2019年濟南北閘項目市場調(diào)研定位報告

濟

南

北

閘

項

目市

場

調(diào)

研

&

定

位

報

告http://fd

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道我

們

的

目

標(biāo)為項目的開發(fā)建立利潤保障發(fā)展模式；為項目的開發(fā)建立能夠達到利潤最大化的價值提升模式；為項目開發(fā)建立整合各方資源的最優(yōu)化解決方案；實現(xiàn)項目開發(fā)價值，并在開發(fā)中聽得到每一個價值鏈流動的聲音

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道“以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏”是我們致力于本案策劃所秉承的宗

旨核心問題分析項目分析區(qū)位綜合分析供應(yīng)市場分析第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分一需求市場專題分析第六部分

項目定位分析

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道報告結(jié)構(gòu)核心問題分析即找出項目關(guān)鍵問題所在!世紀(jì)萬邦以專業(yè)力洞察項目本質(zhì)內(nèi)涵，探索問題解決的最優(yōu)化方案。第一部分一核心問題分析

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道王

地

性

質(zhì)

及

特

征

制

約

開

發(fā)

銷

售的

程

度

如

何

?如

何

確

定

合

理

利

潤

目

標(biāo)

，

進

行

銷

售

均

價

的

制

定

?如

何

突

破

區(qū)

域

銷

售

瓶

頸

，

實

現(xiàn)

項

目

的

快

速

銷

售?需

求

市

場中目

標(biāo)

客

戶

如

何

界

定

才

能

快

速

實

現(xiàn)

房

源的

去

化

?如

何

選

擇

上

市

時

機

及

合

理

安

排

銷

售

周

期

?核心問題：1、如何使得項目開發(fā)價值最大化?2、如何找準(zhǔn)主打市場，鎖定目標(biāo)客戶，快速回籠資金?nttprac.2Task.com中

房

地

“以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏”是我們致力于本案策劃所秉承的宗

旨核心問題分析項目分析區(qū)位綜合分析供應(yīng)市場分析需求市場專題分析項目定位分析第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分第六部分報告結(jié)構(gòu)

中官網(wǎng)房地產(chǎn)頻道“發(fā)現(xiàn)項目潛在價值，挖掘項目核心競爭力”是我們策劃工作的靈魂。項目概況項目區(qū)域環(huán)境分析地塊分析SWOT分析與策略第

二

部

分

項

目

分

析

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道項目位置天

橋區(qū)

濼

安

路

1

6

號占地面積約

1

2

.

3

7

公

頃行政區(qū)劃天

橋區(qū)

濼口

街

道辦

事

處

北閘

居

委

會項目現(xiàn)狀已拆遷

完

畢，為三

通

一

平地產(chǎn)品功能居

住

\

配

套

底

商

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道項目概況項目東臨城市主干道濟濼路、北靠次干道濼安路，周邊有4路、5路、K58、

K68、111路、114路、130路等近10路公

交環(huán)繞，交通優(yōu)勢較為明顯。周邊環(huán)

境分析---交通陵達超市a山角會測出安壩周邊環(huán)境分析---環(huán)境項目地塊區(qū)域環(huán)境較差，項目周邊分布有濟南濼康印鐵制罐廠、濟南金屬顏料廠、黃河電器設(shè)備廠等工廠，但在城市總體規(guī)劃下，

“五帶三片

區(qū)”建設(shè)將帶動區(qū)域環(huán)境改善。周邊環(huán)境分析---配套生活配套較為齊全，聚集了賓館、藥

店、美發(fā)、銀行、診所、集貿(mào)市場等

生活設(shè)施；教育、市政、娛樂配套設(shè)

施較少。圣地賓周邊環(huán)境分析

商業(yè)氛圍項目處于濼口商圈輻射區(qū)，濼口商圈

鼎盛的商氣及人氣為本項目帶來了較

大的發(fā)展機遇。游wensh文時特·做中國第一褲南琢

口長途

汽

車

站愛

都

男

裝濟與其剛店造地塊位置規(guī)劃性質(zhì)現(xiàn)狀條件價值分析濟濼路東濼安路南居

住

用

地

/配套商業(yè)已

拆

遷，

地

勢較平坦位置較好價值較大項

目

地

塊

分

析

--已拆遷，前期土地平整難度小com

中方地

項

目

地

塊

分

析-—地塊在濼口板塊中是最有價值的地塊之一項目地塊是整個地塊甚至濼口板塊中最有價值的地塊之一：1、地塊西近濼口街道辦事處中心，東側(cè)靠濟濼路；2、通過濟濼路至汽車站僅5分鐘車程：3、緊鄰濼口商圈，

可以充分享受商圈內(nèi)鼎盛的商氣及人氣。4、地快為平地，平整難度小。h

t

t

p

:

/

/

f

d

c

.

