項目總控制計劃書樣本

XX·XXXXX項目總控制計劃書審批：審核：執(zhí)筆：參與：重慶XX城市建設(shè)發(fā)展目錄緒論項目概況市場定位項目介紹項目控制目標投資規(guī)模投資收益目標總成本控制目標銷售及推廣目標招商目標質(zhì)量目標項目實施工程進度控制計劃前期工作進度控制計劃項目建設(shè)進度控制計劃項目實施成本控制計劃前期工程費用工程建設(shè)費用銷售推廣及招商費用管理費用財務(wù)費用營業(yè)稅費不可預(yù)見費用總成本控制目標項目實施銷售及推廣計劃銷售計劃推廣計劃銷售目標項目實施招商計劃項目商業(yè)業(yè)態(tài)配置項目商業(yè)業(yè)態(tài)布局招商目標項目招商面積（除去銷售部分）及租金收入確定招商時段劃分項目實施風(fēng)險控制計劃項目組織架構(gòu)及工作步驟項目組織架構(gòu)項目實施工作步驟項目控制步驟圖

緒論《XX·XXXXX項目總控計劃》是依據(jù)《XX·假日XXX項目策劃書》、《XX·假日XXX概念設(shè)計》和《XX·假日XXX經(jīng)濟測算匯報》等相關(guān)文件制訂，是指導(dǎo)項目實施計劃性、綱領(lǐng)性文件，它明確了項目定位，界定了各部門職責(zé)和工作范圍，提出了項目實施投資控制計劃、工程進度控制計劃、營銷推廣控制計劃和保障項目目標順利實現(xiàn)組織架構(gòu)、管理程序和監(jiān)控方法，是“XX·XXXXX”項目實施指導(dǎo)性文件，也是制訂《XX·XXXXX項目實施計劃書》根本依據(jù)之一。編制依據(jù)：（一）《XX·XXXXX項目可行性研究匯報》（二）《XX·XXXXX項目策劃書》（三）《XXXXX項目經(jīng)濟測算匯報》（四）《XXXXX項目方案設(shè)計及初步設(shè)計》（五）XX項目部提供工程進度計劃（六）成本控制中心提供成本信息（七）營銷中心提供銷售推廣計劃（八）購物中心發(fā)展管理企業(yè)提供招商計劃

第一章項目概況一市場定位1.項目名稱XX·XXXXX2.項目定位現(xiàn)代商業(yè)步行街現(xiàn)代城市商業(yè)步行街系統(tǒng)，關(guān)鍵品牌主力店和大型平價超市為樞紐，以精品購物回廊，美食娛樂城，酒吧情調(diào)區(qū)為特色集觀光休閑帶，地下商業(yè)城，生態(tài)豪宅，生活服務(wù)于一體區(qū)域性景觀購物中心，XX地標性建筑。3目標用戶3.1目標用戶群：商業(yè)步行街70%為：30%為：XX區(qū)為主體商業(yè)物業(yè)投資者本區(qū)域拆遷臨時門面經(jīng)營者XX區(qū)部分政府官員及灰色收入階層主城區(qū)商業(yè)物業(yè)投資群體主城區(qū)個人投資經(jīng)營戶主城區(qū)各餐飲、娛樂、休閑、購物等業(yè)態(tài)擴張發(fā)展購置新城市精品豪宅90%為：10%為：XX區(qū)成功私企、個體老板XX區(qū)部分政府官員、公務(wù)員追求現(xiàn)代生活XX區(qū)中青年人群主城區(qū)向XX區(qū)擴張經(jīng)營戶外來移民居住者3.2終端消費群：區(qū)域內(nèi)各小區(qū)青中年居民、周圍寫字樓工作人員、大江工業(yè)園區(qū)人群、李家沱地域流動時尚消費者——年紀關(guān)鍵在18到48歲之間，生活節(jié)奏快、消費檔次高、接收流行元素強；充滿個性、活力和激情、追求時尚消費和激情生活方法。4.