萬科項目策劃書

大連金州新區(qū)萬科城項目一期工程管理策劃書編制：大連萬科城項目部審核：集團工程管理部日期：2013年3月1日目錄1.項目概況 31.1位置及環(huán)境 31.2建設用地規(guī)劃要求 31.3建筑概況 31.4建筑分期概況 41.5項目管理目標 61.6項目特點及對應措施 62.項目部架構 72.1項目管理人員架構 72.2主要人員管理職責 72.3項目管理流程 82.4項目崗位職責 153.總平面管理策劃 173.1總平圖 174.項目進度管理 184.1項目計劃保障措施 185．質量管理 195.1質量管理體系及職能分工 195.2工程質量控制要點 205.3工程質量重點控制環(huán)節(jié) 225.4質量管理指導思想 245.5工程質量管理措施 256.工程成本管理 296.1項目成本控制目標 296.2項目成本控制措施 297.安全文明管理 307.1安全文明管理組織架構 307.2安全文明及成品保護合同清單 307.3安全文明懲罰措施 357.4臨時電施工方案 358.風險管理 368.1風險管理計劃 368.2風險控制流程 378.3進度控制風險與對策 388.4質量控制風險與對策 388.5成本控制風險與對策 398.6其它 391.項目概況1.1位置及環(huán)境本工程位于大連市金州新區(qū)先進街道，五一路南側，渤海街西側。宗地距沈大高速4.5公里，距金州新區(qū)城市中心商業(yè)區(qū)2.5公里，距東山路輕軌站400公里，距開發(fā)區(qū)8.5公里。萬科城全項目用地面積約26萬平，建筑面積約72萬平。本項目分五期建設，其中一期總建筑面積為15.5萬平方米，主要建筑形式為28~34層高層住宅。擬于2013年3月1日開工，2013年8月取證銷售，2015年10月15日交付使用。場地地貌單元屬于平原地段，地形略有起伏，根據(jù)工程地質勘察報告，場地的場地類別Ⅱ類，場地抗震設防烈度為7度，設計地震分組為第一組，設計地震基本加速度值為0.10g。存在尚未完成自重固結的人工填土，巖溶發(fā)育，不良地質作用發(fā)育，為抗震不利地段。周邊道路情況東側的渤海街為南北主干路，北側的五一路可直通開發(fā)區(qū)和沈大高速。項目地處位置交通便利。周邊市政配套情況自來水、中水：工程使用臨時用水，總包自己解決水源。現(xiàn)有1條DN60自來水，13年前完成500線送水。周邊無中水甩口。排水：項目根據(jù)分期開發(fā)建設和場地需求，需要雨水、污水排出口各2個?，F(xiàn)有DN900污水管道和DN400雨水管道兩趟。燃氣：現(xiàn)有中壓DN300燃氣管道，能滿足項目用氣需求。電力：項目施工用電已接入場地中。熱力、通信：熱力一次網(wǎng)已經(jīng)甩口至紅線內，聯(lián)通公司在項目周邊的光纖配備能夠滿足項目需求。1.2建設用地規(guī)劃要求一期規(guī)劃可用地為約2.3萬平米，總建筑面積153000平米，容積率為2.29。1.3建筑概況住宅棟數(shù)：10棟戶數(shù)：137戶建筑形式：28層高層，33層高層，34層高層結構形式：框架、剪力墻結構建筑風格：中式風格消防、車道：該項目消防按照高層防火規(guī)范要求及設計要求。該樓棟分樓號規(guī)劃面積指標：樓號層數(shù)建筑類別分期-標段總建面㎡住宅合計單元戶數(shù)每戶面積公建合計A134普通住宅1.113039.69A234普通住宅1.113039.69A333普通住宅1.112011.57A433普通住宅1.112106.43A528普通住宅1.110519.47A634普通住宅1.213151.54A733普通住宅1.212103.33A833普通住宅1.212103.33A933普通住宅1.212103.33A1034普通住宅1.213151.54AS22公建1.11791.23AS32公建1.11949.3AS42公建1.11199.19AS52公建1.2405.08AS62公建1.23496.38AS72公建1.2405.08AS82公建1.12135.04BS42公建1.11421.78BS52公建1.11231.14ADK1-1地庫1.211183.77ADK2-1地庫1.16451.971.4建筑分期概況全項目共分五期，一期開工時間13年3月1日，四期預計開工時間15年4月1日。順序推進，概況如圖：全項目分期指標：分期一期二期三期四期五期分期指標樓號：A1#A2#A3#A4#A5#A6#A7#A8#A9#A10#AS2#AS3#AS4#AS5#AS6#AS7#AS8#BS4BS5ADK1#ADK2#面積：15.5萬開工時間:13-3-1開盤時間:13-7-30交付時間：15-10-15樓號：B1#B2#B3#B4#B5#B6#B7#B8#BS1#BS2#BS3#BDK#面積：10.9萬開工時間:13-6-1開盤時間:13-10-30交付時間：15-12-30樓號：C1#C2#C3#C4#C5#C6#C7#C8#C9#C10#C11#C12#C13#C14#C15#CS1#CS2#CS3#CS4#CS5#CDK1#CDK2#面積：18.7萬開工時間:14-5-15開盤時間:14-9-30交付時間：16-12-31樓號：D1#D2#D3#D4#D5#D6#D7#D8#D9#D10#D11#D12#D13#DS1#DS2#DS3#DDK1#DDK2#面積：19.9萬開工時間:15-4-1開盤時間:15-8-30交付時間：17-11-30樓號：E1#E2#ES1AS1#面積：3.3萬開工時間：開盤時間：交付時間：1.5項目管理目標進度計劃管理目標公司運營節(jié)點計劃100%完成質量管理目標嚴格按照國家規(guī)范性文件和施工質量驗收規(guī)范組織施工，結合大連市現(xiàn)行有關工程建設驗評實施辦法進行驗收，確保達到國家施工質量驗收合格標準。