特色小鎮(zhèn)項目可行性報告

PAGEPAGE6特色小鎮(zhèn)項目可行性研究報告

目錄第一章總論 6一、項目概況及目標 6二、可行性報告編制內容 7三、建設方案與研究結論 71、建設內容及規(guī)模 72、總圖布置方案 83、勞動定員及職工來源 8一、建設背景 8二、項目建設的必要性 9第三章市場分析 11一、市場分析 111、國內市場發(fā)展趨勢 112、特色小鎮(zhèn)旅游發(fā)展趨勢 12二、市場定位 121、項目的市場區(qū)域定位 152、項目的目標客戶群體定位， 16第四章項目建設選址和施工條件 17一、項目選址 17二、建設條件 171、地形、地貌、地震情況 17第五章建設方案 18一、總平面布置及交通運輸方案 181、總平面設計 18第六章運營方案 23一、經營體系 241、一級運營層次 242、二級運營層次 263、三級運營層次 27二、理念經營 271、生態(tài)健康理念 272、主題概念運營理念 283、營銷理念 28三、資源集聚 291、搭建招商平臺 292、建立合作聯(lián)盟 30四、品牌經營 311、“產品”開發(fā)階段 312、品牌培育階段 323．品牌深化階段 33第七章環(huán)境影響評價 34一、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 341、生活情況 342、人口增長對核心小鎮(zhèn)產生的不利影響 34二、項目建設與運營對環(huán)境的影響 351、旅游與環(huán)境的關系 352、環(huán)境保護的指導思想 35三、環(huán)境保護措施 361、環(huán)境保護原則 362、界定方法 363、接待規(guī)模 364、環(huán)境設施 375、宣傳教育 37四、環(huán)境影響評價 38第八章組織機構、勞動定員與培訓 39一、組織機構 39二、勞動定員 41三、職工來源 41四、職工培訓 42第九章施工進度及項目管理 42一、施工進度 421、前期工作 422、工程實施準備工作 423、施工、安裝階段。 42二、項目建設管理 441、加強監(jiān)督，嚴格計劃財務管理 442、加強項目組織管理 443、加強項目質量管理 444、加強合作，確保高效 445、施工組織意見 44第十章投資估算 46一、投資估算 461項目開發(fā)總計投資預算： 462.流動資金估算 46第十一章社會效益 50第一章總論“特色小鎮(zhèn)開發(fā)建設”項目可行性進行了研究，通過對該項目所在地區(qū)的市場、環(huán)境、交通、資源、管理、投資等條件進行調查，收集有關基礎資料，在認真調查和分析資料的基礎上編制了《特色小鎮(zhèn)項目可行性研究報告》。一、項目概況及目標項目名稱:特色小鎮(zhèn)項目建設地點：XX合作特別試驗區(qū)XX區(qū)內承辦單位：股份有限公司項目性質：新建項目建設期限：8年特色小鎮(zhèn)開發(fā)建設項目擬建于XX合作特別試驗區(qū)XX區(qū)內。XX合作特別試驗區(qū)XX區(qū)位于位于XX市和XX市兩市交界，距離XX中心城區(qū)10公里。作為中國目前唯一橫跨東小鎮(zhèn)的省際合作試驗區(qū)，XX合作特別試驗區(qū)有著得天獨厚的優(yōu)勢，“磁場效應”顯現(xiàn)，產業(yè)聚集。由廣東、廣西兩省(區(qū))共建的XX合作特別試驗區(qū)，是中國國家戰(zhàn)略“珠江—西江經濟帶”規(guī)劃的重要組成部分。試驗區(qū)位于廣東XX市和廣西XX市沿西江兩岸，規(guī)劃范圍總面積140平方公里，致力打造東小鎮(zhèn)合作發(fā)展、兩廣一體化發(fā)展的先行示范載體平臺。項目建設目標：將特色小鎮(zhèn)發(fā)展成為基地、商貿和旅游配套設施齊全，環(huán)境優(yōu)良，特色鮮明，商業(yè)發(fā)達，產業(yè)文化旅游景觀豐富的繁華商都；使之成為中外游人來兩廣必去之地，又是周邊市民日常休閑的最佳去處。使特色小鎮(zhèn)成為世界聞名的、集世界各地美食于一體的中國最大的第一座區(qū)域型冷鏈特色小鎮(zhèn)。成為代表XX合作特別試驗區(qū)形象的標志，21世紀國際商旅業(yè)的最亮點。二、可行性報告編制內容依據(jù)國家有關政策和行業(yè)規(guī)范、規(guī)程，國家農業(yè)部等有關政策法規(guī)，本可研報告對項目建設的必要性、項目建設規(guī)模和內容、運營方案、環(huán)境保護、項目實施進度進行了分析和評述，對項目的投資估算和經濟效益、社會效益進行全面論證和研究。三、建設方案與研究結論1、建設內容及規(guī)模1.1、功能定位把特色小鎮(zhèn)建設成為一個綜合性的旅游休閑勝地，成為全國性的美食休閑旅游娛樂之地。1.2、建設內容及規(guī)模本項目建設內容為：（1）打造6星級藍湖國際大酒店及配套設施、各種娛樂游樂項目、會議中心及配套設施、休閑別墅、水上運動項目、商業(yè)區(qū)等及其相關的配套設施。（2）打造國際海鮮市場、熱帶水果集市及異國風情餐飲區(qū)，令中外游人來到特色小鎮(zhèn)可以體驗各具特色的海鮮食府。顧客可以在市場即點即購海鮮水產，隨即拿到酒樓即宰即烹，成為食海鮮的一大特色。將帶給顧客更加獨一無二的味覺享受與優(yōu)質感受，必將成為廣大市民和吃貨們的首選場所。（3）建設冷鏈產品博物館，了解冷鏈產業(yè)相關歷史文化，市民可以經常到此感受冰雪世界的體驗，中小學生更可以把這里作為特色科研教育基地。（4）建設以特色酒吧街、休閑會所為主的休閑娛樂場所。（5）設置購物商場、步行街等購物步行區(qū)。（6）建設產業(yè)化為主的飛鴿國際冷鏈物流基地。2、總圖布置方案特色小鎮(zhèn)位于XX合作特別試驗區(qū)XX區(qū)，本項目主要八大功能區(qū)域組成，分別是飛鴿國際冷鏈物流基地，6星級藍湖國際大酒店、國際海鮮市場、熱帶水果集市、異國風情餐飲區(qū)、冷鏈產品博物館、特色酒吧街、購物步行街。3、勞動定員及職工來源本項目共需直接就業(yè)人員10000人，帶動輻射就業(yè)30000人，各類人員按照精簡效能的原則和崗位工作的需要，面向社會招商引進或從大專院校應屆畢業(yè)生中選聘。4、項目實施計劃及招標方案本項目建設期自2017年底至2025年底，共計8年。本項目建設按國家有關規(guī)定進行建設，范圍包括：勘察設計、工程監(jiān)理、建設工程、設備購置及安裝調試。5、投資估算及資金籌措方案本項目總投資60億元，其中固定資金投入50億元，流動資金10億元；第二章項目建設的背景和必要性一、建設背景XX山川秀美，人文薈萃，名勝古跡廣布境內，其中李濟深同志故居，龍母廟、騎樓城等均為盛名遠播的旅游勝地。改革開放以來，XX市經濟發(fā)展迅速。XX被譽為“人工寶石之都”，工業(yè)基礎雄厚，形成了完善的工業(yè)體系。同時交通日趨發(fā)達，高鐵、高速四通八達，各項配套服務完善，具有良好的旅游投資開發(fā)環(huán)境。旅游業(yè)是全球性朝陽型、非周期型產業(yè)，具有市場容量大、帶動效應強、綜合效益好等顯著特點。