項目形象概念現(xiàn)代時尚城市商業(yè)步行街二項目介紹地塊占地面積約32畝，地塊南北各建1棟高層住宅建筑，中間由3-4層商業(yè)用房組成，總建筑面積約85000平方米，容積率約4.0，具體指標以下：用地面積（㎡）21625.6商業(yè)總建筑面積（㎡）61724總建筑面積（㎡）84535主力店A（㎡）6248地上建筑面積（㎡）62846主力店B（㎡）9177地上商業(yè)面積（㎡）46062住宅總戶數(shù)99住宅總建筑面積（㎡）16731容積率3.9垃圾站面積（㎡）53覆蓋率50.8%地下建筑面積（㎡）21689綠化率25.3%地下商業(yè)面積（㎡）15662機動車停車數(shù)140倉儲及設(shè)備用房（㎡）1983地下停車位115地下車庫（㎡）4044地面臨時停車25一層商業(yè)建筑面積（㎡）10052一層商業(yè)套內(nèi)面積（㎡）6978二層商業(yè)建筑面積（㎡）1二層商業(yè)套內(nèi)面積（㎡）8822三層商業(yè)建筑面積（㎡）11715三層商業(yè)套內(nèi)面積（㎡）9449四層商業(yè)建筑面積（㎡）11350四層商業(yè)套內(nèi)面積（㎡）8864

第二章項目控制總體目標一投資規(guī)模項目計劃總投資18000萬元，開啟資金7000萬元，詳見第四章。二投資收益目標：項目投資收益率35.5%(僅計算現(xiàn)金回收部分),自有資產(chǎn)年收益331萬元（其中車庫未計算收益）。詳見第四章。三工程進度目標工程總進度從9月11日開工；商業(yè)部分專題建筑5月31日完工，9月30日用戶進場裝修，12月底商業(yè)試營業(yè)；住宅建筑12月31日完成結(jié)構(gòu)封頂；整個項目6月完工，住宅10月交付使用。詳見第三章。四總成本控制目標總成本（含稅費）為20320萬元，努力爭取控制在19000萬元以內(nèi)；單方成本控制在2400元/㎡（不含稅控制在2158元/㎡）。見第四章。五銷售及推廣目標項目計劃總銷售額2.5億元，底努力爭取實現(xiàn)協(xié)議銷售收入1.8億元（開盤3個月內(nèi)）。詳見第五章。六招商目標-2F～4F主力店招商簽約應(yīng)在8月底簽定協(xié)議或協(xié)議；9月10日完成最少10家骨架店招商；輔主力店必需引進著名品牌，10月初開始全方面招商，8月完成90%招商任務(wù)；年出租總收益564萬元（含物管費），其中自有資產(chǎn)出租收益331萬元/年。詳見第六章。七質(zhì)量目標工程質(zhì)量達成合格標準。

第三章項目實施工程進度控制計劃一前期工作進度控制計劃為了確保項目標整體進度按企業(yè)既定目標進行，必需嚴格控制項目標實施計劃，項目標前期工作要確保按既定時間完成。序號工作內(nèi)容完成時間要求實施部門一前期手續(xù)1初步設(shè)計8月25日完成初步設(shè)計方案，8月30日辦理完報建手續(xù)項目部、研發(fā)部、總工辦、拓展部2施工圖審查9月16日完成建施圖，10月15日完成施工圖項目部、研發(fā)部、營銷部、購物中心經(jīng)營企業(yè)、總工辦、拓展部3臨時施工許可證8月30日至9月10日項目部、拓展部、總工辦4施工許可證10月8日至10月15日項目部、拓展部、總工辦預(yù)售許可證10月16日至10月20日項目部、拓展部、總工辦、銷售部二崗位安排1項目總監(jiān)到崗8月1日項目部、總工辦2監(jiān)理工程師到崗9月1日（土建、安裝、預(yù)算個一名）項目部、總工辦3現(xiàn)場辦公室確定8月5日項目部、總工辦三開工前準備1施工臨時用水電8月4日至20日項目部、總工辦2市