三亞東線樓盤調(diào)研報告

12/12三亞東線樓盤調(diào)研報告一、調(diào)研報告說明1．片區(qū)劃分本次樓盤調(diào)研對象為三亞城市東線一帶的樓盤。為使調(diào)研工作順利有序進行，在調(diào)研過后能清晰把握整體樓盤價格，本次調(diào)研把三亞東線一帶劃分為5個片區(qū)：亞龍灣片區(qū)、海棠灣片區(qū)、陵水的香水灣、清水灣、土福灣三大片區(qū)。2.調(diào)研方法本次調(diào)研采取4人小組逐個片區(qū)進行調(diào)研，通過售樓員的介紹以及參觀現(xiàn)場銷售情況形成樓盤各種相關數(shù)據(jù)的記錄，力求以點及面地把握整個三亞東線一帶樓盤的價格.3.調(diào)研時間10月19日~10月4.調(diào)研情況日期調(diào)研片區(qū)調(diào)研樓盤數(shù)量調(diào)研人員備注10吉陽鎮(zhèn)、亞龍灣清平樂、和泓假日陽光、辛特拉海航、亞龍灣石溪墅、申亞翡翠谷、亞龍灣公主郡、亞龍灣西山渡7蔣妍、姚潔瑜、周靜蓉、周琛華宇皇冠會館已售完、辛特拉酒店已改名為唐拉雅秀酒店，無樓盤銷售。10香水灣紅磡香水灣、富力灣、中信香水灣、香水灣1號、香水君瀾、鉆石海岸6蔣妍、姚潔瑜、周靜蓉、黃意都喜天闕在牛嶺一帶的位置，剛剛修建還沒有售樓處10清水灣順澤福灣、海韻凌河假日、海南金18國際、珊瑚宮殿、海南綠城清水灣5蔣妍、姚潔瑜、周靜蓉、黃意海韻凌河假日、海南金18國際為陵水鎮(zhèn)上目前唯一的兩個樓盤，樂活城市銷售部電話反饋樓盤只完成公寓封頂，別墅還在建，目前公司關于樓盤的數(shù)據(jù)都沒有出來，目前沒有對外銷售，11月中旬會10清水灣、土福灣阿羅哈、珍珠海岸花園、凱文度假公館、雅居樂清水灣、海棠福灣1號、東和福灣6蔣妍、姚潔瑜、周靜蓉、黃意土福灣目前最大的地塊為葛洲壩的地塊，目前還未修建樓盤未完成調(diào)研的有亞龍灣片區(qū)的龍溪29、三亞的山、都喜天闕、三亞中體奧林灣、珠海南田57度二、各片區(qū)樓盤分析（一）亞龍灣片區(qū)1.區(qū)域概況亞龍灣是海南最南端的一個半月形海灣，全長約7.5公里，是海南名景之一。亞龍灣沙灘綿延7公里且平緩寬闊，淺海區(qū)寬達50-60米。沙粒潔白細軟，海水澄澈晶瑩，而且蔚藍。能見度7-9米。海底世界資源豐富，有珊瑚礁、各種熱帶魚、名貴貝類等。年平均氣溫25.5°C，海水溫度22-25.1°C，終年可游泳，被譽為“天下第一灣”。亞龍灣是整個中國五星級酒店最密集的地方，有麗思卡爾頓、鉑爾曼、希爾頓、萬豪、喜來登、凱萊、紅樹林、天域、假日、皇冠假日、愛琴海、5號度假別墅等。亞龍灣，以其自然資源和純凈的海水聞名、以其海岸線鱗次櫛比的國際酒店聞名、更以稀有地塊中的諸多別墅、酒店公寓等高端房地產(chǎn)產(chǎn)品群聞名，隨著灣區(qū)整體規(guī)劃的大力推進，短短幾年就一躍成為海南高端生活區(qū)域代表。亞龍灣全景鳥瞰圖亞龍灣國家旅游度假區(qū)是我國唯一具有熱帶風情的國家級旅游度假區(qū)，規(guī)劃面積18.6平方公里，是一個擁有濱海公園、豪華別墅、會議中心、高星級賓館、度假村、海底觀光世界、海上運動中心、高爾夫球場、游艇俱樂部等國際一流水準的旅游度假區(qū)。亞龍灣是三亞開發(fā)較為成功的片區(qū)之一，成功的土地運作功不可沒，該區(qū)域一線海景主要以高星級酒店為主。成熟的房地產(chǎn)開發(fā)項目有公主郡、華宇皇冠會所等。2.亞龍灣片區(qū)樓盤特征三亞高端酒店聚集地，住宅開發(fā)較少，目前開發(fā)的為6個樓盤，清一色的高端別墅、酒店式公寓項目，均走高端路線的配套。3.現(xiàn)有樓盤亞龍灣石溪墅、申亞翡翠谷、亞龍灣公主郡、亞龍灣西山渡、龍溪29、華宇皇冠會所（已售完）4.亞龍灣片區(qū)樓盤價格樓盤名稱戶型及價格申亞翡翠谷①三期全部為別墅：264-338㎡

