個(gè)人理財(cái)實(shí)訓(xùn)作業(yè)

個(gè)人理財(cái)實(shí)訓(xùn)作業(yè)班級(jí)：營銷11C1班學(xué)號(hào)：114671135姓名：周麗生命周期家庭模型理財(cái)需求分析理財(cái)規(guī)劃項(xiàng)目單身期青年家庭租房日常生活需要儲(chǔ)蓄人脈關(guān)系贍養(yǎng)父母資金預(yù)留應(yīng)急基金現(xiàn)金規(guī)劃消費(fèi)支出贍養(yǎng)老人家庭與事業(yè)形成期購買房屋、車子女出生和養(yǎng)育增加收入儲(chǔ)蓄、投資建立退休基金贍養(yǎng)父母費(fèi)用支出消費(fèi)、現(xiàn)金規(guī)劃子女教育規(guī)劃退休養(yǎng)老父母贍養(yǎng)稅務(wù)籌劃投資家庭與事業(yè)成長期中年家庭孩子教育規(guī)劃換車和為孩子購買房子增加收入養(yǎng)老金儲(chǔ)備儲(chǔ)蓄、投資風(fēng)險(xiǎn)保障贍養(yǎng)父母消費(fèi)規(guī)劃投資規(guī)劃現(xiàn)金規(guī)劃退休養(yǎng)老規(guī)劃贍養(yǎng)老人家庭與事業(yè)成熟期養(yǎng)老金儲(chǔ)備財(cái)產(chǎn)傳承提高投資收益的穩(wěn)定性贍養(yǎng)父母現(xiàn)金規(guī)劃子女教育退休養(yǎng)老投資風(fēng)險(xiǎn)管理贍養(yǎng)老人退休期老年家庭保障健康消費(fèi)準(zhǔn)備善后費(fèi)用建立信托遺囑財(cái)務(wù)安全保障現(xiàn)金、消費(fèi)財(cái)產(chǎn)傳承3、投資規(guī)劃連云港市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素調(diào)查報(bào)告目錄第一部分連云港城市概況連云港簡介.........................................................P1連云港總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r.........................P2連云港房地產(chǎn)市場分析.......................................P3第二部分房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查......................................................................................P5第三部分連云港房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究總結(jié)......................................................................................P8連云港簡介連云港，位于東經(jīng)118°24′~119°48′和北緯34°~35°07′之間，古稱郁洲、海州，建國前稱連云市，建國后稱新海連市，別稱“港城”。東西長129公里，南北寬約132公里，水域面積1759.4平方公里。連云港市也是中國于1984年首批提出沿海開放的14座城市之一。連云港下轄新浦、海州、連云三區(qū)、國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以及贛榆、灌云、東海、灌南4縣。港口作為一種資源是連云港市最具有特色的一大優(yōu)勢。其主要表現(xiàn)為兩方面：一是連云港與海州灣沿岸附近的柘汪港、燕尾港、小丁港乃至石臼港等，構(gòu)成中國未來大型的港口群體，具有較強(qiáng)的對(duì)外貿(mào)易能力。同時(shí)，柘汪港、燕尾港、小丁港3個(gè)港地勢開闊，可容納大規(guī)模的臨海工業(yè)。連云港東瀕黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望；北與郯城、臨沭、莒南、日照等縣市接壤；西與徐州、宿遷毗鄰；南與淮安、鹽城相連。連云港是全國十大海港之一，億噸大港。港口現(xiàn)有萬噸以上泊位30個(gè)，2009年，連云港港口共完成貨物吞吐量11378.3萬噸，名列全國第八，僅次于大連港。連云港已成為中國重要的綜合性國際貿(mào)易樞紐港，與世界上160多個(gè)國家和地區(qū)的近1000多個(gè)港口有著密切的通航關(guān)系和貿(mào)易往來。城市榮譽(yù)：“中國最佳文化旅游城市”、“全國優(yōu)秀生態(tài)旅游城市”、“生態(tài)休閑最佳旅游城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“全國雙擁模范城市”、“全國綠化達(dá)標(biāo)城市”、“中國最具投資潛力城市”、“中國十大環(huán)境最美旅游城市”、“中國水晶之都”、“神奇浪漫之都”、“中國新能源之都”、”中國旋耕機(jī)之都“、“中國藥港”。城市定位：國際性海濱城市、現(xiàn)代化港口工業(yè)城市、山海相擁的知名旅游城市。二、連云港總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、城市總體經(jīng)濟(jì)情況連云港市江蘇北部，北臨山東省，西臨黃海，地理位置優(yōu)越。但在經(jīng)濟(jì)上，連云港市是我國14個(gè)首批沿海對(duì)外開放城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最落后的城市，是江蘇省經(jīng)濟(jì)最落后的城市之一。在國家發(fā)展連云港的關(guān)注下和江蘇扶持蘇北發(fā)展的政策下，具有后發(fā)優(yōu)勢的連云港近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快。2、歷年GDP增長情況根據(jù)聯(lián)合國75國統(tǒng)計(jì)資料，住宅發(fā)展與人均GDP值之間的關(guān)系為：表:人均GDP與房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況的關(guān)系表人均GDP800—1300美元1300—8000美元8000—13000美元13000美元以上階段住房起步階段快速上升階段平穩(wěn)上升階段下降階段根據(jù)以上的標(biāo)準(zhǔn)判斷，連云港2006年人均GDP為1493美元的水平下，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到快速上升階段。三、連云港房地產(chǎn)市場分析2011年12月，連云港市區(qū)及四縣共成交商品房1911套，成交面積約200119平方米。與11月份相比，12月全市商品房成交套數(shù)減少413套，環(huán)比下滑18%；商品房成交面積減少28390平方米，環(huán)比下滑12%。12月份市區(qū)樓市成交商品房1082套，成交面積約100053平方米。較11月份的商品房成交套數(shù)增加96套，環(huán)比上漲9%，成交面積增加11693平方米，環(huán)比上漲13%。四縣樓市成交商品房829套，成交面積100066平方米，較11月份的商品房成交套數(shù)減少499套，環(huán)比下滑38%，成交面積減少40083平方米，環(huán)比下滑29%。12月份雖然市區(qū)的成交套數(shù)遠(yuǎn)高于四縣，但是其成交面積卻大致相當(dāng)。而且，在2011年度全年的成交量中，市區(qū)四縣樓市成交量可謂平分秋色，難分上下。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年市區(qū)樓市共成交商品房20283套，成交面積約1908887平方米，四縣樓市成交商品房18715套，成交面積約2004523平方米。與去年同期相比，今年12月全市商品房成交量大幅下滑，其中成交套數(shù)同比減少5293平方米，下滑73%，成交面積同比縮減470132平方米，下滑70%。12月，連云港住宅均價(jià)為每平方米5452元，環(huán)比下降0.13%。二、房地產(chǎn)價(jià)格因素的研究