政管網(wǎng)拆遷9月10日完成項目部、拓展部3地質(zhì)勘察單位確定8月22日進場項目部、成本部、總工辦、設(shè)計院4環(huán)境評定及污水處理8月15日確定項目部、成本部、總工辦5平基單位確定8月30日確定項目部、成本部、總工辦6土建單位招標8月31日完成項目部、成本部、總工辦7監(jiān)理單位招標8月31日完成項目部、成本部、總工辦四銷售前期準備1售樓部選址8月4日討論項目部、營銷部、研發(fā)部2售樓部設(shè)計8月12日完成方案，8月25日完成結(jié)構(gòu)和裝修施工圖設(shè)計項目部、研發(fā)部、營銷部、總工辦3售樓部和圍墻9月11日動工，25日完工項目部4銷售面積測繪匯報9月30日項目部、研發(fā)部、銷售部5交房標正確定9月30日項目部、研發(fā)部、銷售部二項目建設(shè)進度控制計劃序號工作內(nèi)容完成時間要求備注1場地平整9月10日至11月10日2基礎(chǔ)工程11月10日至12月30日基礎(chǔ)到±0.001月1日至3月30日3商業(yè)建筑主體5月30日主體完工9月30日交用戶裝修12月底商業(yè)部分試營業(yè)4住宅建筑主體12月30日完工5綜合完工6月30日完工5住宅交付使用10月1日

第四章項目實施成本控制計劃一前期工程費序號費用名稱計算方法單價（元/㎡）金額(萬元)備注1土地費用60002方案設(shè)計費853初設(shè)及施工圖設(shè)計費1484地質(zhì)勘探費205工程監(jiān)理費84535×3325.36印花稅（1—4）×0.5‰3.27城市配套費免8008人防費84535×13×50%1354.99白蟻防治費84535×0.50.54.2310報建綜合費用、證照費54.9811施工用水電315KWA3512其它費用含實測費、審圖費2113小計7636452二工程建設(shè)費序號費用名稱計算方法金額(萬元)備注1土石方工程100000×141402建筑安裝工程費84535×7005917包含塔樓外墻面3外墻裝飾450裙房1～4層4電梯工程65024臺（部）5智能化工程費1506配套水電工程費550室外綜合管網(wǎng)7中央空調(diào)800單冷/冷暖8消防設(shè)施工程費70481×25176-2F～4F9市政設(shè)施費3010環(huán)境景觀工程11509×200230道路、綠化及廣場11天燃氣系統(tǒng)（99+20）×300036費用向業(yè)主收取,不計入成本12環(huán)境保護治理工程2513燈飾工程5014印花稅(1+…+13)×0.5‰4.515小計9173單方造價：1085元/㎡注：項現(xiàn)在期工程費（一）和工程建設(shè)費（二）累計：6452+9173=15625萬元三企業(yè)管理費用序號費用名稱計算方法金額(萬元)責(zé)任部門1企業(yè)管理費2.5億×2.0%500財務(wù)部、行政人事部2小計500四營銷管理費用序號費用名稱計算方法金額(萬元)備注1推廣費用2.5×2%500包含售樓部及模型2銷售費用2.5×1%250含銷售人職員資、獎勵和日常管理費用3小計750五招商管理費用序號費用名稱計算方法金額(萬元)備注1招商管理費用30天租金502小計六財務(wù)費用序號費用名稱計算方法金額(萬元)責(zé)任部門1企業(yè)財務(wù)費1億×10%×1年1000財務(wù)部、項目部2小計1000貸款1億元人民幣七不可預(yù)見費用序號費用名稱計算方法金額(萬元)責(zé)任部門1不可預(yù)見費（1+2+3+4+5+6）×3%530財務(wù)部、項目部2小計530八營業(yè)稅費序號費用名稱計算方法金額(萬元)備注1營業(yè)稅2.5×5.75%1437.52交易過戶稅2.5×1.0%2503土地增值稅2.5×1.0%2504印花稅2.5×0.5‰1255小計2062.5九成本控制目標總投資：1＋2＋3＋4＋5＋6＋7=6452+9173+500+750+50+1000+530=18455萬元2.