加快XX旅游業(yè)發(fā)展對于充分利用XX旅游資源，拓寬就業(yè)領域，加強外界交流合作、推動XX社會經濟和諧發(fā)展都具有十分重要的意義。十三五期間，XX旅游事業(yè)得到了全面發(fā)展：旅游基礎設施建設初步完善；特色旅游區(qū)域開發(fā)建設初具規(guī)模；旅游行業(yè)服務市場管理日趨規(guī)范；旅游經濟實現(xiàn)跨越式發(fā)展，旅游業(yè)占XX市GDP的比重預計為10%）。旅游業(yè)已成為XX社會經濟發(fā)展新的支柱產業(yè)。XX市委、政府提出了“桂東南嶺南風情生態(tài)旅游圈”的發(fā)展戰(zhàn)略，推進XX市全面建設小康社會的事業(yè)進程，并對XX旅游業(yè)作出了第十三個五年規(guī)劃。XX旅游業(yè)十三五規(guī)劃以XX市現(xiàn)有旅游資源為依托，實施精品戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展，加大旅游投入，調整產品結構，使旅游資源創(chuàng)造出更高的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益，把旅游業(yè)建設成為全縣國民經濟一個新的增長點和主導產業(yè)，把XX發(fā)展成為廣西省內一流、國內有一定知名度的市級旅游目的地。在這一個大的發(fā)展背景下，特色小鎮(zhèn)作為XX具有旅游產業(yè)資源得天獨厚的小鎮(zhèn)之一，自然將成為XX旅游開發(fā)建設發(fā)展的重點和核心。二、項目建設的必要性XX旅游業(yè)十三五規(guī)劃的出臺，將極大推動XX旅游業(yè)的建設和發(fā)展，同時隨著經濟的發(fā)展和人們生活質量的提高，旅游產業(yè)得到了迅速蓬勃的發(fā)展，休閑經濟日益得到人們的青睞。特色小鎮(zhèn)具有良好的產業(yè)資源和濃厚的旅游氛圍，開發(fā)建設特色小鎮(zhèn)旅游小鎮(zhèn)從社會效益和經濟效益方面來看都具有很大的必要性。其具體表現(xiàn)如下：1、XX市經過九十年代后期和二十一世紀初的快速發(fā)展，已具有良好的政治環(huán)境和經濟實力，發(fā)展足跡早已向產業(yè)深度挺進，對特色產業(yè)小鎮(zhèn)的開發(fā)和建設是大勢所趨，也是發(fā)展的必然。2、特色小鎮(zhèn)具有得天獨厚的自然資源和文化底蘊：其一，擁有原生態(tài)的次森林、良好的植被和大面積的優(yōu)質水域，其二，XX合作特別試驗區(qū)地緣區(qū)位極佳，有著兩廣豐富的資源優(yōu)勢和地理優(yōu)勢；其三，廣西飛鴿冷鏈物流基地全國領先，具備發(fā)展冷凍生鮮食品產業(yè)的堅實基礎；其四，資源價格優(yōu)勢，為小鎮(zhèn)飲食業(yè)提供源源不斷的優(yōu)質低價全球生鮮美食；其五，百年商埠歷史傳承，XX市人文底蘊深厚；其六，各級領導高度重視，市政府、XX合作特別試驗區(qū)管委會全力支持特色小鎮(zhèn)建設；等等。這些資源足以使特色小鎮(zhèn)成為XX市的一顆旅游明珠。3、特色小鎮(zhèn)擁有大面積保護完好的原生態(tài)山林和水域，這是獨一無二的稀缺旅游資源，具有很大的開發(fā)價值和開發(fā)潛力，能為XX市和XX合作特別試驗區(qū)帶來良好的社會效益和經濟效益，帶動XX市休閑經濟的發(fā)展。4、隨著社會經濟的良好發(fā)展，經濟實力日益增強，人民生活水平得到了很大的提高。市民已不再只滿足物質生活上的富足，更多的人需要高質量的生活，向往去享受更高層次的美食佳肴、放松休閑、貼近自然、感受自然。特色小鎮(zhèn)所擁有的高端冷鏈生鮮美食資源和即將打造的特色游樂項目正好切合了都市人的這種需求。

第三章市場分析一、市場分析1、國內市場發(fā)展趨勢1.1、主題細分越玩越專最近，調查表明，大多數(shù)人對旅游體驗中所期望的依次是：學習、成長、自由、愉悅、好玩。目前我國的旅游正處于“觀光休閑游”到“主題游”過渡的階段，主題游更適合二次前往目的地的游客，更貼合人們在體驗中對“學習、成長”的渴望。其實早在幾年前，廣東就走在全國前面，最早關注主題旅游，只是近幾年旅行社之間白熱化的價格戰(zhàn)，讓大家把更多的關注度放在了價格上面，而反而忽視了線路的內涵。目前國內的主題旅游大部分是在傳統(tǒng)線路上穿插一兩個主題，而在旅游發(fā)展成熟的國家，主題旅游市場已經非常細化，除了綜合性的旅行社，還有許多專業(yè)旅行社，如有專門經營主題旅游、游學旅游的。1.2、深度旅游開始興起大家對度假這個詞聽著并不陌生，但實際上，目前我國旅游市場仍然是以觀光旅游為主，度假旅游作為一種高端的旅游方式只是被高收入人群所呼喚。2016年我國的度假市場首先在北上廣啟動?！吧宪囁X，下車拍照”的鴨子團正在被旅游的先行者唾棄。驢友的自助旅游是一種方式；而優(yōu)游一族的度假、充電則是另一種方式。找個地方住幾天，修復被都市化生活創(chuàng)傷了的身心，可以干點什么，也可以什么也不干，行程自由，對地點選擇則十分講究。同時，深度旅游的概念會引領市場。旅行者要求的不僅僅是觀光，而是體驗、居留，游客市場將越來越細分。深度旅游和度假旅游市場的興起，會對傳統(tǒng)景點帶來沖擊，促使部分傳統(tǒng)景點面臨經營困難的問題。2、特色小鎮(zhèn)旅游發(fā)展趨勢國家提出大力發(fā)展特色小鎮(zhèn)建設的數(shù)年來，在取得長足發(fā)展的同時，特色小鎮(zhèn)所面臨的質疑和挑戰(zhàn)也不少?！扒ф?zhèn)一面”、“房地產化”等問題都成為了公眾和行業(yè)反思的主要問題。本文作者提出特色小鎮(zhèn)如何保持“特色”這一最基本也是最重要的問題，并引用國外特色小鎮(zhèn)的發(fā)展案例進行引述，為行業(yè)發(fā)展提供借鑒意見。講起特色小鎮(zhèn)很多人都會想到歐美的一些小鎮(zhèn)。許多歷經百年甚至千年的小鎮(zhèn)現(xiàn)在仍保持了其鮮明的特色及活力，不僅保證了當?shù)亟洕姆€(wěn)定發(fā)展還成為當?shù)鼐用褚詾榘恋馁Y本，有的甚至成為聞名世界的標志型發(fā)展小鎮(zhèn)。另外，產業(yè)加小鎮(zhèn)的模式讓人很難不和美國的companytown（公司市鎮(zhèn)，又稱公司城鎮(zhèn)、公司鎮(zhèn)、企業(yè)城，指范圍內幾乎所有商店和住屋皆由同一間公司所擁有的地區(qū)。該公司提供基礎建設以便讓工作者搬遷至當?shù)囟ň樱ňS基百科））聯(lián)想在一起，似乎與我們現(xiàn)在談到的特色小鎮(zhèn)頗有幾分相像，但又有本質的區(qū)別。大公司將總部設在小城鎮(zhèn)，是雙向選擇的結果。這種資源的分流，既緩解了城市的壓力，又促進了小城鎮(zhèn)的發(fā)展，一舉多得，如美國太陽谷峰會及奧馬哈小鎮(zhèn)股東大會讓小鎮(zhèn)有了新的生機。綜合當?shù)匾蛩匾虻刂埔瞬町惏l(fā)展特色從字面上不難理解，是一個事物或一種事物顯著區(qū)別于其他事物的風格和形式。