世聯(lián)-中信-深圳龍崗舊改復(fù)合性城際中心項目第二階段報

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第二階段報告上一階段的重要共識：龍崗中心城：副中心新城發(fā)展模式，承載城市綜合功能的次中心，輻射粵東北的綜合復(fù)合性城際中心；2本階段需要思考的三個問題：問題1：項目的戰(zhàn)略前提？——我們的檔次和物業(yè)類型？問題2：我們的核心價值？問題3：如何規(guī)劃實踐？3項目的戰(zhàn)略前提>>Ⅰ：市場占位Ⅱ：物業(yè)功能1項目前提：項目未來的市場占位和物業(yè)功能類型？4視角一：市場視角：以檔次劃分，可分為三個層級：我們?nèi)绾握嘉唬?51、中大規(guī)模/優(yōu)勢資源/中低容積率／140-180平米項目公園大地奧林華府君悅龍庭資源189公頃龍城公園、30萬平米的地中海風情園林余石嶺生態(tài)公園、奧林匹克生態(tài)體育公園余石嶺生態(tài)公園北側(cè)物業(yè)類型高層、小高層、聯(lián)體別墅高層高層容積率1.663.22.8總建面1.663.216萬主力產(chǎn)品140-185平米（58%)145-170平米（62%）115-130平米（7４%）140-172平米（31%）A.高端項目特征（指標）62、中等規(guī)模/較高容積率／一定資源／90-130平米項目閱山華府綠景大公館陽光天健城中?？党琴Y源西面為山體公園，項目內(nèi)部有東南亞風情園林隔街而望大運主體育館余石嶺生態(tài)公園西南側(cè)社區(qū)內(nèi)專屬2萬平米私家山林物業(yè)類型高層、別墅高層、小高層小高層高層容積率2.82.133.2總建面16萬平米13萬23萬53萬主力產(chǎn)品88-120平米(43%)88-130平米(48%)130-150平米(48％)70-140平米(50%)B.中高端項目特征（指標）73、小規(guī)模/資源弱/較高容積率/70-110平米項目水藍灣萬象天成

資源遠望山景，無強勢資源無資源區(qū)位中心城中心區(qū)中心城中心區(qū)邊緣物業(yè)類型高層、小高層高層容積率3.382.25總建面5萬平米24萬平米主力產(chǎn)品70-80平米(64%)69-110平米C.普通項目特征（指標）8層級項目規(guī)模（建面）容積率區(qū)位資源高端公園大地大（82萬）低（1.6）中心優(yōu)奧林華府大（40萬）高（3.2）中心優(yōu)君悅龍庭中（16萬）中（2.8）中心優(yōu)中高端閱山華府中（16萬）中（2.8）中心良綠景大公館中（13萬）中（2.1）中心良中海康城中（23萬）高（3.0）中心良陽光天健城中（20萬)低（0.6）中心良普通水藍灣小(5.0萬)高（3.3）中心無萬象天成中(24萬)中（2.2）邊緣無本項目超大（96萬占地）中（1.8-4.5）中心良高端OR中高端？本項目的檔次選擇：指標對比表：9中高端客戶分類紫麟山、閱山華府、綠景大公館、中?？党强蛻舴治鲫P(guān)內(nèi)投資客/白領(lǐng)周邊鎮(zhèn)區(qū)中高端客戶中心城首改客戶我們可牽引的中高端客戶：？？視角二：客戶視角：110未來鎮(zhèn)區(qū)中高端項目競爭大：鎮(zhèn)區(qū)客戶置業(yè)分析：鎮(zhèn)區(qū)客戶：中高端客戶較難牽引：A區(qū)域項目體量供應(yīng)量入市時間坪山新區(qū)天俊嘉宏灣首期20萬平米485戶2010年深業(yè)東晟時代20平米2273戶2011年萬科金域東郡二期12萬平米868戶2011年11項目客戶結(jié)構(gòu)關(guān)外關(guān)內(nèi)閱山華府53％47％自住兼投資40％投資60％綠景大公館45％55％自住兼投資10％－20％投資80％－90％中?？党菄H40％60％自住40％投資60％主打關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶，比例相對較高；2、關(guān)內(nèi)投資客/白領(lǐng)以投資客為主，自住客主要由關(guān)內(nèi)白領(lǐng)和地緣性客戶為主，主要集中在小戶型大社區(qū)項目；關(guān)內(nèi)客戶對項目的支撐？B121、布吉/橫崗：便利的交通——分流部分白領(lǐng)地鐵3號線沿線布吉/橫崗部分舊改項目：關(guān)內(nèi)客戶：牽引白領(lǐng)客戶存在較大的風險：B132、未來3-5年，大亞灣迎來開發(fā)熱潮，將催生未來近3200萬的市場供應(yīng)量，目前大亞灣價格在3000-5000元/平米，價格優(yōu)勢明顯；關(guān)內(nèi)客戶：牽引白領(lǐng)客戶存在較大的風險：B14城際客戶：能否牽引城際中高端客戶？