商鋪客流量測算方法

Word版本，下載可自由編輯商鋪客流量測算方法商鋪客流量測算方法

在商鋪投資過程中,商鋪投資者需要對商鋪的客流量做出測算,具體測算方法如下:

1、預(yù)測銷售額:計(jì)劃成本與期望利潤相加計(jì)算;

2、產(chǎn)品購買數(shù)量:預(yù)測銷售額/產(chǎn)品單價(jià);

上海浦東世紀(jì)大道浦電路口正在推出的"國際金融家"裙房商鋪為例:

首先,假設(shè)幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù):

1)、浦電路地鐵站站口一家經(jīng)營服裝的商鋪,顧客流失比例為70%。

2)、進(jìn)入該店的顧客中,其中有15%會(huì)有購買行為,即顧客購買比例為15%。

3)、該店的物業(yè)租金為300元/平方米/月×30平方米=9000元/月。

4、行業(yè)利潤率(業(yè)主期望回報(bào)率)為30%

然后,我們來進(jìn)行公式計(jì)算:

步驟一:租金(或購房利息)×(1+行業(yè)利潤率)=預(yù)測最低銷售額,即9000×(1+30%)=11700元

步驟二:預(yù)測最低銷售額/平均銷售單價(jià)=預(yù)測最低銷售量,即11700/100(假設(shè)平均單價(jià))=117件

步驟三:預(yù)測最低銷售量/顧客購買比例=預(yù)測最少顧客量,即117/15%=780人

步驟四:預(yù)測最少顧客量/交通流量與顧客流量比=預(yù)測最低交通流量,即780/(1-70%)=2600人

即如果每天有2600人在該店鋪門口經(jīng)過,業(yè)主的利益就可得以實(shí)現(xiàn)。而據(jù)市調(diào)每天通過浦電路地鐵站口的人流量為5000人左右,因此初步可以得出結(jié)論,該位置有足夠的交通流量保證業(yè)主的回報(bào)要求。

篇2：商業(yè)(圈)業(yè)態(tài)體量測算辦法

商業(yè)（圈）業(yè)態(tài)體量測算辦法

商圈聚合系數(shù)（K）=規(guī)劃面積/測算商圈可支撐面積

首先測算出一個(gè)業(yè)態(tài)的可支撐面積（S），S=同期商圈消費(fèi)支出/業(yè)態(tài)單位面積盈虧平衡點(diǎn)收入×商圈內(nèi)同業(yè)的分流比例。例如，我們測算一個(gè)商圈內(nèi)餐飲類業(yè)態(tài)的面積是20000，而規(guī)劃面積是5000㎡，則商圈聚合系數(shù)（K）=4

商業(yè)聚合倍數(shù)（N）=該業(yè)態(tài)對外總體消費(fèi)聚合量/商圈內(nèi)消費(fèi)聚合量，也即對商圈內(nèi)及商圈外外的總?cè)肆骶酆狭浚ㄕ酆铣上M(fèi)量計(jì)算）與單純商圈內(nèi)的人流聚合量的比較倍數(shù)，例如果N=1的話，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1。5的話，那么，商圈外的人流就可能是商圈內(nèi)的一半。它的相關(guān)因素是：1、商業(yè)的整體吸引力；2、項(xiàng)目中某種業(yè)態(tài)的吸引力；3、商圈內(nèi)同業(yè)競爭對手的分流能力或可替代性；4、其它可能引起商圈明顯人流變化的因素。

商圈綜合聚合系數(shù)（NK）。這個(gè)指標(biāo)表明了一個(gè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的穩(wěn)健性，該值越高，其穩(wěn)健性就越高。例如，一個(gè)業(yè)態(tài)的商圈聚合系數(shù)（K）=4，N=3的話，（NK）=12，則表明，該業(yè)態(tài)只規(guī)劃了預(yù)測人流的1/12。在規(guī)劃中，必然有諸多商業(yè)預(yù)測與未來的現(xiàn)實(shí)有出入，甚至大相徑庭，那么，一個(gè)商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)模穩(wěn)健和保守可能會(huì)相對規(guī)避了這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。但是，規(guī)模過份保守，對商業(yè)聚合倍數(shù)又是不利的，這個(gè)要放在一個(gè)城市或區(qū)位的大環(huán)境中比較分析。例如一個(gè)有著較好主題的商業(yè)，即便在城市或區(qū)位中有或替代的主題商業(yè)存在，且規(guī)模較大，但因其主題差異性較強(qiáng)，號召力強(qiáng)，它一樣可能脫穎而出。

業(yè)態(tài)規(guī)?！凹t線”。當(dāng)我們測算出一個(gè)業(yè)態(tài)穩(wěn)健體量后，在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，便在此體量之內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃空間，以達(dá)到不突破預(yù)測量的穩(wěn)健目的，這個(gè)體量我們稱之為業(yè)態(tài)面積“紅線”。

