廣州荔灣區(qū)住房市場(chǎng)研究53p

荔灣區(qū)

住房市場(chǎng)研究研究對(duì)象：在售洋房分析框架宏觀環(huán)境研究區(qū)域環(huán)境研究區(qū)域樓盤(pán)調(diào)研荔灣區(qū)在售樓盤(pán)分析荔灣區(qū)樓盤(pán)測(cè)評(píng)荔灣區(qū)投資價(jià)值分析總結(jié)區(qū)域環(huán)境研究1.荔灣區(qū)概況荔灣區(qū)，位于廣州市西部，東鄰越秀區(qū)、海珠區(qū)，西界佛山市南海區(qū)，北部、西北部與白云區(qū)水陸相通，轄22條行政街，土地面積59.10平方公里，2014年末，常住人口89.14萬(wàn)人，素以“西關(guān)”、“荔枝灣”和“水秀花香”著稱(chēng)，是廣州市中心城區(qū)和廣佛都市區(qū)的核心區(qū)、廣州老三區(qū)之一。2.荔灣區(qū)規(guī)劃荔灣區(qū)土地利用規(guī)劃中提出至2020年的發(fā)展戰(zhàn)略：落實(shí)廣州市“中調(diào)、西聯(lián)”戰(zhàn)略，促進(jìn)形成“城鎮(zhèn)集約、生態(tài)友好”的土地利用模式：優(yōu)化提升，改造舊城空間強(qiáng)化西聯(lián)，拓展西部用地保護(hù)耕地，農(nóng)地生態(tài)結(jié)合對(duì)土地利用提出了總體目標(biāo)定位：充分發(fā)揮荔灣區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將荔灣區(qū)建設(shè)成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、空間布局合理、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、西關(guān)文化凸顯、適宜創(chuàng)業(yè)居住、全面和諧發(fā)展、充滿(mǎn)活力、富有魅力的中心城區(qū)。這一土地發(fā)展利用規(guī)劃從2010年至今成效明顯，特別是“三舊改造”這一重大工程，大大提高了老城區(qū)的土地利用效率，改善了生態(tài)環(huán)境。土地、交通、環(huán)境等方面的改善促進(jìn)了荔灣區(qū)商品房開(kāi)發(fā)的速度，地塊價(jià)值也逐步提升。3.板塊劃分將荔灣區(qū)劃分功能板塊如圖：依據(jù)：《廣鋼新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》《白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈控制性詳細(xì)規(guī)劃》《土地利用總體規(guī)劃（2010-2020）》白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈功能板塊面積（公頃）范圍發(fā)展定位老荔灣1265老荔灣是舊時(shí)的西關(guān)，包括沙面、華林等13個(gè)街道。老廣州本土風(fēng)情、居住、傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)大坦沙355位于荔灣區(qū)西部，四面環(huán)水，是珠江前航道第一大島。國(guó)家化的花園島嶼；廣州市以城市商務(wù)、旅游、休閑為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新業(yè)態(tài)的重點(diǎn)功能區(qū)；以生態(tài)居住為導(dǎo)向的，具有西關(guān)文化風(fēng)情的商貿(mào)、文化、居住區(qū)。芳村4620原芳村區(qū)，2005年5月起，將其與舊荔灣區(qū)合并，“芳村區(qū)”行政區(qū)劃取消。廣鋼新城商圈及白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈腹地廣鋼新城657.4包括廣鋼集團(tuán)白鶴洞地塊168.1公頃、三個(gè)村（鶴洞、東塱和西塱）集體土地267.9公頃以及整合周邊的舊城、舊廠(chǎng)、舊村和水域等用地221.4公頃。特色宜居新區(qū)、專(zhuān)業(yè)交易中心白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈650包括沙面總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、濱水商務(wù)區(qū)、商務(wù)休閑旅游區(qū)、新型商住區(qū)、商貿(mào)旅游區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)和電子數(shù)碼港等六區(qū)一港。廣佛之心、國(guó)際商業(yè)中心、水秀花香的宜居城區(qū)

