煙臺(tái)嘉誠(chéng)大都會(huì)項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案DOC樣本

嘉誠(chéng)·大都會(huì)項(xiàng)目全案操作執(zhí)行方案華韜地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司二零零七年十二月十日序把嘉誠(chéng)·大都會(huì)項(xiàng)目當(dāng)成檢查華韜地產(chǎn)在煙臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目操作一座標(biāo)桿，一桿尺碼，提煉、萃取、沉淀，堅(jiān)實(shí)走過(guò)每一步，不斷提高、完善、超越和發(fā)現(xiàn)，無(wú)論面對(duì)是系統(tǒng)工作大事，還是細(xì)致入微瑣事，都布滿熱情、勇氣、足夠信心和堅(jiān)定不移執(zhí)行力，那么，嘉誠(chéng)·大都會(huì)就將成為一座豐碑，一種奇跡。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是十分復(fù)雜系統(tǒng)工程，絕不但僅簡(jiǎn)樸理解為這本冊(cè)子里提到招商、銷售、推廣等基本層面，還涉及更多涉及工程、財(cái)務(wù)、行政、人力資源，甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，因而，要保障整個(gè)項(xiàng)目科學(xué)、高效、有秩序推動(dòng)，需要各方面協(xié)調(diào)與溝通，需要花大力氣去分析和研究，需要站得更高，看得更遠(yuǎn)，想得更多，做得更細(xì)。這里不是咱們故鄉(xiāng)，卻一定是咱們事業(yè)主場(chǎng)！這里不是咱們故鄉(xiāng)，卻一定是咱們事業(yè)主場(chǎng)！第一卷項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于福山區(qū)中央大道福海路與永安街交叉口西北角。南臨區(qū)政府，北接同三高速；本項(xiàng)目地塊坐落于福山中央行政區(qū)、中央文化區(qū)、中央生活區(qū)，為當(dāng)前福山區(qū)位置最佳、交通最便利、環(huán)境最佳、市政配套設(shè)備最完善地塊之一。二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積：25400平方米，總建筑面積：75263平方米，其中，地下車庫(kù)建筑面積：8773平方米，地上網(wǎng)點(diǎn)建筑面積：36295平方米，地上住宅建筑面積：30195平方米，層數(shù)：商業(yè)某些地上5層。三、項(xiàng)目區(qū)域概況（一）福山概況福山區(qū)是煙臺(tái)市規(guī)劃建設(shè)當(dāng)代化工業(yè)城區(qū)，是全國(guó)首批14個(gè)沿海開放都市煙臺(tái)市市轄區(qū)，東以大沽夾河為界與芝罘區(qū)、萊山區(qū)隔河相望，東南與牟平區(qū)為鄰，西南與棲霞市相連，西北與蓬萊市接壤，北臨煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。總面積482.83平方公里，全區(qū)總?cè)丝?5萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口7.64萬(wàn)人。分析結(jié)論：1、地理位置優(yōu)越，外來(lái)人口逐年增多；2、基本設(shè)施完善；3、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。（二）宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值75.03億元，比上年增長(zhǎng)23.8%。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)值23.32億元，增長(zhǎng)46.1%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)值29.2億元，增長(zhǎng)23.2%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)值15.8億元，增長(zhǎng)26%。2、都市居民生活水平穩(wěn)步提高城鄉(xiāng)居民人均可支配收入達(dá)8591元，比上年增長(zhǎng)13%；人均消費(fèi)性支出為6132元，增長(zhǎng)5.7%；人均住房使用面積26.7平方米。在崗職工平均工資16744元，增長(zhǎng)25%。3、基本設(shè)施建設(shè)投資，特別是房地產(chǎn)投資開發(fā)力度加大完畢基本建設(shè)投資21.5億元，比上年增長(zhǎng)82.7%；更新改造投資3.5億元，增長(zhǎng)6.94%；房地產(chǎn)開發(fā)投資5.3億元，增長(zhǎng)71.9%。分析結(jié)論：福山區(qū)經(jīng)濟(jì)處在穩(wěn)步發(fā)展階段，具備較活躍消費(fèi)力。四、項(xiàng)目區(qū)域交通條件2、項(xiàng)目地向北直通煙臺(tái)西客站，有通往省內(nèi)各地大巴；3、項(xiàng)目地通過(guò)福海路大道直接與開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)相連，有30路、31路、32路、306路、522路等。其中30路、31路、32路為煙臺(tái)－福山環(huán)城大巴。4、項(xiàng)目地有私人小車者占5％以上，她們是成功一派代表，私家車年擁有量也體現(xiàn)出本都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度及人民生活水平提高。5、自行車、電動(dòng)車、摩托車，人潮就是錢潮五、項(xiàng)目保值增值因素分析1、地段保值增值優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目最大增值因素，是它得天獨(dú)厚地段優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目坐落于福山中心區(qū)南北主干道福海路中心位置，依照福海路綜合改造概念性規(guī)劃，將北起同三高速路，南至青龍山，總長(zhǎng)約5.4公里福海路定位擬定為特色化、復(fù)合型都市中心大道，定位重要有三點(diǎn)：（1）再造環(huán)境，重塑形象，（2）整合功能，提高價(jià)值，（3）著眼將來(lái)，改進(jìn)交通，該規(guī)劃實(shí)行后，將全面提高福海路綜合功能，提高土地使用價(jià)值，突出地區(qū)特色和時(shí)代精神。從保值增值角度出發(fā)，項(xiàng)目坐落在福山中心福海路中心商圈地段，這里日人流量可達(dá)5萬(wàn)以上，項(xiàng)目地常住人口將達(dá)到10萬(wàn)左右，交通四通八達(dá)，這樣一種集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體口岸，其地段保值增值能力非常之大。2、項(xiàng)目良好經(jīng)營(yíng)前景因素本項(xiàng)目保值增值另一重大因素，是具備良好經(jīng)營(yíng)前景。本項(xiàng)目受到各政府機(jī)構(gòu)大力支持，為項(xiàng)目營(yíng)造了極好經(jīng)營(yíng)環(huán)境，特別是依依托品牌化運(yùn)作，為本項(xiàng)目增值保值創(chuàng)造了條件。3、保值增值空間大依照當(dāng)前項(xiàng)目所在地商業(yè)用房售價(jià)和租賃價(jià)來(lái)看，嘉誠(chéng)?大都會(huì)定價(jià)將會(huì)給置業(yè)投資者留下很大增值空間，咱們預(yù)測(cè)三至五年后，本地當(dāng)前商業(yè)用房6000元/平方米價(jià)位，將上升至15000元－0元/平方米；租賃價(jià)由當(dāng)前200元/年/平方米價(jià)位，將上升至1000元－1200元/年/平方米。六、項(xiàng)目swot分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析－S1、項(xiàng)目自身硬件優(yōu)勢(shì)（1）地段絕佳（2）功能俱全（3）交通便利（4）人流量大（5）項(xiàng)目周邊崇高成熟住宅社區(qū)形成規(guī)?；瑤?lái)足夠消費(fèi)人群（6）商業(yè)運(yùn)作品牌化（7）商業(yè)構(gòu)造量化，大型、中型、小型兼顧2、項(xiàng)目自身軟件優(yōu)勢(shì)（1）開發(fā)商資金實(shí)力雄厚，且有一定“口碑”，目的群體信任度大（2）立體交叉，循環(huán)購(gòu)物（3）商業(yè)文化氛圍。（4）商業(yè)景觀與優(yōu)雅休閑環(huán)境。（5）物超所值價(jià)位。（6）保值、升值、增值魅力。（7）科學(xué)合理規(guī)劃設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)組合。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析－W1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2、目的群體消費(fèi)置業(yè)投資日趨理性。3、招商競(jìng)爭(zhēng)難度較大。4、商業(yè)氛圍有，但尚未達(dá)到鼎沸，需由我項(xiàng)目引領(lǐng)實(shí)現(xiàn)。（三）、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析－O1、置業(yè)投資者需求增值潛力最高物業(yè)需求因素需求因素增值需求經(jīng)商置業(yè)需求經(jīng)商租賃需求商業(yè)擴(kuò)張需求進(jìn)城發(fā)展需求安全需求榮耀需求養(yǎng)老需求2、中上價(jià)位實(shí)現(xiàn)與高價(jià)位攀登咱們以為本項(xiàng)目需持以嚴(yán)謹(jǐn)價(jià)格方略，“蓄水”期重復(fù)“試水”，開盤期“低開高走”，3、政府支持，政策扶持4、目的群體充裕5、銀行利率下降，地產(chǎn)業(yè)界受益，股票、保險(xiǎn)、證券走勢(shì)趨于低糜。6、置業(yè)投資者偏愛(ài)商業(yè)物業(yè)投資。7、特色農(nóng)業(yè)增收，置業(yè)投資轉(zhuǎn)向都市。8、旅游業(yè)帶來(lái)商業(yè)氛圍。9、項(xiàng)目地人口近5年極有迅猛增長(zhǎng)勢(shì)頭。10、國(guó)家出臺(tái)加速重點(diǎn)集鎮(zhèn)和中心都市發(fā)展政策。（四）項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析－T1、項(xiàng)目地網(wǎng)點(diǎn)房租價(jià)低2、廣告媒體信任度差3、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)變化莫測(cè)4、置業(yè)投資消費(fèi)心理掌握難度大第二卷市場(chǎng)分析一、置業(yè)投資市場(chǎng)分析相對(duì)目的群體置業(yè)投資眾多購(gòu)買需求因素，咱們這里對(duì)幾種重要方面做一簡(jiǎn)要闡述，其目是為市場(chǎng)定位及目的群體定位提供有力根據(jù)。