產(chǎn)業(yè)辦公研究報(bào)告

產(chǎn)業(yè)辦公研究方法一、產(chǎn)業(yè)研究前提Structure產(chǎn)業(yè)研究前提周邊市場(chǎng)研究自身情況研究周邊企業(yè)調(diào)研項(xiàng)目板塊認(rèn)知產(chǎn)業(yè)集聚分布周邊市場(chǎng)成交開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)支持開(kāi)發(fā)資源支持項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)辦公可行性分析產(chǎn)業(yè)辦公——通過(guò)與區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的有效結(jié)合，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)經(jīng)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的雙贏產(chǎn)業(yè)辦公研究前提上海國(guó)際鋼鐵服務(wù)中心85%鋼鐵貿(mào)易自用客戶鵬欣國(guó)際家紡中心88%家紡貿(mào)易自用客戶上海國(guó)際設(shè)計(jì)中心95%以上設(shè)計(jì)類相關(guān)行業(yè)客戶同濟(jì)逸仙大廈張江集電港78%微電子IT企業(yè)自用同濟(jì)國(guó)家大學(xué)科技園逸仙基地將成為上海新的產(chǎn)業(yè)辦公成功典范要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)辦公的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，我們需要對(duì)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行以下幾個(gè)方面的可行性分析周邊市場(chǎng)研究——①項(xiàng)目板塊、商圈的普遍認(rèn)知與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃認(rèn)知分析產(chǎn)業(yè)辦公研究前提/周邊市場(chǎng)研究/項(xiàng)目板塊認(rèn)知普遍認(rèn)知規(guī)劃認(rèn)知大柏樹(shù)上海東北虹口、楊浦交界高架縱橫離曲陽(yáng)、五角場(chǎng)較近長(zhǎng)興島上海東北角上海三大島嶼之一生態(tài)資源優(yōu)越有名的柑橘之鄉(xiāng)要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)辦公的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，我們需要對(duì)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行以下幾個(gè)方面的可行性分析周邊市場(chǎng)研究——②區(qū)域辦公市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)辦公研究前提/周邊市場(chǎng)研究/辦公市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)辦公研究前提/周邊市場(chǎng)研究/周邊企業(yè)調(diào)研要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)辦公的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，我們需要對(duì)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行以下幾個(gè)方面的可行性分析周邊市場(chǎng)研究——③項(xiàng)目周邊辦公物業(yè)入駐企業(yè)調(diào)研選定調(diào)研對(duì)象以項(xiàng)目所在板塊或商圈范圍挑選屬性相近辦公物業(yè)收集大量企業(yè)信息通過(guò)實(shí)地拍攝、網(wǎng)絡(luò)查詢方式收集大量企業(yè)名錄，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)走訪了解企業(yè)規(guī)模和能級(jí)對(duì)周邊企業(yè)信息進(jìn)行歸納統(tǒng)計(jì)通過(guò)對(duì)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)、規(guī)模等級(jí)的統(tǒng)計(jì)分析，得出項(xiàng)目周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)類型的分布情況產(chǎn)業(yè)辦公研究前提/周邊市場(chǎng)研究/產(chǎn)業(yè)集聚分布要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)辦公的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，我們需要對(duì)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行以下幾個(gè)方面的可行性分析周邊市場(chǎng)研究——④項(xiàng)目大區(qū)域辦公集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)分布項(xiàng)目周邊辦公集聚區(qū)企業(yè)調(diào)研項(xiàng)目辦公集聚區(qū)B辦公集聚區(qū)A辦公集聚區(qū)C提煉