C3、C4地塊項目計劃書

正和·紫荊城C3、C4地塊項目計劃書第一章公司基本情況1.1公司簡介河南正和置業(yè)有限公司（以下簡稱正和置業(yè)）成立于2004年9月，公司注冊資本：7,000萬元，法人代表:朱元元，公司性質(zhì)：有限責任公司，注冊地址：鞏義市白云山路新興家園，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。正和置業(yè)是針對鞏義市高尚村城中村改造項目而設(shè)立的公司，現(xiàn)下屬全資子公司有兩個，鞏義市三和置業(yè)有限公司，負責“正和·紫荊城”項目的開發(fā)建設(shè),河南新生活物業(yè)服務(wù)有限公司，主要負責公司開發(fā)項目的物業(yè)管理。公司主營業(yè)務(wù)清晰，無對外借款、對外擔保、未決訴訟等。目前正和置業(yè)計劃成立一家新的全資子公司——鞏義市樂和置業(yè)有限公司，主要負責C3地塊和C4地塊的開發(fā)建設(shè)。1.2公司架構(gòu)正和置業(yè)遵循現(xiàn)代化管理模式，下設(shè)行政部、財務(wù)部、銷售部、工程部、物業(yè)部、項目部等部門。公司總經(jīng)理朱元元，在房地產(chǎn)、金融、法律等專業(yè)領(lǐng)域有較深的造詣；公司管理層從事房地產(chǎn)行業(yè)多年，經(jīng)營管理經(jīng)驗豐富。公司員工全部具有大專以上學歷，擁有注冊會計師、會計師、建筑設(shè)計師、工程監(jiān)理師、施工管理工程師、經(jīng)濟師、造價師、建造師等專業(yè)人才。公司團隊素質(zhì)整體水平較高，管理層穩(wěn)定。1.3公司文化理念公司是中原地區(qū)第一家以“成為一流城市生活服務(wù)商”為愿景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過十三年的發(fā)展，公司以“認認真真做事，老老實實做人，兢兢業(yè)業(yè)工作，踏踏實實生活”為企業(yè)的核心價值觀，打造了一支能主動學習，敢于創(chuàng)新的團隊，制定了一套科學嚴謹?shù)默F(xiàn)代企業(yè)管理制度。在公司愿景與企業(yè)價值觀的引領(lǐng)下，公司團隊著眼于未來，立足于當下，以新都市主義理念為理論根基，珍惜每一塊土地，重視每一個細節(jié)，對每一個項目進行深度研究，超前規(guī)劃。百舸爭流，正和置業(yè)全體員工都將繼續(xù)以滿腔豪情，百倍信心，朝著企業(yè)愿景指引的方向邁進。第二章項目介紹2.1項目背景正和·紫荊城項目位于鞏義市東區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，北鄰新興路，南臨政通路，西依紫荊路，東接唐三彩路，與鞏義市市政府辦公大樓和各局委辦公樓隔紫荊路對望，交通便利，地勢優(yōu)越，位置顯赫，獨具開發(fā)優(yōu)勢。2.2項目總體規(guī)劃項目總占地762.3畝，總建筑面積98.6萬方，集高層、小高層、花園洋房、別墅、高檔寫字樓、商業(yè)為一體的大型城市綜合體項目。項目采用Art

Deco風格，高聳挺拔的建筑群體態(tài)，給人一種典雅高貴的形象展示。2.3正和·紫荊城項目進度2.3.1安置區(qū)目前工程形象進度為：E2地塊3棟樓建筑面積6.2萬平方米，308戶，F(xiàn)2地塊16棟樓，建筑面積11.8萬平方米，766戶。目前外墻真石漆完成、門窗安裝完畢、各項管網(wǎng)安裝完成，基本處于掃尾工作，安置區(qū)計劃2017年12月全部竣工交付。2.3.2D4地塊一棟樓，五證齊全。樓內(nèi)安裝、土建完成，電梯安裝完成，地下室車庫地坪完成，9月份具備竣工條件，截止2017年7月底，住宅已銷售143套，銷售率99.31%。2.3.3D5地塊二棟樓，五證齊全。主樓內(nèi)外粉施工完成，預計2018年元月份交房。截止2017年7月底，住宅已銷售288套，銷售率96%。2.3.4E5地塊四棟樓，五證齊全，目前二次結(jié)構(gòu)施工完成，計劃于2018年底交房。截止到2017年7月底，住宅已銷售361套，銷售率98.90%。2.3.5B3地塊五棟樓，已取得四證，目前樁基施工完成，9月初總包單位進場施工。