2

1

a

s

k

.

c

o

m

中管網(wǎng)房

地

產(chǎn)

頻

道項

目SWOT分

析-—

區(qū)域、地段及交通是項目較之競爭對手的核心

優(yōu)勢√該項目位于城市規(guī)劃北部商貿(mào)服務(wù)軸濟濼路一濼口片區(qū)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?/p>

；√項目處于濼口片區(qū)成熟居住區(qū)，居住氛圍較為濃厚；√項目處于濼口商圈核心輻射區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚；√項目規(guī)模較大，地勢平坦，有利于做出整體規(guī)劃布局；√處于前期策劃階段，可以借鑒代理公司的建議，開發(fā)市場熱銷產(chǎn)品。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

項

目SWOT分

析

-—區(qū)域環(huán)境、鐵道是項目最大的劣勢√項目區(qū)域認可度不高；√項目周邊社區(qū)質(zhì)素低；√該項目南靠鐵路；√項目地塊有多家公司投資開發(fā)，帶來競爭壓力。解決方案：

在開發(fā)過程中，

從規(guī)劃著手，營造社區(qū)優(yōu)質(zhì)環(huán)境，

并通過恰當(dāng)?shù)捻椖啃蜗蟀b，相

應(yīng)加大前期廣告投入，樹立項目良好品牌形象。

通過營造層次豐富的景觀降低視覺和噪音污染，

根據(jù)價值理論安排房源位置，

同時

將大門設(shè)在主干道。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道項

目SWOT分

析

-—區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展是項目的最大機遇√

濟南市政府的“北跨”總體戰(zhàn)略及天橋區(qū)政府“五帶三片”的發(fā)展新思路為本項目帶來宏觀上的發(fā)展契機?！?/p>

隨著濟南北部居住環(huán)境的改善，該區(qū)域正在發(fā)展成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，為項目的銷售帶來良好的機遇。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道項

目SWOT分

析

-

-政策、競爭項目的上市是項目面臨的重大威脅實觀政

等

的√項目周邊尚有緊臨的幾家工廠尚未搬遷，對項目未來居住環(huán)境形成一定影響；項目周邊在建和在售項目眾多，競爭較為激烈。解決方案：——全程、系統(tǒng)、科學(xué)地制定項目發(fā)展計劃和營銷思路——全力塑造項目的中高檔形象。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道√項目開發(fā)現(xiàn)狀與對區(qū)域資源的最大化利用；

√

搶占區(qū)域市場空白點；√

創(chuàng)新制勝和差異化產(chǎn)品及營銷策略；√

弱化、規(guī)避負面信息。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道項

目SWOT基本策略“以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏”是我們致力于本案策劃所秉承的宗

旨核心問題分析項目分析區(qū)位綜合分析供應(yīng)市場分析需求市場專題分析項目定位分析第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分第六部分報告結(jié)構(gòu)

中官網(wǎng)房地產(chǎn)頻道分析項目區(qū)域市場資源價值，運用市場調(diào)研手段找出市場空白點及市場需求點，力求準(zhǔn)確的市場定位及項目定位。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

第三部分

區(qū)位綜合分析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟分析區(qū)域發(fā)展?jié)摿Τ鞘幸?guī)劃區(qū)位特點區(qū)位特點

傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，環(huán)境差，認知度低，發(fā)展滯后“濼口板塊”是《濟南城市總體規(guī)劃》中的北部區(qū)域，隸屬于濟南天橋區(qū)。濼口板塊處于濟南傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，整體環(huán)境較差，

區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展滯后。http:/fdc.21ask.com

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道濟南城市規(guī)劃展空間····黃河以北用地寬闊，地勢開敞，

是城市進一步拓展空間的選擇。

規(guī)劃研究結(jié)合北展區(qū)的建設(shè)，實現(xiàn)城市跨黃河發(fā)展，溝通主

城區(qū)形成便利的交通條件，構(gòu)

筑北部城市新區(qū)，形成城市空

問進一步擴張發(fā)展的新載體。西部新城將建設(shè)高速鐵

路新濟南站西進

西部新城rem代浙南地濟子發(fā)世東拓東部產(chǎn)業(yè)帶東部新城南控區(qū)啟動城市、旅游、生態(tài)、

水利、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、村莊、環(huán)保

規(guī)劃：該城區(qū)為消費者心目中的

傳統(tǒng)高尚住宅區(qū)老城保留商業(yè)服務(wù)中心的職能，加強古城保護，以體現(xiàn)泉城歷史文化風(fēng)貌為特色*

南控中疏北

跨*+新于關(guān)配0容型族Px#m-m用

4*

*

式

7mn的E#**甘=濟濼路片區(qū)北臨黃河，東界津浦路，

南界膠濟鐵路，西界無影山路，定位為

城市北部商貿(mào)服務(wù)軸，城市客運樞紐、

綜合居住區(qū)。規(guī)劃人口20萬-21萬人。這里將形成“一帶兩軸、兩心三區(qū)”布局結(jié)構(gòu)。

“一帶”即小清河濱河景觀及發(fā)展帶：“兩軸”為北園大街和濟濼路：

“兩心”為北園大街和濟濼路交匯處的地區(qū)商業(yè)中心和位于濟濼路和小清河交匯處的商貿(mào)中心。

“三區(qū)”包括商業(yè)商貿(mào)居住區(qū)、商業(yè)商貿(mào)文化區(qū)和交通樞紐商業(yè)居住區(qū)。另外還將規(guī)劃4個公交車首末站、15個加油站、1個加氣站、

