我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、庫存水平及市場熱度分析

我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、庫存水平及市場熱度分析

提示：針對土地端融資持續(xù)收緊，土地端杠桿將持續(xù)下降。2016年針對土地市場端的融資政策持續(xù)推出，要求公司債、表內(nèi)外融資等資金不得用于支付土地價(jià)款，

1、土地端要求降低杠桿，倒逼開發(fā)商加快周轉(zhuǎn)

針對土地端融資持續(xù)收緊，土地端杠桿將持續(xù)下降。2016年針對土地市場端的融資政策持續(xù)推出，要求公司債、表內(nèi)外融資等資金不得用于支付土地價(jià)款，整體指向降低土地市場杠桿，2016年11月份的政策更是直接指出要求使用自有資金。疊加建發(fā)80號文所開啟的土地供給側(cè)改革，房企“囤地”獲利降低，倒逼其加快開發(fā)周轉(zhuǎn)速度。

參考發(fā)布《2018年中國房地產(chǎn)市場分析報(bào)告-行業(yè)深度分析與投資前景研究》表:針對土地端融資政策頻出資料來源：公開資料整理

2、房企2017年持續(xù)補(bǔ)庫存，2018年強(qiáng)度將持續(xù)下降

經(jīng)歷了2017年密集補(bǔ)庫存后，房企2018年拿地強(qiáng)度料將下降。由于2016年及2017年房地產(chǎn)銷售情況火熱，房企在手庫存出現(xiàn)了較大幅度的下降，各大房企積極通過公開市場以及收并購市場密集補(bǔ)充庫存。隨著土地端降低杠桿影響的逐步顯現(xiàn)，房企對于快周轉(zhuǎn)的要求在提升；同時(shí)對于銷售回款的需求使得過去未拿證項(xiàng)目亦將加快入市，從而增加可售量。從2018年前兩個(gè)月的情況來看，各層級房企拿地強(qiáng)度較2017年降幅明顯。這種現(xiàn)象在2018年接下來的時(shí)間里可能進(jìn)一步深化。圖：2018年前兩個(gè)月房地產(chǎn)企業(yè)投資強(qiáng)度出現(xiàn)降低資料來源：公開資料整理

3、土地市場熱度已經(jīng)開始下降，現(xiàn)象將持續(xù)

土地溢價(jià)率持續(xù)下降，各線城市土地成交溢價(jià)率已重回低點(diǎn)。2016年年中，伴隨著房地產(chǎn)銷售火爆、價(jià)格飆升，土地招拍掛市場熱度達(dá)到頂點(diǎn)，各地地王頻出，一線城市土地成交溢價(jià)率一度接近160%。隨著土地供給側(cè)改革的推進(jìn)以及樓市調(diào)控的持續(xù)深化，土地市場的溢價(jià)率不斷下降，各線城市的溢價(jià)率已降至約20%的水平。在分類調(diào)控、因城施策以及融資端收緊的影響下，土地市場熱度料將繼續(xù)下降。圖：目前土地市場的溢價(jià)率已經(jīng)重新降到低點(diǎn)資料來源：公開資料整理圖：近來土地流拍增加，一二線數(shù)量占比上升明顯資料來源：公開資料整理

流拍情況增多，北京出現(xiàn)多宗土地流拍情況。2018年一月份一線城市出現(xiàn)四塊流拍地塊（北京市三宗地塊，廣州市一宗地塊），是2014年4月以來一線城市流拍地塊數(shù)量最高的一個(gè)月。二線及三線城市流拍情況也在逐漸增多，并且流拍土地并非由于價(jià)格過高而流拍。以二線城市為例，流拍土地樓板價(jià)普遍低于成交土地樓板價(jià)。圖：以二線城市為例，流拍土地樓板價(jià)低于成交土地價(jià)格資料來源：公開資料整理資料來源：整理，轉(zhuǎn)載請注明出處（GYWW）

提示：針對土地端融資持續(xù)收緊，土地端杠桿將持續(xù)下降。2016年針對土地市場端的融資政策持續(xù)推出，要求公司債、表內(nèi)外融資等資金不得用于支付土地價(jià)款，與房