(yè)知識(shí)和判斷力的人，運(yùn)用最應(yīng)該由他使用的物質(zhì)資本，實(shí)現(xiàn)雙重的最大增值，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源就在這種最佳配置中收獲最大回報(bào)。物業(yè)管理專業(yè)化的構(gòu)成要素中，人的要素是第一位的主要因素，也是最關(guān)鍵的要素。可以這樣說，沒有專業(yè)化的人才，就沒有物業(yè)管理專業(yè)化。

現(xiàn)階段我國物業(yè)管理還處于擴(kuò)張型發(fā)展時(shí)期，與從業(yè)隊(duì)伍在數(shù)量的快速增長(zhǎng)相比，物業(yè)管理從業(yè)人員的整體專業(yè)素質(zhì)卻滯后于行業(yè)的發(fā)展，突出表現(xiàn)在稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺，現(xiàn)有的部分物業(yè)經(jīng)理在法律知識(shí)、職業(yè)道德、業(yè)務(wù)水平和組織協(xié)調(diào)能力等方面都與承擔(dān)的職責(zé)不相適應(yīng)。物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人短缺已成為物業(yè)管理企業(yè)向?qū)I(yè)化管理方向發(fā)展的瓶頸。推行物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度，以制度創(chuàng)新來實(shí)現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，乃是物業(yè)管理行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

所謂職業(yè)經(jīng)理人是指擁有較高專業(yè)技能和管理水平，以合同為依據(jù)，接受投資者聘用，運(yùn)用管理和經(jīng)營等手段，使企業(yè)盈利，同時(shí)自己也獲得較豐厚回報(bào)的人。中國物業(yè)管理行業(yè)至今還沒有嚴(yán)格意義上的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人，而建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度對(duì)于物業(yè)管理專業(yè)化實(shí)現(xiàn)的重大意義就在于：

首先，它有助于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理隊(duì)伍職業(yè)化，從而提高行業(yè)社會(huì)地位。建立職業(yè)經(jīng)理人制度，一方面，有利于調(diào)動(dòng)經(jīng)營者積極性，提高企業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益增長(zhǎng)，進(jìn)而達(dá)到提升行業(yè)地位的目標(biāo)，另一方面，使從業(yè)人員有了一個(gè)現(xiàn)實(shí)的期望值和奮斗目標(biāo)，有助于穩(wěn)定員工隊(duì)伍，激勵(lì)并培養(yǎng)專業(yè)人才，最終在從業(yè)人員中形成職業(yè)化氛圍。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，物業(yè)管理行業(yè)基本都建立了職業(yè)經(jīng)理人制度，而且這一制度在西方物業(yè)管理職業(yè)化進(jìn)程中的確起到了極大的推動(dòng)作用。

其次，它有利于物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)專業(yè)化，能夠有效提高社會(huì)資源利用率，增強(qiáng)企業(yè)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。推行嚴(yán)格的職業(yè)經(jīng)理人制度，進(jìn)行職業(yè)化隊(duì)伍培養(yǎng)，通過長(zhǎng)期地、嚴(yán)格的系統(tǒng)的培養(yǎng)職業(yè)化管理骨干，逐步培養(yǎng)出一批有眼光、有能力、敢冒險(xiǎn)、勇于創(chuàng)新的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人，這樣，通過人才的專業(yè)化逐步實(shí)現(xiàn)行業(yè)管理的專業(yè)化，進(jìn)而達(dá)到提升行業(yè)整體的競(jìng)爭(zhēng)能力的目的。要真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度從現(xiàn)在起就應(yīng)從以下幾方面著手落實(shí)：

第一，以立法方式確立職業(yè)經(jīng)理人制度，以保障職業(yè)經(jīng)理人利益，約束職業(yè)經(jīng)理人的行為。全面建立物業(yè)管理職業(yè)資格準(zhǔn)入制度，明確所有者與職業(yè)經(jīng)理人的權(quán)利和義務(wù);建立職業(yè)經(jīng)理人從業(yè)經(jīng)歷披露制度，通過建立對(duì)職業(yè)經(jīng)理人從業(yè)經(jīng)歷檔案，使企業(yè)在選擇自己的職業(yè)經(jīng)理人時(shí)，有可靠的依據(jù)，依次也可形成完善的職業(yè)經(jīng)理人的職業(yè)操守和行為規(guī)范。

第二，充分利用行業(yè)協(xié)會(huì)的影響來實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人制度。實(shí)行職業(yè)經(jīng)理人制度，最重要的是要有一套科學(xué)規(guī)范的職業(yè)經(jīng)理人資質(zhì)評(píng)審制度并嚴(yán)格執(zhí)行，以保證整個(gè)職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的素質(zhì)，這就要求行業(yè)協(xié)會(huì)加強(qiáng)行業(yè)自律，制定一套科學(xué)可行的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范，為建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度作機(jī)制上的完善。