10

個社會停車場。區(qū)域規(guī)劃

帶兩軸兩心三區(qū)，濟濼路片區(qū)濼口板塊濼口板塊com

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

一帶兩軸兩心三區(qū)濟濼路片區(qū)藥山工業(yè)片區(qū)：

以新型工業(yè)化為導(dǎo)向，著力發(fā)展高科技、高附加值、低污染、低耗能新型都市工業(yè)；桑梓工業(yè)片區(qū)：

以濟南重化工業(yè)園為依托，承接市區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)移，

引進大型重化工業(yè)項目，建成以化工等傳統(tǒng)工業(yè)為主的重化工業(yè)基地。大橋經(jīng)濟片區(qū)：

以大橋鎮(zhèn)駐地為基礎(chǔ)向西拓展，

規(guī)劃5平方公里，建設(shè)新大橋中心鎮(zhèn)。區(qū)

域

產(chǎn)

業(yè)

經(jīng)

濟

分

析

-—藥山工業(yè)片區(qū)、桑梓工業(yè)片區(qū)、大橋經(jīng)濟片區(qū)大橋htp:/fdc.21

中

管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析藥山桑

梓區(qū)

域

市

場

住

宅

供

應(yīng)

特

點

單戶面積、均價逐年上升，但仍低于市區(qū)水平本區(qū)域市場戶均銷售面積逐年上升，仍低于市區(qū)平均水平銷售單價逐步上升，但仍低于市區(qū)平均水平

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道區(qū)

域

商

品

房

銷

售

現(xiàn)

狀

與

趨

勢—-主力需求為中小戶型的產(chǎn)品據(jù)統(tǒng)計，2006—2007年主力需求面積是在80—110平米的產(chǎn)品。均價在3000-4000元/平方米的需求比例最大。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道區(qū)

域

市

場

發(fā)

展

潛

力

北部區(qū)域潛力大，市場需求以基本居住及基礎(chǔ)改善型為主流√北部區(qū)域市政的投入將給該區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來巨大的開發(fā)

潛力，將吸引全市市場，潛力巨大?！坛醮沃脴I(yè)及基礎(chǔ)改善型消費占據(jù)該區(qū)域市場需求主流，其中基礎(chǔ)改善性需求呈現(xiàn)逐年增多區(qū)域，

且容量很大。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道區(qū)域發(fā)展，環(huán)境改善，居

住條件完善。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)搶灘北部，

大型居住區(qū)即將形成。置業(yè)者對北部的認可度在提高。區(qū)域市場發(fā)展?jié)摿?/p>

潛在置業(yè)者對北部市場信心增長http://fdc.21ask.com

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道置業(yè)北部信心增長TT.HI

F]

U展的爾有對“以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏”是我們致力于本案策劃所秉承的宗

旨項目分析區(qū)位綜合分析供應(yīng)市場分析需求市場專題分析項目定位分析第二部分第三部分第四部分第五部分第六部分第一部分

核心問題分析報告結(jié)構(gòu)

中官網(wǎng)房地產(chǎn)頻道分析項目區(qū)域市場資源價值，運用市場調(diào)研手段找出市場空白點及市場需求點，力求準(zhǔn)確的市場定位及項目定位。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

第四部分

供應(yīng)市場分析區(qū)域供應(yīng)市場概述未來供應(yīng)趨勢分析競爭項目分析熱銷產(chǎn)品分析供應(yīng)量分析從濟南市項目的分布看，槐蔭區(qū)的項目居多，主要是因為槐蔭區(qū)內(nèi)有陽光100這樣的規(guī)模龐大的項目，其次為歷下區(qū)、市中區(qū)，這兩個區(qū)的項目，無論是規(guī)模、還是品質(zhì)上都相對較高；供應(yīng)量最少的是歷城區(qū)，歷城區(qū)項目數(shù)量較多，

但項目的規(guī)模相對較小http:/fdc.21

°中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

各

區(qū)