特色小鎮(zhèn)是由小鎮(zhèn)賴以存在和發(fā)展的特定而具體的環(huán)境因素而決定的，如地理位置、土地、氣候、歷史、文化、語言、交通、產業(yè)等。首先，特色小鎮(zhèn)源于既有悠久的歷史沉淀、深厚的文化積累、穩(wěn)定的群眾基礎，一些知名的海外“美麗”小鎮(zhèn)都是有著百年的文化積淀和傳承，真正的美好不僅在于山水和風光，更在于人文和風土。其次，特色小鎮(zhèn)導入于傳統(tǒng)特色（文化、自然風光、風土人情）+產業(yè)模式，在原有的文化或資源基礎上與產業(yè)相結合，讓特色小鎮(zhèn)得以發(fā)展及推廣。再次，特色小鎮(zhèn)成長于創(chuàng)新特色+產業(yè)模式，強調創(chuàng)新性，差異性，準確定位，聚焦精準，長遠策劃設計，打造具有排它性、非同質化的獨特發(fā)展模式小鎮(zhèn)，而不僅僅是單一的文旅小鎮(zhèn)模式的思考。但同時，我們需盡量避免類似“快銷鎮(zhèn)”的泛濫。最后，特色小鎮(zhèn)成熟于切實可行的綜合自身特色+產業(yè)核心+高效運營+市場（居民）認同，實現(xiàn)資源有效分配的千企千鎮(zhèn)，千鎮(zhèn)千面的可持續(xù)發(fā)展綠色經濟。千企千鎮(zhèn)不是數(shù)量更不是速度的要求，不是“大躍進”模式的建設，千企千鎮(zhèn)是我國產業(yè)升級的實現(xiàn)手段之一，也是綠色經濟的發(fā)展藍圖。與此同時我們切記理解過度、矯枉過正。杜絕單一產業(yè)，如去房地產化，并不說明房地產不重要；拒絕千篇一律走旅行開發(fā)，并不是否定文旅小鎮(zhèn)的價值；鼓勵創(chuàng)新、差異化，并非鼓勵走極端，為了特色而“特色”，脫離實際，與走可持續(xù)綠色發(fā)展經濟道路相背離。防止結構單一過度炒概念今年住建部通知里特別提出，以旅游文化產業(yè)為主導的特色小鎮(zhèn)推薦比例不超過1/3?！胺康禺a化”現(xiàn)象，也是大多數(shù)人最擔心的問題。在當前“特色小鎮(zhèn)熱”的背景下，全國計劃建設特色小鎮(zhèn)的總量已多達五六千個。而警惕特色小鎮(zhèn)地產化一直是業(yè)界的共識，今年第二批全國特色小鎮(zhèn)不但要求更為嚴格，還強調要“去地產化”。項目伊始，地產商加入投資小鎮(zhèn)是希望其將以往開發(fā)地產好的經驗帶進來，但隨著小鎮(zhèn)建設的過程中，這種“好”的經驗卻又走了原來的老路。建小鎮(zhèn)不等于“蓋”小鎮(zhèn)，不是圈地運動。這也是最常被公眾詬病的所謂“換湯不換藥”，打著類似科研小鎮(zhèn)、民居旅游小鎮(zhèn)的名頭行占地之實。與海外經驗結合學習借鑒但非復制粘貼小鎮(zhèn)的選擇方式一種是在原有的物質文化遺產資源基礎上開發(fā)、維護及建設，是一種文化的延續(xù)與價值提升；一種是設計概念、策劃并植入甚至創(chuàng)造一個小鎮(zhèn)，同時會考慮到其地理及政策優(yōu)勢，如基金小鎮(zhèn)。古往今來，留下來的古鎮(zhèn)或被人們傳頌的小鎮(zhèn)往往是有著長時間的文化積淀和發(fā)展歷史，是社會發(fā)展的自然結果，沒有刻意雕琢，沒有過度的人工添加，這也正是美麗古鎮(zhèn)有吸引力的地方。而在短短四年造鎮(zhèn)計劃里，盡管中國是一個創(chuàng)造奇跡的國家，但短期內市場能否消化，是否符合經濟發(fā)展規(guī)律，都需要時間及市場的進一步考驗。對比我國“人造鎮(zhèn)”“快銷鎮(zhèn)”現(xiàn)象，一些國外小鎮(zhèn)在開發(fā)和研發(fā)的時候，可以深刻挖掘當?shù)氐臍v史、人文，而非憑空創(chuàng)造。如“音樂之都”奧地利薩爾茨堡，薩爾茨堡音樂節(jié)既帶動了當?shù)亟洕痔嵘司用駥Τ鞘械恼J同感。又如有“上帝賜予高爾夫的禮物”之稱的圓石灘林克斯球場等。反觀國內，如何維護和有效的利用已有資源是值得我們反省的課題。如鼓浪嶼，面臨島上擁擠的游客，過度的商業(yè)開發(fā)，商鋪林立且重復、島上居民老齡化嚴重等問題，如何重現(xiàn)小島往日生機問題亟待解決。此外，也有一種小鎮(zhèn)屬于改造小鎮(zhèn)，基于原有失敗的城市規(guī)劃或日益落寞的產業(yè)定位，重新注入生命力。如紐約曼哈頓西區(qū)鐵路高架公園，曾是一條雜草叢生的廢棄鐵路，政府在原有基礎上進行改造再利用結合了當?shù)厝宋沫h(huán)境，曼哈頓空中花園最終出現(xiàn)在我們眼中。高架公園根據(jù)各個區(qū)位在植物陳列、人行步道的設計上也各顯獨特。發(fā)展中國特色小鎮(zhèn)是一個需要長期經營和研究的課題，非一朝一夕就能完成。特色小鎮(zhèn)的種類很多，不管是歷史文化型、城郊休閑型、新興產業(yè)型、生態(tài)旅游型、高端制造型、金融創(chuàng)新型還是時尚創(chuàng)意型，核心要素都要達到美麗宜居的標準，發(fā)展的同時提高居民對城市的向心力，否則特色小鎮(zhèn)只能是產業(yè)小鎮(zhèn)。最重要的一點，綠色經濟的本質就是經濟的可持續(xù)發(fā)展，每個特色小鎮(zhèn)無論試圖打造怎樣的IP、擁有絕對的的先天優(yōu)勢、雄厚的資本支持、優(yōu)秀的運營團隊，任何小鎮(zhèn)的最終成功，都離不開不斷的發(fā)掘、思考，保證小鎮(zhèn)持續(xù)注入生命原液保證生命活力，這種注入基因可以是知識的更新、人才的交替、資本的有效循環(huán)、產業(yè)的升級等等。二、市場定位1、項目的市場區(qū)域定位根據(jù)以上的市場分析，我們得知目前整個旅游市場的發(fā)展趨勢為：整個市場趨勢已經由觀光旅游轉向休閑旅游及特色小鎮(zhèn)旅游，目前XX市的休閑旅游正如日中天。而沿海地區(qū)已由休閑旅游逐步向主題旅游發(fā)展，整個市場趨勢也逐步向主體旅游靠近。根據(jù)目前XX市的市場情況及項目地的實際情況，我們可確定特色小鎮(zhèn)的功能設定是以美食休閑為主，產業(yè)觀光為輔。發(fā)展設定是由休閑旅游向特色小鎮(zhèn)旅游發(fā)展，逐步開發(fā)旅游酒店，形成一個完善的旅游度假功能區(qū)，滿足各階層的需要。2、項目的目標客戶群體定位，根據(jù)項目的地理位置可知，項目主要面對的是兩廣地區(qū)的客戶群體。根據(jù)項目的規(guī)劃和功能的設定，項目的目標客戶群體細分主要分以下幾個部分（1）高消費群體主要指的社會層次較高的消費群體，年收入在10萬以上。該類客戶消費層次較高，由于平時工作比較辛苦，因此也追求較高層次的消費享受。主要以藍湖國際大酒店和高端會所來吸引。（2）中等消費群體主要指月收入在2000—5000左右的客戶群體，該類客戶群體，擁有較穩(wěn)定的工作環(huán)境和收入，其中大部分還擁有自家車，一般都會選擇攜帶全家或者好友自駕旅行。他們是國際海鮮市場、異國風情餐飲區(qū)、購物步行街及其他的新穎的游樂設施的消費者。