起價：5.08萬/㎡，均價：5.8萬/㎡亞龍灣公主郡三期①洋房：56-150㎡均價：3.6萬/㎡

②別墅：292-397㎡均價：5.6萬/㎡亞龍灣·石溪墅①公寓：60-130㎡（復式）均價：4.5萬/㎡

②別墅：150-500㎡均價：7萬/㎡亞龍灣西山渡①別墅：382-455㎡

按棟賣，每一棟價格都不一樣，1000萬/套起5片區(qū)目前周邊配套目前亞龍灣區(qū)域的基礎配套設施相對不足，除了‘百花谷’之外沒有其他的餐飲大眾區(qū)”、只有一個醫(yī)療站并且開門時間很晚。同時因為亞龍灣是以旅游景區(qū)而規(guī)劃建設的，消費比三亞市區(qū)昂貴得多。缺乏與日常生活更貼近的綜合場所，不便于居民生活的日常化。6.發(fā)展趨勢亞龍灣區(qū)域可開發(fā)的地塊已經(jīng)不多，資源的稀缺性更顯彌足珍貴，未來在亞龍灣房地產(chǎn)項目的開發(fā)中以講求配套，不做地段概念為趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過有限的空間做無線的品質(zhì)，靠品質(zhì)帶領整個區(qū)域的發(fā)展。7.代表性樓盤亞龍灣公主郡（二）海棠灣片區(qū)1.概況海棠灣位于三亞市東北部濱海地帶，距三亞市區(qū)僅28公里，規(guī)劃用地南北長約30公里，東西平均寬約8.4公里，規(guī)劃用地總面積約150平方公里。行政區(qū)劃由三亞市海棠灣鎮(zhèn)的海棠灣和陵水縣英州鎮(zhèn)的土福灣組合而成，屬于國家海岸。作為三亞最后一塊高品質(zhì)的海濱資源，海棠灣是三亞成為世界級旅游度假區(qū)的希望，是海濱度假區(qū)拓展的“重中之重”。規(guī)劃將海棠灣定位為“國家海岸”，是一個世界級的旅游度假天堂。這里是面向國內(nèi)外市場的多元化熱帶濱海旅游休閑度假區(qū)，是國家級海洋科研、教育、博覽基地的綜合體。海棠灣的三大核心功能是國際頂級品牌濱海酒店帶、世界級游艇休閑社區(qū)和國家級海洋科研、教育、博覽中心，海棠灣將以建設世界級的旅游休閑度假區(qū)為目標，成為國家品牌，承載國家熱帶濱海旅游形象。海棠灣規(guī)劃總用地面積98.78平方公里，其中城市建設用地面積51.6平方公里，占總用地面積一半以上。首期投資2000億。規(guī)劃居住人口為25萬人，幾乎相當于再建一個三亞城區(qū)。海棠灣的用地結構為：居住用地占總城市建設用地的17.5%，公共設施用地占城市建設用地的29.5%，綠地占城市建設用地的44.2%，道路廣場用地占總城市建設用地的6.1%。海棠灣全景鳥瞰圖定位：“國家海岸”、國際休閑度假區(qū)功能：國際頂級品牌濱海酒店帶、世界級的游艇休閑社區(qū)、國家級醫(yī)療及健身療養(yǎng)基地特征：國家海岸發(fā)展因素：以政府投資為主導，社會資金參與合理開發(fā)模式2.在建在售樓盤珠江·南田57°、三亞中體奧林匹克灣3.海棠灣片區(qū)樓盤調(diào)研價格因海棠灣片區(qū)所在樓盤較分散，道路，沒有參與到實際調(diào)研。通過電話咨詢與網(wǎng)上信息對比，當前價格為樓盤名稱戶型及價格賣點珠江·南田57°50-80㎡獨棟、疊拼迷你別墅，起價2.8萬/㎡,均價3萬/㎡以大型天然溫泉別墅產(chǎn)品為主。