產(chǎn)業(yè)集聚共性并與項(xiàng)目匹配分析以項(xiàng)目行政大區(qū)域范圍選取辦公集聚區(qū)進(jìn)行企業(yè)名錄記錄、拍攝，并且通過(guò)實(shí)地觀察和走訪了解各集聚區(qū)企業(yè)規(guī)模和主營(yíng)業(yè)務(wù)分布特征若辦公集聚區(qū)調(diào)研中發(fā)現(xiàn)明顯的產(chǎn)業(yè)集聚現(xiàn)象，可提煉其區(qū)域共性，并與項(xiàng)目相匹配，分析項(xiàng)目區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)集聚的條件是否充足產(chǎn)業(yè)辦公研究前提/自身情況研究/開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)支持要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)辦公的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，我們需要對(duì)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行以下幾個(gè)方面的可行性分析自身情況研究——①甲方產(chǎn)業(yè)辦公開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)支持是否有過(guò)產(chǎn)業(yè)辦公開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)是否為某一產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)鋼鐵物流洗滌行業(yè)手機(jī)電子產(chǎn)品羽絨服裝宏達(dá)國(guó)際電子產(chǎn)業(yè)辦公研究前提/自身情況研究/開(kāi)發(fā)資源支持要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)辦公的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，我們需要對(duì)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行以下幾個(gè)方面的可行性分析自身情況研究——②甲方開(kāi)發(fā)資源支持是否有相關(guān)服務(wù)、技術(shù)扶持是否有相關(guān)產(chǎn)業(yè)客戶資源基本服務(wù)提供研發(fā)場(chǎng)所和設(shè)施協(xié)助工商注冊(cè)、稅務(wù)登記辦理高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定申請(qǐng)創(chuàng)新基金、創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)提供項(xiàng)目和股權(quán)融資辦理資格評(píng)審，代理招聘提供專項(xiàng)培訓(xùn)中介服務(wù)引入資產(chǎn)評(píng)估等中介機(jī)構(gòu)協(xié)助企業(yè)辦理專利技術(shù)申請(qǐng)科研技術(shù)支持產(chǎn)業(yè)技術(shù)交流和研發(fā)扶持同濟(jì)逸仙大廈B棟第一鋼市整體入駐鋼領(lǐng)舜業(yè)鋼鐵一呼百應(yīng)花旗集團(tuán)大廈（冠名）花旗集團(tuán)帶動(dòng)金融機(jī)構(gòu)入駐產(chǎn)業(yè)辦公研究前提/產(chǎn)業(yè)辦公可行性研究通過(guò)以上各方面，我們可以對(duì)一個(gè)項(xiàng)目是否能夠定位為產(chǎn)業(yè)辦公進(jìn)行可行性分析可行性研究參考點(diǎn)序列方法目的分析內(nèi)容①項(xiàng)目區(qū)位的認(rèn)知與規(guī)劃地區(qū)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)方向是否存在地區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚認(rèn)知或未來(lái)集聚的可能性？②區(qū)域辦公市場(chǎng)成交分析成交活躍度，客戶組成是否存在辦公市場(chǎng)需求？是否存在產(chǎn)業(yè)客戶？③周邊辦公物業(yè)調(diào)研周邊企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)分布是否存在產(chǎn)業(yè)集聚？集聚產(chǎn)業(yè)是？④大區(qū)域辦公集聚區(qū)調(diào)研項(xiàng)目區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚條件周邊辦公集聚區(qū)是否存在產(chǎn)業(yè)集聚現(xiàn)象？共性？⑤甲方開(kāi)發(fā)資源支持產(chǎn)業(yè)辦公開(kāi)發(fā)實(shí)力背景是否有相關(guān)服務(wù)和技術(shù)扶持？是否有產(chǎn)業(yè)客戶資源？⑥甲方產(chǎn)業(yè)辦公開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)了解開(kāi)發(fā)意愿，產(chǎn)業(yè)影響力是否有產(chǎn)業(yè)辦公成功開(kāi)發(fā)案例？是否為龍頭企業(yè)？