人流與消費(fèi)時(shí)間分布對業(yè)態(tài)規(guī)劃的測算。人流的不均衡性對商業(yè)規(guī)劃有著很大影響，一般規(guī)劃方面考慮得不夠仔細(xì)，最后經(jīng)常導(dǎo)致商業(yè)的失敗。比如，我們規(guī)劃一個(gè)商業(yè)MALL，計(jì)劃以餐飲娛樂帶動(dòng)購物，但結(jié)果是，餐飲娛樂確實(shí)做起來了，而購物卻十分冷清，原因是什么？業(yè)態(tài)聚合人流的時(shí)間不統(tǒng)一，此商業(yè)餐飲人流都發(fā)生在了夜間，不能帶動(dòng)日間的人流，午間很少有人流出現(xiàn)。還有人把商圈周圍人口統(tǒng)一納入到一個(gè)消費(fèi)群體里面來，統(tǒng)一計(jì)算，這也未必是科學(xué)的，比如，一個(gè)新城區(qū)，主要人口均在區(qū)外上班，白天就很難形成人流，它會(huì)形成的可能是班后或假日人流，那么在規(guī)劃時(shí)就要在這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)做文章；一個(gè)商圈如果有很多寫字樓存在而常駐人口很少的話，那么，它可能形成的多半是午休人流，或者也會(huì)形成假日人流。這些在人口調(diào)查中做好甄別非常關(guān)鍵。

篇3：ZZ大廈收益能力測算

ZZ大廈收益能力測算

1、銷售價(jià)格測算

北京商用房產(chǎn)平均銷售價(jià)格一般為住宅價(jià)格的1.5～3倍。20**年第二季度北京甲級寫字樓市場平均售價(jià)為20**美元/平方米(建筑面積報(bào)價(jià))，售價(jià)指數(shù)為121，比20**年第一季度下降了1.5%。查詢20**年、20**年*小區(qū)周邊地區(qū)商用房產(chǎn)、新建住宅的成交價(jià)格比較修正后選定四組參考價(jià)格，再根據(jù)ZZ大廈商用房產(chǎn)部分的樓層面積折算權(quán)重，加權(quán)平均計(jì)算得出收益測算的四組參考價(jià)格：1.14萬元/平米，1.31萬元/平米，1.49萬元/平米，1.73萬元/平米。測算表格參見附件四：ZZ大廈售價(jià)測算表。在后續(xù)的分析中，我們將以此銷售價(jià)格為參考折算MM商廈整體運(yùn)作ZZ大廈商用房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)承擔(dān)的合理租金水平。

2、租金水平測算

租金水平測算，測算的是ZZ大廈擬引進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種在相鄰區(qū)位、相近物業(yè)內(nèi)的成交租金價(jià)格平均水平。20**年第二季度北京甲級寫字樓市場平均租金為31.3美元/月/平方米(使用面積報(bào)價(jià))，租金指數(shù)為74.6，比20**年第一季度下降了1.9%??甲級寫字樓市場平均空置率由第一季度的15.7%上升為16.4%，上升了0.7個(gè)百分點(diǎn)。商用房產(chǎn)的空置率水平，新增銷售項(xiàng)目平均在20%～25%。比較分析后選定五種租金組合

篇4：商業(yè)業(yè)態(tài)體量測算辦法

商業(yè)業(yè)態(tài)體量測算辦法

商圈聚合系數(shù)（K）=規(guī)劃面積/測算商圈可支撐面積

首先測算出一個(gè)業(yè)態(tài)的可支撐面積（S），S=同期商圈消費(fèi)支出/業(yè)態(tài)單位面積盈虧平衡點(diǎn)收入×商圈內(nèi)同業(yè)的分流比例。例如，我們測算一個(gè)商圈內(nèi)餐飲類業(yè)態(tài)的面積是20000，而規(guī)劃面積是5000㎡，則商圈聚合系數(shù)（K）=4

商業(yè)聚合倍數(shù)（N）=該業(yè)態(tài)對外總體消費(fèi)聚合量/商圈內(nèi)消費(fèi)聚合量，也即對商圈內(nèi)及商圈外外的總?cè)肆骶酆狭浚ㄕ酆铣上M(fèi)量計(jì)算）與單純商圈內(nèi)的人流聚合量的比較倍數(shù)，例如果N=1的話，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1.5的話，那么，商圈外的人流就可能是商圈內(nèi)的一半。它的相關(guān)因素是：