項目集中入住日工程質量缺陷率需滿足以下指標要求：精裝修房：項目集中交付；入住后4個月內，工程質量缺陷率需滿足以下指標要求：項目入住后1年內（不包括頭四個月），其工程質量缺陷率需滿足以下指標要求：維修的關閉率以及一次成功率達到90%以上?？蛻魸M意度：客戶質量滿意度80分；成本管理目標保證項目毛利率大于20%，目標成本不超過5%。設計管理目標避免重大設計變更，變更成本嚴格控制在2%以下。滿足集團設計控制指標中對地下車位停車面積、地下室層高、地下室含鋼量、標準層含鋼量、標準層混凝土含量、窗地比指標的要求。圖紙節(jié)點100%完成。新技術管理目標本項目未采用新材料、新技術。安全文明管理目標全面貫徹國家“安全第一、預防為主、綜合治理”的安全方針，做好安全教育，確保安全生產(chǎn)。杜絕重大人身傷亡事故、機械事故、火災事故和人員中毒事件的發(fā)生；無嚴重污染事故，無重大交通行車事故；輕傷事故頻率控制在2‰以內。達到萬科安全標桿標準。環(huán)境保護管理目標施工場地嚴格按施工現(xiàn)場總平面布置圖布置，場外門前三包，排污、揚塵、噪音綜合治理，達大連市標準化工地及符合市文明工地要求，按照公司CI管理標準進行管理。1.6項目特點及對應措施1、萬科城1.1,1.2期位于項目東北側，可用施工場地較小，分期紅線內無法布置工人生活區(qū)；主要通道為由南向北公用施工道路，現(xiàn)場布置、施工有效組織等是工作重點。2、該項目工期緊張，而且是全裝修項目，計劃管理及品質管理對按期完成開發(fā)任務至關重要。3、該項目基礎存在溶洞地貌，基礎處理形式復雜，施工的質量及合理安排直接關乎各節(jié)點能否實現(xiàn)。2.項目部架構2.1項目管理人員架構魅力之城項目經(jīng)理除營銷和客服作為平行部門外，全項目執(zhí)行矩陣式管理，項目作為矩陣管理核心，負責跟蹤并落實各項工作完成。2.2主要人員管理職責萬科管理人員15人，其中土建工程師1人，其他人員以項目群為單位，整個項目共享，不專設崗位。姓名隸屬部門崗位名稱及職務主要管理職責姚永茂項目經(jīng)理部項目經(jīng)理全面負責現(xiàn)場管理辛志江項目經(jīng)理部助理經(jīng)理負責項目工程管理劉國輝項目經(jīng)理部土建工程師標段工程負責人潘娜項目經(jīng)理部項目秘書項目內業(yè)管理常德義項目經(jīng)理部土建工程師標段工程負責人張之波項目經(jīng)理部水暖工程師標段水暖負責人王義寶項目經(jīng)理部電氣工程師標段電氣負責人李政成本管理部成本工程師全面負責成本管理徐東亞成本管理部現(xiàn)場成本現(xiàn)場成本測算楊代峰成本管理部成本工程師負責水暖成本翟娜成本管理部成本工程師負責電氣成本于亮設計管理部項目設計負責人全面負責設計管理張華偉設計管理部景觀設計師景觀圖紙管理王超設計管理部裝修設計主管樣板間裝修圖紙管理車楠項目經(jīng)理部報建主管報批、規(guī)劃驗收負責人總監(jiān)項目監(jiān)理部總監(jiān)全面負責現(xiàn)場施工管理總監(jiān)代表項目監(jiān)理部總監(jiān)代表協(xié)助監(jiān)理施工管理土建監(jiān)理工程師項目監(jiān)理部土建監(jiān)理工程師土建現(xiàn)場質量、進度管理土建監(jiān)理工程師項目監(jiān)理部土建監(jiān)理工程師土建現(xiàn)場質量、進度管理水暖監(jiān)理工程師項目監(jiān)理部水暖監(jiān)理工程師水暖現(xiàn)場質量、進度管理電器監(jiān)理工程師項目監(jiān)理部電器監(jiān)理工程師電器現(xiàn)場質量、進度管理安全監(jiān)理工程師項目監(jiān)理部安全監(jiān)理工程師現(xiàn)場安全文明管理監(jiān)理內業(yè)項目監(jiān)理部監(jiān)理內業(yè)監(jiān)理內業(yè)管理2.3項目管理流程采購合同及材料分解本合同架構咨詢服務類5家，單體甲分包15家，配套分包24家，甲供材21家，設計合同13家，共計78單采購合同。