域

新

樓

盤

總

量

分

析濟南市供應(yīng)市場供應(yīng)量的調(diào)查研究主要

是以在售的新盤為主，其目的是了解濟南近期市場供需情況及特點，分析濟

南市場的整體走向，□總占地面積(萬米)■總建筑面積(萬米)名稱類型規(guī)模在售面積主力戶型面積均價(元/m2未

來上

市

量工程進度碧

水

尚

景小高層、高層11萬平6萬余平86-94平米470050000已建至6層君

逸

左

岸小高層8.3萬平92-113平米400083000地基階段期

翠

部多層，小高層，聯(lián)排別墅68萬平約38萬平米87-145平米洋房4800,小高層

4

6

0

0300000部分封頂金

田

苑多層10萬平剩4套70-80平米350015000三期封頂天

和

園多層、小高層25萬平約5萬平米80-100平米400030000現(xiàn)房陽

光

水

岸多層、高層23萬平10萬平米42-123平米3200100000現(xiàn)房尚都國際多層7000平米4000多平95、105平米27003000封頂區(qū)域供應(yīng)市場概述

區(qū)域主要在售項目一覽http://fdc.21ask.com

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道(數(shù)據(jù)來源：世紀(jì)萬邦2007最新市場調(diào)研數(shù)據(jù)庫)要點屬性描述區(qū)域城區(qū)西北片區(qū)年齡25-45職

業(yè)

特

征普通白領(lǐng)、私營企業(yè)主、專業(yè)技術(shù)人員、公務(wù)員、事業(yè)單位職工經(jīng)濟能力主力客戶家庭月收入4000

-

10000元，年收入5

-

15萬需

求

特

征主力面積區(qū)間80

-

120平米，主力總價35

-

55萬置業(yè)關(guān)注要素地段、價格、環(huán)境、配套置業(yè)的性質(zhì)自住為主，少部分投資，置業(yè)主要原因在于改善居住環(huán)境，追求鄰里融洽，輕松社區(qū)生活，重視群體氛圍認同。區(qū)域供應(yīng)市場概述

從目標(biāo)客戶上來看，區(qū)域客戶是主力。競

爭

項

目

分

析

競爭對手選擇目前本區(qū)域呈現(xiàn)商品房和舊改房共同構(gòu)成供應(yīng)市場局面。按照競爭程度，我們選擇主要競爭項目進行分析。次

要商品房：碧水尚景、重汽翡翠郡舊改房：鼎舜趙苑及項目周邊眾多舊改房商品房：天建天和園、金田苑、

濼安廣場舊改房：陽光水岸mp:f

dc.21askcom

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道主要開

發(fā)

商濟南天建房地產(chǎn)開發(fā)有

限公司物業(yè)地址小

清

河

北

路

6

6

號開盤時間2

0

0

4

年

7

月

1日占

地

面

積1

6

7

畝建筑面積2

5

萬

平

方

米綠化率42%建筑類別板樓

、

多層

、

小高層裝修狀況簡裝修競爭項目分析

天建天和園項目概況http://fdc.21ask.com

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道·25萬平米主題園林水景社區(qū)·春夏秋冬四大社區(qū)組團各具特色

?！ぴO(shè)計12000平米文化主題水景

園區(qū)，1400

平米現(xiàn)代健身活動

中

心。天建天和園規(guī)

劃

理

念http://fdc.21ask.com

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道天建天和園主力戶型春

夏

秋

冬四

大

組團

各

有特

色，

主

力

戶

型

較

為

齊全

，由

48-130

平米的一

室

一

廳

到

三

室

兩

廳

組

成

。

中

管網(wǎng)

房

地

產(chǎn)

頻

道天建天和園銷

售

價

格均價為4000元/平

米，總價范圍

在21-52萬之間

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道主要為城區(qū)要http:/fdc

.21ask

.com

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道12%其它各區(qū)，8%市中區(qū)，

10%槐蔭區(qū)，

10%口天橋區(qū)■槐蔭區(qū)口市中區(qū)口其它各區(qū)

■外來人口購買客戶區(qū)域分布天橋區(qū)，60%天建天和園外來人口，開

發(fā)

商山東

鑫

苑

置

業(yè)

有限公

司物業(yè)地址北園大

街與

東

工

商

河

交

匯處向北

3

0

0

米開盤時間2

0

0

7

年

5

月占地面積92畝建筑面積1

1

萬

平

方

米綠化率40%建筑類別小高層裝修狀況簡裝修競爭項目分析--碧水尚景項目概況

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道npHrac:ZT中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道規(guī)

劃

理

念2250平米高尚會所，邂逅“名仕”生活。

恒溫游泳池，

國際生活的享受。風(fēng)格各異的主題廣場、情趣盎然的跌水平臺。

70米樓間距，可不同角度觀賞風(fēng)景。碧水尚景·

·

·●·

功能

戶

型，

追

求

用，與

自

然，

與

景

觀

共

存，

聰明

人

的

選

擇

?！?/p>

以86-94平

米的兩

室

兩

廳

為主，其它均為三室兩廳，面積在110-150

平

米

之間

.碧水尚景主

力

戶

型http://fdc.21ask.com

中

管網(wǎng)