（一）資產(chǎn)保值增值投資需求煙臺(tái)人在商品經(jīng)濟(jì)大潮下，通過(guò)自強(qiáng)不息創(chuàng)業(yè)，她們中有一某些人完畢了創(chuàng)業(yè)原始積累，手上擁有了較多閑散資金，在銀行利率處最低點(diǎn)狀況下，在股票、債券、房產(chǎn)投資方式中，她們選取了置業(yè)投資，作為一種安全保值與增值手段。這里應(yīng)當(dāng)指出，這某些人當(dāng)前趨于投資商業(yè)用房偏愛(ài)突出。她們關(guān)懷是影響升值因素，如人流、位置、交通、地值率，同步也非常看重投資門檻、收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)控制等，這是需要在傳播過(guò)程中精神擊中理性訴求。（二）經(jīng)商置業(yè)，創(chuàng)造財(cái)富需要在商業(yè)圈子打拼人，終身夢(mèng)個(gè)登陸財(cái)富“殿堂”，闖入“富人”行列，讓家人、家庭和后裔告別“貧窮”與“寒酸”，她們?cè)谫崫M“第一桶金”時(shí)候，一方面要做是“自己購(gòu)街鋪”經(jīng)營(yíng)，告別“租房”歷史，為賺“第二桶金”大展宏圖。這群人置業(yè)經(jīng)營(yíng)心理講求人流、地理位置，并因其經(jīng)濟(jì)實(shí)力影響特別關(guān)注面積合理性。（三）經(jīng)商租聘，積累原始資本需要在（四）享有都市生活，以便子女上學(xué)就業(yè)需求在煙臺(tái)龐大置業(yè)群體中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)大款比重在加大，她們?cè)靶量嗄ルy”，有著老式節(jié)儉習(xí)慣，但更渴望可以脫離面朝黃土背朝天農(nóng)民命運(yùn)，依托特色農(nóng)業(yè)日益富裕后，一方面想到是進(jìn)城置業(yè)，以便子女上學(xué)就業(yè)，讓妻室子女享有都市精彩生活。這批人一時(shí)難以變化其生活方式，潮流消費(fèi)理念未形成，是相對(duì)比較盲目客戶，容易感性沖動(dòng)投資。（五）安全需求一夜之間“爆發(fā)”海產(chǎn)大戶、特色農(nóng)民、專業(yè)戶、建筑商、政府官員、白領(lǐng)人士，由于她們財(cái)富來(lái)源有是灰色，由于長(zhǎng)期養(yǎng)在保守謹(jǐn)慎，對(duì)財(cái)產(chǎn)安全格外關(guān)注，或出于隱藏理由，首選置業(yè)，并以此租賃，賺取利潤(rùn)。這群小心“精明”業(yè)主，安全是首要，保值是目。二、置業(yè)投資消費(fèi)心理分析綜上所述，咱們對(duì)置業(yè)投資有關(guān)群體作如下消費(fèi)心理分析：消費(fèi)者心態(tài)直接關(guān)系到其購(gòu)買行為，能否產(chǎn)生和產(chǎn)生速度快慢問(wèn)題，又與銷售工作順利完畢與否息息有關(guān)。因而，考慮到置業(yè)消費(fèi)者心態(tài)重要性，又及日后傳播訴求定位問(wèn)題，咱們以為有必要單獨(dú)進(jìn)行剖析研究。憨厚憨厚自強(qiáng)不息排外扎堆跟風(fēng)煙臺(tái)人務(wù)實(shí)直爽是眾所周知，還由于“憨厚”煙臺(tái)人自強(qiáng)不息、民風(fēng)淳樸，具備中華民族獨(dú)特文化特性，因此才打造了譽(yù)滿全國(guó)港口旅游都市。1、自強(qiáng)不息2、排外煙臺(tái)自古以來(lái)便是軍事防御基地，這也使得煙臺(tái)人對(duì)排外略有偏重。這種思想導(dǎo)致不易于接納新事物，從同級(jí)別都市比較可以看出，對(duì)排外略有偏重?zé)熍_(tái)人導(dǎo)致了煙臺(tái)“落伍”。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流動(dòng)加快，煙臺(tái)人也開始追趕潮流步伐。對(duì)于此類客戶，咱們以低投資高回報(bào)，安全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)增值保值誘惑來(lái)打消其防范、懷疑和等待觀望心理，塑起“嘉誠(chéng)?大都會(huì)”這塊當(dāng)代化商業(yè)品牌，運(yùn)用嘉誠(chéng)?大都會(huì)成功形象來(lái)吸引置業(yè)家，打動(dòng)投資業(yè)主，增進(jìn)銷售順利進(jìn)行，3、扎堆扎堆是人類本能。反映到消費(fèi)心理上，自然是“物以類聚，人以群分”之規(guī)律。扎堆心理對(duì)商家而言是機(jī)會(huì)難求贏家莊位，咱們對(duì)購(gòu)買習(xí)慣、購(gòu)買特性、購(gòu)買行為、收入、消費(fèi)扎堆應(yīng)科學(xué)運(yùn)用，做好口碑效應(yīng)。4、跟風(fēng)扎堆就會(huì)產(chǎn)生“精神領(lǐng)袖”，領(lǐng)袖背面就有跟風(fēng)者。這一特性決定了本項(xiàng)目無(wú)缺陷營(yíng)銷重要性，跟風(fēng)群體風(fēng)險(xiǎn)在于有百個(gè)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)也許不能打動(dòng)一群人，一不小心一種缺陷被“精神領(lǐng)袖”理解，會(huì)導(dǎo)致極大損失。這是“禍”“福”質(zhì)變規(guī)律。三、福山商業(yè)市場(chǎng)分析（一）、福山商業(yè)整體狀況：商業(yè)發(fā)展方興未艾，商業(yè)市場(chǎng)期待整合升級(jí)；業(yè)態(tài)按照人口密度、消費(fèi)需求進(jìn)行自然分布，呈現(xiàn)商業(yè)原始狀態(tài)；業(yè)種規(guī)劃、品牌選取、裝修裝飾、檔次定位、服務(wù)水平大同小異；商業(yè)形式及定位基本為大眾化，缺少對(duì)潮流及個(gè)性理解；當(dāng)代商業(yè)概念薄弱，對(duì)消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境需求缺少理解；市場(chǎng)消費(fèi)已經(jīng)開始向品牌化發(fā)展，但品牌化進(jìn)程緩慢；福山將近60%消費(fèi)人群去芝罘區(qū)購(gòu)物，年平均購(gòu)物消費(fèi)次數(shù)5.5次，平均每次消費(fèi)金額300元，零售業(yè)外流損失10億元，福山消費(fèi)潛力巨大，福山商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)潛力需要大力開采（二）、福山消費(fèi)層構(gòu)造及特點(diǎn)：基本消費(fèi)層：都市平民、外地平薪打工族、外圍商圈居民。主流消費(fèi)層：公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、教職人員、政府機(jī)關(guān)干部、中高收入職工、潮流一族。福山市消費(fèi)層重要有這樣幾種構(gòu)成某些：本地居民、中低收入工人、暫時(shí)工、小生意人、普通職工等，人均月收入在100元如下，食品、生活必須品占消費(fèi)一半以上，這某些都市平民構(gòu)成福山基本消費(fèi)層；中檔以上收入者，即公務(wù)員、小業(yè)主、教職人員，中高等收入職工、超前消費(fèi)潮流一族，人均收入100元以上，食品、生活必須品占消費(fèi)40%如下，這某些人構(gòu)成福山市主流消費(fèi)層。消費(fèi)訴求（即由消費(fèi)層特點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)慣帶來(lái)潛在消費(fèi)需求）：零散店鋪難以滿足福山市居民需要，市場(chǎng)需要重新整合升級(jí)，消費(fèi)層期待更為有效率、更為有樂(lè)趣購(gòu)物，即福山需要特色主題性商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。鑒于當(dāng)前福山商業(yè)購(gòu)物環(huán)境狀況，市民普遍但愿可以擁有寬敞、明亮、優(yōu)雅、設(shè)施齊備購(gòu)物商場(chǎng)。福山消費(fèi)者多數(shù)為都市居民，高收入者較多，因而商業(yè)服務(wù)不但要面向大眾、提高人氣，并且應(yīng)在一定限度上滿足中、高檔次人群需求，這樣才干抓住市場(chǎng)。消費(fèi)者但愿能買到價(jià)廉物美商品。福山都市人口多為家庭狀況，因而婦女和青少年消費(fèi)較強(qiáng)勁。在婦女、青少年日用品，潮流服飾，素質(zhì)教誨服務(wù)等方面市場(chǎng)前景遼闊。居民日用品和生活必須品消費(fèi)較強(qiáng)，貴重物品和生活奢侈品消費(fèi)潛力巨大。超前、個(gè)性化潮流用品，服飾市場(chǎng)前景看好。（三）項(xiàng)目商圈分析：綜述1項(xiàng)目地商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀距南部家家悅超市（當(dāng)前福山最大）相距1000米；沿街門面店功能重要有中低檔小商鋪。業(yè)態(tài)單一，低檔商品占65％以上；中低檔專業(yè)市場(chǎng)較多，如新東服裝城、德勝商城、和平家電、銀河通訊廣場(chǎng)、北方家紡等綜述2即將投入使用商業(yè)物業(yè)天創(chuàng)國(guó)際即將投入4萬(wàn)平方米精品百貨商場(chǎng)富豪國(guó)際購(gòu)物中心5萬(wàn)平方米綜合性購(gòu)物中心綜述3稀缺商業(yè)業(yè)態(tài)大眾流行百貨/知名連鎖品牌超市/數(shù)碼通訊賣場(chǎng)/高中檔品牌專賣店/咖啡廳、西餐廳/電玩城綜述4可擴(kuò)容商業(yè)業(yè)態(tài)金融證券/專賣店和品牌店、西餐、品牌快餐及排檔類快餐/KTV、酒吧、健身美體等休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)第三卷項(xiàng)目定位一、定位價(jià)值與作用1、制造差別性●產(chǎn)品：規(guī)定以高原則、高品質(zhì)產(chǎn)品面對(duì)市場(chǎng)●形象：項(xiàng)目要打?qū)е赂Ｉ缴虡I(yè)品牌最佳、商業(yè)氛圍最旺商業(yè)地標(biāo)，滿足投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)群榮耀心理。●以便：項(xiàng)目外部交通四通八達(dá)，內(nèi)部立體循環(huán)，靈活以便，易于銷售租賃?！袷娣杭?gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化為一體，給消費(fèi)者以舒服高興享有?！駜r(jià)格：項(xiàng)目租售價(jià)格物超所值，無(wú)限增值潛力深深吸引投資者。●服務(wù)：項(xiàng)目服務(wù)機(jī)構(gòu)“商業(yè)運(yùn)營(yíng)”、“物業(yè)管理”，必要聘請(qǐng)專業(yè)性團(tuán)隊(duì)運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)管理統(tǒng)一，實(shí)行營(yíng)銷推廣，進(jìn)行信息傳播，并提供商業(yè)培訓(xùn)和金融服務(wù)等，做到間隔競(jìng)爭(zhēng)者，在同行中遙遙領(lǐng)先。●利益：項(xiàng)目為客戶打造“增值、升值、保值、超值、創(chuàng)值”平臺(tái)。