營業(yè)稅費、土地增值稅、交易稅等稅累計：2062.5萬元3.含稅總成本：(1)+(2)=18240+2062.5=20302.5萬元3.總銷售額：（不含車庫、主力店及其它骨架店賣場）2.5億元4.單方造價為：18455萬元÷84535萬平方米=2183元/㎡其中：商業(yè)建筑成本：2323元/㎡住宅成本：1486元/㎡5.稅前銷售利潤：25000—18455萬元=6545萬元6.稅前投資利潤率（僅計算銷售收入）：6545萬元÷18455萬元=35.5%7.自有經(jīng)營性固定資產(chǎn)2.9萬㎡，另有車庫面積4000㎡，估計每十二個月產(chǎn)生現(xiàn)金收益564萬元十說明在實施過程中，嚴格按協(xié)議相關(guān)要求實施，而單項協(xié)議簽定不得超出以上單項費用控制計劃，協(xié)議簽定和資金使用由成本控制部和財務(wù)部監(jiān)督，分項費用所包含具體費用項目由財務(wù)部解釋。

第五章項目實施銷售及推廣計劃一、銷售標準本項目盡可能全部銷售，實現(xiàn)最大現(xiàn)金流分部銷售，控制節(jié)奏，制造銷售饑餓度，實現(xiàn)快速集中銷售分三次開盤，在每次開盤中再進行銷控，互為穿插，實現(xiàn)立體銷售體系以上3次開盤實現(xiàn)銷售總額70%(春節(jié)前)在城市廣場銷售中進行鋪王拍賣，拉升價位，聚集人氣二、銷售計劃次序時間推出產(chǎn)品備注第一次開盤（10月26日）10月26日至11月14日1F、2F臨街門面依廣場分三次推出：1.城市廣場及對應(yīng)2F2.動感廣場及對應(yīng)2F3.情調(diào)廣場及對應(yīng)2F第二次開盤（11月15日）11月15日至12月5日負1F、負2F第三次開盤（12月6日）12月6日至年底電梯公寓三、目標任務(wù)（總銷售額累計2.5億）序號實施時間目標銷售額111月1.2億212月4千萬31月2千萬42月1千萬53月1千萬64月1千萬75月1千萬86月1千萬97月1千萬108月1千萬11總計2.5億四、推廣計劃1.第一階段：形象推廣（8月中旬——9月中旬）推廣專題A：（8月10——8月20日）XX區(qū)——重慶一個新興工業(yè)強區(qū)，國家西部經(jīng)濟發(fā)展、綜合體改試點區(qū)目標：讓全社會了解XX，盡大擴張用戶面通路：晨、晚、商報媒新聞炒寫推廣專題B：（8月23——9月3日）欣欣XX，投資熱土，XX區(qū)各級黨委和政府為投資者發(fā)明一個發(fā)財發(fā)展投資環(huán)境目標：項目是政府計劃開發(fā)，以增強投資者信心通路：晨、晚、商報媒新聞炒寫/政府性投資招商會/DM/廠礦單位巡展物料準備/XX主城入口廣告位一塊推廣專題C：（9月5日——9月20日）XX區(qū)政府舊城改造工程，XX地域商業(yè)項目標典范——XX·XXXXX目標：項目是政府計劃開發(fā)，以增強投資者信心通路：晨、晚、商報媒新聞炒寫/政府參與性產(chǎn)品公布會/市民參與性產(chǎn)品展示會/樓書/海報2.