4.房地產(chǎn)前景發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)挖掘機(jī)會(huì)，化解威脅優(yōu)勢(shì)1.地理位置：獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和便利的交通優(yōu)勢(shì)，位于廣州老城區(qū)，地段價(jià)值高2.文化底蘊(yùn)：文化底蘊(yùn)深厚，眾多的歷史古跡和嶺南文化深厚3.經(jīng)濟(jì)環(huán)境：廣州市有名的商業(yè)繁華區(qū)，飲食，旅游，商貿(mào)互動(dòng)的資源優(yōu)勢(shì)，吸引大量的人流劣勢(shì)1.區(qū)域發(fā)展不夠平衡，部分地區(qū)相對(duì)落后，配套設(shè)施不成熟2.商業(yè)環(huán)境相對(duì)落后，商業(yè)環(huán)境差機(jī)會(huì)1.發(fā)展規(guī)劃：廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈聚焦區(qū)、廣州西聯(lián)戰(zhàn)略的重點(diǎn)區(qū),廣州實(shí)施“中調(diào)”戰(zhàn)略融合帶來(lái)的機(jī)遇。2.廣佛都市圈融合帶來(lái)的機(jī)遇3.休閑經(jīng)濟(jì)興旺帶來(lái)的機(jī)遇威脅1.區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加?。豪鬄硡^(qū)附近新發(fā)展大量的居住新城，如金沙洲；以及佛山市南海區(qū)域，對(duì)荔灣區(qū)居住人口產(chǎn)生巨大的分流作用2.佛山房?jī)r(jià)的威脅：佛山房?jī)r(jià)相對(duì)于荔灣區(qū)低將近一半，荔灣距離佛山地理位置近，不利于荔灣區(qū)商品房的銷(xiāo)售區(qū)域樓盤(pán)調(diào)研樓盤(pán)分布地圖片區(qū)劃分分析思路將樓盤(pán)根據(jù)地段歸屬于五個(gè)片區(qū)片區(qū)內(nèi)單個(gè)樓盤(pán)分析片區(qū)給各個(gè)樓盤(pán)對(duì)比分析片區(qū)間樓盤(pán)市場(chǎng)對(duì)比分析樓盤(pán)劃分規(guī)劃板塊在售樓盤(pán)老荔灣西關(guān)海、君薈名軒、龍津世家、龍津華府、流花君庭大坦沙悅江上品苑、花語(yǔ)水岸芳村翠荷軒、路徑雋瀧灣、中國(guó)鐵建荔灣國(guó)際城廣鋼新城中?；骋继?hào)、元邦明月水岸、金融街.融穗華府白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈珠光御景壹號(hào)、珠江鵝潭灣、新世界凱粵灣A.老荔灣板塊（1）板塊概況老荔灣是地處獨(dú)具嶺南特色的中心城區(qū)，歷來(lái)以繁榮興旺之商都“西關(guān)”和風(fēng)景優(yōu)美之“荔枝灣”、“水秀花香”著稱(chēng)，承載著深厚的嶺南文化。由于地理位置的先天優(yōu)勢(shì)，白鵝潭商圈，大坦沙島及廣佛都市圈核心區(qū)交匯于此，使得荔灣正為老城荔灣開(kāi)辟出發(fā)展的新格局。但是老荔灣可開(kāi)發(fā)的地塊比較少和小，因?yàn)轶w量的原因，沒(méi)辦法做到開(kāi)發(fā)指數(shù)高的樓盤(pán)，所以，對(duì)于高價(jià)項(xiàng)目，客戶(hù)方面是有購(gòu)買(mǎi)力的，但是每年可以購(gòu)買(mǎi)的優(yōu)質(zhì)地段，卻少有適合他們的產(chǎn)品，所以?xún)r(jià)格就控制在那個(gè)程度上了。深厚的嶺南文化各大商圈的中心可開(kāi)發(fā)潛力不高（2）典型樓盤(pán)：西關(guān)?！麝P(guān)風(fēng)情樓盤(pán)名稱(chēng)中信西關(guān)海位置荔灣南岸路23號(hào)開(kāi)發(fā)商中信地產(chǎn)投資商中信地產(chǎn)廣州投資有限公司代理商合富輝煌（中國(guó)）房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司車(chē)位數(shù)2800個(gè)，車(chē)位配比是1:1.3物管公司中信物業(yè)管理公司綠化率30.00%物管收費(fèi)3.6元/月·平方米容積率1.3開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014年9月1日入住時(shí)間2017年總戶(hù)數(shù)總戶(hù)數(shù)2000戶(hù)，當(dāng)期戶(hù)數(shù)306戶(hù)戶(hù)型及面積三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（118平米）三房?jī)蓮d兩衛(wèi)（143平米）四房?jī)蓮d三衛(wèi)（195平米）占地面積210000平米目標(biāo)客戶(hù)群體改善性需求、高端購(gòu)買(mǎi)力裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修均價(jià)35000元/平米項(xiàng)目共建17棟住宅，最低層為16層，最高層則有56層198米高，力爭(zhēng)打造廣州核心區(qū)的地標(biāo)建筑群。項(xiàng)目緊臨珠江邊，將打造一線(xiàn)江景豪宅，戶(hù)型大面積為主，三房131-136平米，四房153-377平米。營(yíng)銷(xiāo)策略西關(guān)海項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)一線(xiàn)江景目標(biāo)客戶(hù)群自住價(jià)值和投資價(jià)值比較高，改善居住型產(chǎn)品，戶(hù)型的單價(jià)和總價(jià)都很高，僅適合高收入水平的客戶(hù)選購(gòu)。特殊付款方式一次性付款、按揭；定金20萬(wàn)打98折，按時(shí)付款折后98折。產(chǎn)品創(chuàng)新西關(guān)海為50萬(wàn)方超大規(guī)模的景觀園林世家大宅，17棟摩天建筑群配城央罕有的1公里江岸休閑步道，為客戶(hù)打造終身私享高端生活社區(qū)。廣告推廣現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、路牌、現(xiàn)場(chǎng)廣告、海報(bào)、宣傳單銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況好，其中143㎡三房暢銷(xiāo),483套房源在售銷(xiāo)售率82%