2、制造營(yíng)銷方略●結(jié)合招商：主力店招商先行，面向國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌商家，營(yíng)造“永不落幕地王商鋪”濃厚商業(yè)氛圍?！穸ㄎ幻嫦蚋?jìng)爭(zhēng)者和置業(yè)投資者，指明嘉誠(chéng)?大都會(huì)品牌應(yīng)向哪個(gè)方向走，針對(duì)哪些市場(chǎng)。●推廣：廣告、包裝、租售一切環(huán)繞“持續(xù)經(jīng)營(yíng)”品牌戰(zhàn)略操盤。定價(jià)：租售定價(jià)方略不能背離定位核心。3、制造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)當(dāng)今成功品牌競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)源于正擬定位。具備某種優(yōu)勢(shì)是定位有利條件。但定位不能被當(dāng)成是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，定位只能創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。咱們以為定位是由于存在找準(zhǔn)市場(chǎng)區(qū)間。二、項(xiàng)目定位基本主張主張1：一種據(jù)點(diǎn)廣告目的是使項(xiàng)目在目的客戶心中獲得一種據(jù)點(diǎn)，一種認(rèn)知區(qū)域位置，或者占有一席之地。主張2：集中火力于狹窄目的廣告應(yīng)集中火力在一種狹窄目的上，在目的客戶心智上下功夫，是要?jiǎng)?chuàng)造一種心理位置，即：1、集中力量于狹窄目的，但同步必要是意義上不狹窄訴求。2、訴求目的對(duì)象（置業(yè)投資者）并不是狹窄。主張3：第一說(shuō)法應(yīng)當(dāng)應(yīng)用廣告創(chuàng)造出獨(dú)有“位置”。特別是“第一說(shuō)法、第一事件、第一位置”。心理學(xué)家以為：人們?nèi)菀子涀∥痪拥谝皇挛?。主?：差別性廣告體現(xiàn)差別性，并不是僅指出品牌詳細(xì)、特殊功能利益，而是要顯示和實(shí)現(xiàn)品牌之間區(qū)別。主張5：先入為主三、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)定位依照市場(chǎng)調(diào)查提供數(shù)據(jù)和結(jié)論，咱們擬定本案項(xiàng)目定位，體現(xiàn)一種賦予擁有者以“尊貴感和成功感”，賦予目的客戶“潮流和潮流”靈魂；顯示一種財(cái)富與榮耀成功理念和愉悅與輕松消費(fèi)理念。經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)定位“福山首席潮流休閑購(gòu)物中心”定位演繹“福山首席潮流休閑購(gòu)物中心”顯示項(xiàng)目在福山地區(qū)商業(yè)典范形象。其中“福山”指項(xiàng)目所在區(qū)域及以福山為核心輻射地區(qū)，“首席”指彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，具備唯一性；“潮流休閑”指引領(lǐng)消費(fèi)潮流，輕松購(gòu)物，愜意休閑，與時(shí)代潮流接軌；“購(gòu)物中心”是集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化于一體大型購(gòu)物廣場(chǎng)。定位鮮明功能差別化優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)本項(xiàng)目區(qū)別于本區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)物業(yè)與眾不同。嚴(yán)格將競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)間隔開來(lái)，以潮流、休閑消費(fèi)理念，吸引眾多目的客戶青睞。四、經(jīng)營(yíng)功能定位功能定位：福山地區(qū)唯一具備購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化、商務(wù)六大功能大型綜合性商業(yè)中心，在消費(fèi)層面涵蓋大型生活超市、潮流流行百貨、IT數(shù)碼通訊廣場(chǎng)、家電家居、餐飲及休閑娛樂(lè)六大商業(yè)功能組團(tuán)。五、項(xiàng)目形象定位：福山商業(yè)新典范六、項(xiàng)目消費(fèi)市場(chǎng)定位1、目的消費(fèi)區(qū)域：本項(xiàng)目目的區(qū)域涉及以福山區(qū)為商業(yè)核心商圈（即尋常性消費(fèi)商圈）；以芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)為半徑次核心商圈（即常規(guī)性消費(fèi)商圈）；以福山區(qū)至蓬萊為半徑輻射性消費(fèi)商圈。其中：尋常性消費(fèi)商圈：25萬(wàn)常住人口，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)占70％；常規(guī)性消費(fèi)商圈：立足福山，輻射福山及周邊村、鎮(zhèn)、街道10萬(wàn)人口，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)占20％；輻射性消費(fèi)商圈：輻射周邊縣市區(qū)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)占10％。2、目的消費(fèi)客群：本項(xiàng)目所在商業(yè)區(qū)中，覆蓋所有年齡階層消費(fèi)者。主體消費(fèi)群在18－35歲占45％，35－45歲占35％，45－55歲占20％。因此在功能規(guī)劃上盡量滿足各年齡段消費(fèi)需求。15－25歲屬于沖動(dòng)性消費(fèi)心理，并且有很大自主支配權(quán)，喜歡互相攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)盲目性。消費(fèi)力以中低檔為主，以購(gòu)買迅速消耗商品為主，涉及服裝、鞋精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育運(yùn)動(dòng)、文化用品為主。25－35歲具備一定經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂(lè)，消費(fèi)心理較為成熟。消費(fèi)力以中高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購(gòu)買中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主。涉及：嬰童用品、電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品等。35－45歲較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟理性。消費(fèi)以中高檔為主，購(gòu)買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。涉及：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。注重品牌商品內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次文化及娛樂(lè)享有。其她旅游消費(fèi)客戶：專程旅游、探親而前來(lái)購(gòu)物觀光消費(fèi)，具一定沖動(dòng)性和隨意性；老式中檔商品較受歡迎，消費(fèi)力以中高為主；是主力消費(fèi)群體補(bǔ)充之一，從而帶動(dòng)購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)。第四卷項(xiàng)目核心操作方略一、項(xiàng)目成功操作前提條件1、項(xiàng)目品牌影響力進(jìn)一步人心商業(yè)地產(chǎn)老生常談是“價(jià)值”，而最大價(jià)值體當(dāng)前于項(xiàng)目品牌自身。無(wú)論是投資、經(jīng)營(yíng)還是消費(fèi)，“嘉誠(chéng)?大都會(huì)”能否進(jìn)一步人心，能否成為市場(chǎng)熱點(diǎn)和焦點(diǎn)話題將直接決定項(xiàng)目成敗。2、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃、定位與商業(yè)內(nèi)容符合市場(chǎng)消費(fèi)需求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功歸根結(jié)底取決于能否實(shí)現(xiàn)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理成功。而經(jīng)營(yíng)成功前提與基本是商業(yè)規(guī)劃、定位與商業(yè)內(nèi)容能否符合市場(chǎng)需求。在考慮商業(yè)規(guī)劃與定位時(shí)，必要要有一定前瞻性，能看到3年后、5年后市場(chǎng)變化，同步要兼顧物業(yè)自身特點(diǎn)。在選取商家時(shí)，絕對(duì)不能僅僅看商家品牌知名度，更重要是選取符合項(xiàng)目商圈消費(fèi)特點(diǎn)商家。3、項(xiàng)目招商、銷售、推廣標(biāo)明確，互相增進(jìn)在項(xiàng)目操作每一種階段，招商、銷售和推廣都應(yīng)明確目的，不能亂，不能想固然，必要有系統(tǒng)、分階段、有重點(diǎn)整體推動(dòng)，否則就將事倍功半。4、能有效整合資源，形成合力大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，政府部門、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者、都市、商圈、項(xiàng)目自身、零售商業(yè)公司、供應(yīng)商、技術(shù)支持商、與消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者有關(guān)一切社會(huì)其她行業(yè)，涉及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手共同構(gòu)成了一種龐大資源系統(tǒng)，越是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，資源系統(tǒng)中個(gè)體越明顯，其作用與意義越大。對(duì)嘉誠(chéng)?大都會(huì)而言，資源整合可沿著四個(gè)方面進(jìn)行：都市線——福山都市競(jìng)爭(zhēng)力所帶來(lái)行業(yè)變化；政策線——政府重點(diǎn)建設(shè)與政策支持、傾斜；項(xiàng)目線——項(xiàng)目自身集群優(yōu)勢(shì)（和諧商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)）；資源線——行業(yè)內(nèi)資源與跨行業(yè)資源整合（縱向整合與平行整合）；5、注重項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理體系建設(shè)；無(wú)數(shù)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)慘淡事實(shí)告訴咱們，必要高度注重項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理體系建設(shè)，并且絕對(duì)不能等到項(xiàng)目開業(yè)前半年左右才來(lái)做，從項(xiàng)目一開始，對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)就必要進(jìn)行搭建，豐富經(jīng)營(yíng)方式，完善管理模式，制定行業(yè)原則，理順商戶關(guān)系，強(qiáng)化企劃能力等等才干給商戶信心，才干未雨綢繆。