（3）年輕消費群體由于該項目擁有較獨特的項目資源特色酒吧區(qū)及各類休閑會所，將會吸引大量追求驚險刺激的年輕玩家。雖然這部分客戶收入并不高，但是其消費能力也不可小瞧，同時他們也是項目宣傳造勢的最好媒介。第四章項目建設選址和施工條件一、項目選址特色小鎮(zhèn)開發(fā)建設項目擬建于XX合作特別試驗區(qū)XX區(qū)。試驗區(qū)地處“三圈一帶”（珠三角經濟圈、泛北部灣經濟圈、大西南經濟圈和珠江——西江經濟帶）交匯節(jié)點，東小鎮(zhèn)邊界、省際邊界和流域邊界交際疊加區(qū)域，21世紀海上絲綢之路河西南中南開放發(fā)展戰(zhàn)略支撐帶的重要節(jié)點，廣西“雙核”驅動和廣東“振興粵東西北”發(fā)展戰(zhàn)略支點，據(jù)XX中心城區(qū)20公里，據(jù)XX中心城區(qū)170公里，距封開縣城中心區(qū)15公里。特色小鎮(zhèn)呈正方形分布，與林地犬齒交錯，四周環(huán)山，風光秀美。周圍林地多為原始次森林，樹木茂盛。二、建設條件1、地形、地貌、地震情況2.1、地形地貌：特色小鎮(zhèn)樞紐位于雞排山頂附近，位于構造低山區(qū)向丘陵區(qū)過渡的過渡帶上，下方即為寬廣的平地，平地對出為西江河流，小鎮(zhèn)周圍植被覆蓋良好，擁有充沛河流及地下水。小鎮(zhèn)地形呈對稱，北面低山區(qū)落差相對高些，山坡平緩，邊坡坡度為低度坡；南面為規(guī)劃XX開發(fā)區(qū)，相對高度較低。西面在100-130米高程有兩級階地，成狹窄分布，東面區(qū)域正在進行土地平整。2.2、施工條件本項目施工有一定的施工難度，本地的施工隊伍可滿足施工需要。石料、砂、礫料、石灰等材料：XX市區(qū)周圍石灰石儲量豐富，砂石料場較多，質量較好，可以作為建筑用石料，運輸距離較短。水泥：XX市有多家水泥廠，生產425＃硅酸鹽水泥，可滿足本項目建設的選購。鋼材：可從市內建材項目購買或直接從生產廠家調運，供應方便。木材：當?shù)負碛写罅控S富的資源。其它建筑材料：XX市專業(yè)建材項目可滿足供應。第五章建設方案一、總平面布置及交通運輸方案1、總平面設計1.1、總平面布置原則1、滿足區(qū)域總體規(guī)劃的要求，嚴格執(zhí)行國家有關的政策、法規(guī)和法律。2、滿足國家現(xiàn)行的防火、防噪、衛(wèi)生、安全等規(guī)范、規(guī)定的要求，著重注意環(huán)保等方面的因素。3、功能分區(qū)合理，建筑跟區(qū)域景色渾然一體，盡量減少當?shù)丨h(huán)境破壞；4、近期建設與遠期發(fā)展相結合，協(xié)調好近遠期工程的銜接，以及功能轉換，立足現(xiàn)在，適當超前，合理、節(jié)約用地，高標準規(guī)劃、高標準建設，一次規(guī)劃，分期建設，做到宏觀可控，微觀可調，以適應今后的市場規(guī)模的不斷調整和更新的需求。1.2、設計指導思想①整體設計的思想：從小鎮(zhèn)設計的角度，整體把握功能布局，空間意象構成，人流、客運、貨運線路等動線設計。②以人為本的設計思想：以人為本，注重個性，特色鮮明的原則，做到科學、人文、生活有機結合，并滿足功能要求，同時滿足現(xiàn)代化，信息化多樣化的社會要求，人文優(yōu)先，創(chuàng)造科學理性與人文精神相結合的人文環(huán)境。結合心理學、行為學、社會學的研究成果，分析、解構商業(yè)活動的特點，設計上從人對空間的實際使用需求出發(fā)，體現(xiàn)對人的深切關懷，使商業(yè)活動與人的休閑需求有機結合，讓主體在旅游活動過程中得到放松，體驗到樂趣和心理上的滿足，成為旅游者的樂園。③生態(tài)設計思想：商業(yè)建筑與人文景觀要有機結合，通過營造一個良好的旅游環(huán)境促進商業(yè)氣氛的凝聚，使人與建筑、人與環(huán)境、建筑與環(huán)境良性交流互動。1.3、功能分區(qū)及建構筑物組成本項目將分為二期進行開發(fā)，一期主要開發(fā)的區(qū)域為飛鴿國際冷鏈物流基地及小鎮(zhèn)人工湖、基礎道路規(guī)劃建設。二期則為以特色小鎮(zhèn)主要設施建設及各類相關的配套設施。以飛鴿國際冷鏈物流基地為依托，特色小鎮(zhèn)總體布局為“一湖四分區(qū)”：以藍湖為中心將整個湖區(qū)東南西北劃分為四大版塊。北區(qū)為六星級酒店休閑區(qū)，其功能主要有藍湖國際大酒店、度假別墅區(qū)、游樂中心、豪華會員會所、會務中心等。西區(qū)為高檔商業(yè)開發(fā)區(qū)，其主要功能有環(huán)球水果集市、國際海鮮廣場等大型海鮮水果市場。南區(qū)為風情餐飲娛樂區(qū)各類海鮮酒樓、海鮮大排檔、特色食肆、酒吧街等。東面為文化購物步行區(qū)，其中規(guī)劃冷鏈產品博物館、大型購物廣場、購物步行街等。1.4、總平面布置考慮客戶群體的心理及實際需求，總平面布置綜述如下：建設內容（1）廣西飛鴿冷鏈物流基地廣西飛鴿冷鏈物流有限公司是專業(yè)冷凍加工、冷凍貯藏、冷藏運輸及配送、冷凍銷售公司，是兩廣地區(qū)特大的冷鏈物流企業(yè)。貨源進口自歐洲、北美洲、澳大利亞、日本、東南亞等30多個國家和地區(qū)優(yōu)質冰鮮食品。超千種全球品質最好的生鮮食品均已引入中國，并聯(lián)合上百個全球原產地政府和協(xié)會，通過產地直采模式讓消費者足不出戶，就能在小鎮(zhèn)里開一場海外珍饈齊聚的盛宴。（2）藍湖國際大酒店建設現(xiàn)代風格，并融入櫻花溫泉元素的特色高檔酒店，建設面積將達18萬㎡，具有六星級水準的旅游涉外酒店，聘請著名的外管理公司按國際標準對飯店進行嚴格而有效的管理。集別墅區(qū)、餐飲、宴會服務及各種大型會議接待等功能。以爭創(chuàng)全廣西頂級六星級酒店模范。一流的服務質量，一流的經濟效益為目標，培養(yǎng)和造就了一支高素質的員工隊伍，創(chuàng)造出了高檔次的服務水準。（3）冷鏈產品博物館冷鏈產品博物館是全球唯一以冷凍食品為主題的特色博物館，集觀賞性、娛樂性、科教性于一體的創(chuàng)意博物館，館內有著1000多種世界特色的海產品，并有著2500平方的冰雪世界體驗區(qū)。（4）國際海鮮廣場國際海鮮廣場坐落于小鎮(zhèn)西區(qū)，靠近環(huán)球水果集市，是批發(fā)生猛海鮮、冰鮮海鮮的市場,落成后將成為兩廣地區(qū)最大規(guī)模的冰凍海鮮市場,而且還是出名的觀光魚市。這是一家集活海鮮，海鮮加工，還有各國進口生鮮食材集一體的地方。市場每天從早晨就開始批發(fā)來自世界各地的高檔海鮮。它將擺脫以往市場給人的印象，也同時與各國大型冷鏈公司合作，將全球頂級冰鮮冷凍食品帶給消費者。國際海鮮廣場將分區(qū)明確，14萬平方空間共規(guī)劃10個主題區(qū)域，透過批發(fā)自營、產地直送的模式，達到質量把關、價格合理透明的多重效益，讓一般消費者與業(yè)務型顧客都能購有優(yōu)質且超值的商品。集合水產超市主題消費、互聯(lián)網+等項目，一個充滿新意的消費型態(tài)，提供多元界面購物樂趣，美好生活的整合參考。