博物館運營服務維護維修與保養(yǎng)管理

第一節(jié)維修服務總體要求 1一、熟悉設備安裝位置，建立日檢巡查制度 2二、維修服務承諾 2第二節(jié)維修養(yǎng)護計劃和實施方案 3一、維修養(yǎng)護原則 3二、檢查、鑒定周期 4三、維修養(yǎng)護標準 4四、維修養(yǎng)護計劃和實施 4第三節(jié)維修養(yǎng)護制度 36一、房屋物業(yè)巡查與維護制度 36二、博物館（用戶）報修制度 36三、周期性維修和維修記錄制度 37四、設備維修管理安全制度 38五、配電室管理制度 39六、安全操作制度 40七、維修人員行為規(guī)范 40第一節(jié)維修服務總體要求日常維修服務是綜合維修部一項大量而又重要的工作。綜合維修部就員工在維修服務中的服務意識、服務規(guī)范等提出具體要求。一、熟悉設備安裝位置，建立日檢巡查制度（一）綜合維修部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機制。及時發(fā)現(xiàn)設備故障及故障隱患，并予排除。（二）建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設備巡查的要求，依時對所有運行設備檢查巡視，以便及時發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。二、維修服務承諾與有關(guān)部門建立良好的聯(lián)系，博物館人員的報修或設施設備故障可報管理處，也可直接通知綜合維修部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排。如果緊急的可用電話通知值班人員或綜合維修部。綜合維修部接到報修單或電話后應該在XX分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場，并按以下要求操作：（一）屬一般性零修或設備故障應立即排除。（二）涉及到需臨時購買配件的維修，向報修的科室解釋，并另約定維修時間后，按約完成維修。（三）屬復雜故障應立即向公司匯報，由其組織力量或協(xié)調(diào)公司整體技術(shù)力量集中處理解決。并作出具體承諾如下：1.實行客戶報修電話接待，將報修電話向客戶公布。接到報修電話及時記錄，并通知綜合維修部派人員維修。2.水電急修項目：接報修后XX分鐘到達現(xiàn)場，X小時內(nèi)修復。3.其他維修項目：XX分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場查勘，根據(jù)維修項目情況，能立即修復的，當場給予解決；不能馬上修復的，按約定時間給予修復。4.有償維修：XX分鐘到達現(xiàn)場查勘，與客戶洽談，確定維修費和維修時間，按約維修。5.做好從接單開始到維修完畢各環(huán)節(jié)的記錄。6.維修完畢應要求客戶簽名確認，并征求滿意度。7.維修服務應達到：（1）臨修急修及時率100%。（2）維修質(zhì)量合格率99%以上。（3）客戶滿意率95%以上。（4）有償服務回訪率100%。（5）回訪中發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量問題，及時預約整改。第二節(jié)維修養(yǎng)護計劃和實施方案博物館設備等在使用過程中產(chǎn)生的自然損壞和人為損壞，導致設備等使用功能降低或喪失，為恢復其原有功能，必須及時有針對性的進行定期維修和日常養(yǎng)護工作。一、維修養(yǎng)護原則因地制宜，合理修繕；定期檢查，確保安全；及時維修，保證正常使用；最有效合理使用維修費用，最大限度發(fā)我司物業(yè)的功能和作用。二、檢查、鑒定周期正常情況下，每周對房屋及公共設施逐項巡視檢查一次，遇暴雨等重大情況時，重點巡視檢查；每年對房屋及公共設施勘查、鑒定一次，根據(jù)完損情況，制定年度修繕方案，分配年度修繕資金。三、維修養(yǎng)護標準《建筑物維修養(yǎng)護服務質(zhì)量標準》《公共設施維修養(yǎng)護服務質(zhì)量標準》四、維修養(yǎng)護計劃和實施（一）房屋本體維護管理計劃和實施房屋共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護與管理是博物館物業(yè)管理的重要內(nèi)容。針對博物館的特點，通過對物業(yè)進行維修養(yǎng)護和管理，不但要保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達致以下四個效果：1.絕對保證有一個真正的展覽、參觀環(huán)境，特別是日常所需的水、電、冷氣的正常供應要得到保證，保障電梯的正常運行。保證博物館與外部信息久留及內(nèi)部信息交流的暢通。2.保證博物館對外的形象。