公司設計與運營分析報告第九部分投資分析

北京交通大學海濱學院工程管理12019投資分析9.1股本結(jié)構(gòu)與規(guī)模公司注冊資本為8000萬元，股本結(jié)構(gòu)與規(guī)模如下表所示：表9-1股本結(jié)構(gòu)與規(guī)模表股本來源股本結(jié)構(gòu)風險資金入股管理層資金入股專利技術(shù)入股金額4600萬元1600萬元1800萬元比例57.5%20%22．5%股本結(jié)構(gòu)中，公司管理層資金入股占總股本的20%，由于是新上市的房地產(chǎn)公司管理方面要求較高，公司在運作方面的風險資金投入較高，我們打算引入1-2家風險投資公司投資入股，共同承擔，化解風險。22.5%的專利技術(shù)入股雖略高于常規(guī)的20%的界限，但從目前國內(nèi)各種現(xiàn)狀來看，仍符合國家標準，具有可行性指標。9.2資金來源與應用公司的主要資金來自風險投資和管理層的資金入股,籌建初期需要外借資金2000萬(金融機構(gòu)三年期借款，利率5.49%)，用作流動資金。資金主要用于項目建設成本費用，項目建設銷售費用，購建生產(chǎn)性固定資產(chǎn)和辦公用設備，以及生產(chǎn)中所需的直接原材料、直接人工、制造費用及其它各類期間費用等如下額度。表9-2資金應用表（單位：萬元）開發(fā)費用5616．25管理費用70銷售費用35購置固定資產(chǎn)45流動資產(chǎn)45原材料20廠房租金30水電費用10職工工資50累計折舊費用10銀行存款2268.75合計82009.3投資收益分析公司的設備、原材料供應商的信譽足夠好，設備到貨、安裝、調(diào)試在3—6個月內(nèi)完成，生產(chǎn)中能夠保證產(chǎn)品質(zhì)量；總公司選址在交通設施完善，投資環(huán)境很好，在政策上享受前兩年免稅的稅收優(yōu)惠政策。根據(jù)本公司現(xiàn)實各項基礎(chǔ)、能力、潛力和業(yè)務發(fā)展的各項計劃以及投資項目可行性，經(jīng)過分析研究采用正確計算方法，本著求實、穩(wěn)健的原則，并遵循我國現(xiàn)行法律、法規(guī)和制度，在各主要方面與財政部頒布的企業(yè)會計制度和修訂過的企業(yè)會計準則相一致。9.3.1投資凈現(xiàn)值銀行短期借款（1年期）利率為5.49%?？紤]到目前資金成本較低，以及資金的機會成本和投資的風險性等因素，基準收益率(基準折現(xiàn)率i)取10%（下同）NPV=t=1n(計算投資凈現(xiàn)值表（單位：萬元）項目合計第一年第二年第三年第四年第五年現(xiàn)金流入6625712.51152.513001447.51900現(xiàn)金流出5841.425682.42661093.42821235.60941372.27811800.25現(xiàn)金凈流量531.3875-4.890911.145215.188619.231925.9107投資凈現(xiàn)值30.923-4.44639.210411.411213.13541.6123累計財務凈現(xiàn)值30.923-4.44634.764116.175329.310730.9230投資到第二年時公司實現(xiàn)盈利此時，5年投資收益NPV遠大于零。計算期內(nèi)盈利能力很好，投資方案可行。9.3.2內(nèi)含報酬率年金現(xiàn)值系數(shù)（PVA/A）=1/i-1/[i(1+i)^n]，i取10%項目第一年第二年第三年第四年第五年年金現(xiàn)值系數(shù)0.90911.73552.48693.16993.7908（P/A,IRR,5）=3.7908查表得知3.7908在（P/A,9%,5）=3.88965與（P/A,,10%,5）=3.79079之間IRR=9%+(10%-9%)*（3.88965-3.7908）/（|3.88965-3.7908|+|3.7908-3.79079|）=9.9999%(公式過程見附錄)內(nèi)含報酬率=9.9999%企業(yè)所得稅為25%，利息可以稅前扣除，銀行短期借款（1年期）利率為5.49%資金成本率=5.49%*（1-25%）=4.1175%內(nèi)含報酬率遠大于資金成本率，主要因為房地產(chǎn)項目銷售利潤率較高，而且，前5年內(nèi)市場增長性很好。