第二階段：產(chǎn)品推廣（9月中旬——10月中旬）推廣專題A：（9月23——10月7日）傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域中心最具規(guī)模港式購物中心，區(qū)域經(jīng)濟關(guān)鍵點——XX·XXXXX目標：開始了解產(chǎn)品、產(chǎn)生愛好通路：晨、晚、商報媒新聞炒寫/市民參與性產(chǎn)品展示會/工地現(xiàn)場/售房部、情景樣板區(qū)建成9.15/國慶狂歡節(jié)、商家巡展/戶外廣告推廣專題B：（10月8日——10月18日）購物、休閑、餐飲、娛樂、辦公、居住多種業(yè)態(tài)優(yōu)化重組，更顯龐大人氣三大專題廣場、兩大主力店，多條風(fēng)情步行街生態(tài)商業(yè)，因勢能動XX·XXXXX——XX商業(yè)第一號目標：對產(chǎn)品產(chǎn)生愛好、購置欲望通路：商家公關(guān)活動/主干線廣告牌/報紙夾報/報紙軟性/地域電視臺封殺3.第三階段：銷售推廣（10月20日——12月30日）推廣專題A：（10月20日——11月10日）10月28日第一次開盤首創(chuàng)多個平街層，立體街鋪，鋪鋪臨街，更顯財富動力三大專題廣場、步行街臨街旺鋪發(fā)售目標：強擋入市，聚集最大人氣通路：主干線廣告牌/報紙夾報/報紙軟性/地域電視臺封殺/拍賣會/推廣專題B：（11月20日——12月8日）11月28日第二次開盤大型江景特賣場，巧妙發(fā)明時尚商業(yè)氣氛，更小投資成為財富領(lǐng)袖。更低首付擁有更大財富升值空間目標：降低進入門檻，吸引更多小型投資經(jīng)營戶，繼續(xù)確保人氣通路：主干線廣告牌/報紙夾報/報紙軟性/地域電視臺封殺/推廣專題C：（12月10日——12月30日）12月16日第三次開盤成熟商業(yè)配套、新城市精品豪宅、享受城市時尚新生活現(xiàn)代人——生活在時尚中心精品電梯公寓帶你進入更高一層生活品質(zhì)目標：經(jīng)過前期商業(yè)旺銷確保，商業(yè)配套成熟，引導(dǎo)市民進入市中心電梯精品公寓入住欲望通路：主干線廣告牌/報紙夾報/報紙軟性/地域電視臺封殺/XXXXX開盤前期營銷活動細案8月12日前期活動宣傳方案政府匯報8月19日各媒體采訪XX區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)（宣傳部、商委、建委、區(qū)長等）8月28日完成臨時銷售接待處部署和形象單頁8月28日-29日商報新XX新聞報道（新興工業(yè)強區(qū)、未來重慶交通樞紐）8月29日晨報、晚報新XX新聞報道（新興工業(yè)強區(qū)、未來重慶交通樞紐）8月31日完成XX項目銷售、推廣物料全部平面設(shè)計工作9月1日-30日漁洞主城區(qū)入口戶外廣告9月1日-11日投資招商會籌備工作；XX投資概念新聞報道9月1日-11日銷售、推廣物業(yè)全部平面設(shè)計確定及制作完成接觸拍賣專業(yè)代理企業(yè)9月12日XX項目渝中區(qū)投資招商會（XX政府，項目各部門，主城區(qū)投資、經(jīng)營戶，商家，媒體）9月19日XX項目XX區(qū)投資招商會（XX政府，項目各部門，XX投資、經(jīng)營戶，商家，媒體）9月20日-26日銷售部現(xiàn)場部署/投資招商會成功舉行報道9月23日-30日市民參與性產(chǎn)品展示活動（區(qū)政府旁，有獎問答活動）10月1日品牌商家國慶巡展/大型時尚晚會10月8日-10日品牌商家國慶巡展活動各媒體新聞公布拍賣會活動方案確定、拍賣會準備10月9日-16日項目軟性宣傳/拍賣會信息公布；拍賣會準備10月17日拍賣會舉行10月20日—22日拍賣會成功舉行各媒體新聞報道10月23——26日步行街門面開盤廣告10月26日開盤