去化速度正常暢銷(xiāo)原因交通便利、私享一線(xiàn)江景、毗鄰青年公園、荔灣湖公園、近中山八/上下九/北京路商圈、周邊配套成熟2012.08.20西關(guān)海攝影活動(dòng)頒獎(jiǎng)現(xiàn)場(chǎng)，吸引很多客戶(hù)參加，場(chǎng)面熱鬧2015年10月30日晚，一場(chǎng)宏大的亮燈盛典在珠江東畔的西關(guān)海隆重舉行。作為濱江豪宅標(biāo)板的西關(guān)海，此次強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合金眾地產(chǎn)、深圳建工、中信地產(chǎn)的三方企業(yè)，在198米高的超高豪宅的頂端點(diǎn)亮投資商——深圳建工的品牌LOGO和項(xiàng)目LOGO。老荔灣板塊樓盤(pán)價(jià)格變化趨勢(shì)B.大坦沙板塊（1）板塊概況根據(jù)最新的《大坦沙地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》顯示，四面臨江的大坦沙規(guī)劃有28幅住宅地塊，其中一線(xiàn)江景住宅用地近20幅。中間則為行政辦公和科教文衛(wèi)地塊，另外7幅商業(yè)金融地塊則多數(shù)靠近地鐵站，整個(gè)島嶼四周都分布有生態(tài)防護(hù)綠地。新規(guī)劃提出要在全島3.55平方公里的范圍內(nèi)，通過(guò)“三舊”改造將大坦沙打造成國(guó)際化的花園島嶼，以生態(tài)居住為導(dǎo)向的，具西關(guān)文化風(fēng)情的商貿(mào)、文化和居住區(qū)。一線(xiàn)江景資源生態(tài)防護(hù)綠地環(huán)繞打造成國(guó)際化的花園島嶼（2）典型樓盤(pán)：花語(yǔ)水岸項(xiàng)目位置：荔灣區(qū)大坦沙坦尾西海南路（地鐵五、六號(hào)線(xiàn)交匯坦尾站旁）開(kāi)盤(pán)日期：2013-10-26（6棟和10棟）