對于能體現(xiàn)博物館形象的重要部位要加強管理。保證外墻面、建筑小品的外觀完好、整潔。是建材貼面的無脫落；是玻璃幕墻的清潔明亮、無破損；是涂料的無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象?？照{(diào)安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。3.杜絕各種安全事故的發(fā)生。通過加強對監(jiān)控中心的維護和管理，采取各種安全排查措施，寫滅各種安全隱患。4.為達到上述四個效果，物業(yè)管理公司制定了房屋共用部位為、共用設施設備的日常維修養(yǎng)護和定期養(yǎng)護計劃及實施方案，以求達到對博物館的有效管理。5.房屋共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護計劃分日常維修和定期維護兩個方案，具體內(nèi)容如下：（1）房屋共用部位、共用設施設備日常維修養(yǎng)護和實施方案序號項目計劃方案標準及實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理。1.由于使用不當造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕由工程部4按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施；2.因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，請開發(fā)單位處理。1.安全牢固，正常使用；2.功能完好。2外墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由工程部4按有關(guān)修繕規(guī)程實施。1.無鼓無脫，無滲水、無裂紋；2.無違章，邊角線齊整；3.整潔、無污跡、銹跡。3公共屋面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修由工程部按相應作業(yè)規(guī)程實施維修。1.無積水、無滲摟；2.隔熱層完好無損；3.避雷網(wǎng)無間斷，缺損；4.天面水箱無破損，無滲漏；5.無違章，無亂堆放。4共用照明每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部按照相應作業(yè)規(guī)程實施維修。1.線路無亂搭接；2.照明燈具正常有效；3.開關(guān)、箱體完好，無缺損。5本體消防設施每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由工程部按相應作業(yè)規(guī)程實施維修。1.箱體完好，標識清楚；2.設施能有效使用；3.靈敏，準確報警。6公共通道、門廳、樓梯間、會議室、會展廳、架空層每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。工程部和清潔部負責組織實施。1.墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損；2.室內(nèi)設施齊全。3.整潔、無灰塵、無霉跡；4.無違章、無亂對方。7衛(wèi)生間、茶水間每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由工程部按相應技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修。1.墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損；2.設施、設備完好，無缺損，使用正常；3.整潔、無污跡、無積塵、無積水；4.無堵塞，無異味。8上、下水管道每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由工程部負責維修。1.上、下水暢通，無滲漏，無堵塞；2.無污漬，無銹蝕；3.無違章私接私斷管道。9冷、暖氣管道通訊線路，頂棚每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。工程部負責維修。1.完好，無破損，無開裂；2.線路暢通，使用正常。（2）房屋共用部位、共用設施設備定期維修養(yǎng)護及實施方案序號項目計劃方案標準及實施效果1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位每年對房屋基礎進行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體的侵害。工程部負責組織實施。1.結(jié)構(gòu)安全，正常使用；2.結(jié)構(gòu)性能完好。