知名房企成本管控字典、規(guī)范成本測算-有效規(guī)避風險

PAGEPAGE第一章總 編制目 編制思 使用指 適用范 第二章測算基礎口 面積類指 面積分類結構 指標定 產(chǎn)品分類標 產(chǎn)品分類結構 產(chǎn)品定 測算口徑標 開發(fā)前期 建安工程 紅線內配套 套標套 建筑-室內-園林套標套 經(jīng)驗系數(shù)及成本參 開發(fā)前期 建筑安裝工程 紅線內配套 政府收 營銷費 管理費 財務費 限額設 建筑設 第三章成本測算作業(yè)指 分工說 填表指 技術指標填表指 大類公攤費用與三費填表指 各業(yè)態(tài)建安工程費填表指 地下室建安工程費填表指 公建主體建安工程費填表指 第一章總2019下發(fā)的《保POLY-QB-CB-006A/2.0201941第二章測算基礎口

6PAGEPAGE×總可建設用地面積不計容建面占比不計容建面占比地下建筑面積=地下車庫面積+地下商業(yè)面積+酒店地下配套用房面積+地下儲藏室面積+其它地下贈送面積（本指標要求作為計容可售面積=計容面積-計容不可售面積；（含非人防及人防（含非人防及人防1/2（落地飄（本指標應作為目標成本上8）（%10）11）實用率=套內面積/銷售面積墻地比=外墻面積（扣除外墻門窗）/地上建筑面積。墻地比18）123元住宅圍合而成，中間形成一個共享的庭院418。通常首、二層贈送地下室，以上則采2637-11（711412-18（1218519，建筑總高度≤100m6建筑總高度＞100m7LOFT12LOFT(LOFT合居住者開店和建立門戶（SOHO1100-300；大堂凈高宜≥6m。具體詳《商業(yè)綜23單元式或框架式幕墻4≥800≥10m1疇，具有代表的中檔酒店包括：自有品牌：N+Hotel23對應自有品牌：雅途(ARTEL)(ARTEL)4店表的標準五星酒店包括：自有品牌郡雅(PARADEISOS)5自有品牌諾雅(POERAVA)、凱賓斯基、朗廷、JW12341指露天的機動車位及非機動車位234使用權證，只能出租561指為業(yè)主提供餐飲、康體、娛樂服務的配套建筑。用不計容面積設置，地上利用公建配套面積設置2商業(yè)性質用地345126－12310）123456711）1234800030005檢查或口腔清潔的人6備注：架空層面積算入對應產(chǎn)品類型面積中1戶數(shù)戶數(shù)建筑面積戶數(shù)劃分原則-定位單方售價（元1豪宅檔（A30001-2高檔（B20001-3中高檔（C15001-10001-4中檔（D8501-8500專業(yè)DB（C）（集團標準201612集團D集團C集團B集團AE/DDCBB（電子鎖A（電子鎖（參-中高檔（地坪漆做法設計指引》（2016.11）D（3000C2C1B1A25%不可預見費，例如B1裝）*0.95=4985D（1800C2C1B1A2D（1600C2C1B1A2D（2400C2C1B1A2D（2500C2C1B1A2D（2400C2C1B1A2DCB檔A檔D2D1C2C1B1A2B（2500A（4800B（1100A（1500集團D（同電梯C（同電梯B（1200A（2000B（45000A（55000B（25000A（30000D1（350C（400B（450㎡A（500㎡15%且建議總面積控制在15000方以下。8%C500*9.2=460（100元單方）。D1（380C（480B（550A（600D2D1元/㎡C2元/㎡C1元/㎡6.戶內冷熱水管道天花敷設且冷管無無0℃的0℃的配冷暖型VRV（選配冷暖型VRV0℃的區(qū)域選配。采用了冷暖型VRV浴室風暖浴霸僅C1B1A2檔的精裝項目設置。無（選配帶PM2.5（選配帶PM2.5帶PM2.5面板（選配面板（選配無無（配CCC檔+智能家Bwell慧社綠色家/智慧家綠色家/智慧綠色家/智慧綠色家/智慧暢享家綠色家/智慧家暢享家暢享家暢享家成品不銹鋼崗亭（150015002400mm）高檔古銅色A3（長150015002400mm）無A，B備C注D，EA經(jīng)本級職能線（技術營銷成本工程計劃）oaoaBoa次DD格2200170012001紋、密碼、授權臨時密碼●●●△△●△△△2●●●●●●●●●3寸寸寸寸寸寸寸寸寸4●●●●●●●●●5●●●●●●●●●6溢水報警（無線/有線●△塊7（攝像頭（只預留插座☆☆☆☆☆8包●●●●●●9電子門鈴（不帶攝像頭-●●●●●●●●智能門鈴（●△頭陽臺紅外感應報警（●●●●●●●●●有線入戶門門磁報警（●●●●●●●●●線1●△●△--2塊●●●△--3VRV●△△--△△--4●△△--●△--5采暖（地暖）（粵北項目△△△6●●●☆●●☆7●8環(huán)管☆☆☆--☆☆-9板●●--●●板●●●△-●●--●△●△二級/三級