第六章項目實施招商計劃一項目商業(yè)業(yè)態(tài)配置1.主力業(yè)態(tài)大型綜超+專營百貨店大型電器賣場中型小商品市場2.輔主力業(yè)態(tài)餐飲+品牌百貨專營店+家居賣場+數(shù)碼賣場+休閑娛樂+小區(qū)服務(wù)店+文化教育+電影院二項目商業(yè)業(yè)態(tài)布局1.業(yè)態(tài)布局特色定位立體式商業(yè)步行街，精品購物回廊，全方面導(dǎo)入江景商場、休閑廣場概念（功效性城市廣場、生態(tài)型運動廣場、景觀型情調(diào)廣場）。2.業(yè)態(tài)計劃布局數(shù)據(jù)分析（見附表：項目商業(yè)布局數(shù)據(jù)分析表）項目總建筑面積：8.4萬㎡商業(yè)用房建筑面積：6.2萬㎡3.各業(yè)種布局位置分布（見附圖）三項目招商目標主力店大型綜超——新世紀百貨、山城超市（-1F層，面積約7000㎡）百貨店——重百、南方百貨、立丹百貨（主力店B區(qū)1F—3F層，面積約7000㎡）中型電器賣場——廠家直銷店、品牌電器專賣店、魚洞當(dāng)?shù)仉娖鲗I店。（-2F層，面積約5114㎡）中型小商品市場——類似朝天門現(xiàn)有業(yè)態(tài)，整合魚洞地域現(xiàn)有同檔次業(yè)種。（-1F層，面積約6000㎡）2.輔主力業(yè)態(tài)餐飲——大型餐飲（專題店）—重慶各品牌餐飲連鎖店（小天鵝、外婆橋、陶然居等）特色餐飲—南濱路各品牌店、南方花園各品牌店風(fēng)味餐飲—整合魚洞當(dāng)?shù)馗鞑惋嫷臧儇泴I店——精品專賣店—重慶地域品牌時裝店、皮具箱包店、鞋類店等（移植朝天門、“XX·黃金海岸”相關(guān)業(yè)種、業(yè)態(tài)）（1F層）小區(qū)服務(wù)類—投資經(jīng)營戶、地域品牌連鎖機構(gòu)，如金夫人、誠泰通訊、千葉眼鏡、和平藥房、鐘表等。（1F層）運動休閑街—針對各運動休閑品牌連鎖專營店（注意對“XX·黃金海岸”相關(guān)品牌移植）。（2F層）優(yōu)雅女人坊—整合魚洞地域女性用具專營店、重慶朝天門地域批發(fā)店、“XX·黃金海岸”相關(guān)品牌。（2F層）兒童紳士館—整合魚洞地域兒童及男性用具專營店、重慶朝天門地域?qū)I店、區(qū)域性品牌連鎖店。（2F層）家居專題賣場—整合魚洞地域各專營店。（A區(qū)3F層）數(shù)碼通訊類專題賣場—整合魚洞地域各專營店。（A區(qū)2F層）休閑娛樂——西餐茶樓—整合魚洞當(dāng)?shù)貥I(yè)種、引進重慶投資經(jīng)營戶。（3F層）洗腳城—整合整合魚洞當(dāng)?shù)貥I(yè)種。（3F層）KTV歌城（專題店）—整合魚洞當(dāng)?shù)貥I(yè)種、引進重慶投資經(jīng)營戶。（3F層）美容美發(fā)—整合魚洞當(dāng)?shù)貥I(yè)種。（3F層）風(fēng)情酒吧—整合魚洞當(dāng)?shù)貥I(yè)種。（3F層）網(wǎng)吧、游戲廳—整合魚洞當(dāng)?shù)貥I(yè)種、引進電信投資經(jīng)營。（4F層）影劇院（專題店）—利用XX政府政策引導(dǎo)。（4F層）四項目招商面積（除去銷售部分）及租金收入確定1.招商面積招商出租面積總合約2.91萬㎡。