（5）環(huán)球水果集市環(huán)球水果集市將建造全國乃至東南亞果菜銷量最大的批發(fā)市場及電子交易中心，市場現(xiàn)位于于小鎮(zhèn)西北區(qū)，占地面積10萬平方米，主要從事各國蔬菜和水果產品的批發(fā)經營。美國的蛇果，智利的獼猴桃，泰國的香蕉，馬來西亞的山竹，包括泰國、馬來西亞、菲律賓、美國等在內的42個國家和地區(qū)的進口水果名單。（6）風情餐飲娛樂區(qū)風情餐飲娛樂區(qū)主要分布在小鎮(zhèn)藍湖南岸，建筑面積24萬㎡。各類海鮮酒樓、海鮮大排檔、特色食肆林立。中外游人來到XX北極島小鎮(zhèn)可以體驗各具特色的海鮮食府。顧客可以在市場即點即購海鮮水產，隨即拿到酒樓即宰即烹，成為食海鮮的一大特色。，將帶給顧客更加獨一無二的味覺享受與優(yōu)質感受，必將成為廣大市民和吃貨們的首選場所。（7）特色酒吧街酒吧街建筑面積約為6萬㎡，將建造以酒吧眾多和特色而出名的一條酒吧街。（8）購物步行街及大型廣場建筑面積約為24萬㎡，購物步行街及大型廣場專為在此地游客及外地客商提供各式商品及服務，為他們來到小鎮(zhèn)就像在家門口，各類商務服務一應俱全的智能化服務體系和安全放心的商圈環(huán)境；1.5、陸上交通XX環(huán)城高速公路從試驗區(qū)穿過，試驗區(qū)有三個接口與橫穿試驗區(qū)的XX環(huán)城高速公路相接，從而與XX到玉林（建成）、云?。ńǔ桑?、桂林（建成）、XX（在建）、貴港（在建）、柳州（在建）、賀州（擬建）等7條高速公路相連，到廣州3小時，到南寧4小時，到桂林3小時1.6、水上交通西江黃金水道從試驗區(qū)中間穿過，3000噸級船舶可直達粵港澳，現(xiàn)有李家莊、塘塬、紫金村、中儲糧、平鳳（在建）五個碼頭共12個泊位，年吞吐量可到5000萬噸以上，其中，李家莊碼頭為國家一類開放口岸。1.7、停車場布置大型車輛停車場建設在小鎮(zhèn)的南側，用地面積約6畝。小型車輛停車場其一，建設在小鎮(zhèn)的北側，用地面積約5畝；其二，利用藍湖旁邊的帶形平臺。1.8、主要技術經濟指標：特色小鎮(zhèn)主要技術經濟指標表面積資料總地下建筑980000平方米總地上建筑220000平方米總建筑面積1200000平方米發(fā)展規(guī)劃面積明細如下：1飛鴿冷鏈物流基地12萬平方米2國際海鮮市場24萬平方米3異國風情餐飲區(qū)24萬平方米4購物步行街24萬平方米5五星級酒店18萬平方米6全球冷鏈產品博物館6萬平方米7水景廣場酒吧區(qū)6萬平方米8公共建筑6萬平方米總面積120萬平方米第六章運營方案開發(fā)建設是特色小鎮(zhèn)建設不可或缺的前提，但它在很大程度上只是階段性的工作。就特色小鎮(zhèn)持續(xù)發(fā)展而言，運營才是長期的、最根本、最重要的工作。運營水平的高低將直接決定特色小鎮(zhèn)的社會、經濟、環(huán)境目標能否實現(xiàn)，決定特色小鎮(zhèn)未來的競爭地位。一、經營體系特色小鎮(zhèn)的運營主要分為三個層次。獨立經營獨立經營冰島藍湖公司各經營部門各經營商一級經營三級經營二級經營資產經營一級開發(fā)出租經營產權銷售自營各項目部門品牌經營環(huán)境經營資源集聚理念經營1、一級運營層次一級運營主體是股份有限公司。其中心職責是從戰(zhàn)略高度出發(fā)，將“特色小鎮(zhèn)”作為特殊商品對待，通過科學、超前的規(guī)劃對小鎮(zhèn)進行準確定位，創(chuàng)造小鎮(zhèn)獨特的發(fā)展理念與文化，并搭建平臺，充分挖掘與集聚區(qū)域內外各種可利用有形及無形資源，不斷優(yōu)化特色小鎮(zhèn)的硬環(huán)境與軟環(huán)境，通過全方位的區(qū)域營銷工作，培育打造特色小鎮(zhèn)的金字招牌，以提升特色小鎮(zhèn)的區(qū)域品質及其承載力、輻射力、帶動力和競爭力。簡而言之，股份有限公司的中心工作任務就是理念經營、資源集聚、環(huán)境經營與品牌經營。1.1、理念經營理念經營是區(qū)域開發(fā)的首要環(huán)節(jié)。要避免“理念經營就是夸夸其談”的保守認識，在各頂實施工作開展之前，對特色小鎮(zhèn)進行總體定位、戰(zhàn)略制訂、理念推廣與形象包裝，務虛與務實并行。特色小鎮(zhèn)不同于普通的旅游小鎮(zhèn)開發(fā)，也不同于一般意義上的旅游地產開發(fā)，必須提出一流的開發(fā)理念。必須圍繞著該地區(qū)的獨特資源，結合當?shù)氐膬?yōu)劣勢開發(fā)的核心理念與文化，并在區(qū)域開發(fā)中不斷豐富、深化與創(chuàng)新，才能保證生態(tài)、經濟與社會目標的實現(xiàn)，才能推動區(qū)域的長期可持續(xù)發(fā)展。1.2、資源集聚這里所談到的資源，不僅僅是狹義上的有形資源，還包括無形資源，比如說人氣、人才、政策等等。特色小鎮(zhèn)目前仍然是一塊白紙，不具備集聚資源的優(yōu)勢。而將來特色小鎮(zhèn)必然要發(fā)展成為一個功能完善、理念先進的多功能旅游小鎮(zhèn)。這并不是股份有限公司能獨立完成的，這需要多方面的支持和合作，多方面的資源聚集。要發(fā)展成為一流的旅游小鎮(zhèn)在眾多同類型小鎮(zhèn)中脫穎而出，更需要人才的聚集。因此股份有限公司在運營小鎮(zhèn)過程中所要把握的關鍵在于促進各類資源向小鎮(zhèn)的集中與流動。通過科學規(guī)劃與成功經營，根據(jù)核心理念和文化設計規(guī)劃開發(fā)方案，尋找整合各種內部及外圍資源，建立合作聯(lián)盟，必然能促進資源迅速集聚。1.3、環(huán)境經營小鎮(zhèn)運營的根本在于對環(huán)境的經營。只有優(yōu)良的環(huán)境才能吸引旅游者前來休閑消費，吸引高層次的消費者落住酒店和盡情消費，吸引有實力的投資商、開發(fā)商、經營商、企業(yè)與商務機構進入。因此，創(chuàng)建、打造一流的環(huán)境是股份有限公司的重要任務。這里的環(huán)境不僅包括小鎮(zhèn)原有的山水景觀，還包括生活環(huán)境、消費環(huán)境、政務環(huán)境、服務環(huán)境等多種要素，也包括小鎮(zhèn)能否形成獨特的文化氛圍。1.4、品牌經營在現(xiàn)代信息社會，品牌作為無形資產在發(fā)揮愈來愈大的威力，品牌可以大大降低社會各界對小鎮(zhèn)的認知成本，促進財富和信息的聚集，對區(qū)域經濟的發(fā)展產生直接拉動作用；品牌經營有利于提升整個特色小鎮(zhèn)的形象和商業(yè)價值，帶動區(qū)內土地和物業(yè)的增值；品牌效應將增強小鎮(zhèn)的持續(xù)發(fā)展能力、資本運作能力和抗風險能力。特別是在目前旅游市場競爭激烈的狀態(tài)下，市場逐步成熟的狀態(tài)下，品牌更成為了超越競爭對手的利器，成為了小鎮(zhèn)核心競爭力的一部分。因此，確立品牌定位與形象，打造和宣傳品牌，維護和調整品牌成為股份有限公司的重要任務。2、二級運營層次二級運營的主體就是公司各個部門。