6、解決好整體和局部關(guān)系；解決好局部和整體關(guān)系核心在于選取最能匯集人氣，最能體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值和商業(yè)內(nèi)涵局部導(dǎo)入市場(chǎng)，對(duì)嘉誠(chéng)?大都會(huì)而言，超市是整個(gè)項(xiàng)目心臟，因而，項(xiàng)目操作重點(diǎn)，特別是招商突破點(diǎn)是環(huán)繞超市主力店及與超市主力店有關(guān)商業(yè)業(yè)態(tài)展開。7、大盤要大做，不要惶恐于競(jìng)爭(zhēng)。大盤必要有大盤氣概，必要要理直氣壯建立項(xiàng)目品牌高度，必要有勇氣和膽量去建立商業(yè)游戲規(guī)則。可以驕傲和自豪宣稱，嘉誠(chéng)?大都會(huì)在福山市場(chǎng)是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是自己，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)最有效手段是不讓對(duì)手與自己站在同一市場(chǎng)高度，始終領(lǐng)先對(duì)手。二、項(xiàng)目意義1、建立福山甚至煙臺(tái)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系；嘉誠(chéng)?大都會(huì)最大意義在于其對(duì)行業(yè)所做出突出卓越貢獻(xiàn)，它建立了煙臺(tái)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系，即能和煙臺(tái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)接軌，又符合福山商業(yè)特色，既能保障投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者利益，又能持續(xù)發(fā)展，它一定能成為宣言書、播種機(jī)和行業(yè)旗手。2、構(gòu)建和諧商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，真正實(shí)現(xiàn)“都市運(yùn)營(yíng)”；和諧是中華人民共和國(guó)社會(huì)主調(diào)，也是指引各個(gè)行業(yè)發(fā)展最強(qiáng)音。嘉誠(chéng)?大都會(huì)應(yīng)當(dāng)仁不讓，在全國(guó)范疇內(nèi)第一種搭建和諧商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，今天商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不在是個(gè)體商業(yè)品牌競(jìng)爭(zhēng)，只有將商業(yè)及附屬資源有效整合成完畢生態(tài)系統(tǒng)，才是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和持續(xù)經(jīng)營(yíng)主線。作為一種有強(qiáng)烈社會(huì)責(zé)任感開發(fā)商，在福山這樣一種高速發(fā)展都市，高舉“都市運(yùn)營(yíng)”大旗，真正體現(xiàn)了公司高貴品格與遼闊胸懷。三、項(xiàng)目整體操作框架嘉誠(chéng)實(shí)業(yè)有限公司嘉誠(chéng)實(shí)業(yè)有限公司公司實(shí)力戰(zhàn)略規(guī)劃資源整合公司品牌嘉誠(chéng)·大都會(huì)項(xiàng)目推廣招商成果投資價(jià)值項(xiàng)目品牌活動(dòng)造勢(shì)商戶關(guān)注行業(yè)影響力核心買點(diǎn)投資平臺(tái)搭建銷售政策銷售業(yè)績(jī)經(jīng)營(yíng)前景產(chǎn)品價(jià)格促銷渠道商業(yè)價(jià)值規(guī)劃定位招商實(shí)行平臺(tái)搭建消費(fèi)市場(chǎng)體系建設(shè)四、項(xiàng)目核心方略SOSO戰(zhàn)略O(shè)T戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略運(yùn)用機(jī)會(huì)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)運(yùn)用機(jī)會(huì)避免威脅弱化劣勢(shì)與威脅品牌力形象力產(chǎn)品力形象力：教化世人，啟迪心志，是領(lǐng)袖群倫霸氣品牌力：進(jìn)一步人心，屈人之兵，是都市運(yùn)營(yíng)魄力產(chǎn)品力：一鼓作氣，不戰(zhàn)而勝，是引爆財(cái)富動(dòng)力五、項(xiàng)目整體方略╋╋╋帶動(dòng)“投資面”項(xiàng)目自身政府面子工程都市形象工程項(xiàng)目政策面項(xiàng)目市場(chǎng)面方略重點(diǎn)都市發(fā)展與項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度項(xiàng)目定位對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提高效應(yīng)方略重點(diǎn)都市發(fā)展與項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度項(xiàng)目定位對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提高效應(yīng)產(chǎn)品品質(zhì)是項(xiàng)目營(yíng)銷生命營(yíng)銷模式與概念是營(yíng)銷基本保障開發(fā)和延伸利益訴求點(diǎn)七、項(xiàng)目方略主線項(xiàng)項(xiàng)目線“都市運(yùn)營(yíng)”品牌內(nèi)涵展示都市商業(yè)形象引領(lǐng)商業(yè)升級(jí)潮流目：體現(xiàn)項(xiàng)目地位。強(qiáng)化獨(dú)特且極富個(gè)性項(xiàng)目形象，明確響亮地提出經(jīng)營(yíng)理念，將消費(fèi)者注意力鎖定在項(xiàng)目。城市線政府政策引導(dǎo)都市將來(lái)商業(yè)發(fā)展新福山商業(yè)規(guī)定目：借勢(shì)和造勢(shì)。新福山都市發(fā)展是項(xiàng)目獲得新聞關(guān)注和造勢(shì)成功賴以存在前提和立足點(diǎn)。產(chǎn)品線獨(dú)一無(wú)二商業(yè)規(guī)劃精益求精產(chǎn)品品質(zhì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)保障體系目：張揚(yáng)項(xiàng)目品質(zhì)。將項(xiàng)目精益求精、追求完美及綜合質(zhì)素№1特質(zhì)傳達(dá)給消費(fèi)者。并強(qiáng)調(diào)物業(yè)后期經(jīng)營(yíng)保障。第五卷項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃一、項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃基本原則1、因地制宜“地”從四方面考慮，考慮都市、商圈、消費(fèi)市場(chǎng)及項(xiàng)目自身實(shí)際狀況；就項(xiàng)目而言，市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩個(gè)最明顯消費(fèi)特性，第一：以項(xiàng)目為中心，以3公里為半徑，匯集了煙臺(tái)市福山區(qū)近20萬(wàn)中高品位常住消費(fèi)人群；第二：以項(xiàng)目為中心，以15分鐘車程為半徑，集中了全煙臺(tái)市及周邊區(qū)域近150萬(wàn)中高品位消費(fèi)人群，而這近150萬(wàn)目的消費(fèi)人群具備明顯偏中高品位消費(fèi)特性；結(jié)論：20萬(wàn)消費(fèi)人群，按中華人民共和國(guó)都市人均商業(yè)擁有面積0.4平米計(jì)算，商圈內(nèi)可承載總商業(yè)體量為8萬(wàn)平米；商圈內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)具備明顯中高品位特性，恩格爾系數(shù)≤0.3，購(gòu)買力相稱強(qiáng)勁；2、適度超前“度”是指要考慮項(xiàng)目自身所處市場(chǎng)變化狀況、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及項(xiàng)目在將來(lái)幾年內(nèi)發(fā)展變化狀況等；同步，“度”也重要指“項(xiàng)目定位”，也就是在做大型商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)必要考慮項(xiàng)目既有商業(yè)規(guī)劃與否已經(jīng)太超前，還是在將來(lái)幾年內(nèi)將落后于項(xiàng)目所處市場(chǎng)及商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，從而很難適應(yīng)項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)及發(fā)展；結(jié)論：咱們預(yù)測(cè)：3年后整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境將必定會(huì)發(fā)生較大變化，一方面是由于隨著福山區(qū)各大型高檔成熟社區(qū)樓盤不斷涌入，福山區(qū)板塊已經(jīng)成為都市中高品位住宅代名詞，市場(chǎng)總量將急劇增長(zhǎng)；另一方面，依照都市交通及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，福海路將是貫穿福山區(qū)板塊南北方向第一景觀大道，特別以福海路與永安街交匯路段將重點(diǎn)發(fā)展成為煙臺(tái)市區(qū)域商業(yè)中心、行政信息中心、教誨文化及生活中心；因而，在做項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，咱們需要考慮到消費(fèi)者對(duì)品牌消費(fèi)忠誠(chéng)度，不斷吸引、穩(wěn)定、擴(kuò)大項(xiàng)目消費(fèi)市場(chǎng)總量；3、將商業(yè)價(jià)值最大某些物業(yè)規(guī)劃為利潤(rùn)最高、形象最佳、面積最小商業(yè)業(yè)態(tài)或業(yè)種因素有三，其一：最大商業(yè)價(jià)值某些物業(yè)一定是為項(xiàng)目創(chuàng)造最高租金收益物業(yè)，假若從考慮項(xiàng)目物業(yè)返租回報(bào)來(lái)看，該某些物業(yè)必要規(guī)劃為高利潤(rùn)商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種，以實(shí)現(xiàn)租金收益可以盡量抵沖項(xiàng)目返租回報(bào)并最大限度減輕對(duì)發(fā)展商返租壓力；其二：商業(yè)價(jià)值高某些物業(yè)一定是項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中人氣最高、人流量最大區(qū)域，為提高項(xiàng)目品質(zhì)、塑造項(xiàng)目良好品牌形象，因此該某些物業(yè)必要規(guī)劃為較高品質(zhì)及形象商業(yè)業(yè)種；其三，將該某些物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)為面積稍小商鋪，將更有助于商家能承受總價(jià)不高租金，能穩(wěn)定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)；結(jié)論：嘉誠(chéng)?