其中-1F層綜超為7000㎡、A區(qū)2F—4F專題店為6900㎡、B區(qū)4F專題店為2300㎡、主力百貨店（B區(qū)1F—3F）為6900㎡、3F—4F其它計租面積為6048㎡。2.收益確定項目招商物業(yè)出租租金收入總和約564.75萬/年（含物管費），自有資產(chǎn)出租收益為331.2萬元/年。其中綜超20-25元/月、百貨主力店20-25元/月、專題店10-25元/月、其它為10-20元/月不等。五項目招商時段劃分1.前期準備工作6月10日前完成魚洞地域各主干道全部商鋪市調(diào)工作及目標用戶資料搜集。2.綜合百貨主力店5月下旬開始和重百、新世紀、山城超市、重客隆等同時接觸，估計8月底簽定租（售）協(xié)議（或意向協(xié)議）。3.各業(yè)態(tài)骨架店6月初開始接觸，估計在9月10日前最少確定10家，并簽定租（售）協(xié)議（或意向協(xié)議），以配合項目標開盤銷售。4.輔主力業(yè)態(tài)店10月初開始全方面招商。其中包含各業(yè)態(tài)骨架店。估計在8月完成項目90%招商工作。

第七章項目實施風(fēng)險控制XXXXX項目是我企業(yè)在區(qū)縣開發(fā)第一個商業(yè)房地產(chǎn)項目，該項目標實施是我企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移和實現(xiàn)關(guān)鍵步驟，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險關(guān)鍵表現(xiàn)在四個方面：一是政策風(fēng)險；二是財務(wù)風(fēng)險；三是經(jīng)營管理風(fēng)險；四是價格風(fēng)險。本項目標政策風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險很小，著重考慮項目標經(jīng)營管理風(fēng)險和價格風(fēng)險。XXXXX項目標總投資估算為1.8億元，銷售收益估算為2.5億元，年出租總收益564萬元，扣除多種折扣和優(yōu)惠后，項目標凈收益約0.9億元（出租部分按年租金折算為現(xiàn)值），所以從整體上看項目抗風(fēng)險能力較強。不過因為商業(yè)項目標特殊性，必需注意項目標風(fēng)險管理和控制。第一，從影響項目收益多個關(guān)鍵原因看，價格是最敏感原因，它不僅影響銷售和招商周期，而且影響項目標回款速度、價格走勢和用戶心理。所以必需制訂合理銷售價格和銷售策略，尤其是大門面銷售難度較大，必需細分這部分目標市場，有針對性地策劃推廣，采取行之有效銷售方法，實現(xiàn)可連續(xù)銷售。第二、招商步驟是XXXXX項目開發(fā)成敗關(guān)鍵一環(huán)，必需加強招商質(zhì)量和進度控制。質(zhì)量表現(xiàn)在業(yè)態(tài)組合方面，以下多個情況可能破壞原有業(yè)態(tài)組合。第一，極富號召力主力業(yè)態(tài)進入；第二承租方（主力店）單方面違約退場；第三，含有投資和經(jīng)營雙重身份用戶經(jīng)營業(yè)態(tài)和周圍業(yè)態(tài)不符。對于第一個情況，應(yīng)以主動態(tài)度促成其進入，在不影響業(yè)態(tài)招商百分比情況下，盡可能經(jīng)過轉(zhuǎn)移調(diào)整以促成主力店入駐，同時，也可經(jīng)過一系列優(yōu)惠策略轉(zhuǎn)移已生成業(yè)態(tài)。