淺析采光權糾紛的解決之路

淺析采光權糾紛解決之路考號：姓名：朱曉麗【內(nèi)容要點】：隨著我國城市化進程的加快，城市建設用地日趨緊張，城市建筑之間的密度隨之加大，尤其是高層建筑的建設規(guī)模不斷擴大，使得采光權糾紛案件頻繁發(fā)生。但目前我國對采光權的相關立法還不完善，法律規(guī)范對采光權的規(guī)定較為籠統(tǒng)，且存在諸多立法空白，或是操作性較差。這不僅不利于業(yè)主采光權的保護，也不利于司法實踐中對采光權糾紛的解決。本文試從分析采光權性質(zhì)和現(xiàn)行法律規(guī)范存在的問題入手，提供對采光權糾紛解決的一些可行性建議?！娟P鍵詞】：采光權；相鄰關系；侵權損害賠償城市化帶來了經(jīng)濟的快速發(fā)展同時也帶來了一系列經(jīng)濟社會問題。其中城市建設用地土地資源緊缺的矛盾突出，加之建筑規(guī)劃缺乏科學性，規(guī)劃程序不合理以及建筑開發(fā)商違規(guī)操作等諸多因素，加劇了采光權糾紛的發(fā)生。解決采光權侵權糾紛，我們可以先從一個案例入手，考察采光權性質(zhì)。2004年，趙先生和李先生購買了新疆霍城某公寓的兩套住房，他們的住房從早晨太陽升起到中午12點，采光都很充足。但自從2006年某房地產(chǎn)公司在離兩家不遠的地方蓋起了一棟高層商品房后，采光和通風就大大受到影響，最短時一天只有20分鐘日照。他們與開發(fā)商多次協(xié)商未果，便以生活質(zhì)量受到嚴重影響、房屋的價值亦因此受損為由，將開發(fā)商告上法庭。法院審理后認為，原告住宅的日照是其正常健康生活的權益。本案中盡管開發(fā)商的開發(fā)項目已通過規(guī)劃部門審批，屬于合法行為，但是行政許可的建設行為在客觀上并不能完全排除對原告民事權利的侵犯。被告的樓房建成后，原告所居住的房屋有效日照時間銳減，家庭生活質(zhì)量也有所降低，因此被告的建設行為已侵犯原告的采光權。據(jù)此，法院綜合考慮原告住宅的朝向、層次等因素，法院判令開發(fā)商分別賠償兩原告10000元和8000元。中國法院網(wǎng)《中國法院網(wǎng)《房屋采光受影響居民狀告開發(fā)商侵權獲支持》2011-1-22一、采光權的性質(zhì)民法通則中沒有采光權的具體規(guī)定，只是對相鄰權做了規(guī)定。民法通則第83條相關規(guī)定：不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。我們通常認為，采光權就是指房屋所有權人或使用人享有的從室外取得適度自然日照光源的權利。而侵犯采光權，則通常表現(xiàn)為相鄰一方建筑物或其他設施，未與相鄰他建筑保持適當距離或適當高度而遮擋相鄰他方室內(nèi)采光，導致采光不足的行為。采光權是一種有條件、有范圍的權利。由于我國土地資源緊缺，城市房屋居住密集，現(xiàn)在的住宅都會有不同程度的遮擋陽光現(xiàn)象，不能因為有遮光就認為自己的采光權受到侵犯。況且由于地理位置的不同，南方和北方的日照條件和生活習慣都存在較大的差異。在如何處理建筑采光問題上，只能依據(jù)我國法律的基本原則，根據(jù)各個地區(qū)自身日照采光情況的不同，科學合理的來加以確定。采光權性質(zhì)通說認為屬于基本人權，認為“日照京市生活居住建筑間距暫行規(guī)定》第13條規(guī)定：“被遮擋陽光的現(xiàn)狀居民住房，以居室窗臺中心點(均以外墻面計)，在冬至日日照時間不足1小時的，每戶按其居室被遮擋狀況給予一次性補償800元至2000元?！