2.4C3、C4項目介紹C3、C4地塊南臨生態(tài)公園，北鄰健康路，西依白云山路，東接唐三彩路，區(qū)位及環(huán)境優(yōu)越,兩個地塊同時開發(fā)。C3、C4地塊總用地102.52畝。其中C3占地72.16畝，初步規(guī)劃建設(shè)3棟18層高層住宅、4棟多層住宅——花園洋房，規(guī)劃建筑面積約9.31萬㎡，預計銷售面積7.45萬㎡。C4地塊占地30.36畝，初步規(guī)劃建設(shè)2棟18層高層住宅，建筑面積約5.47萬㎡，預計銷售面積4.27萬㎡。2.5C3、C4項目建設(shè)的意義(1)對于區(qū)域市場來說，有便于復制，在設(shè)計、建設(shè)、銷售等方面形成成熟的操作模式，可以縮短項目開發(fā)周期、降低企業(yè)運行成本，同時形成系列化的產(chǎn)品后，對于在區(qū)域市場中形成一定的品牌影響力作用重大；(2)對于鞏義市場來說，打造差異化、有品質(zhì)的項目，對于我公司在鞏義樹立優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)的品牌形象意義重大，同時也能展示我公司做優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目的實力，樹立我公司在鞏義老百姓及行政機關(guān)的優(yōu)良形象；(3)對于完成公司收益率指標來說，優(yōu)質(zhì)的項目可以提高房屋銷售價格，后續(xù)物業(yè)等配套服務(wù)也可以使公司收益增加，從而達到提高收益率的目的；(4)對于培育市場深度研究能力來說，成熟優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品離不開大量的市場調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，C3、C4地塊項目的運作對于公司形成系統(tǒng)的市場調(diào)研、需求分析、產(chǎn)品設(shè)計、營銷策略、物業(yè)管理等方面的研究分析作用重大；(5)對于培養(yǎng)公司精細化管理的意義，一個企業(yè)的品牌離不開企業(yè)的管理，企業(yè)內(nèi)部凡有分工協(xié)作和前后工序關(guān)系的部門與環(huán)節(jié)，其配合與協(xié)作需要精密；與企業(yè)生存、發(fā)展的環(huán)境的適宜性需要精密，與企業(yè)相關(guān)聯(lián)的機構(gòu)、客戶、消費者的關(guān)系需要精密。通過C3、C4地塊的運作，形成一套成熟的項目管理操作經(jīng)驗，要做到細分市場和客戶，明確每一位員工的職責，規(guī)范企業(yè)生產(chǎn)戰(zhàn)略，形成嚴格的機構(gòu)設(shè)置、人員配備、崗位職責、績效考核管理制度，做到，人人身上有責任、項項責任能考核，通過精細化的管理樹立企業(yè)的優(yōu)質(zhì)形象，提高企業(yè)的執(zhí)行力，達到公司的經(jīng)營目標。第三章項目定位與營銷策略3.1項目定位3.1.1市場分析鞏義城市綜合實力相對較強，尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟較為發(fā)達，客戶購買力強，投資性購房不多，主要以自住性為主，以改善居住條件的二次、三次置業(yè)者居多。鞏義市房地產(chǎn)目前以剛需性為主，改善性及精品型住房戶型較少，而隨著人民生活水平的提高，對住房需求也要求越來越高，希望提升住宅品質(zhì)，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，區(qū)位及環(huán)境優(yōu)越。鞏義房地產(chǎn)市場目前在售樓盤不多，可售房源十分緊缺，市場仍處于空窗期；鞏義樓市價格在7月份整體上漲，目前價格基本上在5,500—6,000元之間，價格最低的是東方現(xiàn)代城均價5,500元。3.2.2項目定位由市場分析得知，改善性、精品型住房需求加大。從我公司實際情況出發(fā)，正和·紫荊城為綜合性服務(wù)社區(qū)，在D4地塊、D5地塊和E5地塊上進行了剛需性和剛改性住房的建設(shè)，在B3地塊進行了改善性住房建設(shè)。