對于第二種情況，處理措施是加強用戶貯備管理，項目業(yè)態(tài)用戶貯備量越大，選擇空間就越大，風(fēng)險也就較小，對于第三種情況出現(xiàn)可能性較小，但仍要注意經(jīng)過商鋪置換方法處理。第三、加強組織保障，完善投資控制方法。XXXXX項目采取總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下項目經(jīng)理負責(zé)制，企業(yè)其它各部門給予大力配合、幫助，切實處理項目實施中碰到問題。對投資控制采取限額包干、落實責(zé)任部門和對應(yīng)責(zé)任人，尤其是工程費用、設(shè)計費用、策劃推廣費用、管理費用、銷售費用等應(yīng)關(guān)鍵控制。

第八章項目組織架構(gòu)及工作步驟一項目組織架構(gòu)1.基礎(chǔ)構(gòu)架XX·XXXXX項目由XX城建企業(yè)研發(fā)中心進行前期項目策劃，XX·XXXXX項目部負擔(dān)開發(fā)建設(shè)任務(wù)，并由其負責(zé)項目標整個實施工作。項目部實施組織結(jié)構(gòu)以下：企業(yè)總經(jīng)理企業(yè)總經(jīng)理XX項目部XX項目部企業(yè)總工辦購物中心發(fā)展企業(yè)企業(yè)營銷部企業(yè)成本控制部企業(yè)拓展報建部企業(yè)研究發(fā)展部集團財務(wù)部企業(yè)總工辦購物中心發(fā)展企業(yè)企業(yè)營銷部企業(yè)成本控制部企業(yè)拓展報建部企業(yè)研究發(fā)展部集團財務(wù)部說明：XXXXX項目部將于9月30日之前組建完成，形成以項目部為關(guān)鍵、其它部門接收項目部業(yè)務(wù)調(diào)控運作模式，企業(yè)各個部門對項目部運作必需給予全力配合和支持。2.項目部人員編制及職責(zé)說明經(jīng)理經(jīng)理項目副經(jīng)理1人工程總監(jiān)1人項目副經(jīng)理1人工程總監(jiān)1人內(nèi)勤人員1人外勤人員1人預(yù)算人員內(nèi)勤人員1人外勤人員1人預(yù)算人員1人土建工程師2人設(shè)備工程師2人說明：土建工程師負責(zé)現(xiàn)場建筑、結(jié)構(gòu)工程監(jiān)理設(shè)備工程師負責(zé)現(xiàn)場水、電、暖通工程監(jiān)理預(yù)算人員負責(zé)工程預(yù)、決算工作外勤人員負責(zé)辦理、協(xié)調(diào)現(xiàn)場相關(guān)施工手續(xù)內(nèi)勤人員負責(zé)資料管理、計劃及日常事務(wù)二項目實施工作步驟企業(yè)總經(jīng)理控制企業(yè)總經(jīng)理XXX項目經(jīng)理XXX項目經(jīng)理項目部監(jiān)理部項目部監(jiān)理部成本控制部配合和協(xié)調(diào)成本控制部財務(wù)部財務(wù)部配合和協(xié)調(diào)研究發(fā)展部研究發(fā)展部配合和協(xié)調(diào)總工辦配合和協(xié)調(diào)總工辦營銷部營銷部配合和協(xié)調(diào)經(jīng)營管理企業(yè)配合和協(xié)調(diào)經(jīng)營管理企業(yè)拓展報建部拓展報建部配合和協(xié)調(diào)鑒于XX·XXXXX項目所在地較遠，工作牽涉到很多部門，為協(xié)調(diào)各部門工作，明確各自應(yīng)負擔(dān)責(zé)任和義務(wù)，強化各部門成本意識，依據(jù)X