房

地

產(chǎn)

頻

道均價4700元/平米，總價范圍在38-68萬之間。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道一戶一價，低樓層銷售狀況較好銷

售

價

格碧水尚景

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

購買客戶類型北部區(qū)域

其

它

各區(qū)

外

來

人

員北部區(qū)域，60%其它各區(qū)，

30%外

來

人

員

，10%碧水尚景投資商濟南恒信投資有限公司物業(yè)地址濟濼路61路，濼口童

裝批發(fā)市場北50米開盤時間2005年5月占地面積12000平米建筑面積1.6萬平方米綠化率建筑類別多層裝修狀況簡裝修競爭項目分析--濼安廣場項目概況http://fdc.21ask.com

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道濼安廣場銷

售

價

格

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道目前二手房均價4100元。開發(fā)商山東金田苑房地產(chǎn)開發(fā)

有限

公

司物業(yè)地址濼

安

路

西

首開

盤

時間2

0

0

4

年占

地

面

積1

0

8

畝建

筑

面

積1

0

萬

平

方

米綠化率35%建筑類別多層裝修狀況簡裝修競爭項目分析---金田苑項

目

概

況http://fdc.21ask.com

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道·

采用歐陸風(fēng)格設(shè)計，外觀典雅大方，名家景觀設(shè)計。大型中心綠地，社區(qū)花

園、主題式景觀。金田苑規(guī)

劃

設(shè)

計

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道-

戶型包含經(jīng)濟二居、溫馨

三居，南北

通

透、

動

靜

分區(qū)布局

合

理

。·以7

0

-

8

0

平

米的

兩室

兩

廳

為

主

中

管網(wǎng)

房

地

產(chǎn)

頻

道金

田

苑主

力

戶

型北部其它地區(qū)，30%□西北部■北部其它地區(qū)西北部，70%西北部區(qū)又以藥山周圍為主金田苑

銷售價格及客戶來源http://fdc.21ask.com

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道均價3500元/平米，總價范圍在20-42萬之間

兩棟預(yù)計均價3300元區(qū)域熱銷產(chǎn)品分析-

-項目產(chǎn)品銷售情況分析綜述：>商品房銷售速度遠高于舊改房，

舊改房銷售價格較低且銷售周期長，

區(qū)域商品房需求旺盛>

兩室的銷售快于三室區(qū)域一室戶型較為匱乏>

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道未

來

供

應(yīng)

趨

勢

--

機會與競爭并存1、北部區(qū)域房地產(chǎn)市場總體開發(fā)水平較低，

多集中在基本居住型住宅需求水平。由于基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)對區(qū)域市場的提升

正在顯現(xiàn)，新的地產(chǎn)開發(fā)秩序即將形成。2、缺乏大手筆整體規(guī)劃，產(chǎn)品檔次及規(guī)模亟待提升。3、該區(qū)域的巨大開發(fā)潛力已經(jīng)顯現(xiàn)，

快速占領(lǐng)市場，

區(qū)域整體規(guī)劃的“井噴式”開發(fā)即將出現(xiàn)。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道“以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏”是我們致力于本案策劃所秉承的宗

旨第五部分

需求市場專題分析第三部分

區(qū)位綜合分析第一部分

核心問題分析第二部分

項目分析第四部分供應(yīng)市場分析第六部分

項目定位分析報告結(jié)構(gòu)

中官網(wǎng)房地產(chǎn)頻道潛在目標(biāo)人群特征分析

潛在目標(biāo)人群產(chǎn)品需求分析潛在目標(biāo)人群配套需求分析第

五

部

分需

求

市

場

專

題

分

析

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道區(qū)域需求市場狀況及潛力分析

潛在目標(biāo)人群價位承受力區(qū)域需求狀況及潛力分析濟南北部一—濼口片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)趨勢評估：南部山區(qū)在政府實行保護后，房地產(chǎn)開發(fā)將退出住宅項目開發(fā)的一線，可開發(fā)用地將大大減少；中部城區(qū)屬老城區(qū)，舊城改造將以“拆”

為主，受拆遷成本高、地價高等因素制約，區(qū)域內(nèi)住宅開發(fā)難成規(guī)模。北部可建設(shè)用地規(guī)模較大，

隨著市政基礎(chǔ)建設(shè)的完善，該區(qū)域認

可度將有提高，房產(chǎn)開發(fā)將有起色。因此，從規(guī)劃上看，濟濼路一一濼口片區(qū)將迎來大的發(fā)展契機，以舊城改造為主的城市建設(shè)，將帶來龐大的主動與被動需求，對住宅產(chǎn)生巨大的潛在需求；同時，濼口商圈大量的外來人口進入，將帶動此區(qū)域住宅需求量