結(jié)論：確定產(chǎn)業(yè)辦公開(kāi)發(fā)模式方向，確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向二、產(chǎn)業(yè)辦公研究Structure產(chǎn)業(yè)辦公研究相關(guān)產(chǎn)業(yè)引入研究區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)引入研究相似競(jìng)品訪談區(qū)域集聚產(chǎn)業(yè)上下游研究區(qū)域辦公市場(chǎng)購(gòu)買需求分析企業(yè)實(shí)地調(diào)研行業(yè)學(xué)術(shù)專家訪談項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)方向案例與應(yīng)用行業(yè)協(xié)會(huì)訪談其他產(chǎn)業(yè)引入研究研究方法與主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)相似主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)研究/企業(yè)購(gòu)買需求分析在可行性研究中根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況確定產(chǎn)業(yè)辦公方向后，對(duì)區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行研究方法①——主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)高管訪談訪談內(nèi)容了解目的開(kāi)發(fā)商品牌和項(xiàng)目吸引力階段性判斷集聚型企業(yè)是否存在實(shí)際購(gòu)買需求對(duì)于項(xiàng)目的具體期望和要求客戶承受總階段和需求面積段的判斷核心問(wèn)題：是否知道本項(xiàng)目？對(duì)我們項(xiàng)目的印象和認(rèn)知如何？本項(xiàng)目需要配備哪些技術(shù)支持和服務(wù)，能增加企業(yè)客戶對(duì)本項(xiàng)目的興趣，并且考慮入駐，為什么？對(duì)于項(xiàng)目整體品質(zhì)和價(jià)格有什么期望？什么樣規(guī)模和經(jīng)濟(jì)能力的同類企業(yè)會(huì)有購(gòu)買需求？如果考慮購(gòu)買，購(gòu)買動(dòng)機(jī)是什么？會(huì)考慮購(gòu)買多大面積？我們項(xiàng)目對(duì)于其它同類企業(yè)的吸引力如何？在可行性研究中根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況確定產(chǎn)業(yè)辦公方向后，對(duì)區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行研究方法②——相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)訪談主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)研究/企業(yè)購(gòu)買需求分析核心問(wèn)題主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的上下游是否存在辦公物業(yè)的置換需求？目前有哪些主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)？對(duì)項(xiàng)目區(qū)域存在產(chǎn)業(yè)集聚的認(rèn)知？項(xiàng)目是否有機(jī)會(huì)大量引進(jìn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)入駐？訪談內(nèi)容了解目的行業(yè)大客戶了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚特征的官方確認(rèn)項(xiàng)目大量引入?yún)^(qū)域集聚行業(yè)的可能更寬、更高層面的企業(yè)需求拓展了解主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)研究/企業(yè)購(gòu)買需求分析在可行性研究中根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況確定產(chǎn)業(yè)辦公方向后，對(duì)區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行研究方法③——主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)訪談訪談內(nèi)容了解目的核心問(wèn)題：龍頭企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何，目前在行業(yè)內(nèi)有怎樣的影響力和地位？如果入駐本項(xiàng)目能吸引多少鋼貿(mào)企業(yè)入駐（體量）？是否了解有其它同能級(jí)的龍頭企業(yè)有置換辦公地點(diǎn)的需要？龍頭企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向和規(guī)劃是怎樣的？如果入駐本項(xiàng)目，希望提供怎樣的配套支持？龍頭企業(yè)行業(yè)影響力是否存在引入可能性入駐后為項(xiàng)目帶來(lái)的實(shí)際價(jià)值龍頭企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目期望和建議主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)研究/項(xiàng)目愿景及產(chǎn)業(yè)接受度調(diào)研在可行性研究中根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況確定產(chǎn)業(yè)辦公方向后，對(duì)區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行研究訪談內(nèi)容方法④——甲方高管訪談了解目的核心問(wèn)題：甲方能夠?yàn)楸卷?xiàng)目帶來(lái)怎樣的服務(wù)、技術(shù)支持、客戶資源方面的幫助？