交房日期：2016-12-31規(guī)劃戶(hù)數(shù)：2412

建筑面積：259321m2占地面積：80000㎡

建筑形態(tài)：高層裝修情況：全精裝修

裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000.00元/㎡綠化率：30%

容積率：3.13車(chē)位數(shù)：1930

車(chē)位配比：1:0.8開(kāi)發(fā)商：合景泰富集團(tuán)、方圓集團(tuán)

均價(jià)：27000元/㎡代理商：廣州合富輝煌房地產(chǎn)公司

樓層狀況：10棟（26層）物業(yè)公司：廣州市方圓物業(yè)管理有限公司

物業(yè)費(fèi)用：2.8/㎡/月戶(hù)型及面積：三房(88-114㎡)、四房(140㎡)、五房(165-205㎡)花語(yǔ)水岸擁有稀缺景觀資源，項(xiàng)目靠近珠江三江交匯處，享一線(xiàn)江景，和天然的城市綠化帶，社區(qū)景觀環(huán)境好。交通也比較便利，5、6號(hào)線(xiàn)交匯站坦尾站就在附近，且有名校資源。從2013年開(kāi)盤(pán)至今，銷(xiāo)售非?；鸨?，只剩下100多套低層或高層的單元，銷(xiāo)售率達(dá)85%，去化率快。最新推出的3棟戶(hù)型面積88-134平米三房和132平米四房。營(yíng)銷(xiāo)策略花語(yǔ)水岸項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)雙地鐵名校江景目標(biāo)客戶(hù)群自住價(jià)值和投資價(jià)值比較高，適合居住型客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，小戶(hù)型偏屬剛需型產(chǎn)品，大戶(hù)型望江產(chǎn)品偏屬改善性需求、高購(gòu)買(mǎi)力的客戶(hù)選擇。特殊付款方式按揭付款98折，一次性付款96折；團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠3萬(wàn)抵8萬(wàn)，成交送3萬(wàn)元管理費(fèi)、68888元家電大禮包。產(chǎn)品創(chuàng)新地鐵旁、一線(xiàn)臨江；也體現(xiàn)在小區(qū)規(guī)劃上及戶(hù)型規(guī)劃的實(shí)用上。廣告推廣一方面，通過(guò)舉辦葡萄酒文化藝術(shù)展、名家畫(huà)展、熊貓節(jié)等活動(dòng)吸引客戶(hù)，增加樓盤(pán)的人氣，提高樓盤(pán)的知名度，另一方面通過(guò)團(tuán)購(gòu)3萬(wàn)抵10萬(wàn)、3個(gè)99折等優(yōu)惠方式吸引客戶(hù)購(gòu)房。銷(xiāo)售情況花語(yǔ)水岸是2015年荔灣區(qū)的銷(xiāo)冠樓盤(pán)，賣(mài)到現(xiàn)在已經(jīng)是尾盤(pán)階段，只剩下一百多套。