大連萬科金州新區(qū)萬科城項目1.1,1.2期合同架構咨詢服務配套甲分包工程配套工程甲供材料甲指乙供設計合同工程監(jiān)理（含煤氣、熱力）總包道路排水工程涂料GRC構件劃設計工程勘察土方工程煤氣工程文化石/外墻磚膠粘劑、填縫劑單體設計自來水監(jiān)理門窗工程（塑鋼門窗、鋁合金門窗、斜屋面窗）熱力工程防水材料景觀設計單體放線單位入戶門消防工程排水管電視設計合同白蟻防治監(jiān)測單元門自來水外線PVC/PP-R給水管電話設計合同防火門、管井門自來水內線鋁塑復合管智能化設計合同外保溫自來水水表遠傳工程散熱器煤氣設計合同涂料施工自來水加壓可視對講道路排水設計合同欄桿（含坡道欄桿、室內低窗護欄、空調百葉）自來水表后管安裝開關插座自來水設計合同景觀工程通訊工程電氣管綜合管網(wǎng)設計合同綠化養(yǎng)護有線電視工程主體壁燈消防設計合同開荒保潔智能化工程配電箱、戶總箱電力設計合同永久標識、道路劃線電梯供貨、安裝信報箱熱力設計合同大堂及室內精裝修煤氣內線工程變電廳照明燈具樣板間精裝修煤氣保護裝置地墊采購煤氣遠傳工程景觀部品煤氣表后管工程復合井蓋煤氣管道電子標示園區(qū)燈具圍擋工程園區(qū)垃圾桶變電廳防火百葉木構件強電工程樓體踏步磚臨時電工程低壓配出合同線桿拆遷移設工程合同策劃該項目合同分判計劃全部全部采用一次報價，并根據(jù)合同主要執(zhí)行部門進行分解，除監(jiān)理和集中采購項目外，全部采用清單招標方式確定合作方公司采購策劃序號采購項目名稱合作方式采購模式采購方式1工程監(jiān)理監(jiān)理分散采購邀請招標2單體放線單位甲分包分散采購直接委托5土石方工程甲分包分散采購競爭性談判6總包總包分散采購邀請招標7塑鋼窗甲分包區(qū)域集中采購8入戶門甲分包區(qū)域集中采購9保溫供貨、施工甲分包區(qū)域集中采購10涂料供貨、施工甲分包集團集中采購11欄桿、百葉甲分包公司集中采購邀請招標12精裝修甲分包公司集中采購邀請招標13室內其他部品甲分包集團集中采購14園區(qū)部品（桌椅、兒童游樂設施）甲分包分散采購邀請招標15PVC景觀護欄甲分包分散采購邀請招標16景觀工程甲分包分散采購邀請招標17開荒保潔甲分包分散采購直接委托18永久標識、道路劃線甲分包分散采購邀請招標19大堂、電梯前室裝修甲分包分散采購邀請招標20道路排水工程甲分包分散采購邀請招標21泄洪渠工程甲分包分散采購邀請招標22煤氣內外線及消防內線工程甲分包分散采購邀請招標23熱力工程甲分包分散采購邀請招標24消防內線甲分包分散采購邀請招標25電話工程甲分包分散采購邀請招標26有線電視工程甲分包分散采購邀請招標27智能化工程甲分包分散采購邀請招標28電梯供貨、安裝甲分包集團集中采購29圍擋工程甲分包分散采購邀請招標30信報箱甲分包集團集中采購31人防設備甲分包分散采購邀請招標32航空警示燈供貨施工甲分包分散采購邀請招標33大堂及裝飾燈具甲分包分散采購邀請招標34木構件甲分包分散采購邀請招標35復合井蓋甲分包公司集中采購邀請招標項目采購策劃序號采購項目名稱合作方式采購模式采購方式1工程勘察甲分包公司集中采購2單元門甲分包3防火門、管井門甲分包公司集中采購邀請招標4綠化養(yǎng)護合同甲分包公司集中采購邀請招標5綠化養(yǎng)護合同示范區(qū)甲分包公司集中采購邀請招標6煤氣保護裝置甲分包零星采購7外墻磚甲供區(qū)域集中采購8防水材料甲分包區(qū)域集中采購9給排水管、落水管及電氣套管甲分包集團集中采購10鋁塑復合管甲分包區(qū)域集中采購11散熱器甲分包區(qū)域集中采購12可視對講甲分包集團集中采購13開關插座甲分包集團集中采購14電氣管甲分包集團集中采購15室外園區(qū)及主體壁燈甲分包區(qū)域集中采購16園區(qū)垃圾桶甲分包分散采購零星采購17樓梯踏步磚甲分包分散采購邀請招標18公共空間墻地磚甲分包區(qū)域集中采購項目事務采購策劃序號采購項目名稱合作方式采購模式采購方式1規(guī)劃設計2單體設計3景觀設計4電視設計合同甲分包分散采購直接委托5電話設計合同甲分包分散采購直接委托6智能化設計合同甲分包分散采購競爭性談判7道路排水設計合同甲分包分散采購競爭性談判8煤氣設計合同甲分包分散采購直接委托9自來水設計合同甲分包分散采購直接委托10綜合管網(wǎng)設計合同甲分包分散采購競爭性談判11消防設計合同甲分包分散采購競爭性談判12電力設計合同甲分包分散采購直接委托13自來水監(jiān)理甲分包分散采購直接委托14煤氣遠傳監(jiān)理甲分包分散采購直接委托15自來水外線工程甲分包分散采購直接委托16自來水內線工程甲分包分散采購直接委托17自來水水表遠傳工程甲分包分散采購直接委托18煤氣遠傳工程甲分包分散采購直接委托19煤氣閥后管工程甲分包分散采購直接委托20煤氣鎖閉閥甲分包分散采購直接委托21煤氣管道電子標識和防腐檢測甲分包分散采購直接委托22變電廳防火百葉甲分包分散采購直接委托23強電工程甲分包分散采購直接委托24臨時電工程甲分包分散采購直接委托25低壓配出合同甲分包分散采購直接委托26線桿拆遷移設工程甲分包分散采購直接委托27戶總箱甲分包分散采購直接委托28變電廳照明燈具甲分包分散采購直接委托29通訊協(xié)議（網(wǎng)通等供應商）甲分包分散采購直接委托30公建水表甲分包分散采購直接委托31白蟻防治監(jiān)測甲分包分散采購直接委托壟斷類合同策劃類別采購項目原由預計采用單位建設單體定點放線單位金州規(guī)劃局指定金州測繪院金州測繪院大連市建設工程電子檔案制作市檔案館指定大連市檔案館電力電力工程施工電力工程按照供電局的要求交納電力配套費用（含主要的施工費用），并且指定施工企業(yè)。兩個項目均屬城西供電局范圍，魅力之城屬辛寨子電力、溪之谷屬紅旗鎮(zhèn)電力，分別由其指定施工單位。大連紅旗電力安裝有限公司配電箱(集中表箱、電源箱、戶總開關箱等)采購按大連市電業(yè)局《關于下發(fā)大連市低壓電能計量箱柜標準圖紙的通知》，甘井子區(qū)項目均使用甘井子供電局開關廠(即大連銳達/悅達電力有限公司)的產(chǎn)品。