15分鐘車程20分鐘車程30分鐘車程樟木頭鎮(zhèn)塘廈鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)20分鐘車程大亞灣中心城東莞市塘廈鎮(zhèn)交通距離：15公里/車程約20分鐘交通路徑：鳳深大道+龍平路東莞市清溪鎮(zhèn)交通距離：15公里/車程約20分鐘交通路徑：銀瓶路+深惠路東莞市樟木頭交通距離：20公里/車程約30分鐘交通路徑：東深二路+龍平路惠州大亞灣目前成交客戶的情況看，城際客戶主要是以地緣性客戶為主，比例較低；中心城可輻射區(qū)域：C15鎮(zhèn)區(qū)在售項目均價塘廈鎮(zhèn)金地·博登湖2期壹墅間建安廣場二期三正世紀豪庭6800元/平米4800元/平米6700元/平米鳳崗鎮(zhèn)永江大廈·中央城府益田大運城邦5000元/平米8500元/平米清溪鎮(zhèn)盛和新都會5000元/平米樟木頭鎮(zhèn)中惠香樟綠洲御景花園碧河豪庭4600元/平米4600元/平米5800元/平米龍崗中心城塘廈鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)樟木頭鎮(zhèn)20000100005000150000龍崗中心城塘廈鎮(zhèn)鳳崗鎮(zhèn)清溪鎮(zhèn)樟木頭鎮(zhèn)10000－190004800－70005000－85005000－62004600－5800東莞鎮(zhèn)區(qū)價格：1、存在較大的價格差；城際客戶：城際中高端客戶較難牽引：C16圖1：未來置業(yè)傾向分析準備購房原因分析1、樟木頭打拼多年，積累了一定財富2、子女一般6-7歲，為了孩子上學3、家人是樟木頭本地的15%買房原因分析財富積累已經(jīng)達到一定程度女子已經(jīng)上學，為了孩子讀書與當?shù)厝水a(chǎn)生親緣20%不買房原因分析生意分布在全國，經(jīng)常外出事業(yè)還在起步階段，積累財富與本地缺少親緣性關(guān)系有無親緣關(guān)系是決定外來生意客戶置業(yè)的主要動因；有效客戶以樟木頭鎮(zhèn)為例：2、有效客戶群量不大；城際客戶：城際中高端客戶較難牽引：C171前提1：市場占位項目能否定位為中高端項目？1、鎮(zhèn)區(qū)客戶：被鎮(zhèn)區(qū)項目截流，較難牽引；2、關(guān)內(nèi)客戶：牽引白領(lǐng)客戶存在較大的風險；3、城際客戶：城際中高端客戶較難牽引；項目較難向中高端發(fā)展，能否向高端發(fā)展？18高端客戶分類公園大地、奧林華府、君悅龍庭客戶分析關(guān)內(nèi)客戶周邊鎮(zhèn)區(qū)高端客戶中心城高端客戶我們可能牽引的高端客戶：？客戶視角——高端客戶19項目客戶結(jié)構(gòu)總價區(qū)間關(guān)外關(guān)內(nèi)公園大地60％40％自住兼投資93％230-320萬投資7％奧林華府70％30％自住兼投資85％239-280萬投資15％君悅龍庭54%34%自住兼投資60％154－250萬投資40％典型客戶語錄：“龍崗中心城的環(huán)境我挺滿意的，跟福田相比雖然城市感不是很強，但是價格合理很多，居住環(huán)境比較好，不擁擠，而且未來的發(fā)展我也是很看好的，加上大運會就要開了，以后的配套會更完善的，買一套以后養(yǎng)老也挺好，升值潛力也挺大的?！薄珗@大地176平米戶型客戶趙先生關(guān)內(nèi)客戶特征：1、自住兼投資為主，經(jīng)濟承受能力較強；2、自住需求，表現(xiàn)為高端改善型置業(yè)需求；關(guān)內(nèi)客戶：目前龍崗高端項目關(guān)內(nèi)客戶比例較高A20以上信息來源于世聯(lián)平臺紫園聯(lián)泰紅樹灣蘭江項目三湘海尚海怡灣畔11年供應(yīng)10年供應(yīng)波托菲諾香山里云頂香格里拉聯(lián)泰梅沙灣皇庭璽京基天濤軒天麓8區(qū)愛琴灣山莊數(shù)碼港大西格南山花園2期本項目09年存量龍岸項目水榭山紫麟山曦城上東區(qū)建安地塊金地崗廈舊改皇御苑石廈舊改灣夏海境界12年及以后供應(yīng)后海漢姆森大沖村舊改水灣村舊改田心村舊改洪湖村舊改瀅水灣兆豐地塊華來利國富項目四季山水名居城建項目招商項目和黃項目金地項目橫坑水庫觀瀾地區(qū)深圳豪宅市場未來三年內(nèi)競爭激烈，供應(yīng)集中在關(guān)內(nèi)區(qū)域，12年后進入舊改項目熱點期。