2外墻面1.每三年對較大面積滲漏及損壞，維修無效的，進行局部翻新；2.每年對國徽進行一次維護；3.每三年對外窗臺進行一次安全性檢查。工程部負責組織實施。1.平整、無滲水、無裂紋；2.整潔統(tǒng)一。3公共屋面1.每年全面修補天面隔熱層一次；2.每年對屋面防水層檢修一次，每5年翻新老化部分；3.每半年疏通屋面雨水管一次；4.每半年清晰天面水箱一次，消毒一次。工程部與清潔部協(xié)同實施。1.屋面無積水，無滲漏；2.隔熱層完好；3.避雷系統(tǒng)完好；4.水箱水質(zhì)清潔，無污染。4公用照明每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具由工程部按照相應作業(yè)規(guī)程實施維修。1.線路無老化；2.燈具正常使用，照明完好。5本體消防設施1.每半年進行一次煙感試驗；2.每年對消防箱翻新一次，消防帶晾曬一次；3.每年對消防疏散標志進行一次維護。工程部負責組織實施。1.設施完好率100%；2.報警系統(tǒng)靈敏，有效。6公共通道、門廳、樓梯、會議室、會展廳、架空層1.每半年對公共地面進行一次維護；2.每年對樓梯踏步進行一次全面維護；3.每三年對通道、門廳、墻面、天棚、扶手、欄桿進行一次全面維護；4.每年對公共窗戶進行一次全面維護。由工程部按相應技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施。1.美觀完好，無缺損；2.整潔、清爽。7衛(wèi)生間、茶水間1.每年對衛(wèi)生用具進行一次全面維護；2.每年對水、電設施進行一次全面維護；3.每年對墻面、頂棚、窗戶進行一次全面維護。由工程部按相應技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施。1.完好、無缺損；2.使用正常；3.整潔、清爽。8上、下水管道1.每年檢修一次，并緊固管道固定碼；2.每年兩季前檢查一次雨水口，更換不合格部分。由工程部按相應技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施。1.美觀完好；2.上、下水通暢；3.無滲漏。9冷、暖氣管道、通訊線路、頂棚1.每年對冷、暖氣管道進行一次全面維護；2.每年對頂棚進行一次全面維護；3.每年對通訊線路進行一次全面檢修。工程部負責組織實施。1.完好、無損壞；2.線路暢通、使用正常。2.房屋本體維修服務標準為了使博物館能夠有一個良好的參觀環(huán)境，對房屋本體的維修力爭做到及時、快速、高效地處理。房屋維修服務將嚴格按照物業(yè)管理公司ISO9001的要求來執(zhí)行：（1）博物館內(nèi)建筑的水、電、衛(wèi)設備、門鎖等零星小修2小時內(nèi)完成，至多也要保證當天完成。（2）遇電路故障沒電、水管爆裂、水龍頭漏水、門鎖開不了、門窗毀壞必須要在10分鐘內(nèi)趕往現(xiàn)場維修（維修工正處理其他急修沒有人手的情況除外）。（3）廁所堵塞要在24小時內(nèi)完成（需換潔具的除外）。（4）風扇、門窗、廁所設施、照明設施的檢查在固定周期內(nèi)分別在博物館開館前和閉館后各進行一次詳細的檢查。（5）特殊原因不能及時維修的必須向報修人說明，并告知能夠完成所需的時間。（二）公共設施維修養(yǎng)護目的：規(guī)范公共設施的運行與維護保養(yǎng)管理工作，確保公共設施的正常使用。管理要點及措施序號項目時間次數(shù)內(nèi)容1路面路基檢查路面有無積水；檢查道路路面有無起殼、空鼓、裂縫；檢查路基有無塌陷；發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復。2路燈及線路1、檢查燈具完好情況，隨時發(fā)現(xiàn)異常隨時修理。檢查路燈線路有無破損；金屬燈架松脫現(xiàn)象；燈口、燈柵有無損壞；檢查路燈線路有無短路燒毀現(xiàn)象；檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象；金屬燈架有無銹蝕、漆燈具支架，油漆燈具線管一次。3停車場檢查路面有無積水；檢查道路路面有無起殼、空鼓、裂縫；檢查車道燈有無損壞；發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復。檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整；限速牌、指示牌是否齊全、完整；檢查擋車器是否正常。4溝渠池井檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時清理；檢查雨水蓖有無異常。檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污；檢查井壁有無裂縫及塌餡，如有異常及時修復；檢查溝、渠斷裂，如有異常及時修復；井蓋及雨水蓖刷漆。檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復或更換。5雕塑、建筑小品全面清潔；檢查有無破損，如有異常及時修復。檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6園林綠地巡視草坪有無踐踏現(xiàn)象；巡視苗木有無折斷及歪倒現(xiàn)象；適時澆水；檢查草木有無病蟲害；發(fā)現(xiàn)異常及時處理。適時松土；適時施肥，適時時修剪。7連廊保證暢通和結(jié)構(gòu)完好，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。油漆護欄。8公用標志設施保證標識清晰、無污跡、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復。檢查完好程度，加固。9垃圾中轉(zhuǎn)站檢查有無損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。10地下管網(wǎng)管道刷漆；檢查管道保溫層有無損壞；管網(wǎng)支架完好；檢查或更換管網(wǎng)。最終效果：1.檢查公共設施是否完好。2.做好巡視檢查記錄。3.修補損壞設施。4.對過舊設施刷漆保護。5.確保大樓公共設施的完好正常使用。6.設備設施完好率達98%以上。（三）消防設施、設備的定期維護與保養(yǎng)計劃和標準設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期消防控制臺1種類指示燈（含電源、信號）直觀目測指示燈指示正常2各類開關(guān)直觀目測處于開啟或自動狀態(tài)3各電器觸點如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點完好，無燒損。4各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固無燒損。5各電源、信號線如有輕微破損或燒焦現(xiàn)象，用絕緣膠帶包扎，嚴重時更換。導線無破損、燒焦現(xiàn)象。6控制臺內(nèi)部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵。7控制臺表面除塵用干控布、毛刷除去表面灰塵無塵。區(qū)域報警器1指示燈直觀目測“AcPower”（綠色）指示亮蓁指示燈不亮。2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后務電壓切（或外部BatteryTest鍵）換鍵前后，目測指示燈是否正常指針指示+24V（+5V）。3報警功能按下“Firetest”鍵?！癦oneAlarm”指示燈和“SwitchCare”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴呂警鈴響。4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個緊固。各端連接牢固，不松動。5信號（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴重時更換。導線無破損、老化。6表面及內(nèi)部除塵如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴重時更換。無塵。7擊碎玻璃按鈕盒直觀目測按鈕盒完好，無松動。（續(xù)表）設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期集中報警器1指示燈直觀目測”AcPower”（綠色）指示亮蓁指示燈不亮。2電源電壓在按下內(nèi)部電源電壓/后務電壓切（或外部BatteryTest鍵）換鍵前后，目測指示燈是否正常指針指示+24V（+5V）。3報警功能按下“Firetest”鍵。“ZoneAlarm”指示燈和“SwitchCare”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴呂警鈴響。4內(nèi)部各接線端子用螺絲刀逐個緊固。各端連接牢固，不松動。5表面及內(nèi)部除塵如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴重時更換。無塵。6表面及內(nèi)部除塵如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎，破損或老化嚴重時更換。無塵。煙感探頭1煙感探頭用力吸一口香煙，在距探測20CM處噴響探頭紅色指示燈亮2溫感探頭用750W電吹風，在距探測器500MM處，向探測器吹熱風區(qū)域報警器上相應位置的報警指示燈亮防火卷簾門1控制箱內(nèi)部各電器觸點如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點完好，無燒損。