包括基建部、藍湖國家大酒店部、物業(yè)管理部門、招商部等。如基建部就是負責按照特色小鎮(zhèn)開發(fā)總體規(guī)劃的要求進行基礎設施建設，實現(xiàn)“七通一平”，以及酒店、市場、會議中心、自營項目等的建設。藍湖國家大酒店分部負責酒店的運營、銷售等。物業(yè)管理部門負責各設施的物業(yè)管理等。招商部門負責項目招商管理等?？傊壗洜I管理就是按照公司所確定的規(guī)劃和戰(zhàn)略具體實施的運營過程。3、三級運營層次三級經營主體為各種與本公司合作參與或者合作經營的各種企業(yè)。由于這些企業(yè)多為自由市場主體，在市場規(guī)則的框架內完成自身的企業(yè)運作與商品與品牌經營，因此不在本章的探討范圍之內。二、理念經營大型區(qū)域的運作必須理念為先。小鎮(zhèn)開發(fā)必須理念先行，圍繞理念打造產業(yè)、吸引客流、盤活資源，使區(qū)域煥發(fā)生機。理念經營的根本在于理念創(chuàng)新，理念創(chuàng)新要先于商業(yè)模式創(chuàng)新、產品創(chuàng)新、體制創(chuàng)新。小鎮(zhèn)開發(fā)的理念創(chuàng)新體現(xiàn)在區(qū)域發(fā)展模式、地產運營、政府執(zhí)政能力、區(qū)域營銷等方方面面。1、生態(tài)健康理念生態(tài)健康是指居民的衣、食、住、行環(huán)境及其賴以生存的生命支持系統(tǒng)的代謝過程和服務功能的健康程度，包括消費者的生理和心理生態(tài)健康；景觀和區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)格局和生態(tài)服務功能的健康以及人類生態(tài)意識、理念、倫理和文化的健康。簡而言之，就是指人與自然環(huán)境、社會環(huán)境關系的健康，以及人們生理、心理的健康。落實于特色小鎮(zhèn)，對于該里面主要分物質和文化上兩個方面。物質方面主要指整個環(huán)境、吃、住、玩等的健康。特色小鎮(zhèn)水質良好，清澈如鏡，岸邊綠樹成陰，景色秀美；草美魚肥，是眾多垂釣者鐘情的去處。智者樂水，生活因而更顯靈性，在小鎮(zhèn)風格上強調“親水性”，充分利用社區(qū)獨有的地勢，將自然依水生態(tài)環(huán)境與人文氛圍巧妙融合。吃的健康主要體現(xiàn)于原材料的健康無污染，其中更以海鮮為勝。住的健康體現(xiàn)于材料的選用，設計的生態(tài)開放性。玩體現(xiàn)于其健康性。文化方面主要體現(xiàn)于其氛圍和導向性，主張清心靈智，團結和睦等。2、主題概念運營理念主題概念運營理念的含義就是，賦予沒有生命力、一成不變的小鎮(zhèn)以文化底蘊、多樣性。通過打造一些主題來豐富小鎮(zhèn)的內涵，使靜態(tài)的小鎮(zhèn)變?yōu)楦觿討B(tài)，不斷吸引二次旅游消費者。主題概念運營落實于特色小鎮(zhèn)就是利用特色小鎮(zhèn)有限的資源，創(chuàng)造多種多樣的體驗和氛圍。如夏季可以開展水上運動體驗旅游，充分展現(xiàn)小鎮(zhèn)廣袤的水面區(qū)域的優(yōu)勢。利用CS真人對戰(zhàn)系統(tǒng)可以開展軍事、團隊合作、體驗拓展等主題。也可以開展如超短裙主題、泳裝主題等系列的活動。主題概念運營的好處在于使小鎮(zhèn)更具有鮮活性，而不是一成不變，有效地利用了小鎮(zhèn)資源。更利于新聞炒作，宣傳擴大自己的名聲、建立獨特一幟的品牌。3、營銷理念在實施運營過程中，營銷是最基礎也是最核心的環(huán)節(jié)。無論是開發(fā)、招商、經營與管理，每個步驟的出發(fā)點均是圍繞客戶的需求做文章，每個步驟的落腳點也是要創(chuàng)造比競爭對手更多的客戶價值。特色小鎮(zhèn)整合營銷行為將貫穿始終，并具有以下幾個鮮明的特點：（1）從跟隨營銷到創(chuàng)造性營銷所謂創(chuàng)造性營銷是把人們潛意識中模糊不清的需求挖掘出來，并通過商品或服務的提供以及營銷工具的綜合利用使人們的這種內在需求清晰化，明確化，變成真正的需要，變成現(xiàn)實的消費。特色小鎮(zhèn)的營銷不是被動地跟隨市場動態(tài)、滿足客戶現(xiàn)有需求，而是理念超前，引領客戶，“創(chuàng)造”市場。有了新穎的經營項目或與眾不同的經營風格，還必須通過運用多種營銷手段進行有效地宣傳，使目標客戶群產生了解的欲望直至購買或消費。（2）從有形營銷到品牌營銷品牌營銷是營銷的高級階段，與有形營銷不同，它更具文化感、符號化、理念化。如果說有形營銷的關鍵是要進入商場的貨架，那么品牌營銷的關鍵是要進入客戶的大腦。三、資源集聚1、搭建招商平臺特色小鎮(zhèn)的開發(fā)需要大量的資源，而資源產生集聚的首要環(huán)節(jié)是具有一個可吸收、容納資源的高等級平臺。所謂筑巢引鳳，搭建什么樣的平臺，就會有什么樣的資源注入。因此，小鎮(zhèn)開發(fā)必須首先從體制、機制、組織、運營、架構等各方面構建一個能夠承納全球資金、技術、人才、管理、品牌匯聚的平臺。因此，特色小鎮(zhèn)規(guī)劃打造三大平臺?；A設施平臺，建立良好的硬件平臺，為項目方打造良好的經營環(huán)境。旅游政策平臺，加強跟各界的合作，給與優(yōu)惠的合作政策條件。吸引他們來進行投資或合作。主題展示平臺，給于其他社會組織的主題活動展示空間及平臺，比如企業(yè)做活動，或者其他興趣社團做策劃活動。我們可以提供給與他最好的設備和服務。2、建立合作聯(lián)盟特色小鎮(zhèn)開發(fā)必須走市場領先的開發(fā)道路，因此需要站在未來發(fā)展的角度尋找、選擇和匯聚世界一流的理念、人才、品牌、技術、管理等資源，并且盡可能地需求政府和社全各界的支持來協(xié)同開發(fā)。小鎮(zhèn)開發(fā)的效果取決于對內外和外部的土地、資本、技術、品牌、政策資源的整合程度。而成功合作的關鍵在于科學、合理的合作共贏機制。小鎮(zhèn)開發(fā)必須建立強有力的合作聯(lián)盟。這個聯(lián)盟不僅要以招商為紐帶，吸引各級各類投資人、開發(fā)商、經營商、旅游企業(yè)，還要考慮對政府及社會團體力量的吸引。（1）政府特色小鎮(zhèn)做為廣西旅游的一部分，作為XX旅游區(qū)的一個重要組成部分，完全有理由、有條件爭取廣西省、XX市政策支持。爭取XX市政府把特色小鎮(zhèn)項目作為對外重點宣傳推介項目之一，給特色小鎮(zhèn)項目的品牌經營提供更廣闊的舞臺。爭取政府對特色小鎮(zhèn)開發(fā)主體融資的支持。（2）新聞媒體信息社會，新聞媒體對小至小鎮(zhèn)項目大到區(qū)域發(fā)展的作用越來越大。尤其對于開發(fā)理念先進的大型社區(qū)，媒體的闡釋、介紹、報道、推廣對于項目的成功至關重要。小鎮(zhèn)開發(fā)必須謀求媒體資源的介入與正向推廣，尤其考慮以下重點媒體的關系建設：（1）報紙、雜志（2）電視媒體（3）電臺（4）互動網絡四、品牌經營品牌經營當中，首先是品牌塑造問題，即通過對品牌的持續(xù)投入及有效營銷，不斷提升品牌本身的價值，提高品牌對目標客戶群的吸引力、輻射力及顧客忠實度，以期帶動特色小鎮(zhèn)整體價值提升。