大都會(huì)規(guī)劃也必要遵守這一原則，因而，盡量選取行業(yè)利潤(rùn)最高、形象最佳、面積較小業(yè)種分布在項(xiàng)目物業(yè)優(yōu)勢(shì)位置，例如各類潮流小百貨、小飾品、或小型特色餐飲、小型休閑商業(yè)等業(yè)態(tài)業(yè)種；4、如何能有效解決將項(xiàng)目客流往項(xiàng)目進(jìn)深吸引和項(xiàng)目較高樓層吸引問(wèn)題？從往項(xiàng)目進(jìn)深吸引角度，可以將目性消費(fèi)較強(qiáng)或居名必要消費(fèi)業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃在項(xiàng)目最深處，距離項(xiàng)目都市主干道較遠(yuǎn)；從往上吸引角度，可以將大眾化消費(fèi)、特色性消費(fèi)或目性消費(fèi)較強(qiáng)業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃在項(xiàng)目較高樓層，實(shí)現(xiàn)客流在項(xiàng)目?jī)?nèi)橫向流動(dòng)及縱向流動(dòng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)客流循環(huán)共享；嘉誠(chéng)?大都會(huì)項(xiàng)目具備明顯南北方向較長(zhǎng)、東西方向較淺建筑特性；結(jié)論：就項(xiàng)目而言，由于超市較難承受較高租金，并且必要需要超市來(lái)吸引客流，因此將超市盡量規(guī)劃在偏離都市主干道較遠(yuǎn)區(qū)域，但需要能與項(xiàng)目主入口相連；將潮流家電、連鎖通訊、休閑娛樂(lè)等積聚客流項(xiàng)目盡量規(guī)劃在項(xiàng)目較高樓層，以使項(xiàng)目客流縱向循環(huán)變得順暢；5、業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)性商業(yè)業(yè)態(tài)諸多，有大賣場(chǎng)、大型連鎖超市、潮流百貨、專業(yè)店、專賣店，有購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑，各商業(yè)業(yè)態(tài)與業(yè)種之間有不同限度關(guān)聯(lián)性，不同關(guān)聯(lián)性可以產(chǎn)生不同限度客流共享，為避免浮現(xiàn)客流斷層，例如可以將家電與超市規(guī)劃在一起，由于都屬于家庭消費(fèi)，但家電還可以與家具、家居規(guī)劃在一起，可以形成家具、家電捆綁消費(fèi)模式；休閑娛樂(lè)類項(xiàng)目除了可以與餐飲類規(guī)劃在一起外，還可以與酒店業(yè)規(guī)劃在一起，三者之間均有一定內(nèi)在關(guān)聯(lián)性；結(jié)論：就項(xiàng)目而言，也必要遵守這一原則，因而盡量使關(guān)聯(lián)性較大業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃在一起，使各業(yè)種之間互相聯(lián)系，產(chǎn)生關(guān)聯(lián)消費(fèi)；6、主力店及次主力店位置規(guī)劃？主力商業(yè)究竟放在哪里合理？是放在項(xiàng)目外圍還是靠里，是重要起“吸引人流”作用？還是起“組織及分散人流”作用？規(guī)模仿定多大？項(xiàng)目物業(yè)內(nèi)外交通條件與否能滿足主力商家經(jīng)營(yíng)需求，例如與否必要臨主干道？停車場(chǎng)、廣告位、出入口、層高、柱距、承重、實(shí)用率、貨梯、卸貨區(qū)、倉(cāng)庫(kù)等如何解決？如何平衡主力商家與散戶之間租金坪效？如何平衡項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各業(yè)態(tài)與業(yè)種之間客流分布？怎么實(shí)現(xiàn)各業(yè)態(tài)業(yè)種之間客流共享？這些問(wèn)題都將是項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)必要要解決問(wèn)題；二、項(xiàng)目規(guī)劃總述（一）突出重點(diǎn)與特色、兼顧大眾與普通——1、項(xiàng)目規(guī)劃既需要體現(xiàn)出區(qū)別于其她老式購(gòu)物廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，同步又要兼顧項(xiàng)目本土消費(fèi)市場(chǎng)消費(fèi)需求；2、依照該指引思想，咱們擬定了“以各行業(yè)內(nèi)大眾化、經(jīng)常性、中檔次品牌、特色品牌為主，以中高檔及高檔品牌為輔”詳細(xì)規(guī)劃思路，規(guī)劃品牌經(jīng)營(yíng)定位“中檔：中高檔：高檔：中低檔”分別為“50%：20%：10%：20%”；3、依照以上規(guī)劃思想，咱們將項(xiàng)目60—70%商業(yè)面積規(guī)劃為以滿足大眾化、中檔消費(fèi)需求，以穩(wěn)定項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)；10—15%商業(yè)面積規(guī)劃為滿足中高檔/中檔次偏高消費(fèi)需求，目的消費(fèi)群體鎖定為福山區(qū)、煙臺(tái)市中高品位消費(fèi)市場(chǎng)；10%商業(yè)面積規(guī)劃為特色性、服務(wù)性或輔助性商業(yè)項(xiàng)目，凸顯項(xiàng)目規(guī)劃亮點(diǎn)與特色，營(yíng)造良好購(gòu)物環(huán)境，吸引客流；將剩余10%商業(yè)面積規(guī)劃為以滿足項(xiàng)目邊沿消費(fèi)市場(chǎng)中低檔消費(fèi)需求，該某些商業(yè)在后續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中將依照項(xiàng)目周邊消費(fèi)市場(chǎng)、消費(fèi)力不斷升級(jí)逐漸進(jìn)行經(jīng)營(yíng)定位調(diào)節(jié)；4、對(duì)一種接近4萬(wàn)平米大型商業(yè)物業(yè)，咱們依照樓層構(gòu)造重要規(guī)劃了六大商業(yè)功能（購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)）、六大主力業(yè)態(tài)（超市、百貨、家電/家居、通訊/數(shù)碼、美食、娛樂(lè)）（二）一種持久而又有生命力商業(yè)中心嘉誠(chéng)?大都會(huì)以罕見(jiàn)商業(yè)風(fēng)情，灌溉百貨、超市、家電、家居、娛樂(lè)、飲食、資訊、文化等多功能消費(fèi)產(chǎn)業(yè)疊加組合，以至高創(chuàng)意想象，實(shí)現(xiàn)著福山零售業(yè)革命性升級(jí)。嘉誠(chéng)?大都會(huì)致力于創(chuàng)造一種持久而又有生命力商業(yè)中心，不但僅是做旺一種項(xiàng)目，甚至也不但僅是商品與商人組合，嘉誠(chéng)?大都會(huì)要營(yíng)造一種商圈，要?jiǎng)?chuàng)造福山都市最燦爛商業(yè)繁華，要全面介入消費(fèi)者生活情景，成為一種都市潮流潮流領(lǐng)導(dǎo)中心。嘉誠(chéng)?大都會(huì)但愿可以帶動(dòng)一種當(dāng)代消費(fèi)者生活方式；高品質(zhì)而不是高消費(fèi)，注重文化、培養(yǎng)具備品位流行感度；更重要是，找回從容、優(yōu)雅消費(fèi)者美學(xué)自信。為了替消費(fèi)者塑造一種真正具備國(guó)際視野購(gòu)物環(huán)境，嘉誠(chéng)?大都會(huì)引進(jìn)了數(shù)千個(gè)知名品牌，使長(zhǎng)期以來(lái)把眼光放在青島、大連消費(fèi)者，不再以外出購(gòu)物為潮流。嘉誠(chéng)?大都會(huì)是第一家具備美學(xué)風(fēng)格商場(chǎng)；“嘉誠(chéng)?大都會(huì)”不只是購(gòu)物場(chǎng)合，而將全面地介入消費(fèi)者生活情境，扮演著生活美學(xué)顧問(wèn)、文化活動(dòng)推動(dòng)者等諸多角色，豐富福山消費(fèi)者生活創(chuàng)意。嘉誠(chéng)?大都會(huì)是人本主義體驗(yàn)之城。嘉誠(chéng)·大都會(huì)中廳和室外廣場(chǎng)內(nèi)一年四季各種文化活動(dòng)，商業(yè)論壇、時(shí)裝秀、藝術(shù)匯演等，為人們提供著休閑、交融絕佳機(jī)會(huì)。巨大群體表演誘發(fā)著內(nèi)心深處埋藏己久情感，使消費(fèi)者對(duì)嘉誠(chéng)?大都會(huì)聯(lián)想、融合、信任，產(chǎn)生最深刻感覺(jué)。這時(shí)候，身上有無(wú)錢無(wú)所謂，買不買東西無(wú)所謂，成熟而豐腴商業(yè)文化高興體驗(yàn)早己經(jīng)拉近消費(fèi)者與商場(chǎng)距離。消費(fèi)者心里想是下次還要帶孩子來(lái)，帶家人來(lái)，帶朋友來(lái)，帶遠(yuǎn)方客人來(lái)。嘉誠(chéng)?大都會(huì)把一種豐富多彩商業(yè)文化概念，購(gòu)物、休閑、教誨、藝術(shù)、體育、音樂(lè)、大眾、生態(tài)、民族、國(guó)際商業(yè)文化設(shè)計(jì)理念，值入到福山這個(gè)都市，以疊加商業(yè)放置福山，經(jīng)濟(jì)和文化一體動(dòng)作。嘉誠(chéng)?大都會(huì)是一種24小時(shí)高興之都。上午可以晨練，白天可以購(gòu)物觀光，晚上可以休閑。嘉誠(chéng)?大都會(huì)追求商業(yè)內(nèi)容，更注重商城外空間設(shè)計(jì)。通明炫爛霓紅燈不慌不忙與夜共融，為歌者、舞者、狂歡者布置了暢快空間。嘉誠(chéng)?大都會(huì)攜專業(yè)化建筑藝術(shù)魅力、綜合高度商業(yè)管理技術(shù)、無(wú)可競(jìng)爭(zhēng)資本優(yōu)勢(shì)恢宏大氣和商業(yè)文化深髓于細(xì)微處精細(xì)雕琢，贏攬人心和市場(chǎng)，體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以人為本這一最簡(jiǎn)樸也最深記刻原理。