2控制箱內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固。端子無燒損或松動。3機械部分（齒輪、鋒條）如有銹損用煤油清洗，然后加潤油。無銹損且表面涂有潤滑油。4卷簾門門體用煤油清洗銹損部分無銹損。5電機接線端子用螺絲刀緊固無銹損。6擊碎玻璃按鈕盒直觀目測。完好無損。防火門1防火門門體直觀目測。完好無損、無變形2防火門彈簧鉸鍵有損壞、更換備件；若無損，加機油。完好，彈性適度。3消防通道、防火門直觀目測，并開頭防火門消防通道通暢，防火門開閉自如（續(xù)表）設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期排煙系統(tǒng)1排煙風機表面除塵用擦布、毛刷除塵無塵2控制柜內(nèi)部各電器觸點如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點完好，控制啟停正常。3控制柜內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固。端子無燒損或松動。4控制柜電源指示燈如不亮，更換指示燈燈泡。電源指示燈指示正常。5排煙閥（1）微動開頭及內(nèi)部接線端子用螺絲刀緊固各固定螺釘及各接線員端子。端子無松動、微動開關(guān)固定良好。（2）復位按鈕、導輪、鋼絲、轉(zhuǎn)抽用油壺給導輪、鋼絲、轉(zhuǎn)軸加油。復位按鈕控制無誤、排煙窗開啟靈活。加壓送風系統(tǒng)1加壓送風機除塵用擦布、毛刷除塵。無塵。2控制柜內(nèi)部各電器觸點如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點完好，無燒損。3控制柜內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固。端子無燒損或松動。4各送風口百葉窗直觀目測。送風口葉位置正確5控制柜電源指示燈如不亮，更換指示燈燈泡。電源指示燈指示正常。消防系編印控制柜1控制柜上電源指示燈及各類開關(guān)直觀目測電源指示政黨開關(guān)處于開啟或自動狀態(tài)。2控制柜內(nèi)部各電器觸點如有燒損現(xiàn)象，拆下后用砂紙打磨。觸點完好，無燒損。3控制柜內(nèi)部各電器元件接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固。端子無燒損或松動。4電源（信號）線如有輕微破損，用絕緣膠帶包扎。導線無破損、老化。5控制柜除塵用干控布、毛刷除去表面灰塵。無塵。消防指示牌1指示燈直觀目測指示燈亮、且處于等待狀態(tài)。2批示燈按測試鍵。按測試鍵后，指示燈亮。（續(xù)表）設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期消防應急廣播系統(tǒng)1主機各電源信號、控制信號及音量調(diào)節(jié)鍵直觀目測。信號指示正常、音量調(diào)節(jié)位置合適。2各切換器、控制器通電試驗。轉(zhuǎn)換工作正常3各放大器放音試聽音質(zhì)、音量。音質(zhì)、音量良好。4各接線端子及線路用螺絲刀緊固，導線如有破損，用絕緣膠帶包扎。端子無燒損或松動。5壓帶輪主導軸，磁帶機磁頭用清洗帶清洗。表面無粉塵。6各層揚聲器接線是否牢固、紙盒是否完好。如松動，用螺絲刀緊固。各揚聲器接線牢固、紙盒無破盒。7主機柜內(nèi)除塵用毛刷、皮老虎除塵。無塵。設備機房1機房衛(wèi)生用拖布、帚把、擦布打掃設備房地面。機房整潔、干凈。2機房內(nèi)照明、電話開頭電燈、通話檢查。照明完好、電話通話正常。3地漏排水試驗。地漏排水通暢。滅火器材1推車式滅火器材直觀目測守好無損，壓力在正常范圍。2干粉滅火器直觀目測壓力正常，指針指示在綠色安全校區(qū)內(nèi)。3手提式1211滅火器直觀目測壓力正常，指針指示在綠色安全校區(qū)內(nèi)。噴淋系統(tǒng)1水泵手動盤車。轉(zhuǎn)軸轉(zhuǎn)動靈活2水泵添加盤根。添加盤根。點動時不漏水3水泵添加盤根。更換并添加潤滑油。水泵運轉(zhuǎn)靈活4閥門添加盤根或更換墊片，清潔閥桿。開啟自如，不漏水，閥桿無銹蝕。5水泵和電機用擦布和毛刷。無塵。6各信號閥直觀目測。在區(qū)域報警器上的相應位置無報警信號。7各水流指示器放水試驗。消防值班室相應的指示燈亮，并發(fā)出報警。8噴淋頭直觀目測噴淋頭表面油灰不可過多。（四）排水系統(tǒng)定期維護保養(yǎng)計劃及標準1.生活給水系統(tǒng)序號檢查項目名稱檢查周期檢查標準說明1、給水設備1生活水泵外觀日常檢查（1）外表清潔，無銹蝕損壞；（2）螺栓，螺絲無松動斷裂；（3）防震墊無損壞。