C3、C4地所處塊區(qū)位極佳，周邊環(huán)境優(yōu)越，無論從市場需求還是提升公司品牌形象來說，該地塊定位為高品質(zhì)、精品住宅。3.3.3客戶定位從C3、C4自身特點出發(fā)，客戶為有一定經(jīng)濟實力、二三次置業(yè)的客戶，滿足新區(qū)各行政企事業(yè)單位追求生活品質(zhì)、享受主題式社區(qū)生活的人群。本項目的主要銷售對象定位在本市中高收入階層。3.2營銷策略3.2.1營銷階段及營銷主題C3、C4地塊預計分為四個階段按四個推廣主題進行營銷推廣：第一階段（2017年12月——2018年3月）：“貴”有智慧，“大”有作為。完成紫荊城形象再提升，重點輸出以智慧社區(qū)、多層景觀及樂活主張為方向。優(yōu)選大眾渠道進行集中投放，同時針對資源性媒體進行深入跟進。第二階段（2018年4月——2018年7月）：“貴”在堅持，略有所成。完成首開，銷售所推房源75%，建立市場地位，以熱銷奠定價值，深入渠道客戶的挖掘，建立商家聯(lián)盟數(shù)據(jù)庫，給客戶專屬“惠”生活，提供地位象征。針對高端消費重點場所及高收入的單位進行推介，組織推介會，現(xiàn)場推介。第三階段（2018年8月——2018年11月）：“貴”在品鑒，高下自知。延續(xù)熱銷勢頭，為新增銷售攬客，以樣板間及接待中心娛樂設(shè)施為主，增加體檢，彰顯產(chǎn)品優(yōu)勢。重點在接待中心內(nèi)外體驗設(shè)施上做足功課，同時，不放棄既定渠道開發(fā)策略，深入拓展。第四階段（2018年12月——2019年3月）：“貴”在鄰里，樂活相邀正和形象的再次提升，突出品牌價值，以品牌帶動銷售，同時“老帶新”深挖，為本項目已購房業(yè)主提供豐厚的推介回報。重點通過業(yè)主召集與答謝，解讀老帶新的推介政策，兌現(xiàn)承諾。3.2.2推廣策略3.2.2.1線上推廣為了引起市場關(guān)注，塑造項目形象，通過網(wǎng)絡(luò)、電視、報紙、戶外等媒體進行適時傳播。3.2.2.2線下推廣為了直接傳遞項目信息，闡述賣點，針對高端客戶通過直郵、短信、夾單展會等進行宣傳推廣。3.2.2.3影響力活動根據(jù)前期針對市場做的客戶分析定位，結(jié)合正和金卡商家聯(lián)盟，配合不同營銷階段的推廣主題進行以下活動，拓展客戶。第一階段：豪車好房聯(lián)展、圣誕節(jié)客戶活動、業(yè)主答謝會、新品發(fā)布會等。第二階段：高端推介會和社區(qū)聯(lián)展等。第三階段：常青藤計劃和樣板間試睡等活動。第四階段：業(yè)主答謝晚宴和業(yè)主近郊一日游等活動。第四章項目開發(fā)計劃及銷售計劃4.1C3、C4地塊項目年度目標和計劃工程形象進度：2018年10月所有樓棟施工到4層，多層2018年底封頂，高層2019年5月底主體封頂，2020年5月底全部工程竣工驗收，2020年12月31日前交房。銷售計劃：2018年住宅銷售率70%，2019年清盤。4.2規(guī)劃設(shè)計及技術(shù)服務(wù)計劃4.2.1規(guī)劃設(shè)計4.2.1.1方案目前，C3、C4地塊方案尚未最終確定，規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標如下表：序號項目數(shù)量單位1總用地面積68,342.76㎡2總建筑面積147,852.00㎡3地上總建筑面積㎡4其中18層住宅建筑面積80,100.00㎡5多層住宅建筑面積37,770.00㎡6物業(yè)建筑面積㎡7地下總建筑面積㎡8總戶數(shù)1,068戶9停車位1,068輛10建筑密度%11容積率2.16萬M2/ha12綠地率%4.2.1.2戶型目前規(guī)劃戶型為：18層住宅，一共五棟樓，21個單元，756戶，三房或四房，面積為115-160㎡；多層住宅一共四棟樓，其中一棟6層為復式，面積為175㎡，12戶，另外三棟分別為6、7、8層，均為花園洋房，面積140-150㎡左右，一共300戶。