梅林綠景B21未來豪宅供應(yīng)主要分為三類，供應(yīng)總量均較大，總量在400萬以上：景觀資源型豪宅約130萬(不完全統(tǒng)計)稀缺資源型豪宅約40萬(不完全統(tǒng)計)舊改綜合體豪宅121萬以上（不完全統(tǒng)計）城市高層豪宅約157萬（不完全統(tǒng)計）B22關(guān)內(nèi)客戶：改善型置業(yè)需求成為趨勢年齡段高端置業(yè)群體具有一定經(jīng)濟積累的中產(chǎn)階層普通置業(yè)者供應(yīng)量小戶型產(chǎn)品（90㎡以下）舒居型產(chǎn)品（90-144㎡）豪宅產(chǎn)品B未來2－3年市場供應(yīng)逐步高端化，與城市主力構(gòu)成人群需求形成錯位233號線龍坂中心布吉中心龍崗中心關(guān)內(nèi)寶安中心橫崗中心布吉，不太美的城市環(huán)境：臟、亂、差的區(qū)域現(xiàn)狀，居住環(huán)境弱，項目兩極化，占據(jù)優(yōu)勢資源的項目被豪宅化，其他項目低端化；橫崗，缺乏資源、板塊支撐：缺乏資源支撐和城市價值的支撐，高端項目難以發(fā)展，以吸引本地客戶和關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶為主；布吉/橫崗：高端項目的尷尬C241號線4號線5號線3號線龍坂中心布吉中心龍崗中心關(guān)內(nèi)寶安中心橫崗中心城市的中心城：大運中心、高教會館、信息學院…生態(tài)的中心城：深圳擁有最多山地公園的城市中心板塊，清林徑森林公園、八仙嶺公園…品質(zhì)的中心城：中信、萬科、星河、鴻榮源…龍崗中心城：承接關(guān)內(nèi)改善型置業(yè)轉(zhuǎn)移C251前提1：市場占位項目能否定位為高端項目？1、定位中低端：難以最大化實現(xiàn)項目的價值和品牌；2、定位中高端：中高端客戶對項目的支撐力度較低；3、定位高端：承接未來關(guān)內(nèi)改善型置業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引周邊高端客戶，建立項目價值；我們的市場占位：高端26前提2：物業(yè)功能2可能的方向：1、住宅物業(yè)；2、商業(yè)物業(yè)；3、辦公物業(yè)；4、酒店物業(yè)；271、住宅物業(yè)：發(fā)展看好中心城未來市場發(fā)展機會較好！28未售本案東方沁園5萬美域藍灣11.2萬御府名筑（城龍花園四期）8。5萬世紀豐源8.85萬怡龍楓景園18.5萬滿京華20.7萬i派龍城2.8萬（2）（1）（3）（4）（5）（6）（7）（8）思考：中心城未來供應(yīng)量大，本項目如何建設(shè)獨特的競爭優(yōu)勢？（1）回龍埔舊改項目（2）愛聯(lián)陂頭背、建新村舊改（3）愛聯(lián)輋嚇、田寮、太平村舊改（4）南聯(lián)小學舊改（5）崗貝村舊改（6）萬科九州新都市（7）愛聯(lián)社區(qū)舊改(8)星河舊改未來舊改項目供應(yīng)量近700萬；292、商業(yè)物業(yè)：存在機會商業(yè)建議：發(fā)展區(qū)域型商業(yè)中心；303、辦公物業(yè)：機會和風險并存辦公物業(yè)建議：控制體量，后期開發(fā)；314、酒店物業(yè)：有發(fā)展空間酒店物業(yè)建議：發(fā)展高端酒店，建立標桿；32前提2：物業(yè)功能2物業(yè)功能發(fā)展建議：住宅物業(yè)：未來發(fā)展空間大，定位市場高端，但需要建立項目核心的價值突破競爭；商業(yè)物業(yè)：以發(fā)展區(qū)域型商業(yè)中心，集中商業(yè)體量控制在6-12萬平米；辦公物業(yè)：存在一定的風險，建議發(fā)展辦公物業(yè)需要控制體量，后期開發(fā)；酒店物業(yè)：未來具有較好的發(fā)展空間，建議發(fā)展高端酒店，可建立項目的地標；33項目的核心價值>>Ⅰ：龍崗的理想

Ⅱ：項目的理想2項目價值：基于城市發(fā)展的視角，如何尋找和打造項目的價值？34龍崗中心城的理想：面向未來的國際新城高起點、高標準大運中心規(guī)劃設(shè)計龍城廣場及周邊重點區(qū)域城市規(guī)劃設(shè)計龍崗河規(guī)劃設(shè)計35“龍崗區(qū)建區(qū)十幾年了,一直沒有一個有標志性的建筑物出現(xiàn),龍崗的中心區(qū)就像一個大的住宅區(qū)。目前龍崗與寶安相比,城市形象差距太大,目前即便是內(nèi)地城市,在城市形象的建設(shè)上發(fā)展也很快,龍崗要迎頭趕上。”——龍崗區(qū)委書記龍崗中心城的理想：面向未來的國際新城中心城的尷尬：缺少城市代言36龍崗中心組團布局特征：現(xiàn)狀37龍城中心城市功能規(guī)劃分布：現(xiàn)狀龍翔大道深惠路吉祥中路黃閣路清林路惠鹽高速寶荷路如意路龍城大道內(nèi)環(huán)西路龍平西路本案龍城中心龍城次中心龍城次中心38龍城中心在售項目分布：現(xiàn)狀天健·現(xiàn)代城15萬君悅龍庭招商·依山郡10萬水藍灣10萬城龍花園三期2.9萬城市花園二期龍城國際二期13.4萬公園大地77萬東方明珠城12萬中央悅城天集雅苑4.2萬水岸新都5萬深業(yè)紫麟山項目20萬錦峰森鄰公元盛世5.6萬中?？党菄H38萬風臨國際17萬瑞華園

9萬萬科清林徑36萬萬象天成27萬聚龍苑二期