2電機（機械部分）日常檢查（1）運行過程中無異常震動，噪音；（2）電機及軸承溫升正常。X~X個月（1）軸承體清洗，加潤滑油；（2）更換磨損零部件。3泵體日常檢查（1）運行正常，無異常震動、噪音；（2）檢查軸承發(fā)熱情況，無燙手現(xiàn)象；（3）檢查填料函的匯漏和發(fā)熱情況，每分鐘10~2滴為好；（4）檢查連軸器，水泵軸心與電機軸心應重合，無運轉(zhuǎn)時，用手盤動軸無卡阻現(xiàn)象。X~X個月（1）軸承體清洗，加潤滑油；（2）更換磨損零部件。X~X個月打開泵蓋，檢查內(nèi)芯零部件狀況，檢查其磨損腐蝕和沖刷程度，必要時進行更換。2、給水設施1蓄水池、水箱X~X個月（1）水池、水箱除銹、除垢、清洗、消毒；（2）檢修配件。2減壓閥、水錘消失器X個月（1）動作靈敏，準確；（2）無銹蝕，堵塞，無滴漏。3止回閥、浮球閥、排氣閥X個月（1）動作靈敏，準確；（2）無銹蝕，堵塞，無滴漏。4閘閥、截止閥日常檢查（1）啟閉靈活，無銹蝕；（2）無滴漏。5水嘴日常檢查（1）水嘴齊全，無銹蝕，無損壞；（2）無滴漏。6壓力表X個月（1）表殼完整無損，連接牢固，表面清潔；指針靈敏，讀數(shù)準確；（2）無銹蝕，表面清潔，無滴漏。7水表X個月（1）表殼完整無損，連接牢固，表面清潔；指針靈敏，讀數(shù)準確；（2）無銹蝕，表面清潔，無滴漏。8各井室X個月（1）井蓋、井裙完整，啟閉方便；（2）爬梯牢固，井底干凈。3、給水管道1生活給水管道日常檢查（1）水流要暢通，無堵塞；（2）管道連接部分要嚴實；無銹蝕，無跑、冒、滴、漏。2管道吊支架，管卡X個月管理吊支架，管卡連接要牢固；（2）表面無銹蝕。2.消防水系統(tǒng)序號檢查項目名稱檢查周期檢查標準說明1．消防設備1外觀日常檢查外表清潔、無銹蝕損壞；螺栓、螺絲無松動斷裂；防震墊無損壞。2消防泵X～X個月檢查油杯和油位情況，不缺油，油脂無變質(zhì)、發(fā)干現(xiàn)象；檢查泵體，手盤動軸無卡殼現(xiàn)象，無漏水；檢查聯(lián)動軸的對中程度（有聯(lián)動軸的）；開泵試運轉(zhuǎn)，運行應無異常振動、噪音，軸承無過熱。X～X個月更新潤滑脂（油）；軸承體清洗、檢查；更換零配件；絕緣良好（電部分）；接線端子牢固（電部分）。2．消防設施1室內(nèi)消火栓X個月箱體啟閉靈活，箱體完整；箱內(nèi)水槍、水帶齊全無缺少，水槍卡口無變形；箱內(nèi)閥門開關(guān)靈活，無銹蝕，卡口無變形；報警按鈕封閉完整。2室外消火栓X個月消火栓完整無缺少，表面無銹蝕；栓口無變形，無滴漏；標識顏色鮮明。3水泵接和器X個月接和器完整無缺，表面無銹蝕；啟動靈活，無滴漏；栓口無變形。4室內(nèi)小型消火栓X個月消火栓箱體、箱門完整無缺，箱門關(guān)閉靈活；栓口無變形，閥門啟閉靈活，無銹蝕和滴漏；箱內(nèi)膠皮管連接緊固，無滴漏；標識清楚。5自動消防報警閥X個月報警準確靈敏；閥門關(guān)閉靈活，無銹蝕，連接牢固。6自動消防噴頭X個月噴頭完整無缺少。7閘閥、截止閥、止回閥X個月啟閉靈活，連接牢固；無堵塞，無銹蝕，無滴漏。8安全閥X個月閥門齊全，無銹蝕；鉛封完整。按計量局要求周期檢驗。3．消防管道1消防管道X個月消防管道要通；連接部分要緊固，無跑、冒、滴、漏；管道油漆要完好，顏色鮮艷。2管道附件X個月管道附件要齊，表面無銹蝕；管件連接要牢固。3管道吊支架、管卡X個月管道吊支架、管卡連接要牢固；表面無銹蝕。4．壓力表1壓力表X個月表體完整無缺，連接牢固，表面清潔；讀數(shù)正確，指針靈敏。（3）排水系統(tǒng)序號檢查項目名稱檢查周期檢查標準說明1．排水設備1污水泵日常檢查（1）外表、濾網(wǎng)、支架無嚴重銹蝕；（2）螺栓、螺絲無松動斷裂；（3）水管與泵連接完好，接口無松動、泄露。2泵體日常檢查運行正常，無異常振動、噪音，排水流暢。X～X個月檢查泵內(nèi)或管，無雜物堵塞；更換零部件；軸承體清洗、加油。2．排水設施1排水閘閥X個月閥門啟閉靈活；閥體要完整；無銹蝕，無滴漏。2排水栓衛(wèi)生潔具日常檢查栓體完好；水流通；無銹蝕，無跑、冒、滴、漏。3各井室X個月井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固；井底流槽要暢通，無沉積物堵塞。3．排水管道1室內(nèi)排水管道X個月保持水流暢通，無堵塞，無滴漏。排氣管X個月保持管內(nèi)氣體及時排出；下水管內(nèi)不準有真空。管道吊支架、管卡X個月吊支架、管卡要安裝牢固。2室外排水管道X個月保持水流暢通，無堵塞。各井室X個月井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固，井底流槽要暢通，無積物堵塞。