绷硗馔ㄟ^長度、高度、建筑間距比等專業(yè)術語規(guī)定了居住建筑和公共建筑間的間距要求，間距不符合標準也可以作為侵犯采光權的認定依據(jù)。但是即便是有了這樣的規(guī)定，我們也會發(fā)現(xiàn)這些規(guī)定都過于原則性，雖承認了采光權地位，但未明確采光權侵害的基本構(gòu)成要件、補償方式及標準。三、采光權侵害的認定如上所述，《民法通則》與《物權法》對采光權做出了原則性規(guī)定，所以司法機關應依據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)保護公民采光權。不過在這里我們還要明確的是，并非所有采光權受到侵害的受害人都可以請求排除妨害、賠償損失，即存在一個“容忍度”。房屋所有人或使用人享有采光權，但是鄰人亦享有。也就是說并非一旦采光時間減少即構(gòu)成侵權。那么如何確定采光權侵害呢?綜合各方觀點，本文認為，采光權侵害的構(gòu)成應具備四個基本要件：（1）構(gòu)成采光相鄰關系的主體是相鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人。（2）侵害行為，即侵害者濫用其基于所有、占有的權利而實施的行為。（3）被侵害的采光權是公民基于占有、使用場所而擁有的正當權利，即失去此采光權就無法正常生產(chǎn)、生活。（4）侵害結(jié)果，須有采光受到影響的事實。侵害結(jié)果可以是身心傷害、財產(chǎn)損失，在判定被侵害方的身心所受的損害是否超過近鄰者通常應忍受的義務范圍時，一般僅考慮被害者作為正常人的個人感受之本身利益。在采光權侵害的構(gòu)成要件中，要明確加害方的責任，采光侵害只要超過了忍受限度，無論加害方主觀上有無過錯，都應承擔民事責任。如本文開頭所提案例，雖經(jīng)合法審批，但被告方仍需承擔相應責任。但在實際過程中，理論界和務實界就存在著很大的分歧。理論界認為，新增建筑物只要使原有建筑物的采光標準降低，就視為侵犯了他人的采光權，但是，這樣的侵權標準的認定在務實中幾乎無法操作。首先，對原有建筑物的采光標準進行測量，由誰測量就成為一個最關鍵的問題?，F(xiàn)在主持這項測量的單位主要是各地的規(guī)劃部門。而新增建筑物的規(guī)劃設計也是規(guī)劃部門。如果規(guī)劃部門對房屋未蓋起來前的采光進行測量，豈不是否定了自己新增建筑物的規(guī)劃設計的合法性？所以，規(guī)劃部門幾乎是不可能對你原有的采光標準進行測量的，即使測量也很難保證它站在一個中立的第三人的角度給出一個科學的結(jié)果。除規(guī)劃部門外，其他的對采光標準進行測量的機構(gòu)幾乎是沒有的。而且，在新增建筑物未蓋起來之前，權利尚未被侵犯，權利人也很難有對本人的房屋的采光標準進行測量的意識。其次，對新增建筑物建成后，采光標準降低了多少，是什么樣的補償標準很難確定。以什么樣的時間單位判定采光標準降低，分鐘還是小時？第一單位所應獲得的賠償應該是多少，還是以一個時間段來確定賠償？這些問題現(xiàn)在尚未有相關法規(guī)的規(guī)定，即使有，對如此細致的賠償標準也難以具體規(guī)定。實務界則采用了另外一套標準，即是依據(jù)《民用建筑設計通則》和《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》的規(guī)定，通過計算日照時間來衡量。