大連銳達電力有限公司/悅達電力有限公司電表采購需得到供電局批復后，由供電局所屬唯一計量單位--大連雙益電衡技術有限公司出售大連雙益電衡技術有限公司電表安裝由各區(qū)供電局指定，城西供電局目前公布單價為：單相表30元/塊。供電局指定變電亭防火門、百葉電業(yè)局指定市供電局只認可大連通產(chǎn)整流設備廠的產(chǎn)品為合格產(chǎn)品，其他產(chǎn)品不給予驗收。大連通產(chǎn)整流設備廠變電亭土建移交費城西供電局收取，可簽署合同，每個變電亭5萬元。價格不可談，用于后期變電亭維護使用。同時收取施工單位變壓器移交費2萬元/臺。按供電局指定單位防雷設施施工監(jiān)督與檢測《大連市防御雷電災害管理辦法》(見附)指定大連市氣象局是負責全市防雷設施的施工監(jiān)督及檢測等工作，大連市大連市雷電防護中心即是氣象局下屬執(zhí)行企業(yè)。大連市雷電防護中心煤氣煤氣管道電子標識和防腐檢測大連安盛燃氣開發(fā)有限公司是大連煤氣公司下屬分公司，專門負責室內鎖閉閥后工程，電子標識、防腐檢驗、陰極保護檢測工程，煤氣遠傳工程，煤氣調壓站的供應及安裝。這四項屬于煤氣公司內部專業(yè)分工。大連安盛燃氣開發(fā)有限公司煤氣調壓站施工大連安盛燃氣開發(fā)有限公司煤氣室內鎖閉閥后工程(含報警)大連安盛燃氣開發(fā)有限公司煤氣遠傳施工大連安盛燃氣開發(fā)有限公司煤氣防盜式球閥采購煤氣公司直接收款，指定下屬公司供貨。自來水臨時水辦理市自來水公司指定自來水內外線施工(含水表)市自來水公司指定外線：大連市自來水給水工程有限公司，內線：待定供水施工監(jiān)理市自來水公司指定大連正信土木工程建設監(jiān)理有限公司管道監(jiān)理分公司公建水表采購市自來水公司指定-水表遠傳內線施工市自來水公司指定待定自來水泵站土建施工市自來水公司指定待定自來水泵站設備安裝施工市自來水公司指定待定熱力一次網(wǎng)工程及換熱站設備安裝施工按照行業(yè)慣例，該項工程費用已包含在采暖配套費中。因此，該項工程由供熱公司指定。待定新增加煤氣遠傳監(jiān)理大連安盛燃氣開發(fā)有限公司變電亭、開關站室內照明燈具由于電業(yè)局從09年5月開始對大連地區(qū)所有新建及在建工程的開關站、變電亭照明指定為海洋王燈具深圳市海洋王照明工程有限公司通訊設計原郵電設計院改制后，大連所有電話及網(wǎng)絡設計業(yè)務由此單位承擔，大連順奕通訊設計資訊有限公司電力工程施工（電力內外線）電力工程按照供電局的要求交納電力配套費用（含主要的施工費用），并且指定施工企業(yè)。兩個項目均屬城西供電局范圍，魅力之城屬辛寨子電力、溪之谷屬紅旗鎮(zhèn)電力，分別由其指定施工單位。大連天虹電氣安裝有限公司2.4項目崗位職責本項目嚴格執(zhí)行集團標準，并根據(jù)項目特點加入采購管理、檔案事務管理、辦公室管理相關職能，以保證工作落實到人，同時加入監(jiān)理工程師管理職能，將監(jiān)理工作加入之項目群。3.總平面管理策劃3.1總平圖主體施工階段總平圖。4.項目進度管理4.1項目計劃保障措施A.合同明確為了確保進度計劃控制節(jié)點的嚴肅性，不可變更性，將主要控制節(jié)點在與總包方的施工合同中予以明確。施工合同簽訂后，項目開工前，根據(jù)施工合同要求總包編制《施工組織設計》和《項目總施工進度計劃》，報監(jiān)理公司。監(jiān)理公司審核總包《項目總施工進度計劃》的合理性和可行性，與以及《施工組織設計》中有關施工進度計劃的技術保證措施和項目管理保證措施的有效性。審核通過后，則轉送項目經(jīng)理部審核。項目經(jīng)理部著重審核總承包商《項目總施工進度計劃》與公司《項目發(fā)展計劃》和項目經(jīng)理部《項目總控制計劃》的各關鍵工期節(jié)點的符合性。對其中的不符合項，督促總包單位進行整改；審批通過后的《項目總施工進度計劃》將作為總包合同的一部分?？偝邪贪磁鷾实摹俄椖靠偸┕みM度計劃》組織施工，監(jiān)理公司按此計劃進行監(jiān)督。B．組織措施形成甲方、監(jiān)理、總包單位矩陣式管理架構，每個棟號均成立相應得組織管理架構。項目組建質量推進小組，形成質量的動態(tài)管理模式，不斷對施工方案進行優(yōu)化，在施工過程中進行驗證，帶動項目整體管理工作。加強對項目施工生產(chǎn)的監(jiān)控與指導，分別組織不同層次管理例會，建立有效溝通的渠道，發(fā)揮組織管理的作用。C．技術措施由于項目專業(yè)較多，制定二、三級工期橫道圖計劃和節(jié)點控制，并進行動態(tài)管理，在此基礎上合理、及時插入相關工序，進行流水施工。利用橫道圖計劃實施動態(tài)管理，通過關鍵線路節(jié)點控制目標的實現(xiàn)來保證各控制點工期目標的實現(xiàn)，從而進一步通過各控制點工期目標的實現(xiàn)來確保總工期控制進度計劃的實現(xiàn)。根據(jù)總工期進度計劃的要求，強化節(jié)點控制，明確影響工期的材料、設備的進場日期。D．管理措施施工配合及前期施工準備工作，擬定施工準備計劃，專人逐項落實。加強對現(xiàn)場監(jiān)理、總包單位的人員培訓，不斷強化管理意識及配合意識。