7萬一城峰景2萬徽王府14萬滿園4萬東方沁園二期閱山華府16萬在售世紀豐源9萬本項目一城風景鵬達摩爾城13萬陽光·天健城20萬益田大運城邦77萬本案龍城北居住為主，步入開發(fā)后期；公園板塊居住為主，基本開發(fā)完畢；龍城廣場中心板塊規(guī)劃為綜合服務(wù)區(qū)，目前以政府、商務(wù)為主，后續(xù)以舊改為主愛聯(lián)舊改板塊未來中心城主要土地供應(yīng)板塊，規(guī)劃以居住為主（1）回龍埔舊改項目（2）愛聯(lián)陂頭背、建新村舊改（3）愛聯(lián)輋嚇、田寮、太平村舊改（4）南聯(lián)小學舊改（5）崗貝村舊改（6）萬科九州新都市（7）愛聯(lián)社區(qū)舊改吉祥舊改板塊未來主要供應(yīng)板塊，規(guī)劃為綜合服務(wù)區(qū)，（2）（1）（3）（4）（5）（6）（7）8龍翔達道深惠達道39龍崗的CBD之夢：城市中軸規(guī)劃本案龍?zhí)谅窅埤埪芳槁俘埾璐蟮?.07平方公里通過城區(qū)改造升級，打造出一個向粵東北地區(qū)提供生產(chǎn)和生活服務(wù)的區(qū)域性現(xiàn)代化服務(wù)中心；深圳市東部地區(qū)的行政、文化、商業(yè)中心；以商貿(mào)、金融和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的龍崗城市核心區(qū)。樹立中心城市公共服務(wù)標準；突出多元化都市形象提升城市的服務(wù)品質(zhì)和環(huán)境品質(zhì)。重點發(fā)展高端商務(wù)辦公、酒店、大型商業(yè)中心和高檔居?。滑F(xiàn)狀4096萬平米所帶來的思考？區(qū)域級開發(fā)承載更多的城市功能城市中軸帶來的價值？代言城市成為城市發(fā)展的名片項目理想：承載城市發(fā)展，為中心區(qū)發(fā)展增值；41——4個區(qū)域功能研究(大型/重建/綜合體)FourExamplesforHuge/Redevelopment/ComplexA幕張新城（日本）具備和國際業(yè)務(wù)都市相吻合的都市環(huán)境與居住造型的、領(lǐng)先21世紀的都市型生活樣式的居住區(qū)的形成?！安僮鲗嵺`”參考案例UKBROADGATE（倫敦）公共空間打造城市空間形成與強化紐約洛克菲勒中心（美國）中心城復(fù)合功能的內(nèi)部關(guān)系處理“區(qū)域形象”參考案例巴黎拉德芳斯(法國)次中心新城多重復(fù)合功能的內(nèi)部關(guān)系處理421倫敦——Broadgate

CITYCENTER基本信息：Broadgate是倫敦市中心內(nèi)最大的一宗綜合體開發(fā)項目，項目占地129,499

平方米，集合了商業(yè)、辦公、酒店和居住功能的大型城市綜合體。項目規(guī)模：項目建設(shè)在利物浦街地鐵站上蓋，總建筑面積約360000平方米，以辦公建筑為主，超過3萬人在此工作。于2008年建成的BROADGATETOWER，高164米，是倫敦城內(nèi)第三高的建筑，新增辦公面積76000平米。項目特色：項目內(nèi)公共空間豐富，被譽為倫敦“最富活力”的城市街區(qū)。431倫敦——Broadgate：功能分布

城市住宅辦公樓利物浦街地鐵站酒店BroadgateCircleExchangeSquareFinsburyAvenueSquarePrimroseStreet豐富的城市功能，擁有四個不同主題的城市SHOW場，創(chuàng)造了無與倫比的活力商務(wù)休閑廣場藝術(shù)音樂廣場活力廣場體育運動廣場441倫敦——Broadgate：城市SHOW場BroadgateCircle——活力廣場BroadgateCircle位于辦公樓之間，由7層的商業(yè)及位于四層高的活力廣場組成，是區(qū)域內(nèi)各類活動的舉辦地，是區(qū)域內(nèi)最具人氣、最具活力的廣場。451倫敦——Broadgate：城市SHOW場BroadgateCircle——活力廣場外圍為7層高的環(huán)狀商業(yè)街，中部四層上為中庭，是廣場的核心，平時為商業(yè)廣場，舉辦活動時則成為城市SHOW場，冬日更可成為眾人的溜冰場，與洛克菲勒中心下沉廣場有異曲同工之妙。461倫敦——Broadgate：城市SHOW場ExchangeSquare——運動廣場位于交易所前的廣場，擁有較大的綠地，成為了城市MINI高爾夫賽、曲棍球賽的賽場，以及藝術(shù)SHOW場。471倫敦——Broadgate：城市SHOW場FinsburyAvenueSquare——藝術(shù)廣場由SOM設(shè)計的FinsburyAvenueSquare,通過燈光與景觀設(shè)計元素的結(jié)合，創(chuàng)造了富有趣味的城市廣場，由于其藝術(shù)化的形象，通常在這里舉行藝術(shù)展覽，科技SHOW、小型音樂會等。481倫敦——Broadgate：城市SHOW場FinsburyAvenueSquare——藝術(shù)廣場491倫敦——Broadgate：城市SHOW場體現(xiàn)城市藝術(shù)的雕塑公園區(qū)域內(nèi)藝術(shù)品指引地圖BoteroBroadgateVenus502日本——幕張新城

