國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目分析

大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)研究一、項(xiàng)目基本概況大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝項(xiàng)目簡(jiǎn)介

項(xiàng)目位置：

上海閘北區(qū)共和新路1918號(hào)

項(xiàng)目總占地：策

約55000平方米劃咨

項(xiàng)目總建面積：詢

250000平方米

項(xiàng)目核心定位：

滬上首個(gè)匯集現(xiàn)代城市生活多元環(huán)節(jié)的“LIFEHUB生活中心”大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢項(xiàng)目區(qū)位分析本案免費(fèi)班車點(diǎn)大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢項(xiàng)目位于上海浦西南北中軸線

-

共和新路（南北高架）

-

與大寧路交界。東靠10車道的共和新路，北臨4車道的大寧路，西、南面為新建的3車道雙向道路。本案北大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢商業(yè)廣場(chǎng)具有8大功能：商務(wù)酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設(shè)施等。大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch

項(xiàng)目基本規(guī)劃

25萬平方米的總建筑面積由地面20萬平方米和地下5萬平方米組成。共有15棟錯(cuò)落

有致的建筑、11個(gè)大小廣場(chǎng)和庭院、約2公里步行街和1,300個(gè)停車位.金貝

地面20萬平方米建筑面積主要為：

商務(wù)酒店

--

30,000平方米策劃

辦公樓

--

39,000平方米商業(yè)零售

--

50,000平方米咨詢

餐飲/娛樂/生活/文化

--

60,000平方米停車場(chǎng)和公共區(qū)域

--

21,000平方米地下5萬平方米建筑面積主要為

停車場(chǎng)

和

設(shè)備機(jī)房

。大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢目標(biāo)客群分析

輻射范圍：

以大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)為中心，3公里半徑范圍的居住人群約為22萬，近年遷入

該區(qū)的多為年輕白領(lǐng)及專業(yè)人士。此外，依托大潤(rùn)發(fā)超市的7條免費(fèi)班車線路，

板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá)450萬。大寧國(guó)際

廣場(chǎng)主要向北輻射，以滿足這些區(qū)域客戶對(duì)休閑娛樂消費(fèi)的需求。

客群特點(diǎn)：

大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就是月均收入6000元以上、25至

35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消費(fèi)群體二、項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)分析大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢酒店及裙樓商業(yè)區(qū)停車場(chǎng)及休閑娛樂區(qū)辦公及裙樓商業(yè)區(qū)特色餐飲及購(gòu)物區(qū)大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch咨詢個(gè)區(qū)域。

項(xiàng)目規(guī)劃簡(jiǎn)介

?

整個(gè)大寧商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目按建筑形態(tài)及功能可分為四大區(qū)域，由九幢獨(dú)

立建筑組合而成。金

?

規(guī)劃布局上采取了開放式商業(yè)步行內(nèi)街的形式。貝

?

建筑設(shè)計(jì)外圍高，內(nèi)部低，在商業(yè)內(nèi)街中形成了明顯的層次感。策劃

?

業(yè)態(tài)規(guī)劃各個(gè)區(qū)域主題明確，吸引目標(biāo)客戶均勻的分布到項(xiàng)目?jī)?nèi)的各大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢酒店及裙樓商業(yè)區(qū)

:

本區(qū)域位于項(xiàng)目的西北角，由四星級(jí)酒店及6

層裙樓商業(yè)組成。

除一樓由交通通道自然隔斷外，本區(qū)兩幢建筑

2-6

層均連結(jié)在一起。大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢第

12

座業(yè)態(tài)規(guī)劃第12座由南北兩幢建筑組成，業(yè)態(tài)定位各有不同。北樓：1F：零散商鋪2-3F：大潤(rùn)發(fā)超市4F：親子廣場(chǎng)5F：特色美食城6F：雍豐大酒店南樓：1F

：酒店大堂2F

：藝術(shù)廊3F

：展示中心4F

：親子廣場(chǎng)、主題樂園5F

：美食世界6F

：大寧創(chuàng)意基地7-20F

：四星級(jí)酒店大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢北樓標(biāo)識(shí)南樓標(biāo)識(shí)對(duì)比南北兩幢樓之間的業(yè)態(tài)我們發(fā)現(xiàn)，第12座在建筑上采用了聯(lián)通的設(shè)計(jì)，在4、5兩個(gè)樓層設(shè)置主題消費(fèi)區(qū)，主動(dòng)的引導(dǎo)人流均勻分散到兩幢建筑中。大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch策劃

綜

述

本座位于西北角，在此處設(shè)置大潤(rùn)發(fā)超市，形成了人流聚集的熱點(diǎn)。同時(shí)，結(jié)合南

北兩幢樓連結(jié)之后進(jìn)深大的特點(diǎn)，在4樓和5樓分別設(shè)置了消費(fèi)目的性較強(qiáng)的親子廣金

場(chǎng)及特色美食街，充分的分享了此處聚集的人流，也拉動(dòng)了原本4、5樓商業(yè)價(jià)值不貝

高的商鋪的價(jià)值的提升?？山梃b之處：咨

聚集人流，并主動(dòng)引導(dǎo)人流，從而提升整體的商業(yè)價(jià)值。詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢停車及休閑娛樂區(qū)