加強現(xiàn)場管理，注重過程控制，確保每一工序一次成優(yōu)，既為下一工序的插入創(chuàng)造條件，又節(jié)省其自身的驗收時間。E．材料保證措施根據(jù)工程進展，各專業(yè)工程師提前做好材料需求計劃，每月完成采購計劃的更新。隨時抽驗現(xiàn)場材料的進場情況，對現(xiàn)場材料的突發(fā)事件，進行有效控制。5．質量管理5.1質量管理體系及職能分工土建工程師景觀工程師土建工程師景觀工程師裝修工程師土建組水電配套組景觀組精裝修組（待定）工程管理部經(jīng)理工程部品質專業(yè)經(jīng)理品質管理專員土建？人土建？人水暖？人電氣？人項目管理部經(jīng)理土建工程師土建工程師水暖工程師電氣工程師施工單位項目負責人土建負責人水暖負責人電氣負責人班組長班組長各工種班組長總監(jiān)5.2工程質量控制要點5.3工程質量重點控制環(huán)節(jié)焦點問題透寒滲漏100%透寒滲漏100%門窗、外墻淋水檢驗；三次屋面、衛(wèi)生間、陽露臺閉水試驗防水100%關鍵節(jié)點旁站，形成書面記錄屋面、陽露臺、空調位、門窗防水節(jié)點優(yōu)化，審核；業(yè)主重點關注質量問題加強保溫現(xiàn)場、設計管理：保溫關鍵節(jié)點（屋面、陽露臺、女兒墻、空調機位、欄板冷橋）旁站，形成書面記錄外窗、地下室保溫節(jié)點優(yōu)化，審核自來水暖氣自來水、采暖外線現(xiàn)自來水暖氣自來水、采暖外線現(xiàn)場施工管理：100%通水檢驗，入住前一周供自來水100%關鍵節(jié)點旁站，形成書面記錄100%壓力檢驗，吹掃民生問題自來水、采暖內線線現(xiàn)場施工管理：100%通水檢驗100%關鍵節(jié)點旁站，形成書面記錄100%壓力檢驗聯(lián)檢景觀工程影響力提升聯(lián)檢景觀工程影響力提升完成勵兵報告并執(zhí)行，持續(xù)添加細部節(jié)點，讓勵兵成為常態(tài)重點景觀內容制定詳細實施及節(jié)點做法景觀工序及節(jié)點樣板成為進度計劃的關鍵工序事前總包、監(jiān)理聯(lián)檢檢查標準入合同進場后總包、監(jiān)理聯(lián)檢標準重點培訓堅持工序樣板引路及通病措施落實空鼓、開裂五金件損壞玻璃、空鼓、開裂五金件損壞玻璃、門面劃痕降低報修條數(shù)加強成品保護施工順序：在窗口濕作業(yè)完成后再安裝框在外飾面施工完成后再安裝扇對框進行貼膜保護，對五金進行保護套保護制定專項措施及樣板空鼓、開裂發(fā)現(xiàn)后，立即維修5.4質量管理指導思想5.4.1依靠監(jiān)理的力量控制質量1）監(jiān)理單位是現(xiàn)場質量、進度、安全文明管理和施工單位間協(xié)調的主要責任單位，并協(xié)助工程部進行成本控制，項目部依據(jù)監(jiān)理合同（包括招標文件、投標書）、經(jīng)批準的監(jiān)理規(guī)劃、現(xiàn)行的法規(guī)和規(guī)范，對監(jiān)理單位進行有效管理和監(jiān)控是一項特別重要的工作，是保證項目管理正常進行的重要保證。2）現(xiàn)場工程師要經(jīng)常與監(jiān)理人員進行有效溝通，使其了解公司的管理思路、工作方式，盡快與項目部合拍。3）現(xiàn)場工程師要樹立監(jiān)理單位的威信，充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，為監(jiān)理單位開展工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。5.4.2優(yōu)選隊伍，杜絕多層轉包1）選擇承包方時，要考察承包方的成本構成、管理組織架構是否適應我們的成本控制目標是有必要的。2）杜絕層層轉包是我們選擇承包商的重要指標。3）優(yōu)選選擇高效、重信譽、管理組織扁平化、管理成本低的工程公司。4）提高自身管理能力。在一個項目按專業(yè)分工、適當拆分分包，增加甲供比例，廣泛進行社會資源的整合。5）每次投標的投標方應有足夠合格的數(shù)量，保證每次投標的競爭性是很有必要的，中標率應控制在30％以內。5.4.3強化過程監(jiān)督1）承建商的質量保證體系、管理模式、管理水平、上級公司的支持等對工程質量影響很大。2）強調過程監(jiān)管，加強對監(jiān)理公司的管理，通過監(jiān)理公司實施對承建商嚴格質量控制。3）重點監(jiān)管工程承包商的管理體系是否足夠并有效運作，協(xié)調各方的關系，關注承建商的成本控制，評價供方的表現(xiàn)。5.4.4溝通與支持1）溝通活動：與主要承建商，特別是其領導層建立正確的關系，工程應獲得其公司層面的支持。2）管理與技術支持：設計交底；施工節(jié)點與細部交底；技術標準交底；施工工藝交底；施工組織與配合交底；質量控制點交底；施工樣板交底；3）財務支持：目前，工程承包方的注冊資金都很少，通常的承包模式都是：工程先干后付款，工程承包方的資金壓力是很大的，同時妨礙工程承包方組織優(yōu)秀的社會資源。我們應按合同（同時合同支付條款也不要太苛刻）及時支付。5.4.5分戶驗收――把握竣工驗收最后防線工程完工驗收、分戶竣工驗收是最后防線，不放行任何不合格的產(chǎn)品，將從政府的抽樣驗收提高到100％的驗收。