幕張新城（日本）具備和國際業(yè)務(wù)都市相吻合的都市環(huán)境與居住造型的、領(lǐng)先21世紀的都市型生活樣式的居住區(qū)的形成。512日本——幕張新城：規(guī)劃概要規(guī)劃指標土地利用規(guī)劃土地利用規(guī)劃豐富的城市功能組成52具備和國際業(yè)務(wù)都市相吻合的居住環(huán)境與都市造型的，領(lǐng)先21世紀的都市型生活樣式的居住區(qū)的形成復(fù)合性通過給住宅附帶多種功能，創(chuàng)造出居住、活動娛樂混合型的都市空間開放性把建筑單體盡可能沿街布置，創(chuàng)造出和新都心的一角相吻合開放型街道場所性通過規(guī)劃設(shè)計條件體制的多樣化、賦予多種里面造型，創(chuàng)造出給人們留下印象的場所形成豐富的都市空間2日本——幕張新城：規(guī)劃理念53公園側(cè)發(fā)揮鄰接公園的離地條件、為在新都心工作的人們在飲食、散步出外時提供愉快的空間道路側(cè)形成能夠感受到有各種活動的華麗風情的地區(qū)海邊發(fā)揮能夠眺望大海的立地條件、形成擁有休假感覺的居住區(qū)都市側(cè)由辦公地區(qū)的超高層建筑群形成連續(xù)的新都心的天際線城中心既是成為居住區(qū)核心的文化設(shè)施，同時作為城市中心，形成具有標識性的市中心內(nèi)城由帶中庭的圍合式住宅單體形成連續(xù)的沿街景觀，形成熱鬧的、歡快的市中心河邊是沿河的地區(qū)，形成清靜的、很舒展的居住區(qū)2擁有七個不同主題的功能分區(qū)，創(chuàng)造了豐富的平面構(gòu)圖日本——幕張新城：規(guī)劃分區(qū)54作為街區(qū)的風景，給記憶留下印象的場所的創(chuàng)造脫離街區(qū)的次序的擁有“意外性”的場所創(chuàng)造出人和場所間產(chǎn)生密切關(guān)系的一種機遇的“誘餌”能夠促進各種連帶事業(yè)的“機構(gòu)”引導都市景觀先行設(shè)施的規(guī)劃PrimaryElementSpace2日本——幕張新城：規(guī)劃分區(qū)55中心區(qū)增值的KPI體系（關(guān)鍵績效指標體系）KPI體系人文符號功能化體系區(qū)域標識強制性視覺沖擊——標志性建筑/高端酒店硬性指標軟性指標商業(yè)建筑群便利停車步行系統(tǒng)特色符號語言紀念性/風格化建筑（群）……交通暢順多功能公寓56項目理想1：城市建筑名片打造屬于龍崗的建筑地標。每一個城市都有屬于自己的城市地標，就像IFC至之于香港，就像世貿(mào)之于上海，具有標志性的建筑形態(tài)、可識別的建筑特色，就像這座城市的精神圖騰，傲立于城市，我們希望，建筑不只是簡單地堆砌，而是能夠豐富這個城市的夜空，成為天際線的一部分……用建筑之名，代言這個城市。標志性建筑，構(gòu)筑龍崗城市天際線；“建筑城市的圖騰?！贝蛟煲蛔I(lǐng)未來的地標城市建筑用建筑之名，代言這個城市。打造一座引領(lǐng)未來的流動城市形象“建筑城市的風景。”項目理想2：城市人文名片尋找屬于龍崗的人文標簽。龍崗擁有濃郁的城市歷史文化，尤其是客家文化，目前龍崗全區(qū)共有5個客家文化保護區(qū)，是深圳客家文化的發(fā)源地，文化發(fā)展持續(xù)了百余年。用文化之名，傳承這個城市。打造一條引領(lǐng)未來的城市文化街區(qū)濃縮城市文化精髓，成就龍崗的新天地以客家建筑為表皮，濃縮國際化的城市生活元素；61項目理想3：品質(zhì)居住名片建立屬于龍崗的國際居住標準。以科技人居的生態(tài)社區(qū)代言龍崗國際新城，它是綠色生態(tài)的，這是人與自然的融合；科技人居的：運用創(chuàng)新的科技技術(shù)，人性關(guān)懷的：人性的社區(qū)規(guī)劃，合理的人車分流，可以漫步的人行布道，可以供兒童游樂的樂園，有為盲人專門設(shè)計的盲道，有為老人設(shè)計的老年住區(qū)，一切都以生活出發(fā)……“綠色生態(tài)的”“人性關(guān)懷的”“科技人居的”用居住之名，革新這個城市。打造一座引領(lǐng)未來的國際生態(tài)社區(qū)“中信●未來城，演繹面向未來的國際化新城生活！項目三大理想：項目理想1：面向未來的城市建筑名片項目理想2：面向未來的城市人文名片項目理想3：面向未來的品質(zhì)居住名片——“三大理想”，革新龍崗中心城。64項目的規(guī)劃布局>>3項目打造：項目的核心價值如何在規(guī)劃中實現(xiàn)？