4.2.1.3總平面圖根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件，綜合考慮日照、消防通道、消防登高場地、建筑豎向、管線管網(wǎng)等，最終確定建筑位置和道路布置，小區(qū)主入口、次入口、車庫出入口等，從而確定該地塊的總平面圖。預計2017年11月總平圖確定。4.2.1.4修規(guī)文本設(shè)計設(shè)計院根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件、戶型圖、總平圖，出建筑地下、地上各層平面、立面、透視圖、鳥瞰圖，以及各專業(yè)分析圖、日照分析，并設(shè)計出另外一種陪選方案，于12月底提供修規(guī)文本第一稿（初稿）。4.2.1.5景觀設(shè)計意向根據(jù)該地塊的品質(zhì)定位、市場定位、價格意向、消費群體、購買力等，設(shè)計相應的景觀配套方案，經(jīng)公司領(lǐng)導及相關(guān)部門討論后，向景觀設(shè)計公司提供景觀設(shè)計意向書，讓景觀設(shè)計公司出景觀初步設(shè)計，擬在2017年12月10日前將景觀設(shè)計意向提交給景觀設(shè)計公司，要求景觀設(shè)計公司12月25日前提交景觀初步設(shè)計。4.2.2技術(shù)服務(wù)4.2.2.1設(shè)計任務(wù)書制定為滿足居住舒適、造價經(jīng)濟、管理安全、維修方便、施工合理的要求，提高住宅設(shè)計質(zhì)量，在國家相應標準及規(guī)范的基礎(chǔ)之上，結(jié)合其它項目及以往住宅開發(fā)的實踐經(jīng)驗，對住宅設(shè)計中的一般要求和常用做法，進行必要的明確、補充和完善后編制而成。從建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)的各個細節(jié)向設(shè)計院提出設(shè)計要求，經(jīng)公司內(nèi)部討論后，發(fā)設(shè)計院。設(shè)計院根據(jù)我方提供的設(shè)計任務(wù)書，提供施工圖初步設(shè)計電子版，技術(shù)部審核確認后，開始畫正式的施工圖，計劃在2018年4月初出初步設(shè)計。4.2.2.2施工圖設(shè)計設(shè)計院根據(jù)設(shè)計任務(wù)書的要求，以及確認后的初步設(shè)計，開始做施工圖深化設(shè)計，以周為時間節(jié)點，每周末傳遞一次設(shè)計成果，技術(shù)部邊看設(shè)計院邊畫，提高工作效率，計劃在2018年5月初提供全套施工藍圖。4.3項目報建及政府審批2017年12月中旬取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證2017年12月底取得土地不動產(chǎn)登記證2018年4月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證2018年5月取得施工許可證2018年10月取得預售許可證第五章財務(wù)分析5.1項目投資估算項目的投資估算，是合理確定項目投資的基礎(chǔ)，主要包括開發(fā)成本和開發(fā)費用。開發(fā)成本主要包括：土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用和公共配套設(shè)施費等。5.1.1土地成本測算C3、C4占地102.52畝，相關(guān)土地成本為19,980.37萬元，具體明細如下表：序號科目名稱金額（萬元）備注1購地款18,966.20暫按185萬元/畝2印花稅9.48土地出讓金的0.05%3土地契稅758.65購地款的4%4土地使用稅246.03占地面積每平方12元，按3年計5合計19,980.375.1.2建設(shè)成本估算建設(shè)成本包括前期費用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費和預備費等，其暫估金額為28,895.12萬元，詳見下表：序項目多層

（45324㎡）高層