銷(xiāo)售率達(dá)85%去化速度快暢銷(xiāo)原因雙地鐵雙名校加上一線(xiàn)江景，戶(hù)型豐富，性?xún)r(jià)比較高。大坦沙板塊樓盤(pán)價(jià)格變化趨勢(shì)C.芳村板塊（1）板塊介紹芳村在廣州西南部，珠江西岸，北、東面臨珠江（南航道），與白云區(qū)石井、荔灣區(qū)西關(guān)地區(qū)、海珠區(qū)隔江相望；南靠珠江（佛山水道），與番禺區(qū)大石、南海平洲相鄰；西與南海鹽步、黃岐接壤。一直以來(lái)，芳村給人的印象標(biāo)簽就是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、花卉城。其工業(yè)、農(nóng)業(yè)、花卉的生產(chǎn)已經(jīng)有很久的歷史，所以至今，芳村還有很多比較破舊的工業(yè)區(qū)。根據(jù)《荔灣區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2010-2020）》顯示，政府將優(yōu)化城鎮(zhèn)工礦用地，加強(qiáng)與佛山在規(guī)劃、交通、環(huán)保、市政設(shè)施等方面的對(duì)接，加強(qiáng)芳村地區(qū)城市建設(shè)；加快城區(qū)綜合改造，重點(diǎn)實(shí)施“退二進(jìn)三”；改造城中村、危破房、破舊廠(chǎng)房；加強(qiáng)環(huán)境綜合整治，增加公共綠地和公共配套設(shè)施，加大對(duì)芳村花卉基地的保護(hù)。生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、空間布局合理、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的宜居城區(qū)（2）典型樓盤(pán)：路徑雋瀧灣樓盤(pán)名稱(chēng)路勁雋瀧灣位置荔灣舊龍溪路（原芳村至尊高爾夫球場(chǎng)）開(kāi)發(fā)商廣州雋華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商路勁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司代理商經(jīng)緯物業(yè)顧問(wèn)行之廣州公司車(chē)位數(shù)約959個(gè)，車(chē)位比1:1物管公司路勁物業(yè)綠化率40%物管收費(fèi)2.8元/㎡·月容積率3.51%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014-06-28（三期尾盤(pán)）

入住時(shí)間2015年3月總戶(hù)數(shù)1005戶(hù)（當(dāng)期244戶(hù)）

戶(hù)型及面積3室2廳1衛(wèi)約90㎡占地面積39931㎡目標(biāo)客戶(hù)群體中高收入群體2室2廳1衛(wèi)約80㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯均價(jià)

25000元/平方米路勁雋瀧灣位于荔灣區(qū)舊龍溪路（原芳村至尊高爾夫球場(chǎng)），毗鄰花地河，與葵蓬生態(tài)園隔江相望。整個(gè)小區(qū)由六棟13-18層高的小高層、30-32層的高層住宅洋房組成。