其中，品牌塑造是品牌增值的基礎，品牌贏利行為必須以良好的品牌價值為依托，只有品牌增值到一定水平后才能實現(xiàn)。因此，下面我們將主要針對品牌塑造、品牌建設做深入分析。品牌經營的主要階段根據(jù)我們對特色小鎮(zhèn)開發(fā)建設的研究分析，我們將特色小鎮(zhèn)的品牌經營分為三個階段：“產品”開發(fā)階段、品牌培育階段、品牌深化階段。下面將每一階段的特征及經營的重點工作進行分別說明。1、“產品”開發(fā)階段這里的“產品”開發(fā)階段主要是指特色小鎮(zhèn)立項到初期開發(fā)結束這一時間段，在這一階段，特色小鎮(zhèn)這一“產品”已初具雛形，能向社會公眾提供一個初期的“產品”，如藍湖國際六星級大酒店或國際海鮮市場項目等。在“產品”開發(fā)階段，關鍵是區(qū)域現(xiàn)在環(huán)境的全面整治與改善，開發(fā)理念的確立已經初步傳播。產品開發(fā)階段需要大量的投資，開發(fā)建設的主要任務包括：管理主體和投資開發(fā)主體的成立；建設硬環(huán)境，如基礎設施建設、網絡平臺建設等；建設軟環(huán)境，如優(yōu)惠政策、行政管理支持政策等；制定區(qū)內各項控規(guī)；開發(fā)招商，包括各種宣傳的配合、招商活動的組織等；建筑、裝修規(guī)劃與設計；工程建設的管理與控制；經營招商，包括各種宣傳的配合、招商活動的組織等；針對消費者的營銷傳播，如特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設方向、未來經營理念、經營特點等。2、品牌培育階段品牌培育階段的起點是各項設施的建成并正式對外營業(yè)，終點是區(qū)內所有配套實施完工。這一階段隨著各子項目的陸續(xù)建成銷售、出租，客流、經濟效益都逐漸增長，但整體市場表現(xiàn)還不穩(wěn)定，會出現(xiàn)大幅波動，經營內容和經營項目也處在調整變化之中，整體經營還不能達到良性循環(huán)。項目投資不斷增加但增加速度放緩，部分投資開始收回，能部分實現(xiàn)滾動投資。該階段的主要任務：項目開發(fā)的不斷深入和跟進；開發(fā)再融資，如上市、發(fā)行債券、信托融資；軟硬環(huán)境的進一步完善；經營商的篩選和管理深化；經營者服務水平的大力提升；經營內容的動態(tài)調整和優(yōu)化；廣告牌規(guī)劃與管理；區(qū)域營銷傳播。3．品牌深化階段品牌深化階段指特色小鎮(zhèn)項目全部建成并步入正常經營軌道以后。該階段各子項目相對穩(wěn)定并以一種良性的方式進行動態(tài)調整?？土?、經營效益處于一個穩(wěn)定狀態(tài)，波動不大。早期項目投資逐漸收回并產生盈利。該階段的主要任務：管理的自動化、智能化、制度化；公共設施的維護與細微改進；消費趨勢的跟進研究；品牌的向外延伸和運作，如品牌輸出；經營的進一步創(chuàng)新；區(qū)域營銷傳播。第七章環(huán)境影響評價一、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀1、生活情況特色小鎮(zhèn)計劃最多可同時容納10萬游客，人與自然環(huán)境保持著相對平衡。隨著旅游業(yè)的興起，常住居民的數(shù)量自然增長速度加快。特色小鎮(zhèn)及周邊原有的村莊、城鎮(zhèn)日益擴大，新的集鎮(zhèn)街區(qū)不斷形成，生產經營活動日趨活躍，環(huán)境污染嚴重，風景資源價值降低。特色小鎮(zhèn)小鎮(zhèn)及西北部均有大量的常住人口，而小鎮(zhèn)中心也少量的居住人口。人們日常生活都依賴于特色小鎮(zhèn)，生活廢水及垃圾也投放進特色小鎮(zhèn)中，給環(huán)境帶來極大的負面影響。2、人口增長對核心小鎮(zhèn)產生的不利影響人口增長對核心小鎮(zhèn)產生的不利影響主要有：一是資源遭到破壞。核心小鎮(zhèn)一般都是生態(tài)敏感區(qū)和資源脆弱區(qū)，超量的游客活動與大量居民的生產、生活活動必然對自然環(huán)境造成破壞。二是存在安全隱患。過多的游人和居民，極易產生火災等安全隱患，對風景名勝區(qū)的安全管理形成了沉重負擔。三是環(huán)境污染加劇。一方面大量游客和居民生活產生的污水、垃圾、糞便，在地形復雜的小鎮(zhèn)內無法及時有效的進行集中處理，對周圍地表水和空氣造成污染；另一方面居民種田使用化肥和農藥，對小鎮(zhèn)環(huán)境造成污染。四是景觀風貌遭到破壞，小鎮(zhèn)內居民違章建設屢禁不止，房屋的風格、體量、尺度、材料與小鎮(zhèn)景觀環(huán)境很不協(xié)調，影響小鎮(zhèn)風貌。五是小鎮(zhèn)資源大量耗損。據(jù)估計，一個常住居民日用水量大約是一個游客日用水量的20倍，占用土地等其他資源的比例就更高。同時，為滿足不斷增長的游人需要而興建的旅游服務等設施占用有限的核心小鎮(zhèn)用地，也改變了小鎮(zhèn)的自然地形地貌。二、項目建設與運營對環(huán)境的影響1、旅游與環(huán)境的關系旅游資源是旅游業(yè)發(fā)展的前提，是旅游業(yè)的基礎。旅游資源主要包括自然風景旅游資源和人文景觀旅游資源。旅游資源與環(huán)境息息相關。自然景觀旅游資源就是自然環(huán)境的一部分，保護環(huán)境很大程度上也是保護了旅游資源。旅游是人類追求美與享受的一種文化性活動。旅游者要求旅游環(huán)境舒適，空氣清新，山青水秀，景物宜人。環(huán)境優(yōu)美，就能成為有吸引力的旅游資源。2、環(huán)境保護的指導思想環(huán)境保護與旅游資源，兩者是互相制約又互相促進。開發(fā)旅游資源，發(fā)展旅游事業(yè)，給人類創(chuàng)造一個舒適優(yōu)美的環(huán)境，也是環(huán)境保護的目的之一。特色小鎮(zhèn)旅游資源的環(huán)境保護有以下幾個指導思想方面：（1）宗教文明、現(xiàn)代文明和自然風景協(xié)調發(fā)展。開發(fā)旅游資源，進行旅游設施的建設，同時不破壞自然景觀，不破壞原來環(huán)境的格調。（2）旅游資源開發(fā)要與自然環(huán)境相適應，著重環(huán)境保護和生態(tài)平衡。（3）注意兼顧經濟效益、生態(tài)效益和社會效益。開發(fā)旅游資源要以盡量小的投資開發(fā)更多的項目，令其更有吸引力，以收到更大的經濟效益。不會只顧經濟效益而濫加開發(fā)，以致破壞自然環(huán)境。三、環(huán)境保護措施1、環(huán)境保護原則（1）保護景觀和構景空間的完整性。（2）在保護景觀自然環(huán)境的前提下，盡量利用現(xiàn)有的設施，擴大小鎮(zhèn)容量以有利于經營。（3）有利于改善游客體驗。（4）有利于今后發(fā)展。2、界定方法區(qū)域分區(qū)進行管理，對不同的區(qū)域按其功能實施不同的方法。