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道的上升。區(qū)域需求狀況潛力分析北部市場需求情況分析：被動需求：隨著城市的規(guī)劃與發(fā)展，濟南北部、西部存在著大量

拆遷居民，拆遷釋放的需求將極大的活躍北部房產(chǎn)市場，對住宅產(chǎn)生

巨大的需求。主動需求：從規(guī)劃上看，北部區(qū)域面臨著升級，區(qū)域環(huán)境改善，區(qū)域認可度提升，主動需求量增加。特別是，目前北部房產(chǎn)住宅價格水平雖有上調(diào)，但與南部、中部

和東部部分區(qū)域相比，有一定的價格優(yōu)勢，因此，存在著廣大的需求

群體。http://fdc.21ask.com

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道區(qū)域人口構(gòu)成狀況√

區(qū)域內(nèi)原有居民，包括老居民區(qū)及棚戶區(qū)居民√

濼口商圈經(jīng)營商戶√

天橋區(qū)產(chǎn)業(yè)園員工√

企事業(yè)單位職工√

服務(wù)型、科貿(mào)型企業(yè)的骨干人員√

私營小業(yè)主√

區(qū)域村莊居民、舊村改造的村莊居民√

其

他

http://fdc.21ask.com

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道研究目的研

究

結(jié)

論潛在人群、潛在目標(biāo)人群和“北閘項目”有

效

潛

在目

標(biāo)

人

群

是

誰

?

他

們

具

有

怎

樣

的

特

點

?

區(qū)

域

分

布

如

何

?項目目標(biāo)人群定位；找到客群并制定有針對性的策略影響他們。消費者現(xiàn)實置業(yè)特點、新趨向與居住經(jīng)驗，購房動機、理想住房特點以及北閘所在地塊的產(chǎn)品需求特點。產(chǎn)品新的需求特點與偏好，為產(chǎn)品規(guī)劃提供依據(jù)。濼口片區(qū)需求市場專題調(diào)查說明本次需求市場調(diào)查樣本選擇為項目周邊的幾個居民區(qū)及濼口商圈經(jīng)營商戶，所得

到的數(shù)據(jù)和結(jié)論為項目定位提供決策依據(jù)：本次提案只提供調(diào)研結(jié)論及簡單圖表

說明，詳細數(shù)據(jù)以后(在確定合作意向后)提出。潛在目標(biāo)客戶特征分析區(qū)域原居民和濼口商圈經(jīng)營商戶是潛在購房群體中比例較高的群體。http://fdc.21ask.com

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道問卷問題之一：假如小高層價格比多層價格高，但品質(zhì)、綠化、配套比多層好，您愿意原則高層還是多層?6%□多層■

小高層

口高屋口花園洋房

■別墅32%多層、小高層是首選，占到此次市

場調(diào)研總樣本量的71%。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道潛在目標(biāo)人群產(chǎn)品需求39%212%潛在目標(biāo)人群產(chǎn)品需求—-對戶型及面積的需求潛在目標(biāo)客戶對兩室戶型需求比例最大，面積主要集中在60—80

平米之間，其次為三室戶型，主要是90一120平米的經(jīng)濟型三居室，

再者一居室戶型是濼口商圈經(jīng)營商戶的主力需求戶型。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道戶型需求4%18%兩室

■三室

口一室

口其他42%36%潛在目標(biāo)人群產(chǎn)品需求一-綜述客戶特征：區(qū)域原居民及濼口商圈經(jīng)營商戶是項目主流客戶群體建筑類型：多層、小高層為主戶型：兩室、三室為主，

一室戶型比重上升。需求面積：

60—88平米的兩室以及90—120平米的經(jīng)濟型三室是需求

主流。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道便利店/小型超市等商業(yè)設(shè)施托兒所/小型診所/社區(qū)醫(yī)療中心等運動休閑的會所社區(qū)活動中心洗衣店/美容美發(fā)店等生活服務(wù)設(shè)施咖啡館/酒吧/餐館等餐飲設(shè)施書店/小型圖書館/音像店等文化設(shè)施裝飾店/花店其他http://fdc.2P?中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道0

80

100

潛在目標(biāo)人群配套需求一-客戶對配套需求配套定位：超市、醫(yī)療設(shè)施需求較為迫切，生活服務(wù)設(shè)施、運動休閑場所

和社區(qū)活動中心其次；

目標(biāo)客戶對一些增加生活情調(diào)的休閑娛樂場所興趣

度一般圖客戶對配套設(shè)施的需求總價承受能力17%16%29%18%20方以下■20-30萬口30-35萬口35—40萬■40萬以上潛在目標(biāo)人群價位承受力--總價承受力■目標(biāo)客戶對濼口板塊商品房的總價承受力集中在30—40萬