65Dreamofthecity城市理想地塊范圍地塊價值規(guī)劃布局還遷思考BCDE容積率PARTⅠ布局的前提——地塊范圍確定A66原地塊范圍用地指標：用地面積：95.87萬平米容積率：待定建筑面積：待定67地塊指標171110912161815131478632145地塊占地面積(㎡)地塊119648地塊223415地塊324266地塊430223地塊529241地塊615163地塊727880地塊824766地塊933843地塊1032500地塊1167377地塊1233630地塊1325652地塊1441421地塊1528280地塊1633125地塊1743694地塊1852207地塊11、地塊17及地塊18占地面積相對較大，其余地塊占地面積比較接近。68可擴展范圍171110912161815131478632145地塊a和地塊b可進行范圍擴展的考慮方向，但在考慮擴展的同時必須綜合考慮起用地性質(zhì)的可變性。ab考慮原因地塊為城市綠地與工業(yè)用地的組合，與項目本身用地性質(zhì)相似，可作擴展可能大考慮原因緊臨18號地塊的部分為教育配套用地，擴展后學校位置可調(diào)，臨15號地塊是根據(jù)臨18號地塊考慮而綜合考慮的。河對岸地塊為市政用地69Dreamofthecity城市理想地塊范圍地塊價值規(guī)劃布局還遷思考BCDE容積率PARTⅡ布局的基礎(chǔ)——地塊價值分析A70地塊價值分析SiteValueAnalysis用地指標：用地面積：95.87萬平米容積率：待定建筑面積：待定項目范圍71吉祥中路龍翔大道深惠大道惠鹽高速公路項目地塊山體山體項目四至地塊被深惠路一分為二，龍崗河穿過地塊內(nèi)部。地塊北側(cè)緊挨龍城中學，東側(cè)緊挨惠鹽高速，遠望龍崗植物園，南側(cè)為普通民房，西側(cè)則是龍城公園，環(huán)境較好。龍城中學龍城公園周邊民房龍崗植物園惠鹽高速72項目內(nèi)部吉祥中路龍翔大道深惠大道惠鹽高速公路項目地塊山體山體地塊內(nèi)部主要景觀為龍崗河，無其他景觀資源。龍崗河由北到南延綿近2公里，具備較大的可開發(fā)江景資源，但現(xiàn)狀環(huán)境較差。內(nèi)部新廠房內(nèi)部舊廠房龍崗河龍崗河內(nèi)部商業(yè)73周邊分析本案4km2km龍崗植物園龍城中學牛坳水庫余石嶺公園新全盛酒店龍崗電視大學地塊外主要景觀位于西北面和東南面，4km范圍內(nèi)商業(yè)及教育配套較少，2km范圍內(nèi)景觀及主要配套設(shè)施較少。幸運購物中心74視線分析項目地塊龍崗河周邊民房中心高爾夫60m以上可觀高爾夫周邊民房公園大地龍城公園90m以上可觀山景基于地塊周邊未來發(fā)展的確定因素，對地塊內(nèi)部景觀視角分析準確性會存在較大的影響。75交通分析項目地塊山體山體惠鹽高速龍翔大道深惠大道吉祥中路如意路地塊西面面向龍翔大道，緊挨的深惠大道穿過項目地塊，東側(cè)毗鄰惠鹽高速，南側(cè)緊挨城市支路。地塊總體進入性良好。支路76噪聲分析吉祥中路龍翔大道深惠大道惠鹽高速公路項目地塊山體山體1.深惠大道噪聲2.惠鹽高速噪聲主要噪聲影響來自周邊道路噪聲。道路噪聲主要來自西北側(cè)深惠大道，其次是惠鹽高速公路。其中惠鹽高速與項目相距有一段距離，可通過隔音措施對其進行改造，因此影響范圍較小。77Block8Block9Block10Block11Block6Block7Block3Block1Block2Block5Block4BLOCK構(gòu)想根據(jù)地塊屬性及整體性，將地塊分成11個Block，為后面的規(guī)劃分區(qū)進行進行基本的結(jié)構(gòu)分區(qū)。78Block8Block9Block10Block11Block6Block7Block3Block1Block2Block5Block4價值分析居住價值：B8>B7>B2>B4=B1>B3>B6>B10=B11>B9=B5Line1Line2Line3Line4Line5商業(yè)價值：L2>L4>L5>L3>L1地塊西北側(cè)緊鄰深惠路，深惠路未來規(guī)劃為快速干道，不宜做商業(yè)，因此商業(yè)價值較低。吉祥路延伸下來地塊的L2商業(yè)氣氛最濃，可重點打造，但必須考慮整個項目的總體規(guī)劃，因此商業(yè)打造可結(jié)合L4及L5綜合考慮。79Block8Block9Block10Block11Block6Block7Block3Block1Block2Block5Block4地塊分析總結(jié)地塊較集中，可建設(shè)用地多，建議容積率分解。同時將地塊進行內(nèi)外城打造，設(shè)置項目的公共空間，半公共空間以及私密空間?？傮w而言，項目自然資源較豐富，吉祥中路延伸段有極高的商業(yè)價值。而其中，濱河及中心住宅物業(yè)的打造和非住宅物業(yè)的運作將成為項目利潤增長關(guān)鍵因素。