3、接待規(guī)模接待規(guī)模太小不利于小鎮(zhèn)的合理開發(fā)建設，規(guī)模太大同樣會給環(huán)境造成負面影響。應根據(jù)開發(fā)狀況等諸多因素設定一個合理的接待規(guī)模。4、環(huán)境設施特色小鎮(zhèn)不光有優(yōu)美的自然風光，同時也保持良好的生態(tài)環(huán)境。（1）有步驟有計劃的改造和新建公共廁所、垃圾轉運站、垃圾處理以及環(huán)衛(wèi)專用車輛保養(yǎng)場所等環(huán)衛(wèi)設施。公共廁所按300米的服務半徑布點，每間公廁占地120平方米，均有專人管理。（2）人流相對集中的街道每隔40米設一處垃圾箱。垃圾箱的材質、外型、顏色應與周圍景觀相協(xié)調。垃圾箱分可再生垃圾箱和不可再生垃圾箱分別擺放，并以不同顏色標識。（3）減少垃圾來源，建立以電、天然氣等清潔能源為主的燃料結構。（4）核心小鎮(zhèn)不允許外來車輛進入，以免產生大氣污染。整個區(qū)域內盡量使用環(huán)保型的交通工具。5、宣傳教育（1）設立導游牌欄在重點觀賞部位設立導游牌欄，介紹景點，同時也使用一些警示語、廣告語、比如"只留下記憶、只帶走照片"。這類話語，不僅能喚起旅游者的生態(tài)意識，也能增加旅游者的興趣。（2）日常宣傳對小鎮(zhèn)工作人員、原住民等小鎮(zhèn)內部活動人員進行教育，并通過他們對游客進行環(huán)保意識的教育和宣傳。四、環(huán)境影響評價特色小鎮(zhèn)實施移民建鎮(zhèn)和限制核心小鎮(zhèn)社會經濟活動后，通過恢復搬遷地的生態(tài)植被環(huán)境，提高了核心小鎮(zhèn)的景觀質量，發(fā)展完善旅游服務配套設施。特色小鎮(zhèn)采用公開招聘，以發(fā)展特色小鎮(zhèn)旅游為契機，為當?shù)剞r民提供充分的就業(yè)機會。在重視地區(qū)的旅游開發(fā)、環(huán)境保護的同時，通過旅游拉動該地區(qū)經濟的永續(xù)發(fā)展。把旅游區(qū)的開發(fā)和特色小鎮(zhèn)的建設緊密結合起來，強調“泛旅游”的開發(fā)思路，并對產業(yè)互動和區(qū)域聯(lián)動給予充分重視。不只重視地區(qū)的旅游開發(fā)與環(huán)境保護，更關注通過旅游這根紐帶的作用拉動該地區(qū)經濟的永續(xù)發(fā)展。

第八章組織機構、勞動定員與培訓一、組織機構以特色小鎮(zhèn)為依托，組建股份有限公司，實行董事會領導下的總經理負責制。下設副總經理、總經理辦公室、財務部、人力資源部、物業(yè)管理部、工程部、企業(yè)發(fā)展部、招商部、營銷部、酒店部、市場管理部門?？偨浝砺氊煘橹鞒止镜娜粘Ｉa經營管理，負責小鎮(zhèn)安全運營，組織實施董事會決議，并將實施情況向董事會報告，擬定設置、調整或撤銷公司內部管理機構的具體方案等。副總經理職責為按工作分工負責有關分管工作?？偨浝磙k公室職責為執(zhí)行公司總經理和副總經理交辦的一切事務。計劃財務部職責為按規(guī)定辦理會計事務，進行會計核算、實行會計監(jiān)督；參與擬訂經濟計劃、業(yè)務計劃、考核、分析預算、財務計劃的執(zhí)行情況；工程部負責項目的開發(fā)和建設；物業(yè)管理部負責小鎮(zhèn)的建筑維護、水電維修、清潔衛(wèi)生、環(huán)境保護等；企業(yè)發(fā)展部負責規(guī)劃小鎮(zhèn)的發(fā)展方向、理念的構造、品牌的提升；招商部負責對外項目的招商和協(xié)助運作；營銷部負責別墅、商業(yè)區(qū)等銷售，同時也負責主題活動、小鎮(zhèn)對外宣傳等；酒店部負責藍湖國際大酒店管理、會員管理、員工培訓等日常工作；市場管理部門負責市場設施的管理、餐飲、接待、服務等工作。組織機構如下圖:董事會監(jiān)事會董事會監(jiān)事會總經理副總經理人力資源部物業(yè)管理部企業(yè)發(fā)展部招商部營銷部酒店部工程部市場管理部總經辦財務部副總經理副總經理二、勞動定員特色小鎮(zhèn)建成后定員491人,其中設總經理一名,副總經理三名,具體見下表：表10—1勞動定員表序號部門人數(shù)備注1總經理12副總經理53總經理辦公室204財務部255人力資源部296物業(yè)管理部2007工程部608企業(yè)發(fā)展部509招商部10010營銷部5011酒店部30012市場管理部160合計1000三、職工來源公司不少工作崗位帶有一定的技術性，按崗位要求對口招聘；管理人員需具備一定的工作經驗，通過社會公開招聘；其他人員可通過各種渠道招聘，優(yōu)先照顧下崗工人和退伍轉業(yè)軍人。對各類人員均要求身體健康。四、職工培訓聘用人員全部實行崗前集中培訓，學習有關項目法律、法規(guī)及管理知識，經考試合格，持證上崗。第九章施工進度及項目管理一、施工進度該建設工程總建設期為8年，其投資規(guī)模較大，建設工期長，根據(jù)資金使用狀況及輕重緩急實行分期實施，在確保工程質量的基礎上，加強工期管理，加快工程建設進度。1、前期工作包括審批立項、編制可行性研究報告及評估審批報告，約6個月完成。2、工程實施準備工作包括工程地質勘探，初步設計及審批，施工圖紙設計，設備訂購，施工準備等工作，約3個月完成。3、施工、安裝階段。一期工程為5年，二期工程實際也為5年。從一期工程建設3年起，二期工程開始運作。表11—1項目施工進度表年份201720182019202020212022202320242025月份項目名稱序號369121可研報告2堪察3設計4一期工程建設5二期工程建設6設備及管道安裝7設備購置及裝修8竣工驗收二、項目建設管理為按時保質保量完成特色小鎮(zhèn)建設項目的建設，由公司設立工程指揮部，各部門緊密配合，建立工程項目經理負責制，與個人責權利相結合，采取一系列措施，加強對項目的領導和支持。1、加強監(jiān)督，嚴格計劃財務管理項目建設單位必須自覺維護公司建設計劃的嚴肅性，嚴格按照下達的計劃組織施工，不得擅自變更建設規(guī)模、標準和主要建設內容。項目資金嚴格按計劃和工程進度使用，實行專戶管理、專款專用，不得以任何理由擠占和挪用。2、加強項目組織管理嚴格按照招標法組織工程勘察、設計、施工招投標工作，確保項目執(zhí)行做到公開、公平、公正。3、加強項目質量管理實施項目監(jiān)理制，強化工程質量監(jiān)督，落實項目法人質量責任終身制，明確建設、監(jiān)督、勘察、設計、施工各方面責任。4、加強合作，確保高效由于該工程投資規(guī)模大，建設工期長，因此，各部門要加強協(xié)作，搞好配套服務，以確保工程質量，盡快建成受益。5、施工組織意見本項目工程規(guī)模大，工期跨度長。因此要根據(jù)工程具體情況，合理組織，抓住重點，加強項目組織管理，強化工程質量管理，加強計劃財務管理與監(jiān)督，以達到確保質量、縮短工期、控制造價、保證安全，特別是要協(xié)調好施工與周圍環(huán)境保護的要求。工程施工任務必需注重專業(yè)化，加強監(jiān)理。施工過程中應盡量采用流水作業(yè)，連續(xù)均衡施工，縮短工期，加