1、商業(yè)的整體吸引力；

2、項(xiàng)目中某種業(yè)態(tài)的吸引力；

3、商圈內(nèi)同業(yè)競爭對手的分流能力或可替代性；

4、其它可能引起商圈明顯人流變化的因素。

商圈綜合聚合系數(shù)（NK）。這個(gè)指標(biāo)表明了一個(gè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的穩(wěn)健性，該值越高，其穩(wěn)健性就越高。例如，一個(gè)業(yè)態(tài)的商圈聚合系數(shù)（K）=4，N=3的話，（NK）=12，則表明，該業(yè)態(tài)只規(guī)劃了預(yù)測人流的1/12。在規(guī)劃中，必然有諸多商業(yè)預(yù)測與未來的現(xiàn)實(shí)有出入，甚至大相徑庭，那么，一個(gè)商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)模穩(wěn)健和保守可能會(huì)相對規(guī)避了這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。但是，規(guī)模過份保守，對商業(yè)聚合倍數(shù)又是不利的，這個(gè)要放在一個(gè)城市或區(qū)位的大環(huán)境中比較分析。例如一個(gè)有著較好主題的商業(yè)，即便在城市或區(qū)位中有或替代的主題商業(yè)存在，且規(guī)模較大，但因其主題差異性較強(qiáng)，號召力強(qiáng)，它一樣可能脫穎而出。

業(yè)態(tài)規(guī)?！凹t線”。當(dāng)我們測算出一個(gè)業(yè)態(tài)穩(wěn)健體量后，在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，便在此體量之內(nèi)設(shè)計(jì)規(guī)劃空間，以達(dá)到不突破預(yù)測量的穩(wěn)健目的，這個(gè)體量我們稱之為業(yè)態(tài)面積“紅線”。

人流與消費(fèi)時(shí)間分布對業(yè)態(tài)規(guī)劃的測算。人流的不均衡性對商業(yè)規(guī)劃有著很大影響，一般規(guī)劃方面考慮得不夠仔細(xì)，最后經(jīng)常導(dǎo)致商業(yè)的失敗。比如，我們規(guī)劃一個(gè)商業(yè)MALL，計(jì)劃以餐飲娛樂帶動(dòng)購物，但結(jié)果是，餐飲娛樂確實(shí)做起來了，而購物卻十分冷清，原因是什么？業(yè)態(tài)聚合人流的時(shí)間不統(tǒng)一，此商業(yè)餐飲人流都發(fā)生在了夜間，不能帶動(dòng)日間的人流，午間很少有人流出現(xiàn)。

還有人把商圈周圍人口統(tǒng)一納入到一個(gè)消費(fèi)群體里面來，統(tǒng)一計(jì)算，這也未必是科學(xué)的，比如，一個(gè)新城區(qū)，主要人口均在區(qū)外上班，白天就很難形成人流，它會(huì)形成的可能是班后或假日人流，那么在規(guī)劃時(shí)就要在這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)做文章；一個(gè)商圈如果有很多寫字樓存在而常駐人口很少的話，那么，它可能形成的多半是午休人流，或者也會(huì)形成假日人流。這些在人口調(diào)查中做好甄別非常關(guān)鍵。馬太福星在商圈的人口成份與消費(fèi)時(shí)間的調(diào)查與測算上，形成了一整套獨(dú)到而科學(xué)的方法。

篇5：工程成本測算方法

工程成本的測算方法

1、計(jì)算工程量。這個(gè)工作很簡單，就是一點(diǎn)：統(tǒng)籌計(jì)算，事半功倍。

2.組綜合單價(jià)。這也是影響中標(biāo)與否的關(guān)鍵一步，特別是很多的工程已經(jīng)開始清單報(bào)價(jià)，價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)對我們施工單位來說更加重要。一定要根據(jù)材料價(jià)格信息和已調(diào)查到的人工價(jià)格（分?jǐn)偟嚼锩妫?/p>

3.測算綜合單價(jià)。工程子項(xiàng)很多，但是占造價(jià)大部分的就那幾個(gè)項(xiàng)目，我一般對這幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行測算：混凝土、鋼筋、外架、模板（措施費(fèi)）、地磚、外墻高級裝修如干掛。下面對以上幾個(gè)單項(xiàng)說說我的過程：

混凝土：每一個(gè)單價(jià)不外乎人工、材料、機(jī)械三大塊（管理費(fèi)等等另外計(jì)算），人工不要照定額上的人工費(fèi)，因?yàn)椴粶?zhǔn)的，人工費(fèi)按清工價(jià)格另行總計(jì)算。機(jī)械費(fèi)按現(xiàn)場總配置的機(jī)械設(shè)備按總工期總費(fèi)用（折舊或租費(fèi)）統(tǒng)一計(jì)算，機(jī)械人工就不管了，因?yàn)橐话愣际怯汕骞ず贤邪?。我們僅僅算一個(gè)材料費(fèi)就夠了。以C25混凝土為例：通過當(dāng)?shù)氐钠渌こ滔嗤牧袭a(chǎn)地的同級配比看看水泥砂石水泥含量是多少，如果沒有，可以到工程所在地的實(shí)驗(yàn)室找找。級配單的級別一般要高過實(shí)際設(shè)計(jì)等級的。還要看工程所在地附近的材料情況。這些要在投標(biāo)的勘察摸清楚。如果是商品混凝土的話就更簡單了。通過級配分析出整個(gè)工程的水泥砂石用量，注意：不要去分什么梁板柱什么的，只要是混凝土都放到這里分析。