它主要體現(xiàn)在商業(yè)的長期經(jīng)營上和對區(qū)域增值后對住宅的促進上。街區(qū)商業(yè)帶與其他商業(yè)建筑的串聯(lián)，將是規(guī)劃布局的關(guān)鍵80Dreamofthecity城市理想地塊范圍地塊價值規(guī)劃布局還遷思考BCDE容積率PARTⅢ還遷的思考——對項目還遷方向的思考A81一期拆遷三期拆遷四期拆遷五期拆遷二期拆遷拆遷時序項目拆遷分五期進行，其中五期拆遷最后考慮，因為其歸屬未定，總體考慮五期。還遷建面還遷建面453000㎡還遷方向思考拆遷分析考慮還建80000㎡考慮還建123000㎡一期二期三期考慮還建250000㎡82一期拆遷三期拆遷四期拆遷二期拆遷還遷建面還遷建面453000㎡容積率4.5還遷占地100667㎡還遷方向思考拆遷分析大二期還遷80000㎡容積率4.5還遷占地17777㎡大三期還遷123000㎡容積率4.5還遷占地27333㎡大一期還遷250000㎡容積率4.5還遷占地55555㎡83還遷方向思考大一期還遷——不考慮還遷與開發(fā)周期間的關(guān)系方向一方向二優(yōu)：對地塊功能分區(qū)影響較小，保持內(nèi)部高檔社區(qū)的純粹性。劣：對項目整體昭示性不強，影響項目整體形象，無景觀資源。優(yōu)：對地塊功能分區(qū)影響較小，保持內(nèi)部高檔社區(qū)的純粹性，部分景觀資源。劣：對項目整體昭示性不強，地塊整體朝向一般。大一期大一期84還遷方向思考方向一方向二優(yōu)：阻隔深惠路噪聲，提高內(nèi)部居住環(huán)境品質(zhì)，保持內(nèi)部高檔社區(qū)的純粹性。劣：對項目整體昭示性不強，項目整體形象展示性不強，無景觀資源。優(yōu)：水景資源豐富，地塊呈朝向，地塊價值高。劣：破壞內(nèi)部居住環(huán)境，分隔內(nèi)部居住組團，不利內(nèi)部高低社區(qū)形成。大一期還遷——考慮還遷與開發(fā)周期間的關(guān)系大一期大一期85還遷方向思考方向一方向二優(yōu)：具有一定景觀資源，保證高檔居住區(qū)的純粹性。劣：噪聲影響較大，地塊形狀難被充分利用。優(yōu)：南北景觀資源豐富，私密性較好，噪聲影響較少。劣：破壞居住區(qū)純粹性，不利于發(fā)展高檔居住區(qū)。大二期還遷86還遷方向思考大三期暫只考慮就地還遷，其他方面暫不考慮大三期還遷87CDreamofthecity城市理想地塊范圍地塊價值規(guī)劃布局還遷思考BDE容積率PARTⅣ還遷的思考——對項目還遷方向的思考A88深惠大道吉祥路外城內(nèi)城內(nèi)城外城開放符號/城市功能區(qū)域的城市化展示帶外界聯(lián)系的公共空間商業(yè)的多功能人流的聚集點內(nèi)城獨立、私密社區(qū)功能高端居住功能區(qū)域保證居住品質(zhì)高端生活的營造社區(qū)封閉/內(nèi)部車行系統(tǒng)半公共空間半獨立、半私密功能文化廣場私密/開放空間過渡地帶功能分區(qū)布局半公共空間89外城——酒店外城的星級酒店利用獨特的建筑外形及建筑構(gòu)造，打造龍崗乃至深圳的標志建筑。90外城——寫字樓獨特的寫字樓造型配合星級酒店，制造出強烈的視覺沖擊效果。919293外城——集中商業(yè)休閑主題的集中商業(yè)設(shè)置，加上綠化退臺的精妙設(shè)計，營造休閑購物的氛圍，吸引外部人流94結(jié)合客家文化建筑，從表皮上體現(xiàn)客家歷史文化的濃縮；商house進行排布組合，形成不同商業(yè)街道，營造商業(yè)氛圍的趣味感和情調(diào)。外城——BoxStreet95BoxStreet的特色餐飲——西餐廳吃的藝術(shù)將中式建筑特色引入西餐廳，充分融合中西文化特色打造中西合璧的特色西餐廳。將中式的文化元素引入西餐廳，紅色的雕花隔扇窗、紗幔、沙發(fā)，讓中西文化得到完美的結(jié)合。96引進有名的“杰克魔豆咖啡生活館”、“上島咖啡”、“雕刻時光咖啡館”之一。咖啡意味著品質(zhì)與時尚，咖啡文化就像它的咖啡歷史一樣古老而悠久。喝的藝術(shù)BoxStreet的特色餐飲——咖啡廳97BoxStreet的時尚酒吧——蘇荷酒吧蘇荷酒吧秉承了SOHO區(qū)頹廢與華麗、個性與自由、張揚與藝術(shù)等特點，酒吧內(nèi)后現(xiàn)代工業(yè)時代的裝修風格，時尚跳動的歐美音樂，蘇荷酒吧是現(xiàn)代人充滿個性，崇尚藝術(shù)，追求自由自在的生活方式的一方樂土。玩的藝術(shù)引進時尚酒吧“蘇荷酒吧”，成為項目充滿個性，崇尚藝術(shù)，追求自由自在生活方式的一方樂土當音樂再次響起，放下虛偽和浮華，在蘇荷的角落里把潮流音樂的幻覺和酒精攪拌中國最具魅力、最具時尚氣質(zhì)的知名酒吧98外城——商業(yè)街區(qū)BOX形式的裙樓商業(yè)精品街吉祥路兩旁裙樓商業(yè)街，通過改造住宅裙樓的外立面凹凸構(gòu)造，營造出BOX的感覺。