甲方更傾向于追求更高的利潤(rùn)還是品牌價(jià)值？您希望我們項(xiàng)目以什么形象入市？從甲方角度如何看待區(qū)域目前的這個(gè)集聚型產(chǎn)業(yè)？若項(xiàng)目定位與區(qū)域主導(dǎo)型企業(yè)的形象產(chǎn)生落差，甲方是愿意在堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)類型的基礎(chǔ)上尋找解決方案還是另尋其它行業(yè)的導(dǎo)入可能？能否為本案爭(zhēng)取到一些政策優(yōu)惠，比如稅率等等，增加本案競(jìng)爭(zhēng)力？甲方是否能夠引進(jìn)此產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，形成羊群效應(yīng)，吸引大批同類企業(yè)入??？甲方能夠?yàn)轫?xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)客戶帶來(lái)的實(shí)質(zhì)性增值空間和吸引力判斷目前項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位方向與項(xiàng)目整體愿景是否存在差距是否有另尋項(xiàng)目周邊區(qū)域以外產(chǎn)業(yè)進(jìn)行集聚的想法甲方引進(jìn)大客戶資源的可能性主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)研究/結(jié)論方向通過(guò)以上4部分訪談，對(duì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)研究結(jié)論一般可以歸結(jié)為：項(xiàng)目區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)研究?jī)?yōu)勢(shì)定位服務(wù)配套項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位面積需求客戶定位意向企業(yè)龍頭企業(yè)價(jià)值開(kāi)發(fā)商期望高度產(chǎn)業(yè)定位高度龍頭引入價(jià)格承受根據(jù)開(kāi)發(fā)商意愿和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀可繼續(xù)研究主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)及其它產(chǎn)業(yè)的引入可能性政府扶持相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究/縱向相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究相關(guān)產(chǎn)業(yè)包括主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的縱向相關(guān)產(chǎn)業(yè)即上下游產(chǎn)業(yè)和橫向相關(guān)產(chǎn)業(yè)?？v向相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究方法：細(xì)分主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，研究產(chǎn)業(yè)鏈中各環(huán)節(jié)，判斷是否有可能發(fā)展上下游產(chǎn)業(yè)鏈中某些環(huán)節(jié)。尋找以及剖析主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)行業(yè)特性分析主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)辦公需求確定比如鋼貿(mào)業(yè)，其上游產(chǎn)業(yè)包括原料、設(shè)備供應(yīng)和鋼鐵生產(chǎn)，下游產(chǎn)業(yè)包括鋼材用戶。相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究/縱向相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究/尋找及剖析產(chǎn)業(yè)鏈建筑業(yè)汽車制造船舶制造……物流配送倉(cāng)儲(chǔ)加工和銷售……鋼貿(mào)鋼材用戶鋼鐵生產(chǎn)原料、設(shè)備供應(yīng)寶鋼沙鋼魯鋼……礦石開(kāi)采煤炭開(kāi)采專用設(shè)備制造……上游產(chǎn)業(yè)下游產(chǎn)業(yè)鋼貿(mào)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈貨運(yùn)客運(yùn)……造船修船……船舶制造航運(yùn)業(yè)船配廠研發(fā)、設(shè)計(jì)零部件……信息研發(fā)設(shè)計(jì)……上游產(chǎn)業(yè)下游產(chǎn)業(yè)船舶業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈船舶業(yè)，其上游產(chǎn)業(yè)包括船舶設(shè)計(jì)、船配廠等，下游產(chǎn)業(yè)包括航運(yùn)業(yè)等。