5.5工程質量管理措施5.5.1圖紙審查制度施工圖出圖前，由設計部組織，工程部參加，對施工圖紙進行詳細的審查，重點檢查其與設計指導書、設計任務書的符合性，施工做法的合理性，銷售承諾的落實，對圖紙上出現(xiàn)的問題，形成審查文件，轉設計院修改后重新出圖。開工前，由工程部組織，總承包商、設計院、監(jiān)理公司參加，進行設計交底和圖紙會審，并形成圖紙會審紀要。對設計圖紙中容易忽略、容易出現(xiàn)錯誤的地方進行專項審查：±0.000絕對標高與周邊場地標高的協(xié)調；總圖坐標封閉復核；基礎梁頂標高與室內外地面標高關系，底層凸窗、空調板的標示及節(jié)點索引；結構梁的布置對住戶室內和陽臺上空的影響；樓面（衛(wèi)生間、陽臺、露臺、退臺）降板標高、導墻、攔板、凸窗、空調板的標示及節(jié)點索引；外圈梁底標高與外門窗頂標高的吻合性；屋面排水坡度、防水節(jié)點、導墻高度計算復核；統(tǒng)一技術條件：陽臺反沿、廚房衛(wèi)生間導墻、屋面女兒墻、降板高度、凸窗節(jié)點、老虎窗節(jié)點是否統(tǒng)一；欄桿、扶手詳圖；庭院圍墻詳圖；鋁合金門窗規(guī)格、數(shù)量、分格設計的統(tǒng)一；門庭、電梯廳、樓梯間地面鋪貼圖；雨水管、空調孔洞、廚房、衛(wèi)生間預留孔、預埋件定位標注開關、插座、燈具、配電箱、；弱電箱定位；室外景觀、管線綜合平衡設計5.5.2施工單位質量保證體系總承包商在開工前，根據(jù)項目工程特點和合同規(guī)定的質量目標，編制《項目質量計劃》，并上報工程部和監(jiān)理公司。工程部協(xié)助監(jiān)理公司審查其質量保證體系、質量保證措施、主要工程施工方案選擇的合理性和有效性，并將意見以書面形式反饋給總承包商進行修改。5.5.3設備材料進場驗收制度對于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程部必須進行實地考察，考察其規(guī)格、型號、施工工藝、節(jié)點處理、成品保護方式，并由相關部門進行封樣。不論是甲供材料設備、還是承包商供應的材料設備，進場時，都由總包按照國家規(guī)范、合同要求和樣板進行檢驗，影響結構和使用功能的，還要按照要求進行見證取樣試驗。未經(jīng)檢驗合格，任何材料不得使用在工程上。對檢驗不合格者，應將該設備材料做上標志，進行隔離，并盡快作退場處理。5.5.4樣板引路制度樣板引路是工程質量管理的重要手段，在本工程中，任何一分項工程，尤其是防水層、保溫層、鋼結構施工、轉換層施工、鋁合金門窗，都要由承包商先做樣板（樣板間、樣板工藝等），然后報監(jiān)理公司和工程部進行驗收，驗收通過后，方可進行大面積施工。對于新材料，新設備、新工藝等，也要先做樣板，報監(jiān)理公司、工程部、設計部，通過試驗和鑒定后，才可應用的工程上。編號類別內容組織部門確認部門A交樓樣板每戶型工程部設計部、營銷部、監(jiān)理、總包B施工工藝樣板混凝土導墻監(jiān)理公司工程部、總包空調側板監(jiān)理公司工程部、總包混凝土樓（屋）面收漿監(jiān)理公司工程部、總包砌體溝縫監(jiān)理公司工程部、總包穿墻管預埋監(jiān)理公司工程部、總包鋼板（絲）網(wǎng)安裝監(jiān)理公司工程部、總包內外墻抹灰監(jiān)理公司工程部、總包內外墻涂料監(jiān)理公司工程部、總包天棚監(jiān)理公司工程部、總包樓地面粉刷、樓地面磚監(jiān)理公司工程部、總包樓梯踏步監(jiān)理公司工程部、總包鋁合金塞縫、防水、打膠監(jiān)理公司工程部、總包防水基層處理監(jiān)理公司工程部、總包防水層監(jiān)理公司工程部、總包屋面瓦鋪設監(jiān)理公司工程部、總包C材料樣板涂料、油漆設計部工程部、監(jiān)理、總包地磚及排版設計部工程部、監(jiān)理、總包鋁合金門窗、配件設計部工程部、監(jiān)理、總包外墻面磚設計部工程部、監(jiān)理、總包開關面板設計部工程部、監(jiān)理、總包燈具設計部工程部、監(jiān)理、總包潔具設計部工程部、監(jiān)理、總包5.5.5技術方案先行制度總承包商和各分包商在施工前，應編制各分項工程施工技術方案，并報監(jiān)理公司和工程部審批，審批通過后，才能進行施工。未報施工方案的，一律不得施工。項目中擬審批的施工方案包括：施工組織設計；測量方案；雨季施工方案；冬季施工方案；樁基施工方案；基坑支護施工方案；地下防水施工方案；混凝土施工方案；鋼筋施工方案；模板施工方案；砌筑施工方案；腳手架施工方案；屋面工程施工方案；裝修施工組織設計；成品保護施工方案；外墻外保溫施工方案；設備專業(yè)施工組織設計。5.5.6質量通病處理針對經(jīng)常出現(xiàn)、易引起業(yè)主投訴的墻面開裂、抹灰空鼓、廚廁間漏水、窗臺滲漏水、出頂間外墻墻面開裂，以及防水設計不合理、空調洞倒水、門窗質量問題、結構施工洞和施工縫留設不合理、以及在施工中暴露出的管理問題，由工程部組織、設計院、監(jiān)理公司、承包商參加，召開專門的技術討論會，制定有效的措施，有條件的可以作樣板，以提高工程質量。質量通病的兩個代表案例：墻面開裂及空鼓預防主要原因：基層處理不到位；施工現(xiàn)場未嚴格按配合比拌制砂漿；施工前澆水不透,且不同基層面吸水率不均勻；分層抹灰厚度過大；抹灰面養(yǎng)護不及時。