從國家質(zhì)量技術監(jiān)督局和國家建設部聯(lián)合發(fā)布的《住宅設計規(guī)范》規(guī)定來看,每套住宅至少應有一個居住空間能獲得日照，當一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個時，其中宜有二個獲得日照?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》規(guī)定，住宅間距應該保證被遮擋住宅建筑底層向陽的窗戶在大寒至冬至日至少有一小時的滿窗日照時間。據(jù)此，我們認為住宅采光的法定的量化標準和采光權爭議的尺度就是：1、相鄰建筑間距：以1：1.2的比值計算；2、日照時間：以冬至日照時間不低于1小時（以建筑最底層窗戶為基準）李超.《采光妨害的判定及賠償標準》.人民司法.應用,2009.11李超.《采光妨害的判定及賠償標準》.人民司法.應用,2009.11參考文獻：[1]王利明．物權法研究[M]．北京：中國人民大學出版社，2007．[2]王澤鑒．侵權行為[M]．北京：北京大學出版社，2009．[3]楊立新．侵權責任法：條文背后的故事與難題[M]．北京：法律出版社，2011.[4]任佳慧.采光權侵害的法律探析[J].中國政法大學.2010.[5]王永清.對采光權糾紛案的幾點思考[J].經(jīng)濟與法,2005.7.具體情況分析，我們可以從以下兩種情形分別來看。(一)新建筑物尚未建設完畢這種情形下又分為兩種情況：1．規(guī)劃部門的審批不存在違規(guī)，建設單位違反設計規(guī)劃施工，導致公民采光權即將或正在被侵害。2．規(guī)劃部門違規(guī)審批。這種情況下，權利人可以選擇對規(guī)劃部門提起行政訴訟，要求撤銷規(guī)劃部門的規(guī)劃許可。這里存在一個問題就是，新建筑物建設到何種程度的時候，被“恢復原狀”才是不違背比例原則的。(二)新建筑物已經(jīng)建設完畢理論上，無論新建建筑物是否經(jīng)過合法審批，只要造成采光權事實上的被侵害、超過了權利人的忍受限度，權利人就有權通過民事訴訟請求法院判決侵權方拆除新建筑或者判決侵權方賠償損失。本文開頭案例即是此依據(jù)。但司法實踐中，出于比例原則的考慮，通常會用“以金錢換陽光”來代替“恢復原狀”。因為拆除新建筑所消耗的社會財富，遠遠大于對權利人賠償之所需，所以法院很難判決侵權方將新建筑拆除、恢復原狀。但是進行一次性“合理補償”能夠真正代替被侵權人對采光的實際需要和應得的“損害賠償”嗎?這是值得進一步探討的問題。采光權侵權實際上是多重侵權的綜合，既包括屋貶值以及額外支出的生活費用，還應包括身體、精神受到的妨害。關于采光權侵權的認定及賠償范圍、賠償標準，應由一方當事人申請、由法院委托專業(yè)機構(gòu)，綜合考慮采光時問、房屋朝向、居室(客廳)受光面積進行評估、鑒定，以確定賠償數(shù)額。四、采光權侵害賠償數(shù)額的確定采光權侵害賠償?shù)拿袷路删葷绞街饕校海?）停止侵害，是指要求正在進行的采光權侵害行為停止，對于已經(jīng)終止和尚未實施的侵害行為不能適用。采光權權利人應對義務人的采光權侵害行為正在進行中的事實承擔舉證責任。（2）排除妨礙，是指排除對于權利人的采光權構(gòu)成妨害的狀態(tài)，這種狀態(tài)既包括已經(jīng)造成損害后果的現(xiàn)實妨礙，也包括可能造成妨礙的現(xiàn)實威脅。權利人承擔采光權侵害行為對權利人的合法權益構(gòu)成現(xiàn)實妨礙或存在妨礙威脅的舉證責任。