第三節(jié)維修養(yǎng)護制度一、房屋物業(yè)巡查與維護制度（一）為使公司所管理的博物館房屋和設備設施始終處于良好的使用狀態(tài)，不使博物館的生活和工作運營等受到影響，提高維修、保養(yǎng)工作效率，特制訂物業(yè)巡查操作規(guī)范。（二）每天由工程人員、工程主管、或者派出專業(yè)工程人員對管理區(qū)域的共用部位、公共設施、設備機房等進行巡查，每班巡查不少于一次，須巡查到所有部位及做好記錄。（三）所有物業(yè)設備均屬巡查范圍，包括空調(diào)末端設備，應急系統(tǒng)，供配電及照明系統(tǒng)，門窗、地面、天花、墻面等房屋結(jié)構(gòu)、供排水系統(tǒng)、用具等各種設施。（四）巡查必須在規(guī)定時間內(nèi)到位，特殊情況必須知會博物館部門。巡查時注意在物業(yè)巡檢表上做好相關(guān)記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況或需特別說明的事項應如實填寫。巡檢完畢后，向博物館部門匯報巡檢情況及提交《物業(yè)巡檢記錄表》，并做好相關(guān)確認工作，以便使各信息匯總后派單進行維修維護，以及報相關(guān)部門備案。二、博物館（用戶）報修制度（一）使公司所管理的物業(yè)房屋及設備設施始終處于良好的使用狀態(tài)，明確管理責任，在制定物業(yè)巡查制度，加強巡查、及早發(fā)現(xiàn)和消除隱患的基礎上，對物業(yè)巡查人員不便到達和進入的區(qū)域或者房間，采用由使用部門報修的方式，特制定本報修制度，以彌補物業(yè)巡查可能遺漏的不足之處。（二）使用部門報修可利用電話進行，我公司在進入管理服務時，則將報修電話號碼進行公告，每天由工程人員接聽報修電話并進行記錄備案，然后迅速派工作單交工程部實施維修。（三）工程人員接工作單后按規(guī)定時間到達進行維修，完成維修后請用戶驗收和進行簽名確認及對維修情況進行評價。發(fā)現(xiàn)維修未達標準時應馬上返修。（四）完成的工作單按月整理和裝訂后由工程部保存?zhèn)洳椤Ｈ?、周期性維修和維修記錄制度（一）房屋以及附屬設備設施的周期性維修由工程主管根據(jù)使用及保用年限和實際的現(xiàn)狀，在每年的12月份提交次年的周期性維修養(yǎng)護計劃，經(jīng)博物館部門批準后，則開始準備及組織實施。（二）周期性的簡單修理工作主要由管理公司工程人員進行，復雜的小修、大、中修根據(jù)實際情況選定維修單位。（三）房屋維修和附屬設備設施的維修都必須進行記錄備查。房屋維修的記錄系在專門的《物業(yè)房屋維修記錄》上，附屬設備設施的大、中維修記錄記在《設備檔案》中，小修記錄在工作單上。（四）工作單的記錄保存不少于兩年，電腦工作單的記錄保存不少于三年。四、設備維修管理安全制度（一）設備人員1.登高作業(yè)（2米以上）需二人以上操作，使用合格的勞防用品及保險帶，并確認扶梯牢固，梯腳防滑。2.上吊頂需有三人以上操作，一人擋扶梯。二人上吊頂，帶好充足電的遠射燈、對講機，戴好安全帽。3.登高作業(yè)時，衣物口袋內(nèi)勿放重物（如工具等），以免墜落傷人。4.檢查電氣設備時，應嚴格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。5.作業(yè)完成后，必須清點所帶工具，切勿把工具遺忘在設備內(nèi)。確保人身和設備安全。6.在施工場地作業(yè)時，應戴安全帽以防高空墜物傷人。7.使用電動工具時，需檢查接地線及絕緣保護。8.暗處作業(yè)時，如需照明，須使用24V行燈。9.使用砂輪機時，應確保有防護罩，嚴禁帶手套，切勿用力不均。10.使用鉆床時，須帶防護眼鏡，嚴禁帶手套。11.使用電焊機時，須持證上崗，開具動火證并有人監(jiān)督，備好滅火機，采取防火措施。12.在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前，應需二人以上嚴格檢查設備等器材的安全性能。在作業(yè)時，需有監(jiān)護人進行指導，應加強現(xiàn)場的通風和照明，以防有害、易燃、易爆等氣體傷害人身安全，如有必要須戴防毒面具。作好應急搶救準備。13.在作污水處理設備轉(zhuǎn)換時，羅茨風機不能停止運行。五、配電室管理制度（一）負責供電運行和維修的人員必須持證上崗，配電房的值班員必須熟悉電氣設備關(guān)況、操作規(guī)程和有關(guān)安全措施，值班員應密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，按時記錄，嚴禁變壓器、空氣開關(guān)超載運行。（二）對配電裝置及高壓室經(jīng)常進行巡查，做好每日巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時上報工程維修部主管、管理處及公司綜合維修部。（三）供電線路嚴禁超載供電。配電房內(nèi)禁止亂