:

本區(qū)域位于項(xiàng)目的西南角，由

8

層立體停車場(chǎng)及

3

層裙樓商業(yè)組成。

大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢8層塔樓均為立體停車場(chǎng)裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)為：1-2F：運(yùn)動(dòng)100專賣3F：上影CGV影城。第

2

座業(yè)態(tài)規(guī)劃大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch綜

述本座位于西南角，是整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中最為背街的部分，商業(yè)價(jià)值很難得到創(chuàng)造。在本案具體的操作中，在此處設(shè)置了一個(gè)規(guī)模巨大的立體停車場(chǎng)，結(jié)合地下停車場(chǎng)的金

主出入口，這里也成為了另外一個(gè)人流與車流匯聚集中的熱點(diǎn)區(qū)域。同時(shí)在業(yè)態(tài)規(guī)貝劃上，也引入了影城及大型運(yùn)動(dòng)品牌專賣，將商業(yè)價(jià)值不是很高的區(qū)域持有自營(yíng)，策

也帶動(dòng)了人氣，實(shí)現(xiàn)人流在整個(gè)區(qū)域中縱橫穿梭，提高了其他區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。劃咨

可借鑒之處：詢

商業(yè)價(jià)值不高的區(qū)域通過業(yè)態(tài)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)持有自營(yíng)，同時(shí)創(chuàng)造人流匯集熱點(diǎn)，促進(jìn)周邊區(qū)域商業(yè)價(jià)值的提升。大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢辦公及裙樓商業(yè)區(qū)

:

本區(qū)域位于項(xiàng)目的東面，通過

5

幢高層建筑將中心商業(yè)內(nèi)街圍合起來，避免了因靠近城市核心干道所帶來的噪音干擾。

主要產(chǎn)品形態(tài)均為

4-18F

高層商住辦公樓

+1-3F

裙房商業(yè)。大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢第11座與第10座也采用了1F通道自然分隔，2-3F聯(lián)通的設(shè)計(jì)，自然的拉長(zhǎng)了人流動(dòng)線。其業(yè)態(tài)規(guī)劃有：1F：屈臣氏、時(shí)尚女裝、男裝2F：屈臣氏、時(shí)尚內(nèi)衣、珠寶、眼鏡、配飾3F：個(gè)人護(hù)理、.美發(fā)大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢第8座及第5座基本為對(duì)稱的兩幢建筑，在建筑單體上也采用了設(shè)置對(duì)外通道的方式來引導(dǎo)人流的穿梭。第8座業(yè)態(tài)規(guī)劃：1F：特色快餐、其它品牌商業(yè)2F：家紡、特色家居用品3F：電腦城（宏圖三胞）4F：游歌量販KTV第5座業(yè)態(tài)規(guī)劃：1F:

數(shù)碼產(chǎn)品、特色餐飲2F：影音器材、家電產(chǎn)品3F：影音器材、家電數(shù)碼大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch小

結(jié)第8和第5樓座有著比較明顯的對(duì)稱性，從產(chǎn)品形態(tài)到業(yè)態(tài)規(guī)劃上均比較類似。其中1F均設(shè)置有特色餐飲（如KFC,星巴克等），2-3F均引入了大型主題賣場(chǎng)（一個(gè)是國(guó)金

美電器，一個(gè)是宏圖三胞），4F則規(guī)劃為KTV。各個(gè)區(qū)域業(yè)態(tài)的明確定位對(duì)充分的貝吸引人氣起到了比較強(qiáng)的作用。另外，在1F的規(guī)劃中，對(duì)外設(shè)置有許多開口供游人策

進(jìn)出，同時(shí)商鋪均采取了雙面開門設(shè)計(jì)，延展了商鋪的臨街面，提高了商業(yè)價(jià)值。劃咨

可借鑒之處：詢

1F多設(shè)置出入口，同時(shí)商鋪雙面開門設(shè)計(jì)，拉長(zhǎng)商鋪的臨街面，提高商業(yè)價(jià)值。2-3F大面積的商鋪可考慮引入大型主力店持有自營(yíng)，也起到了聚集人氣的重要作用。大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢第一座規(guī)劃為3-13F小戶型商住兩用樓+1-2F裙樓商業(yè)。大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢核心餐飲及購(gòu)物區(qū)

:

本區(qū)域位于項(xiàng)目的中心位置，被外圍建筑所圍合，但內(nèi)部穿梭的街道展現(xiàn)出了完全開放的氛圍。

建筑均為

4

層左右。其中

1F

大多規(guī)劃為品牌服飾店、小型特色餐飲店（如甜品屋）；

2-4F

則主要規(guī)劃為中型特色餐飲店。大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢第9座業(yè)態(tài)規(guī)劃有：1F：餐飲、服裝、精品眼鏡、飾品等2F：中型特色餐飲3F：中型特色餐飲4F：休閑中心大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢第6座業(yè)態(tài)規(guī)劃有：1F：品牌服飾、特色餐飲等2F：中型特色餐飲3F：中型特色餐飲4F：男子SPA會(huì)所大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch策劃