溫泉單井日自噴水量達3726立方米，水溫57℃，礦化度高。不僅有益皮膚健康，還能對體內(nèi)各系統(tǒng)的機體產(chǎn)生良好的影響，改善體質(zhì)，增進健康，適合療養(yǎng)。以原生態(tài)椰林、主題綠化等作為組團主題景觀。三亞中體奧林匹克灣項目規(guī)劃建設中，開盤時間待定（三）陵水三大灣片區(qū)陵水境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)依托海南國際旅游島的國家戰(zhàn)略定位，房地產(chǎn)開發(fā)走高端線路，包括富力、綠城、雅居樂、大溪地、世知、世茂君瀾、天津永泰紅磡等知名地產(chǎn)集團都已進駐?；菊紦?jù)了所有優(yōu)越的海灣資源。陵水房地產(chǎn)市場的發(fā)展大多位于泛三亞的海灣地段，地理位置占有得天獨厚的優(yōu)勢。由于陵水內(nèi)獨特的濱海度假資源、三亞灣區(qū)一線用地開發(fā)基本枯竭及高房價使得陵水房地產(chǎn)更具備旅游度假屬性房地產(chǎn)開發(fā)特征.并且呈現(xiàn)高端線路的特征?；疽浴熬频?地產(chǎn)”為開發(fā)模式，結合高爾夫休閑運動和水上娛樂運動等配套設施。本次調(diào)研共關注到陵水現(xiàn)有23個樓盤，實地調(diào)研18個樓盤，樓盤，主要集中在土福灣、清水灣、香水灣三大灣區(qū)的珍珠海岸高端度假區(qū)。灣區(qū)開發(fā)內(nèi)容開發(fā)內(nèi)容房地產(chǎn)市場概況土福灣酒店式公寓、洋房、別墅，屬于休閑度假定位：國際專業(yè)化休閑旅游度假新城；功能：度假酒店、房地產(chǎn)度假產(chǎn)品；特征：海岸線短、毗鄰國家海岸的海棠灣；清水灣酒店式公寓、洋房、別墅，屬于度假居住型定位：多元濱海社區(qū)；功能：度假酒店、高爾夫休閑產(chǎn)業(yè)、水上中心；特征：海岸線長、沙質(zhì)細白且水質(zhì)清、風浪?。幌闼疄彻?、別墅，屬于度假娛樂型定位：具有民俗風情的熱帶海濱型國際旅游度假目的地；功能：以度假、游憩、康體、科考為重點；特征：以短期度假帶動房地產(chǎn)發(fā)展；1.土福灣（1）概況土福灣位于陵水縣英州鎮(zhèn)的南面。它的東南面有曉樂島，西南面有蜈支洲島，岸邊高聳的椰子樹林和木麻黃，海岸防護林相互交錯，連成一條翠綠的林帶。這里海岸平緩，浪小沙白，海水清澈，是天然的避風港灣和熱帶天然游泳場，又是一個優(yōu)良漁港。土福灣與三亞市的亞龍灣并稱姐妹灣。因為行政區(qū)劃的原因，本來一個完整的海灣一分為二，屬于三亞境內(nèi)的一半取名海棠灣，屬于陵水境內(nèi)的那一半海灣取名為土福灣。兩處“半灣”岸線合計總長25公里。土福灣毗鄰世界頂級酒店集群和301醫(yī)院進駐的海岸，擁有中國唯一的國家海岸—海棠灣。一線海景，風景優(yōu)美；區(qū)位規(guī)劃好，升值潛力看漲；環(huán)境較好，適合養(yǎng)老。（2）在售在建樓盤東和福灣、萬聯(lián)·晉海、翠屏閱棠、順澤福灣、萬通海棠福灣一號（3）土福灣片區(qū)樓盤調(diào)研價格樓盤名稱戶型及價格東和福灣①公寓（看海）：60-80㎡起價：5萬/㎡