相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究/縱向相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究/上下游產(chǎn)業(yè)行業(yè)特性分析鋼貿(mào)業(yè)上游第一個(gè)環(huán)節(jié)原料、設(shè)備供應(yīng)產(chǎn)業(yè)主要是由為鋼廠提供原材料的礦產(chǎn)商組成鋼鐵生產(chǎn)原材料以鐵礦石和焦炭為主這些礦產(chǎn)分布集中于內(nèi)蒙、山西、遼寧、湖北、安徽等區(qū)域材料特性、運(yùn)輸成本等因素決定了礦產(chǎn)商加工廠房等辦公地點(diǎn)就近分布在離礦點(diǎn)較近的區(qū)域鋼貿(mào)業(yè)上游產(chǎn)業(yè)中的第二環(huán)節(jié)，鋼鐵生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)由大型鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)組成我國(guó)具有較大影響力和知名度的鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)有上海寶鋼、山東魯鋼、江蘇沙鋼等不論企業(yè)規(guī)模和影響力大小，所有鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)辦公區(qū)域都圍繞在廠房周邊，并且廠房一般分布在距離市中心較遠(yuǎn)的郊區(qū)鋼貿(mào)業(yè)下游產(chǎn)業(yè)是鋼材終端使用者，在我國(guó)，鋼鐵產(chǎn)品主要應(yīng)用于建筑、機(jī)械、輕工、汽車、煤炭、船舶、集裝箱、石油化工、鐵路等行業(yè)，其中建筑占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)的地位不難發(fā)現(xiàn)，以上大部分行業(yè)均存在著對(duì)生產(chǎn)廠房依賴性較強(qiáng)的特點(diǎn)，這部分行業(yè)客戶對(duì)于辦公地點(diǎn)的選擇與鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)類似而建筑業(yè)中，諸如建工、城建等國(guó)企背景的大型企業(yè)均有其集中型的高品質(zhì)辦公總部，而眾多的中小型建筑公司其辦公地點(diǎn)較為分散，沒(méi)有明顯的集聚性，且更注重工地實(shí)際辦公操作，對(duì)單獨(dú)設(shè)立辦公地點(diǎn)需求度有限鋼貿(mào)業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)行業(yè)特性分析相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究/縱向相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究/上下游產(chǎn)業(yè)行業(yè)特性分析船舶業(yè)上游第一個(gè)環(huán)節(jié)為產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)研發(fā)、設(shè)計(jì)企業(yè)一方面辦公地點(diǎn)靈活，另一方面產(chǎn)業(yè)集聚效益明顯，所以對(duì)集中型辦公需求較大

但其購(gòu)買力有限，所以一般需要面積適中的辦公樓船舶業(yè)上游第二個(gè)環(huán)節(jié)為船配廠零部件制造船配廠不同零部件生產(chǎn)廠商規(guī)模大小不一，廠房分散，其辦公區(qū)域同樣多圍繞在廠房周邊，并且廠房一般分布在離市中心較遠(yuǎn)地價(jià)較低的郊區(qū)，對(duì)單獨(dú)設(shè)立辦公樓需求不大船舶業(yè)下游產(chǎn)業(yè)為航運(yùn)業(yè)航運(yùn)業(yè)對(duì)港口依賴性強(qiáng)，其物流、倉(cāng)儲(chǔ)都需要大量倉(cāng)庫(kù)堆場(chǎng)，所以其辦公地點(diǎn)多圍繞庫(kù)房，或在港口附近設(shè)立辦事處，同樣對(duì)單獨(dú)設(shè)立辦公需求不大船舶業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)行業(yè)特性分析相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究/縱向相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究/上下游產(chǎn)業(yè)辦公需求分析生產(chǎn)性企業(yè)（制造業(yè)等），需要大量廠房，一般分布在遠(yuǎn)郊區(qū)，其辦公多圍繞廠房分布，部分企業(yè)會(huì)在市區(qū)設(shè)立辦事處，總的來(lái)說(shuō)對(duì)集中型辦公需求不大物流運(yùn)輸業(yè)，需要大量倉(cāng)儲(chǔ)用地，同樣多分布在遠(yuǎn)郊區(qū)，對(duì)港口、火車站等交通節(jié)點(diǎn)依賴性強(qiáng)，對(duì)集中型辦公需求有限服務(wù)業(yè)（設(shè)計(jì)、咨詢等），辦公地點(diǎn)靈活，產(chǎn)業(yè)集聚效益明顯，對(duì)集中型辦公需求較大，但其購(gòu)買力有限，所以一般需要面積適中的辦公樓相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究/橫向相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究橫向相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究方法：尋找主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)橫向相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對(duì)橫向相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行企業(yè)實(shí)地調(diào)研、行業(yè)學(xué)術(shù)專家訪談、行業(yè)協(xié)會(huì)訪談等，判斷發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)橫向相關(guān)產(chǎn)業(yè)的可行性。