凈水（直飲水●☆☆☆☆●☆☆☆●●△--●△--廚房除余（預留插座無線wifi●●△△-●△--USB●△△△△△△△△●△1●2●345678留零線9DD1基礎模塊（安心包●●●△△●△△△2升級模塊（舒適包●△●△--3●套標套檔中，“●”表示標配，“△”表示選配，“☆”表示預留條件，“-”表示不配1（安全包●●△2單元門口機手機云對講APP、二●●●3●●●4●●●5●●●6●●●1（舒適包●●●2●●●3（水泵、電梯、專變房等●●●4●●△5●●△6●●●7●●●8●●●9●●●統(tǒng)●●●●-△公區(qū)LED●●●●△●1●△△2●△△3☆☆☆套標套檔中，“●”表示標配，“△”表示選配，“☆”表示預留條件，2、系數(shù)計算：地下室面積×（地下室平均層高+底板厚度(回填部分預估])3石方價格：80~150m3，石方工程量占比35~65/m3，土方工程量占比b%；（80~150）*a%+（35~65）*b%12、經(jīng)驗成本（含稅建面單方）Loft管樁：80管樁：120灌注樁：20080~10021單軸攪支護長度/間距×m注意調整水2三軸攪支護長度/間距×m/注意調整水3支護長度/間距×4PHC-支護長度/間距×m5灌注樁t注意調整價差6支護長度/間距×地下室深度m7米支護長度×鋼板電梯井、深8單軸φ500/雙軸支護長度/間距×m9冠、腰梁/5x7Φ5索mC20㎡5、經(jīng)驗成本（含稅建面單方）1020~3021803216012-c.1砼12LoftLoft石材（鋁板750850120外墻磚：110：803LoftLoft50A302LoftLoftD410B（C）460A1000130602LoftLoft350/m570/m，5030020.042商鋪層層層庫庫5030中檔（D中高檔（C高檔（B豪宅檔（A售價（元8500D2D1C2C1B1A2（元/㎡D2D1C2C1B112345D2-C1B1678D1、D2C2C2B112≤67-1112-1812（元（元/㎡（元/㎡42016.1-2018.41210-1515-2520-3525-40超高層住宅（10050-70下室包括自動噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)及手提式滅火150-2005050-100100-150302、1）ABCD多層（6小高層（7-11中高層（12-18高層（100m超高層一般測算值為：80～1202a.20500載重酒店或公寓（小面積，按50m2/戶估算）電梯臺數(shù)選型還可參照20宅元203060450055元300035元元54程元6450550～6502園林單方（元/㎡1豪宅檔（A2高檔（B3中高檔（C804中檔（D30注：1、首開展示區(qū)面積占開發(fā)面積比例不超過15%且建議總面積控制在15000㎡3費㎡6%。11%～2%1（A比例區(qū)區(qū)表中數(shù)據(jù)可增加1m2/車位層高限值21.5m標準層層高CBA3333334限額(元可使用進口石材，地面和墻面地面可使用進口石不宜滿鋪可選用級樓梯扶手應以3000-4000元/m2下大堂裝飾造價單方25/m2(墻面不宜選用石材，即使選用應20%地面可使用少量進80/m2(地面可以使用進以使用較高檔次拋簡單的鋼質材宜使用木質裝墻面不宜選用高檔次大規(guī)格拋光磚；地面可使用地面不宜使用進口面不宜選用大規(guī)格400mm≤2500/m2大堂裝飾造價≤20≤60元/m2(地上建墻面不宜使用拋光磚；地面不宜拋光磚的規(guī)格不超400mm×400mm；墻面不宜使用拋光磚1500元/m2且單8080混凝土1.5含量可在此基礎上提高15~20kg/m2。0.1m3/m2。4201450.3~0.55~7kg/m2610kg/m276620kg/m2，530kg/m2820kg/m26789-1920-2526-3334-4142-48--48-58--6789-1920-2526-3334-4142-48--48-58--a11b01cM2(11e01g0第三章成本測算作業(yè)指依據(jù)運營管理部的完工交樓計劃和營銷客服部的每季度依據(jù)項目整體銷售情況和目標成本情況進行土地增值稅12345成本匯總表的總價從各表自動取數(shù)，并根據(jù)項目的可售面積（地價按占地面積）6789稅收及優(yōu)惠政策、政府房地產(chǎn)規(guī)費及優(yōu)惠政策、已有類似項目、的結算成本、類似項目態(tài)/年度收益利潤表，由財務部填寫。(7490平米以下戶型30000*25%=7500。