②洋房：41.56-136.94㎡起價：2萬/㎡均價：2.5萬/㎡

③別墅：74-138㎡均價：6萬/㎡萬聯(lián)·晉海①公寓：85-220㎡起價：2.5萬均價：3萬/㎡

②別墅：351-435㎡（未建好，價格待定）順澤福灣①洋房：70-91㎡均價：3萬/㎡

②別墅：130-227均價：5萬/㎡萬通海棠福灣一號①酒店式公寓：70-800㎡起價：1.4萬②別墅：77（迷你聯(lián)排）-800㎡（臨海大別墅、毛坯）聯(lián)排別墅均價：3.5萬/㎡臨海大別墅均價：5-6萬/㎡（4）片區(qū)目前周邊配套目前項目還沒有公交線路直達，多以自駕車前往為主。周邊基礎生活配套尚在開發(fā)，投入使用需一定時間。（5）代表性樓盤東和福灣2.清水灣（1）概況三亞清水灣背靠群山，灣抱大海。位于陵水黎族自治縣東南部，距東線高速路英州出口4.8公里。與土福灣一衣帶水，南臨三亞海棠灣和亞龍灣，北眺南灣猴島，地跨新村、英州兩鎮(zhèn)，海岸線長達12公里?？傉嫉丶s15000畝，是海南島目前最大的熱帶濱海旅游度假區(qū)；總建筑面積達900多萬平方米,總投資逾200億元，被列入海南省“十一·五”重點建設項目。海南清水灣而言，其著眼于客戶環(huán)島休閑、度假、養(yǎng)生等生活方式的全方位需求，引進了涵蓋豪華酒店、高爾夫、商業(yè)中心、娛樂中心、農(nóng)貿(mào)市場、醫(yī)療機構等全方位業(yè)態(tài)，包括6家國際超五星級酒店、2家貴族游艇俱樂部、2個標準18洞濱海高爾夫球場、國際品牌城、“一站式”超大型國際中心會所，社區(qū)大型綜合農(nóng)貿(mào)市場、水上運動場所、國際級醫(yī)療機構、臨海會所等世界頂級資源及配套，完全滿足長期居住需求。（2）在售在建樓盤金鑾灣、珊瑚宮殿、珍珠海岸花園、阿羅哈、鉆石海岸、海南綠城清水灣、雅居樂清水灣、樂活城市、凱文清水灣度假公館、都喜天闕（3）清水灣片區(qū)部分樓盤調(diào)研價格樓盤名稱戶型及價格雅居樂清水灣①歐式獨棟別墅（看海）：242㎡-270㎡均價：7萬/㎡毛坯