99區(qū)域型商業(yè)中心體量：6-12萬平米基本要素市級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)級商業(yè)中心規(guī)模12-30萬平米6-12萬平米2.5萬平米區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利一般特征半徑10-20km時間距離15-30分鐘人口50-100萬人停車場2000-5000輛（大型購物中心、商業(yè)廣場、街區(qū)等集合體）集中型或街區(qū)綜合百貨類為主規(guī)模零售類業(yè)態(tài)（大型百貨、家電/數(shù)碼/家居等專業(yè)市場及各類小商家）外街+內(nèi)街形式社區(qū)服務(wù)店為主雜貨類業(yè)態(tài)（超市、專賣店、便利店、藥店、洗衣房等）客流量日人流量50萬以上日人流量25萬以上居住人口5000以上核心客戶群內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者步行15分鐘內(nèi)居民，以及外來途徑消費者模型來源：世聯(lián)平臺100商業(yè)規(guī)模理論101按照商業(yè)規(guī)模理論，區(qū)域級商業(yè)量為9.3萬平米項目社區(qū)型商業(yè)面積為9.6萬平米可容納戶數(shù)33120戶=項目面積364.3萬平米/戶均建筑面積110平米可容納人數(shù)115920人=可容納戶數(shù)33120×每戶3.5人社區(qū)型商業(yè)面積93000平米=人數(shù)115920×人均商業(yè)面積0.8平米10.5萬的商業(yè)體量必然輻射更遠的商圈范園102外城商業(yè)指標`酒店用地寫字樓用地集中商業(yè)用地BoxStreet用地街區(qū)商業(yè)用地103三級道路體系城市干道小區(qū)主干道小區(qū)次干道布局原則區(qū)域道路交通由田字形的街道網(wǎng)格組成，深惠大道及吉祥路穿越本區(qū)域，小區(qū)主干道及次干道連接城市干道。人行系統(tǒng)均設(shè)置在道路兩側(cè)。交通分區(qū)布局104活力廣場運動廣場藝術(shù)廣場一個中心城市的商務(wù)中心,城市的視角中心兩條軸線綠化景觀軸/濱水文化軸三個節(jié)點藝術(shù)廣場/運動廣場/活力廣場綠化景觀軸濱水文化軸景觀節(jié)點布局105衛(wèi)生所、居委會、活動站組團門衛(wèi)崗?fù)ど鐓^(qū)活動中心社區(qū)派出所幼兒園社會停車場布置原則將面積較小的功能組合布置，如衛(wèi)生所、居委會、文化活動站等結(jié)合，利用住宅建筑的架空底層進行布置；其他大型社區(qū)配套如小學幼兒園等則根據(jù)其服務(wù)半徑獨立布置。公共配套布局106公共配套指標配套數(shù)量占地/個幼兒園23000社會停車場24000社區(qū)派出所1200社區(qū)活動中心3200組團門衛(wèi)崗?fù)?5衛(wèi)生所居委會450107DCDreamofthecity城市理想地塊范圍地塊價值規(guī)劃布局還遷思考BE容積率PARTⅤ容積率——確定項目的綜合容積率及各項指標A108物業(yè)組合——最終確定項目的具體經(jīng)濟指標，影響容積率的高低容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實際案例也表明，容積率對項目利潤的影響不能完全成正比，我們總結(jié)了容積率與項目利潤之間的關(guān)系如下：不過分追求容積率附加品質(zhì)提升與售價提升的關(guān)系土地價格容積率最大化利潤空間大，向容積率偏重利潤空間小，向品質(zhì)偏重利潤空間大，向容積率偏重利潤空間小，向品質(zhì)偏重最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實現(xiàn)的市場環(huán)境下，保證利潤最大化實現(xiàn)。4312本項目可能109本項目容積率的確定模型——確定合理的開發(fā)方案，進行方案變量，對比利潤和可實現(xiàn)度利潤最大化和市場可實現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標；企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件；企業(yè)戰(zhàn)略導向和項目品牌因素是兼顧因素?；鶞史桨竿扑]合理方案推薦確定主推組合方案并進行優(yōu)化進行經(jīng)濟效益對比進行市場實現(xiàn)評估上下極限方案對基準測算方案進行變量分析滿足容積率上下指標下的組合方案依據(jù)戰(zhàn)略、定位110深圳高層物業(yè)類型的容積率