綜

述

第9和第6樓座位于整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的核心中央地帶，是人群與人流最為密集的地區(qū)。

建筑設(shè)計(jì)上采用開放式商業(yè)內(nèi)接的形式，方便人群自由穿梭于中心區(qū)域內(nèi)。1F均為金

分割小面積商鋪，便于引入商家經(jīng)營(yíng)。2-4樓則均有空中連廊相連接，使得食客能貝

更方便的在不同商家之間進(jìn)行選擇，也為經(jīng)營(yíng)業(yè)主帶來了均衡穩(wěn)定的人流?？山梃b之處：咨

中心區(qū)域?yàn)槿肆骷袇^(qū)域，設(shè)置開放式步行內(nèi)街，使得人流能均衡的導(dǎo)入到項(xiàng)目的詢

其他各個(gè)部分。

中心區(qū)商業(yè)采用小面積分隔，方便日后經(jīng)營(yíng)；樓上則引入中型餐飲主力店，并利用

聯(lián)通的立體交通，使高樓層商鋪的區(qū)位性不再突出。大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢48家37家11家11家

4家大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch貝劃咨詢總

結(jié)?

本項(xiàng)目在建筑形態(tài)上采用了外圍高、中間低的形式，一方面通過大的閉合形成了商業(yè)內(nèi)街濃厚的氣氛，另一方面也將項(xiàng)目與城市主干道分隔開來；金

?

中心商業(yè)街采用全開放的設(shè)置，并利用立體交通網(wǎng)絡(luò)，使得人流在此集散并能均衡的分布到項(xiàng)目的其他區(qū)域中去；策

?

招商及經(jīng)營(yíng)上基本采用了1樓分割為零散商鋪，2-3樓引入特色主力店的形式。小商鋪便于實(shí)現(xiàn)價(jià)值，而主力店則有利于吸引人氣。大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢?nèi)?、交通與停車分析大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金策詢交通動(dòng)線分析?

從本項(xiàng)目交通動(dòng)線組織上看，采用了人車分流的設(shè)計(jì)。對(duì)于人群活動(dòng)比較集中的區(qū)域，則完全設(shè)置為人行區(qū)，車流的流線則順應(yīng)業(yè)態(tài)規(guī)劃的需要，沿各個(gè)相對(duì)貝

獨(dú)立的功能板塊邊緣布置。一方面保證了人的安全，另外也為人提供了方便。?

在車行的流線設(shè)計(jì)上，設(shè)置了很多彎道，起到減緩車型速度的作用；同時(shí)在與劃

人行路線有比較明顯交叉的地方，還設(shè)置有減速器、限速牌等設(shè)施。?

以上設(shè)計(jì)實(shí)際上是為了彌補(bǔ)規(guī)劃上存在的不足。車行道從商業(yè)街中穿越，畢竟給咨

駕車者和行人帶來不便，存在一定的安全隱患，是不合理的規(guī)劃。雖然目前有一系列措施進(jìn)行防護(hù)，如物管人員現(xiàn)場(chǎng)指揮，減速裝置等，但這樣一來降低了項(xiàng)目的對(duì)外形象。所以從規(guī)劃上應(yīng)該規(guī)避這些問題?？山梃b之處：規(guī)劃上應(yīng)該考慮人車分流，車道盡量不要從商業(yè)街內(nèi)部穿越大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝

停車分析整個(gè)大寧商業(yè)廣場(chǎng)一共設(shè)置有約1300個(gè)停車位：包括5.5萬㎡的地下車庫(kù)（約800個(gè)車位）和8層的立體車庫(kù)（約500個(gè)車位）目前停車場(chǎng)開放時(shí)間為：7：00-24：00策

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：10月前免費(fèi)停車劃咨

目前停車場(chǎng)使用情況：詢

平日白天泊車率4成左右，高峰時(shí)段6成左右，周末基本泊滿。到晚上18：00左右停

車場(chǎng)的使用率也有明顯提升。

可借鑒之處：

停車是商業(yè)綜合體吸引力的重要表現(xiàn)，海量停車是必需條件大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢地下車庫(kù)平面圖大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢

通過對(duì)地下停車場(chǎng)的觀察可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)應(yīng)地面每幢樓均有電梯可由地庫(kù)直達(dá)地面。這為消費(fèi)目標(biāo)指向性強(qiáng)的客戶提供了非常大的方便。

從這些細(xì)節(jié)中也可以看到本商業(yè)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)上的良苦用心及人性化所在。大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢四、其他細(xì)節(jié)展示大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢主題景觀小品大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目研究市場(chǎng)研究部MarketResearch金貝策劃咨詢業(yè)態(tài)標(biāo)識(shí)牌大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目