（3）賠償損失，是指義務人通過支付一定數(shù)額金錢的方式對受害人的損害予以救濟的責任方式，即通過各種標準，綜合考慮各因素確定賠償范圍及金額。從現(xiàn)有的法律法規(guī)和目前的司法實踐來看，采光權侵害賠償數(shù)額的確定面臨的問題主要有：第一，判決標準不一。司法實踐中，由于缺乏相對統(tǒng)一的執(zhí)法尺度和補償適用標準，各地法院處理采光權侵害賠償案件的標準不一，很多時候取決于法官的自由裁量權。第二，賠償數(shù)額偏少。判決標準的不確定也使得一般判決賠償數(shù)額偏少，難以體現(xiàn)采光權價值。但是對采光權侵害賠償標準做出一個具體的劃分標準又確實是一件較為困難和復雜的事，主要是因為房價的不確定、日照時間的難以細化以及不同人對陽光通風的不同認識等，甚至同一城市，不同地段、地理條件就相差很多，這就使劃定一個固定標準顯得較為困難。并且，建筑日照的鑒定方法是一個較為專業(yè)的技術問題，具體應包括兩種鑒定方法：一種是以施工圖紙為依據(jù)進行模擬演算，如目前市場推出的日照模擬軟件確定采光時間和范圍；第二種是進行現(xiàn)場觀測測量，確定采光時間和范圍。針對個案采取何種鑒定方法才是最為客觀準確的方式，當事人是否有權進行選擇，以及就現(xiàn)場觀測而言，鑒定機構(gòu)應該采取何種儀器觀測等并無明確規(guī)定，在司法實踐中尤顯混亂。如部分相關案件中，鑒定機構(gòu)不審查開發(fā)企業(yè)提供的施工圖紙或進行模擬演算，而直接選擇現(xiàn)場觀測，觀測方法就是現(xiàn)場目測，給當事人的感覺是缺乏科學性。而鑒定標準通常是依照住建部發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設計方案》(GB50180-93)、《住宅設計規(guī)范》(GB50096-1999)中關于住宅建筑的日照標準。但是，值得注意的是，該日照標準是建立在區(qū)分建筑氣候區(qū)劃的基礎上，以氣候區(qū)劃的不同（陽光傾角的不同）確定滿窗日照小時，濟南屬于Ⅲ氣候區(qū)，其日照標準應為冬至日，觀測有效日照時間帶為上午9時至下午3時，其間滿窗日照時間應大于等于一小時。綜合采光權涉及的主體利益和操作可行性，可以從以下幾方面來考慮確定侵害賠償數(shù)額：第一，考慮取得采光權的代價。雖然陽光無價，但在市場經(jīng)濟條件下，要獲得較好的采光條件卻是要付出代價的。也就是說應該考慮采光權侵害住宅本身的價值；第二，考慮采光權受侵害后的房屋價值與受侵害前的房屋價值之差額作為賠償標準；第三，考慮在今后若干年房屋使用過程中為增加取暖、通風、照明等條件而支出的合理費用；第四，適當考慮采光條件受到限制使業(yè)主在身體健康上受到的傷害。而在認定侵權和確定賠償數(shù)額的過程中，一般的業(yè)主沒有能力做出精準的判斷，只能由主觀感官來說明，這就需要具有天文、地理、物理、數(shù)學等相關專業(yè)知識的人或者機構(gòu)運用專業(yè)方法才能得出實際采光時間來認定侵權事實。另一方面，房屋價值貶損情況也需要有專業(yè)機構(gòu)進行評估。房地產(chǎn)市場規(guī)律告訴我們，房屋有無陽光，采光的好壞對其價值存在巨大影響，因此房屋采光權受到侵害，其價值必然貶損，貶損情況需要第三方機構(gòu)進行評估。另外，因采光條件變化，權利人為增加取暖、通風、照明等支出的費用也需要確定標準。