三、分區(qū)規(guī)劃定位與業(yè)種業(yè)態(tài)選取依照以上項(xiàng)目總體規(guī)劃原則及項(xiàng)目總體商業(yè)體量，所有商業(yè)總面積預(yù)測(cè)約為3.65萬(wàn)平米，現(xiàn)將項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃思路分析如下：依照項(xiàng)目所處消費(fèi)市場(chǎng)狀況及預(yù)測(cè)超市主力店談判狀況，預(yù)測(cè)超市某些需求面積約為0.8—1萬(wàn)平米；依照當(dāng)前項(xiàng)目規(guī)劃及主力商家談判狀況，家居、家電、通訊、IT數(shù)碼等合計(jì)需要面積約為0.6—1萬(wàn)平米；預(yù)測(cè)大眾流行百貨（散招某些整體概念包裝）規(guī)劃面積約為1—1.2萬(wàn)平米；預(yù)測(cè)餐飲（咖啡西餐/特色美食/糕點(diǎn)甜品）、娛樂(lè)（KTV/電玩/小朋友樂(lè)園）、休閑（網(wǎng)吧/臺(tái)球）、美容美體（美容SPA/健身房/瑜珈館）、婚紗照相（藝術(shù)寫真/婚紗婚慶）、便利店（名煙酒/飾品/玩具/文具）、居家生活館（居家裝飾/居家用品）、生活配套類（干洗店/精品發(fā)廊/藥房/鮮花/診所）等各類別次主力項(xiàng)目，每個(gè)類別約需規(guī)劃2—3家商戶，按每個(gè)商家平均需求面積約在100—200平米，則共需規(guī)劃商業(yè)面積0.6—1萬(wàn)平米；預(yù)測(cè)各類別特色主題店、品牌店、個(gè)性店、特色店合計(jì)需規(guī)劃10—15家左右，每家面積約在30—60平米，則共需規(guī)劃300—1000平米；預(yù)測(cè)金融、銀行、票務(wù)中心、郵政、稅務(wù)、工商、行政等商務(wù)配套類項(xiàng)目，合計(jì)規(guī)劃3-4家，按每家面積約在100—200平米，則共需規(guī)劃300—800平米。詳細(xì)商業(yè)規(guī)劃樓層規(guī)劃區(qū)域功能定位規(guī)劃主題規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌（首選/次選/代替）規(guī)劃面積面積配比1—1F整層停車場(chǎng)停車場(chǎng)約8773平米21FA區(qū)零售/購(gòu)物流行驛站潮流店(服飾/精品/鞋)/蛋糕店/甜品店/干洗店/鮮花店/數(shù)碼沖印店/連鎖藥房/飾品店/禮物店/音像制品手袋店/女性飾品/禮物店/園藝用品店/居家用品/鮮花店/便利店/音像制品店/頑皮家族B區(qū)零售/購(gòu)物居家生活館連鎖超市大潤(rùn)發(fā)/沃爾瑪/家家悅C1區(qū)零售/購(gòu)物香水巴黎黃金珠寶/化妝品/香水/名表眼鏡DMC/白利恒/老鳳祥/歐鉑萊/歐萊雅/美寶蓮/資生堂C2區(qū)餐飲/美食國(guó)際餐飲名店連鎖品牌快餐/休閑餐飲KFC/麥當(dāng)勞/星巴克/味千拉面/永和豆?jié){D區(qū)零售/購(gòu)物銀座鼎盛鞋帽箱包/皮具花花公子/夢(mèng)特嬌/皮爾卡丹32FA區(qū)零售/購(gòu)物居家生活館連鎖超市大潤(rùn)發(fā)/沃爾瑪/家家悅B區(qū)零售/購(gòu)物居家生活館連鎖超市大潤(rùn)發(fā)/沃爾瑪/家家悅C區(qū)零售/購(gòu)物潮流生活館個(gè)人護(hù)理用品店/化妝品專賣/藥妝專賣屈臣氏/萬(wàn)寧/婚紗照相/居家生活館/DIY創(chuàng)意商店D區(qū)零售/專賣潮流少女館流行服飾雪妮爾/粉紅瑪麗/瑪絲菲爾/伊可愛(ài)/千黛百合/SESPRIT43FA區(qū)零售/購(gòu)物國(guó)際IT數(shù)碼港連鎖通訊/潮流家電連鎖通訊城/龍粵/國(guó)美/蘇寧B區(qū)零售/購(gòu)物潮流生活館IT數(shù)碼/連鎖音像/品牌專賣IBM/三星/諾基亞/索尼/惠普/柯達(dá)/尼康/奧林巴斯/佳能C區(qū)餐飲/美食特色美食館巴西烤肉/韓國(guó)料理日本料理蕉葉餐廳/仙蹤林/水果撈/大食代/真功夫/元綠回轉(zhuǎn)壽司D區(qū)零售/專賣名媛淑女館流行服飾ONLY/瑞瑟芙/千黛百合/粉紅瑪麗/江南布衣/伊人坊/帝一秀/香榭麗舍/真怡美54FA區(qū)零售/購(gòu)物居家藝術(shù)館精品家飾/禮物/飾品/床品/童裝/童玩/小朋友樂(lè)園PAVRO/Easylife/JaneHome/簡(jiǎn)美/居之島B區(qū)零售/購(gòu)物家私生活館家具家私歐洲生活館C區(qū)零售/專賣紳士海洋館男正裝/商務(wù)休閑/運(yùn)動(dòng)裝/男仕精品/皮具花花公子/夢(mèng)特嬌/皮爾卡丹D區(qū)零售/購(gòu)物名店運(yùn)動(dòng)城運(yùn)動(dòng)服飾/運(yùn)動(dòng)器材/品牌特賣Adidas/Nike/Converse/Puma/ITAT/季后風(fēng)/澳特萊斯65FA區(qū)餐飲/美食優(yōu)雅生活館特色主題餐飲/休閑美食紅酒莊園/雪茄館加洲紅/波爾多/韓金城/中森名菜/B區(qū)餐飲/美食風(fēng)情美食館特色風(fēng)情餐飲阿瓦山寨/鄉(xiāng)土人家/匯渝坊/陶然居/B區(qū)娛樂(lè)/體驗(yàn)動(dòng)漫娛樂(lè)館動(dòng)漫/電子/網(wǎng)絡(luò)游戲南夢(mèng)宮/天線寶寶/方特樂(lè)園C區(qū)餐飲/美食咖啡心情館高檔西餐廳/咖啡館上島/綠茵閣/蒙地卡羅/名典/迪歐/歐洲房子D區(qū)休閑/娛樂(lè)品位生活館美容美體/康體健身/美容SPA/休閑書吧/婚紗照相/KTV力美健/百蓮凱/瑜珈健身/女子SPA/柔婷/蒂凡尼/維納斯四、經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)搭建（一）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念——引導(dǎo)潮流，創(chuàng)造“都市潮流生活”成為福山商業(yè)潮流領(lǐng)導(dǎo)中心。——提供一種予以消費(fèi)者多元、豐富、高品質(zhì)消費(fèi)環(huán)境。把握零售商業(yè)領(lǐng)域市場(chǎng)與資源——通過(guò)對(duì)既有商業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)及市場(chǎng)已有資源整合來(lái)實(shí)現(xiàn)。——打造一種“城中之城”或者是“鬧市之鬧市”概念，其業(yè)態(tài)業(yè)種之組合、構(gòu)造無(wú)一不以特色取勝，處處顯示對(duì)潛在市場(chǎng)、對(duì)消費(fèi)者新趨勢(shì)精準(zhǔn)把握。——多元化、便捷創(chuàng)新服務(wù)業(yè)態(tài)，提高經(jīng)營(yíng)效益及提供消費(fèi)者全新消費(fèi)生活感受。（二）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位從都市功能上說(shuō)，是滿足福山市民及游客尋常購(gòu)物消費(fèi)商業(yè)中心從產(chǎn)業(yè)構(gòu)造上說(shuō)，是綜合型特色主題性商業(yè)業(yè)態(tài)從商業(yè)氛圍上說(shuō)，是浸透著潮流商業(yè)精華元素商業(yè)領(lǐng)地從商業(yè)形象上說(shuō)，是福山展示自己都市形象商業(yè)名片總體而言，嘉誠(chéng)?大都會(huì)要?jiǎng)?chuàng)造一種持久而有生命力項(xiàng)目，成為一種極具吸引力商業(yè)中心，提供最優(yōu)質(zhì)商業(yè)消費(fèi)環(huán)境，滿足消費(fèi)群對(duì)服務(wù)、產(chǎn)品、環(huán)境盼望。從空間設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種選取、公共空間運(yùn)用等多方面打造優(yōu)質(zhì)購(gòu)物環(huán)境，從而為營(yíng)商者提供強(qiáng)大經(jīng)營(yíng)能力，獲得真正高水平商業(yè)效率。（三）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式：自主經(jīng)營(yíng)+統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)在符合項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃前提下，商戶可以因勢(shì)而為：倡導(dǎo)經(jīng)營(yíng)理念標(biāo)新立異；倡導(dǎo)經(jīng)營(yíng)方式富有特色；倡導(dǎo)經(jīng)營(yíng)品類個(gè)性鮮明；倡導(dǎo)經(jīng)營(yíng)服務(wù)細(xì)致入微（四）、項(xiàng)目管理模式：十統(tǒng)一、五組建、四保障十統(tǒng)一：統(tǒng)一進(jìn)場(chǎng)時(shí)間；統(tǒng)一裝修時(shí)間；統(tǒng)一開業(yè)時(shí)間；統(tǒng)一商戶服務(wù)；統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)，保障商場(chǎng)持續(xù)繁華；統(tǒng)一規(guī)劃，保障布局科學(xué)合理；統(tǒng)一品牌形象，維護(hù)商場(chǎng)信譽(yù)；統(tǒng)一推廣，吸納廣大消費(fèi)人流；統(tǒng)一物業(yè)管理，保證井然有序；統(tǒng)一征詢服務(wù)，為商家提供各種行業(yè)征詢。五組建：組建一站式商戶服務(wù)中心：貫徹專人為商戶排憂解難；組建一站式顧客服務(wù)中心：為消費(fèi)者提供貼心服務(wù)組建商業(yè)聯(lián)盟：協(xié)助商戶謀求更遼闊市場(chǎng)空間與賺錢機(jī)會(huì)組建商業(yè)協(xié)會(huì)：進(jìn)駐商戶自動(dòng)成為商場(chǎng)商會(huì)會(huì)員，與經(jīng)營(yíng)管理公司一起共同參加商場(chǎng)建設(shè)與管理組建二次招商團(tuán)隊(duì)：經(jīng)營(yíng)管理公司組建專門專業(yè)二次招商團(tuán)隊(duì)，保證商場(chǎng)二次招商順利進(jìn)展四保障：保障消防；保障安全；保障硬件設(shè)施設(shè)備；保障與有關(guān)政府職能部門良好協(xié)調(diào)關(guān)系（五）、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色：后續(xù)經(jīng)營(yíng)中將彰顯3大經(jīng)營(yíng)特色一是品牌保姆規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在品牌經(jīng)營(yíng)找準(zhǔn)三個(gè)突破口：一是主題鮮明，配合市場(chǎng)實(shí)際；二是找對(duì)概念，適合潮流；三設(shè)計(jì)規(guī)劃上有個(gè)性色彩。項(xiàng)目明確以中檔商品為核心，并致力于“品牌保姆”這一經(jīng)營(yíng)理念，著力把自己定位在品牌保護(hù)，品牌宣揚(yáng)，品牌推廣，品牌促銷等一系列“保姆”服務(wù)。二是強(qiáng)化文化基因，謀求溝通語(yǔ)言。項(xiàng)目將致力于打造文化營(yíng)銷品牌，具備了鮮明個(gè)性文化基因。謀求一種獨(dú)特商業(yè)語(yǔ)言，在謀求與目的市場(chǎng)極富人性對(duì)話，商業(yè)與消費(fèi)者之間找到溝通與融合途徑，不但如此，還將在流行與品牌、前衛(wèi)與主流、典雅與潮流以及商業(yè)與文化之間找到最佳會(huì)話方式。