防止此類質量通病的主要措施為：混凝土、磚石基層表面清理干凈，使用膠合板底模施工，混凝土基層采用水泥膠漿掃毛，不等底層發(fā)白即進行抹灰，不同基層材料如磚面、混凝土基層相接處，粘貼抗裂網(wǎng)格布，搭接寬度從相接處均不小于10cm；嚴格按照設計配合比要求進行砂漿攪拌，后臺計量設專人負責管理；抹灰前墻面先澆水，磚墻基層一般澆水二遍，混凝土墻體吸水率低，抹灰前澆水可以少一些，如果各層抹灰相隔時間較長，或抹上的砂漿已干燥，則抹上一層砂漿時將底層澆水潤濕，避免剛抹的砂漿中的水分被底層吸走，產(chǎn)生空鼓；每次抹灰厚度控制在8～10ｍｍ，窗口等收口嚴格按2遍抹灰控制；施工完成后及時進行養(yǎng)護，待水泥砂漿達到初凝后養(yǎng)護7天后方可進行下道工序施工。5.5.7日常質量管理工程部協(xié)助監(jiān)理公司，對承包商的日常施工進行管理，嚴格施工工藝和工作流程，對重要的部位和工藝進行旁站。每周監(jiān)理例會，總承包商負責將上周的工程質量實施情況作總結匯報，就工程中出現(xiàn)的質量問題，監(jiān)理公司協(xié)助總承包商分析原因，制定糾正措施和預防措施，杜絕在后續(xù)工程在類似問題重復出現(xiàn)。5.5.8設計協(xié)調問題對于在設計中（包括鋁合金門窗二次設計、精裝修、專業(yè)設計）應注意的問題，工程部配合設計部，以設計指導書的形式向有關設計單位提出要求，明確設計要求和節(jié)點做法，確保設計圖紙的深度和質量。5.5.9質量事故處理對嚴重的質量事故，由總承包商提出技術處理方案，并經(jīng)監(jiān)理公司和工程部認可后，進行處理。對經(jīng)處理的部位，應重新檢查驗收。對于一般的質量事故，由總承包商按技術處理方案處理后，重新檢查驗收。5.5.10入住前質量檢查和維修根據(jù)完工后內部檢查的流程和方法，工程部與物業(yè)公司一起，對主體空間尺寸、觀感質量、門窗質量等進行詳盡的檢查，并對廚房和衛(wèi)生間做滲水試驗，對發(fā)現(xiàn)的問題及時要求總承包商進行維修，確保業(yè)主入住交接的順利進行。5.5.11成品保護措施加大成品保護投入，從出廠運輸?shù)仍搭^工作開始落實，建立針對成品保護的獎懲制度，減少因成品保護不力帶來的返工和整改，不因成品保護不力而造成業(yè)主滿意度下降。6.工程成本管理6.1項目成本控制目標項目成本控制目標：設計變更與現(xiàn)場簽證控制在合同總價的3％內。6.2項目成本控制措施6.2.1招投標及材料采購方式6.2.1.1總包工程采用工程量清單招標。根據(jù)集團規(guī)定，總包招投標采用工程量清單招標方式。相對于以前采用的費率招標方式而言，采用工程量清單方式對成本人員的個人水平的依賴性降低，能及時發(fā)現(xiàn)設計不合理之處，減少變更發(fā)生，從而降低工程總成本?？偘袠说墓ぷ靼才??！耙粋€計劃，二個文件，三次交底”。一個計劃：總包工程的招標計劃，由成本部牽頭制定，設計部和工程部配合。二個文件：招標文件和合同文件。根據(jù)集團要求，本工程將采用集團的標準文本。文件編制的流程:編寫初稿→交律師修改→發(fā)放各部門及領導征詢、集中意見→舉行評審會→整理修改意見及待落實責任書→修改落實→完稿→傳簽。文件可提前發(fā)放入圍單位，并跟蹤收集其反饋意見（注意電子版不能外泄）。三次交底。對招標小組、造價咨詢單位、入圍單位分別進行交底。6.2.1.2分包工程及甲購材料招標對于甲方分包工程、甲供設備材料，均要求采用招標方式，實行“貨比三家、擇優(yōu)選用”，采用合理低價中標的原則，降低工程成本。6.2.1.3甲方指定品牌的設備材料工程部、成本部和設計部要廣泛考察設備材料廠家，盡量選取性價比較高的設備材料范圍。6.2.2圖紙審查1）招標前的施工圖審查。施工圖紙是總包招標最容易出問題的地方，其進度質量對招標管理甚至項目的成本管理都將起到?jīng)Q定性的作用。所以招標圖紙必須是經(jīng)過審查的圖紙。施工圖出來后，成本部將圖紙發(fā)給造價咨詢單位和入圍單位編制工程量清單。在編制過程中，及時組織設計部進行答疑。2）開工前，工程部組織公司內部相關部門，總承包商、監(jiān)理公司、設計院進行圖紙會審，將圖紙上出現(xiàn)的問題消化在圖紙階段，減少工程返工，降低成本浪費。6.2.3變更簽證管理6.2.3.1所有的變更簽證都統(tǒng)一以業(yè)主指令的方式下發(fā)，相關表格如下：7.安全文明管理7.1安全文明管理組織架構7.2安全文明及成品保護合同清單安全文明清單重點為施工道路及洗車池施工，洗車池需要24小時有人看守。項目名稱規(guī)格施工標準施工入口形象標識牌標牌：高1.5米，寬0.9米，有機板，不銹鋼框，直徑不小于60mm，砼基礎C15，200mm，寬600mm施工標志牌、安全措施牌、文明施工牌、入場須知牌、消防保衛(wèi)牌、管理人員名單電話牌、施工總平圖、效果圖門衛(wèi)門衛(wèi)面積不小于4㎡輕體板房施工大門鋼板各單位CI標準洗車池必須硬化，標號不小于C20，厚度不小于200mm，車輛出入口位置設沖洗裝置和排水溝、沉沙池，寬6米，長8米洗車池人員專人負責24小時值班施工圍擋1.8米高，彩鋼板標段完全封閉圍合，延街范圍要求做200mm高磚基礎，迎街面為新圍擋場地硬化主干道C20砼200mm，按照規(guī)劃道路寬度；8米寬支干路，C20砼200mm，按照規(guī)劃道路寬度；6米寬沿路圍擋600mm高鋼管腳手架，雙層水平桿，黃黑相間色沿路所有范圍彩旗帶有標識的彩旗條幅安全文明宣傳標語平均每棟樓2條排水溝主干路旁排水溝200mm*400mm，過路加排水管，樓周圍排水溝200×200mm，還要不，排到哪里去？