營(yíng)銷(xiāo)策略路徑雋瀧灣項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)地鐵沿線(xiàn)、江景房目標(biāo)客戶(hù)群項(xiàng)目洋房產(chǎn)品主打剛需型，針對(duì)中高端消費(fèi)人群，用于自住或者投資特殊付款方式最低3成首付產(chǎn)品創(chuàng)新江景地產(chǎn)（花地河），地鐵沿線(xiàn)，花園洋房廣告推廣地鐵廣告、海報(bào)、路牌、宣傳單、現(xiàn)場(chǎng)廣告、戶(hù)外廣告、媒體廣告等。銷(xiāo)售情況由1052套高檔住宅以及16套臨江別墅組成，踩盤(pán)當(dāng)天2015年12月30日，洋房已經(jīng)售罄，僅剩余3套別墅在售。銷(xiāo)售率99%去化速度正常暢銷(xiāo)原因小區(qū)設(shè)有商業(yè)配套，采用商住分開(kāi)管理；景觀資源佳；小區(qū)配套完善；整體建筑采用時(shí)尚的artdeco建筑風(fēng)格，搭配東南亞風(fēng)情的園林小區(qū)；出行公交、地鐵路線(xiàn)較多，自駕車(chē)更可花約25分鐘直至天河。芳村板塊樓盤(pán)價(jià)格變化趨勢(shì)D.廣鋼新城板塊（1）板塊介紹根據(jù)2013年11月11日市規(guī)劃局公示了廣鋼新城的控制性詳細(xì)規(guī)劃。規(guī)劃顯示，“廣鋼新城”東至芳村大道、西接花地大道南、北臨鶴洞路、南到環(huán)城高速公路。本次改造對(duì)象為“三村一廠(chǎng)”，包括鶴洞村、西塱村、東塱村和廣鋼工廠(chǎng)。這里云集了金融街、保利、中海、華發(fā)、深振業(yè)、北大資源、方興等七大開(kāi)發(fā)商，其聯(lián)手造城的廣鋼新城是廣州市政府近期重點(diǎn)打造的地方。按照規(guī)劃，預(yù)計(jì)2年內(nèi)投入約1000億元，5年內(nèi)將快速成型。軌道交通：廣佛線(xiàn)通佛山、廣佛線(xiàn)延長(zhǎng)段通海珠、10號(hào)線(xiàn)、1號(hào)線(xiàn)；3條有軌電車(chē)；2條水上巴士；8處過(guò)江設(shè)施以及3個(gè)交通中心。

教育資源：廣鋼新城1千米內(nèi)有省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、培英中學(xué)、真光中學(xué)3座省一級(jí)的百年學(xué)府，3千米內(nèi)9所省一級(jí)學(xué)校，7所市一級(jí)學(xué)校，平均校齡85年。未來(lái)廣鋼新城內(nèi)將會(huì)建設(shè)32座學(xué)校，每800米一間中學(xué)，每500米一間小學(xué)，每300米一所幼兒園，學(xué)位密度堪比老東山。

醫(yī)院配套：廣東省中醫(yī)芳村分院、廣州市腦科醫(yī)院、廣州市第一人民醫(yī)院鶴洞分院、廣州中醫(yī)藥大學(xué)第三附屬醫(yī)院、廣鋼醫(yī)院。

規(guī)劃有超級(jí)配套：4地鐵+9名校+5三甲醫(yī)院（2）典型樓盤(pán)：中?；骋继?hào)項(xiàng)目位置：荔灣鶴洞路（廣佛延長(zhǎng)線(xiàn)鶴洞站/地鐵西朗站A出口）開(kāi)盤(pán)日期：2015-09-19

交房日期：2017-06-30規(guī)劃戶(hù)數(shù)：701

建筑面積：130萬(wàn)m2占地面積：18萬(wàn)㎡

建筑形態(tài)：超高層；高層裝修情況：精裝修

裝修標(biāo)準(zhǔn)：—綠化率：30%

容積率：3.75車(chē)位數(shù)：—

車(chē)位配比：—開(kāi)發(fā)商：中海地產(chǎn)（廣州）有限公司

均價(jià)：31000元/㎡代理商：中海置業(yè)顧問(wèn)、Q房網(wǎng)