元之內(nèi)。總價承受力在40萬元以內(nèi)的占83%。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道20%單價承受力3000元以下3000—3499元

□3500—3999元

□4000—4500元4500元以上18%潛在目標(biāo)人群價位承受力--單價承受力■目標(biāo)客戶對濼口板塊商品房的單價承受力集中在4500元/

平米以下。單價承受力在3500—4500元/平米的占55%。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道5%

18%22%37%市

場

分

析

結(jié)

論1、從區(qū)域發(fā)展來看在“五帶、三片區(qū)”規(guī)劃的帶動之下，北部房地產(chǎn)近兩年呈現(xiàn)出蓬勃

發(fā)展態(tài)勢，未來幾年將是投資開發(fā)的熱點區(qū)域。目前該區(qū)域商品房項目

銷售均價在3500

元-4500元，中檔收入者和西北部居民為其主要客戶，產(chǎn)

品以多層和小高層為主。2、從供應(yīng)產(chǎn)品來看項目產(chǎn)品應(yīng)采用多層和小高層、高層相結(jié)合的多種建筑形態(tài)，規(guī)劃多種主

力戶型以滿足消費者不同住房需求。http://fdc.21ask.com

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道市場分析結(jié)論3、從需求市場的調(diào)查分析來看選擇本區(qū)域購房的客戶具有如下特征：

年齡25-45歲，以城區(qū)西北部

區(qū)域為主，從職業(yè)背景分析：

區(qū)域原居民、經(jīng)商人士、個體業(yè)主、中高級技術(shù)人員、收入較高的企業(yè)員工為主要目標(biāo)客群，政府公務(wù)員、企事業(yè)單位白領(lǐng)為補充客戶，文化層次中等偏高，購房自住為主，注重產(chǎn)品

實用功能及核心價值。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道“以專業(yè)服務(wù)獲得雙贏”是我們致力于本案策劃所秉承的宗

旨供應(yīng)市場分析需求市場分析項目定位分析

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道第三部分

區(qū)

位

綜

合

分

析第一部分

核心問題分析第二部分

項目分析第

四

部

分第五部分第六部分報告結(jié)構(gòu)“以正合，以奇勝”,

準(zhǔn)確的項目定位來源于精準(zhǔn)無誤的綜合判斷能力。世紀(jì)萬邦，實戰(zhàn)專家，

一擊必重。(創(chuàng)新超越，實現(xiàn)項目開發(fā)超越自我，為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢；通過

“理念創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新“,發(fā)現(xiàn)、挖掘與提煉“產(chǎn)品價值—競

爭價值—整合價值”)第

六

部

分

項

目

定

位

分

析

http://fdc.21ask.com

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

定位思路：通過嚴(yán)謹及科學(xué)的市場調(diào)查，

結(jié)合本項目所在區(qū)域分析，

重點鎖定本案潛在的客戶群，從而與項目的核心價值體系及策略思路進行密碼對接，最終界定及選擇最為直接、最為有效的客戶群體，

并使其清晰化。第

六

部

分

項目定位分析目

標(biāo)

客

戶

定

位

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道目標(biāo)客戶定位一

、目標(biāo)客群分布區(qū)域：以北部、西部為主，中部為輔，輻射整個濟南市區(qū)。二、

目標(biāo)客群分類分析：1、濟南北部、西部中小業(yè)主(約占30%)工作/居住區(qū)域：主要集中在北園路以北，濼口板塊為主年齡特征：

35—45歲置業(yè)特征：二次置業(yè)和首次置業(yè)均有，置業(yè)目的主要是為了改善自己的

住房條件和體現(xiàn)自身的社會地位。經(jīng)濟承受能力和支付能力均很強。需求戶型：60—90平方米的兩居室戶型，

100—130平方米的經(jīng)濟型三居室戶型。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道2、濟南北部、西部白領(lǐng)、公務(wù)員：(約占30%)工作/居住區(qū)域：

濟南天橋區(qū)、市中區(qū)等年齡特征：25—35

歲置業(yè)特征：多為首次置業(yè)者，置業(yè)目的主要是為了解決或改善自己的住房問題，包括部分婚房。需求戶型：60—90平方米的兩居室戶型，100—120平方米的三居室。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道3、濟南北部、西部政府、大型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)：

(約占10%)工作/居住區(qū)域：濟南天橋區(qū)、市中區(qū)等年齡特征：

35—45歲置業(yè)特征：多為二次置業(yè)，置業(yè)目的主要是為了改善自己的住房條件和體現(xiàn)自

身的社會地位，對樓盤的環(huán)境、周邊的交通、商業(yè)配套、教育配套以及小區(qū)的建筑、戶型、內(nèi)部配套以及物業(yè)管理服務(wù)等有一定要求。經(jīng)濟承受能力和支付能力均很強。需求戶型：