（102528㎡）合計（萬元）備注1前期費用453.241,025.281,478.52暫按100元/㎡2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1,269.072,870.784,139.86暫按280元/㎡3建筑安裝工程費5,642.8416,763.3322,406.17多層暫按1245元/㎡，高層1635元/㎡4開發(fā)間接費135.97307.58443.56暫按30元/㎡5預備費112.52314.50427.02按（前期+基礎(chǔ)設(shè)施+建安+間接費）*0.015考慮6合計7,613.6421,281.4828,895.125.1.3期間費用估算期間費用包括管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。其中管理費用和銷售費用按照直接成本（土地成本與建設(shè)成本之和）的2.5%計提，C3、C4地塊融資1.5億元，年息最高按20%，按1.5年計算。期間費用暫估金額6,943.57萬元，詳見下表：序項目金額（萬元）備注1管理費用1,221.89按直接成本的2.5%計提2銷售費用1,221.89按直接成本的2.5%計提3財務(wù)費用4,500.00融資1.5億元，年息20%，使用一年半4合計6,943.785.1.4投資成本估算根據(jù)以上分析得知，含稅投資成本為55,864.27萬元，詳見下表：序項目金額（萬元）備注1土地成本19,980.372建設(shè)成本28,468.103不可預見費472.02按建設(shè)成本的4%計提4管理費用1,221.89按直接成本的2.5%計提5銷售費用1,221.89按直接成本的2.5%計提6財務(wù)費用4,500.007合計55,864.275.2項目資金籌措5.2.1資金來源本項目的資金來源包括：自有資金、銷售收入、借貸資金。(1)自有資金：為實施工程項目，公司籌措自有資金5,000萬元；(2)借貸資金：此項目計劃融資1.5個億；(3)銷售收入：項目建設(shè)資金不足部分擬通過預售房產(chǎn)來解決。5.2.2資金使用計劃項目前期工作自2017年10月份開始啟動，2017年11月初土地掛牌，項目所需資金計劃2017年11月初到位，2017年11月底完成土地摘牌，簽訂土地出讓合同。2018年1月開工建設(shè)，開發(fā)周期3年。5.3財務(wù)評價5.3.1收入估算根據(jù)對周邊樓盤的調(diào)查和分析，加之對市場的判斷和預期，對本項目各類業(yè)態(tài)的銷售均價在留有余地的條件下作如下保守評估：（1）高層住宅暫按0.60萬元/㎡，花園洋房按0.80萬元/㎡；（2）車庫暫按每個12萬元進行暫估。其含稅總收入為91,092萬元，詳見下表：序項目金額（萬元）備注1高層住宅收入48,060.0080,100㎡，暫按0.60萬元/㎡2多層住宅收入30,216.0037,770㎡，暫按0.80萬元/㎡3車庫收入12,816.001,068個，12萬元/個4合計91,092.005.3.2相關(guān)稅費估算收入抵減土地出讓金之后,計算出：銷項稅為(91,092-18,966.20)/1.11*0.11=7,147.60萬元。假定直接成本除土地費用及政府收費外，其余成本均能取得專票，前期費用和開發(fā)間接費按6%，其他按11%考慮進項稅，暫不考慮費用的進項稅抵扣，其進項稅為：(1,478.52/2+443.56)/1.06*0.06+(4,139.86+22,406.17+427.02)/1.11*0.11=2,739.96萬元計算得知：增值稅為4,407.64萬元。相關(guān)稅費暫估金額為7,274.95萬元，具體明細如下表：序項目金額（萬元）備注1增值稅4,407.642增值稅附加528.923印花稅414.05售房印花稅7.96建筑合同印花稅，暫估4土地增值稅803.51普通住宅1.5%，預交593.30非普通住宅3.5%，預交519.57車庫4.5%，預交5合計7,274.955.3.3利潤估算根據(jù)以上估算得知，本項目利潤估算金額為20,031.22萬元，詳見下表：序項目金額（萬元）備注1銷售收入82,064.86不含稅收入2營業(yè)成本46,912.792.1土地成本17,845.32扣除進項稅2.2建設(shè)成本25,728.14扣除進項稅2.3不可預見費472.02按建設(shè)成本的4%計提2.4相關(guān)稅費2