樓層狀況：B區(qū)7棟物業(yè)公司：廣州中海物業(yè)管理有限公司

物業(yè)費(fèi)用：3.6/㎡/月戶(hù)型及面積：兩房?jī)蓮d（78平米）三房?jī)蓮d（90-117平米）

四房?jī)蓮d（140-160平米）

中?；骋继?hào)為中海地產(chǎn)在廣鋼新城推出的首個(gè)項(xiàng)目，也是該新區(qū)的第一個(gè)推出項(xiàng)目。項(xiàng)目樓高50-60層（另外還有兩層地下停車(chē)場(chǎng)）。此次中海旨在打造廣鋼新城地區(qū)地標(biāo)性豪宅項(xiàng)目，9月份開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)12億。營(yíng)銷(xiāo)策略中?；骋继?hào)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)廣鋼新城規(guī)劃、雙地鐵、科技住宅、品牌開(kāi)發(fā)商、大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃目標(biāo)客戶(hù)群經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的改善型家庭和首次置業(yè)客戶(hù)資金充裕的投資型客戶(hù)特殊付款方式總價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠10萬(wàn)-15萬(wàn)產(chǎn)品創(chuàng)新科技及智能住宅設(shè)計(jì)；創(chuàng)意N＋1靈活空間，提高使用率。創(chuàng)新打造3重園林健康系統(tǒng)，顛覆傳統(tǒng)園林所有想象。廣告推廣地鐵廣告、現(xiàn)場(chǎng)廣告、戶(hù)外廣告、拓客（海潮計(jì)劃、宣傳單、海報(bào)）、微信活動(dòng)推廣、活動(dòng)及媒體推廣。銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況好，B2和B6棟基本售罄，目前主要推出B8棟。首開(kāi)當(dāng)天銷(xiāo)12億

銷(xiāo)售率10%

去化速度快暢銷(xiāo)原因雙地鐵雙名校加上一線(xiàn)江景，戶(hù)型豐富，性?xún)r(jià)比較高，得來(lái)許多客戶(hù)的青睞。2015年12月28號(hào)，廣佛延長(zhǎng)線(xiàn)正式開(kāi)通，雙地鐵物業(yè)的吸引，廣鋼新城發(fā)展具有房?jī)r(jià)升值潛力；規(guī)劃配套齊全。廣鋼新城板塊樓盤(pán)價(jià)格變化趨勢(shì)E.白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈定位:廣佛之心、國(guó)際商業(yè)中心、水秀花香的宜居城區(qū)總面積為35.11平方公里、荔灣區(qū)轄內(nèi)約28平方公里廣佛銜接道路海五路—廣州規(guī)劃路平七路—芳村規(guī)劃路—河?xùn)|中心路廣佛新干線(xiàn)—珠江橋放射線(xiàn)雅瑤南路—芳村沿江路城際軌道廣佛城際廣珠城際北延線(xiàn)，從新客站北延至白鵝潭廣佛肇城際，肇慶、佛山至白鵝潭（未定線(xiàn)）廣佛江珠城際線(xiàn)（未定線(xiàn)）城市軌道軌道1號(hào)線(xiàn)軌道5號(hào)線(xiàn)軌道6號(hào)線(xiàn)軌道11號(hào)線(xiàn)軌道19號(hào)線(xiàn)廣佛銜接軌道佛山5號(hào)線(xiàn)接窖口佛山6號(hào)線(xiàn)在花地大道南接廣州10號(hào)線(xiàn)（2）典型樓盤(pán)：珠光御景壹號(hào)項(xiàng)目位置：荔灣區(qū)黃沙大道15-17號(hào)（沙面西側(cè)100米）開(kāi)盤(pán)日期：2015年9月12日（A3、A4、A5棟）交房日期：2017-06-30規(guī)劃戶(hù)數(shù)：190

建筑面積：70萬(wàn)㎡占地面積：26萬(wàn)㎡建筑形態(tài)：超高層；高層裝修情況：豪華裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)：8000.00元/㎡綠化率：40%

容積率：2.69車(chē)位數(shù)：1240

車(chē)位配比：1:1.2開(kāi)發(fā)商：廣州黃沙鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司均價(jià)：50000元/㎡代理商：廣東合富輝煌房地產(chǎn)公司樓層狀況：8棟（40/41層）物業(yè)公司：廣州珠光物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)用：5.8/㎡/月戶(hù)型及面積：四房(223-316㎡)、五房(315-478㎡)