第三，要通過市場(chǎng)手段，完善職業(yè)經(jīng)理人的聘任機(jī)制和其評(píng)價(jià)體系，促進(jìn)職業(yè)經(jīng)理人制度健康發(fā)展。建立職業(yè)經(jīng)理人制度的方向是形成經(jīng)理人市場(chǎng)，因此，要在物業(yè)管理行業(yè)引入職業(yè)經(jīng)理人制度，就必須實(shí)現(xiàn)物業(yè)行業(yè)職業(yè)經(jīng)理就業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作，包括選擇的市場(chǎng)化，流動(dòng)的市場(chǎng)化，評(píng)價(jià)的市場(chǎng)化，收入的市場(chǎng)化，約束的市場(chǎng)化一切由市場(chǎng)決定職業(yè)經(jīng)理人的價(jià)值，以市場(chǎng)化手段來催生職業(yè)經(jīng)理人制度。這其中，有兩個(gè)方面的問題需要解決，一是聘任機(jī)制的建立，二是業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)體系的完善。

職業(yè)經(jīng)理人作為專業(yè)的企業(yè)管理者，是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的源泉，對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來說，建立職業(yè)經(jīng)理人制度是大勢(shì)所趨，是提升物業(yè)管理行業(yè)整體實(shí)力的必然選擇。職業(yè)經(jīng)理人作為一種制度引入物業(yè)管理行業(yè)后，必將引發(fā)業(yè)內(nèi)企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的變化，過去那種以企業(yè)的所有者和經(jīng)營者的關(guān)系界定為中心內(nèi)容的治理結(jié)構(gòu)，將轉(zhuǎn)向以貨幣資本與人力資本的相互關(guān)系界定為主要內(nèi)容的新的治理結(jié)構(gòu)，對(duì)于物業(yè)企業(yè)按照市場(chǎng)規(guī)律和現(xiàn)代企業(yè)制度自主經(jīng)營、自主決策、自我發(fā)展都將產(chǎn)生良好的促進(jìn)作用。

第三，物業(yè)管理運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)變

在我國物業(yè)管理發(fā)展過程中，很長(zhǎng)一個(gè)階段里，人們的思想停留在一個(gè)封閉型的管理模式中。幾乎每一個(gè)物業(yè)企業(yè)都設(shè)有自己的行政科、總務(wù)科、管理科等，由這些部門來行使管理物業(yè)的職能。為了管理物業(yè)，物業(yè)企業(yè)內(nèi)部一般都再設(shè)置電工、土建修繕、清潔、綠化、保安等部門進(jìn)行物業(yè)的管理工作。這樣一體化管理模式的最大弊端就是機(jī)構(gòu)臃腫，人浮于事，且大多由于管理人員素質(zhì)較差、效率低下，管理水平很低。物業(yè)管理的內(nèi)容涉及清潔、綠化、保安、機(jī)電設(shè)備、物業(yè)租售、特約服務(wù)等諸多方面，這所有方面如果依傳統(tǒng)一體化的運(yùn)作模式均由物業(yè)企業(yè)一力承擔(dān)，既不利于物業(yè)企業(yè)降低成本、提高專業(yè)服務(wù)水平，也不利于社會(huì)資源的有效利用，往往造成社會(huì)資源的浪費(fèi)，而且，一體化的運(yùn)作模式還勢(shì)必使物業(yè)企業(yè)的管理層陷于繁雜的日常事務(wù)處理中，無暇在管理集成、資源整合利用等方面不斷超越和創(chuàng)新，以實(shí)現(xiàn)高層次的物業(yè)管理專業(yè)化，從而使得物業(yè)管理在技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、管理創(chuàng)新上沒有后勁，同樣阻礙了行業(yè)整體水平的提高。

有專家對(duì)我國目前的物業(yè)管理與國外做過比較：同樣管理建筑面積三十萬平方米的住宅小區(qū)，我國物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置人員大都不少于一百人，而在美國，其物業(yè)管理公司的人員一般都不會(huì)超過五人，在機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理服務(wù)上，他們與我國許多實(shí)行一體化管理的物業(yè)公司也截然不同，其公司一般不設(shè)各專業(yè)部門，通常以一個(gè)注冊(cè)的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人為核心，其他人員圍繞其工作，他們通常只有幾個(gè)人，負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主要求，聯(lián)系并安排專業(yè)化的維修公司、清潔公司、綠化公司進(jìn)行日常的和特殊的管理事務(wù)，即"物業(yè)服務(wù)集成商'的模式運(yùn)行。

事實(shí)上，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，也必然要求社會(huì)分工不斷精細(xì)化，物業(yè)管理公司不可能把不同專業(yè)、不同門類的所有專業(yè)事務(wù)都自己做好，采取"物業(yè)服務(wù)集成商'的模式，不僅有利于社會(huì)資源的充分利用，而且能夠最大限度的降低物業(yè)企業(yè)的運(yùn)作成本，使物業(yè)企業(yè)和業(yè)主獲益，但要實(shí)現(xiàn)這