9.3.3、投資回收期Pt=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的年份數(shù)-1+上一年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量Pt=2-1+4.8909/11.1452=1.438投資回收期為1.4年9.3.4、盈虧平衡分析項目開發(fā)成本為5841.425萬元，固定成本為2200萬元，可變成本為3641.425萬元，單位可變成本為2601元/平方米，銷售收入為6625萬元，銷售單價為4732元/平方米，單位銷售稅金及附加為252元/平方米，計劃開發(fā)數(shù)量為14000平發(fā)米。（計算過程見附錄）用Q*表示當盈虧平衡時開發(fā)數(shù)量Q*=CF/(P-V-t)=2200/(0.4732-0.2601-0.0252)=11708.356平方米得知開發(fā)數(shù)量超過11708.356平方米時即可盈利。根據(jù)項目開發(fā)成本C,固定成本CF，可變成本CV，單位產(chǎn)品的可變成本V,開發(fā)數(shù)量Q,銷售單間P，利潤E，銷售收入S，單位產(chǎn)品銷售稅金及附加t得到（1）C=2200+0.2601Q(2)S=0.4732Q-0.0252Q(3)CV=0.2601Q（4）CF=2200（5）E=S-C=(P-V-t)Q-CF根據(jù)（1）（2）（3）（4）（5）得到盈虧平衡分析示意圖9.3.5、敏感性分析開發(fā)成本敏感性分析（單位：萬元）開發(fā)成本變化百分率%經(jīng)營收入開發(fā)成本值開發(fā)商利潤開發(fā)商利潤率-1066255257.2831367.71720.6%-566255549.3541075.64616.2%066255841.425753.57511.4%566256133.496491.5047.4%1066256425.568199.4323.0%開發(fā)建設周期敏感度分析（單位：萬元）建設周期（年）經(jīng)營收入開發(fā)成本值開發(fā)商利潤開發(fā)商利潤率166253092.6753532.32553.3%266254142.6752482.32537.5%366254983.1751641.82524.8%466255425.1751199.82518.1%566255841.425753.57511.4%得到敏感性分析圖公司對建設周期最為敏感，開發(fā)成本次之。在變化±10%范圍內(nèi)，但報酬率仍然有11.4%，說明能承擔風險，具有一定可靠性。附錄：內(nèi)含報酬率部分詳細計算過程IRR=R1+(R2－R1)*NPV1/(NPV1+NPV2)公式字母的含義：IRR：內(nèi)涵報酬率r1：低貼現(xiàn)率r2：高貼現(xiàn)率|b|：低貼現(xiàn)率時的財務凈現(xiàn)值絕對值|c|：高貼現(xiàn)率時的財務凈現(xiàn)值絕對值（P/A,IRR,5）=3.7908查表得知3.7908在（P/A,9%,5）=3.88965與（P/A,,10%,5）=3.79079之間IRR=9%+(10%-9%)*（3.88965-3.7908）/（|3.88965-3.7908|+|3.7908-3.79079|）=9.9999%盈虧平衡部分詳細計算過程固定成本為\t"/corp/go.php/vFD_BalanceSheet/stockid/000736/ctrl/part/displaytype/_blank"固定資產(chǎn)原值2200萬元可變成本=項目開發(fā)成本-固定成本=5841.425-2200=3641.425萬元銷售單間=（4500*7500+5000*6500）/(7500+6500)=4732元/平方米其中7500,6500為開發(fā)面積銷售稅金及附加=50.175+302.625=352.8萬元其中營業(yè)稅及附加50.175萬元，土地增值稅302.625萬元單位銷售稅金及附加：352.8/14000=252元/平方米單位可變成本：V=CV/Q=3641.425/14000=2601元/平方米項目開發(fā)成本C,固定成本CF，可變成本CV，單位產(chǎn)品的可變成本V,開發(fā)數(shù)量Q,銷售單間P，利潤E，銷