②泰式獨棟別墅（不看海）：140㎡-169㎡均價：3-4萬/㎡

③洋房：110-140㎡均價：2.5萬/㎡

④酒店式公寓：73-83㎡均價：2.2萬/㎡珊瑚宮殿①公寓：57-152㎡

起價：1.7萬，均價：1.8-2萬/㎡

②別墅：175-390㎡均價：5-6萬/㎡

海邊六棟390㎡別墅均價：8萬以上/㎡珍珠海岸花園①公寓：63-118㎡起價：1.68萬，均價：1.9萬/㎡

②別墅：320㎡均價：6萬/㎡Aloha阿羅哈①公寓：80-176㎡

起價：1.58萬/㎡

均價：1.8萬/㎡

②別墅：80-200㎡均價：5-6萬/㎡鉆石海岸①一期別墅300-560㎡

②二期聯(lián)排別墅：236㎡聯(lián)排別墅均價：5.5萬/㎡

③公寓：70-200㎡（未建）海南綠城清水灣①公寓：50-200㎡起價：1萬/㎡，均價2.45萬/㎡

②洋房：71-130㎡起價：1-2萬/㎡

③別墅：200-500㎡起價：3萬/㎡（4）代表性樓盤雅居樂清水灣（5）片區(qū)目前周邊配套目前項目還沒有公交線路直達，多以自駕車前往為主。周邊基礎生活配套尚在開發(fā)，投入使用需一定時間。3.香水灣（1）概況香水灣旅游度假區(qū)位于海南島陵水縣東部濱海地帶，距縣城18公里，以由牛嶺流下的泉水而得名，香水灣與萬寧市的石梅灣相接，頂端是牛嶺，與分界洲島遙遙相望。規(guī)劃用地面積約234.7公頃，有長達約4公里的天然海灘，擁有優(yōu)越的海濱旅游資源——濱海生態(tài)復合環(huán)境，綠色丘林復合山體和冬季溫和濕潤的氣候，加上地處海南東線高速公路的直接輻射范圍，與島內(nèi)的快速公路交通系統(tǒng)和?？凇⑷齺唭蓚€國際機場聯(lián)系便捷，其特色和綜合優(yōu)勢十分明顯。（2）在售在建樓盤中信香水灣、紅磡香水灣、香水君瀾、富力灣、香水灣1號、香悅府（3）香水灣片區(qū)部分樓盤調(diào)研價格樓盤名稱戶型及價格中信香水灣①公寓：66-135㎡起價：1.4萬，均價：1.6-1.8萬/㎡

②迷你別墅：109-200㎡起價：400萬/套

③觀海別墅：300-500㎡起價：1000萬/套紅磡香水灣①公寓：67-115㎡起價：1.08萬

均價：1.4萬/㎡

②別墅：74-133㎡均價：4萬/㎡香水君瀾①別墅：171-888㎡（臨海大別墅毛坯）主力戶型316㎡起價：800萬/套最大戶型888㎡：3600萬/套富力灣①獨棟別墅285-530㎡，聯(lián)排別墅：220-285㎡別墅起價：1.9萬/㎡，沙地別墅均價5萬/㎡，雨林別墅3-5萬/㎡，530㎡別墅均價10萬元/㎡②公寓：71-116㎡，均價：1.5-1.8萬/㎡香水灣1號①一期別墅：180-680㎡

起價：1.56萬/㎡

②二期別墅：509-873㎡

起價：4萬/㎡（4）片區(qū)目前周邊配套目前項目還沒有公交線路直達，多以自駕車前往為主。周邊基礎生活配套尚在開發(fā)，投入使用需一定時間。（5）代表性樓盤富力灣4.陵水縣城區(qū)域調(diào)研樓盤樓盤名稱戶型及價格賣點海韻陵河假日①公寓：38-81㎡

起價：9280元

均價：1.4萬/㎡1為陵水最具規(guī)模的大中型商住一體小區(qū)，緊挨陵水河景觀路，秉承自然的、生態(tài)的、健康的、休閑的思想，小區(qū)以東南亞熱帶風情園林為主，整個景觀以水系、椰樹為主要元素，通過不同的水處理形成親水型的環(huán)境，同時又跟陵水老城區(qū)和新城開發(fā)區(qū)很好的銜接，整個景觀一氣呵成，不僅是一個很好的公共休閑、度假、娛樂、購物空間，又將公共性和私密性完美地結合。海南金18國際①酒店式公寓：60-400㎡

起價：1.2萬/㎡1.近海臨河，項目緊挨著一條百米寬的陵水河，周邊環(huán)境優(yōu)美，生活配套一應俱全，項目北邊就是體育廣場與體育館，休閑娛樂只需在家門口。5.陵水地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展趨勢陵水黎族自治縣擁有1223平方公里的責任海域面積。東北起點為分界洲島，沿135°角為基礎向深海伸延12海里，東南與三亞市海域交界。海域共有香水灣、陵水灣、清水灣和土福灣四個海灣；有分界洲島和南灣半島；天然港口有新村港、黎安港、水口港、山中港、港坡港、其中最大港口是新村港，水域面積33390畝（潮間帶）13530畝，可利用面積18537畝。過去海南灣區(qū)開發(fā)的基本思路是分割成小規(guī)模地塊分片開發(fā)，抑或倚仗海域資源，引入大量高檔酒店，由此造成了配套不完備、功能不協(xié)調(diào)等局限。在旅游居住地產(chǎn)方面，更是缺乏