1.0超高層住宅（100、別墅、底層商鋪（一層、多層商業(yè)裙樓（2-4；2424-50，50-100，100-150，150超高層公建項目需估算避難層層數(shù)及面積并計入地上面積（可用避難層數(shù)*1800；*300非地下室的建筑類型可近似等于地上別墅的小地下室可用戶數(shù)可售地下車庫按照規(guī)劃所需要的地下車位個數(shù)*平均車位面積（用地規(guī)則且53540住宅可用可售面積除以預估的產(chǎn)品平250。寫字樓用可售面積除以平均標準層面（1500影響土建成本，請據(jù)實填寫，酒店、商場、寫字樓層數(shù)的分類標準參可售部分要求層公建項目需估算避難層層數(shù)及面積并計入地上面積（可用避難層數(shù)*80非地下室的建筑類型可近似等于地上按60005000酒店需注意是否有額外的營業(yè)空間如KTV—123二1總建筑面積180130-180總建筑面積總建筑面值積2總建筑面20，計積總建筑面積方案費：14-20施工圖：18-20方案帶施工圖：30-36總建筑面總建筑面施工圖：18-20方案帶施工圖：30-36總建筑面積總建筑面10積3總建筑面費積17-20（含全過程咨詢總建筑面部分項目才有（如風洞試驗等1積總建筑面積總建筑面40000元計算，適當預積總建筑面8-10積45總建筑面自動鏈接（管線遷移一般由賣地方負指標按實計算值總建筑面10-20積總建筑面1-2積算總建筑面2-10費積6其他開發(fā)總建筑面費積四1總建筑面整2總建筑面容費用+增加供電自動化光5（10下項目總單價增加10㎡住宅：3000A5008000-150003寫字樓按建面單方造價約220-280大商業(yè)按建面單方造價約*不含智能家居費用4總建筑面考同區(qū)域已建項目的總建面等自動5鏈接指標10-20值多業(yè)態(tài)時加權平均數(shù)6總建筑面寫字樓按建面單方造價約30-50M2；業(yè)按建面單方造價約30-按售價檔次分別為：整7園林綠化（的部分，如消防車道8總建筑面積9總建筑面多種業(yè)態(tài)時可取加權平均數(shù)住宅約1000-1860別墅約2500-4500公共建筑按建面單方造價約5-20總建筑面510-2020-總建筑面參考同區(qū)域已建項目總建面五1總建筑面積2六總建筑面積八總建筑面積1-九總建筑面積1總建筑面積2總建筑面積3總建筑面積4總建筑面5總建筑面積十總建筑面積總建筑面積原始工程地下室面積根據(jù)項目所在地的地土石方體米（層高/總自動鏈接為土石方例*該地區(qū)石方挖運單價）計算。35-65/m380-180/m3質情況，按土方比例*該地區(qū)土方挖運單價+石方比例*該地區(qū)石方35-元/m3；石方綜合單價建面建筑按原系數(shù)自動鏈接為建筑面積指預制管樁：建面單方約80-100120-自動建筑按原系數(shù)鏈接為建筑面積指260-3層地下室：建面單方造價約程建筑按原系數(shù)自動鏈接為建筑面積指似已建項目的相應業(yè)態(tài)建面的單方地上建面單方造價約1200-1600/M2（幕墻由技術部填寫墻地自動計算為外墻面850-1500外墻料、磚面門窗參考自動計算為門窗面600-650戶數(shù)及每戶欄桿長參考自動鏈接為欄防火門面參考鏈接為防火門面積400-450樘參考鏈接為入戶門入戶門綜合單價約1400-8000防水參考鏈接為防水面35-45保溫參考鏈接為保溫面積50-80建筑按原系數(shù)鏈接為建筑面積指5-10裝修參考-4自動計算為裝修面700-2200裝修參考-8自動計算為裝修面建筑按原系數(shù)自動鏈接為建筑面積指150-170160-190600-750250-280料及設備建筑按原系數(shù)鏈接為建筑面積指10-18建筑按原系數(shù)自動鏈接為建筑面積指30-508-10230-300立項按建面；定位與目標按立項按原系數(shù)位與目標按臺自動鏈接為建筑面積指標值或直接輸入臺數(shù)60-80150-250建筑按原系數(shù)自動鏈接為建筑面積指250-450450-550地上建筑按原系數(shù)自動鏈接為建筑面積指雨水回收、廚房洗衣設備、AV12-55寫字樓與大商業(yè)：建面單價約；建筑按原系數(shù)自動鏈接為建筑面積指建筑按原系數(shù)自動鏈接為建筑面積指參考相應業(yè)態(tài)建筑規(guī)模相似的已建住宅類建面單方造價約16-20公建類建面單方造價約18-30建筑按原系數(shù)自動鏈接為建筑面積指 住宅、別墅：建面單價約5-10元/10-20原標土建部土建部大型土石土方比例*25-3580-180/m3土方綜合單價約25-35m3；石方綜80-1803樁基礎工按原系數(shù)1適當調整上述指標有差異部分預制管樁：建面單方造價約80-100120-150150-250基坑支護按原系數(shù)1建項目的地下室面積的單方造1層地下室：建面單方造價約2層地下室：建面單方造價