三是滿足消費(fèi)者物質(zhì)與精神雙重需要。開業(yè)后將是當(dāng)前福山環(huán)境最美大型購(gòu)物中心。合理商品組合、完美賣場(chǎng)規(guī)劃、獨(dú)樹一幟文化營(yíng)銷、以客為尊增值服務(wù)，把項(xiàng)目建成最流行潮流發(fā)布地，最與眾不同休閑中心，最具人文特色商業(yè)片區(qū)，嫁接流行與潮流，引導(dǎo)商品、行為、理念、潮流，全方位滿足市場(chǎng)、文化、個(gè)性需求。（六）、項(xiàng)目消費(fèi)市場(chǎng)哺育：四大核心舉措進(jìn)行消費(fèi)市場(chǎng)哺育，保證項(xiàng)目持續(xù)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。第一、推出“大都會(huì)會(huì)員卡”，廣泛招募會(huì)員，實(shí)行會(huì)員消費(fèi)。所有人均可免費(fèi)辦理睬員證，獲得“大都會(huì)會(huì)員卡”，在項(xiàng)目消費(fèi)可進(jìn)行折扣、積分和參加各種商業(yè)文化促銷活動(dòng)，并在達(dá)到一定積分時(shí)，獲得超值回報(bào)；第二、設(shè)立200萬(wàn)推廣基金。每年項(xiàng)目將設(shè)立200萬(wàn)推廣基金，專門用于對(duì)進(jìn)駐項(xiàng)目品牌商家進(jìn)行品牌推廣、品牌宣揚(yáng)和品牌服務(wù)活動(dòng)，例如開展嘉誠(chéng)?大都會(huì)品牌服務(wù)月活動(dòng)、推出嘉誠(chéng)?大都會(huì)品牌誠(chéng)信方陣等；第三、長(zhǎng)期開展豐富多彩文化營(yíng)銷活動(dòng)。運(yùn)用節(jié)假日和經(jīng)常性開展各類主題文化營(yíng)銷活動(dòng)，特別針對(duì)老式文化節(jié)日進(jìn)行有針對(duì)性事件營(yíng)銷、公關(guān)策劃與主題促銷；第四、打造煙臺(tái)定點(diǎn)旅游消費(fèi)商場(chǎng)。在商場(chǎng)環(huán)境設(shè)計(jì)和內(nèi)部公共空間布置上，力求做出特色與亮點(diǎn)，并爭(zhēng)取政府授牌為定點(diǎn)旅游消費(fèi)商場(chǎng)，同步與有關(guān)旅游團(tuán)隊(duì)合伙，集中組織旅游團(tuán)采購(gòu)消費(fèi)。五、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值闡述和諧商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)：沃爾瑪商業(yè)體系中包括眾多網(wǎng)絡(luò)，這些構(gòu)造松散網(wǎng)絡(luò)由供應(yīng)商、分銷商、外包公司、有關(guān)產(chǎn)品生產(chǎn)商或服務(wù)商、技術(shù)提供商以及許許多多其她組織構(gòu)成。沃爾瑪最大成功在于把這些構(gòu)造松散網(wǎng)絡(luò)有效連接了在一起，從而形成無(wú)與倫比市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)合力。咱們姑且把這種模式稱為和諧商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。與自然生態(tài)系統(tǒng)中物種同樣，商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中每一家公司最后都要與整個(gè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)共命運(yùn)。因而，在描述項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值時(shí)，不能只著眼于項(xiàng)目自身，還應(yīng)從全局考慮，理解整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)健康狀況以及所有要素在系統(tǒng)中扮演角色?；谏鷳B(tài)系統(tǒng)戰(zhàn)略使所有系統(tǒng)成員共同受益，從而形成商業(yè)上良性循環(huán)，使項(xiàng)目得以持續(xù)發(fā)展，最后實(shí)現(xiàn)品牌連鎖擴(kuò)張。戰(zhàn)略聯(lián)盟與合伙戰(zhàn)略聯(lián)盟與合伙大商業(yè)產(chǎn)業(yè)化嘉誠(chéng)·大都會(huì)和諧商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái)CBD經(jīng)營(yíng)者投資者消費(fèi)者CFDCLD潮流領(lǐng)地富貴傳承品牌保姆都市運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)一方水土養(yǎng)育一方百姓經(jīng)營(yíng)方式靈活多樣推廣基金+哺育消費(fèi)市場(chǎng)十統(tǒng)一四組建三保障管理模式一站式消費(fèi)匯聚商業(yè)萬(wàn)象6大主題功能千種商品組合完美規(guī)劃科學(xué)定位物業(yè)軟硬件環(huán)境區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展生活品質(zhì)提高品牌連鎖擴(kuò)張持續(xù)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)第六卷項(xiàng)目招商實(shí)行一、總體招商工作階段劃分招商階段劃分重要招商工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)劃分備注1主力店招商階段項(xiàng)目主力店商戶資源定性1月20日前項(xiàng)目主力店初次談判，鎖定目的3月10日前項(xiàng)目主力店意向擬定3月31日前項(xiàng)目主力店簽約6月31日前2全面招商階段項(xiàng)目全面啟動(dòng)7月中旬項(xiàng)目散招完畢50%8月底之前項(xiàng)目散招完畢80%10月1日前項(xiàng)目散招基本完畢，進(jìn)入開業(yè)籌辦11月1日前3項(xiàng)目開業(yè)階段項(xiàng)目開業(yè)籌辦11月-12月15日商戶二裝所有完畢12月10日開業(yè)慶典活動(dòng)準(zhǔn)備完畢12月15日隆重開業(yè)12月18日二、主力店招商階段工作籌辦重點(diǎn)工作類別詳細(xì)內(nèi)容1主力/次主力商家招商資料準(zhǔn)備煙臺(tái)/福山宣傳資料/福山區(qū)都市板塊功能定位/福山區(qū)域板塊商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告/福山商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告/福山房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告/福山消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告/項(xiàng)目商圈圖/項(xiàng)目行政交通圖/項(xiàng)目地塊消費(fèi)市場(chǎng)分布圖/項(xiàng)目地塊商業(yè)市場(chǎng)分布圖/項(xiàng)目地塊市政配套分布圖/政府對(duì)項(xiàng)目支持性文獻(xiàn)/項(xiàng)目簡(jiǎn)介/開發(fā)商簡(jiǎn)介/開發(fā)商將來(lái)五年發(fā)展戰(zhàn)略/項(xiàng)目總體商業(yè)規(guī)劃與定位/項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃平面圖紙/項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)梳理提煉/項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值描述/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景描述/項(xiàng)目物業(yè)基本數(shù)據(jù)資料（經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)）/項(xiàng)目招商函/項(xiàng)目邀請(qǐng)函/項(xiàng)目招商資料傳真版、郵件版、系統(tǒng)版等3種版本資料定稿2主力/次主力商家招商談判技術(shù)手冊(cè)商家資源儲(chǔ)備/目的商家鎖定/目的商家市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)查/招商談判技術(shù)方略/各種談判成果預(yù)測(cè)及應(yīng)對(duì)方略設(shè)計(jì)/項(xiàng)目操作管理團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介/每日招商進(jìn)度匯總表/每月招商進(jìn)度匯總表/招商洽談登記表三、主力店招商階段招商目的及方略時(shí)間限制：6月31日前；招商對(duì)象：主力、次主力店招商；業(yè)態(tài)鎖定：超市、百貨、連鎖品牌餐飲及有關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)組合是項(xiàng)目招商能否成功核心，因而，項(xiàng)目招商第一目的就是用最有效方式在最短時(shí)間內(nèi)拿下這些主力項(xiàng)目及有關(guān)聯(lián)商業(yè)業(yè)態(tài)；招商方略：采用“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”直接溝通方式進(jìn)行；詳細(xì)操作：組建項(xiàng)目主力/次主力招商專案小組，采用直接與目的主力商家高層或決策層直接面對(duì)面溝通方式，在最短時(shí)間內(nèi)達(dá)到初步合伙意向；招商政策：為盡快實(shí)現(xiàn)第一階段招商目的，現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目超市主力店招商政策進(jìn)行如下確認(rèn)：1、合伙方式：租賃經(jīng)營(yíng)。2、規(guī)劃位置：1-2層后半層。3、規(guī)劃面積：8000㎡（以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）。4、租賃原則：0.60—0.70元/㎡/天。5、簽約收費(fèi)原則：合同信用保證金50萬(wàn)元。6、簽約收費(fèi)方式：鈔票/支票/銀行轉(zhuǎn)帳。7、簽約時(shí)間：6月31日前。8、簽約年限：10（+10）年。9、租金遞增：從第4年起，每3年遞增5%。10、優(yōu)惠條件：A、免租金1-2年。B、免㎡倉(cāng)庫(kù)租金12個(gè)月。C、甲方免費(fèi)提供租賃物業(yè)先后上下共計(jì)㎡（合200個(gè)車位）廣場(chǎng)，給乙方做顧客休閑及停車使用。D、甲方免費(fèi)提供其租賃物業(yè)內(nèi)按乙方經(jīng)營(yíng)規(guī)定專供乙方使用自動(dòng)斜梯、專用貨梯。