珠江御景壹號(hào)位于荔灣區(qū)中部白鵝潭核心區(qū)之上，是廣佛都市圈的核心區(qū)域，緊鄰珠江，東臨白鵝潭，西接大坦沙，北靠荔灣老城區(qū)，南望原芳村城區(qū)。目前在售A3、A4、A5棟，戶(hù)型為247平四房；在售286-476平4-5房豪宅，可望江景，均價(jià)50000元/平。營(yíng)銷(xiāo)策略珠光御景壹號(hào)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)名校、臨江奢極豪宅目標(biāo)客戶(hù)群改善性或投資需求，收入高、具有高端購(gòu)買(mǎi)力的客戶(hù)特殊付款方式一次性付款、按揭貸款、電商10萬(wàn)抵50萬(wàn)*93折*92折產(chǎn)品創(chuàng)新一線(xiàn)臨江，樓盤(pán)周?chē)G化與水景有效融合，彰顯豪華特色廣告推廣1.高端私宴活動(dòng)宣傳：沙面新時(shí)光懷舊活動(dòng)；“當(dāng)白鵝潭邂逅御景壹號(hào)——峰層私享，名流盛典”活動(dòng)；“白鵝潭·新沙面”國(guó)際文化盛典在三江匯聚波瀾壯闊的白鵝潭畔、珠光·御景壹號(hào)的私家江景會(huì)所“壹號(hào)會(huì)館”活動(dòng)；2.媒體廣告、現(xiàn)場(chǎng)廣告、路牌廣告、海報(bào)等。銷(xiāo)售情況最近一個(gè)月內(nèi)已成交16套左右銷(xiāo)售率達(dá)70%

去化速度較快暢銷(xiāo)原因樓盤(pán)位于廣州商脈的源點(diǎn)，周邊商業(yè)發(fā)展繁盛，且附近交通線(xiàn)路加多，方便出行，生活配套設(shè)施十分完善；又加上樓盤(pán)設(shè)計(jì)為豪華裝修，客戶(hù)定位清晰，更多指向高層人員，因此銷(xiāo)售情況出現(xiàn)暢銷(xiāo)現(xiàn)象。2013年10月1-2日國(guó)慶期間，“當(dāng)白鵝潭邂逅御景壹號(hào)——峰層私享，名流盛典”在珠光·御景壹號(hào)盛大舉行。

2012年12月19日，由珠光集團(tuán)舉辦的“白鵝潭·新沙面”國(guó)際文化盛典在三江匯聚波瀾壯闊的白鵝潭畔、珠光·御景壹號(hào)的私家江景會(huì)所“壹號(hào)會(huì)館”盛大舉行。白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈在售樓盤(pán)價(jià)格變化趨勢(shì)樓盤(pán)對(duì)比分析——銷(xiāo)售情況部分樓盤(pán)名稱(chēng)均價(jià)銷(xiāo)售率去化速度西關(guān)海3500082%正常君薈名軒3500060%慢龍津世家3700070%正常龍津華府3300099%滯銷(xiāo)流花君庭3900080%慢花語(yǔ)水岸2700085%快悅江上品苑2700085%快翠荷軒2200090%慢路徑雋瀧灣2500099%正常中國(guó)鐵建荔灣國(guó)際城2400098%快中海花灣壹號(hào)3100010%快金融街.融穗華府3000011%正常元邦明月水岸2500050%滯銷(xiāo)珠光御景壹號(hào)5000020%正常珠江鵝潭灣3200029%正常新世界凱粵灣2750070%快備注：2015年12月30日價(jià)格樓盤(pán)價(jià)值測(cè)評(píng)

指標(biāo)因素樓盤(pán)地段小區(qū)規(guī)劃周邊配套居住環(huán)境開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理戶(hù)型及實(shí)用率裝修標(biāo)準(zhǔn)稀缺資源價(jià)格其中地段、稀缺資源等宏觀利好因素各占權(quán)重15%，其他指標(biāo)占10%，每項(xiàng)打分標(biāo)準(zhǔn)0-10分，總分100分。根據(jù)前面介紹的板塊規(guī)劃利好以