磚砌、抹灰，按照規(guī)范找坡，主干排水溝每隔30米設一處積水井，排水溝不設設鋼筋水蓖子沙石堆放場地C20砼150厚，300平米，四周排水溝100×100mm磚砌硬化鋼筋堆放場地16×13米；砼基礎200*200，場地為100厚碎石砼基礎、腳手架隔斷，分類堆放，掛標識牌鋼管堆放場地5×6米鋼管支架模板堆放場地堆放場地均為100厚碎石地面,40平米鋼筋加工棚4米×12米腳手架、頂棚雙層滿鋪腳手板，黑黃木材加工棚4米×6米木材加工棚為腳手架搭設，頂棚滿鋪腳手板，黑黃水泥堆放場地10米×6米搭設水泥堆放棚，壓型鋼板斜棚頂、四面彩鋼圍板,地面為C15砼100厚；其它粉狀材料經(jīng)許可后可堆放到樓內攪拌機4米×6米攪拌機為100厚C15，雙層頂棚腳手板，防塵棚采用彩鋼板防護，配比標識牌電子計量稱每臺攪拌機配一臺生活垃圾站每個4×4米，C15砼100厚三面磚砌抹灰1000mm高，將生活垃圾建筑垃圾站每個4×4米，C15砼100厚三面磚砌抹灰1000mm高，建筑垃圾易燃庫房12平米成品板房易暴庫房12平米成品板房危險品庫房12平米成品板房廁所24個蹲位地面、墻1.2米高貼瓷磚，磚砌，壓型鋼板頂棚，設化糞池，240磚墻，外刷涂料安全網(wǎng)使用備案產(chǎn)品嚴密、牢固，禁止用鐵絲綁扎，臨街單體上新安全網(wǎng)消防器材每100平方米配備兩個10L滅火器總面積超過1200平方米的，應備有專供消防用的太平桶、積水桶（池）、黃砂池等器材設施，每組滅火器之間的距離不應大于30米。倉庫或堆料場內，每組滅火器不應少于4個，臨時木工間、油漆間、木、機具間等，每25平方米應配置一個種類合適的滅火器最低標準：每個安全通道口設置專供消防用的太平桶、積水桶（池）、黃砂池等器材設施，施工正門、生活區(qū)、辦公室門前，和相關材料倉庫，木材堆放場地、木材加工棚需要設置。吸煙室3米×4米成品板房甲供材堆放場地40平米100厚石子，粒徑3～5cm配電箱防護棚定型產(chǎn)品鋼筋焊接封閉維護棚，刷黑黃相間警戒色，上鎖，專人負責，標識牌腳手架基礎100mm×1300,C20砼墊層，鋼底座支撐所有立管支撐，黑黃色腳手架外徑48mm或51mm，但嚴禁混用，涂刷黃黑相間警戒色鋼管腳手架，可靠拉接，隔層設18cm高擋腳板，黑黃色卸料平臺鋼管腳手架必須獨立支持系統(tǒng)，平臺底板滿鋪腳手板，固定牢固，四圍安全網(wǎng)防護，設荷載標識牌，有專項方案懸挑腳手架型鋼技算書，安裝應滿足設計要求安全平網(wǎng)使用備案產(chǎn)品每隔2層高度不超過10米設安全平網(wǎng)，3米處設首層安全平網(wǎng)，封閉嚴密剪刀撐鋼管腳手架，黃黑警戒色必須延腳手架高度連續(xù)設置，架高度在24米一下，各組剪刀撐間距不大于15米，架高在25米以上，要連續(xù)設置基坑防護塔吊基坑要求基礎在景觀標高下1.9米，毛石砌筑寬700mm，或者為370磚墻內設積水坑，用水泵抽水；基坑周邊設置雙層鋼管防護，高1.2米，掛安全網(wǎng)基坑通道鋼管圍擋、腳手板寬1米基坑內設上下通道，圍擋高1.2米，滿鋪腳手板塔吊指揮專人指揮專人對塔吊指揮，配彩旗、對講、口哨，對吊裝吊籠、鋼絲、鎖扣和塔吊沉降觀測負責安全帽備案合格產(chǎn)品進入現(xiàn)場每人必須佩戴，各單位需要統(tǒng)一顏色和款式安全通道每棟單體必須做安全通道，寬大于1.5米高層為雙層腳手板防護棚，周邊鋼管腳手架圍擋，掛立網(wǎng)，上掛安全標識牌安全帶備案合格產(chǎn)品高空作業(yè)人員必須佩戴，高掛低用樓梯口防護鋼筋焊接二級鋼16防護欄桿1.2米，雙水平鋼筋，下為0.6米高電梯井口成品防護圍欄1.8米高，刷警戒色，采用4分鋼管焊接，擋腳板電梯所有門口設置成品防護欄桿，井道內每隔兩層設安全平網(wǎng)，不得有垃圾，不得硬覆蓋預留洞口腳手板防護固定牢固，落地窗口防護鋼管腳手架鋼管腳手架，高1.2米，中間桿高0.6米，三角支撐防護欄桿臨時電采用TN-S系統(tǒng)，三級配電兩級保護，均為備案產(chǎn)品用水泥電桿架線，電纜過路需掛限高標識，接地良好材料、安全標識牌、樓層標牌、樓號標牌統(tǒng)一規(guī)格的定型產(chǎn)品，鐵皮、彩印所有材料堆放場地、安全通道、攪拌機、塔吊、升降機、所有單體樓的樓號、樓層號和其它需要掛設的部位卷揚機工作棚2米×3米腳手架、彩鋼板30度角坡屋面宿舍食堂成品板房，食堂可以為磚砌墻地面墻面瓷磚到頂卷揚機鋼絲繩防護磚砌200寬200深溝槽。內外抹灰井架每層設安全通道1.5米寬，井架距離單體間滿鋪腳手板防護棚每層設雙開鋼筋成品安全門，設門插劃，刷黃黑警戒色，滿鋪腳手板，設擋腳板成品保護欄桿、百葉保護建議給欄桿做鋪裝地磚保護樓梯踏步保護地面鋪設密目安全網(wǎng)澆水養(yǎng)生及保護窗框、門框(含底框)保護給窗入戶門、單元門門扇保護玻璃保護保護給窗電氣設備保護地漏、水暖設備等保護各種箱體預留洞保護墻面及口角保護文化石、面磚、涂料等裝飾面