（一）自身因素

自身因素,是指那些反映房地產(chǎn)本身的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。包括房地產(chǎn)的位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、建筑物本身等;

（二）環(huán)境因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素,是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理形狀因素。主要包括大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。

（三）人口因素

房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加,房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少,房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下落。人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,也可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對(duì)房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格升高。反之，則房地產(chǎn)價(jià)格低落。（四）經(jīng)濟(jì)因素

主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平,財(cái)政收支及金融狀況,利率,物價(jià)(特別是建筑材料價(jià)格)、建筑人工費(fèi),居民收入等。

（五）社會(huì)因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素,主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)。

政治安定狀況是指有不同政治觀點(diǎn)的黨派、團(tuán)體的沖突情況,現(xiàn)行政權(quán)的穩(wěn)固程度等。一般來說,政治不安定則意味著社會(huì)可能動(dòng)蕩,這會(huì)影響人們投資、置業(yè)的信心,從而會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。

社會(huì)治安狀況是指偷竊、搶劫、強(qiáng)奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件,則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障,會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。

房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用而是為了再出售(或再購買)而暫時(shí)購買(或出售)房地產(chǎn),利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化,以期從價(jià)差中獲利的行為。一般來說,房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下跌，也可能起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。

（六）行政因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素,是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素。主要有土地政策、金融政策、稅收政策、房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃等。

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