調(diào)研內(nèi)容方法①——企業(yè)實(shí)地調(diào)研了解目的了解行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀了解企業(yè)辦公現(xiàn)狀了解企業(yè)辦公置換需求了解企業(yè)辦公購(gòu)買習(xí)慣了解企業(yè)容量（購(gòu)買力等）相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究/橫向相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究橫向相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究方法：尋找主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)橫向相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對(duì)橫向相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行企業(yè)實(shí)地調(diào)研、行業(yè)學(xué)術(shù)專家訪談、行業(yè)協(xié)會(huì)訪談等，判斷發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)橫向相關(guān)產(chǎn)業(yè)的可行性。訪談內(nèi)容方法②——行業(yè)學(xué)術(shù)專家訪談了解目的了解行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)了解行業(yè)特性了解產(chǎn)業(yè)環(huán)境尋找可引入的企業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究/橫向相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究橫向相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究方法：尋找主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)橫向相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對(duì)橫向相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行企業(yè)實(shí)地調(diào)研、行業(yè)學(xué)術(shù)專家訪談、行業(yè)協(xié)會(huì)訪談等，判斷發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)橫向相關(guān)產(chǎn)業(yè)的可行性。訪談內(nèi)容方法③——行業(yè)協(xié)會(huì)訪談了解目的了解行業(yè)發(fā)展情況了解行業(yè)特性了解產(chǎn)業(yè)環(huán)境尋找行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)了解企業(yè)需求相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究/結(jié)論方向通過(guò)調(diào)研和訪談了解相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)辦公需求、購(gòu)買習(xí)慣、企業(yè)容量（購(gòu)買力）、行業(yè)特性、產(chǎn)業(yè)環(huán)境等，以確定引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)的可行性。辦公需求大小行業(yè)特性企業(yè)容量產(chǎn)業(yè)環(huán)境購(gòu)買習(xí)慣這里其他產(chǎn)業(yè)主要是指：與主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不相關(guān)，但同樣有一定產(chǎn)業(yè)集聚的產(chǎn)業(yè)。其他產(chǎn)業(yè)研究目的：尋找主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以為其他產(chǎn)業(yè)引入的機(jī)會(huì)和可行性。其他集聚產(chǎn)業(yè)研究方法與主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)研究方法相類似。