最后，上面說到對采光條件受到限制使業(yè)主在身體健康上受到的傷害也應合理考慮做出適當補償，也應做出具有一般示范意義的標準，不能夠全憑法官的自由裁量。有觀點認為，采光權被納入相鄰關系進行規(guī)范，屬于物權，不能適用人格權受到侵害后而取得的精神損害賠償。但我們應該看到，一方面采光權已被納入《物權法》加以保障，另一方面采光與建筑物居住者的正常生活、精神享受有著密切聯(lián)系。采光條件變差，受害人對其居住環(huán)境的舒適、滿足感會隨之降低。同時可能降低衛(wèi)生條件，進而影響身體健康，且從上面對采光權性質(zhì)通說來看，從現(xiàn)代社會人的發(fā)展的角度來看，這部分賠償甚至應該是采光權侵害賠償?shù)闹饕糠?。五、余論對于采光權糾紛還有以下問題值得我們注意：(一)訴訟時效問題關于采光權侵權的訴訟時效。針對采光權侵權的訴訟時效問題，理論界存在兩種觀點：一種觀點認為，由于采光權受到的侵害是處于持續(xù)狀態(tài)的，且依照《民法通則》的規(guī)定，該權利具有物權性質(zhì)，因此，對于采光權的保護不應當受訴訟時效的限制。另一種觀點認為，采光權雖然具有物權性質(zhì)，但是作為權利保護，不能無限延長其保護時限。應當以權利人知道或者應當知道其權利被侵害之日起兩年作為法律保護的訴訟時效。采光糾紛的一方當事人往往要求排除妨礙、停止侵害，具有物上請求權的特征，只要其對該毗鄰的不動產(chǎn)的所有權、使用權沒有讓渡出去，權利人就可以直接請求妨礙人排除妨礙，或消除可能發(fā)生的妨礙因素，所以無需用時效督促權利人及時行使權利。相鄰關系崇尚鄰里和睦，若將相鄰方的禮讓視為放棄權利，不利于維系鄰里相處。相鄰關系中的請求權是基于所有權或使用權的權利，權利人應可以主張權利，無須借助時效制度督促當事人行使權利。而相鄰妨礙的事實狀態(tài)在一般情況下是持續(xù)存在的，不會產(chǎn)生證據(jù)湮滅的困難。重要的是，相鄰關系雖不是獨立的物權，但屬于物權的范疇，依民法理論，物權請求權中的停止侵害、排除妨礙請求權和消除危險請求權不適用訴訟時效。鑒于以上分析，該類糾紛只要妨礙事實持續(xù)存在，則被侵權人隨時可以起訴，不存在超過時效喪失勝訴權的問題。筆者認為，采光權受到的侵害是處于持續(xù)狀態(tài)的，所以對于采光權的保護不應當受到訴訟時效的限制。(二)賠償數(shù)額的計算依據(jù)問題關于建筑日照不足的賠償標準及救濟方式如前文所述，建筑日照不足的賠償存在多個標準，類似案例也無傾向性參考標準。結(jié)合相關判例，受案法院通常應考慮如下因素：（1）被侵權人房屋貶值部分。如侵權人因其建筑物向高空發(fā)展，充分利用了空間，其房屋有了軟大的增值，或者侵權人所蓋的高層建筑物純粹為了商品房開發(fā)，其建成房屋的經(jīng)濟效益自不待言，與此鮮明對比的是，相鄰一方的房屋因采光受到影響，其房屋在原有價值的基礎上有大幅的下降。因為房屋的價值取決于其位置、方向、采光等關鍵因素，因此應委托專業(yè)評估機構(gòu)，對房屋的原有價值及采光受影響后的價值予以評估，其差額部分應屬賠償范圍。（2）被侵權人采取補償措施的費用。被侵權人因采光的需要，需改變原有房屋結(jié)構(gòu)，如增大門窗面積，開天窗等，該項費用應屬賠償范圍。另外，被侵權人因采光不足，室內(nèi)照明設備使用時間相對延長，對照明設備的使用壽命及能源消耗都有較大影響，因此，將該項費用應酌情予以一次性賠償。就侵權行為的救濟方法，也不僅限于金錢賠償，被侵權人在主