E、甲方免費(fèi)完畢乙方租賃物業(yè)內(nèi)墻面批白、內(nèi)部地面找平、內(nèi)部消防通道工程，并協(xié)助乙方辦理其二次裝修申報(bào)、報(bào)建、驗(yàn)收等手續(xù)。F、甲方免費(fèi)提供1年租賃物業(yè)外墻長(zhǎng)寬尺寸分別為50米×20米（合1000平米）超市廣告位給乙方做公司形象廣告宣傳。四、主力店招商進(jìn)度籌劃嘉誠(chéng)?大都會(huì)主力店招商進(jìn)度籌劃階段劃分時(shí)間劃分進(jìn)度規(guī)定1準(zhǔn)備工作階段07.12.1日-07.1、招商手冊(cè)、招商政策及條件制定；2、前期主力商家關(guān)系維護(hù)與跟進(jìn)；3、主力商家全面摸底；4、次主力店、主題店商戶資源收集、整頓、分析；5、項(xiàng)目客戶資源開發(fā)與積累工作；2重點(diǎn)商戶篩選階段08.1.1-08.2.281、完畢超市重點(diǎn)商家篩選，擬定2-3家重點(diǎn)跟進(jìn)和進(jìn)一步談判對(duì)象；2、次主力店和主題店商家篩選，每類擬定2-3家重點(diǎn)跟進(jìn)和進(jìn)一步談判對(duì)象；3實(shí)質(zhì)談判階段08.3.1日-08.4.31、超市完畢實(shí)質(zhì)性談判過(guò)程，進(jìn)入合同細(xì)節(jié)談判，并已申報(bào)總部進(jìn)入最后審批流程；2、次主力店/主題店初步完畢第一輪實(shí)質(zhì)性談判；3、所有重點(diǎn)目的商戶均到現(xiàn)場(chǎng)看場(chǎng)，并報(bào)總部備案；4、舉辦大型招商引資推介活動(dòng)；4總部考察和審核階段08.5.1-08.5.301、超市完畢總部考察和審核，所有合同條款所有敲定，擬定簽約時(shí)間；2、次主力店/主題店獲得一定成果，保證3-5家次主力店/主題店在主力店成功簽約時(shí)能擬定同步簽約時(shí)間。5簽約及總結(jié)階段08.6.1-08.6.311、完畢超市簽約；2、完畢3-5家次主力店簽約；3、舉辦隆重簽約活動(dòng)暨召開新聞發(fā)布會(huì)；4、主力店/次主力店招商工作總結(jié)；5、散戶招商啟動(dòng)；第七卷項(xiàng)目銷售執(zhí)行一、整體銷售方略設(shè)計(jì)1、“以快打慢”方略2、差別化方略3、整合營(yíng)銷方略針對(duì)煙臺(tái)當(dāng)前媒體環(huán)境，應(yīng)當(dāng)說(shuō)非常強(qiáng)效媒體是昂貴，同步也是缺少。軟性媒體也欠佳。傳播渠道及體現(xiàn)形式上同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶對(duì)媒體信任度不是令人樂(lè)觀。因此，在不同銷售階段，進(jìn)行不同媒體渠道組合，采用不同訴求側(cè)重點(diǎn)，一次整合傳播效果。咱們將在推廣方略和廣告方略中，進(jìn)行整合營(yíng)銷策劃。4、加值營(yíng)銷方略加值營(yíng)銷方略是針對(duì)營(yíng)銷活動(dòng)進(jìn)行目性包裝策劃，其目是以此極大提高客戶對(duì)品牌心理價(jià)，從而以為品牌“物超所值，迅速購(gòu)買”。二、銷售節(jié)奏設(shè)計(jì)擬定靜態(tài)節(jié)奏：準(zhǔn)備階段―>一期認(rèn)籌認(rèn)購(gòu)―>一期開盤―>二期認(rèn)籌認(rèn)購(gòu)―>二期開盤―>三期認(rèn)籌認(rèn)購(gòu)―>三期開盤―>開業(yè)設(shè)計(jì)思想：1、整體項(xiàng)目公開發(fā)售分期推出，此舉重要針對(duì)媒體發(fā)布時(shí)間長(zhǎng)，效果接受需重復(fù)“試水”，樓盤設(shè)二期推廣銷售，為整體銷售節(jié)奏設(shè)上推廣高潮。另一方在有助于利潤(rùn)空間最大效益化。2、從銷售進(jìn)度考慮，節(jié)日或活動(dòng)，推出促銷政策，進(jìn)行強(qiáng)銷，加快后期資金回?cái)n。動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)節(jié)奏設(shè)計(jì)1、依照內(nèi)部認(rèn)購(gòu)狀況以及招商進(jìn)度（蓄水條件），迅速調(diào)節(jié)一期公開發(fā)售方略。2、如一期發(fā)售后推動(dòng)節(jié)奏加快，則二期順勢(shì)加推，實(shí)現(xiàn)二次高潮，創(chuàng)“一而盛，再而盛”。3、如一期發(fā)售后推動(dòng)節(jié)奏慢，則二期調(diào)節(jié)方略推出，并以二期推出名義，暗地促一期?？傊瑢?duì)銷售節(jié)奏造勢(shì)、控制和調(diào)節(jié)，是運(yùn)作項(xiàng)目核心。這規(guī)定統(tǒng)一結(jié)識(shí)，通力合伙，執(zhí)行到位。三、營(yíng)銷方略延伸1、“以快打慢”之三一原則：一套活動(dòng)，一套促銷手段，一種行銷有力現(xiàn)場(chǎng)氛圍。2、廣告策劃三一原則：一種檔次，一種新感覺(jué)，一次持續(xù)不斷打擊。四、銷售模式與政策超市區(qū)域鋪位：1、賣方提供帶租約銷售，買賣雙方在訂立《商品房買賣合同》同步須訂立期《委托經(jīng)營(yíng)合同》，由賣方提供高達(dá)85%純收益；（前5年8%，后5年9%）2、雙方在簽定《商品房買賣合同》時(shí)，賣方一次性返還3年24%投資收益，該收益直接從首付款中扣除；3、從第4年起，在《委托經(jīng)營(yíng)合同》期限內(nèi)，開發(fā)商每年1月和6月分兩次向投資者支付投資收益；4、買方可選取一次性付款或5成按揭付款；5、買賣雙方自訂立《商品房買賣合同》之日起至第期滿前3個(gè)月，買方可規(guī)定賣方予以回購(gòu)，賣方在買方提出申請(qǐng)后3個(gè)月內(nèi)按《商品房買賣合同》商定房款原價(jià)回購(gòu)；6、后，買方可委托商業(yè)營(yíng)管公司或其指定經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)或自行經(jīng)營(yíng)。若買方后繼續(xù)委托經(jīng)營(yíng)管理有限公司經(jīng)營(yíng)，雙方續(xù)簽《委托經(jīng)營(yíng)合同》，開發(fā)商可覺(jué)得投資者提供不低于最高年投資回報(bào)率10%。若買方后自行經(jīng)營(yíng)或出租，所購(gòu)商鋪經(jīng)營(yíng)商品主題、檔次、形象須經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理公司審核通過(guò)后方可經(jīng)營(yíng)；若所有經(jīng)營(yíng)商品主題、檔次、形象與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定相矛盾時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一決策和裁決。除超市商鋪外別的鋪位：1、賣方提供3年帶租約銷售，買賣雙方在訂立《商品房買賣合同》同步須訂立3年期《委托經(jīng)營(yíng)合同》，由賣方提供前3年每年8%投資純收益；2、投資者前3年24%總收益在首付款中直接扣除；3、投資者可采用一次性付款或首付5成，別的5成銀行按揭付款；4、3年后，投資者與開發(fā)商依照項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)實(shí)際狀況，可作如下兩種選?。?）續(xù)簽《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》，投資回報(bào)率按照市場(chǎng)實(shí)際狀況雙方協(xié)商，但年投資回報(bào)率最低不低于8%；2）買賣雙方自訂立《商品房買賣合同》之日起至第3年期滿前3個(gè)月，買方可規(guī)定賣方予以回購(gòu)，賣方必要在買方提出申請(qǐng)后3個(gè)月內(nèi)按《商品房買賣合同》商定房款原價(jià)回購(gòu)；5、3年后，買方可委托商業(yè)營(yíng)管公司或其指定經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)或自行經(jīng)營(yíng)。若買方3年后自行經(jīng)營(yíng)或出租，所購(gòu)商鋪經(jīng)營(yíng)商品主題、檔次、形象須經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理公司審核通過(guò)后方可經(jīng)營(yíng)；若所有經(jīng)營(yíng)商品主題、檔次、形象與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定相矛盾時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一決策和裁決。五、產(chǎn)品執(zhí)行方略嘉誠(chéng)?大都會(huì)一層鄰街鋪位——帶租約獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪1、主力面積約30-50平方米，面寬4米，進(jìn)深6米。2、層高4、8米3、可帶3年租約獨(dú)立式商鋪；4、整體規(guī)劃為珠寶、銀行、通訊、鐘表、眼鏡等業(yè)態(tài)；5、一次性返還3年租金24%6、可5成按揭7、不同區(qū)位執(zhí)行不同價(jià)格；8、3年后自主經(jīng)營(yíng)或自行出租；9、核心利益點(diǎn)：巨大升值空間10、經(jīng)營(yíng)靈活，收益保障內(nèi)鋪——帶租約產(chǎn)權(quán)商鋪1、主力面積約10-20平方米2、一層層高4.8米,二層及以上高4.0米（有待確認(rèn)）3、返租期，總投資回報(bào)90%；4、分區(qū)規(guī)劃；5、可做5成按揭，6、不同區(qū)域執(zhí)行不同價(jià)格；7、后可繼續(xù)委托經(jīng)營(yíng)，也可自行經(jīng)營(yíng)，還可申請(qǐng)回購(gòu)；定價(jià)目的利潤(rùn)導(dǎo)向定價(jià)目的利潤(rùn)導(dǎo)向投資導(dǎo)向競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向利潤(rùn)最大化目的利潤(rùn)快節(jié)奏回收資金市場(chǎng)份額穩(wěn)步增長(zhǎng)避免競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)、擊敗領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)六、價(jià)格執(zhí)行方略——1、定價(jià)目的假設(shè)為目的利潤(rùn)、快節(jié)奏回收資金、領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)2、定價(jià)原則中開高走仍是首要原則，商業(yè)房地產(chǎn)人氣和聚勢(shì)是營(yíng)銷首要任務(wù)；以福山當(dāng)前可比性實(shí)際成交價(jià)作為入市基本價(jià)格體系基本，集合項(xiàng)目營(yíng)銷實(shí)際效果進(jìn)行溢價(jià)能力客觀評(píng)估，再擬定入市均價(jià)，這樣既能保證項(xiàng)目收益，又保存了項(xiàng)目?jī)r(jià)格提高空間；根據(jù)引資進(jìn)度及詳細(xì)發(fā)展態(tài)勢(shì)分階段調(diào)節(jié)價(jià)格；