其他產(chǎn)業(yè)研究三、案例與應(yīng)用案例與應(yīng)用/項(xiàng)目概況通過(guò)案例驗(yàn)證項(xiàng)目是否能進(jìn)行產(chǎn)業(yè)辦公開(kāi)發(fā)，以及確定其引入產(chǎn)業(yè)的方向上海長(zhǎng)興島海洋裝備產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)八號(hào)地塊海洋裝備區(qū)首塊配套用地82461㎡占地面積180944㎡建筑面積商業(yè)15808酒店21932酒店式公寓43684辦公99520開(kāi)發(fā)商：上海通程長(zhǎng)興置業(yè)有限公司案例與應(yīng)用/產(chǎn)業(yè)辦公研究前提/周邊市場(chǎng)研究首先進(jìn)行產(chǎn)業(yè)辦公可行性分析——周邊市場(chǎng)研究項(xiàng)目周邊辦公樓企業(yè)調(diào)研振華重工辦公大樓江南造船總部基地周邊辦公物業(yè)少以船舶制造業(yè)總部基地為主項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)識(shí)長(zhǎng)興島上海東北角上海三大島嶼之一生態(tài)資源優(yōu)越有名的柑橘之鄉(xiāng)世界級(jí)海洋裝備島上海六大支柱型產(chǎn)業(yè)基地案例與應(yīng)用/產(chǎn)業(yè)辦公研究前提/周邊市場(chǎng)研究首先進(jìn)行產(chǎn)業(yè)辦公可行性分析——周邊市場(chǎng)研究區(qū)域周邊產(chǎn)業(yè)集聚分布周邊市場(chǎng)成交全島均為海洋裝備產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)潘口港河口海洋工程產(chǎn)業(yè)區(qū)振華重工長(zhǎng)興基地中海長(zhǎng)興修造船基地中船長(zhǎng)興造船基地一期規(guī)劃中船長(zhǎng)興造船基地二期海洋裝備產(chǎn)業(yè)基地配套工業(yè)區(qū)長(zhǎng)橫通道南昌修造船基地3F崇明長(zhǎng)興鳳凰商場(chǎng)廣場(chǎng)二期商務(wù)用房項(xiàng)目辦公面積分布4F5F6F2352.64㎡1291.61㎡1291.61㎡1291.61㎡在售06年至今僅有11套辦公供應(yīng)，暫無(wú)售出案例與應(yīng)用/產(chǎn)業(yè)辦公研究前提/自身情況研究首先進(jìn)行產(chǎn)業(yè)辦公可行性分析——自身研究甲方產(chǎn)業(yè)辦公開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)甲方是否為龍頭企業(yè)開(kāi)發(fā)商：上海通程長(zhǎng)興置業(yè)有限公司無(wú)產(chǎn)業(yè)辦公開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)非龍頭企業(yè)，行業(yè)影響力有限是否有相關(guān)服務(wù)、技術(shù)扶持是否有相關(guān)產(chǎn)業(yè)客戶資源甲方無(wú)技術(shù)層面扶持資源無(wú)協(xié)助注冊(cè)，認(rèn)定，融資等服務(wù)增值海洋裝備區(qū)管委會(huì)入駐通過(guò)以上各方面，我們可以對(duì)一個(gè)項(xiàng)目是否能夠定位為產(chǎn)業(yè)辦公進(jìn)行可行性分析可行性研究參考點(diǎn)序列研究方法結(jié)論①周邊辦公物業(yè)調(diào)研以船舶制造企業(yè)的總部辦公樓為主②項(xiàng)目區(qū)位的認(rèn)知與規(guī)劃世界級(jí)海洋裝備島，上海六大產(chǎn)業(yè)基地之一③甲方開(kāi)發(fā)資源支持無(wú)技術(shù)面扶持，無(wú)自身服務(wù)增值④甲方產(chǎn)業(yè)辦公開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)了解無(wú)產(chǎn)業(yè)辦公開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，非龍頭企業(yè)⑤大區(qū)域辦公集聚區(qū)調(diào)研全島海洋裝備產(chǎn)業(yè)集聚⑥區(qū)域辦公市場(chǎng)成交分析長(zhǎng)期缺乏供應(yīng)，目前在售項(xiàng)目無(wú)一套售出一個(gè)海洋裝備產(chǎn)業(yè)高度集中區(qū)，一個(gè)逐漸成熟的世界級(jí)海洋裝備島案例與應(yīng)用/產(chǎn)業(yè)辦公研究前提/產(chǎn)業(yè)辦公可行性研究以海洋裝備產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入企業(yè)客戶的產(chǎn)業(yè)辦公開(kāi)發(fā)方向在可行性研究中根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況確定產(chǎn)業(yè)辦公方向后，對(duì)區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行研究方法①——主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)高管訪談：滬東船廠副總胡永強(qiáng)訪談內(nèi)容結(jié)論核心問(wèn)題：是否知道我們項(xiàng)目地塊？我們項(xiàng)目的辦公物業(yè)是否有市場(chǎng)機(jī)會(huì)？長(zhǎng)興島企業(yè)是否具有購(gòu)買辦公物業(yè)的需求？對(duì)于辦公環(huán)境和辦公品質(zhì)有什么樣的要求？是否有吸引島外企業(yè)入駐的可能性？主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)研究/企業(yè)購(gòu)買需求分析答復(fù)：對(duì)于辦公我們覺(jué)得確實(shí)有點(diǎn)擔(dān)心，誰(shuí)要辦公心里沒(méi)底。船廠、配套企業(yè)自己有辦公配套。很多配套企業(yè)在