110—130平方米的大三居室戶型，130—150平方米的四居室戶型。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道4、濟南北部、西部工薪階層、拆遷戶：(約占20%)工作/居住區(qū)域：

濟南天橋區(qū)、市中區(qū)等年齡特征：

25—35

歲置業(yè)特征：

一般為首次置業(yè)者，置業(yè)目的主要是為了解決或改善自己的住房問題，其中相當(dāng)一部分則是作為婚房。需求戶型：

60—90

平方米的兩居室戶型。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道5

、

其

他

(

約

占10%)工作/居住區(qū)域：在濟南其他區(qū)，濟南周邊地市以及外地。職業(yè)特征：金銀領(lǐng)、外地商人等。收入特征：

收入較高并擁有較為豐厚的家底或積蓄。置業(yè)特征：兼有二次置業(yè)者，置業(yè)目的主要是為了改善自己的住房條

件和體現(xiàn)自身的社會地位，對項目的地理位置、周邊的人文環(huán)境、交通環(huán)境、市政及商業(yè)配套以及小區(qū)的綜合質(zhì)素等較為認同。需求戶型：80—130平方米的各類戶型。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道如何把潛在的需求點與目前產(chǎn)品供給點結(jié)合起來，進行本項目產(chǎn)品的開發(fā)?第

六

部

分

一

項

目

定

位

分

析產(chǎn)

品

規(guī)

劃

建

議

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道產(chǎn)品規(guī)劃建議

產(chǎn)品總體建議>將項目定位為中高檔社區(qū)，

用足項目容積率，提高小高層產(chǎn)品的比例。>以客戶定位作為基本依據(jù)。>與同區(qū)域現(xiàn)有項目相比，適度提高產(chǎn)品配置，包括建材、外立面、景觀等，優(yōu)化性價比。>規(guī)避用地現(xiàn)狀的負面影響。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道翡翠郡1.67碧水尚景1.79金

田

苑1.39君逸左岸2.49濼

安

廣

場1.33陽

光

水

岸1.40鼎

舜

趙

苑1.35金

容

花

園1.97天

和園2.04目前區(qū)域多層容積率控制在1.30-1.40之間；多層和

小高層的組合產(chǎn)品容積率控制在1.60一2.50之間。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道產(chǎn)

品

規(guī)

劃

建

議-—區(qū)域在售項目容積率產(chǎn)

品

規(guī)

劃

建

議—-本項目容積率分析√

通常情況下，容積率與利潤率呈正相關(guān)√在容積率一定的條件下，高利潤率的物

業(yè)比例越高，總利潤率也就越高綜合考慮本項目用地特征及利潤追求，建議容積率設(shè)定在1.9-2.0

之間。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道經(jīng)過前面對市場狀況的分析總結(jié)及預(yù)測、潛在價值的挖掘、核心價值的建立，以及目標(biāo)客戶群的定位，

接下來我們?yōu)轫椖窟M行市場定位，找到突破口，建立項目的差異化的市場形象。第

六

部

分

一

項

目

定

位

分

析市

場

定

位

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道市場定位根據(jù)濟南市房地產(chǎn)市場和行業(yè)的狀況，結(jié)合項目主客

觀條件，確立本案的主題概念方向為：濼口商圈：濟濼路上首席運動、藝術(shù)、財富社區(qū)。

項目市場定位：濟南北部市場的中高

檔方向

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

下面將根據(jù)市場狀況，對競爭項目進行價格及目標(biāo)客戶的承受能力進行分析，最終給出本項目最宜實

現(xiàn)的價格定位。第

六

部

分

項

目

定

位

分

析價

格

定

位

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道價格定位一、定價原則◆價格制定應(yīng)采取競爭競價法的原則?！魞r格制定要考慮本項目的優(yōu)劣勢和開發(fā)周期，要采取低開高走、逐

步拉動的策略，

以便切入和引爆市場。◆項目的價值最大化◆目標(biāo)客戶的承受能力

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道二、定價方法結(jié)合以上分析，價格定位采取競爭定價法。項目定價主要參考因素細化為14項，各單項的權(quán)重確定主要依據(jù)房地產(chǎn)公司多年的定價經(jīng)驗和本地市場中其對銷售及價格影響程度而確定。主要參考樓盤為項目周邊的在售項目和本市在售同類項目。

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道小項權(quán)重翡翠郡濼安廣場碧

水

尚

景本案環(huán)境64444周邊配套86676升

值

潛

力32222交通108888建筑形態(tài)121151111戶型1198109社

區(qū)

規(guī)

模33233園

林

綠

化87475立

面

造

型43233建

材

及

品

質(zhì)54344會

所

配

套44243工期95963物業(yè)管理76566品

牌

形

象109898總計分10081688475折

后

均

價460038004700價

格

性

能

比http://fd621a&k.com55188房地產(chǎn)