分析好了之后就是對混凝土的損耗進(jìn)行分析。大家都知道混凝土的損耗量一般是3%。但是大家有沒有注意到，混凝土的工程量計(jì)算是不扣除鋼筋體積的，而鋼筋的比重是7.85t/m3，也就是說一個(gè)10000m2的工程，按含鋼量50kg/m2的話，就有500噸的鋼筋，也就是說鋼筋占了64m3的混凝土，這64m3的混凝土可以用來完成一個(gè)普通的300m2的框架結(jié)構(gòu)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層。這么多的混凝土夠不夠你浪費(fèi)的？不夠不要高興得太早了，施工損耗和鋼筋的體積相抵消了，但是還有損耗的。你以為送料的車能給足你量嗎？不可能的，頂多給你97%。不過不要緊，施工單位還有一招?。簶前?2cm，國家規(guī)范允許±5mm，算算一個(gè)樓面下來你能按國家允許范圍內(nèi)省多少？繞來繞去，就是為了讓大家更加了解工程上的實(shí)際情況。我一般都是混凝土取1%的損耗就夠了。

混凝土的配比含量都知道了，分析結(jié)果乘以你所調(diào)查的材料單價(jià)就好了。

鋼筋：鋼筋推薦用魯班鋼筋軟件抽料，魯班軟件做的比較細(xì)膩。如果不抽料的情況下，可以按定額含量暫估?？⒐せ蜻M(jìn)度款支付同期調(diào)整。鋼筋同混凝土一樣，人工費(fèi)機(jī)械費(fèi)暫時(shí)不管，只算材料費(fèi)，關(guān)鍵是定損耗，實(shí)際中的損耗是1%。而且建議在和鋼筋班組定合同中就把這個(gè)1%損耗定死，超了就算他的。因?yàn)閷?shí)際中，科學(xué)合理的下料和進(jìn)料，1%的損耗控制不在話下。工程量出來了，結(jié)合你所了解的材料單價(jià)及其走勢（總價(jià)合同時(shí)用）相乘就是可以了。

外架：外架的測算相對繁瑣一點(diǎn)，因?yàn)檫@個(gè)涉及到施工組織設(shè)計(jì)和國家的搭設(shè)規(guī)范以及當(dāng)?shù)氐陌踩O(jiān)督站的要求。要知道，安徽和浙江的搭設(shè)要求不一樣的，杭州和寧波的搭設(shè)規(guī)范也有不同之處，市區(qū)和郊區(qū)的搭設(shè)要求也不一樣。不過大體上是一樣的。我對這個(gè)測算一般是按柱距1500mm，一道踢腳桿一道攔腰桿來算的。

根據(jù)建筑物外墻周長和工程總進(jìn)度計(jì)劃編制月需求鋼管扣件量，這一步對熟悉施工的朋友來說不難的。我們這的行情是：鋼管租金0.014元/米，扣件0.008元/個(gè)，每250米一噸48×3.5鋼管，每噸鋼管配180-200個(gè)扣件足夠。有了這些數(shù)據(jù)，再給你一本《腳手架搭設(shè)規(guī)范》，應(yīng)該沒問題了。

有的同行可能說這樣測算一個(gè)外架有沒有必要？我告訴你：外架對于施工單位來說有很多的作用，我們在外架上吃苦頭的經(jīng)歷難以忘記。作為定額上的按建筑面積上的計(jì)算方法不準(zhǔn)的，而且這種東西其實(shí)是施工單位的一件法寶：如果甲方拖欠工程款，談判談不下來，我就拆外架，這個(gè)對甲方來說具有重大的打擊力度，因?yàn)檫@樣無疑是告訴他我們要打持久戰(zhàn)了，而拆與不拆，就要考慮外架的成本了。

3）地磚，這個(gè)比較簡單一點(diǎn)，人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)（其實(shí)也沒什么機(jī)械）一般質(zhì)量要求的13元/m2，地磚價(jià)格相信你在成本測算之前已經(jīng)了解到了。水泥砂的成本6-8元就足夠足夠了。

4）粉刷：這個(gè)也一樣，人工費(fèi)一般按建筑面積30元/m2。至于材料費(fèi)4-5元做20-30mm的中級抹灰夠了。人工費(fèi)按粉刷面積4元/m2。

5）外墻干掛：這個(gè)和設(shè)計(jì)及甲方要求的材料有很大關(guān)系，這些明確的前提下